Der Hotelmakler für Köln
Was genau macht er und was ist seine Spezialität?WEIHOFEN Immobilien: Spezialisiert auf Hotelverkauf
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Diskretion ist wichtig
Um das Tagesgeschäft nicht zu gefährden und die Mitarbeiter nicht unnötig in Unruhe zu versetzen, ist ein diskreter Ablauf besonders wichtig. Deshalb garantieren wir einen absolut sicheren und diskreten Ablauf. Wir finden den richtigen Käufer für Ihre Hotelimmobilie und übernehmen die ganzen Vorgespräche für Sie.
Warum ist der Hotelmakler wichtig?
Als Hotelmakler haben wir einen gewissen Einblick in den aktuellen Markt und verfügen über Kenntnisse, wie Sie:
- durch einfache Maßnahmen, den Wert Ihrer Immobilie steigern können
- wie Sie einen Zuwachs an Kunden erreichen können
- welche die geeignesten Vertriebskanäle für Ihr Hotel sind
Wir können Sie auch beraten, ob der Zeitpunkt für einen Verkauf gerade gut oder ungünstig ist. Als Hotelmakler sind wir also auch beratend für Sie und Ihre Hotelimmobilie tätig, um den Wert dieser Spezialimmobilie nachhaltig zu steigern. So erzielen Sie einen höhren Verkaufserlös.
Immobilienmarktbericht Köln: Hotel 2025
Marktprognose: Belebung des Investmentmarktes durch mögliche Zinswende | Stand: Q4 2025
1. Management Summary – Hoffnung auf Investment-Comeback
2025 wird erwartet, dass die operative Exzellenz des Kölner Hotelmarktes weiterhin stabile, leicht steigende Werte liefert. Der RevPAR dürfte durch gezielte Preisstrategien auf ca. 83 € steigen. Die entscheidende Wende wird jedoch auf dem Investmentmarkt erwartet: Sollte die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinssätze im Jahresverlauf senken, würde dies die Finanzierungskosten senken, das Pricing Gap schließen und zu einem deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens führen. Die Spitzenrendite wird voraussichtlich zunächst bei ca. 5,80 % stagnieren, könnte aber bei massiver Nachfrage im späten Jahresverlauf erstmals seit der Zinswende wieder leicht sinken.
RevPAR (Revenue per Available Room)
~83 €
Anhaltende Steigerung durch ARR-Optimierung.
Zimmerauslastung (OCC)
~76 %
Erreicht fast das historische Hoch von 2019.
Durchschnittlicher Zimmerpreis (ARR)
~109 €
Minimaler Anstieg, Fokus auf Erhaltung der Marge.
Investmentvolumen (Prognose)
~180 Mio. €
Deutliche Belebung durch Zinsoptimismus.
Quelle: Marktprognosen und Analystenerwartungen (2025).
2. Operative Performance: Volle Kapazität
Der operative Markt in Köln wird 2025 voraussichtlich die letzten Lücken zum Vorkrisenniveau schließen und in Bezug auf den RevPAR eine führende Rolle einnehmen. Die Herausforderung für Betreiber bleibt das Management der hohen Betriebskosten bei nur moderat steigenden ARR-Werten.
- Auslastung: Die Auslastung (OCC) erreicht mit voraussichtlich 76 % fast das absolute Vorkrisenniveau (77 % in 2019), getragen durch ein dichtes Messeprogramm.
- Betriebskosten: Eine leichte Entspannung bei den Energiepreisen und der Inflation könnte die operativen Margen der Hotels leicht verbessern.
- Nachfrage: Die Nachfrage nach High-End-Hotels in Top-Lagen bleibt stabil, was den hohen ARR im Kölner Stadtzentrum stützt.
3. RevPAR im Ausblick
Der RevPAR wird seine neue operative Stärke festigen und sich vom krisenbedingten Tiefstand 2021 signifikant absetzen.
3.1. Schlüsselkennzahlen im Vergleich
Operative Hotel-Kennzahlen (Gesamtjahr 2025 Prognose)
Hotel Performance (2025 Prognose)
| Kennzahl | Wert (2025 Prognose) | Veränd. zu 2024 (ca.) |
|---|---|---|
| RevPAR (€) | ~83 € | Leichter Anstieg (+2,5 %) |
| Auslastung (OCC %) | ~76 % | Leichter Anstieg (+1 %-Pkt) |
| ARR (€) | ~109 € | Minimaler Anstieg (+0,9 %) |
4. Investmentmarkt: Erwartete Zinswende
Der Investmentmarkt könnte 2025 eine Wiederbelebung erfahren. Die Renditeausweitung von 2023/2024 hat die Immobilienwerte auf ein realistischeres Niveau im Hochzinsumfeld korrigiert. Eine Zinswende (Zinssenkung) würde die Refinanzierung erleichtern und die Attraktivität von Core-Objekten in operativ starken Märkten wie Köln erhöhen. Dies dürfte das Transaktionsvolumen signifikant steigern.
Die Spitzenrendite (NAR) dürfte das Jahr bei ca. 5,80 % beginnen. Bei einer starken Zinssenkung im Jahresverlauf ist eine leichte Kompression bis Ende Q4 (Prognose: 5,75 %) möglich.
