Immobilienmakler Köln Hoehenberg
Im rechtsrheinischen Köln, zum Stadtbezirk Kalk gehörend.WEIHOFEN Immobilien sagt: Besuchen Sie Höhenberg
Aus den Äckern „Auf dem Höhenberg“! Im östlichen Köln liegt das 2,2 Quadratkilometer große Höhenberg. Höhenberg ist ein Teil des Stadtbezirkes Kalk. Dieses ist rechtsrheinisch und hier wohnen in etwa 12.500 Bewohner.
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Marktbericht Köln-Höhenberg 2020-2025
Sportliches Wohnen am Merheimer Wald | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Höhenberg hat sich von seinem Image als reines "Durchgangsviertel" gelöst und zieht durch seine hohe Freizeitqualität (Sportpark Höhenberg, Höhenberg-Bad) verstärkt sportaffine Mieter und Käufer an. Die Preise für Eigentumswohnungen zeigen 2025 eine stabile Seitwärtsbewegung mit leichter Tendenz nach oben (+5%), während Häuser aufgrund des sehr geringen Angebots deutliche Preissteigerungen verzeichneten. Als direkter Nachbar von Kalk profitiert Höhenberg spürbar vom "Gentrifizierungs-Überhang".
Kaufpreis Wohnung
~3.904 € / m²
Rückkehr zum Aufwärtstrend nach 2023er-Delle.
Kaufpreis Haus
~4.768 € / m²
Seltener Bestand in der Germaniasiedlung sehr gefragt.
Mietpreis Wohnung
~12,16 € / m²
Steigerung um ca. 6,1% gegenüber Vorjahr.
Potenzial-Index
Hoch
Hohes Aufwertungspotenzial durch Sanierungsprojekte.
2. Lagefaktoren & Lebensqualität
Höhenberg überzeugt durch eine funktionale Infrastruktur:
- Sport & Freizeit: Der Sportpark Höhenberg (Viktoria Köln) und das große Kombibad bieten einen hohen Freizeitwert.
- Germaniasiedlung: Die denkmalgeschützte Siedlung bietet architektonisch wertvollen Wohnraum mit Gartenstadt-Charakter.
- Zentralität: Durch die Frankfurter Straße und die KVB-Linie 1 ist man in weniger als 15 Minuten in der Kölner City.
3. Preisentwicklung Kaufmarkt
Objektsegmente 2025/26
| Typ | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 4.768 € | Stabil |
| ETW (Bestand) | 3.904 € | +5,0% |
| ETW (Modernisiert) | 4.320 € | Wachsend |
| Mehrfamilienhaus | 2.850 € | Konstant |
4. Mietmarktentwicklung
Die Mieten in Höhenberg sind 2025 sprunghaft angestiegen. Dies liegt vor allem an der Verknappung im benachbarten Kalk, wodurch viele Suchende nach Höhenberg ausweichen.
Mietspiegel Detail
| Wohnlage | Miete 2025 | Vj. |
|---|---|---|
| Einfache Lage | 10,95 € | +4,2% |
| Mittlere Lage | 12,16 € | +6,1% |
| Gute Lage (Neubau) | 15,70 € | +4,0% |
5. Prognose & Fazit 2026
Für 2026 wird eine Fortsetzung der positiven Entwicklung erwartet. Die Mietrenditen in Höhenberg sind im Vergleich zu linksrheinischen Vierteln noch attraktiv, was Kapitalanleger anlockt. Investitionen in energetische Sanierungen werden hier den größten Werthebel bieten.
- Kaufpreise: Moderates Wachstum von ca. 3,0% - 4,0% prognostiziert.
- Mietpreise: Weiterhin hoher Druck; Steigerungen um 5,0% realistisch.
