Ihr Immobilienmakler für Brühl: Der lokale Marktexperte
Wir sind spezialisiert auf den diskreten Verkauf von Wohnungen und Häusern.Die Stadt Brühl
Die rund 44.000 Einwohner umfassende Stadt Brühl liegt im Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen und gehört ebefnalls zum Regierungsbezirk Köln. Nachbarstädte sind: Köln, Hürth, Erftstadt und Wesseling. Ihr Immobilienmakler stellt Ihnen diese wunderschöne Gegend kurz vor!
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Immobilienmarktbericht Brühl 2020-2025
Analyse der Schlossstadt zwischen Köln und Bonn | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Brühl gehört zu den begehrtesten Wohnlagen im Rhein-Erft-Kreis. Die Stadt zeichnet sich durch eine extrem hohe Lebensqualität aus, geprägt durch die Schlösser Augustusburg und Falkenlust sowie die Ville-Seenplatte. Diese Standortfaktoren führen zu einer im Vergleich zum Kreis überdurchschnittlichen Preisstabilität. Besonders gefragt sind Immobilien in Brühl-Mitte und Brühl-West, während die Stadtteile Vochem und Heide als aufstrebende Lagen gelten.
Kaufpreis Wohnung
~3.950 € / m²
Neubauprojekte im Zentrum treiben den Durchschnitt.
Kaufpreis Haus
~4.500 € / m²
Exklusive Lagen in Brühl-West deutlich darüber.
Mietpreis Wohnung
~12,80 € / m²
Geringes Angebot bei hoher Fluktuation.
Mietpreis Haus
~13,50 € / m²
Hausmieten steigen aufgrund von Kauf-Zögern.
2. Standortanalyse Brühl
Die Stadt profitiert von ihrer "Sandwich-Lage" zwischen den beiden Metropolen Köln und Bonn, was sie für Pendler beider Städte ideal macht.
- Infrastruktur: KVB-Linie 18 (Vorgebirgsbahn) und DB-Anschluss (RE5, RB26, RB48) bieten exzellente Taktungen.
- Freizeitwert: Schlossgarten, Ville-Wälder und Phantasialand machen Brühl zu einem touristischen und kulturellen Zentrum.
- Brühl-West: Bevorzugtes Wohnviertel mit gehobener Einfamilienhaus-Bebauung am Waldrand.
3. Kaufpreisentwicklung
Kaufpreise nach Segmenten (Brühl)
| Objekttyp | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| ETW (Bestand) | 3.600 € | Stabil steigend |
| ETW (Neubau) | 5.150 € | Seitwärts |
| Einfamilienhaus | 4.500 € | Steigend |
| Zweifamilienhaus | 4.100 € | Leicht steigend |
4. Mietpreisentwicklung
In Brühl ist eine deutliche Verknappung im Bereich der "bezahlbaren" Mieten zu beobachten. Der Trend geht zu hochwertigen Sanierungen im Bestand, was das allgemeine Mietniveau nach oben zieht.
Aktuelle Angebotsmieten (Brühl)
| Größe | Miete 2025 | Veränd. |
|---|---|---|
| bis 40 m² | 14,10 € | +4,8% |
| 40 - 80 m² | 12,60 € | +3,9% |
| über 100 m² | 12,20 € | +3,5% |
5. Prognose & Fazit 2026
Brühl wird auch 2026 ein Top-Performer in der Region bleiben. Die Kombination aus Kultur, Bildung (Fachhochschule des Bundes) und Natur sorgt für eine resiliente Nachfrage. Engpässe bei Baugrundstücken werden die Preise für Bestandsobjekte weiter stützen.
- Kaufpreise: Erwartetes Plus von ca. 3,0% in guten Lagen.
- Mietpreise: Anstieg im Bestand um ca. 3,5% - 4,5% prognostiziert.
Basis der Preisangaben: Durchschnittliche Angebotspreise pro m² für Brühl, Stand Q3 2025. Der tatsächliche Verkaufspreis kann je nach Zustand, Ausstattung oder individuellem Baujahr variieren.
Brühler Immobilienmarkt im Vergleich
Durchschnittliche Kaufpreise (€/m²) nach Lage und Typ (Stand 2025/2026)
Brühl-Mitte / Badorf (A-Lage)
4.162 € (Haus)
Kierberg / Pingsdorf (B-Lage)
3.581 € (Wohnung)
Schwadorf / Rohdorf (C-Lage)
3.500 € (Haus max.)
Ländlicher Süden (Einstieg)
3.200 € (Haus min.)
0 €
1.000 €
2.000 €
3.000 €
4.000 €
5.000 €
Zentrum-Aufschlag: Immobilien in Brühl-Mitte kosten im Schnitt rund 23% mehr als Objekte im ländlichen Schwadorf oder Rohdorf.
Pendler-Fokus: Die B-Lagen (Pingsdorf/Kierberg) bilden mit ca. 3.500-3.600 €/m² eine stabile preisliche Mitte für Eigentumswohnungen.
Brühl – Einzigartig, natürlich, menschlich: Warum Familien hier ihr Zuhause finden
Mehr als nur die Mitte zwischen Köln und Bonn! Auf der Landkarte liegt Brühl strategisch günstig, exakt im geografischen Mittelpunkt des Regierungsbezirks Köln, eingebettet zwischen den Metropolen Köln und Bonn. Doch wer die Stadt nur als verkehrsgünstigen Wohnort für Pendler betrachtet, übersieht ihr wahres Wesen. Brühl ist kein Kompromiss, sondern eine bewusste Entscheidung für Lebensqualität. Es ist nicht nur ein Punkt auf der Karte, sondern ein Gefühl des Ankommens, ein Ort, der eine einzigartige Mischung aus prachtvollem historischem Erbe, weitläufiger, zugänglicher Natur und einer tief verwurzelten, familienorientierten Gemeinschaft bietet.
