Die Immobilienrendite

Gerade wegen der niedrigen Zinsen suchen immer mehr Anleger nach Alternativen im Immobilienmarkt und setzen auf Mieteinnahmen. Bedingt durch den ausgelösten Kaufrausch und der gleichzeitigen hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sind großflächig die Kaufpreise angestiegen. In einigen Regionen tatsächlich so stark, dass zwischenzeitlich der Kaufpreis stärker wächst als die Mieten. D.h. Käufer sind scheinbar bereit, jeden Preis für eine Immobilie zu zahlen. Befeuert wird dieses Phänomen darüber hinaus noch durch die niedrigen Hypothekenzinsen. Im Folgenden soll versucht werden, die „objektive“ Rendite einer Immobilie zu ermitteln ohne dabei den Anspruch auf Vollständigkeit zu erheben.

Wie wird die Immobilienrendite berechnet?

Die Berechnungsmethode ist denkbar einfach. Dabei wird die Jahresmiete mit 100 multipliziert und durch den Kaufpreis geteilt. Um das Beispiel ein wenig plastischer wirken zu lassen, nehmen wir einen Kaufpreis von 125.000 EUR und einer Jahresmiete von 7200 EUR. In diesem Beispiel würde die Rendite 5,8 % betragen. Der jetzt ermittelte Wert ist die Brutto-Rendite, die aber bei weitem nicht die wirkliche Rendite darstellt. Denn eine Vielzahl von Einflussgrößen beeinflussen das Ergebnis.

Weitere Kosten


So sind dem Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuch) zuzuschlagen. Diese können pauschal mit 10 % des Kaufpreises veranschlagen, womit der Kaufpreis auf 137.500 EUR steigt und die Rendite auf 5,2 % sinkt. Das ist allerdings noch nicht alles! Zu beachten ist, dass eine Immobilie einem Wertverfall unterliegt. Denn irgendwann ist die Heizung nicht mehr zu reparieren, müssen die Fenster komplett getauscht werden, das Badezimmer renoviert werden oder die Tapeten einmal komplett erneuert werden. Die Aufzählung lässt sich beliebig fortsetzen. Eines sollte aber klar sein: Wer nie Geld in seine Immobilie investiert, der wird irgendwann eine Schrottimmobilie besitzen. Zur Berechnung der Rendite soll daher in dem o.a. Beispiel ein kalkulatorischer Wert von 2 % der Anschaffungskosten noch herangezogen werden. In dem o.a. Beispiel wären das 2.500 Euro, die jährlich zurückgelegt werden müssen. Diese Kosten werden von den Mieteinnahmen von 7.200 EUR abgezogen, also 4.700 EUR. Die Rendite beträgt jetzt nur noch 3,4 %.

Die Fremdfinanzierung und ihre Auswirkungen


Das alles gilt unter der Voraussetzung, dass die Immobilie zu 100 % aus Eigenmitteln finanziert wird. Das ist allerdings für die große Mehrheit eine völlig falsche Annahme. Tatsächlich wird zu einem großen Teil eine Immobilie, insbesondere bei vermieteten Objekten fremdfinanziert. In dem Beispiel wird mit einem Betrag von 70.000 Euro zu einem Zinssatz von 2,0 % kalkuliert. Das ergibt jährliche Zinsaufwände in Höhe von 1.400 EUR. Somit bleibt nach Abzug aller Kosten ein Wert von 3.300 EUR. Bei der Berechnung der Immobilienrendite ist jetzt zu unterscheiden zwischen der Brutto- oder Gesamtrendite oder der Eigenkapitalrendite. Bei der Bruttorendite werden die Einnahmen nach Abzug aller Kosten durch den gesamten Kaufpreis geteilt. Interessanter ist jetzt aber die Eigenkapitalrendite. Diese darf natürlich nur auf den Teil berechnet werden, denn der Eigentümer aus eigenen Mitteln erwirbt. In dem o.a. Beispiel sind das 67.500 EUR. Jetzt steigt die Rendite wieder deutlich – und zwar auf 4,3 %.

Hier sollte der Vollständigkeit halber erwähnt werden, dass Größen wie die steuerliche Belastung des Vermieters oder Wohnnebenkosten, wie bspw. Gartenpflege, Straßenpflege, Kaminkehrer, Grundsteuer nicht in die Berechnung eingeflossen sind. Insbesondere die voran genannten Kosten werden in der Regel in die Warmmiete eingerechnet und durch den Mieter getragen.

