Immobilienmakler Köln Zündorf
Historische Bauwerke und das Naherholungsgebiet Groov am Rhein.Besuchen Sie Zündorf mit WEIHOFEN Immobilien
Einst gab es hier zwei Ortschaften! Zündorf befindet sich auf der rechtsrheinischen Seite Kölns. Das Viertel Zündorf hat eine Fläche von mehr als 8 Quadratkilometern zur Verfügung. Heute leben in diesem Stadtteil ungefähr 12.000 Bewohner. Der Stadtteil liegt im südlichen Teil Kölns. Zündorf befindet sich gleich neben dem Rheinfluss.
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Marktbericht Köln-Zündorf 2020-2025
Historisches Flair & Rheinkultur | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Zündorf behauptet seine Stellung als Premium-Standort im Stadtbezirk Porz. 2025 war geprägt von einer stabilen Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Während die Kaufpreise für Bestandshäuser nach den Korrekturen der Vorjahre wieder leicht anziehen (+1,2%), explodieren die Mieten im Neubausegment aufgrund des extrem begrenzten Angebots. Die Kombination aus historischem Ortskern und modernem Wohnkomfort macht Zündorf zu einer der wertstabilsten Lagen Kölns.
Kaufpreis Wohnung
~4.350 € / m²
Spitzenwerte in Rheinnähe bis zu 5.800 €.
Kaufpreis Haus
~4.850 € / m²
Sehr wertstabil bei Einfamilienhäusern (+1,2%).
Mietpreis Wohnung
~12,85 € / m²
Anstieg um +4,5% zum Vorjahr.
Marktstatus
Engpass
Hoher Nachfrageüberhang bei Sanierungen.
2. Lagevorteile & Infrastruktur
Zündorf vereint dörfliche Struktur mit urbaner Anbindung:
- Die Groov: Einzigartiges Freizeitgebiet mit Jachthafen, Gastronomie und Fährverbindung nach Köln-Weiß.
- Anbindung: Endhaltestelle der Linie 7 (direkt in die City) bietet höchste Attraktivität für Pendler.
- Bildung & Soziales: Das Schulzentrum Zündorf und diverse Sportvereine machen das Veedel zum Magneten für Familien.
3. Marktentwicklung Kauf
Segmente 2025/26
| Haustyp | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| Freistehend (gehoben) | 5.450 € | Steigend |
| Doppelhaushälfte | 4.680 € | Stabil |
| Eigentumswohnung | 4.350 € | +3,1% |
| Historische Bausubstanz | k.A.* | Seltenheit |
*Individuelle Liebhaberpreise im Ortskern.
4. Mieten & Rendite
Die Durchschnittsmiete hat die Marke von 12,50 € sicher überschritten. Besonders Neubauprojekte im Hinterland von Zündorf erzielen Spitzenmieten von bis zu 16,50 €/m².
Mietspiegel Aktuell
| Wohnungstyp | Miete/m² | Vj. |
|---|---|---|
| Bestand (80er/90er) | 11,90 € | +3,2% |
| Neubau / Erstbezug | 16,20 € | +6,8% |
| Häuser zur Miete | 15,50 € | +4,1% |
5. Prognose & Fazit 2026
Zündorf bleibt eine sichere Bank. Die geplante Entwicklung im Bereich Zündorf-Süd wird mittelfristig neues Angebot schaffen, doch die Nachfrage bleibt aufgrund des hohen Freizeitwerts ungebrochen. Wir erwarten für 2026 eine Fortsetzung des moderaten Wachstums.
- Kaufpreise: Zuwachs von 2-4% bei Bestandsimmobilien erwartet.
- Mietpreise: Mietsteigerungen werden sich aufgrund der Inflationsanpassungen bei 3-5% einpendeln.
