Immobilienmakler Köln Hoehenhaus
Für Familien attraktiv, mit guter Infrastruktur.WEIHOFEN Immobilien präsentiert: Höhenhaus
Die Zweigstelle der Löwen Brauerei lag hier! Dieser Stadtteil befindet sich im Mülheimer Stadtbezirk. Das Viertel hat ein Areal von 5 Quadratkilometern zur Verfügung. Es ist rechtsrheinisch in Köln gelegen. Die Grenzlinien lauten:
- Dellbrück sowie Dünnwald heißen die Trennlinien im Osten
- Holweide bildet die südliche Trennlinie zum Viertel
- Die westlichen Trennlinien bilden Stammheim sowie Mülheim
Das Viertel Höhenhaus hat mehr als 15.000 Einwohner.
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Immobiliengeschichte und Lage
Köln Höhenhaus ist ein Stadtteil im rechtsrheinischen Bereich der Domstadt und gehört zum Stadtbezirk Mülheim. Historisch gesehen war Höhenhaus lange Zeit ein eher ländlich geprägtes Gebiet, das durch den stetigen Ausbau von Wohnsiedlungen im 20. Jahrhundert seine heutige Form erhielt. Die Nähe zum Dünnwalder Wald, die gute Erreichbarkeit über die Bergisch Gladbacher Straße und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr haben den Stadtteil von Anfang an zu einem bevorzugten Wohngebiet für Familien gemacht. Die Geschichte von Höhenhaus ist eng mit der Entwicklung Kölns nach dem Zweiten Weltkrieg verbunden, als in vielen Randlagen großflächige Siedlungen zur Deckung des immensen Wohnraumbedarfs entstanden. Dadurch ist bis heute ein vielfältiges Stadtbild erhalten geblieben, das zwischen grünen Erholungsräumen und urbanen Strukturen vermittelt.
Immobilienlandschaft
Das Immobilienangebot in Höhenhaus zeichnet sich durch eine große Bandbreite aus, die vom klassischen Einfamilienhaus mit Garten über Reihenhäuser bis hin zu Mehrfamilienhäusern reicht. Besonders prägend sind die Wohnsiedlungen aus den 1950er- und 1960er-Jahren, die in geschlossener Bauweise errichtet wurden. Sie bieten großzügige Grundstücke und eine ruhige Wohnlage, was sie bei Familien mit Kindern sehr beliebt macht. In den letzten Jahren sind vermehrt auch Eigentumswohnungen hinzugekommen, die im Rahmen von Neubauprojekten oder Sanierungen älterer Gebäude entstanden sind. Viele dieser Wohnungen entsprechen modernen energetischen Standards und verfügen über zeitgemäße Grundrisse, die speziell auf die Bedürfnisse junger Paare oder Berufspendler zugeschnitten sind. Das breite Angebot sorgt dafür, dass unterschiedliche Einkommensgruppen im Stadtteil passende Immobilien finden können.
Preisentwicklung und Nachfrage
Der Immobilienmarkt in Höhenhaus befindet sich seit geraumer Zeit in einer Phase stetiger Preissteigerungen. Während die Quadratmeterpreise in Köln insgesamt deutlich gestiegen sind, liegt Höhenhaus preislich weiterhin unter den Spitzenlagen der linksrheinischen Stadtteile. Dennoch sind auch hier die Preise in den letzten zehn Jahren kontinuierlich angezogen, was nicht zuletzt an der gestiegenen Nachfrage liegt. Mietwohnungen sind in Höhenhaus besonders gefragt, da sie im Vergleich zu zentrumsnahen Veedeln erschwinglicher sind, aber dennoch eine gute Anbindung an die Innenstadt bieten. Eigentumswohnungen werden vermehrt von Kapitalanlegern erworben, die auf eine stabile Wertentwicklung setzen. Einfamilienhäuser mit Garten erzielen mittlerweile Preise, die vor einigen Jahren kaum denkbar gewesen wären, was verdeutlicht, wie sehr sich der Stadtteil auf dem Immobilienmarkt etabliert hat.
Stadtteilentwicklung
Die Stadt Köln hat in den vergangenen Jahren gezielt Maßnahmen ergriffen, um die Attraktivität von Höhenhaus weiter zu steigern. Ein wichtiger Aspekt ist die städtebauliche Nachverdichtung, die durch den Bau neuer Wohnquartiere und die Modernisierung bestehender Gebäude erreicht wird. Dabei wird zunehmend auf energieeffiziente Bauweisen, nachhaltige Materialien und die Integration von Grünflächen geachtet. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung von Wohnprojekten, die barrierefreies Wohnen und generationenübergreifende Konzepte in den Mittelpunkt stellen. Gleichzeitig profitieren die Bewohnerinnen und Bewohner von einer soliden Infrastruktur, die Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und ärztliche Versorgung umfasst. Der Ausbau von Radwegen und die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ergänzen die Entwicklung und machen Höhenhaus auch für Berufspendler interessant.