4.1. Investment-Kennzahlen
Wichtige Investment-Kennzahlen (Q4 2025 Prognose)
NAR im Vergleich (Q4 2025 Prognose)
| Kennzahl | NAR Q4 2024 (ca.) | NAR Q4 2025 (Prognose) |
|---|---|---|
| Spitzenrendite NAR (%) | 5,80 % | 5,75 % |
| Investmentvolumen (Mio. €) | ~95 Mio. € | ~180 Mio. € |
5. Ausblick auf 2026
Wenn sich die Prognosen für 2025 bewahrheiten, wird 2026 wahrscheinlich ein Jahr der Marktbereinigung und des historisch hohen Transaktionsvolumens. Viele Projektentwicklungen, die in der Zinskrise pausiert wurden, könnten wieder aufgenommen werden. Operativ wird der Markt als stabil und reif angesehen.
Immobilienmarktbericht Köln: Hotel 2024
Operative Stabilität trifft auf Renditekorrektur | Stand: Jahresende 2024
1. Management Summary – Operative Entkopplung vom Investmentmarkt
Das Jahr 2024 war durch eine zweigeteilte Marktentwicklung gekennzeichnet. Operativ setzte Köln seinen erfolgreichen Kurs fort: Der RevPAR stieg leicht auf geschätzte 81 €, getragen von einem robusten ARR und einer fast vollständigen Wiederherstellung der Auslastung (OCC). Auf der Investitionsseite dominierte jedoch das Hochzinsumfeld. Die Kapitalkosten stiegen weiter, was die Neubewertung (Pricing) von Hotelimmobilien beschleunigte und zu einer weiteren Ausweitung der Spitzenrendite auf ca. 5,80 % führte. Das Transaktionsvolumen blieb entsprechend verhalten.
RevPAR (Revenue per Available Room)
~81 €
Neuer operativer Höchstwert (über 2019/2023).
Zimmerauslastung (OCC)
~75 %
Stabile Konsolidierung (nahe 2019 Peak).
Durchschnittlicher Zimmerpreis (ARR)
~108 €
Leichter Anstieg, getrieben durch Kosten.
Spitzenrendite (Core-Hotel)
~5,80 %
Deutliche Renditeausweitung.
Quelle: Marktprognosen und vorläufige Daten (2024).
2. Operative Performance: ARR fängt Kosten ab
Der operative Markt in Köln zeigte sich 2024 resilient. Trotz des weiterhin herausfordernden Umfelds (hohe Betriebskosten) konnte der RevPAR weiter gesteigert werden, was hauptsächlich auf die Fähigkeit der Betreiber zurückzuführen ist, die durchschnittlichen Zimmerpreise (ARR) leicht zu erhöhen und so die Inflation abzufangen. Die Auslastung bewegte sich nahe des historischen Höchststandes.
- Übernachtungen: Die Übernachtungszahlen näherten sich mit über 98 % wieder dem absoluten Vorkrisenniveau.
- Segmentierung: Das MICE-Segment (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) trug weiterhin stark zur Erholung der Auslastung bei.
- Margen: Die operativen Margen der Betreiber blieben trotz Umsatzwachstums angespannt, da die Personalkosten und Energiepreise hoch blieben.
3. Operative Stabilität
Köln festigte seine Position als einer der operativ stärksten deutschen Hotelmärkte, wobei ARR und RevPAR neue Spitzenwerte erreichten.
3.1. Schlüsselkennzahlen im Vergleich
Operative Hotel-Kennzahlen (Gesamtjahr 2024)
Hotel Performance (2024)
| Kennzahl | Wert (2024) | Veränd. zu 2023 (ca.) |
|---|---|---|
| RevPAR (€) | ~81 € | Leichter Anstieg (+3,8 %) |
| Auslastung (OCC %) | ~75 % | Leichter Anstieg (+1 %-Pkt) |
| ARR (€) | ~108 € | Leichter Anstieg (+2,9 %) |
4. Investmentmarkt: Erneute Zurückhaltung
Der Investmentmarkt litt 2024 weiter unter dem gestiegenen Zinsniveau, das die Finanzierungskosten massiv erhöhte. Trotz der herausragenden operativen Fundamentaldaten mussten die Immobilienwerte neu kalibriert werden. Die Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern (Pricing Gap) blieb hoch, was das Transaktionsvolumen auf geschätzte ~95 Mio. € drückte.
Die Spitzenrendite (NAR) für Core-Hotelimmobilien passte sich weiter an das neue Zinsumfeld an und weitete sich auf ca. 5,80 % aus.
4.1. Investment-Kennzahlen
Wichtige Investment-Kennzahlen (Q4 2024)
NAR im Vergleich (Q4 2024)
| Kennzahl | NAR Q4 2023 (ca.) | NAR Q4 2024 (ca.) |
|---|---|---|
| Spitzenrendite NAR (%) | 5,50 % | 5,80 % |
| Investmentvolumen (Mio. €) | ~110 Mio. € | ~95 Mio. € |
5. Ausblick auf 2025
Für 2025 wird eine fortgesetzte operative Stabilität erwartet. Der Investmentmarkt hingegen wartet auf klare Signale bezüglich der Zinsentwicklung. Eine mögliche Zinswende im Laufe des Jahres 2025 könnte die Finanzierung erleichtern, das "Pricing Gap" schließen und damit zu einer deutlichen Belebung des Transaktionsvolumens führen, insbesondere im zweiten Halbjahr.
