Die Immobilienexperten sagen: Kommen Sie nach Buchheim

Hier siedelten die Karolinger! Dieser Stadtteil ist rechtsrheinisch und es wohnen mehr als 13.000 Einwohner hier. Die Fläche ist circa 3 Quadratkilometer groß. Die Grenzlinien heißen:

• Holweide bildet eineöstliche Trennlinie
• Die südliche Grenzlinie wird mit Höhenberg gebildet
• Die westliche Trennlinie heißt Buchforst
• Die nordwestliche Trennlinie bildet Mülheim
• Mit der A 3 wird ebenfalls eine östliche Grenzlinie gezogen
• Die südliche Trennlinie wird auch mit der Bahntrasse gezogen (Acker- sowie Germaniastraße)
• Im Norden liegen Bahnschienen, welche ins Bergische Gladbach führen

Historischer Hintergrund und Entwicklung

Köln Buchheim gehört zu den älteren Stadtteilen auf der rechten Rheinseite und kann auf eine lange Geschichte zurückblicken. Erste Erwähnungen gehen auf das Mittelalter zurück, als das Gebiet von kleinen Höfen und landwirtschaftlichen Flächen geprägt war. Mit der Industrialisierung im 19. Jahrhundert begann die Entwicklung von Buchheim in Richtung eines Arbeiterviertels, was insbesondere mit dem Aufschwung der benachbarten Industriestandorte in Mülheim zusammenhing. Viele der damaligen Bauten dienten als Arbeiterwohnungen, die sich in einem klaren, funktionalen Baustil präsentierten. Die Nähe zum Rhein und zu den großen Fabriken führte dazu, dass Buchheim sich schnell von einem ländlich geprägten Raum zu einem städtischen Wohnviertel wandelte. Dieser historische Wandel hat bis heute Einfluss auf das Stadtbild und die Struktur des Viertels.

Immobilienbestand und Architektur

Das Immobilienbild in Buchheim ist sehr vielfältig und zeigt den Wandel über die Jahrzehnte hinweg. Typisch sind Mietshäuser aus der Gründerzeit, die noch immer das Straßenbild in Teilen des Stadtteils prägen. Diese Objekte sind bei Käufern und Mietern gleichermaßen beliebt, da sie oft über hohe Decken und großzügige Grundrisse verfügen. Daneben entstanden im Laufe des 20. Jahrhunderts zahlreiche Wohnsiedlungen mit Mehrfamilienhäusern, die besonders nach dem Zweiten Weltkrieg in größerem Umfang errichtet wurden. In jüngerer Zeit sind auch Neubauten hinzugekommen, die moderne Wohnkonzepte und energieeffiziente Standards aufgreifen. Eigentumswohnungen sind in Buchheim zunehmend gefragt, da sie ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bieten, während Mietwohnungen weiterhin einen großen Anteil am Immobilienmarkt ausmachen. Einfamilienhäuser sind eher selten, dennoch finden sich kleinere Bestände in Randlagen, die insbesondere für Familien interessant sind.

Immobilienpreise und Nachfrage

Die Nachfrage nach Wohnraum in Buchheim ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Dies liegt vor allem an der günstigen Lage zwischen dem Zentrum von Köln und den angrenzenden Stadtteilen mit guter Infrastruktur. Die Immobilienpreise haben sich, wie im gesamten Stadtgebiet, dynamisch entwickelt, liegen jedoch im Vergleich zu beliebten westlichen Stadtteilen noch auf einem moderateren Niveau. Mietwohnungen sind stark nachgefragt, insbesondere solche in modernisierten Altbauten oder neueren Wohnanlagen.

Eigentumswohnungen bieten nach wie vor Chancen für Kapitalanleger, da sie stabile Renditen erwarten lassen. Gleichzeitig ziehen sanierte Immobilien junge Berufstätige und Familien an, die Wert auf bezahlbaren Wohnraum mit guter Anbindung legen. Dieser Trend sorgt dafür, dass Buchheim zunehmend in den Fokus von Käufern und Mietern rückt, die eine Alternative zu den hochpreisigen Vierteln suchen.