Zukunftsperspektiven
Köln Höhenhaus steht in den kommenden Jahren vor weiteren Veränderungen, die vor allem durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum angetrieben werden. Neue Bauprojekte werden die Wohnqualität im Stadtteil weiter erhöhen und zugleich den Druck auf die Immobilienpreise verstärken. Investoren erkennen zunehmend das Potenzial des Stadtteils, da hier noch Flächen für Neubauten verfügbar sind und die Kombination aus grüner Umgebung, guter Verkehrsanbindung und solider Infrastruktur eine stabile Grundlage für Immobilieninvestitionen bildet. Für Bewohner bedeutet dies, dass Höhenhaus als lebenswerter Stadtteil mit wachsender Bedeutung innerhalb der Stadt Köln wahrgenommen wird. Besonders Familien und Menschen, die eine ruhige, naturnahe Umgebung schätzen, ohne auf urbane Annehmlichkeiten verzichten zu müssen, finden hier ein passendes Zuhause, was die Entwicklung des Immobilienmarktes langfristig prägen wird.
Quantitative Preisanalyse: Segment Eigentum und Miete
Höhenhaus bietet ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und fängt die Nachfrage ab, die sich Dellbrück nicht leisten kann.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser
Eigentumswohnungen im Bestand (1950er-1970er Jahre) liegen durchschnittlich zwischen 3.300 und 4.100 Euro pro Quadratmeter.
- Reihenhäuser (Dominant): Das wichtigste Segment. Die Preise bewegen sich zwischen 450.000 und 650.000 Euro.
- Neubau: Aktuelle Projekte liegen preislich im Bereich von 4.800 bis 5.500 Euro/m².
Mietpreise und Rendite
Die durchschnittlichen Mieten liegen im Segment von 11,50 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter.
- Rendite: Wegen der moderateren Kaufpreise sind Bruttorenditen von 3,5 bis 4,2 Prozent bei Bestandsbauten realistisch.
- Mietklientel: Überwiegend Familien und Pendler, die bezahlbaren Wohnraum mit Garten-/Grünanbindung suchen.
Bericht über aktuelle Neubauprojekte in Köln-Höhenhaus
Fokus auf das größte Entwicklungsprojekt: Schlebuscher Weg
I. Großprojekt: Quartiersentwicklung Schlebuscher Weg
Das mit Abstand größte und relevanteste Bauvorhaben in Köln-Höhenhaus ist die Neuentwicklung einer ehemals leerstehenden LEG-Siedlung am Schlebuscher Weg. Das Areal wurde an die Unternehmensgruppe Sahle Wohnen verkauft.
| Kriterium | Details & Daten | Status (Stand: 2025) |
|---|---|---|
| Gesamtvolumen | ca. 400 neue Wohneinheiten (ersetzt ca. 200 Bestandswohnungen) | Planungsphase, Bebauungsplanverfahren läuft. |
| Wohnungstypologie | Mietwohnungen (überwiegend), darunter ca. 36 Reihenhäuser | Beginn des Abrisses und Neubaus ist ab 2027 geplant. |
| Soziale Komponente | Rund 70 Prozent der neuen Wohnungen sollen öffentlich gefördert sein. | Stärkung des öffentlich geförderten Wohnraums in Köln. |
| Infrastruktur | Planung einer sechszügigen Kindertagesstätte (Kita) im Quartier. | Verbesserung der sozialen Infrastruktur im Stadtteil. |
II. Weitere aktive Wohnungsbauprojekte (Eigentum)
Neben dem Großprojekt am Schlebuscher Weg existieren in Höhenhaus und den angrenzenden Gebieten (wie Holweide/Dellbrück) kleinere Projekte, die sich primär auf den Bau von Eigentum konzentrieren.
Beispiele für Eigentumswohnungen und -häuser (laufend oder kürzlich abgeschlossen)
- "HOF Höhenhaus": Einzelne Mehrfamilienhäuser oder Wohnblöcke mit hochwertigen Eigentumswohnungen. Die Projekte sind oft durch schwellenarmen Bau, gehobene Ausstattung (Echtholzparkett, Markensanitär) und effiziente Energiestandards gekennzeichnet.
- Wohnen im Bestand: Kleinere Lückenbebauungen oder Ersatzneubauten, die meist in Form von Doppelhaushälften oder Reihenhäusern im Stadtteil realisiert werden, um die hohe Nachfrage nach Eigenheim zu decken.
- Angrenzende Projekte: Projekte wie "Heidegärten Dellbrück" oder "Am Bramhoff" (Holweide) bedienen ebenfalls die Nachfrage im Nordosten Kölns und wirken sich indirekt auf den Immobilienmarkt in Höhenhaus aus.
III. Fazit und Entwicklungsperspektive
Zusammenfassung der Neubausituation
Die aktuelle Neubautätigkeit in Köln-Höhenhaus wird maßgeblich vom Quartier Schlebuscher Weg bestimmt. Dieses Projekt konzentriert sich auf die Schaffung von dringend benötigtem Mietwohnraum, wobei der hohe Anteil an öffentlich geförderten Wohnungen (70 %) hervorzuheben ist. Der Baubeginn dieses Schlüsselprojekts ist frühestens 2027 zu erwarten, was bedeutet, dass die unmittelbare Verfügbarkeit neuen Wohnraums noch begrenzt ist.
Architektur-Analyse: Dominanz der Nachkriegs-Reihenhaussiedlungen
Die Architektur von Höhenhaus ist klar funktional und stark auf das Segment des erschwinglichen Familieneigentums ausgerichtet.
Typologie: Reihen- und Doppelhäuser
Merkmal: Klassische 1950er/60er Jahre Bauweise mit Fokus auf kleine Gärten und effiziente Grundrisse.