Immobilienmarktbericht Köln: Hotel 2023
Konsolidierung der operativen Gewinne und Renditeausweitung | Stand: Jahresende 2023
1. Management Summary – Rückkehr zur Robustheit
2023 war das Jahr der endgültigen operativen Erholung. Die Kölner Hotels profitierten von einem starken Anstieg der Messen und Events, was die Auslastung (OCC) signifikant steigerte. Der RevPAR übertraf das Vorkrisenniveau von 2019 deutlich und erreichte ca. 78 €. Diese Steigerung basiert auf einem robusten ARR und einer fast vollständigen Wiederherstellung der Auslastung. Der Investmentmarkt sah sich jedoch mit der Herausforderung steigender Finanzierungskosten konfrontiert, was zu einer fortgesetzten Korrektur der Kaufpreise und einer Renditeausweitung führte.
RevPAR (Revenue per Available Room)
~78 €
Übertrifft 2019er Peak (~77 €).
Zimmerauslastung (OCC)
~74 %
Fast auf Vorkrisenniveau (2019: ~77 %).
Durchschnittlicher Zimmerpreis (ARR)
~105 €
Stabil auf hohem Niveau (Inflation/Kosten getrieben).
Spitzenrendite (Core-Hotel)
~5,50 %
Deutliche Ausweitung aufgrund des Zinsanstiegs.
Quelle: Internet, Stat. Landesamt NRW (2023).
2. Operative Performance: OCC-Gewinn
Nach der ARR-getriebenen Erholung 2022 kam 2023 die Auslastung (OCC) stark zurück. Die Durchführung zahlreicher Messen, Kongresse und Großveranstaltungen in der zweiten Jahreshälfte trieb die Nachfrage. Die Kölner Hotellerie konnte die operative Stärke von 2019 wieder erreichen und die gestiegenen Betriebskosten durch effizientes Preismanagement (hoher ARR) abfedern.
- Übernachtungen: Mit ca. 6,25 Mio. Übernachtungen wurde das Vorkrisenniveau (6,58 Mio.) zu fast 95 % erreicht.
- Wettbewerb: Der Wettbewerb nahm mit neuen Eröffnungen (z.B. im Luxussegment oder Budgetbereich) leicht zu.
- Geschäftsreisen: Das Segment der internationalen und nationalen Geschäftsreisen war zwar verbessert, blieb aber im Vergleich zu 2019 das Segment mit dem größten Aufholbedarf.
3. RevPAR im historischen Kontext
Der RevPAR, die wichtigste Kennzahl, zeigt die vollständige Erholung und das Übertreffen des Vor-Krisen-Niveaus, wenn auch getrieben durch höhere Zimmerpreise.
3.1. Schlüsselkennzahlen im Vergleich
Operative Hotel-Kennzahlen (Gesamtjahr 2023)
Hotel Performance (2023)
| Kennzahl | Wert (2023) | Veränd. zu 2022 (ca.) |
|---|---|---|
| RevPAR (€) | ~78 € | Starker Anstieg (+14,7 %) |
| Auslastung (OCC %) | ~74 % | Deutlicher Anstieg (+9 %-Pkt) |
| ARR (€) | ~105 € | Stabilisierung (~0 %) |
4. Investmentmarkt und Renditen
Der Investmentmarkt blieb 2023 schwierig. Obwohl die operativen Fundamentaldaten stark waren, führten die hohen Zinsen zu einer Neubewertung der Immobilienwerte. Viele potenzielle Käufer und Verkäufer warteten ab (Bid-Ask-Gap), was zu einem weiteren Rückgang des Transaktionsvolumens im Vergleich zum ohnehin schon schwachen 2022 führte.
Die Spitzenrendite (NAR) für Core-Hotelimmobilien musste aufgrund des gestiegenen risikofreien Zinssatzes eine deutliche Ausweitung auf ca. 5,50 % hinnehmen.
4.1. Investment-Kennzahlen
Wichtige Investment-Kennzahlen (Q4 2023)
NAR im Vergleich (Q4 2023)
| Kennzahl | NAR Q4 2022 (ca.) | NAR Q4 2023 (ca.) |
|---|---|---|
| Spitzenrendite NAR (%) | 4,75 % | 5,50 % |
| Investmentvolumen (Mio. €) | ~150 Mio. € | ~110 Mio. € |
5. Ausblick auf 2024
Es wird erwartet, dass die operativen Kennzahlen (RevPAR, OCC, ARR) 2024 weiterhin stabil bis leicht steigend bleiben, getragen durch große Messen. Der Investmentmarkt bleibt die größte Unsicherheit. Eine Stabilisierung der Zinsen könnte die Transaktionsaktivität im zweiten Halbjahr wieder beleben, da die erwartete Preisnivellierung (zwischen Käufer- und Verkäufervorstellungen) abgeschlossen sein sollte.
Immobilienmarktbericht Köln: Hotel 2022
Die operative Erholung – RevPAR fast auf Vorkrisenniveau | Stand: Jahresende 2022
1. Management Summary – Zurück zur Normalität
2022 markierte die entscheidende operative Wende für den Kölner Hotelmarkt. Mit dem Wegfall der Pandemie-Beschränkungen kehrten sowohl der Geschäftsreiseverkehr als auch der Tourismus zurück. Der RevPAR stieg massiv an und erreichte mit ca. 68 € fast das Vorkrisenniveau (2019). Die Erholung wurde primär durch den durchschnittlichen Zimmerpreis (ARR) getragen, der die Inflation und gestiegene Kosten abfing. Der Investmentmarkt litt jedoch unter dem plötzlich einsetzenden Zinsanstieg und blieb aufgrund der Finanzierungsunsicherheit weiter verhalten.
