Immobilienmakler Köln Vingst
Eine Mischung aus Wohngebieten und Grünflächen.WEIHOFEN Immobilien zeigt: Willkommen in Vingst
Das Viertel Vingst liegt rechtsrheinisch und ist dem Stadtbezirk Köln zugehörig. Der Stadtteil hat in etwa 1,2 Quadratkilometer an Fläche. Damit zählt Vingst zu den kleineren Stadtvierteln. Nichtsdestotrotz leben in diesem Stadtteil ungefähr 13.000 Bewohner.
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Marktbericht Köln-Vingst 2020-2025
Rechtsrheinisches Veedel mit Aufwärtstrend | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Vingst entwickelt sich zunehmend zu einer attraktiven Alternative für all jene, die in Kalk keine bezahlbaren Objekte mehr finden. Der Stadtteil ist geprägt von den markanten Backsteinbauten der GAG und einer sehr guten sozialen Infrastruktur. 2025 konnten wir beobachten, dass die Nachfrage nach sanierten Altbauwohnungen deutlich anzog. Für Kapitalanleger bleibt Vingst aufgrund des im Kölner Vergleich niedrigen Einstiegspreises und der stabilen Mietrendite hochinteressant.
Kaufpreis Wohnung
~3.580 € / m²
Moderate Erholung (+5,8%) nach der Zinskorrektur.
Kaufpreis Haus
~3.950 € / m²
Seltenes Angebot, meist Reihenhäuser im Bestand.
Mietpreis Wohnung
~11,85 € / m²
Kontinuierliches Wachstum durch Sanierungsdruck.
Renditeerwartung
~4,3 % p.a.
Spitzenwert im rechtsrheinischen Vergleich.
2. Infrastruktur & Lebensraum
Vingst bietet eine ehrliche, urbane Wohnumgebung:
- Mobilität: Die Linie 9 quert das Veedel und verbindet es direkt mit dem Heumarkt und der Universität.
- Heuener Siedlung: Die denkmalgeschützten Bereiche bieten eine hohe architektonische Qualität und viel Grün im Innenhof.
- Naturanschluss: Das angrenzende Vingster Freibad und die Merheimer Heide sind in wenigen Minuten erreichbar.
3. Marktentwicklung Kauf
Segmente im Überblick
| Typ | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| Wohnung (Bestand) | 3.420 € | Stabil |
| Wohnung (saniert) | 3.980 € | Steigend |
| Reihenhaus | 3.850 € | Konstant |
| Mehrfamilienhaus | 2.600 € | Stabil |
4. Mietmarktentwicklung
Die Mietdynamik wird maßgeblich durch die Modernisierungsaktivitäten der großen Bestandshalter (GAG) geprägt. Dennoch bleibt Vingst eines der "leistbaren" Veedel Kölns.
Angebotsmieten 2025
| Fläche | Miete/m² | Entwicklung |
|---|---|---|
| Kleine Einheiten (<40 m²) | 12,90 € | +4,8% |
| Standard (40-80 m²) | 11,40 € | +3,2% |
| Großraum (>90 m²) | 10,90 € | +2,5% |
5. Prognose & Fazit 2026
Vingst ist ein klassisches "Entwicklungsviertel". Wir erwarten für 2026 eine weitere Angleichung an das Preisniveau von Höhenberg. Besonders für Erstkäufer (Eigennutzer) bietet der Stadtteil Chancen, die in zentraleren Lagen längst verschwunden sind.
- Kaufpreise: Erwarteter Zuwachs von ca. 3,5% für gepflegte Wohnungen.
- Mietpreise: Stabilisierung auf einem Niveau von ca. 12,10 €/m².