Potenzial: Viele Objekte benötigen energetische Sanierung; hierdurch kann erhebliches Wertsteigerungspotenzial freigesetzt werden.
Abwesenheit von Premium-Lagen
Einfluss: Im Gegensatz zu Dellbrück fehlen freistehende Villen oder exklusive Wohnanlagen am Waldrand.
Folge: Die Preise sind homogener und es gibt kaum extreme Preisspitzen, was dem Markt eine solide Basis verschafft.
Bodenrichtwert-Bericht für Köln-Höhenhaus
Analyse der durchschnittlichen Lagewerte zum Stichtag 01.01.2024 / Prognose 2025
I. Grundlagen und Methodik
- Definition: Der Bodenrichtwert (€/m²) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (GARS) ermittelt.
- Stichtag: Die offiziellen Bodenrichtwerte werden in der Regel zum Stichtag 01. Januar des jeweiligen Jahres festgelegt (z.B. 01.01.2024).
- Rechtsgrundlage: Die Daten sind relevant für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken und die Berechnung der neuen Grundsteuer nach dem Bundesmodell in NRW.
II. Durchschnittliche Bodenrichtwerte in Köln-Höhenhaus
Höhenhaus liegt auf der rechtsrheinischen Seite Kölns, wobei die individuellen Bodenrichtwerte stark von der Mikrolage (Nähe zu Grünflächen, Infrastruktur, ruhige Wohnstraßen vs. Hauptverkehrsadern) abhängen. Die folgende Tabelle zeigt die groben Durchschnittswerte für erschlossenes Bauland in Höhenhaus:
| Stichtag | Ø Bodenrichtwert (Erschlossen) | Ø Bodenrichtwert (Unerschlossen) |
|---|---|---|
| 01.01.2025 (Prognose/Indikation) | ca. 918 €/m² | ca. 735 €/m² |
| 01.01.2024 | ca. 820 €/m² | ca. 656 €/m² |
III. Marktentwicklung und Relevanz für Eigentümer
Einflussfaktoren und Tendenz
- Regionale Abweichung: Während die Bodenpreisindizes im gesamten rechtsrheinischen Kölner Gebiet zum Stichtag 01.01.2024 tendenziell einen leichten Rückgang verzeichneten (ca. -4% für individuellen Wohnungsbau im gesamten rechtsrheinischen Gebiet), zeigen die spezifischen Daten für Höhenhaus im Durchschnitt zwischen 2024 und 2025 eine Wieder-Zunahme, was die Heterogenität des Marktes widerspiegelt.
- Grundsteuer-Relevanz: Der Bodenrichtwert ist ein zentraler Faktor bei der Berechnung des neuen Grundsteuerwerts nach dem Bundesmodell. Höhere Bodenrichtwerte führen in der Regel zu einem höheren Grundsteuerwert und können die künftige Grundsteuerbelastung (ab 2025) für Eigentümer in Höhenhaus erhöhen, insbesondere bei gering bebauten Grundstücken.
- Mikrolage ist entscheidend: Die Durchschnittswerte dienen nur zur groben Orientierung. Die tatsächlichen Werte für eine spezifische Straße oder ein bestimmtes Baugrundstück in Höhenhaus können von diesen Mittelwerten stark abweichen (z. B. durch Nähe zu Naherholungsgebieten oder Verkehrsanbindung).
IV. Bezugsquelle für amtliche Daten
Amtliche Auskunft
Die verbindlichen, zonengenauen Bodenrichtwerte für jedes einzelne Grundstück sind kostenfrei über das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse von Nordrhein-Westfalen, BORIS.NRW, abrufbar.
Hinweis: Die Werte zum 01.01.2024 sind für die Grundsteuer maßgebend. Die hier genannten 2025er-Werte dienen zur Illustration der aktuellen Marktentwicklung.
Verkehrsanalyse und Abgrenzung zu Nachbarvierteln
Höhenhaus fungiert als wichtige Preis-Pufferzone zu den teureren östlichen Nachbarn und profitiert von der direkten KVB-Anbindung zur Innenstadt.
Schlüsselrolle der Stadtbahnlinie 4
Vorteil: Die Linie 4 (über Buchheim/Mülheim) gewährleistet eine schnelle Verbindung in die Innenstadt.
Lageprämie: Die Objekte entlang der Trasse der Linie 4, insbesondere im Zentrum, erzielen die höchsten Mieten und Kaufpreise.
Die Pufferzone Dellbrück / Dünnwald
Dynamik: Höhenhaus liegt preislich attraktiv zwischen dem sehr teuren Dellbrück und dem ebenfalls gehobenen Dünnwald.
Zukunft: Diese Position garantiert einen stetigen Zustrom von Eigennutzern, die sich in den Nachbarorten nicht mehr ansiedeln können.
Auswirkungen der Grundsteuerreform in Köln-Höhenhaus (Ab 2025)
Analyse der Veränderungen für Immobilien im Stadtteil Höhenhaus.