RevPAR (Revenue per Available Room)
~68 €
Anstieg um über 160 % ggü. 2021.
Zimmerauslastung (OCC)
~65 %
Rückkehr zu soliden Werten, aber noch unter 2019 (ca. 77 %).
Durchschnittlicher Zimmerpreis (ARR)
~105 €
Übertraf Vorkrisenniveau (2019: ~104 €).
Spitzenrendite (Core-Hotel)
~4,75 %
Erste Renditeausweitung durch Zinswende.
Quelle: Verschiedene Hotelmarktberichte (Internet, 2022).
2. Operative Performance: Die Rückkehr der ARR
Der operative Erfolg in Köln 2022 war maßgeblich durch die Fähigkeit der Betreiber getragen, die gestiegenen Kosten (Energie, Personal) direkt an die Gäste weiterzugeben und somit den ARR über das Vorkrisenniveau zu heben. Die Auslastung (OCC) erholte sich, vor allem im zweiten Halbjahr, blieb aber aufgrund des nur zögerlichen Comebacks internationaler Geschäftsreisen und Messen noch unter 2019.
- Übernachtungen: Mit ca. 5,26 Mio. Übernachtungen wurde das Vorkrisenniveau von 2019 (6,58 Mio.) zu rund 80 % erreicht – eine enorme Verbesserung.
- Kosten: Die operativen Margen der Betreiber blieben trotz gestiegener Umsätze aufgrund der stark erhöhten Inflation und Energiepreise unter Druck.
- Neubau: Einige in der Pandemie begonnene Projekte wurden fertiggestellt und dem Markt zugeführt, was die Bettenzahl leicht erhöhte.
3. Erholung der Schlüsselkennzahlen
Der dramatische Anstieg des RevPAR von 2021 auf 2022 zeigt die schnelle Rückkehr des Marktes. Die Auslastung musste sich jedoch stärker von der ARR abkoppeln.
3.1. Schlüsselkennzahlen im Vergleich
Operative Hotel-Kennzahlen (Gesamtjahr 2022)
Hotel Performance (2022)
| Kennzahl | Wert (2022) | Veränd. zu 2021 (ca.) |
|---|---|---|
| RevPAR (€) | ~68 € | Massiver Anstieg (+161 %) |
| Auslastung (OCC %) | ~65 % | Starker Anstieg (+35 %-Pkt) |
| ARR (€) | ~105 € | Starker Anstieg (+23,5 %) |
4. Investmentmarkt und Renditen
Trotz der operativen Erholung des Betreibermarktes kam der Investmentmarkt aufgrund des abrupten Zinsanstiegs ab Mitte 2022 unter Druck. Der Anstieg der Finanzierungskosten erzwang eine Ausweitung der Spitzenrendite. Das Transaktionsvolumen zog zwar an, primär aber durch Deals, die bereits vor der Zinswende verhandelt wurden, oder durch opportunistische Käufer.
Die Spitzenrendite (NAR) für Core-Hotelimmobilien stieg auf etwa 4,75 % und markierte damit das Ende der extrem niedrigen Renditen der Vorjahre.
4.1. Investment-Kennzahlen
Wichtige Investment-Kennzahlen (Q4 2022)
NAR im Vergleich (Q4 2022)
| Kennzahl | NAR Q4 2021 (ca.) | NAR Q4 2022 (ca.) |
|---|---|---|
| Spitzenrendite NAR (%) | 5,20 % | 4,75 % |
| Investmentvolumen (Mio. €) | ~62 Mio. € | ~150 Mio. € |
5. Ausblick auf 2023
Für 2023 wurde eine weitere Annäherung der operativen Kennzahlen an das Vorkrisenniveau erwartet, insbesondere beim OCC (Auslastung). Der Investmentmarkt sollte jedoch durch das anhaltend hohe Zinsniveau und die Inflationsängste weiter unter Druck geraten, was zu einer weiteren Renditeausweitung führen würde, um die Lücke zwischen Käufer- und Verkäuferpreisen zu schließen.
Immobilienmarktbericht Köln: Hotel 2021
Das zweite Krisenjahr: Langsame Erholung bei Performance-Kennzahlen | Stand: Jahresende 2021
1. Management Summary – Zwischen Lockdown und Erholung
2021 war das zweite volle Jahr der COVID-19-Pandemie, geprägt durch Lockdowns im ersten Halbjahr und eine vorsichtige, vor allem nationale Erholung im zweiten Halbjahr. Obwohl Köln im Vergleich zu anderen A-Städten vergleichsweise robuste Performance-Kennzahlen erzielte (z.B. Platz 3 im Top-7-Städtevergleich bei RevPAR und Zimmerpreis), lagen die absoluten Werte weit unter dem Vor-Krisen-Niveau. Das Transaktionsvolumen brach aufgrund der Unsicherheit und des Lock-Down-Effekts fast vollständig ein (ca. 62 Mio. €).
RevPAR (Revenue per Available Room)
~26 €
Platz 3 im Top-7-Städtevergleich, aber historisch niedrig.
Zimmerauslastung (OCC)
~30 % – 35 %
Leichte Erholung ggü. Tiefststand 2020 (~25 %).
Durchschnittlicher Zimmerpreis (ARR)
~85 €
Hielt sich relativ stabil (Preissenkungen konnten begrenzt werden).