Während andere Orte um ihre Identität ringen, hat Brühl seine längst gefunden. Es ist eine Stadt, in der UNESCO-Weltkulturerbe auf rheinische Lebensfreude trifft, in der Kinder in Waldkindergärten die Natur entdecken und Familien an den Ufern malerischer Seen entspannen. Es ist ein Ort, der sich seiner Geschichte bewusst ist und gleichzeitig mutig in eine nachhaltige, menschenfreundliche Zukunft investiert. Dieser Bericht ist eine Einladung, hinter die berühmten Fassaden der Schlösser und die aufregenden Kulissen des Phantasialands zu blicken. Er gibt einen authentischen Einblick in das, was Brühl wirklich ausmacht: ein einzigartiger, natürlicher und zutiefst menschlicher Ort, an dem Familien nicht nur wohnen, sondern leben und aufblühen können.
Das Fundament für ein glückliches Familienleben
Ein Zuhause ist mehr als nur vier Wände. Es ist das Umfeld, das Sicherheit, Entwicklungschancen und ein Gefühl der Zugehörigkeit vermittelt. Genau hier legt Brühl ein außergewöhnlich starkes Fundament. Die Stadt hat eine Infrastruktur geschaffen, die Familien nicht nur versorgt, sondern aktiv unterstützt und willkommen heißt. Dieses Engagement manifestiert sich in einem dichten Netz aus Bildungs- und Betreuungseinrichtungen sowie einer gelebten Kultur des Miteinanders, die das Ankommen und Integrieren erleichtert.
Bildung und Betreuung – Von den Kleinsten bis zu den Großen
Die Entscheidung für einen Wohnort ist für Familien untrennbar mit der Frage nach guten Betreuungs- und Bildungsmöglichkeiten verbunden. Brühl beantwortet diese Frage nicht nur mit Quantität, sondern vor allem mit beeindruckender Vielfalt und Qualität, die den Bedürfnissen moderner Familien gerecht wird – von der U3-Betreuung bis zum Abitur.
Frühe Kindheit: Ein Netz aus Geborgenheit und Vielfalt
Der Start ins Leben wird in Brühl besonders ernst genommen. Mit über 28 Kindertagesstätten, die sowohl von der Stadt als auch von freien Trägern betrieben werden, bietet die Stadt eine bemerkenswerte Auswahl. Doch die eigentliche Stärke liegt in der Vielfalt der pädagogischen Konzepte. Neben konventionellen Einrichtungen gibt es ein besonderes Juwel, das die naturnahe Lage Brühls widerspiegelt: die Waldkindergärten. Initiativen wie der Waldkindergarten Brühl e. V. mit den Gruppen „Brühler Molche“ und „Brühler Salamander“ oder der Naturkinder Rheinland e. V. mit den „Heider Seewichteln“ ermöglichen Kindern eine Erziehung im Rahmen der Waldpädagogik – ein unschätzbarer Vorteil in einer Zeit, in der der Bezug zur Natur immer wichtiger wird.
Darüber hinaus zeigt sich die proaktive Haltung der Stadt in der Etablierung von umfassenden Unterstützungsangeboten. Das Kinder- und Familienzentrum in Vochem, das 135 Kinder von 0 Jahren bis zum Schuleintritt betreut, ist mehr als nur eine Kita. Es ist ein Knotenpunkt, der bedarfsorientierte, alltagspraktische und wohnortnahe Informations-, Beratungs- und Bildungsangebote für Familien aus dem gesamten Stadtgebiet bündelt. Ergänzt wird dieses Netz durch Anlaufstellen wie „Mein Lieblingsplatz“, einem gemütlichen Treffpunkt für Schwangere und Familien mit Kleinkindern, der den unkomplizierten Austausch und die schnelle Hilfe durch Fachleute fördert. Diese Strukturen signalisieren klar: Junge Familien werden in Brühl nicht alleingelassen.
Die Schullandschaft: Ein lückenloses Bildungsangebot
Die Bildungsreise geht in Brühl nahtlos weiter. Die Stadt verfügt über eine vollständige und ausdifferenzierte Schullandschaft, die jedem Kind den passenden Weg ermöglicht. Mit insgesamt acht Grundschulen, darunter sowohl katholische Bekenntnisschulen als auch Gemeinschaftsgrundschulen, ist eine wohnortnahe Grundversorgung gesichert. Ein entscheidender Faktor für die Vereinbarkeit von Familie und Beruf ist dabei das Konzept des offenen Ganztags (OGS). Sechs der acht Grundschulen sowie die Pestalozzi-Förderschule haben sich für dieses Modell entschieden und bieten damit eine verlässliche Betreuung nach dem Unterricht.
In der Sekundarstufe I und II setzt sich die Vielfalt fort. Das Angebot umfasst zwei Gymnasien (das städtische Max-Ernst-Gymnasium und das erzbischöfliche Sankt-Ursula-Gymnasium), zwei Realschulen, eine Gemeinschaftshauptschule und eine Gesamtschule. Diese Bandbreite stellt sicher, dass die unterschiedlichen Talente und Lernwege der Schülerinnen und Schüler Berücksichtigung finden. Laut Daten von IT.NRW für das Schuljahr 2022/23 verteilten sich die rund 6.355 Schülerinnen und Schüler auf 15 allgemeinbildende Schulen, was die Dimension des Bildungsstandorts unterstreicht. Dass die Stadtentwicklung auf den Bedarf der Familien reagiert, zeigt die laufende Diskussion und Elternbefragung zur Einrichtung einer zweiten Gesamtschule. Dies ist kein Verwaltungsakt, sondern ein aktiver Dialog mit den Bürgern, um das Bildungsangebot zukunftsfest zu machen.
Eine Gemeinschaft, die willkommen heißt
Eine exzellente Infrastruktur ist das eine, eine lebendige und offene Gemeinschaft das andere. Brühl zeichnet sich durch eine aktive Willkommenskultur aus, die sich nicht in leeren Phrasen erschöpft, sondern in konkreten Projekten und einer spürbaren Haltung im Alltag manifestiert. Die Stadt ist ein Schmelztiegel, der Vielfalt als Stärke begreift und sozialen Zusammenhalt gezielt fördert.
Integration und Vielfalt: Das bunte Herz der Stadt
Brühl ist eine weltoffene Stadt. Im Dezember 2024 waren hier Menschen aus 125 verschiedenen Nationen zu Hause. Während 83,3 % der Bevölkerung die deutsche Staatsangehörigkeit besitzen, bilden Menschen mit türkischer (3,5 %), griechischer (1,7 %) und ukrainischer (1,6 %) Staatsangehörigkeit die größten internationalen Gruppen. Diese Zahlen sind mehr als nur Statistik; sie sind der Beleg für eine diverse und bunte Stadtgesellschaft, die das öffentliche Leben bereichert.