Infrastruktur und Lebensqualität

Buchheim verfügt über eine gute Infrastruktur, die den Bewohnern ein angenehmes Lebensumfeld bietet. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Stadtteil vorhanden, ebenso wie Ärzte und kleinere Dienstleistungsbetriebe. Durch die Nähe zu Mülheim stehen zudem größere Einkaufszentren und kulturelle Einrichtungen schnell zur Verfügung. Verkehrstechnisch ist Buchheim hervorragend angebunden: Die Stadtbahnlinien sorgen für eine schnelle Verbindung in die Kölner Innenstadt, während auch die Autobahn A3 in kurzer Zeit erreicht werden kann. Neben der städtischen Infrastruktur bietet Buchheim auch Erholungsmöglichkeiten. Grünflächen wie der nahegelegene Wiener Platz oder die Rheinauen laden zu Spaziergängen und Freizeitaktivitäten ein. Diese Mischung aus urbanem Leben und naturnaher Umgebung macht den Stadtteil für viele Menschen attraktiv.

Stadtteilentwicklung und Zukunftsperspektiven

In den letzten Jahren hat sich Buchheim zunehmend zu einem Viertel im Wandel entwickelt. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben das Stadtbild aufgewertet und für mehr Wohnqualität gesorgt. Besonders ältere Wohnanlagen wurden modernisiert, sodass sie heutigen energetischen und technischen Standards entsprechen. Neubauprojekte ergänzen das Angebot und schaffen zusätzlichen Wohnraum, der vor allem für junge Familien und Berufspendler interessant ist.

Gleichzeitig achtet die Stadt Köln darauf, die historische Struktur des Viertels nicht zu zerstören, sondern behutsam in neue Konzepte zu integrieren. Künftige Entwicklungen werden darauf abzielen, das Wohnumfeld weiter aufzuwerten, die Infrastruktur auszubauen und gleichzeitig den Charakter des Viertels zu bewahren. Dieser Balanceakt macht Buchheim zu einem spannenden Stadtteil, der sich in den kommenden Jahren weiter positiv entwickeln dürfte.

Bedeutung für den Immobilienmarkt

Innerhalb des Kölner Immobilienmarktes nimmt Buchheim eine interessante Position ein. Mit seinem breiten Angebot an Wohnformen und einer stabilen Nachfrage bietet der Stadtteil Chancen für unterschiedliche Zielgruppen. Für Mieter ist Buchheim attraktiv, weil die Wohnungen ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis haben und eine solide Infrastruktur vor Ort vorhanden ist.

Käufer finden hier interessante Objekte, die im Vergleich zu anderen Stadtteilen noch erschwinglich sind und gleichzeitig Wertsteigerungspotenzial bieten. Die kontinuierliche Aufwertung durch Modernisierungen und neue Projekte unterstreicht die Rolle Buchheims als wachsender Stadtteil, der auch in Zukunft an Bedeutung gewinnen wird. Damit bleibt Buchheim ein wichtiger Bestandteil des rechtsrheinischen Immobilienmarktes in Köln.

Quantitative Preisanalyse: Segment Eigentumswohnung und Miete

Buchheim bietet die Einstiegschance in den dynamischen Markt um Köln-Mülheim und profitiert direkt von dessen Preissteigerungen.

Aktuelle Kaufpreise (ETW Bestand)

Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand liegen durchschnittlich bei 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter.

• Gründerzeit: Sanierte Altbauten in bester Lage erzielen bis zu 4.300 Euro/m².
• Neubau: Neubauprojekte bewegen sich aufgrund der hohen Baukosten im Bereich von 4.800 bis 5.500 Euro/m².

Aktuelle Angebotsmieten und Rendite

Die durchschnittlichen Mieten liegen im Segment von 12,00 bis 14,00 Euro pro Quadratmeter.

• Rendite-Hebel: Aufgrund der geringeren Einstiegspreise im Vergleich zu Mülheim sind Bruttorenditen von 3,6 bis 4,1 Prozent realistisch.
• Klientel: Der Markt wird von Pendlern und jungen Berufstätigen dominiert, die die schnelle Verbindung zur City suchen.