Dieses Beispiel zeigt, dass es unter Umständen sinnvoller ist, eine Immobilie über Fremdkapital zu finanzieren. Treibt man die Ergebnisse auf die Spitze, dann macht es keinen Sinn überhaupt Eigenkapital in eine vermietete Immobilie zu stecken. Hier ist aber Vorsicht geboten. Wird die Immobilie zu 100 % finanziert (die Kaufnebenkosten werden aus Eigenmitteln finanziert), spielt nicht jede Bank mit und der Zins könnte steigen. Je nach Bonität des Käufers wird aber eine Finanzierung auch abgelehnt. Aber wenn wir in diesem Beispiel bei der Finanzierung von einem Zins von ca. 3,0 % ausgehen, dann ergibt sich folgende Rechnung:

7.200 EUR Mieteinnahmen
Abzgl. 2.500 EUR Abschreibung Abzgl. 3.750 EUR Zinsen = 950 EUR Ertrag

Die Eigenkapitalrendite


Wird jetzt allerdings die Eigenkapitalrendite ermittelt, dann ergibt sich eine äußerst interessante Rendite von 7,6 %. Denn eingesetzt wurden nur noch 12.500 EUR – bei einem zwar geringen Ertrag von 950 EUR – aber in Summe interessanter Rendite.

Das sieht natürlich extrem verlockend aus, aber grundsätzlich gilt diese Rechnung nur im Idealfall. Gerade wer ein Objekt vermietet muss immer damit rechnen, dass Mieteinnahmen ausfallen oder außerordentliche Reparaturen anfallen. Diese können schnell die Rendite ins umgekehrte drehen.

Die oben beschriebene Herleitung ist nur beispielhaft zu verstehen. Bestimmte Einflussgrößen, wie der Zins oder das zur Verfügung stehende minimale Eigenkapital kann jeder selbst für sich ermitteln. Es soll letztendlich nur eine erste Näherung darstellen, mit der Vermieter objektiver ihre Rendite ermitteln. Auch wurde die Tilgung nicht berücksichtigt. Diese wirkt sich zwar auf die Zahlungen für das gesamte Darlehen aus, darf die Rendite aber nicht beeinflussen, da mit der Tilgung am Ende ja die Wohnung gekauft wird. D.h. mit jedem EUR gehört die Immobilie dem Eigentümer und nicht der Bank.

Steigerung der Rendite


Aber es gibt noch weitere Möglichkeiten die Rendite einer Wohnung zu beeinflussen. Insbesondere bei kleineren Wohnungen empfiehlt sich der Einbau einer Küche, die dann natürlich mitvermietet wird. Dadurch lässt sich die Miete auch deutlich anheben, was natürlich Auswirkungen auf die Rendite hat. Auch hier sollte berücksichtigt werden, dass irgendwann eine neue Küche fällig wird, diese ist aber in der Regel dann schon mehrfach durch die Mehrmieteinnahmen bezahlt worden.

Die Modernisierung


Weitere Möglichkeiten zur Steigerung der Rendite sind Modernisierungsmaßnahmen. Wer eine Immobilie kauft, bei der unmittelbar oder in absehbarer Zeit Modernisierungsmaßnahmen fällig werden, der sollte in die Wohnung investieren. Durch die Modernisierung lässt sich eine deutlich höhere Miete durchsetzen, die natürlich unmittelbar auf die Rendite durchschlägt. Bei der Entscheidung bzgl. einer Modernisierung muss natürlich der Rahmen vorab definiert werden. Aber man sollte an dieser Stelle sich darüber bewusst sein, dass eine Modernisierung in kleinen Happen immer wieder Mietausfälle in der Zwischenzeit bedeutet. Wer einmal einen (zwar teuren) Rundumschlag ansetzt, der spart langfristig. Bei einem solchen Rundumschlag sollte Wert auf eine gute Isolierung der Wohnung, eine neue Heizungsanlage und ein modernes Bad gelegt werden. Wer so investiert, der dürfte in den folgenden 20 Jahren keine Probleme mit weiteren Modernisierungsmaßnahmen haben.

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