I. Berechnungsgrundlage und städtische Hebesätze
In Köln (und somit auch in Höhenhaus) wird das sogenannte Bundesmodell angewendet. Die Höhe der neuen Grundsteuer wird ab 2025 durch die Formel Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz bestimmt.
| Faktor | Wert (Köln ab 2025) | Erläuterung für Höhenhaus |
|---|---|---|
| Grundsteuer B (Wohnen/Gewerbe) | 475 % | Der Rat der Stadt Köln hat den Hebesatz von bisher 515 % auf 475 % gesenkt, um das Gesamtaufkommen stabil zu halten. |
| Grundsteuer C (unbebautes Bauland) | Nicht vorgesehen | Eine erhöhte Besteuerung von baureifen, aber unbebauten Grundstücken ist in Köln derzeit nicht geplant. |
II. Erwartete Auswirkungen in Höhenhaus
Trotz der Senkung des Hebesatzes (Ziel: Aufkommensneutralität für die Stadtkasse) führt die Neubewertung der Immobilienwerte (Stichtag 01.01.2022) zu einer Umverteilung der Lasten. Höhenhaus, als rechtsrheinischer Stadtteil mit überwiegend Wohnbebauung, ist von folgenden Faktoren besonders betroffen:
Belastungsfaktoren im Fokus
- Einfamilien- und Zweifamilienhäuser: Diese Art der Bebauung ist nach dem Bundesmodell oft überproportional belastet. In Köln wird im Median für diese Gebäudearten eine deutliche Steigerung der Grundsteuer (teilweise bis zu 100 %) erwartet, selbst bei gesenktem Hebesatz.
- Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte in Höhenhaus, die in die Berechnung einfließen, lagen Stand 2025 im erschlossenen Bereich durchschnittlich bei ca. 918 €/m² (mit hoher Varianz je nach Mikrolage). Hohe Bodenrichtwerte führen im Bundesmodell zu einem höheren Grundsteuerwert.
- Wohnen versus Gewerbe: Kritiker des Bundesmodells in Köln bemängeln, dass die Reform generell zu einer Entlastung des Gewerbes und einer Mehrbelastung des Wohnens führt. Da Höhenhaus vorrangig ein Wohnstandort ist, trifft diese Umverteilung die dortigen Eigentümer von Wohnimmobilien tendenziell stärker.
- Mieter: Die Grundsteuer ist in der Regel als Betriebskostenposition umlagefähig. Eine steigende Grundsteuer für Vermieter in Höhenhaus wird daher voraussichtlich über höhere Nebenkosten an die Mieter weitergegeben.
III. Handlungsempfehlung und Ausblick
Prüfhinweis für Eigentümer
Eigentümer in Höhenhaus sollten ihren Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid (beide vom Finanzamt) sowie den Grundbesitzabgabenbescheid (von der Stadt Köln) umgehend nach Erhalt sorgfältig prüfen. Fehler in den zugrunde gelegten Daten (z. B. Wohnfläche, Bodenrichtwert, Mietniveaustufe) können durch fristgerechten Einspruch beim Finanzamt korrigiert werden.
Disclaimer: Dieser Bericht dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder juristische Beratung.
Kapitalanlage-Check: Wertsteigerung durch Sanierung von Siedlungsbauten
Der Markt in Höhenhaus bietet Investoren die Chance, durch gezielte Sanierung und Modernisierung der Bestandsbauten attraktive Renditen zu erzielen.
Fokus auf Mehrfamilienhäuser (MFH)
Strategie: Der Ankauf von unrenovierten MFH aus den 60er Jahren ist aufgrund des günstigen Einstiegspreises und des hohen Sanierungspotenzials attraktiv.
Rendite-Hebel: Energetische Sanierungen legitimieren die Anhebung der Mieten auf das obere Spektrum.
Stabile Klientel
Bindung: Der Ruf als familienfreundlicher Stadtteil mit guter Infrastruktur sorgt für eine geringe Fluktuation und stabile Mieteinnahmen.
Fazit: Höhenhaus ist ein risikoarmes Investment in einem kontinuierlich wachsenden Mittelfeld-Markt.
Spezialist für Siedlungs-Architektur: Die Finnensiedlung und der Wert des Bestands
Köln-Höhenhaus zeichnet sich durch seine charakteristischen Siedlungsstrukturen aus, die eine fundierte architektonische Expertise in der Immobilienbewertung erfordern. Die Immobilienlandschaft wird maßgeblich von zwei Segmenten geprägt: den historischen, oft denkmalgeschützten Holzhäusern der Finnensiedlung und den gut erhaltenen Reihen- und Einfamilienhäusern aus der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg.
Wir sind darauf spezialisiert, den spezifischen Wert dieser Bausubstanz zu ermitteln. Bei Objekten in der Finnensiedlung berücksichtigen wir nicht nur den baulichen Zustand, sondern vor allem die denkmalrechtlichen Auflagen und den hohen ideellen Wert, den Liebhaber für dieses einzigartige architektonische Erbe bereit sind zu zahlen. Für die klassischen Bestandsbauten aus den 60er- und 70er-Jahren liegt unsere Kompetenz in der transparenten Analyse von Modernisierungsbedarfen, insbesondere der energetischen Sanierungsmöglichkeiten. Wir bewerten den Spielraum für Dachausbauten und Anbauten, die in vielen dieser Quartiere genehmigungsfähig sind und einen messbaren Mehrwert für künftige Käufer darstellen. Unser detailliertes Verständnis der spezifischen Baujahre und der jeweiligen Siedlungscharta maximiert nicht nur Ihren Verkaufspreis, sondern sorgt auch für eine zielsichere Vermarktung an die passenden Käuferklientel.