Architektur-Analyse: Dominanz des Mehrfamilienhauses

Buchheim ist ein klassisches "Mieterviertel". Die dichte Bebauung mit Alt- und Nachkriegsbauten schafft eine hohe Verfügbarkeit, aber eine geringere Eigennutzerquote als in Brück oder Rath.

Gründerzeit und Großzügigkeit

Merkmal: Die Altbauten der Gründerzeit (um 1900) sind besonders beliebt. Hohe Decken und robuste Bauweise garantieren langfristige Stabilität.
Potenzial: Dachgeschosse sind hier das wichtigste Nachverdichtungspotenzial für Neubau-Wohnraum.

Homogenität der Bauweise

Einfluss: Das Fehlen von freistehenden Einfamilienhäusern und exklusiven Wohnanlagen begrenzt die Preisspitzen.
Folge: Der Markt ist weniger anfällig für extreme Preissteigerungen, dafür aber durchgängig solide und stabil.

Verkehrsanalyse: Stadtbahnlinie 4 als Hauptschlagader

Die KVB-Linie 4 ist der wichtigste Werttreiber der Mobilität in Buchheim, da sie eine schnelle und direkte Verbindung zu Deutz und der Innenstadt gewährleistet.

Direktverbindung zur Innenstadt

Vorteil: Die Linie 4 bietet eine wesentlich schnellere Anbindung an das Zentrum als Bus- oder S-Bahn-Linien.
Lageprämie: Objekte in unmittelbarer Nähe zu den Haltestellen (Buchheim Frankfurter Straße) erzielen einen deutlichen Lagezuschlag.

Die Pufferzone zu Mülheim

Abgrenzung: Buchheim grenzt an das aufgewertete Mülheim, ist aber preislich noch distanziert. Dies schützt vor spekulativen Blasen.
Zukunft: Es wird erwartet, dass der "Spill-over-Effekt" aus Mülheim die Preise in Buchheim weiter stützt.

Kapitalanlage-Check: Stabile Mieteinnahmen durch Altbau

Buchheim bietet Investoren die Möglichkeit, in solide Mehrfamilienhäuser zu investieren, die durch stadtnahe Lage und niedrige Fluktuation gesichert sind.

Fokus auf Mehrfamilienhäuser (MFH)

Strategie: Der Markt für MFH im unsanierten Zustand ist hochprofitabel, da eine Sanierung die Mieten legal auf das Niveau von 14+ €/m² anheben kann.
Risiko: Hier sind die Nebenkosten und die energetische Bewertung des Objekts kritisch zu prüfen.

Geringe Fluktuation

Bindung: Die stabile Mieterstruktur, oft mit langer Wohndauer, führt zu minimalem Leerstandsrisiko.
Fazit: Buchheim ist ein "Buy-and-Hold"-Markt, der auf langfristige Wertsteigerung und sichere Cashflows abzielt.

Bericht zur Grundsteuerreform in Köln-Buchheim

Analyse der erwarteten Belastungsverschiebung nach neuem Recht (ab 2025)

I. Kölner Hebesatz und NRW-Modell

Köln wendet das Bundesmodell an und hat zur Wahrung der Aufkommensneutralität den Hebesatz B (für bebaute Grundstücke) von 515 % auf 475 % gesenkt. Die Berechnung ab 2025 basiert auf dem neuen Grundsteuerwert, der maßgeblich von den aktuellen Bodenrichtwerten und der statistischen Nettokaltmiete abhängt.

• Geltendes Modell in NRW: Bundesmodell
• Neuer Hebesatz B (Köln): 475 % (von 515 % gesenkt)

II. Erwartete Belastungsveränderung in Buchheim

Lokaler Marktfaktor	Einfluss auf die Grundsteuer B in Buchheim
Bodenpreisanstieg seit 1964	Buchheim gehört zum rechtsrheinischen, teils stark aufgewerteten Gebiet. Die Aktualisierung der Bodenwerte führt zu einem deutlich höheren Grundsteuerwert als bisher, was die Hauptursache für Steuersteigerungen ist.
Wohnhaustypen (EFH/ZFH)	Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern in Buchheim sind, wie stadtweit beobachtet, die tendenziell am stärksten betroffene Gruppe mit der höchsten Wahrscheinlichkeit einer Mehrbelastung.
Geschosswohnungsbau	Auch bei Mietwohnungen, die in Buchheim verbreitet sind, ist mit einer gewissen Erhöhung zu rechnen, welche die Vermieter über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben können.