Diese Vielfalt wird von der Stadt aktiv gestaltet. Das Begegnungszentrum KOMM-MIT ist ein zentraler Baustein der Integrationsarbeit. Es ist nicht nur Anlaufstelle für Menschen mit Einwanderungsgeschichte, sondern auch ein Treffpunkt für alle Brühlerinnen und Brühler. Hier finden Sprachkurse (oft mit Kinderbetreuung), Sozialberatung und Unterstützung bei der Arbeitsmarktintegration statt. Das breite ehrenamtliche Engagement, beispielsweise bei der Begleitung von Geflüchteten zu Arztterminen oder bei Behördengängen, zeigt eine tief verwurzelte Kultur der Hilfsbereitschaft und des Miteinanders. Die Stadt schafft hierfür die professionellen Rahmenbedingungen, etwa durch die Stabsstelle Integration und einen Pool ehrenamtlicher Dolmetscher.
Gelebte Inklusion und sozialer Zusammenhalt
Der Gemeinschaftssinn in Brühl geht über die Integrationsarbeit hinaus und umfasst das Ideal einer inklusiven Gesellschaft für alle. Ein herausragendes Beispiel dafür war die Rolle Brühls als „Host Town“ für die Delegation der Demokratischen Republik Kongo im Rahmen der Special Olympics World Summer Games 2023 in Berlin. Damit wurde die Stadt Teil des größten kommunalen Inklusionsprojekts in der Geschichte der Bundesrepublik und sendete ein starkes Signal für die Teilhabe von Menschen mit Behinderungen.
Dieser Geist zeigt sich auch in wiederkehrenden Veranstaltungen wie dem „Tag der Brühler Vielfalt“, der 2024 unter dem Motto „Nachhaltigkeit und Inklusion“ stand. Solche Ereignisse sind keine bloßen Feste, sondern Plattformen für Begegnung und Austausch, die den sozialen Zusammenhalt stärken und das Bewusstsein für ein respektvolles Miteinander schärfen. Sie machen deutlich, dass in Brühl jeder Mensch, unabhängig von Herkunft, Fähigkeiten oder sozialem Status, Teil der Gemeinschaft ist.
Kritische Analyse: Das Fundament für Familien
- Stärke: Brühl bietet ein außergewöhnlich dichtes und vielfältiges Netz an Betreuungs- und Bildungsangeboten. Besonders die Existenz von Waldkindergärten und proaktiven Familienzentren hebt die Stadt von vielen anderen Kommunen ab.
- Chance: Die demografischen Daten zeigen eine junge Bevölkerung (Jugendquotient von 31,2), was die Nachfrage nach Familieninfrastruktur weiter hochhalten wird. Die geplante zweite Gesamtschule ist eine adäquate Reaktion auf diesen Trend.
- Herausforderung: Wie in vielen Kommunen ist der Fachkräftemangel im Erziehungs- und Bildungsbereich eine latente Gefahr. Die Stadt muss weiterhin attraktiv für Fachpersonal bleiben, um die hohe Qualität der Angebote zu sichern. Die SPD Brühl schlägt hierzu vor, das Personal im offenen Ganztag in städtische Verantwortung zu übernehmen, um sichere, tarifgebundene Arbeitsplätze zu schaffen.
- Einzigartigkeit: Die Kombination aus einem lückenlosen Bildungssystem und einer aktiv gelebten, durch städtische Strukturen geförderten Willkommens- und Inklusionskultur schafft ein Umfeld, in dem sich Familien schnell zugehörig und sicher fühlen können.
Die „Dritten Orte“ – Wo das Brühler Leben spielt
Das wahre Herz einer Stadt schlägt nicht hinter verschlossenen Türen, sondern an den Orten, an denen Menschen zusammenkommen – den sogenannten „Dritten Orten“ jenseits von Zuhause (dem ersten Ort) und Arbeit (dem zweiten Ort). Es sind die Parks, Cafés, Märkte und Plätze, die einer Stadt ihren Charakter und ihre Seele verleihen. In Brühl sind diese Orte besonders ausgeprägt und bilden eine einzigartige Symbiose aus Naturerlebnis und urbaner Geselligkeit. Hier wird der „einzigartige, natürliche und menschliche“ Charakter der Stadt am deutlichsten spürbar.
Natur als erweitertes Wohnzimmer
In vielen Städten ist Natur etwas, das man am Wochenende gezielt ansteuert. In Brühl ist sie ein integraler Bestandteil des Alltags, ein riesiges, frei zugängliches Wohnzimmer direkt vor der Haustür. Dieses Privileg verdankt die Stadt ihrer Lage und einer bewussten Planung, die Grünflächen nicht nur bewahrt, sondern aktiv entwickelt.
Die großen Juwelen: Welterbe und Naturpark
Im Zentrum dieses Naturerlebnisses stehen zwei Juwelen von überregionaler Bedeutung. Der Schlosspark der UNESCO-Welterbestätte Augustusburg ist weit mehr als eine touristische Kulisse. Für die Brühler ist er eine alltägliche Oase der Ruhe. Die barocke Gartenanlage, einst von Dominique Girard, einem Schüler Le Nôtres, entworfen und später von Peter Joseph Lenné um einen englischen Landschaftsgarten erweitert, ist ganzjährig geöffnet. An sonnigen Tagen flanieren hier Familien mit Kinderwagen, Jogger ziehen ihre Runden und Paare genießen die historische Atmosphäre. Die gute Zugänglichkeit und die Eignung für Kinderwagen machen den Park zu einem unkomplizierten Ausflugsziel für alle Generationen.
Westlich der Stadtgrenze beginnt der Naturpark Rheinland, eine weitläufige Landschaft aus Wäldern, Feldern und der charakteristischen Villeseenplatte. Die Seen, Relikte des ehemaligen Braunkohletagebaus, sind heute wertvolle Naherholungsgebiete. Der Heider Bergsee und der Bleibtreusee laden zum Baden ein, während auf dem Bleibtreusee seit 2007 eine Wasserskianlage für sportliche Action sorgt. Das dichte Netz an Wander- und Radwegen macht den Naturpark zum idealen Terrain für Outdoor-Aktivitäten direkt vor der Haustür.