Spitzenrendite (Core-Hotel)
~5,20 %
Stagnation mangels Transaktionen.
Quelle: Internet, Stat. Landesamt NRW (2021).
2. Hotelmarkt Performance: Nachfrage und Angebot
Die Kölner Hotellerie litt unter dem Wegfall von Messen und Geschäftsreisen, zeigte jedoch dank der Stärke des nationalen Tourismus (Städtetourismus, Besucherverkehr) eine bessere Resilienz als andere Städte.
- Übernachtungen: Mit ca. 2,76 Mio. Übernachtungen wurde das Niveau des letzten Normaljahres (2019: 6,58 Mio.) nur zu etwa 42 % erreicht.
- Nachfragestruktur: Die nationale Nachfrage stabilisierte den Markt (ca. 49 % des Vorkrisenniveaus), während die internationale Nachfrage bei nur rund 28 % des Vorkrisenniveaus lag.
- Angebot: Die Zahl der Betriebe reduzierte sich leicht, das Bettenangebot blieb jedoch dank neuer Eröffnungen (z.B. Motel One) stabil und erreichte fast das Vorkrisenniveau (ca. 34.000 Betten).
3. Erholung der Schlüsselkennzahlen
Der durchschnittliche Zimmerpreis (ARR) hielt sich durch das Festhalten an höheren Preisen für die wenigen Gäste vergleichsweise gut. Die Auslastung blieb jedoch das Hauptproblem.
3.1. Schlüsselkennzahlen im Vergleich
Operative Hotel-Kennzahlen (Gesamtjahr 2021)
Hotel Performance (2021)
| Kennzahl | Wert (2021) | Veränd. zu 2020 (ca.) |
|---|---|---|
| RevPAR (€) | ~26 € | Leichter Rückgang oder Stagnation (von 27 €) |
| Auslastung (OCC %) | ~30 % | Leichter Anstieg (+~5 %-Pkt) |
| ARR (€) | ~85 € | Leichter Rückgang (~91 € in 2020) |
4. Investmentmarkt und Renditen
Der Investmentmarkt für Hotelimmobilien kam 2021 fast zum Erliegen. Die massive Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Cashflows und die große Differenz zwischen den Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Käufern (sogenanntes "Pricing Gap") blockierten Transaktionen. Köln verzeichnete nur ein schwaches Investmentjahr mit ca. 62 Mio. € Volumen.
Die Spitzenrendite (NAR) für Core-Objekte stagnierte bei etwa 5,20 %. Einerseits hätte das Risiko eine höhere Rendite gerechtfertigt, andererseits hielten Investoren aufgrund des langfristig positiven Ausblicks und des tiefen Zinsumfelds an den niedrigen Werten fest.
4.1. Investment-Kennzahlen
Wichtige Investment-Kennzahlen (Q4 2021)
NAR im Vergleich (Q4 2021)
| Kennzahl | Wert (2021) | Veränd. zu 2020 |
|---|---|---|
| Investmentvolumen (Mio. €) | ~62 Mio. € | Geringer Wert (unter 100 Mio. €) |
| Spitzenrendite NAR (%) | ~5,20 % | Stabilisierung (Stagnation) |
5. Ausblick auf 2022
Der Markt sah 2022 mit vorsichtigem Optimismus entgegen. Die Wiederaufnahme des Messebetriebs und das Auslaufen der Pandemie-Maßnahmen sollten zu einem deutlichen Anstieg der Auslastung (OCC) und des RevPAR führen. Für Investoren wird erwartet, dass die langsam wiederkehrende Planungssicherheit das Transaktionsvolumen beleben und das "Pricing Gap" verkleinern wird.
Den richtigen Hotelmakler finden
Sie haben bereits einen Hotelmakler gefunden. Wir finden für Ihre Hotelimmobilie einen geigneten Käufer, und Sie können sich während der ganzen Verkaufsphase weiterhin um Ihr eigentliches Geschäft kümmern. Ein Immobilienmakler übernimmt hier gerne die ganzen Anfragen und Präsentationen der laufenden Geschäftszahlen. Wenn die Rahmenbedingungen geklärt sind und der Käufer die notwendige Liquidität nachgewiesen hat, dann kommen Sie ins Spiel und können Ihr Hotel von seiner besten Seite präsentieren. Das Geschäft der Hotellerie ist eine eigene Welt, die von vielen Rahmenbedingungen beieinflusst wird. Das haben wir gerade in der aktuellen Pandemie erlebt. Diese Situation zu erläutern und gut darzustellen, ist dann letzlich auch unser Job.
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Wir garantieren einen vertraulichen und diskreten Verkauf und unterstützen daneben noch mit diesen Dienstleistungen und Beratungen.
- Bewertung Ihrer Hotelimmobilie
- Individuelle Beratung, auch in Hinblick auf die Wertsteigerung für Ihr Hotel
- Vermittlung und Verkauf Ihres Hotels im Internet und auch Off Market
Da dieser gesamte Verkaufsprozess mit einem gewissen Aufwand verbunden ist und auch die Gegenseite eine seriöse und professionelle Abwicklung erwartet, ist ein Maklervertrag in schriftlicher Form verpflichtend zu unterschreiben. Anders kann ein diskreter und erfolgreicher Hotelverkauf nicht abgewickelt werden.
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Wie genau läuft der Prozess des Hotelverkaufs nun ab?
