Immobilienmakler Köln Holweide
Ländlich-historischer Charme gemischt mit modernen Wohngebieten.Mit den Immobilienexperten zu Besuch in Holweide
Der Ort wurde „Holler Weidt“ sowie „An der hohlen Weide“ genannt! Holweide liegt rechtsrheinisch und ist dem Mülheim Stadtbezirk angehörig. Die Fläche des Viertels ist 4,1 Quadratkilometer groß. In diesem Stadtteil sind circa 21.185 Einwohner beheimatet.
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Marktbericht Köln-Holweide 2020-2025
Zentrumnahes Wohnen mit dörflichen Wurzeln | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Holweide hat sich in den letzten Jahren von einem reinen Durchgangsstadtteil zu einem eigenständigen Wohnstandort mit hoher Lebensqualität entwickelt. Während die Hauptverkehrsachse (Bergisch Gladbacher Str.) lärmintensiv ist, bieten die Seitenlagen und Siedlungen wie die Märchensiedlung oder Wichheim exzellente Wohnruhe. Der Markt profitiert massiv von der "Abstrahlung" aus Dellbrück, da Käufer hier noch ein leicht günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis finden. 2025 war geprägt von stabilen Preisen im Bestand und einer steigenden Nachfrage nach energetisch sanierten Mehrfamilienhäusern.
Kaufpreis Wohnung
~3.990 € / m²
Günstiger als der Kölner Gesamtschnitt (~5.019 €).
Kaufpreis Haus
~4.520 € / m²
Häuser am Iddelsfeld oder Wichheimer Mühle teurer.
Mietpreis Wohnung
~13,10 € / m²
Stabile Nachfrage durch Klinikpersonal & Pendler.
Rendite-Potential
~3,4 % p.a.
Attraktiv für Kapitalanleger im Bestand.
2. Lage-Profil & Mikrolagen
Holweide besticht durch Kontraste – von Industrie-Historie bis Gartenstadt-Idylle:
- Märchensiedlung: Gemeinsam mit Dellbrück verwaltet, bietet sie denkmalgeschütztes Wohnen im Grünen (sehr exklusiv).
- Klinik-Areal: Das Krankenhaus Holweide ist ein wichtiger Ankerpunkt; Wohnungen im Umfeld sind als Kapitalanlage (Vermietung an Personal) sehr gefragt.
- Wichheim & Schweinheim: Die historischen Kerne mit teils ländlichem Charakter und restaurierten Hofanlagen (z.B. Isenburg).
3. Kaufpreisentwicklung (Aggregiert)
Preise nach Objekttyp
| Objekt | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| ETW Bestand | 3.850 € | Seitwärts |
| ETW Neubau | 5.500 € | Leicht steigend |
| DHH / Reihenhaus | 4.350 € | Stabil |
| Freist. Haus | 4.850 € | Hohe Nachfrage |
4. Mietpreisentwicklung
Die Mietpreise in Holweide sind moderat steigend. Während einfache Lagen noch unter 12 €/m² zu finden sind, erreichen sanierte Altbauten oder Neubauten am Iddelsfelder Hardt bereits Spitzenwerte von über 15 €/m².
Mietpreise 2025/26
| Kategorie | Miete/m² | Veränd. |
|---|---|---|
| Einfache Lage | 11,40 € | +2,1% |
| Mittlere Lage | 13,10 € | +4,3% |
| Gute Lage / Neubau | 15,60 € | +5,8% |
5. Prognose & Fazit 2026
Holweide bleibt ein Wachstumsmarkt. Durch die geplanten Verkehrsberuhigungen an der Bergisch Gladbacher Straße und die kontinuierliche Aufwertung des Zentrums (Marktplatz) gewinnt der Stadtteil an Attraktivität. Wir erwarten für 2026 eine überdurchschnittliche Entwicklung bei Bestandswohnungen, die energetisch aufgewertet werden.
- Kaufpreise: Erwarteter Zuwachs von ca. 2,0% - 3,0%.
- Mietpreise: Fortsetzung des moderaten Anstiegs (+3,5%).