Die Immobilienpreise in Köln Vingst
Der Immobilienmarkt in Köln Vingst befindet sich in einer Phase der stetigen Aufwertung, die vor allem durch den zunehmenden Druck auf den gesamtstädtischen Wohnungsmarkt angetrieben wird. Eigentumswohnungen im Bestand liegen aktuell zwischen 3.200 und 3.700 Euro pro Quadratmeter, wobei sanierte Objekte bereits Kaufpreise von bis zu 4.100 Euro erzielen. Neubauten bewegen sich im Schnitt zwischen 4.600 und 5.100 Euro pro Quadratmeter, wobei hochwertige Projekte mit guter Ausstattung noch darüber hinausgehen können. Bei Häusern sind die Unterschiede stark von Lage und Baujahr abhängig: Reihenhäuser sind aktuell ab etwa 420.000 Euro erhältlich, Doppelhaushälften liegen in einer Spanne von 520.000 bis 680.000 Euro, und freistehende Einfamilienhäuser starten in Vingst inzwischen meist bei 750.000 Euro.
Auf dem Mietmarkt sind ebenfalls deutliche Preisanstiege zu beobachten. Bestandswohnungen erzielen durchschnittlich 9,80 bis 11,20 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten zwischen 12,50 und 13,80 Euro pro Quadratmeter liegen. Besonders stark nachgefragt sind größere Wohnungen für Familien, die in Vingst im Vergleich zu benachbarten Stadtteilen noch bezahlbarer sind.
Neue Bauprojekte und Quartiersentwicklungen
In Vingst laufen derzeit mehrere Neubau- und Sanierungsprojekte, die das Gesicht des Stadtteils in den kommenden Jahren deutlich verändern werden. Besonders hervorzuheben sind kleinere Quartiersentwicklungen mit 20 bis 40 Wohneinheiten, die sowohl Eigentumswohnungen als auch Mietwohnungen umfassen. Ein aktuelles Projekt an der Grenze zu Höhenberg sieht den Bau von 36 Eigentumswohnungen vor, die Kaufpreise ab 4.800 Euro pro Quadratmeter aufrufen. Ergänzt werden diese durch Tiefgaragenplätze und Grünflächen, die eine familienfreundliche Wohnumgebung schaffen sollen.
Parallel dazu entstehen Reihenhausanlagen mit Kaufpreisen zwischen 480.000 und 620.000 Euro, die vor allem junge Familien anziehen. Auch Bestandsobjekte werden zunehmend aufgewertet: Mehrfamilienhäuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren werden energetisch saniert und nach Modernisierung zu höheren Mietpreisen zwischen 12,20 und 13,50 Euro pro Quadratmeter angeboten. Damit wird Vingst sukzessive aus der Rolle eines reinen Arbeiterstadtteils herausgeführt und gewinnt an Attraktivität für ein breiteres Käufer- und Mieterspektrum.
Käufer- und Mietergruppen
Die Nachfrage nach Immobilien in Köln Vingst ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, was sich in einer zunehmend heterogenen Käuferschaft widerspiegelt. Familien suchen verstärkt nach Reihenhäusern mit Wohnflächen zwischen 110 und 140 Quadratmetern, die aktuell zu Preisen zwischen 450.000 und 580.000 Euro angeboten werden. Für Paare und Singles sind vor allem Eigentumswohnungen mit zwei bis drei Zimmern interessant, die Kaufpreise zwischen 220.000 und 350.000 Euro erzielen. Kapitalanleger nutzen Vingst zunehmend als Einstieg in den Kölner Markt, da kleine Einheiten mit 40 bis 60 Quadratmetern ab 150.000 Euro zu erwerben sind und Mieten zwischen 550 und 750 Euro pro Monat ermöglichen.
Auf dem Mietmarkt ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum besonders groß. Eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet aktuell zwischen 850 und 1.050 Euro im Bestand, während Neubauten mit ähnlicher Größe zwischen 1.100 und 1.300 Euro im Monat liegen. Auffällig ist auch das wachsende Interesse an möblierten Wohnungen, die häufig für 1.200 bis 1.400 Euro monatlich angeboten werden und vor allem bei Berufspendlern gefragt sind.