III. Fazit und Empfehlung

Fazit zur Grundsteuer in Buchheim

Die Neubewertung auf Basis der aktuellen Bodenrichtwerte und die generelle Verschiebung der Lasten im Bundesmodell sprechen für eine erhöhte Grundsteuerlast für viele private Eigentümer in Köln-Buchheim.

Handlungshinweis: Eigentümer, die ihre Bescheide ab 2025 erhalten, sollten die Richtigkeit der vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwerte (insbesondere der Bodenrichtwerte) prüfen und ggf. Einspruch einlegen.

Bericht über Bodenrichtwerte in Köln-Buchheim

Aktuelle Grundstückspreisentwicklung und ihre Relevanz für den Stadtteil

I. Lokale Einordnung und Marktsegment

Köln-Buchheim gehört zum Stadtbezirk Mülheim und weist, im Vergleich zu zentraleren Lagen, tendenziell mittlere Bodenrichtwerte auf. Diese Werte sind jedoch stark gestiegen und dienen als maßgebliche Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer B. Die Dynamik des Marktes im Mülheimer Umland beeinflusst die Werte direkt.

II. Durchschnittliche Bodenrichtwerte Buchheim (Wohnbau)

Basis/Lage	Ø Bodenrichtwert (ca. Stichtag 2025)	Wertentwicklung (Tendenz 2024/2025)
Buchheim (Erschlossenes Bauland)	ca. 845 €/m² bis 1.078 €/m²	Leicht rückläufig, liegt aber im oberen Mittelfeld des Stadtbezirks Mülheim.
Spannen im Ortsteil	Die Bandbreite liegt oft zwischen 730 €/m² (Mindestwerte) und bis zu 1.040 €/m² (Maximalwerte).	Die stärksten Wertsteigerungen der letzten Jahre konzentrierten sich auf Zonen mit guter Anbindung und Einfamilienhausbebauung.

III. Schlussfolgerung für Investitionen

Bodenwert als Wertanker

• Die relativ hohen, aber moderaten Bodenrichtwerte im Vergleich zur Kölner Innenstadt machen Buchheim weiterhin für Investoren und Eigennutzer attraktiv, die nach einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.
• Die leicht rückläufige Tendenz bei den Werten folgt dem allgemeinen Markttrend in der Stadt und bietet potenziell eine temporäre Entlastung bei Neukäufen, während sie die Grundsteuerbasis der meisten Eigentümer dennoch deutlich gegenüber 1964 erhöht.

Bericht über aktuelle Bauprojekte in Köln-Buchheim

Fokus auf Quartiersentwicklung und Neubauaktivitäten 2024/2025

I. Urbanes Flächenrecycling und geförderter Wohnungsbau

Die Bauaktivität in Buchheim konzentriert sich stark auf die Entwicklung großer, zusammenhängender Wohnquartiere und Projekte der städtischen Wohnungsbaugesellschaften (z. B. GAG). Ein deutlicher Fokus liegt auf der Schaffung von bezahlbarem und öffentlich gefördertem Wohnraum.

II. Großprojekt: Wohnquartier Herler Straße

Merkmal	Details zum Wohnquartier Herler Straße
Umfang & Auszeichnung	Ensemble aus sechs Baukörpern mit 237 Wohnungen und einer 5-zügigen Kita. Projekt wurde als „Vorbildliche Bauten NRW 2025“ ausgezeichnet.
Nachhaltigkeit	Umweltfreundliches Mobilitätsangebot, extensive Gründächer, Blockheizkraftwerk auf Biogasbasis.
Weitere GAG-Bauten	Die GAG Immobilien AG hat auch neuen Wohnraum am Buchheimer Ring geschaffen, teils durch Modernisierung und teils durch Neubau.
Infrastruktur	Die Quartiersentwicklung umfasst in der Regel auch soziale Infrastruktur, wie die neue Kindertagesstätte in Höhe des historischen Georgshofes.