Immobilienpreise in Köln Zündorf
Der Immobilienmarkt in Köln Zündorf hat sich in den letzten Jahren spürbar nach oben bewegt und zeigt eine steigende Nachfrage, die vor allem auf die gute Wohnlage am Rhein und die Anbindung an die Kölner Innenstadt zurückzuführen ist. Eigentumswohnungen im Bestand kosten aktuell zwischen 3.400 und 4.000 Euro pro Quadratmeter, wobei sanierte Objekte in bevorzugten Lagen sogar bis zu 4.300 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Neubauwohnungen, die vor allem im Rahmen von Quartiersentwicklungen entstehen, bewegen sich preislich im Bereich von 4.600 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter. Auf dem Mietmarkt sind Bestandswohnungen derzeit mit Preisen von 10,50 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter zu haben, während Neubauten mit moderner Ausstattung und barrierefreien Grundrissen bereits 13,50 bis 15,00 Euro pro Quadratmeter erzielen. Reihenhäuser liegen preislich zwischen 480.000 und 650.000 Euro, freistehende Einfamilienhäuser erreichen je nach Grundstücksgröße und Lage Werte von 700.000 bis über 1,1 Millionen Euro.
Neubauprojekte und Quartiersentwicklungen
Zündorf ist ein Stadtteil, in dem größere Bauprojekte zunehmend an Bedeutung gewinnen. Vor allem die Entwicklung neuer Wohnquartiere auf ehemaligen Brach- und Gewerbeflächen sorgt für eine deutliche Erweiterung des Angebots. Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment werden hier ebenso realisiert wie Reihenhausanlagen, die auf Familien ausgerichtet sind. Die Quadratmeterpreise für Neubauten in diesen Projekten bewegen sich in einem Bereich zwischen 4.700 und 5.400 Euro, während Doppelhaushälften häufig ab etwa 520.000 Euro angeboten werden. Neubau-Mietwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen aktuell Kaltmieten zwischen 14,00 und 15,50 Euro pro Quadratmeter, was vor allem für Kapitalanleger interessant ist. Die Stadt Köln treibt zudem die Verdichtung im Bereich der Verkehrsanbindung voran, wodurch Bauherren zusätzliche Sicherheit bei der Vermarktung ihrer Projekte gewinnen. Neben klassischen Wohnhäusern werden auch gemischt genutzte Gebäude mit Flächen für Dienstleistungen und kleinere Gewerbeeinheiten geplant, um eine ausgewogene Infrastruktur zu schaffen.
Nachfrage und Käufergruppen
Die Nachfrage nach Immobilien in Zündorf kommt aus unterschiedlichen Käufergruppen. Familien suchen vor allem Reihenhäuser und Einfamilienhäuser im Preisbereich zwischen 500.000 und 750.000 Euro, die mit Gärten und ruhiger Lage punkten. Jüngere Käufer und Paare fokussieren sich auf Eigentumswohnungen, die mit 60 bis 90 Quadratmetern Wohnfläche oft zwischen 240.000 und 420.000 Euro kosten. Kapitalanleger bevorzugen kleinere Wohnungen mit zwei Zimmern, die eine solide Mietrendite ermöglichen. Hier sind Kaufpreise zwischen 180.000 und 280.000 Euro üblich, wobei monatliche Kaltmieten von 11,50 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter realisierbar sind. Grundstücke sind in Zündorf weiterhin sehr gefragt, insbesondere weil Bauflächen vergleichsweise knapp sind. Die Preise liegen inzwischen bei 650 bis 900 Euro pro Quadratmeter, was Neubauten in vielen Fällen nur noch in gemeinschaftlichen Projekten wirtschaftlich realisierbar macht. Deutlich wird, dass bereits in der Planungsphase viele Einheiten reserviert oder verkauft werden, sodass Käufer sich frühzeitig entscheiden müssen.
Entwicklungsperspektiven des Stadtteils
Die Perspektiven für den Immobilienmarkt in Köln Zündorf sind klar auf Wachstum ausgerichtet. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken führen dazu, dass die Preise weiter zulegen. Bestandswohnungen könnten sich mittelfristig im Bereich von 3.800 bis 4.400 Euro pro Quadratmeter einpendeln, während Neubauten künftig eher zwischen 5.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter liegen werden. Reihenhäuser dürften sich bei 580.000 bis 720.000 Euro stabilisieren, und freistehende Häuser werden zunehmend in den Bereich über 1,2 Millionen Euro rücken. Auch die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, sodass Bestandswohnungen künftig zwischen 11,50 und 13,00 Euro pro Quadratmeter kosten könnten, während Neubauten Mieten von bis zu 16,00 Euro pro Quadratmeter erreichen dürften. Die Entwicklung neuer Quartiere mit modernen Baukonzepten, energieeffizienten Standards und attraktiven Grünflächen sorgt dafür, dass Zündorf in den kommenden Jahren als Wohnstandort noch stärker in den Fokus rücken wird, sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerungen setzen.