Immobilienstruktur
Der Immobilienmarkt in Holweide ist ausgesprochen vielschichtig und bietet für nahezu jeden Bedarf eine passende Lösung. Charakteristisch sind die zahlreichen Mehrfamilienhäuser, die größtenteils aus den 1950er- bis 1970er-Jahren stammen und heute sowohl zur Miete als auch im Eigentum genutzt werden. Viele dieser Gebäude wurden bereits modernisiert, wobei energetische Sanierungen, neue Heizsysteme und verbesserte Grundrisse den Wohnkomfort erhöhen. Neben diesen klassischen Siedlungen finden sich in Holweide auch charmante Altbauten, die mit hohen Decken und großzügigen Grundrissen begeistern, wenngleich diese auf dem Markt mittlerweile rar geworden sind. Einfamilienhäuser mit Gärten sind insbesondere in den ruhigeren Seitenstraßen und am Rande des Dünnwalder Waldes zu finden. Diese Objekte sind bei Familien sehr gefragt und erzielen dementsprechend stabile bis steigende Preise. Neubauprojekte ergänzen das Angebot und schaffen zusätzlichen Wohnraum, der vor allem jüngere Zielgruppen anspricht.
Preisentwicklung und Nachfrage
Holweide hat sich in den letzten Jahren zu einem der Stadtteile entwickelt, in dem die Nachfrage nach Wohnraum kontinuierlich steigt. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser liegen zwar noch unter den Spitzenwerten in den zentraleren linksrheinischen Stadtteilen, doch auch hier ist ein deutlicher Aufwärtstrend zu beobachten. Besonders gefragt sind modernisierte Bestandswohnungen mit guter Anbindung an den ÖPNV, da sie im Vergleich zu Neubauten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Mietwohnungen sind ebenfalls sehr begehrt, nicht nur wegen der Nähe zur Innenstadt, sondern auch aufgrund des großen Angebots an Grünflächen und der guten Infrastruktur. Investoren sehen in Holweide zunehmend eine Möglichkeit, stabile Renditen zu erzielen, da die Kombination aus wachsender Nachfrage, begrenztem Wohnraum und einer sich stetig verbessernden Stadtteilentwicklung langfristig gute Perspektiven bietet.
Stadtteilentwicklung
In Holweide wird seit Jahren gezielt an einer nachhaltigen Stadtteilentwicklung gearbeitet. Neben der Sanierung von Wohngebäuden spielt auch die Aufwertung des öffentlichen Raums eine zentrale Rolle. Neue Spiel- und Grünflächen, die Verbesserung der Verkehrssituation und der Ausbau von Radwegen tragen dazu bei, dass der Stadtteil zunehmend attraktiver wird. Auch die Modernisierung des Holweider Krankenhauses und die damit verbundene Erweiterung von Arbeitsplätzen haben eine wichtige Bedeutung für die Entwicklung des Viertels. Gleichzeitig bemüht sich die Stadt Köln darum, durch Nachverdichtung zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne dabei die bestehende Struktur aus dem Gleichgewicht zu bringen. Besonders interessant sind Projekte, die generationenübergreifendes Wohnen fördern und moderne Wohnkonzepte wie barrierefreie Wohnungen oder energieeffiziente Häuser einbeziehen. Diese Maßnahmen machen Holweide zu einem Stadtteil, der nicht nur Bestand pflegt, sondern auch zukunftsorientiert wächst.
Zukunftsperspektiven
Der Stadtteil Holweide wird auch in den kommenden Jahren im Fokus von Investoren, Baugesellschaften und der Stadtplanung stehen. Die Lage im Kölner Osten, die solide Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sowie die Nähe zu großen Arbeitgebern sichern dem Viertel eine stabile Position auf dem Immobilienmarkt. Mit der fortschreitenden Entwicklung hin zu einer moderneren und nachhaltigeren Wohnumgebung werden sich auch die Preise weiter nach oben entwickeln, was den Stadtteil insbesondere für Kapitalanleger interessant macht. Für Bewohnerinnen und Bewohner bleibt Holweide ein attraktiver Ort, an dem städtisches Leben und naturnahe Erholung eng beieinanderliegen. Dieser besondere Mix aus Tradition und Moderne, aus historisch gewachsener Struktur und neuen Wohnkonzepten, wird die Immobilienlandschaft in Holweide langfristig prägen und dafür sorgen, dass der Stadtteil seinen Platz im wachsenden Köln behauptet und ausbaut.
Quantitative Preisanalyse: Segment Eigentum und Miete
Holweide bietet stabile Preise, die durch die Nähe zu Natur und die sehr gute Anbindung gesichert sind. Der Markt ist eigennutzerorientiert.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser
Eigentumswohnungen im Bestand liegen zwischen 3.600 und 4.500 Euro pro Quadratmeter.