III. Ausblick zur Quartiersentwicklung

Fazit zur Bautätigkeit

• Buchheim entwickelt sich durch große, architektonisch anspruchsvolle Wohnquartiere zu einem Modell für nachhaltige und soziale Stadtentwicklung im rechtsrheinischen Köln.
• Die Fertigstellung der Projekte (viele in 2025/2026) wird die Verfügbarkeit von Wohnraum, insbesondere im Mietsegment, deutlich erhöhen.

Historisches über Buchheim

Wann es zur ersten Besiedelung kam, ist nicht klar bewiesen. Aus 1160 gibt es eine urkundliche Erwähnung der Kirche Buchheim. Darüber hinaus gibt es weitere Quellen, welche von einer Ansiedlung in der Karolinger-Zeit ahnen lassen. 1663 kam es zum Bau einer Wasserburg namens Herl. Eine Sankt Johann Nepomuk Kapelle stammt aus der Zeit des 18. Jahrhunderts. Um die Kapelle herum gibt es einen Park. Seit Mittelalterzeiten ist der Ort Teil des Amtes Porz. Dieses wiederum war ein Bestandteil des Herzogtums von Berg. Im Jahre 1795 schließlich marschierten Franzosentruppen in den Ort Buchheim ein.

Es kam zur französischen Besatzungszeit. Seit dem Jahre 1808 war Buchheim ein Teil der Mairie Merheim. Diese war dem Mülheimer Kanton zugeordnet, welcher im Rhein Department lag. Ab dem Jahre 1815 wurde der Stadtteil der Merheimer Bürgermeisterei überverantwortet. Die Bürgermeisterei war Teil des preußischen Königreichs. 1914 wurde der Stadtteil in die Stadt Köln als Stadtteil aufgenommen. Die Sankt Mauritius Kirche ist auch heute noch erhalten. Das katholische Bauwerk wurde im Jahre 1896 gebaut.

Sie war ein Nachfolgebauwerk der Alt-Kirche, die ebenfalls St. Mauritius hieß. Beim Vorgängerbau handelte es sich jedoch um eine Kapelle. Heute ist im Alt-Kirchengebäude eine „Christlich-Islamische Gesellschaft“ untergebracht. Auch die Sankt Theresia Kirche liegt in diesem Stadtteil. Daneben findet sich in Buchheim die Köln-Mülheim Kirche, welche neuapostolisch ist. Die Nepomuk Kapelle liegt ebenfalls in diesem Viertel. Das Viertel befindet sich nicht in unmittelbarer Nähe des Rheins. Das hatte zur Folge, dass die Industrialisierung hier langsamer vonstattenging. Im Nachbarort Mülheim erfolgte die Industrialisierung schneller. Das 20. Jahrhundert war geprägt von der Ansiedlung von Industriearbeitern.

Herler Mühle

Diese Mühle ist eine Wassermühle aus alten Tagen. Das 16. Jahrhundert ist das Baujahr dieser Mühle! Otto Schenk von Nideggen hieß der Besitzer dieser Mühle. Anton M. Heister erwarb die Mühle dann 1744. Er gab die Mühle danach an einige Müller in Pacht. Ein Mitglied einer Schleifer-Genossenschaft hieß einst Johann W. Kießel. Er war ein weiterer Pächter dieser Mühle, im Jahre 1786. Dies ist ein Beweis, dass die Herler Mühle damals eine sogenannte Schleifmühle war. 1813 erwarb Jakob Ringen die Mühle. Dieser baute die Mühle anschließend neu um. Ein Holz-Wasserrad kam auch dazu.

Dieses war größer als das vorherige. Durch die Umgestaltung konnte in der Mühle Getreide gemahlen werden. Mehr als 150 Jahre war die Mühle im Besitz der Ringen-Familie! 1895 wurde das Holz-Wasserrad ausgetauscht. Dafür wurde ein Eisenrad angebracht und die Herler Mühle war bis nach 1945 betriebsbereit. Im Jahre 1960 kaufte Nikolaus Rosiny, ein Architekt, die prächtige Mühle. Sie wurde saniert und im Innenbereich wurden Büros sowie Wohnungen errichtet. 1984 wurde die Mühle unter Denkmalschutz gestellt.

