Die Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung kann aus vielen Gründen sinnvoll sein. Denn nur so kann der exakte Wert einer Immobilie errechnet werden. Dieser Wert ist entscheidend, wenn ein Objekt gekauft oder verkauft werden soll. Auch für die Schätzung des eigenen Vermögens oder im Fall einer Erbschaft, muss der Wert der Immobilie genannt werden. Die Bewertung kann entweder in Eigenregie oder von einem professionellen Gutachter durchgeführt werden. Beides hat Vorteile, sowie Nachteile.

Die Wertermittlung aus Sicht des Käufers

Eine Immobilie ist eine kostspielige Angelegenheit. Wer den genauen Wert des Objektes nicht kennt, gibt schnell zu viel aus. Bei einer kostspieligen Immobilie kann es sich dabei schnell um mehrere 10.000 Euro handeln. Das möchte natürlich niemand.

Eine Wertermittlung kann außerdem sinnvoll sein, um etwaige Mängel an der Immobilie zu entdecken. Denn wenn das Gutachten viel schlechter ausfällt als Gedacht, sollte sich der Käufer Gedanken machen, ob der Kauf tatsächlich eine gute Investition ist. Wenn bereits eine Wertermittlung in Form eines Dokuments vorliegt, sollte sich der Käufer diese bereits vor der ersten Besichtigung vorlegen lassen. Je kostspieliger die Immobilie ist, desto wichtiger ist dieses Vorgehen. Denn abgesehen von den persönlichen Wünschen des Käufers, muss der Wert dem Kaufpreis angemessen sein. Wenn diese beiden Werte zu sehr voneinander abweichen, sollte der Käufer stutzig werden. Wichtig ist es außerdem darauf zu achten, dass es sich um ein professionelles Wertgutachten handelt. Denn bei einem selbst angefertigten Dokument besteht die Möglichkeit, dass dieses manipuliert wurde. Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, der sollte auf eine seriöse Anfertigung Wert legen.

Die Wertermittlung aus Sicht des Verkäufers


Auch der Verkäufer kann von der Immobilienbewertung profitieren. Denn er weiß durch dieses, wie wertvoll sein Objekt tatsächlich ist. Ansonsten läuft er Gefahr, die Immobilie unter dem Wert zu verkaufen. Dadurch könnte er sehr viel Geld verlieren. Schließlich werden nur die wenigen Käufer die Ehrlichkeit besitzen, den zu niedrigen Kaufpreis anzusprechen. Somit kann auch der Verkäufer durch die Wertermittlung Sicherheit erhalten. Der Verkäufer kann außerdem durch das Gutsachten belegen, dass der verlangte Verkaufspreis gerechtfertigt ist. Der Verkäufer profitiert bereits vor dem Verkauf von der Wertermittlung. Denn für den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, ist dieses Dokument ebenfalls entscheidend. Dadurch kann die Versicherung besser auf das Objekt abgestimmt werden. Im Ernstfall sichert sich der Eigentümer damit eine bessere Absicherung.

Die Verfahren der Immobilienbewertung


Dass eine Bewertung der Immobilie sinnvoll ist, sollte somit klar sein. Somit bleibt noch die Frage, wie genau diese eigentlich durchgeführt wird. Tatsächlich gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die hierfür genutzt werden können. Die gängigen Methoden sind das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Das Sachwertverfahren


Das Sachwertverfahren hat den Ruf, besonders komplex zu sein. Die Durchführung fällt somit zwar aufwändiger aus, die errechnete Summe ist jedoch auch sehr genau. Wer diese Methode nutzen möchte, der sollte sich an einen Fachmann wenden. Denn hier gilt es komplizierte Richtlinien, Formeln und Tabellen anzuwenden. Für die eigene Durchführung eignet es sich somit nur bedingt. Die Genauigkeit entsteht dadurch, dass sich der Gesetzgeber ein Verfahren überlegt hat, dass auf wirklich alle Wertfaktoren eingeht und diese in ein sinnvolles Verhältnis zueinander setzt. Neben dem eigentlichen Gutachter, werden auch immer Sachverständige gebraucht. Um wenigstens eine grobe Übersicht über das Sachwertverfahren geben zu können, sollen im Folgenden die drei Komponenten genannt werden, welche die Grundlage des Sachwerts bilden. Als erstes muss der Bodensachwert betrachtet werden. Dabei handelt es sich um den konkreten Wert des Grundstücks auf welchem die Immobilie steht. Der Wert ändert sich von Jahr zu Jahr. Durch die aktuelle Entwicklung, ist bei den meisten Objekten mit einer Wertsteigerung zu rechnen. Der zweite Faktor besteht aus den Herstellungskosten der Immobilie. Dabei handelt es sich um alle Kosten, die angefallen sind, um das Gebäude zu bauen. Der dritte und letzte Faktor besteht in den Kosten, welche für die baulichen Außenanlagen angefallen sind. Darunter fallen beispielsweise Wege, Zäune, Mauern oder auch Garagen.