Grün in der Stadt: Eine bewusste Zukunftsentscheidung
Brühl ruht sich nicht auf seinem naturräumlichen Erbe aus, sondern integriert Grünflächen aktiv in die Stadtentwicklung. Dies ist eine bewusste Entscheidung für mehr Lebensqualität und eine strategische Antwort auf die Herausforderungen des Klimawandels. Die Stadtverwaltung hat eine Reihe von Initiativen ins Leben gerufen, die zeigen, dass Natur hier ein Gestaltungsprinzip ist. Allein in den städtischen Grünanlagen stehen über 6.000 Bäume, die das Stadtklima verbessern.
Konkrete Projekte unterstreichen diesen Anspruch: Für 2025 ist die Schaffung einer „Grünen Innenstadtoase“ nahe dem Balthasar-Neumann-Platz geplant, die auf Biodiversität, Beschattung und Klimaanpassung fokussiert. In Brühl-Ost wird auf dem ehemaligen Gelände der Zuckerfabrik ein neuer „Stadtpark Ost“ als inklusive Begegnungs- und Erholungsfläche entwickelt. Initiativen wie die Anlage von Blühwiesen, die Förderung von Baum- und Beetpatenschaften und die „Brühler Baumzeit“ im Herbst binden die Bürgerschaft aktiv ein und schaffen ein Bewusstsein für den Wert städtischer Natur. Diese Maßnahmen sind keine Kosmetik, sondern eine Investition in die Zukunftsfähigkeit und Resilienz der Stadt.
Kulinarische und soziale Treffpunkte
Die gastronomische Landschaft einer Stadt ist oft ein Spiegel ihres sozialen Lebens. In Brühl findet man eine lebendige und vielfältige Szene, die von inhabergeführten, individuellen Konzepten geprägt ist. Diese Cafés und Restaurants sind klassische „Dritte Orte“, an denen man sich trifft, austauscht und das Leben genießt.
Die Kultur des Kaffees und des Zusammenseins
Die Brühler Café-Kultur zeichnet sich durch eine persönliche und gemütliche Atmosphäre aus. Statt anonymer Ketten prägen liebevoll gestaltete Läden das Stadtbild. Orte wie der Twenty2 Concept Store oder das für seinen Kuchen und sein Frühstück gelobte Buschheuer's sind beliebte Treffpunkte. Hier trifft man sich zum Sonntagsbrunch, auf einen Kaffee nach dem Einkaufsbummel oder einfach nur, um in entspannter Umgebung die Seele baumeln zu lassen. Diese Cafés sind mehr als nur Versorger; sie sind soziale Ankerpunkte im Alltag.
Vielfalt auf dem Teller: Von rheinisch bis international
Auch die Restaurant-Szene spiegelt die Vielfalt der Stadt wider. Für jeden Anlass und jeden Geschmack findet sich das passende Angebot. Traditionelle Wirtshäuser wie das Bruehler Wirtshaus oder der Pingsdorfer Hof bieten rheinische Gastlichkeit und deutsche Küche. Wer es international mag, findet im Vellini eine Mischung aus mediterranen und amerikanischen Einflüssen oder kann sich im historischen Ambiente des Kaiserbahnhofs kulinarisch verwöhnen lassen. Diese Bandbreite zeigt, dass Brühl eine lebendige kulinarische Identität besitzt, die sowohl Einheimische als auch Besucher zu schätzen wissen.
Ein nicht zu vergessender „Dritter Ort“ ist der Wochenmarkt. Das historische Recht, einen Wochenmarkt abzuhalten, wird bis heute gelebt. Der Markt ist ein pulsierender Treffpunkt, an dem man nicht nur frische, regionale Produkte einkauft, sondern auch Nachbarn und Freunde trifft, einen Plausch hält und das städtische Leben in seiner ursprünglichsten Form spürt.
Die Brühler Identität – Zwischen Welterbe und Zukunftsvision
Was macht eine Stadt unverwechselbar? Es ist die einzigartige Mischung aus ihrer Geschichte, ihrer Kultur und ihrem Blick nach vorn. Die Identität Brühls speist sich aus dem Glanz des kurfürstlichen Erbes, der Bodenständigkeit rheinischen Brauchtums und einer klaren Vision für eine lebenswerte Zukunft. Dieses Zusammenspiel schafft ein Umfeld, das sowohl kulturell anregend als auch tief in der Gemeinschaft verwurzelt ist.
Kultur und Freizeit – Mehr als nur Phantasialand
Brühl ist international bekannt für das Phantasialand, einen der ältesten und beliebtesten Freizeitparks Deutschlands. Doch wer die Stadt darauf reduziert, verpasst ihre wahre kulturelle Tiefe. Das Phantasialand ist der spektakuläre Auftakt, doch dahinter verbirgt sich ein reiches und vielfältiges Kultur- und Freizeitangebot, das den Alltag der Brühler prägt und bereichert.
Lebendiges Erbe: Kulturorte mit Geschichte
Die Schlösser Augustusburg und Falkenlust sind das strahlende Zentrum des kulturellen Erbes. Als UNESCO-Welterbestätte ziehen sie Besucher aus aller Welt an. Für die Einwohner sind sie jedoch mehr als nur ein Museum. Sie sind lebendige Kulturorte, die regelmäßig mit hochwertigen Veranstaltungen bespielt werden. Die Sonderpräsentation „Über Stuck & Stein“ (2025) ist ein Beispiel dafür, wie die Geschichte der Residenz immer wieder aus neuen Perspektiven beleuchtet und zugänglich gemacht wird. Die Schlösser sind somit nicht nur Kulisse, sondern aktiver Teil des städtischen Kulturlebens.
Eine Stadt voller Musik, Kunst und Geschichten
Die kulturelle Vitalität Brühls zeigt sich in zahlreichen Institutionen und Veranstaltungen. Die 1935 gegründete Stadtbücherei ist ein zentraler Treffpunkt und Wissensspeicher. Mit ihrem modernen Medienangebot und einem starken Fokus auf die Leseförderung für Kinder, etwa durch den erfolgreichen „Sommerleseclub“, leistet sie einen wichtigen Beitrag zur Bildung und Chancengerechtigkeit. Im Jahr 2006 war Brühl mit 4.511 gelesenen Büchern sogar Spitzenreiter in ganz Nordrhein-Westfalen.