Das Zuhause für Familien: Die Wertfaktoren der Mikrolage und des Grüns
Höhenhaus ist ein familienorientierter Stadtteil, in dem die Kaufentscheidung maßgeblich von der unmittelbaren Wohnumgebung beeinflusst wird. Für Familienkäufer sind die sogenannte "10-Minuten-Mikrolage" – die fußläufige Erreichbarkeit von Schulen, Kitas und Spielplätzen – sowie die Sicherheit der Wohnstraßen entscheidend. Eine Standardbewertung anhand der Postleitzahl greift hier zu kurz.
Unsere Spezialisierung liegt in der Durchführung einer tiefgehenden, familienbezogenen Mikrolagenanalyse. Wir erstellen für jedes Familienhaus ein detailliertes Profil, das die tatsächliche Gehzeit zu den relevanten Bildungseinrichtungen sowie die Verkehrssituation (Verkehrsberuhigung vs. Durchgangsverkehr) exakt abbildet. Darüber hinaus ist der Wert des Gartens in Höhenhaus aufgrund der oft großzügigen Parzellen ein zentrales Verkaufsargument. Wir differenzieren und monetarisieren den Mehrwert eines ideal geschnittenen, sonnigen Familiengartens im Vergleich zu einem reinen Ziergarten. Durch die gezielte Hervorhebung dieser weichen Standortfaktoren im Exposé – von der Qualität des Spielplatzes um die Ecke bis zur Nähe zum lokalen Sportverein – sprechen wir die kaufkräftige Zielgruppe der jungen Familien direkt an und gewährleisten eine schnelle und erfolgreiche Transaktion zum Höchstpreis.
Wertfaktor Naherholung: Der messbare Preisaufschlag durch die Nähe zum Höhenfelder See
Die größte Stärke und der einzigartige Verkaufsfaktor von Köln-Höhenhaus ist der unmittelbare Zugang zum Höhenfelder See und den angrenzenden weitläufigen Wald- und Erholungsgebieten. Diese grüne Oase garantiert eine herausragende Lebensqualität und ist der primäre Anreiz für Käufer, die aus dichter besiedelten Kölner Gebieten in den rechtsrheinischen Raum ziehen. Die Nähe zu diesen Naturhotspots generiert einen messbaren Aufschlag auf den Kaufpreis.
Wir sind spezialisiert auf die Monetarisierung dieses ökologischen Mehrwerts. Unsere Marketingstrategie geht weit über die bloße Erwähnung des Sees hinaus. Wir nutzen professionelle Fotografie und, wo möglich, Drohnenaufnahmen, um die direkte Nähe und das Lebensgefühl der Erholung in den Fokus zu rücken. Wir führen eine spezifische "Ruhelagen-Bewertung" durch, die den tatsächlichen Preisvorteil einer Immobilie in einer ruhigen, naturangrenzenden Seitenstraße gegenüber einer belebten Lage exakt beziffert. Käufer suchen in Höhenhaus nach einem Rückzugsort. Indem wir diesen Wertfaktor wissenschaftlich fundiert und emotional ansprechend vermitteln, erzielen wir nicht nur eine schnellere Vermarktung, sondern sichern auch den optimalen Preis für Ihre Immobilie.
Der Investitionsmarkt: Solide Rendite und sichere Vermietbarkeit in Höhenhaus
Für Kapitalanleger, die in Köln eine stabile und risikoarme Investition suchen, bietet Höhenhaus attraktive Möglichkeiten abseits der hochpreisigen zentralen Viertel. Obwohl Einfamilienhäuser dominieren, ist das begrenzte Angebot an kleinen Mehrfamilienhäusern und Bestandswohnungen sehr gefragt. Die Mietpreise entwickeln sich stabil, was eine sichere und planbare Rendite gewährleistet.
Wir agieren als dezidierter Berater für Immobilieninvestoren in diesem Veedel. Unsere Expertise liegt in der Identifizierung von Objekten mit verborgenem Wertsteigerungspotenzial, beispielsweise durch anstehende energetische Sanierungen, die zu einer besseren Mietpositionierung führen. Wir analysieren nicht nur die aktuellen Mieteinnahmen, sondern erstellen detaillierte Langfristprognosen, die die lokale Mietspiegelentwicklung und die konstant hohe Nachfrage durch Familien und Senioren berücksichtigen. Ein besonderer Fokus liegt auf der Bewertung der **kleinen Neubauprojekte** von Eigentumswohnungen, die durch ihre Energieeffizienz und moderne Ausstattung eine höhere Sicherheit für die zukünftige Vermietbarkeit bieten. Vertrauen Sie auf unsere Marktkenntnis, um in Höhenhaus eine Anlageimmobilie zu erwerben, die durch eine solide Basis und nachhaltige Vermietbarkeit überzeugt.
Infrastruktur und Pendler-Vorteil: Die strategische Lage von Köln-Höhenhaus
Die Attraktivität von Köln-Höhenhaus liegt in der einzigartigen Verbindung von naturnaher Ruhe und exzellenter verkehrstechnischer Anbindung. Der Stadtteil profitiert von der direkten Nähe zu den Autobahnen A3 und A4 sowie von der effizienten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr durch die S-Bahn (Linie 11) und die Stadtbahn (Linie 4). Diese strategische Lage ist der Schlüssel zur erfolgreichen Vermarktung an Berufspendler und junge Familien.