Das Vergleichswertverfahren


Fachleute halten das Vergleichswertverfahren für die präziseste Möglichkeit, den genauen Wert einer Immobilie zu bestimmen. Auch hier muss es sich um eine Wohnmobile handeln. Ebenfalls wird der Grundstückswert und der Wert der Außenanlagen einberechnet. Das Vergleichswertverfahren fußt, wie der Name bereits erahnen lässt auf dem Vergleich mit anderen Immobilien. Natürlich kann das nur funktionieren, wenn die Objekte tatsächlich auch vergleichbar sind. Ansonsten kann dieses Verfahren keinen sinnvollen Wert liefern. Für die Vergleichbarkeit sind die folgenden Faktoren entscheidend:

  • die Lage
  • die Bodenbeschaffenheit
  • die Art der Nutzung
  • die Gestaltung des Grundstücks
  • der Erschließungszustand
  • die Gebäudeart
  • die Gestaltung des Gebäudes
  • die Größe des Gebäudes
  • die Restnutzungsdauer
  • der bauliche Zustand
  • eventuelle Mieterträge

Der Vergleich wird dadurch ermöglicht, dass der Gutachter eine Sammlung von Immobilien hat, welche er nutzen kann. Dies geschieht natürlich anonym. Dadurch wird auch klar, warum auch dieses Verfahren nur bedingt in Eigenregie durchgeführt werden kann. Die Beanspruchung eines Gutachters kann auch in diesem Fall nicht umgangen werden. Kommt es zu Unterschieden zwischen den verglichenen Immobilien, müssen Zu- oder Abschläge kalkuliert werden. Auch hierfür ist das Fachwissen des Gutachters entscheidend. Laien ist es nur selten möglich, konkrete Summen zu benennen, da ihnen hierfür die Erfahrung fehlt.

Die Online Bewertung


Natürlich ist es auch möglich, seine Immobilie selbst zu bewerten. Viele Eigentümer interessiert es schlichtweg, welchen Wert ihr Objekt aktuell hat. Auch vermeintliche Wertsteigerungen können dadurch gut eingeplant werden, da der Eigentümer durch die Bewertung besser abschätzen kann, wie stark die Immobilie in ihrem Wert steigen wird. Wenn es sich nur um eine grobe Summe handeln soll, kann die Bewertung auch online durchgeführt werden. Dies geht schnell und ist kostenlos.

Dafür muss der Eigentümer nur einige Angaben machen. Dabei handelt es sich im ersten Schritt um die Adresse seines Objekts. Auch die wesentlichen Merkmale, wie beispielsweise die Größe und das Alter sind entscheidend. Im nächsten Schritt müssen Angaben zu der Fassaden- und Dachdämmung gemacht werden. Auch die Qualität der Fenster sind wichtig, da sie ebenfalls zur Dämmung beitragen. Sie wirken sich somit direkt auf die Heizkosten aus. Aber auch die Heizung muss angegeben werden. Dabei handelt es sich besonders um die Art und das Alter der gesamten Heizungsanlage. Wenn diese elementaren Punkt abgearbeitet sind, kann sich mit der Ausstattung befasst werden. Darunter ist etwa die Anzahl der Bäder zu verstehen. Auch festverbaute Bestandteile des Hauses müssen aufgeführt werden. Darunter fallen etwa Bodenbeläge. Bei vielen Angaben muss der Eigentümer anklicken, ob der Zustand neuwertig, gut gepflegt oder stark sanierungsbedürftig ist. Denn das ist für die Werteinschätzung wichtig. Die Wertermittlung dauert meist nur wenige Minuten.

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