Mikro-Lagen-Analyse: Das Wert-Diktat der KVB-Linie 7
Zündorf ist der einzige Porzer Stadtteil mit direktem Straßenbahnanschluss zur Kölner Innenstadt (Linie 7). Die Wertermittlung wird maßgeblich von der Distanz zur Haltestelle beeinflusst.
Zone 1: Historischer Ortskern und KVB-Nähe
Das Gebiet um die Hauptstraße/Poststraße und die Endhaltestelle ist die absolute Premium-Mikrolage.
- Preisniveau: Wohnungen und MFH-Bestand erzielen hier die höchsten Kauf- und Mietpreise pro Quadratmeter.
- Faktor: Die schnelle, staufreie Verbindung in die City rechtfertigt das höhere Preisniveau.
Zone 2: Südliche/Östliche Randlagen
Die ruhigen Bereiche, die in Richtung Ländlichkeit (Libur oder Ranzel) übergehen.
- Preisniveau: Hier dominieren freistehende Häuser mit großen Grundstücken, die das oberste Preissegment bilden.
- Vorteil: Die geringere Lärmbelastung und das bessere Naherholungsangebot (Ranzeler Wald/Seeberg).
Spezial-Expertise: Rheinlage, Hochwasser und Fähr-Anbindung
Die direkte Rheinlage ist ein emotionaler Werttreiber, erfordert jedoch eine detaillierte Risikoprüfung bezüglich Hochwasser.
Prüfung der Hochwasserzone
Risiko: Viele Objekte in Rheinnähe liegen im gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet.
Folge: Wir prüfen die Elementarschadenversicherung und die baulichen Vorkehrungen (Kellerhöhe, Dichtigkeit), da dies die Finanzierbarkeit beeinflusst.
Die Fähre als Bonus-Anbindung
Mehrwert: Die Rheinfähre nach Weiß (Rodenkirchen) bietet eine schnelle Verbindung zum linksrheinischen Ufer.
Marktbeobachtung: Objekte in unmittelbarer Fährnähe sind bei Pendlern, die in Rodenkirchen oder Wesseling arbeiten, besonders begehrt und erzielen eine höhere Miete.
Lärm: Fluglärm-Entlastung
Position: Zündorf liegt westlich des Flughafens, außerhalb der intensivsten Anflugschneisen (im Gegensatz zu Grengel/Wahnheide).
Folge: Der geringere Lärmfaktor macht Zündorf für Familien attraktiver und schlägt sich in höheren Kaufpreisen nieder.
Architektonische Spezialanalyse: Historischer Kern vs. Moderne Quartiere
Die Preisspanne in Zündorf ist groß und hängt stark von der Bausubstanz ab – vom sanierten Altbau bis zum modernen Niedrigenergiehaus.
Bestand: Altbauten (Ortskern)
Typisch: Charakteristische Vorkriegs- und Nachkriegshäuser (vor 1960). Hoher Sanierungsbedarf, aber Liebhaberwert.
Chancen: Bei guter Sanierung erzielen diese Häuser wegen ihrer zentralen Lage die höchsten Preise.
Neubau-Quartiersentwicklung
Fokus: Moderne Mehrfamilienhäuser mit KfW-40/55 Standard und Tiefgarage.
Wichtig: Diese Objekte bedienen die Nachfrage von Senioren und jungen Paaren, die Wert auf Barrierefreiheit und niedrige Energiekosten legen.
Kapitalanlage-Check: Hohe Attraktivität durch KVB-Anschluss
Zündorf ist ein Top-Investmentstandort innerhalb des Porzer Bezirks, da die Mieterstruktur solvent ist und die Infrastruktur überdurchschnittlich gut.
Solide Mietrendite
Faktor: Die Nachfrage von Kölner Pendlern, die das Wohnen am Rhein suchen, hält die Mieten stabil im oberen Segment.
