Immobilienmakler Köln Buchheim
Ein Stadtteil auf der rechten Rheinseite.Die Immobilienexperten sagen: Kommen Sie nach Buchheim
Hier siedelten die Karolinger! Dieser Stadtteil ist rechtsrheinisch und es wohnen mehr als 13.000 Einwohner hier. Die Fläche ist circa 3 Quadratkilometer groß.
.png)
Marktbericht Köln-Buchheim 2020-2025
Wohnquartier im Wandel mit exzellenter Anbindung | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Köln-Buchheim profitiert massiv vom steigenden Preisdruck in den angrenzenden Stadtteilen Mülheim und Deutz. Das Viertel wandelt sich derzeit von einem eher unterschätzten Wohngebiet zu einer gefragten Lage für Erstkäufer und junge Berufstätige. Besonders die Mischung aus Siedlungsbau der 1920er und 1950er Jahre sowie modernen Ergänzungsbauten prägt das Bild. 2025 zeigten die Preise eine deutliche Dynamik nach oben, da die Anbindung an die Messe und die City über den Wiener Platz unschlagbar ist.
Kaufpreis Wohnung
~3.780 € / m²
Einstiegspreise im Kölner Vergleich noch moderat.
Kaufpreis Haus
~4.150 € / m²
Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf dominieren.
Mietpreis Wohnung
~12,60 € / m²
Deutlicher Zuwachs bei Neuvermietung (+5,2%).
Entwicklung
Positiv
Starker Zuzug aus Mülheim und Kalk.
2. Quartiers-Profile
Buchheim bietet unterschiedliche Wohnqualitäten:
- Rund um die Frankfurter Straße: Urbanes Leben, gute Einkaufsmöglichkeiten, jedoch höhere Lärmbelastung.
- Buchheimer Ring & Merkerhofstraße: Ruhigere Wohnlagen mit viel Baumbestand und typischem Siedlungscharakter.
- Mülheimer Stadtgarten (Grenze): Hochattraktiv durch den direkten Zugang zur Parkanlage; hier werden die höchsten Quadratmeterpreise erzielt.
3. Kaufpreisentwicklung (Trend)
Segmente & Preise
| Objektart | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| Wohnung (Bestand) | 3.450 € | Steigend |
| Wohnung (modernisiert) | 4.100 € | Deutlich steigend |
| Mehrfamilienhaus | 2.950 € | Stabil |
| Reihenmittelhaus | 3.950 € | Stabil |
4. Mietpreisentwicklung
Die Mietbelastung in Buchheim ist im Vergleich zur Kölner Innenstadt noch moderat, zieht aber spürbar an. Insbesondere sanierte Einheiten in der Nähe des Buchheimer Rings sind sehr gefragt.
Marktmieten 2025
| Größenklasse | Miete/m² | Vj. |
|---|---|---|
| Apartments (<35 m²) | 14,10 € | +6,2% |
| Standard (60-80 m²) | 12,40 € | +4,8% |
| Großraum (>100 m²) | 11,90 € | +3,5% |
5. Prognose & Fazit 2026
Buchheim bleibt ein Geheimtipp für Anleger, die auf Wertsteigerung durch Quartiersaufwertung setzen. Die fortschreitende Entwicklung des Mülheimer Südens wird auch Buchheim weiter pushen. Wir erwarten für 2026, dass die Kaufpreise im Bestand die 4.000 €-Marke flächendeckend ins Visier nehmen werden.
- Kaufpreise: Erwarteter Zuwachs von ca. 3,5% - 4,5%.
- Mietpreise: Steigerung um ca. 5,0% (besonders im unteren Preissegment).
Historischer Hintergrund und Entwicklung
Köln Buchheim gehört zu den älteren Stadtteilen auf der rechten Rheinseite und kann auf eine lange Geschichte zurückblicken. Erste Erwähnungen gehen auf das Mittelalter zurück, als das Gebiet von kleinen Höfen und landwirtschaftlichen Flächen geprägt war. Mit der Industrialisierung im 19. Jahrhundert begann die Entwicklung von Buchheim in Richtung eines Arbeiterviertels, was insbesondere mit dem Aufschwung der benachbarten Industriestandorte in Mülheim zusammenhing. Viele der damaligen Bauten dienten als Arbeiterwohnungen, die sich in einem klaren, funktionalen Baustil präsentierten. Die Nähe zum Rhein und zu den großen Fabriken führte dazu, dass Buchheim sich schnell von einem ländlich geprägten Raum zu einem städtischen Wohnviertel wandelte. Dieser historische Wandel hat bis heute Einfluss auf das Stadtbild und die Struktur des Viertels.