Die Kunst- und Musikschule der Stadt Brühl ist ein weiterer Motor des kulturellen Lebens. Mit rund 180 Veranstaltungen pro Jahr prägt sie den Veranstaltungskalender und bietet Kindern, Jugendlichen und Erwachsenen eine Plattform für ihre Kreativität. Abgerundet wird das kulturelle Leben durch tief im rheinischen Brauchtum verwurzelte Feste. Der Brühler Karneval mit dem Höhepunkt des Umzugs des Närrischen Elias, das traditionelle Margaretenfest im Sommer und der stimmungsvolle Weihnachtsmarkt in der Innenstadt sind Ausdruck purer Lebensfreude und stärken das Gemeinschaftsgefühl über alle Generationen hinweg.
Brühl – Ein Ort zum Ankommen und Bleiben
Brühl ist weit mehr als die Summe seiner Teile. Es ist nicht nur die Stadt der Schlösser, nicht nur die Heimat des Phantasialands und nicht nur ein verkehrsgünstiger Wohnort zwischen Köln und Bonn. Brühl ist ein eigenständiges Zentrum der Lebensqualität, das eine seltene und wertvolle Balance gefunden hat: die Balance zwischen einem reichen kulturellen Erbe und einer pragmatischen Zukunftsorientierung, zwischen urbaner Lebendigkeit und der Ruhe weitläufiger Natur, zwischen einer professionellen Verwaltung und einer zutiefst menschlichen, engagierten Gemeinschaft.
Für Familien und Zugezogene bietet die Stadt ein nahezu perfektes Ökosystem. Das Fundament bildet eine herausragende Infrastruktur für Bildung und Betreuung, die Sicherheit gibt und Entwicklungschancen eröffnet. Darauf baut eine aktive und offene Stadtgesellschaft auf, die Vielfalt als Stärke begreift und Integration und Inklusion lebt. Das tägliche Leben wird bereichert durch den unschätzbaren Luxus frei zugänglicher Naturräume, die als erweitertes Wohnzimmer dienen, und durch eine lebendige Szene aus individuellen Cafés und Restaurants, die zu sozialen Treffpunkten werden.
Letztendlich ist es diese einzigartige Kombination, die Brühl zu einem Ort macht, an dem man nicht nur ankommt, sondern auch bleiben möchte. Es ist eine Stadt, die es schafft, gleichzeitig repräsentativ und bodenständig, historisch und modern, ruhig und lebendig zu sein. Wer auf der Suche nach einem echten Zuhause ist, das Geborgenheit, Inspiration und eine hohe Lebensqualität bietet, sollte Brühl selbst erleben – bei einem Spaziergang durch den Schlosspark, einem Kaffee in der Innenstadt oder einem Ausflug an die Seen. Denn das Gefühl, das Brühl vermittelt, lässt sich in keinem Bericht vollständig einfangen. Man muss es spüren.
Neubauprojekte Brühl: Ihr Blick in die Zukunft des Wohnens
Brühl ist nicht nur eine Stadt der Schlösser, sondern auch ein dynamischer Standort für moderne Neubauprojekte. Die anhaltend hohe Nachfrage, besonders bei Familien und Pendlern, führt zu einer kontinuierlichen Entwicklung attraktiver Wohnquartiere.
Aktuelle Neubaugebiete und Trends in Brühl
Als Ihr erfahrener Immobilienmakler Brühl beobachten wir die Entwicklung neuer Wohnlagen ganz genau. Diese Informationen sind essenziell, um den Wert Ihrer Bestandsimmobilie richtig einzuschätzen und Käufern die besten Alternativen aufzeigen zu können. Aktuelle Neubauprojekte konzentrieren sich vor allem auf eine perfekte Balance aus urbaner Anbindung und grüner Lage:
Sie besitzen Bauland in Brühl? Als Projektentwickler und Verkäufer wissen wir, wie Sie das maximale Potenzial aus Ihrem Grundstück schöpfen. Wir bringen Sie diskret mit Investoren und Bauträgern zusammen.
Lagequalität Brühl: Immissionsschutz und Werterhaltung
Die hohe Lebensqualität in Brühl ist unbestritten, doch als erfahrener Immobilienmakler Brühl verschweigen wir nicht die lokalen Herausforderungen, die den Verkehrslärm betreffen. Die Nähe zur A553 und die frequentierte Bahnstrecke Köln–Mainz sind Faktoren, die die Lagequalität und damit den Immobilienwert beeinflussen können.
Umgang mit Lärmbelastung bei Verkauf und Bewertung
Gerade in den Ortsteilen, die nah an diesen Hauptverkehrsadern liegen (z.B. Teile von Vochem oder Schwadorf), ist die korrekte Bewertung der Lärmimmission entscheidend für eine realistische Kaufpreisfindung. Wir beweisen Expertise, indem wir diese Aspekte transparent in unsere Bewertung einbeziehen:
Diese ehrliche und kompetente Herangehensweise schafft Vertrauen und sorgt dafür, dass Ihre Immobilie nicht wegen unklarer Lärmfragen über- oder unterbewertet wird. Nur eine realistische Bewertung führt zum schnellen und erfolgreichen Abschluss.
Bodenrichtwert-Bericht für Brühl (Rhein-Erft-Kreis)
Analyse der Lagewerte für unbebautes Bauland zum Stichtag 01.01.2024 / Prognose 2025
I. Grundlagen und Methodik
- Definition: Der Bodenrichtwert (€/m²) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAA) im Rhein-Erft-Kreis ermittelt.
- Stichtag: Die amtlichen Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Stichtag 01. Januar des jeweiligen Jahres (aktuell 01.01.2024).
- Bedeutung: Die Werte dienen als Anhaltspunkt für die Wertermittlung und sind maßgeblich für die Berechnung der neuen Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen (ab 2025).
II. Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Brühl (Auszug)
Die Werte gelten für erschließungsbeitragsfreies, unbebautes Bauland im individuellen Wohnungsbau (z.B. für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser). Die Preise variieren stark je nach Stadtteil und genauer Lage.
| Lagequalität | Bodenrichtwert (01.01.2024) | Bodenrichtwert (01.01.2025 Prognose) |
|---|---|---|
| Gute Lage | ca. 630 €/m² | ca. 630 €/m² |
| Mittlere Lage | ca. 550 €/m² | ca. 550 €/m² |
| Einfache Lage | ca. 430 €/m² | ca. 430 €/m² |
III. Marktentwicklung und Besonderheiten
Aktuelle Beobachtungen in Brühl
- Stabilität der Richtwerte: Die Bodenrichtwerte für Wohnbaugrundstücke in Brühl blieben zum Stichtag 01.01.2025 (Veröffentlichung Anfang 2025) im Vergleich zum Vorjahr in allen Lagen (einfach, mittel, gut) weitgehend konstant. Dies deutet auf eine Stabilisierung des Bodenmarktes nach den Zinsanhebungen hin.
- Bandbreite: Die Spanne der Bodenrichtwerte in Brühl ist relativ groß. Die höchsten Werte für Wohnbauland (z.B. in Pingsdorf) können bis zu 860 €/m² reichen, während die niedrigsten Werte bei ca. 120 €/m² liegen (durchschnittlicher Wert Wohn- und Mischbebauung: ca. 307 €/m²).
- Grundsteuer B: Für Eigentümer bebauter und unbebauter Grundstücke in Brühl dient der Bodenrichtwert vom 01.01.2022 als Basis für die Feststellung des Grundsteuerwerts (Stichtag 01.01.2022 für die Reform).
- Gewerbe: Die Bodenrichtwerte für Gewerbeflächen in Brühl sind ebenfalls stabil und liegen in der Regel bei ca. 125 €/m².
IV. Bezugsquelle für amtliche Daten
Amtliche Auskunft
Die verbindlichen, zonengenauen Bodenrichtwerte für jedes einzelne Grundstück in Brühl sind kostenfrei über das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse von Nordrhein-Westfalen, BORIS.NRW, abrufbar. Dort können Sie die Richtwertzone für Ihre spezifische Adresse einsehen.
Haftungsausschluss: Die Bodenrichtwerte ersetzen kein Verkehrswertgutachten. Sie dienen lediglich als Orientierungswert.
Bericht zur Grundsteuerreform und den lokalen Auswirkungen in Brühl
Analyse der neuen Berechnungsgrundlagen und des Hebesatzes der Stadt Brühl für 2025
I. Grundlagen der Reform in Nordrhein-Westfalen
- Modell: In Nordrhein-Westfalen, und somit auch in Brühl, kommt das Bundesmodell zur Anwendung.
- Stichtag: Die neuen Berechnungsgrundlagen (Grundsteuerwert) basieren auf dem Stichtag 01. Januar 2022.
- Gültigkeit: Die neue Grundsteuer wird ab dem 01. Januar 2025 fällig. Das Ziel der Reform ist die verfassungskonforme Neubewertung von Grundstücken, da die alten Einheitswerte (West: 1964) veraltet waren.
II. Berechnung und lokaler Hebesatz der Stadt Brühl
Die Höhe der neuen Grundsteuer ergibt sich aus drei Komponenten. Die Stadt Brühl hat den für sie relevanten Faktor – den Hebesatz – bereits angepasst, um das Ziel der Aufkommensneutralität zu erreichen.
| Faktor | Ermittlung | Wert/Hebesatz in Brühl (2025) |
|---|---|---|
| 1. Grundsteuerwert | Finanzamt (aus Grundsteuererklärung) | Individuell |
| 2. Steuermesszahl | Gesetzlich festgelegt (NRW-spezifisch) | Deutlich reduziert |
| 3. Hebesatz B (Grundstücke) | Beschluss des Stadtrates Brühl | 700 v.H. (Reduziert) |
Formel: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer (ab 2025)
III. Konkrete Auswirkungen in Brühl
Wichtigste Erkenntnisse für Brühler Bürger
- Hebesatzsenkung: Der Stadtrat Brühl hat den Hebesatz für die Grundsteuer B von zuvor 800 v.H. auf 700 v.H. für das Jahr 2025 abgesenkt. Dies geschah, um die gesamtkommunalen Einnahmen (Aufkommensneutralität) auf dem Niveau des Jahres 2024 zu halten (ca. 12,4 Mio. €).
- Individuelle Verschiebung: Trotz der Senkung des Hebesatzes bedeutet Aufkommensneutralität nicht, dass die Steuerbelastung für jeden Eigentümer gleich bleibt. Es kommt zu Belastungsverschiebungen: Viele Eigentümer zahlen mehr, andere weniger.
- Betroffene Baujahre: Berichten zufolge sind in Brühl insbesondere Häuser der Baujahre 1950 bis 1970 von einem teilweise hohen Anstieg betroffen, da deren alte Einheitswerte seit 1964 nicht fortgeschrieben wurden.
- Differenziertes Splitting: Brühl prüft noch die Einführung differenzierter Hebesätze (z.B. ein niedrigerer Hebesatz für Wohn- und ein höherer für Nichtwohngrundstücke), sobald die rechtlichen und technischen Bedenken ausgeräumt sind. Aktuell gilt der einheitliche Hebesatz von 700 v.H. für alle Grundstücke (Grundsteuer B).
IV. Verfahren und Auskunft
Ihr individueller Steuerbescheid
Die Stadt Brühl verschickt im Januar 2025 die neuen Grundsteuerbescheide, in denen die neue Berechnung (Grundsteuerwert x Messzahl x 700 v.H.) ausgewiesen wird.
Bei Fragen zur Feststellung des Grundsteuerwerts und des Grundsteuermessbetrages ist das zuständige Finanzamt der Ansprechpartner. Bei Fragen zur Höhe des Hebesatzes und des Bescheides ab 2025 ist die Stadt Brühl (Steuerabteilung) zuständig.