Zukunftsperspektiven
Die Prognosen für den Immobilienmarkt in Köln Vingst deuten darauf hin, dass die Preise in den kommenden Jahren weiter anziehen werden, auch wenn das Niveau im Vergleich zu innerstädtischen Vierteln noch moderat erscheint. Bis 2027 wird erwartet, dass die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen auf 4.200 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter steigen könnten, während Neubauten in besonders attraktiven Lagen Werte von bis zu 5.500 Euro erreichen dürften. Bei Häusern könnte der Preisanstieg sogar noch deutlicher ausfallen, da die Verfügbarkeit von Grundstücken stark eingeschränkt ist. Für Einfamilienhäuser wird ein Preissprung in Richtung 800.000 bis 900.000 Euro prognostiziert.
Auch auf dem Mietmarkt sind weitere Steigerungen zu erwarten: Neubauwohnungen könnten mittelfristig auf 14,50 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter klettern, während sanierte Bestandswohnungen im Durchschnitt auf etwa 12,50 Euro steigen werden. Durch die Kombination aus Neubauten, Modernisierungen und einer steigenden Nachfrage dürfte Vingst in den kommenden Jahren eine zunehmende Rolle als Alternative zu etablierten Kölner Stadtteilen einnehmen und langfristig eine stabile Wertentwicklung bieten.
Mikro-Lagen-Analyse: Fluglärm und Lärmschutz-Zonen
Vingst liegt innerhalb der erweiterten Schutzzone des Flughafens Köln/Bonn. Die Wertermittlung muss das potenzielle Lärm-Disagio und den vorhandenen Schallschutz der Gebäude berücksichtigen.
Zone 1: Kölner Straße / Vingster Ring (Verkehrslärm)
Die Hauptverkehrsadern des Stadtteils mit hoher Frequenz von KVB, PKW und LKW-Verkehr.
- Preisniveau: Niedrigeres Preisniveau bei direkter Frontlage. Hohe Renditen durch stabile Vermietbarkeit.
- Hebel: Der Direktzugang zur KVB ist hier der wichtigste positiver Werttreiber.
Zone 2: Zentrum & Seitenstraßen (Ruhezone)
Die Wohnquartiere um den Vingster Marktplatz und die ruhigen Wohnstraßen an der Grenze zu Ostheim.
- Preisniveau: Hier werden die höchsten Preise des Stadtteils erzielt (insbesondere für Reihenhäuser).
- Vorteil: Die Abwesenheit von starkem Durchgangsverkehr sichert die höchste Wohnqualität in Vingst.
Spezial-Expertise: Nachkriegs-Architektur und Image-Faktor
Vingst ist architektonisch homogen. Der Wert der Immobilien hängt von der erfolgreichen Sanierung des Nachkriegsbestands und der fortlaufenden Verbesserung des Stadtteil-Images ab.
Sanierungs-Potenzial
Herausforderung: Ein Großteil des Bestandes stammt aus den 1950er- bis 1970er-Jahren (einfache Dämmung, ältere Heiztechnik).
Chance: Umfassende energetische Modernisierung rechtfertigt die höchsten Mietpreise im Bestand (13,00–13,50 €/m²).
Der "Vingster"-Image-Faktor
Wahrnehmung: Vingst wird oft noch mit seinem historischen Image als Arbeiter- und Sozialbaustadtteil assoziiert.
Wandel: Der Zuzug junger Familien in die neuen Reihenhäuser und die Quartiersentwicklung verbessern das Image schrittweise.
Rarität: Das Einfamilienhaus
Angebot: Freistehende Einfamilienhäuser sind eine extreme Seltenheit und erzielen trotz des Lärms Preise ab 750.000 € aufwärts.
Wert: Der Besitz von Grund und Boden in zentraler Lage ist der stärkste Preisanker für Familien.
Abgrenzung und Infrastruktur-Hebel: KVB und Naherholung
Die KVB-Anbindung an die Innenstadt und die umliegenden Erholungsgebiete (Königsforst) sind die stärksten Argumente gegen das Image-Defizit.
Die KVB-Anbindung (Linie 1 & 9)
Faktor: Vingst verfügt über zwei der wichtigsten KVB-Linien, die einen schnellen Pendelverkehr in die City und zur Messe gewährleisten.
Vermietung: Die exzellente ÖPNV-Verfügbarkeit macht Mietobjekte hier für Pendler extrem attraktiv.