Immobilienbestand und Architektur
Das Immobilienbild in Buchheim ist sehr vielfältig und zeigt den Wandel über die Jahrzehnte hinweg. Typisch sind Mietshäuser aus der Gründerzeit, die noch immer das Straßenbild in Teilen des Stadtteils prägen. Diese Objekte sind bei Käufern und Mietern gleichermaßen beliebt, da sie oft über hohe Decken und großzügige Grundrisse verfügen. Daneben entstanden im Laufe des 20. Jahrhunderts zahlreiche Wohnsiedlungen mit Mehrfamilienhäusern, die besonders nach dem Zweiten Weltkrieg in größerem Umfang errichtet wurden. In jüngerer Zeit sind auch Neubauten hinzugekommen, die moderne Wohnkonzepte und energieeffiziente Standards aufgreifen. Eigentumswohnungen sind in Buchheim zunehmend gefragt, da sie ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bieten, während Mietwohnungen weiterhin einen großen Anteil am Immobilienmarkt ausmachen. Einfamilienhäuser sind eher selten, dennoch finden sich kleinere Bestände in Randlagen, die insbesondere für Familien interessant sind.
Immobilienpreise und Nachfrage
Die Nachfrage nach Wohnraum in Buchheim ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Dies liegt vor allem an der günstigen Lage zwischen dem Zentrum von Köln und den angrenzenden Stadtteilen mit guter Infrastruktur. Die Immobilienpreise haben sich, wie im gesamten Stadtgebiet, dynamisch entwickelt, liegen jedoch im Vergleich zu beliebten westlichen Stadtteilen noch auf einem moderateren Niveau. Mietwohnungen sind stark nachgefragt, insbesondere solche in modernisierten Altbauten oder neueren Wohnanlagen.
Eigentumswohnungen bieten nach wie vor Chancen für Kapitalanleger, da sie stabile Renditen erwarten lassen. Gleichzeitig ziehen sanierte Immobilien junge Berufstätige und Familien an, die Wert auf bezahlbaren Wohnraum mit guter Anbindung legen. Dieser Trend sorgt dafür, dass Buchheim zunehmend in den Fokus von Käufern und Mietern rückt, die eine Alternative zu den hochpreisigen Vierteln suchen.
Infrastruktur und Lebensqualität
Buchheim verfügt über eine gute Infrastruktur, die den Bewohnern ein angenehmes Lebensumfeld bietet. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Stadtteil vorhanden, ebenso wie Ärzte und kleinere Dienstleistungsbetriebe. Durch die Nähe zu Mülheim stehen zudem größere Einkaufszentren und kulturelle Einrichtungen schnell zur Verfügung. Verkehrstechnisch ist Buchheim hervorragend angebunden: Die Stadtbahnlinien sorgen für eine schnelle Verbindung in die Kölner Innenstadt, während auch die Autobahn A3 in kurzer Zeit erreicht werden kann. Neben der städtischen Infrastruktur bietet Buchheim auch Erholungsmöglichkeiten. Grünflächen wie der nahegelegene Wiener Platz oder die Rheinauen laden zu Spaziergängen und Freizeitaktivitäten ein. Diese Mischung aus urbanem Leben und naturnaher Umgebung macht den Stadtteil für viele Menschen attraktiv.
Stadtteilentwicklung und Zukunftsperspektiven
In den letzten Jahren hat sich Buchheim zunehmend zu einem Viertel im Wandel entwickelt. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben das Stadtbild aufgewertet und für mehr Wohnqualität gesorgt. Besonders ältere Wohnanlagen wurden modernisiert, sodass sie heutigen energetischen und technischen Standards entsprechen. Neubauprojekte ergänzen das Angebot und schaffen zusätzlichen Wohnraum, der vor allem für junge Familien und Berufspendler interessant ist.