Sofern Sie uns kontaktieren, wird ein erstes, kostenloses Gespräch mit Ihnen vereinbart. Alles ist ganz unverbindlich und Sie können uns Ihre Verkausabsichten und Preisvorstellungen darstellen. Wir sammeln dann die ersten Geschäftszahlen und werden Ihnen dann kurzfristig eine erste Einschätzung geben. Gibt es gute Verkaufschancen und vielleicht auch schon einen passenden Investor? Wenn beide Seiten an einer Zusammenarbeit interessiert sind, dann wird ein persönlicher Termin vor Ort vereinbart und wir unterzeichnen den Maklervertrag.
Ist der Maklervertrag unterzeichnet, dann erstellen wir ein professionelles Expose und sammeln alle wichtigen Kennzahlen bei Ihnen ein. Damit erstellen wir dann eine Übersicht über die historische und aktuelle wirtschaftliche Situation Ihres Hotels.
Um Sie und Ihre Daten zu schützen, unterzeichnen wir eine Vertrauenserklärung und fragen Sie ganz genau, welche Daten in welcher Form genutzt und weitergeleitet werden dürfen. Sie haben also zu jedem Zeitpunkt, die volle Kontrolle darüber, welche und wieviele Informationen an Interessenten ausgegeben werden dürfen.
Wie berechnet sich die Maklerprovision bei Hotels?
Werden Hotelprojekte oder größere Gastronomieobjekte vermittelt, so fällt eine Maklerprovision im Bereich von 3,00 Prozent bis 6,00 Prozent des erreichten Kaufpreises an. Die Provision kann auch auf beide Parteien verteilt werden. Entscheidend ist hier die erfolgte Mandatierung und die Höhe des erreichten Transaktionsvolumens.
Wird eine Innenprovision vereinbart, so ist diese vom Verkäufer, also dem Eigentümer zu tragen. Wurde eine Außenprovision festgelegt, so ist diese vom Käufer zu zahlen.
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Ist jetzt gerade der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?
Wenn Sie bereits seit einiger Zeit über Ihren Hotelverkauf nachgedacht haben, dann könnten Sie uns anrufen oder per Email kontaktieren, um zu erfahren, ob genau jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf gekommen ist. Diese erste Beratung und Kontaktaufnahme ist noch ganz unverbindlich und kostenlos. Warum sollten Sie Ihr Hotel eigentlich verkaufen? Gründe gibt es genug, die geläufigsten sind aber sicherlich die privaten Umstände oder die besonders gute oder besonders schlechte wirtschaftliche Situation. Als Hotelmakler beraten wir Sie hier und können Ihnen auch mögliche Alternativen aufzeigen, sofern ein Verkauf vielleicht gerade nicht angezeigt ist.
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Und wie kaufe ich eine Hotelimmobilie?
Wir haben nun die ganze Zeit über den Hotelverkauf geschrieben, aber sicherlich gibt es auch zahlreiche Anleger oder Investoren, die ein Hotel kaufen wollen. Gerade jetzt, wo wir im Zeitalter des Betongoldes leben und die Suche nach geeigneten Renditeobjekten entbrannt ist. Wollen Sie sich selbständig machen und suchen Sie ein geeignetes Hotel zum Kauf? Dann senden Sie uns einfach eine Email mit Ihren Wünschen und Vorstellungen und wir schauen, ob wir ein passendes Objekt für Sie vermitteln können. Auch Off Market Hoteltransaktionen!
Weitere Kaufinteressenten sind sicherlich:
- Hotelnahe Unternehmen
- Privatpersonen mit einem Anlagebedarf
- Projektentwickler
- Hotelketten auf Expansionskurs
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Wieviel ist mein Hotel wert?
Für eine seriöse und rationelle Kaufpreisbewertung ist sicherlich eine gewisse Distanz von Nöten. Aus diesem Grunde liegen die Eigentümer bei der Kaufpreisermittlung meist auch über dem üblichen Marktwert. Hierbei spielt natürlich die persönliche und emotionale Bindung an das Hotel eine große Rolle. Mögliche große Investitionen auch. Für die richtige Kaufpreisbewertung werden in der Regel folgende, gängige Bewertungsmethoden herangezogen:
- Eine Ermittlung des Ertragswertes
- Der aktuelle Wiederbeschaffungswert
- Die Kalkulation des Substanzwertes
- die Kalkulation des Verkehrswertes
Gerade für Investoren und Geldanleger ist die Ermittlung des Ertragswertes von großer Bedeutung, denn sie wollen schnell erkennen können, ob sich ein Kauf und die mögliche Rendite lohnen. Dieser Wert beschreibt den finanziellen Erfolg der Unternehmung, das heisst, die Kalkulation der Einnahme, der Ausgaben und dem möglichen Gewinn. Fragen Sie uns gerne an, wenn Sie eine kostenlose Hotelbewertung wünschen.
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Erfahrung im Beherbergungsgeschäft
Aufgrund eigener Erfahungen im Beherbergungsgeschäft erkennen wir schnell mögliche Fehler und Optimierungsmöglichenkeiten. Über zehn Jahre Erfahrung lassen uns eine erfolgreiche Vermietung und Wertsteigerung erreichen. Diese bezieht sich nicht nur auf die Arbeit vor Ort, sondern besonders auch die erfolgreiche Vermarktung der Objekte im Internet.
Welche Objekte werden vermittelt?