Wir nutzen diesen "Pendler-Bonus" systematisch in der Vermarktung. Unsere Exposés beinhalten eine präzise multimodale Verkehrsanalyse, die die Fahrzeit zu wichtigen Arbeitsplatzstandorten (Kölner City, Leverkusener Chempark) sowohl mit dem Auto als auch mit dem ÖPNV transparent darstellt. Wir richten unsere Marketingaktivitäten gezielt auf Käufer aus, die derzeit noch im Kölner Umland wohnen oder in stadtnahen Lagen auf einen Garten verzichten müssen. Der Mehrwert eines eigenen Stellplatzes oder einer Garage in Verbindung mit der schnellen Autobahnanbindung ist für diese Zielgruppe ein unschlagbares Argument, das wir gezielt hervorheben und preislich bewerten. Wir verkaufen in Höhenhaus die Möglichkeit, das Berufsleben effizient zu gestalten, ohne auf die Vorzüge eines Hauses im Grünen verzichten zu müssen.
Exklusiver Immobilienmarktbericht Köln-Höhenhaus 2020-2025
Analyse der Miet- und Kaufpreisentwicklung | Stand: Dezember 2025
1. Management Summary
Köln-Höhenhaus positioniert sich als bezahlbarer, gut angebundener Wohnstandort im Kölner Nordosten. Der Immobilienmarkt ist geprägt von einer Mischung aus Mehrfamilienhäusern (MFH) und Einfamilienhausbebauung, wobei das Preisniveau unter dem Kölner Durchschnitt liegt. Die Kaufpreise für Wohnungen haben sich stabilisiert und zeigen ein leichtes Wachstum. Das Haussegment verzeichnet nach der Korrektur eine moderate Nachfrage. Die Mieten folgen dem allgemeinen Trend mit gesunden Zuwachsraten.
Kaufpreis Wohnung
~3.550 € / m²
Stabile Erholung nach Korrektur (+1,8%).
Kaufpreis Haus
~3.980 € / m²
Preisniveau stagniert auf mittlerem Niveau.
Mietpreis Wohnung
~12,80 € / m²
Stetige Steigerung (+2,5% zum VJ).
Mietpreis Haus
~13,90 € / m²
Deutliche Zunahme bei geringem Angebot.
Hinweis: Durchschnittliche Angebotspreise (Stand Q4 2025).
2. Standortanalyse Köln-Höhenhaus
Höhenhaus bietet ein ausgeglichenes Verhältnis von urbaner Anbindung und ländlicher Nähe, insbesondere durch den angrenzenden Dünnwalder Wald. Der Stadtteil gilt als klassische Wohngegend für Arbeiter und Angestellte, die Wert auf moderate Preise und eine solide Infrastruktur legen.
- Lage & Charakter: Rechter Rheinseite, starke Durchmischung von Wohnformen, direkter Zugang zu Wald- und Grünflächen.
- Infrastruktur & Anbindung: Gute Anbindung über die A3 und A4 sowie die Straßenbahnlinie 4 (direkte Verbindung zur Innenstadt).
3. Kaufpreisentwicklung im Detail
Der Kaufmarkt in Höhenhaus ist durch eine hohe Preisstabilität im Vergleich zu den teureren Nachbarbezirken gekennzeichnet. Die Wohnungspreise (ca. 3.550 €/m²) haben das Niveau nach der Korrektur wieder erreicht und werden durch die konstante Nachfrage gestützt. Das Haussegment (ca. 3.980 €/m²) wird von Reihenhäusern und Doppelhaushälften dominiert.
3.1. Eigentumswohnungen
Preisentwicklung für Wohnungen (2020-2025)
Kaufpreise Wohnungen nach Fläche
| Fläche | Ø Preis/m² | Preisspanne |
|---|---|---|
| bis 40 m² | 3.700 € | 130.000 € – 160.000 € |
| 61 m² – 90 m² | 3.450 € | 210.000 € – 320.000 € |
3.2. Häuser
Preisentwicklung für Häuser (2020-2025)
Kaufpreise Häuser nach Typ
| Haustyp | Ø Preis/m² | Beispielpreis (120 m²) |
|---|---|---|
| Reihenmittelhaus | 3.850 € | ca. 462.000 € |
| Doppelhaushälfte | 4.100 € | ca. 492.000 € |
4. Mietpreisentwicklung im Detail
Der Mietmarkt in Höhenhaus ist vital, da der Stadtteil eine der wenigen bezahlbaren Optionen im Kölner Raum darstellt. Die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen liegt bei 12,80 €/m². Die Nachfrage nach kleineren Einheiten und familienfreundlichen Häusern ist ungebrochen hoch.
4.1. Mietwohnungen
Mietpreisentwicklung für Wohnungen nach Größe (2020-2025)
Mietpreise Wohnungen (Veränderung)
| Fläche | Miete 2024 | Miete 2025 | Veränd. |
|---|---|---|---|
| bis 40 m² | 13,20 € | 13,55 € | +2,6% |
| 80 m² – 100 m² | 12,50 € | 12,85 € | +2,8% |
4.2. Miethäuser
Der Markt für Miethäuser ist in Höhenhaus aufgrund der niedrigeren Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ klein. Die wenigen verfügbaren Objekte erzielen jedoch aufgrund der hohen Nachfrage nach Familienwohnraum weiterhin gute Preise.
5. Marktanalyse und Einflussfaktoren
Der Haupttreiber für die Marktentwicklung in Höhenhaus ist die relative Bezahlbarkeit im Vergleich zum Kölner Stadtgebiet. Dies zieht Familien und Pendler an, die von der guten Anbindung zur A3 und dem Zugang zu Naherholungsgebieten profitieren. Der große Bestand an Reihenhäusern bietet einen guten Einstieg in das Wohneigentum.