Naherholung am Königsforst
Lage: Die Nähe zu größeren Grünflächen wie dem Königsforst oder dem Gremberger Wäldchen erhöht den Wohnwert in den östlichen Lagen.
Zielgruppe: Der Grüne-Lage-Faktor ist ein wichtiger Hebel für die Anziehung von Familien.
Kapitalanlage-Check: Hohe Rendite bei überschaubarem Risiko
Vingst gilt als attraktiver Investment-Einstiegsmarkt. Das Verhältnis aus Kaufpreis und Mieteinnahme ist günstiger als im gesamtstädtischen Durchschnitt, was stabile Renditen ermöglicht.
Mietpreisbremse und Rendite
Status: Köln unterliegt der Mietpreisbremse. Vingst profitiert jedoch davon, dass das lokale Mietniveau oft schon unterhalb der Kappungsgrenze liegt.
Bruttorendite: Realistische Bruttorenditen von 4,0 % bis 5,5 % sind bei Bestandswohnungen im kleinen Format möglich.
Investment in Neubau-Reihenhäuser
Strategie: Der Kauf eines Neubau-Reihenhauses zur späteren Eigennutzung oder als inflationsgesicherte Anlage ist die sicherste Wertstrategie.
Prognose: Das knappe Angebot an Eigenheimen wird die Preise in diesem Segment am stärksten steigen lassen.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Stadtteil Köln-Vingst (€/m²)
Vingst liegt im Stadtbezirk Kalk und zählt zu den mittleren bis einfachen Lagen im rechtsrheinischen Kölner Stadtgebiet.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Vingst) | Bandbreite der Richtwerte (ca.) |
|---|---|---|
| 01.01.2024 (Offizieller Wert) | Nicht explizit als 2024-Wert verfügbar | (Liegt innerhalb der Spanne von 240 € bis 1.590 € im Bez. Kalk) |
| Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025* | ca. 782 € - 788 € | MIN 670 € / MAX 790 € (laut einer Quelle) |
Hintergrundinformationen zu Köln-Vingst:
- Aktuelle Marktanalysen nennen für den Stadtteil Vingst einen durchschnittlichen Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2025) von ca. 788 €/m² für Wohnbau- und Mischbauflächen, bei einer sehr engen Bandbreite (ca. 670 € bis 790 €/m²). Eine andere Quelle gibt 782,16 €/m² für erschlossene Grundstücke an.
- Vingst zeigt ebenfalls eine deutliche Marktkorrektur, mit einer prognostizierten Veränderung von ca. -14,0 % im Vergleich zum Vorjahr (Prognose 2025).
- Der Stadtteil liegt preislich im unteren Drittel des Stadtbezirks Kalk und unter dem Durchschnittswert für den Gesamtbezirk (ca. 813 €/m²).
- Die genauen und rechtsverbindlichen Werte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln ermittelt und sind über das offizielle BORIS-Portal Nordrhein-Westfalen (BORIS.NRW) erhältlich.
*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss). Die Prognosen für den Stichtag 01.01.2025 basieren auf der Fortführung von Marktdaten und können je nach Quelle und Datenbasis variieren.
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Wirtschaftliches sowie Infrastrukturelles
In diesem Stadtteil sind fünf Schulgebäude vorhanden. Darunter befindet sich auch die Montessori Grundschule. Das Geschäftszentrum befindet sich am Kreuzungspunkt „Kuthstraße / Ostheimer Straße. Es liegen Restaurants sowie Geschäfte hier. Die Geschäfte benötigt man für den alltäglichen Bedarf.
Mit dem Vingster Ring wird das Viertel mit der A 4 sowie A 559 verbunden. 8 km weiter liegt der Kölner Hauptbahnhof. In 10 km ist der Flughafen „Köln / Bonn“ erreichbar. Ab dem Jahr 2004 bestand eine Verbindung der Straßenbahn, die Fahrgäste in die City befördert. Die S-Bahnlinie 9 verbindet das Viertel mit:
- Ostheim
- Königsforst
- Heumar
- Kalk
- Deutz
- Neumarkt Süd
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