- Häuser: Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen zwischen 550.000 und 850.000 Euro.
- Neubau: Projekte nahe der Naturschutzgebiete erzielen Werte bis zu 5.800 Euro/m².
Mietpreise und Renditen
Die Angebotsmieten bewegen sich im Schnitt zwischen 11,80 und 14,00 Euro pro Quadratmeter.
- Rendite: Angesichts steigender Kaufpreise liegen die Bruttorenditen bei 3,3 bis 3,8 Prozent – ein werterhaltendes Investment.
- Nachfrage: Stark fokussiert auf Mitarbeiter des Krankenhauses und Familien.
Mikro-Lagen-Analyse: Dorf-Kern vs. Wald-Nähe
Die größte Preisdifferenz in Holweide entsteht durch die Nähe zum historischen Ortskern und die ruhigen Lagen am Dünnwalder Wald.
Holweide-Mitte (Alt und Hochhaus)
Lage: Rund um die Bergisch Gladbacher Straße und den Vischering-Ring. Hohe Dichte, aber beste Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung.
Preis: Hier sind die günstigsten Einstiegspreise für Bestandsobjekte zu finden (untere Spanne).
Zone Am Dünnwalder Wald (Premium-Wohnen)
Lage: Die ruhigen Siedlungen im Norden und Nordosten (z.B. nahe Grünanlage Holweide Nord).
Hebel: Familienhäuser und großzügige ETW in dieser Mikrolage erzielen aufgrund der Natur-Prämie die höchsten Verkaufspreise.
Lokale Wirtschaftsfaktoren und Anbindung
Die KVB-Anbindung ist exzellent. Das Holweider Krankenhaus und die benachbarten Gewerbegebiete sichern eine stabile Mieternachfrage durch lokales Personal.
Stadtbahnlinie 3 und 18
Vorteil: Die Linien 3 (Deutz) und 18 (Bonn/HBF) bieten einen hohen Pendler-Nutzen, besonders die Linienführung über Deutz ist wertsteigernd.
Abgrenzung: Die gute Stadtbahnanbindung unterscheidet Holweide von weiter östlich gelegenen Stadtteilen.
Das "Klinik-Klientel"
Anker: Das Krankenhaus in Holweide ist ein großer Arbeitgeber und sorgt für eine stetige Nachfrage nach Miet- und Kaufobjekten von Personal und Ärzten.
Folge: Die Bonität der Mieter in diesem Segment ist überdurchschnittlich hoch.
Kapitalanlage-Check: Stabile Asset-Klasse für Eigennutzer und Familien
Holweide ist ein Markt für werterhaltende Investitionen. Der Stadtteil dient als attraktive, grüne Alternative zu den teureren Nachbarvierteln Dellbrück und Mülheim.
Altbau-Potential (Rarität)
Strategie: Die wenigen Altbauten mit großzügigen Grundrissen stellen eine knappe und besonders wertstabile Anlageform dar.
Fokus: Hier ist der Fokus auf die Sanierungsgeschichte entscheidend, um die maximale Miete zu erzielen.
Die Zuzugs-Alternative
Marktposition: Holweide fängt die Nachfrage von Familien ab, die sich Dellbrück (zu teuer) oder Mülheim (zu urban) nicht leisten wollen.
Fazit: Diese Pufferfunktion sichert eine kontinuierliche Preiskontinuität in den kommenden Jahren.
Bericht zur Grundsteuerreform in Köln-Holweide
Analyse der erwarteten Belastungsverschiebung nach neuem Recht (ab 2025)
I. Kölnweite Anpassung und NRW-Modell
In Nordrhein-Westfalen, und somit in Köln, kommt das Bundesmodell zur Anwendung, das zur Neuberechnung der Grundsteuer B stark auf den aktuellen Bodenrichtwert und die statistische Nettokaltmiete abstellt. Ziel der Stadt Köln war eine rechnerische Aufkommensneutralität durch die Anpassung des Hebesatzes.