Sonderanalyse: Bezahlbarkeit und Energetik
Da viele der Mehrfamilien- und Reihenhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren stammen, spielt die energetische Sanierung eine entscheidende Rolle für die Wertermittlung. Objekte mit schlechter Energieeffizienz stehen weiter unter Druck, während sanierte und moderne Einheiten eine deutliche Preisprämie erzielen.
Die Grundstückspreise sind moderat, aber Neubauprojekte sind aufgrund der fehlenden größeren Freiflächen selten. Die Fokussierung liegt auf der Verdichtung und der Sanierung des Bestands.
Fazit zur Marktanalyse:
- Bezahlbarer Einstieg: Höhenhaus bleibt ein wichtiger Markt für Erstkäufer und junge Familien.
- Sanierungspflicht: Der energetische Zustand ist der wichtigste Werttreiber und Risikofaktor im Kaufsegment.
6. Prognose und Ausblick
Die allgemeine Prognose für den Immobilienmarkt in Köln-Höhenhaus ist für das kommende Jahr stabil. Der Stadtteil wird weiterhin durch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im Kölner Stadtgebiet gestützt.
Detaillierte Vorausschau
Im Kaufsegment erwarten wir eine langsame, aber stetige Preisstabilisierung mit leichtem Aufwärtstrend. Das Aufwärtspotenzial liegt bei +1,0 % bis +2,5 %, abhängig von der weiteren Entwicklung der Zinsen. Die Transaktionszahlen dürften sich wieder erholen.
Der Mietmarkt wird aufgrund der Attraktivität des Standorts für Pendler und Familien weiter wachsen. Wir prognostizieren moderate Preissteigerungen in einer Bandbreite von +2,5 % bis +4,0 %.
- Kaufpreise: Stabile Seitwärtsentwicklung mit leichtem Aufwärtspotenzial.
- Mietpreise: Stetiger, gesunder Anstieg erwartet.
Historische Fakten über Höhenhaus
Früher war Höhenhaus ein kleiner Ort. Es gab zwei Ortsteile namens Höhenfeld sowie Höhenhaus. Die beiden Ortschaften wurden zusammengelegt. Die Eingemeindung in die Kölner Stadt ging im Jahre 1914 vonstatten. Bis dahin war Höhenhaus ein Bestandteil von Dünnwald.
Ab dem Jahr 1891 war in Höhenhaus die Zweigstelle der Löwen-Brauerei vom Bergischen Land zu finden. Mehr als 37.500 Quadratmeter bietet die Fläche, welche sich eckseitig nahe der Berliner Straße sowie dem Flachsroster-Weg befindet. Im Jahre 1956 wurde diese Brauerei jedoch stillgelegt. Die Brauerei wurde ins Viertel Mülheim verlegt. Der Sitz der Brauerei liegt heute in Mülheim. Das berühmte „Höhenhaus Pilsner“ wurde hier bis einschließlich 1977 hergestellt. Dieses Bier ist untergärig und das ganze Rheinland kannte diese Biersorte! Im Rheinland trank man dieses Bier sehr gerne.
Infrastrukturelles in diesem Viertel
Hier befinden sich gleich drei katholische Gotteshäuser! Die Kirche „Zur Hlg. Familie“, Sankt Hedwig Kirche und Sankt Johann Baptist Kirche.
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Emil Steffan, ein Architekt, erbaute im Jahre 1966 die Sankt Hedwig Kirche. DieHlg. Hedwig ist mit einer Reliquie im Inneren zu sehen. Diese befindet sich in einer der Wandkonsolen. Im Jahre 1955 erbaute der Architekt Paul Krücken die Sankt Johann Baptist Kirche. In Höhenhaus stehen auch zwei evangelische Gotteshäuser. Am Dreisamweg befindet sich die evangelische Pauluskirche. Im Weidenbruch liegt die evangelische Ecclesia-Freikirche. Bodelschwingh, ein Gemeindezentrum, wurde 2004 abgerissen. Danach wurde eine Kindertagesstätte gebaut.
In Höhenhaus befinden sich gleich drei Gemeinschaftsgrundschulen.
Gut Schönrath
Das Gut war einst ein schöner Herrensitz. Es befindet sich in der Nähe der A3 und der Gruiten-Köln-Deutz Bahnstrecke. Auch der Kommunalweg in Dünnwald ist nicht weit weg. Der Gutshof lag einst ohne Nachbarschaftsbauten frei in der Natur. Nur das Prämonstratenserkloster und das Stammheimer Schloss befanden sich in seiner Nähe. Der Eigentümer des Guts ist heute die Stadt. Das Gut gehört seit dem Jahr 1928 der Stadt Köln. Familie Litz fungieren als Verwalter von Gut Schönrath und zwar seit dem Jahr 1860! 1959 hatte Ludwig Litz hier am Hof seine Pferdezucht. Bis 1974 wurde Tierhaltung betrieben. Jedoch konzentrierte man sich danach auf den Ackerbau und stellte jegliche Tierhaltung ein. Das Gut ist seit 1980 denkmalgeschützt.