Wir interessieren uns für Ihre Geschichte und Ihr Hotel! Dabei spielt die Größe und auch die Ausrichtung im Hotelgewerbe (der sogenannten Hotellerie) keine Rolle. Wir vermitteln:
- Familienhotels
- Stadthotels
- Tagungshotels
- Business-Hotels
- Airporthotels
- Wellnesshotels
- Urlaubshotels
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Spezialisierung im Kölner Hotelmarkt
Der Markt für Hotelimmobilien in Köln ist dynamisch und anspruchsvoll. Ob modernes Boutique-Hotel im Belgischen Viertel, Business-Hotel nahe der Koelnmesse oder klassisches Haus in der Altstadt: Wir kennen die spezifischen Anforderungen und die Renditepotenziale der einzelnen Lagen.
- Tiefgehende Marktkenntnis: Fundierte Analysen zu Auslastungsquoten, Revenue per Available Room (RevPAR) und aktuellen Tourismuszahlen in Köln.
- Netzwerk: Zugang zu regionalen und überregionalen Investoren sowie Hotelbetreibern.
- Diskretion: Wir gewährleisten bei jedem Kauf oder Verkauf eines Hotels in Köln höchste Vertraulichkeit.
Hotel verkaufen in Köln: Ihr Prozess mit uns
Der Verkauf einer Hotelimmobilie erfordert eine andere Strategie als der klassische Wohnimmobilienverkauf. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess:
1. Hotel-spezifische Wertermittlung
Wir bewerten Ihre Immobilie nicht nur nach Substanz, sondern vor allem nach Ertragswert und Betreiberkonzept. Unsere Expertise sorgt für eine realistische und marktgerechte Preiseinschätzung, wenn Sie Ihr Hotel bewerten lassen möchten.
2. Diskrete Vermarktung (Off-Market)
Viele Hoteltransaktionen in Köln finden Off-Market statt. Wir präsentieren Ihr Objekt gezielt einem handverlesenen Kreis vorqualifizierter Investoren, um den laufenden Betrieb nicht zu stören.
3. Verhandlung und Vertragsabschluss
Wir führen die Verhandlungen mit Investoren und Betreibern und stellen sicher, dass alle komplexen rechtlichen und vertraglichen Aspekte (Pachtverträge, Personalübernahme) optimal geregelt werden.
Sie möchten Ihr Hotel diskret verkaufen?
Jetzt unverbindliche Erstberatung anfragenHotelimmobilie kaufen in Köln: Investieren Sie ertragsreich
Als Hotel Investment Köln-Spezialisten bieten wir Kapitalanlegern:
- Exklusiver Zugang: Vorstellung von Off-Market-Objekten, die nicht öffentlich gelistet sind.
- Standortanalyse: Detaillierte Prüfung der Mikrolage im Hinblick auf touristische Hotspots, Messenähe oder Verkehrsanbindung.
- Betreiber-Matching: Wir vermitteln Ihnen den passenden Pächter oder Betreiber für eine langfristig gesicherte Rendite.
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Als Investor registrierenAuslastungsquote (Belegungsrate): Schlüsselkennzahl für Hotelimmobilien
Die Auslastungsquote, auch Belegungsrate oder Occupancy Rate (OCC) genannt, ist die wichtigste Kennzahl zur Bewertung der Performance einer Hotelimmobilie. Verstehen Sie, wie diese Quote berechnet wird und welchen Einfluss sie auf den Wert Ihres Hotels in Köln hat.
Was genau ist die Auslastungsquote?
Die Auslastungsquote gibt das Verhältnis der tatsächlich verkauften Zimmer zur insgesamt verfügbaren Zimmeranzahl in einem bestimmten Zeitraum an. Sie ist ein direkter Indikator für die operative Effizienz und die Nachfrage nach der Unterkunft.
Die Berechnung der Belegungsrate
Die Formel zur Berechnung der Auslastungsquote (OCC) ist einfach und universell:
Auslastungsquote = Verkaufte Zimmer \ Verfügbare Zimmer x 100
Beispiel: Hat ein Hotel 50 verfügbare Zimmer und verkauft an einem Tag 40 davon, beträgt die Auslastungsquote 40/50 x 100 = 80%.
Der Einfluss auf die Wertermittlung in Köln
Für uns als spezialisierter Hotelmakler ist die Auslastungsquote ein entscheidender Faktor bei der Wertermittlung Ihres Hotels. Da der Wert einer Hotelimmobilie primär nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wird, wirkt sich jede Steigerung der Auslastung direkt auf den potenziellen Verkaufspreis aus.
- Starkes Signal an Investoren: Eine konstant hohe Belegungsrate signalisiert potenziellen Käufern eine starke Marktakzeptanz und ein geringes Betriebsrisiko – was die Kaufbereitschaft erhöht.
- Grundlage für den RevPAR: Die OCC ist die Basis für die Ermittlung des Revenue per Available Room (RevPAR). Der RevPAR ist oft die wichtigste Kennzahl für die Wertanalyse und das Hotel Investment in Köln.
- Standortvorteil: Wir analysieren Ihre Quote im Vergleich zu Hotels in ähnlichen Kölner Veedeln (z.B. Deutz zur Messezeit vs. Altstadt-Hotels).