- Alter Hebesatz B (bis 2024): 515 %
- Neuer Hebesatz B (ab 2025): 475 %
II. Erwartete Belastungsverschiebung in Holweide
| Treiber der Neubewertung | Lokale Konsequenzen für Holweide |
|---|---|
| Steigende Bodenrichtwerte | Da Holweide in vielen Bereichen eine beliebte Wohnlage mit stark gestiegenen Grundstückswerten seit 1964 ist, führt der höhere Grundsteuerwert zu einem Anstieg der Grundsteuer. |
| Dominanz von EFH/ZFH | Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind im gesamten Stadtgebiet die am stärksten von Mehrbelastung betroffene Gruppe (Median der Steigerungen stadtweit teils > 50 %). |
| Mietwohngrundstücke | Auch für Mietwohngrundstücke ist mit tendenziellen Erhöhungen zu rechnen, die über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. |
III. Fazit und Handlungshinweis
Fazit zur Grundsteuer in Holweide
Aufgrund der Lage im rechtsrheinischen Mittelpreissegment mit starker Wertentwicklung ist die Wahrscheinlichkeit einer deutlichen Mehrbelastung für private Hauseigentümer in Holweide hoch. Die finale Steuerlast ergibt sich erst aus dem Multiplikator des Finanzamtes und dem Hebesatz von 475 % der Stadt Köln.
Wichtiger Hinweis: Eigentümer sollten den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes sorgfältig prüfen, da dieser die Basis für die Steuerberechnung ab 2025 darstellt.
Bericht über Bodenrichtwerte in Köln-Holweide
Aktuelle Grundstückspreisentwicklung und Bedeutung für die Grundsteuer
I. Datengrundlage und lokale Einordnung
Die Bodenrichtwerte (BRW) in Köln-Holweide werden vom Gutachterausschuss ermittelt und dienen als wichtige Kenngröße für den Immobilienmarkt sowie als zentrale Basis für die Berechnung der neuen Grundsteuerwerte im Bundesmodell (NRW). Holweide liegt im rechtsrheinischen Stadtgebiet im mittleren bis gehobenen Preissegment.
II. Durchschnittliche Bodenrichtwerte Holweide (Wohnen)
| Basis/Lage | Ø Bodenrichtwert (ca. Stichtag 2025) | Spanne (Mittelwert der Zone) |
|---|---|---|
| Holweide (Durchschnitt Wohnbau) | ca. 850 €/m² bis 1.150 €/m² | 650 €/m² bis 1.400 €/m² |
| Tendenz (PLZ-Bereich) | Stabile bis leicht sinkende Tendenz (Vergleich 2024/2025) | Die Werte variieren stark je nach Nähe zur Bergisch Gladbacher Straße und dem gewachsenen Wohngebiet. |
III. Schlussfolgerung für die Grundsteuer
BRW als Haupttreiber der Neubewertung
- Die im Vergleich zum Stichtag 1964 massiv gestiegenen, aktuellen Bodenrichtwerte in Holweide sind der entscheidende Faktor für den neuen Grundsteuerwert.
- Grundstücke in Zonen mit hohen BRW erfahren die größte relative Steigerung des Grundsteuerwerts, was trotz des gesenkten Hebesatzes der Stadt Köln (475 %) zu höheren Abgaben führen wird.
Bericht über aktuelle Bauprojekte in Köln-Holweide
Fokus auf aktuelle Wohnbauprojekte mit Fertigstellung 2024/2025
I. Charakteristik der Bauvorhaben
Die aktuellen Neubauaktivitäten in Holweide konzentrieren sich auf die Lückenschließung und die Verdichtung innerstädtischer Wohnlagen. Der Fokus liegt klar auf modernen, energieeffizienten Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, die den Bedarf an hochwertigem, barrierefreiem Wohnraum decken sollen.
II. Ausgewähltes Schlüsselprojekt: "Am Bramhoff"
| Merkmal | Details zum Projekt "Am Bramhoff" |
|---|---|
| Standort & Umfang | Am Bramhoff 16 / Schnellweider Straße; ca. 23 Eigentumswohnungen (2 bis 4 Zimmer). |
| Energiestandard | KfW-Standard 55 EE; Einsatz von Wärmepumpen-Technologie und PV-Anlage. |
| Ausstattung | Barrierefrei erreichbar, Tiefgarage, begrüntes Innenhof-Ensemble, Balkone/Loggien/Dachterrassen. |
| Status | Voraussichtliche Fertigstellung Quartal IV 2024. |
III. Entwicklungstendenzen
Zusammenfassung der Neubau-Aktivitäten
- Neben den frei finanzierten Projekten wie "Am Bramhoff" gibt es auch Vorhaben im geförderten Wohnungsbau (WBS-Wohnungen) in Holweide, um breitere Bevölkerungsschichten zu bedienen.
- Der Bau von Mehrfamilienhäusern anstelle von Einfamilienhäusern dominiert, was auf eine Tendenz zur städtischen Verdichtung hindeutet.
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