Tipp: Investoren sollten auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen nahe der Linie 7 setzen. Die Bruttorendite liegt stabil bei 3,5–4,0 %.
Der Knappheitsfaktor "Grundstück"
Potenzial: Aufgrund der Rhein- und Naturschutzlage sind große Bauflächen fast nicht vorhanden.
Folge: Grundstücke für freistehende Häuser erzielen Höchstpreise und sind die sicherste Anlageklasse in Zündorf, da der Wert durch die Knappheit geschützt ist.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Ortsteil Köln-Zündorf (€/m²)
Zündorf liegt im rechtsrheinischen Stadtbezirk Porz und zählt zu den Stadtteilen mit mittlerem bis gutem Preisniveau im Kölner Osten.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Zündorf) | Bandbreite der Richtwerte (ca.) |
|---|---|---|
| 01.01.2024 (Offizieller Wert) | ca. 790 € | 690 € bis 980 € |
| Schätzung für erschlossenes Land (ca. 2025) | ca. 735 € | (Stark abhängig von der Mikrolage) |
Hintergrundinformationen zu Köln-Zündorf:
- Der offizielle Bodenrichtwert für Wohnbauland in Zündorf lag zum Stichtag 01.01.2024 bei durchschnittlich ca. 790 €/m².
- Die Spanne der tatsächlichen Richtwerte in Zündorf reicht von ca. 690 €/m² bis 980 €/m², was auf unterschiedliche Lagen (z. B. Rheinnähe, Infrastruktur) innerhalb des Ortsteils hindeutet.
- Die Werte in Zündorf zeigen eine leichte rückläufige Tendenz im Vergleich zu den Vorjahren (im Marktgebiet Porz insgesamt ca. -10,6 % bis -11,1 %).
- Die Bodenrichtwerte dienen als Anhaltspunkt für die Besteuerung und als Grundlage für Verkehrswertgutachten, sind aber nicht der tatsächliche Verkaufspreis.
*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss). Die Schätzungen/Prognosen für 2025 basieren auf der Fortführung von Marktdaten und können je nach Quelle und Datenbasis variieren.
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Naherholungsgebiet Groov
Dieses Erholungsgebiet hat den Namen „Groov“ und liegt am Ufer des Rheins in Zündorf. Hier gab es einst einen Seitenarm des Rheins. Dieser war vom Rheinfluss abgetrennt und zwar über die Groov-Insel, welche inmitten des Rheins lag. Im Jahre 1831 kam es zur Beendigung des Stapelrechts. Daher wurde der Seitenarm nicht so sehr genutzt. Es drohte die Versandung dieses Seitenarms. 1849 kam es zu einer Verbindung der Insel mit dem Rheinufer. Ein Damm wurde dazu errichtet. 1862 wurden außerdem Buhnen gebaut und es kam zur Erweiterung der Insel. Somit wurde die Insel verbreitert.
Bis 1950 konnten Boote zur Insel fahren. Später war dies nur mehr bei Hochwasser möglich. Heute gibt es am Rheinarm zwei Seen. Diese sind mit zwei Rohren verbunden. Dem See drohte die Kippung, denn es kam kein Frischwasser dazu. In der Sommerzeit wird Sauerstoff hineingeleitet. Eine Fontäne, die schwimmt, erzeugt diesen. Der obere Seenbereich wird manchmal mit Brunnenwasser angereichert. Es befindet sich ein Bootsverleih hier. Man kann hier Tretboote und Ruderboote ausleihen. Im Nord-Bereich des Erholungsgebietes Groov wurde ein Yachthafen gebaut und der Wassersportclub nutzt diesen.
Eine Fähre
In der Sommerzeit kommen zahlreiche Besucher zum „KroKoLino“, einer Fähre. Diese setzt von Zündorf auf die gegenüberliegende Rheinseite über. Dort befindet sich das Viertel Weiß. Groov wird dieses Gebiet seit den Umbauarbeiten genannt. Wegen der neuen Gestaltung dieser Insel und des Hafengebietes nennt man das Erholungsgebiet Groov. Die Gründe in der nahen Umgebung dienen als Freizeitpark.
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