Immobilienstruktur
Die Immobilien in Höhenberg sind stark von Nachkriegsbauten geprägt, die in den 1950er- und 1960er-Jahren in größerer Zahl errichtet wurden. Typisch sind Mehrfamilienhäuser in dichter Bauweise, ergänzt durch kleinere Reihenhäuser und einzelne Einfamilienhäuser in ruhigeren Lagen. In den letzten zwei Jahrzehnten hat sich das Bild jedoch verändert, da zunehmend Neubauten und Sanierungen das Straßenbild aufwerten. Besonders Eigentumswohnungen in modernen Gebäudekomplexen gewinnen an Bedeutung, da sie für junge Paare und Berufstätige bezahlbaren Wohnraum bieten. Gleichzeitig findet man in Höhenberg noch zahlreiche Altbauwohnungen, die durch ihre großzügigen Grundrisse und oftmals zentrale Lage im Stadtteil überzeugen. Diese Mischung aus Alt und Neu prägt den Immobilienmarkt und sorgt dafür, dass verschiedene Zielgruppen angesprochen werden.
Preisentwicklung und Nachfrage
Der Immobilienmarkt in Höhenberg hat in den letzten Jahren eine deutliche Preissteigerung erlebt, wenngleich das Niveau im Vergleich zu den linksrheinischen Stadtteilen oder beliebten Veedeln wie Sülz, Lindenthal oder Nippes noch moderat bleibt. Mietwohnungen sind stark nachgefragt, da viele Kölnerinnen und Kölner nach bezahlbarem Wohnraum außerhalb der Innenstadt suchen. Eigentumswohnungen stellen eine interessante Alternative für Kapitalanleger dar, da sich hier eine stabile Nachfrage abzeichnet. Reihenhäuser und Doppelhaushälften erzielen ebenfalls höhere Preise als noch vor einem Jahrzehnt, was auf die zunehmende Beliebtheit des Stadtteils zurückzuführen ist. Besonders interessant ist die Tatsache, dass Neubauten mit energieeffizienten Standards und modernen Grundrissen in Höhenberg sehr schnell Abnehmer finden, was auf eine deutliche Veränderung im Käuferprofil hinweist.
Stadtteilentwicklung und Infrastruktur
Die Stadt Köln investiert seit Jahren in die Aufwertung von Höhenberg. Der Ausbau von Grünflächen, die Verbesserung der Nahversorgung sowie Projekte im Bereich der sozialen Infrastruktur haben den Stadtteil spürbar attraktiver gemacht. Schulen, Kindergärten und Sportanlagen sind in ausreichender Zahl vorhanden und bilden ein starkes Fundament für Familien, die hier ein Zuhause suchen. Auch die Verkehrsanbindung ist ein Pluspunkt, denn mit der KVB-Linie 1 gelangen die Bewohner schnell in die Innenstadt und zu den umliegenden Stadtteilen. Hinzu kommen zahlreiche Buslinien, die den Stadtteil erschließen. Auf städtebaulicher Ebene spielt die Nachverdichtung eine wichtige Rolle, da die Nachfrage nach Wohnraum stetig steigt. Neue Projekte berücksichtigen zunehmend Themen wie Nachhaltigkeit, barrierefreies Wohnen und die Integration von Grünflächen, um die Wohnqualität langfristig zu sichern.
Perspektiven und Chancen
Köln Höhenberg befindet sich in einer Phase des Umbruchs, in der die Immobilienmärkte von steigender Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt sind. Für Investoren bietet der Stadtteil interessante Möglichkeiten, da die Kombination aus wachsender Attraktivität, solider Infrastruktur und vergleichsweise moderaten Preisen eine stabile Grundlage bildet. Eigentümer profitieren von steigenden Immobilienwerten und können ihre Objekte sowohl im Verkauf als auch in der Vermietung zu guten Konditionen anbieten. Für künftige Bewohner wiederum bedeutet die Entwicklung, dass Höhenberg zunehmend als lebenswerter Stadtteil wahrgenommen wird, der bezahlbaren Wohnraum mit guter Anbindung und einer stetig wachsenden Lebensqualität verbindet. Der Stadtteil zeigt eindrucksvoll, wie sich ehemals einfache Wohnlagen durch gezielte Stadtentwicklung zu gefragten Quartieren wandeln können.