Wasserburg Herl

Diese Wasserburg ist sehr alt und liegt im Norden der Heide in Merheim. In einer Schriftquelle wurde die Wasserburg auch angeführt. Im Jahre 1663 wurde ein Neubau gebaut. Die Wasserburg wurde auch während des 19. Jahrhunderts ausgebaut. Die Wasserburg ist nun in Privateigentum!

Sankt Johannes Nepomuk Kapelle

Schon im Jahre 1400 existierte eine Kapelle. Diese war zu Ehren des Hlg. Antonius gebaut worden. 1700 kam es zu erheblichen Beschädigungen. 1737 baute man eine andere Kapelle, da die alte verfiel. Der neue Kapellenbau wurde Sankt Nepomuk geweiht. Im Jahre 1874 kam es zu einer Erweiterung dieser Kapelle. Die Kapelle bekam ganze 10 Meter an Länge dazu. Ihre Maße sind 16 x 7 x 6. Das Gebäude ist 6 Meter hoch. Im Jahre 1915 kamen wunderschöne Fenster dazu. Die Fenster haben eine mundgeblasene Umrandung in Antikglas. In der Kapelle werden hauptsächlich Taufen, Beerdigungen sowie Hochzeiten zelebriert.

Bevölkerungszahl

Buchheim zählt zu den mittelgroßen Stadtteilen Kölns. Aktuell leben hier etwa 13.000 Menschen. Die Bevölkerungsdichte ist vergleichsweise hoch, was typisch für innerstädtische Viertel ist. Die Altersstruktur ist bunt gemischt: Sowohl Familien mit Kindern als auch Senioren und junge Berufstätige sind in Buchheim vertreten.

Arbeitslosenquote

Die Arbeitslosenquote in Buchheim liegt derzeit bei etwa 7-8 %, was leicht über dem Durchschnitt für Köln insgesamt liegt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Buchheim ein Stadtteil mit einem vielfältigen sozialen Gefüge ist, das sowohl einkommensstärkere als auch einkommensschwächere Haushalte umfasst. Die Stadt Köln bietet jedoch zahlreiche Programme zur Unterstützung von Arbeitssuchenden, die auch in Buchheim greifen.

Religiöse Zusammensetzung

Die religiöse Landschaft in Buchheim ist ebenso vielfältig wie die Bevölkerungsstruktur:

• Christentum: Die Mehrheit der Einwohner in Buchheim gehört einer christlichen Konfession an, wobei sowohl katholische als auch evangelische Christen vertreten sind. Die katholische Kirche St. Mauritius ist ein zentraler Treffpunkt für die Gemeinde.
• Islam: Durch die hohe Anzahl an Bürgern mit Migrationshintergrund, insbesondere aus der Türkei und anderen muslimisch geprägten Ländern, spielt der Islam eine wichtige Rolle im religiösen Leben von Buchheim.
• Andere Religionen: Darüber hinaus gibt es kleinere Gruppen von Angehörigen anderer Religionen wie Buddhismus, Hinduismus oder Judentum, die zur Vielfalt des Stadtteils beitragen.
• Säkularisierung: Ein nicht unerheblicher Teil der Bevölkerung ist konfessionslos oder nicht aktiv religiös, was den allgemeinen Trend in urbanen Regionen widerspiegelt.

Was beschreibt den Stadtteil?

Köln-Buchheim ist ein lebendiger und facettenreicher Stadtteil, der von seiner kulturellen und religiösen Vielfalt geprägt ist. Mit etwa 13.000 Einwohnern, einer moderaten Arbeitslosenquote und einer Mischung aus unterschiedlichen Religionen bietet Buchheim ein spannendes Beispiel für das Zusammenleben in einer modernen Großstadt. Die Herausforderungen und Chancen, die sich aus dieser Vielfalt ergeben, machen Buchheim zu einem wichtigen Bestandteil der Kölner Stadtlandschaft.

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