Impressionen aus Brühl
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Schloss Augustusburg als prägendes Bauwerk
In Brühl sticht unter den bekanntesten Immobilienobjekten vor allem das Schloss Augustusburg hervor, das als UNESCO-Weltkulturerbe nicht nur eine kulturelle Bedeutung hat, sondern auch ein prägendes Wahrzeichen der Stadt darstellt. Errichtet im 18. Jahrhundert, diente das Schloss den Kölner Kurfürsten als repräsentativer Wohnsitz und prägt bis heute durch seine weitläufigen Parkanlagen und die prachtvolle Architektur das Stadtbild. Auch wenn es nicht im klassischen Sinne als Wohn- oder Geschäftsimmobilie genutzt wird, spielt es im Hinblick auf die Wahrnehmung von Brühl eine zentrale Rolle. Immobilien in unmittelbarer Nähe zu diesem Bauwerk profitieren vom besonderen Prestige der Lage, was den Standort für viele Menschen attraktiv macht.
Falkenlust als Teil des Weltkulturerbes
Ebenfalls zu den besonders bekannten Immobilienobjekten gehört das Jagdschloss Falkenlust, das zusammen mit Schloss Augustusburg in die Liste des UNESCO-Welterbes aufgenommen wurde. Diese kleinere, aber architektonisch beeindruckende Immobilie war ursprünglich als Rückzugsort für höfische Jagdgesellschaften konzipiert. Heute ist es Teil eines touristisch geprägten Ensembles, das Brühl weit über die Grenzen des Rheinlands hinaus bekannt macht. Die Einbindung solcher historischer Objekte in das städtische Leben trägt dazu bei, dass Brühl einen besonderen Stellenwert im regionalen Immobilienmarkt einnimmt. Wohnlagen in der Umgebung dieser Bauwerke gelten als besonders begehrt, da sie nicht nur eine hohe Lebensqualität versprechen, sondern auch einen gewissen kulturellen Mehrwert bieten.
Wohnquartiere und Neubaugebiete
Neben den weltberühmten Schlössern gibt es in Brühl eine Vielzahl moderner Immobilienprojekte, die in den letzten Jahren das Stadtbild verändert haben. Neubaugebiete wie in Brühl-Vochem oder Brühl-Heide ziehen immer mehr Familien an, die eine Kombination aus ruhigem Wohnen und guter Anbindung an Köln oder Bonn suchen. Hier entstehen sowohl Reihenhäuser als auch Mehrfamilienhäuser mit moderner Architektur und zeitgemäßer Ausstattung. Die Immobilienpreise haben sich in diesen Quartieren dynamisch entwickelt, da die Nachfrage kontinuierlich steigt. Besonders die Mischung aus historischen Einflüssen und zeitgemäßem Wohnraum macht Brühl für viele Interessenten zu einer Alternative gegenüber den größeren Städten in der Umgebung.
Industrie- und Gewerbeimmobilien
Brühl ist auch für seine Gewerbeflächen bekannt, die eine lange Tradition in der Industriegeschichte der Region haben. Viele ehemalige Produktionsstandorte wurden in den letzten Jahren umgewandelt und dienen heute als moderne Büro- und Gewerbeflächen. Diese Entwicklung ist eng mit dem Strukturwandel verbunden, der im gesamten Rheinland stattfindet. Beispiele hierfür sind umgestaltete Fabrikhallen, die nun als Veranstaltungsräume oder kreative Büroflächen genutzt werden. Gerade für Unternehmen, die in unmittelbarer Nähe zu Köln oder Bonn arbeiten möchten, aber gleichzeitig auf günstigere Immobilienpreise setzen, bietet Brühl attraktive Alternativen. Der Standort wird zudem durch eine gute Verkehrsanbindung über Bahn und Autobahn ergänzt, was die Attraktivität der Gewerbeimmobilien zusätzlich steigert.
Die Innenstadt als Immobilienstandort
Ein weiterer zentraler Bereich für Immobilien in Brühl ist die Innenstadt rund um den Markt und die Uhlstraße. Hier befinden sich zahlreiche Altbauimmobilien, die durch ihre Fassaden und ihre Lage einen besonderen Reiz ausüben. Viele dieser Häuser sind im Laufe der Zeit modernisiert worden und bieten eine Kombination aus historischem Charme und zeitgemäßem Komfort. Gastronomische Betriebe, kleine Läden und Wohnungen prägen dieses Gebiet und machen es zu einem lebendigen Mittelpunkt. Wer hier eine Immobilie besitzt, profitiert von der hohen Nachfrage, da die zentrale Lage in Kombination mit der Nähe zu kulturellen Highlights wie den Schlössern und dem Phantasialand für eine dauerhafte Attraktivität sorgt.
Kulturelle und öffentliche Immobilien
Neben privaten und gewerblichen Immobilien gibt es in Brühl auch markante öffentliche Gebäude, die das Stadtbild nachhaltig prägen. Dazu gehört das Max-Ernst-Museum, das dem berühmten in Brühl geborenen Künstler gewidmet ist und in einem historischen Bauwerk untergebracht ist. Solche Immobilien haben eine besondere Wirkung, da sie nicht nur den kulturellen Wert der Stadt erhöhen, sondern auch indirekt Einfluss auf die Attraktivität der umliegenden Wohn- und Geschäftslagen nehmen. Die Präsenz solcher Einrichtungen trägt wesentlich dazu bei, dass Brühl als Wohnort eine besondere Mischung aus Kultur, Geschichte und moderner Infrastruktur bieten kann. Auch Bildungseinrichtungen, Schulen und Sporthallen sind hier wichtige Immobilienobjekte, die das soziale Gefüge der Stadt stützen.
Wohnlagen am Rand der Stadt
Besonders beliebt sind in Brühl auch die ruhigeren Wohnlagen am Stadtrand, die durch Nähe zu Natur und Grünflächen überzeugen. Bereiche wie Brühl-Badorf oder Kierberg bieten großzügige Einfamilienhäuser und Villen, die vor allem bei Familien mit höherem Platzbedarf gefragt sind. Hier spielen neben der Architektur auch große Gärten und ruhige Straßen eine wichtige Rolle. Immobilien in diesen Lagen zeichnen sich durch einen langfristig stabilen Wert aus, da sie sowohl Ruhe als auch eine gute Anbindung an die Stadtzentren von Köln und Bonn gewährleisten. Für viele Kaufinteressenten ist gerade diese Kombination entscheidend, wenn es darum geht, sich für Brühl als Wohnort zu entscheiden.
Der "Sanierungsscore" für Brühl: Wo stehen die Immobilien wirklich?