Mikro-Lagen-Analyse: Das Nord-Ost-Gefälle und Fluglärm
Höhenberg liegt auf der Anflugschneise des Flughafens Köln/Bonn. Die Wertermittlung muss das Lärm-Disagio und die Distanz zur Hauptverkehrsader (Olpener Straße) berücksichtigen.
Zone 1: Osten und Randlagen (Richtung Dellbrück)
Die dem Königsforst am nächsten liegenden und vom Verkehr der Olpener Straße am besten abgeschirmten Lagen.
- Preisniveau: Hier erzielen Reihen- und Einfamilienhäuser die höchsten Preise (Prämien für Ruhe und Grünnähe).
- Hebel: Die Naherholung und die Distanz zu den Problemzonen steigern den Wert.
Zone 2: Zentrum und Nord-West (KVB-Nähe)
Die Quartiere, die direkt an der Kölner Straße / Olpener Straße liegen und dadurch der höchsten Lärmbelastung ausgesetzt sind.
- Preisniveau: Hier finden sich die günstigsten Eigentumswohnungen und damit die besten Anfangsrenditen.
- Fokus: Anleger profitieren von der unmittelbaren Nähe zur U-Bahn und der stabilen Nachfrage von Pendlern.
Spezial-Expertise: Der Sportpark Höhenberg als lokaler Ankerpunkt
Das Image von Höhenberg wird durch seine Historie als Arbeiterviertel und die soziale Herausforderung in Teilen des Quartiers geprägt. Der Sportpark wirkt als positiver Fixpunkt.
Der Sportpark-Effekt
Hebel: Das Franz-Kremer-Stadion (1. FC Köln II) und die umliegenden Sportanlagen bieten einen wichtigen Freizeitwert und eine überregionale Bekanntheit.
Lage: Objekte in unmittelbarer Nähe profitieren von der guten Infrastruktur und dem Freizeitangebot.
Soziale Durchmischung
Wahrnehmung: Einige Bereiche in Höhenberg sind noch durch einen hohen Anteil an Sozialwohnungen und einfachem Standard gekennzeichnet.
Wandel: Die Neubauprojekte und der Zuzug von Mittelschichtfamilien in die Reihenhäuser sorgen für eine sozioökonomische Diversifizierung.
Die Olpener Straße
Funktion: Sie ist die zentrale Achse für Gewerbe, Einzelhandel und Nahversorgung, aber auch die Hauptlärmquelle.
Immobilien: Die Geschäftsräume im Erdgeschoss entlang der Olpener Straße sind durch die hohe Frequenz für Gewerbeanleger interessant.
Architektonische Analyse: Homogene Nachkriegs-Substanz
Das Fehlen von prachtvollen Altbauten oder Gründerzeit-Strukturen schränkt das Premium-Segment ein. Der Fokus liegt auf der Sanierung und dem energetischen Zustand.
Die Reihenhaus-Siedlungen
Zielgruppe: Kleine Reihenhäuser mit Garten sind für junge Familien der wichtigste Wertfaktor und erzielen die höchste Preisdynamik.
Hebel: Die energetische Sanierung (Dämmung, Heizung) ist entscheidend für den Wiederverkaufswert.
Mangel an Altbau-Charme
Markt: Das Fehlen von sanierten Altbauten mit Stuckdecken (wie in Kalk oder Mülheim) limitiert das obere Preissegment.
Ersatz: Neubauprojekte kompensieren dies durch moderne Ausstattung und Energieeffizienz.
Kapitalanlage-Check: Stabile Vermietung durch Preis-Vorteil
Höhenberg ist ein Markt für risikobewusste Anleger, die auf eine hohe und stabile Auslastung setzen, angetrieben durch den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum.
Preis-Miet-Verhältnis
Bruttorendite: Aufgrund des niedrigeren Kaufpreises im Vergleich zu Kalk sind hier Bruttorenditen von 4,5 % bis 6,0 % realisierbar.
Sicherheit: Die Mieternachfrage ist extrem stabil, da Höhenberg die letzte bezahlbare Alternative vor den östlichen Randgebieten ist.