Gleichzeitig achtet die Stadt Köln darauf, die historische Struktur des Viertels nicht zu zerstören, sondern behutsam in neue Konzepte zu integrieren. Künftige Entwicklungen werden darauf abzielen, das Wohnumfeld weiter aufzuwerten, die Infrastruktur auszubauen und gleichzeitig den Charakter des Viertels zu bewahren. Dieser Balanceakt macht Buchheim zu einem spannenden Stadtteil, der sich in den kommenden Jahren weiter positiv entwickeln dürfte.
Bedeutung für den Immobilienmarkt
Innerhalb des Kölner Immobilienmarktes nimmt Buchheim eine interessante Position ein. Mit seinem breiten Angebot an Wohnformen und einer stabilen Nachfrage bietet der Stadtteil Chancen für unterschiedliche Zielgruppen. Für Mieter ist Buchheim attraktiv, weil die Wohnungen ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis haben und eine solide Infrastruktur vor Ort vorhanden ist.
Käufer finden hier interessante Objekte, die im Vergleich zu anderen Stadtteilen noch erschwinglich sind und gleichzeitig Wertsteigerungspotenzial bieten. Die kontinuierliche Aufwertung durch Modernisierungen und neue Projekte unterstreicht die Rolle Buchheims als wachsender Stadtteil, der auch in Zukunft an Bedeutung gewinnen wird. Damit bleibt Buchheim ein wichtiger Bestandteil des rechtsrheinischen Immobilienmarktes in Köln.
Quantitative Preisanalyse: Segment Eigentumswohnung und Miete
Buchheim bietet die Einstiegschance in den dynamischen Markt um Köln-Mülheim und profitiert direkt von dessen Preissteigerungen.
Aktuelle Kaufpreise (ETW Bestand)
Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand liegen durchschnittlich bei 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter.
- Gründerzeit: Sanierte Altbauten in bester Lage erzielen bis zu 4.300 Euro/m².
- Neubau: Neubauprojekte bewegen sich aufgrund der hohen Baukosten im Bereich von 4.800 bis 5.500 Euro/m².
Aktuelle Angebotsmieten und Rendite
Die durchschnittlichen Mieten liegen im Segment von 12,00 bis 14,00 Euro pro Quadratmeter.
- Rendite-Hebel: Aufgrund der geringeren Einstiegspreise im Vergleich zu Mülheim sind Bruttorenditen von 3,6 bis 4,1 Prozent realistisch.
- Klientel: Der Markt wird von Pendlern und jungen Berufstätigen dominiert, die die schnelle Verbindung zur City suchen.
Architektur-Analyse: Dominanz des Mehrfamilienhauses
Buchheim ist ein klassisches "Mieterviertel". Die dichte Bebauung mit Alt- und Nachkriegsbauten schafft eine hohe Verfügbarkeit, aber eine geringere Eigennutzerquote als in Brück oder Rath.
Gründerzeit und Großzügigkeit
Merkmal: Die Altbauten der Gründerzeit (um 1900) sind besonders beliebt. Hohe Decken und robuste Bauweise garantieren langfristige Stabilität.
Potenzial: Dachgeschosse sind hier das wichtigste Nachverdichtungspotenzial für Neubau-Wohnraum.
Homogenität der Bauweise
Einfluss: Das Fehlen von freistehenden Einfamilienhäusern und exklusiven Wohnanlagen begrenzt die Preisspitzen.
Folge: Der Markt ist weniger anfällig für extreme Preissteigerungen, dafür aber durchgängig solide und stabil.
Verkehrsanalyse: Stadtbahnlinie 4 als Hauptschlagader
Die KVB-Linie 4 ist der wichtigste Werttreiber der Mobilität in Buchheim, da sie eine schnelle und direkte Verbindung zu Deutz und der Innenstadt gewährleistet.
Direktverbindung zur Innenstadt
Vorteil: Die Linie 4 bietet eine wesentlich schnellere Anbindung an das Zentrum als Bus- oder S-Bahn-Linien.
Lageprämie: Objekte in unmittelbarer Nähe zu den Haltestellen (Buchheim Frankfurter Straße) erzielen einen deutlichen Lagezuschlag.
