Immobilienmakler Köln Wahn
Wo ein Schloss und ein Sanitätsunterstützungszentrum nebeneinander liegen.Besuchen Sie Wahn mit Weihofen Immobilien
Einst lag hier die Burg Wahn! Das Viertel Wahn gehört zum Porzer Stadtbezirk. Es hat eine Fläche von 2,264 Quadratkilometern und hat eine Einwohnerzahl von 7120. Seine Eingemeindung fand im Jahr 1975 statt. Wahn befindet sich im südöstlichen Köln.
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Marktbericht Köln-Wahn 2020-2025
Zentrale Drehscheibe im Porzer Süden | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Wahn hat sich 2025 als das vitale Unterzentrum des Kölner Südens bestätigt. Während Randlagen oft mit sinkender Nachfrage kämpfen, profitiert Wahn von seiner S-Bahn-Anbindung (S12/S19), die Pendler in 15 Minuten in die Kölner City bringt. Die Kaufpreise für Bestandsobjekte sind 2025 wieder leicht angezogen (+2,8%), da Wahn als attraktive Alternative zu den überhitzten Preisen in der Innenstadt und in Deutz gilt. Besonders beliebt sind modernisierte Einfamilienhäuser und großzügige Etagenwohnungen.
Kaufpreis Wohnung
~3.785 € / m²
Solide Wertentwicklung bei Bestandswohnungen.
Kaufpreis Haus
~4.320 € / m²
Hohe Nachfrage nach Objekten für junge Familien.
Mietpreis Wohnung
~12,15 € / m²
Anstieg durch Zuzug von Flughafen-Angestellten.
Marktaktivität
Sehr Hoch
Häufige Transaktionen im Vergleich zu Libur/Lind.
2. Infrastruktur & Lebensqualität
Wahn fungiert als Versorgungsanker für die umliegenden Stadtteile:
- Mobilität: Der Bahnhof Wahn ist der zentrale Umstiegspunkt für Busse und S-Bahnen im Kölner Süden.
- Nahversorgung: Die Heidestraße bietet eine dichte Infrastruktur an Ärzten, Banken und Einzelhandel, die weit über den täglichen Bedarf hinausgeht.
- Kultur & Grün: Schloss Wahn mit seinem Park und die angrenzende Wahner Heide bieten eine hohe Lebensqualität direkt vor der Haustür.
3. Marktentwicklung Kauf
Benchmarks 2025/26
| Segment | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| ETW (Bestand) | 3.785 € | +2,8% |
| ETW (Neubau) | 4.850 € | +4,5% |
| EFH (Bestand) | 4.320 € | +1,5% |
| Reihenhaus | 3.950 € | Stabil |
4. Mietmarkt & Wohnen
Wahn verzeichnet ein konstantes Mietwachstum. Besonders Wohnungen im Umkreis von 10 Gehminuten zum Bahnhof erzielen Premium-Mieten, da hier die Kombination aus Pendlerfreundlichkeit und Infrastruktur optimal ist.
Mietspiegel Aktuell
| Qualität | Miete/m² | Vj. |
|---|---|---|
| Einfach / Älter | 10,40 € | +2,5% |
| Normaler Standard | 12,15 € | +4,2% |
| Gehoben / Neubau | 15,80 € | Stark |
5. Prognose & Fazit 2026
Wahn bleibt der "Anker-Stadtteil" im Porzer Süden. Die Nachfrage nach Wohneigentum wird 2026 durch das stabilere Zinsumfeld weiter steigen. Wir bewerten Wahn als erstklassige Wahl für Eigennutzer und langfristig orientierte Kapitalanleger.
- Kaufpreise: Erwartetes Plus von 3-4% für das laufende Jahr.
- Mietpreise: Weiterer Anstieg durch die Attraktivität für Flughafen-Personal und Pendler.
Immobilienpreise in Köln Wahn
Der Immobilienmarkt in Köln Wahn ist aktuell durch eine zunehmende Nachfrage gekennzeichnet, die in den letzten Jahren stark angezogen hat. Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich derzeit im Preisbereich zwischen 3.200 und 3.600 Euro pro Quadratmeter, wobei renovierte oder modernisierte Objekte auch bis zu 3.900 Euro erzielen können. Neubauwohnungen starten bei etwa 4.300 Euro pro Quadratmeter und liegen in vielen Fällen zwischen 4.600 und 5.000 Euro, was den Stadtteil zunehmend für Kapitalanleger interessant macht. Reihenhäuser sind in Köln Wahn ab etwa 430.000 Euro zu bekommen, Doppelhaushälften kosten je nach Baujahr und Ausstattung zwischen 490.000 und 620.000 Euro. Freistehende Einfamilienhäuser, die aufgrund der Nähe zum Flughafen und der guten Infrastruktur sehr gefragt sind, erzielen Kaufpreise von 750.000 bis 950.000 Euro. Auf dem Mietmarkt ist ebenfalls eine deutliche Dynamik zu erkennen: Bestandswohnungen kosten aktuell zwischen 10,20 und 11,80 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen liegen bereits bei 12,80 bis 14,20 Euro pro Quadratmeter.