Der Begriff "Sanierungsscore" ist kein offizieller Wert, aber er fasst treffend zusammen, was jeder Käufer und Eigentümer heute bewerten muss: Wie hoch ist der Modernisierungs- und insbesondere der energetische Sanierungsbedarf einer Immobilie? In ganz Deutschland gibt es einen erheblichen Sanierungsstau (VDIV Mitteldeutschland), und Brühl ist hier keine Ausnahme.
Die Stadt Brühl selbst hat den Handlungsbedarf erkannt. Bereits 2016 wurde ein Klimaschutzteilkonzept für städtische Liegenschaften erstellt, um Energieeffizienzmaßnahmen zu planen (Klimaschutzkonzept Brühl). Was für kommunale Gebäude gilt, trifft auf den privaten Sektor umso mehr zu. Das Herzstück der Bewertung ist der Energieausweis. Er ist nicht nur Pflicht bei Verkauf und Vermietung (Verbraucherzentrale), sondern liefert auch erste Empfehlungen für Sanierungsmaßnahmen.
Die Kommunale Wärmeplanung in Brühl
Die Stadt Brühl arbeitet aktiv an einer kommunalen Wärmeplanung. Ziel ist eine Strategie für eine klimaneutrale und bezahlbare Wärmeversorgung (Endbericht Wärmeplanung). Wichtig für Eigentümer: Daraus entsteht keine sofortige Pflicht, die Heizung zu tauschen (Stadtwerke Brühl). Der Plan zeigt aber auf, welche Gebiete sich zukünftig für Wärmenetze eignen könnten und wo individuelle Lösungen wie Wärmepumpen die Zukunft sind. Diese Information ist Gold wert für langfristige Sanierungsentscheidungen.
Sanieren in Brühl: Kosten, Chancen und Förderungen
Eine energetische Sanierung ist eine Investition, die sich mehrfach auszahlt: Sie senkt die Heizkosten, steigert den Wohnkomfort und sichert den Immobilienwert (alt-bau-neu.de). Doch die Kosten dürfen nicht unterschätzt werden. Glücklicherweise müssen Eigentümer diese Last nicht allein tragen. Die Stadt Brühl und übergeordnete Stellen bieten ein breites Spektrum an finanzieller Unterstützung.
Ein Überblick der Fördermöglichkeiten:
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Dies ist das zentrale Förderprogramm des Bundes. Es gibt Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (z.B. Dämmung, Fenstertausch, neue Heizung) und zinsgünstige Kredite. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), erstellt von einem Energieberater, erhöht den Fördersatz oft um zusätzliche 5 %.
- Lokale Programme in Brühl: Die Stadt fördert gezielt Maßnahmen, die das Stadtklima verbessern. Besonders hervorzuheben ist das Programm "BRÜHL BUNT", das Zuschüsse für Dach- und Fassadenbegrünungen gewährt. Für eine Dachbegrünung gibt es beispielsweise 40 € pro m², maximal 2.000 € (Förderung Dachbegrünung). Auch die Entsiegelung von Flächen wird bezuschusst (Förderprogramme Brühl). Hinweis: Für 2026 sind weitere Mittel beantragt, eine Bewilligung stand Ende 2025 noch aus.
- Programme des Rhein-Erft-Kreises: Der Kreis unterstützt ebenfalls die private Energiewende. Anfang 2026 startete erneut ein Förderprogramm für Solaranlagen und Ladeinfrastruktur (Energieoffensive Rhein-Erft-Kreis).
- NRW.BANK: Das Land NRW bietet mit dem Programm "NRW.BANK.Gebäudesanierung" zinsgünstige Darlehen für die Sanierung von selbstgenutztem Wohneigentum an (NRW.BANK).
Handlungsempfehlung für Eigentümer in Brühl
Der Immobilienmarkt in Brühl ist im Wandel. Wer heute eine Immobilie besitzt oder erwerben will, muss strategisch denken. Die Energieeffizienz ist der Schlüssel zur Wertstabilität und Zukunftsfähigkeit von Gebäuden. Ignoranz gegenüber dem Sanierungsbedarf wird sich in Form von Wertverlusten und hohen Betriebskosten rächen.
Unsere Empfehlung in drei Schritten:
- Analyse: Lassen Sie den energetischen Zustand Ihrer Immobilie von einem unabhängigen Energieberater bewerten. In Brühl gibt es zahlreiche qualifizierte Experten (Energieberater-Suche). Das Ergebnis ist oft ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Dieses Dokument zeigt nicht nur den Weg zu einem effizienteren Zuhause, sondern ist auch die Eintrittskarte für höhere Förderungen (enwendo iSFP).
- Planung: Nutzen Sie den iSFP, um sinnvolle Maßnahmenpakete zu schnüren. Nicht alles muss auf einmal geschehen. Beginnen Sie mit den Maßnahmen, die das größte Einsparpotenzial bieten. Informieren Sie sich umfassend über die verfügbaren Förderprogramme auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene. Die Stadt Brühl selbst bietet hierzu Beratungen an (Energieberatung Stadt Brühl).
- Umsetzung: Investieren Sie klug in die Zukunft Ihrer Immobilie. Eine energetische Sanierung ist mehr als eine Ausgabe – es ist eine Investition in niedrigere Kosten, höheren Wohnkomfort und einen stabilen, wenn nicht sogar steigenden Immobilienwert in der attraktiven Stadt Brühl.
Der Markt mag selektiver werden, doch für Eigentümer, die proaktiv handeln und ihre Immobilie fit für die Zukunft machen, bieten sich enorme Chancen. Der richtige Zeitpunkt dafür ist jetzt.
Wir übernehmen die Arbeit
Das Immobiliengeschäft erfordert viel Zeit und gute Nerven. Zahlreiche Anfragen und Interessenten müssen abgearbeitet werden, eher sich der richtige Käufer für eine Immobilie gefunden hat. Daneben kommt es dann natürlich auch noch zu mehreren Immobilienbesichtigungen, damit die potentiellen Käuder sich auch ein gutes Bild der Immobilie machen können.
Nutzen Sie unsere Erfahrung aus über 15 Jahren Immobilienbewertung im Rhein-Erft-Kreis. Wir kennen nicht nur die Bodenrichtwerte, sondern auch die emotionalen Werte der Brühler Veedel. Ihr Immobilienmakler Köln!
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