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Einkaufsstraße „Im Weidenbruch“
Das Haupteinkaufszentrum ist „Im Weidenbruch“ gelegen. Hier gibt es ansprechende Cafes sowie Restaurants. Daneben findet man zahlreiche Supermärkte. Auch andere Geschäfte sowie Dienstleistungsunternehmen befinden sich hier.
Hof Rodderhof
Dieses Gut ist mittig in Höhenhaus gelegen. Der Hof wurde in die Denkmalschutzliste aufgenommen. Hier gibt es auch eine Reitanlage. Für alle Altersklassen werden hier Reitstunden angeboten. Auch für Turniere wird am Hof geübt. Es gibt für Kinder Ferienkurse.
Der Rodderhof, ein historisches Gut im Kölner Stadtteil Höhenhaus, ist ein Ort von besonderer kultureller und geschichtlicher Bedeutung. Mit seinen malerischen Gebäuden und der idyllischen Lage hat der Rodderhof über die Jahrhunderte eine zentrale Rolle in der Region gespielt. Dieser Bericht beleuchtet die faszinierende Geschichte des Guts und seine aktuelle Nutzung.
Die Geschichte des Rodderhofs
Der Rodderhof kann auf eine lange Geschichte zurückblicken, die bis ins Mittelalter reicht. Ursprünglich war das Gut ein landwirtschaftlicher Betrieb, der die umliegenden Dörfer mit Lebensmitteln versorgte. Im Laufe der Jahrhunderte wechselte der Hof mehrfach den Besitzer und diente unterschiedlichen Zwecken. Im 18. und 19. Jahrhundert wurde der Rodderhof zu einem bedeutenden Standort für die lokale Wirtschaft und spielte eine Rolle im sozialen Leben der Region.
Besonders prägend war die Zeit im 20. Jahrhundert, als der Rodderhof umfassend restauriert und zu einem kulturellen Zentrum ausgebaut wurde. Während des Zweiten Weltkriegs erlitt der Hof Schäden, doch in den Nachkriegsjahren wurden umfangreiche Wiederaufbauarbeiten durchgeführt, die dem Rodderhof neues Leben einhauchten.
Aktuelle Nutzung des Rodderhofs
Heute dient der Rodderhof einer Vielzahl von Zwecken und ist ein beliebter Treffpunkt für Einheimische und Besucher. Das Gut beherbergt regelmäßig kulturelle Veranstaltungen wie Konzerte, Ausstellungen und Märkte, die Menschen aus ganz Köln anziehen. Die historischen Gebäude bieten eine einzigartige Kulisse für Hochzeiten, Firmenveranstaltungen und andere Feierlichkeiten.
Ein besonderer Anziehungspunkt ist der gepflegte Garten des Rodderhofs, der mit seiner Vielfalt an Pflanzen und Blumen eine Oase der Ruhe inmitten der städtischen Umgebung darstellt. Der Garten ist öffentlich zugänglich und lädt zu Spaziergängen und Erholung ein.
Die Bedeutung des Rodderhofs für Höhenhaus
Der Rodderhof ist nicht nur ein historisches Denkmal, sondern auch ein lebendiger Teil der Gemeinschaft in Höhenhaus. Er bietet Raum für Begegnungen und kulturellen Austausch und stärkt das Zusammengehörigkeitsgefühl der Bewohner. Durch die Veranstaltungen und Aktivitäten auf dem Hof wird die lokale Kultur gefördert und bewahrt.
Darüber hinaus ist der Rodderhof ein Beispiel für die gelungene Integration von Geschichte und Moderne. Die behutsame Restaurierung und die vielfältige Nutzung des Guts zeigen, wie historische Orte auch in der heutigen Zeit eine wichtige Rolle spielen können.
Der Rodderhof in Köln-Höhenhaus ist ein bemerkenswerter Ort, der Geschichte und Gegenwart auf einzigartige Weise vereint. Seine reiche Vergangenheit, die charmante Architektur und die lebendige Nutzung machen ihn zu einem kulturellen Highlight der Region. Für die Bewohner von Höhenhaus und darüber hinaus ist der Rodderhof ein Symbol für Gemeinschaft, Tradition und Innovation.
Finnensiedlung
Diese liegt unweit des Dünnwalder Waldgebietes. 158 schöne Holzhäuser sind hier zu finden. Die Holzhäuser stammen aus 1944. Nach 1945 wurden diese Holzhäuser errichtet. Kriegsversehrte und Kriegsheimkehrer bauten sie. Dies geschah im Rahmen einer Selbsthilfegruppe! Die Häuser haben dunkles Holz und weiße Fenster. Auch die Türen sind weiß. Sie erinnern in ihrer Aufmachung an skandinavische Länder. Darum nannte man die Siedlung „Finnensiedlung“. Heute gehören die Häuser Privateigentümern.
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Höhenfelder Baggersee
Der See hat mit 20 ha eine stattliche Größe. Einst lag hier eine Kiesgrube. Der Baggersee dient als Naherholungsgebiet für die Kölner. Schwimmen ist aber nicht gestattet. Der See ist mit bis zu 14 Metern Tiefe zu gefährlich. Da der See an manchen Stellen 14 Meter Tiefe aufweist, wäre das Baden lebensgefährlich, entschied der Stadtrat. Die Kölner Feuerwehr hat mit ihrem Anglerverein diesen See in Pacht. Der Baggersee wird zum Angeln benutzt. Hier schwimmen Aale, Weißfische, Forellen und auch kleinere Karpfen.
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