Die Pufferzone zu Mülheim
Abgrenzung: Buchheim grenzt an das aufgewertete Mülheim, ist aber preislich noch distanziert. Dies schützt vor spekulativen Blasen.
Zukunft: Es wird erwartet, dass der "Spill-over-Effekt" aus Mülheim die Preise in Buchheim weiter stützt.
Kapitalanlage-Check: Stabile Mieteinnahmen durch Altbau
Buchheim bietet Investoren die Möglichkeit, in solide Mehrfamilienhäuser zu investieren, die durch stadtnahe Lage und niedrige Fluktuation gesichert sind.
Fokus auf Mehrfamilienhäuser (MFH)
Strategie: Der Markt für MFH im unsanierten Zustand ist hochprofitabel, da eine Sanierung die Mieten legal auf das Niveau von 14+ €/m² anheben kann.
Risiko: Hier sind die Nebenkosten und die energetische Bewertung des Objekts kritisch zu prüfen.
Geringe Fluktuation
Bindung: Die stabile Mieterstruktur, oft mit langer Wohndauer, führt zu minimalem Leerstandsrisiko.
Fazit: Buchheim ist ein "Buy-and-Hold"-Markt, der auf langfristige Wertsteigerung und sichere Cashflows abzielt.
Bericht zur Grundsteuerreform in Köln-Buchheim
Analyse der erwarteten Belastungsverschiebung nach neuem Recht (ab 2025)
I. Kölner Hebesatz und NRW-Modell
Köln wendet das Bundesmodell an und hat zur Wahrung der Aufkommensneutralität den Hebesatz B (für bebaute Grundstücke) von 515 % auf 475 % gesenkt. Die Berechnung ab 2025 basiert auf dem neuen Grundsteuerwert, der maßgeblich von den aktuellen Bodenrichtwerten und der statistischen Nettokaltmiete abhängt.
- Geltendes Modell in NRW: Bundesmodell
- Neuer Hebesatz B (Köln): 475 % (von 515 % gesenkt)
II. Erwartete Belastungsveränderung in Buchheim
| Lokaler Marktfaktor | Einfluss auf die Grundsteuer B in Buchheim |
|---|---|
| Bodenpreisanstieg seit 1964 | Buchheim gehört zum rechtsrheinischen, teils stark aufgewerteten Gebiet. Die Aktualisierung der Bodenwerte führt zu einem deutlich höheren Grundsteuerwert als bisher, was die Hauptursache für Steuersteigerungen ist. |
| Wohnhaustypen (EFH/ZFH) | Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern in Buchheim sind, wie stadtweit beobachtet, die tendenziell am stärksten betroffene Gruppe mit der höchsten Wahrscheinlichkeit einer Mehrbelastung. |
| Geschosswohnungsbau | Auch bei Mietwohnungen, die in Buchheim verbreitet sind, ist mit einer gewissen Erhöhung zu rechnen, welche die Vermieter über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben können. |
III. Fazit und Empfehlung
Fazit zur Grundsteuer in Buchheim
Die Neubewertung auf Basis der aktuellen Bodenrichtwerte und die generelle Verschiebung der Lasten im Bundesmodell sprechen für eine erhöhte Grundsteuerlast für viele private Eigentümer in Köln-Buchheim.
Handlungshinweis: Eigentümer, die ihre Bescheide ab 2025 erhalten, sollten die Richtigkeit der vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwerte (insbesondere der Bodenrichtwerte) prüfen und ggf. Einspruch einlegen.
Bericht über Bodenrichtwerte in Köln-Buchheim
Aktuelle Grundstückspreisentwicklung und ihre Relevanz für den Stadtteil
I. Lokale Einordnung und Marktsegment
Köln-Buchheim gehört zum Stadtbezirk Mülheim und weist, im Vergleich zu zentraleren Lagen, tendenziell mittlere Bodenrichtwerte auf. Diese Werte sind jedoch stark gestiegen und dienen als maßgebliche Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer B. Die Dynamik des Marktes im Mülheimer Umland beeinflusst die Werte direkt.