Neubauprojekte und geplante Entwicklungen
In Köln Wahn werden derzeit mehrere Bauprojekte realisiert, die den Immobilienmarkt nachhaltig prägen. Besonders erwähnenswert sind neue Wohnquartiere mit Mehrfamilienhäusern, die rund 150 bis 200 Wohneinheiten schaffen sollen. Die Eigentumswohnungen in diesen Projekten starten bei 4.500 Euro pro Quadratmeter und erreichen in den oberen Preissegmenten Werte von bis zu 5.300 Euro. Daneben entstehen Reihenhausprojekte mit Verkaufspreisen zwischen 480.000 und 560.000 Euro, die insbesondere für junge Familien mit mittlerem Einkommen interessant sind. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Sanierung von Bestandsimmobilien, vor allem von Gebäuden aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Durch umfassende energetische Modernisierungen werden diese Wohnungen attraktiver, wodurch die Mieten im Anschluss häufig auf 12,00 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter steigen. Auch der Ausbau der Nahversorgung und die geplante Verbesserung der Verkehrsanbindung durch neue Infrastrukturmaßnahmen wirken sich positiv auf die Attraktivität von Köln Wahn als Wohnstandort aus.
Nachfrage und Käuferstruktur
Die Nachfrage nach Immobilien in Köln Wahn verteilt sich auf mehrere Käufergruppen. Besonders Familien suchen nach Reihenhäusern oder Doppelhaushälften im Preisbereich von 450.000 bis 600.000 Euro, während Kapitalanleger sich zunehmend auf kleinere Wohnungen konzentrieren. Wohnungen zwischen 45 und 60 Quadratmetern sind aktuell für 160.000 bis 230.000 Euro zu erwerben und lassen sich mit Monatsmieten von 550 bis 750 Euro gut vermieten. Junge Berufspendler, die aufgrund der Nähe zum Flughafen und der guten Anbindung nach Köln oder Bonn hier ideale Voraussetzungen finden, investieren verstärkt in Neubauwohnungen. Drei-Zimmer-Wohnungen mit rund 75 bis 90 Quadratmetern erzielen Kaufpreise zwischen 310.000 und 390.000 Euro und sind gleichzeitig mit Nettokaltmieten von 950 bis 1.250 Euro sehr gefragt. Die Nachfrage ist insgesamt deutlich größer als das Angebot, was den Preisdruck weiter verstärkt und sowohl Mieter als auch Käufer vor wachsende Herausforderungen stellt.
Prognosen für die nächsten Jahre
Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in Köln Wahn in den kommenden Jahren weiter steigen werden. Für Bestandswohnungen wird ein durchschnittlicher Preisanstieg auf 3.800 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter prognostiziert, während Neubauten bis 2026 Werte von 5.500 Euro pro Quadratmeter erreichen könnten. Reihenhäuser dürften sich mittelfristig im Bereich von 520.000 bis 650.000 Euro einpendeln, während freistehende Einfamilienhäuser voraussichtlich die Marke von 1.000.000 Euro überschreiten werden. Auf dem Mietmarkt ist ebenfalls mit einer Steigerung zu rechnen: Bestandswohnungen könnten in den nächsten Jahren durchschnittlich 12,00 Euro pro Quadratmeter erzielen, während Neubauten auf bis zu 14,50 Euro pro Quadratmeter steigen. Besonders die fortschreitenden Neubauprojekte, die geplanten Modernisierungen im Bestand sowie die verbesserte Infrastruktur dürften dazu beitragen, dass Köln Wahn für Eigennutzer und Investoren weiterhin ein gefragter Standort bleibt, an dem sich langfristig stabile Wertsteigerungen abzeichnen.
Mikro-Lagen-Analyse: Das Wert-Diktat des Bahnhofs
Im Gegensatz zu Wahnheide definiert sich Wahn über den S-Bahn-Anschluss und den historischen Ortskern. Diese Lagen erzielen die höchsten Preisaufschläge.
Zone 1: Bahnhof und Historischer Kern (Premium)
Das Gebiet um den Bahnhof Wahn ist der zentrale Infrastruktur-Knotenpunkt. Die Nähe zum Zug (S-Bahn-Anschluss nach Köln/Bonn) und zur Nahversorgung ist hier der stärkste Werttreiber.
- Preisniveau: Hier werden die höchsten Kaufpreise für Wohnungen erzielt, da die Lage für Pendler ideal ist.
- Objekte: Ältere, sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser und Altbauten.
Zone 2: Südliche / Ruhige Randlagen
Die Wohnviertel im Süden, die Richtung Lind oder Elsdorf/Wahnheide übergehen, sind in der Regel ruhiger und bieten eine höhere Wohnqualität für Familien.