Potenzial durch Nachverdichtung
Strategie: Die zukünftige Wertsteigerung hängt stark von der Realisierung von Nachverdichtungsprojekten mit höherem Standard ab.
Fazit: Der Stadtteil ist in einer Phase des Preiswachstums durch das Aufholen des Stadtdurchschnitts.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Stadtteil Köln-Höhenberg (€/m²)
Höhenberg gehört zum Stadtbezirk Kalk und ist durch eine eher homogene Bodenwertstruktur gekennzeichnet.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Höhenberg) | Bandbreite der Richtwerte (ca.) |
|---|---|---|
| 01.01.2024 (Offizieller Wert) | Nicht explizit als 2024-Wert verfügbar | (Liegt innerhalb der Spanne von 670 € bis 830 € für 2025) |
| Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025* | ca. 742 € (durchschnittlich) | MIN 670 € / MAX 830 € (laut einer Quelle) |
| Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025* (Erschlossen, abweichende Quelle) | ca. 1.123 € | ca. 1.068 € (Unerschlossen) |
Hintergrundinformationen zu Köln-Höhenberg:
- Einer Marktstudie zufolge liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert in Höhenberg (Stichtag 01.01.2025) bei ca. 742 €/m² und damit im unteren Preissegment des Stadtbezirks Kalk.
- Eine andere, detailliertere Datenbasis gibt für erschlossene Grundstücke in Höhenberg einen höheren Wert von ca. 1.123 €/m² (2025) an. Die Diskrepanz kann auf unterschiedliche Definitionen der Bodenrichtwertzonen (z.B. reiner Geschosswohnungsbau vs. Einfamilienhausgebiete) zurückzuführen sein.
- Die Veränderung der Werte wird ebenfalls als rückläufig (ca. -14,7 % laut einer Quelle) im Vergleich zum Vorjahr prognostiziert, was dem allgemeinen Markttrend in Köln entspricht.
- Für eine verbindliche Auskunft über den Bodenrichtwert Ihres konkreten Grundstücks müssen Sie das BORIS-Portal Nordrhein-Westfalen (BORIS.NRW) oder den Gutachterausschuss der Stadt Köln konsultieren.
*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss). Die Prognosen für den Stichtag 01.01.2025 basieren auf der Fortführung von Marktdaten und können je nach Quelle und Datenbasis variieren.
Infrastrukturelles / Wirtschaft
Anschlüsse zum Straßenverkehrsnetz bestehen mit der Frankfurter Straße und der Olpener Straße. Darüber hinaus ist die B 55a sehr gut ausgebaut. Es gibt auch eine Verkehrsverbindung durch das Autobahnkreuz „Köln-Ost“. Die Zoobrücke verbindet Höhenberg auch mit dem Straßenverkehrsnetz. Mit der Frankfurter Straße besteht ein Anschluss zu den Autobahnen A 4 sowie A 3.
In Höhenberg gibt es zwei Haltepunkte. Die Stadtbahnlinie 1 fährt diese an. Einwohner können die City von Köln in 12 Minuten erreichen. Die anderen Viertel erreichen die Bewohner mit der Buslinie 153. Mit den Buslinien 152 sowie 151 fährt man auf die gegenüberliegende Rheinseite.
Im Viertel befanden sich zwei Realschulen. Diese wurden jedoch in den 1980ern ins Viertel Brück verlegt. Auch nach Ostheim wurde eine Realschule verlegt. Seither befindet sich in Höhenberg die Schule „Katharina-Henoth-Gesamtschule“. Diese wurde 1992 eröffnet und in Höhenberg befinden sich auch zwei Grundschulen. Schüler können des Weiteren eine Hauptschule besuchen. Für Kindergarten-Kinder gibt es gleich sechs Kindergärten. In Höhenberg gibt es auch eine Nachmittagsbetreuung mit einem Schulhort. Das Altersheim „Oranienhof“ ist für Senioren da. 2008 wurde ein Jugendwohnheim gebaut.
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