II. Durchschnittliche Bodenrichtwerte Buchheim (Wohnbau)
| Basis/Lage | Ø Bodenrichtwert (ca. Stichtag 2025) | Wertentwicklung (Tendenz 2024/2025) |
|---|---|---|
| Buchheim (Erschlossenes Bauland) | ca. 845 €/m² bis 1.078 €/m² | Leicht rückläufig, liegt aber im oberen Mittelfeld des Stadtbezirks Mülheim. |
| Spannen im Ortsteil | Die Bandbreite liegt oft zwischen 730 €/m² (Mindestwerte) und bis zu 1.040 €/m² (Maximalwerte). | Die stärksten Wertsteigerungen der letzten Jahre konzentrierten sich auf Zonen mit guter Anbindung und Einfamilienhausbebauung. |
III. Schlussfolgerung für Investitionen
Bodenwert als Wertanker
- Die relativ hohen, aber moderaten Bodenrichtwerte im Vergleich zur Kölner Innenstadt machen Buchheim weiterhin für Investoren und Eigennutzer attraktiv, die nach einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.
- Die leicht rückläufige Tendenz bei den Werten folgt dem allgemeinen Markttrend in der Stadt und bietet potenziell eine temporäre Entlastung bei Neukäufen, während sie die Grundsteuerbasis der meisten Eigentümer dennoch deutlich gegenüber 1964 erhöht.
Bericht über aktuelle Bauprojekte in Köln-Buchheim
Fokus auf Quartiersentwicklung und Neubauaktivitäten 2024/2025
I. Urbanes Flächenrecycling und geförderter Wohnungsbau
Die Bauaktivität in Buchheim konzentriert sich stark auf die Entwicklung großer, zusammenhängender Wohnquartiere und Projekte der städtischen Wohnungsbaugesellschaften (z. B. GAG). Ein deutlicher Fokus liegt auf der Schaffung von bezahlbarem und öffentlich gefördertem Wohnraum.
II. Großprojekt: Wohnquartier Herler Straße
| Merkmal | Details zum Wohnquartier Herler Straße |
|---|---|
| Umfang & Auszeichnung | Ensemble aus sechs Baukörpern mit 237 Wohnungen und einer 5-zügigen Kita. Projekt wurde als „Vorbildliche Bauten NRW 2025“ ausgezeichnet. |
| Nachhaltigkeit | Umweltfreundliches Mobilitätsangebot, extensive Gründächer, Blockheizkraftwerk auf Biogasbasis. |
| Weitere GAG-Bauten | Die GAG Immobilien AG hat auch neuen Wohnraum am Buchheimer Ring geschaffen, teils durch Modernisierung und teils durch Neubau. |
| Infrastruktur | Die Quartiersentwicklung umfasst in der Regel auch soziale Infrastruktur, wie die neue Kindertagesstätte in Höhe des historischen Georgshofes. |
III. Ausblick zur Quartiersentwicklung
Fazit zur Bautätigkeit
- Buchheim entwickelt sich durch große, architektonisch anspruchsvolle Wohnquartiere zu einem Modell für nachhaltige und soziale Stadtentwicklung im rechtsrheinischen Köln.
- Die Fertigstellung der Projekte (viele in 2025/2026) wird die Verfügbarkeit von Wohnraum, insbesondere im Mietsegment, deutlich erhöhen.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Ihr Makler in Köln
Dieser Bericht wurde Ihnen präsentiert von Ihrem Immobilienmakler Köln. Sie suchen eine Kapitalanlage in der Domstadt? Wir beraten Sie bei der Preisfindung im Verkaufsfall. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Interessante Artikel
Wenn Sie sich für Immobilien, also ein Haus oder eine Wohnung interessieren, dann sind Sie hier genau richtig. Lesen Sie alles zu den Themen: Immobilienbewertung, Immobilienrendite, dem Energieausweis oder der Mietkaution. Weiterhin informieren wir Sie gerne, über mögliche Kreditarten und den Leverage Effekt. Wir arbeiten auch im Umland von Köln und sind für Sie dort der Immobilienmakler Erftstadt oder Ihr Makler Brühl. Einfach anrufen und kostenlos beraten lassen! Wir schätzen den Wert Ihrer Immobilie für Sie kostenlos!