Wie Sie Ihre Auslastungsquote optimieren können
Die reine Zimmeranzahl ist begrenzt, aber die Auslastung kann aktiv gesteuert werden:
1. Dynamisches Pricing
Passen Sie die Zimmerpreise flexibel an die Nachfrage an. Während der Kölner Karnevalszeit oder großen Messen wie der Gamescom oder Anuga können Sie die Preise maximieren. In der Nebensaison nutzen Sie Rabatte, um die Auslastung hochzuhalten.
2. Optimierung der Vertriebskanäle
Nutzen Sie eine gesunde Mischung aus Direktbuchungen über die eigene Website, Buchungsportalen (OTAs) und Firmenverträgen (MICE-Geschäft). Je unabhängiger Sie von OTAs sind, desto besser ist die Rentabilität.
3. Steigerung der Sichtbarkeit und Reputation
Investieren Sie in eine erstklassige Online-Präsenz und reagieren Sie professionell auf Gästebewertungen. Eine höhere Reputation führt zu mehr Vertrauen und letztendlich zu einer besseren Auslastung.
Die Auslastungsquote ist mehr als eine Zahl – sie ist ein Spiegelbild der gesamten Hotelperformance. Wenn Sie planen, Ihre Hotelimmobilie in Köln zu verkaufen, helfen wir Ihnen dabei, den optimalen Wert zu ermitteln und Investoren die Stärken Ihrer Kennzahlen professionell zu präsentieren.
Möchten Sie den aktuellen Wert Ihrer Hotelimmobilie erfahren?
Jetzt kostenlose und diskrete Bewertung anfragenHotelmarktberichte Köln: Kennzahlen und Investment-Trends
Fundierte Entscheidungen im Hotel-Investment basieren auf Fakten. Wir fassen für Sie die wichtigsten öffentlich zugänglichen Informationen aus Marktberichten führender Immobilienberatungshäuser für den Kölner Hotelmarkt zusammen.
Warum Marktberichte für Sie relevant sind
Als Hotelmakler in Köln nutzen wir diese Berichte, um die Performance Ihrer Immobilie objektiv im Wettbewerbsumfeld einzuordnen. Sie sind unerlässlich für:
- Standortanalyse: Vergleich der Performance Kölns mit anderen Top-7-Städten in Deutschland.
- Preisfindung: Ableitung realistischer Verkaufspreise basierend auf aktuellen Transaktionsvolumina und Renditen.
- Trendprognosen: Einschätzung zukünftiger Entwicklungen bei Auslastung und Zimmerpreisen (ADR).
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Die zentralen Kennzahlen aus Kölner Hotelmarktberichten
Unabhängige Reports, beispielsweise von Colliers oder BNP Paribas Real Estate, beleuchten regelmäßig folgende Schlüsselindikatoren:
1. Performance-Kennzahlen (RevPAR, OCC, ADR)
Die Berichte liefern quartals- oder jahresaktuelle Durchschnittswerte für:
- Zimmerauslastung (OCC): Wie Köln im Vergleich zu den Vorjahren und zu Städten wie Düsseldorf oder Frankfurt performt.
- Durchschnittlicher Tagespreis (ADR): Die Preisentwicklung in verschiedenen Hotelkategorien (3-, 4- und 5-Sterne-Segment).
- RevPAR: Die wichtigste Kennzahl, die die Erholung und Stärke des Marktes nach Veranstaltungs- und Messehöhepunkten in Köln widerspiegelt.
2. Investment-Kennzahlen (Rendite und Transaktionsvolumen)
Für Investoren sind diese Daten entscheidend für Kauf- und Verkaufsentscheidungen:
- Transaktionsvolumen: Das Gesamtvolumen der gehandelten Hotelimmobilien in Köln. Ein hohes Volumen signalisiert einen liquiden und aktiven Markt.
- Spitzenrenditen (Yields): Die erzielbaren Renditen im Kölner Hotelmarkt. Im Gegensatz zu Büro- oder Logistikimmobilien unterliegen Hotelrenditen besonderen Risikozuschlägen.
- Pipeline/Neubauprojekte: Informationen über geplante Hoteleröffnungen, die das zukünftige Angebot in Köln beeinflussen.
3. Nachfrage- und Angebotsstruktur
Marktberichte geben Aufschluss über die strukturelle Zusammensetzung des Marktes:
- Gästeherkunft: Der Anteil nationaler vs. internationaler Übernachtungen (wichtig für die Risikostreuung).
- Hotel-Segmentierung: Die Verteilung der Hotelkategorien (z.B. der hohe Anteil im 3- und 4-Sterne-Segment in Köln).
Ihr Vorteil: Wir interpretieren die Daten individuell
Öffentliche Marktberichte sind wertvoll, aber pauschal. Sie ersetzen keine objektbezogene Bewertung. Die Kunst liegt darin, die allgemeinen Trends auf Ihre spezifische Hotelimmobilie anzuwenden.
Als spezialisierter Hotelmakler in Köln interpretieren wir für Sie:
- Wie sich die RevPAR-Entwicklung Ihrer Mikrolage (z.B. Nähe zur Messe oder Rheinpromenade) von der städtischen Durchschnittsquote unterscheidet.
- Welche wertsteigernden Maßnahmen (z.B. Repositionierung des Betreiberkonzepts) im aktuellen Marktumfeld den höchsten Verkaufspreis erzielen.
- Welche Investorengruppe (Fonds, private Betreiber oder Hotelketten) basierend auf den aktuellen Marktdaten bereit ist, den besten Preis für Ihre Asset-Klasse zu zahlen.
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