- Preisniveau: Das Haussegment dominiert. Freistehende Häuser erzielen hier die absoluten Spitzenpreise.
- Hebel: Größere Grundstücke und geringere Lärmbelastung durch den Flugverkehr.
Spezial-Expertise: Fluglärm-Kompromiss und Bahnanbindung
In Wahn sind Käufer bereit, das Lärmrisiko einzugehen, wenn es durch eine exzellente Verkehrsanbindung (S-Bahn) kompensiert wird.
Die Relevanz der Schallschutzzone
Wahn liegt oft am Rande der Nachtschutzzone, was die Lärmbelastung im Vergleich zu Wahnheide leicht reduziert, aber nicht aufhebt.
Risikobewertung: Die Kaufpreise für MFH-Wohnungen werden im Lärmgebiet akzeptiert, da die Mieterstruktur (Pendler, Flughafenmitarbeiter) stabil und die Rendite somit gesichert ist.
Der Bahnhof als Wertanker
Die S-Bahn-Anbindung zum Hauptbahnhof Köln ist der größte Marktvorteil gegenüber allen anderen Porzer Randlagen (außer Porz-Mitte).
Preishebel: Immobilien in fußläufiger Entfernung zum Bahnhof erzielen 5–10 % höhere Preise als Objekte ohne diese Anbindung.
Vorsicht: Schienenlärm
An den Hauptverkehrsachsen (Zugstrecke) tritt neben dem Fluglärm auch erheblicher Schienenlärm auf.
Wichtiger Check: Detaillierte Prüfung des Schallschutzes bei Häusern, die direkt an der Bahnlinie liegen, ist zwingend.
Architektonische Spezialanalyse: Fokus auf den Altbau-Bestand
Wahn bietet noch einen nennenswerten Anteil an Vorkriegs- und Altbauten, die ein hohes Sanierungs- und Renditepotenzial bergen.
Historische Mehrfamilienhäuser (Altbau)
Vorteil: Hohe Decken, Charme und zentrale Lage. Ideal für Aufteilung in kleine, gut vermietbare Einheiten.
Sanierungsfokus: Komplette Erneuerung der Haustechnik und Dachsanierung sind oft notwendig.
Nachkriegs-Siedlungen (Reihenhäuser)
Substanz: Ähnlich Wahnheide (1960er/70er). Hier ist der Modernisierungsbedarf am höchsten.
Hebel: Erzielen nach einer Kernsanierung auf KfW-Niveau eine hohe Wertsteigerung, da die Lagequalität (Nähe zu Kitas/Schulen) exzellent ist.
Kapitalanlage-Check: Die Vermietbarkeit durch den S-Bahn-Faktor
Wahn ist für Investoren wegen der ÖPNV-Anbindung attraktiver als Wahnheide. Die Vermietbarkeit von Kleinwohnungen ist exzellent.
Hohe Rendite bei Kleinstwohnungen
Zielgruppe: Alleinstehende Pendler oder Studenten (Nähe Uni/Bonn).
Investment-Fokus: Kaufpreis pro m² ist hoch, aber die Mieteinnahme pro m² stabilisiert die Bruttorendite oft über 4,0 %.
Die Chance: Baugrundstücke
Knappheit: Erschlossene Baugrundstücke sind extrem selten und werden meist nur durch den Abriss alter Häuser generiert.
Potenzial: Grundstückspreise liegen bis zu 10 % über den Werten von Wahnheide, aufgrund der zentraleren Lage und besseren Infrastruktur.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Ortsteil Köln-Wahn (€/m²)
Wahn gehört zum Stadtbezirk Porz und weist im Vergleich zum Kölner Durchschnitt unterdurchschnittliche Bodenrichtwerte auf.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wahn) | Bandbreite der Richtwerte |
|---|---|---|
| 01.01.2024 (Offizieller Wert) | ca. 714 € | 690 € bis 780 € |
| Prognose/Schätzung (ca. 2025) | ca. 794 € (Erschlossen) | Leichte bis moderate Schwankungen |
Hintergrundinformationen zu Köln-Wahn:
- Der offizielle durchschnittliche Bodenrichtwert für Köln-Wahn lag zum Stichtag 01.01.2024 bei ca. 714 €/m² für Wohnbauland.
- Dieser Wert liegt unter dem Gesamtdurchschnitt des Stadtbezirks Porz und deutlich unter dem Kölner Durchschnitt.
- Der prozentuale Rückgang gegenüber dem Vorjahr betrug ca. -11,2 % (Quelle: Marktgebiet Porz).
- Wahn hat im Vergleich zu benachbarten Porzer Stadtteilen eine relativ geringe Spanne zwischen minimalen und maximalen Richtwerten, was auf eine homogenere Marktlage hindeuten kann.
*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss). Die Schätzungen/Prognosen für 2025 basieren auf der Fortführung von Marktdaten und können je nach Quelle und Datenbasis variieren.
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