Immobilienmakler Bergheim!
Hintergründe, Geschichte und Aktuelles!WEIHOFEN Immobilien präsentiert die Stadt Bergheim
Im Jahr 1975 entstand aus den Gemeinden Quadrath-Ichendorf, aus Niederaußern, aus Hüchelhoven, aus Oberaußem-Fortuna, aus Paffendorf, aus der Stadt Elsdorf und der Stadt Bedburg das heutige Bergheim. Mittlerweile ist sie vom Rhein-Erft-Kreis die Kreisstadt und verfügt über mehr als 60.000 Einwohner. Die Stadt befindet sich im Westen von Köln und wird von der Erft durchflossen.
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Immobilienmarktbericht Bergheim 2020-2025
Analyse der Kreisstadt im Rheinischen Revier | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Bergheim fungiert zunehmend als attraktive "Entlastungsstadt" für das Kölner Umland. Während die Preise in Pulheim oder Frechen bereits ein hohes Plateau erreicht haben, bietet Bergheim noch signifikante Einstiegspotenziale. Besonders die Stadtteile Quadrath-Ichendorf (Bahnanbindung) und Glessen (Nähe zu Köln-Widdersdorf) stehen im Fokus. Der Markt zeigt sich 2025 robust, wobei die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Bestand das Angebot deutlich übersteigt.
Kaufpreis Wohnung
~2.850 € / m²
Gute Renditeobjekte in Bergheim-Mitte verfügbar.
Kaufpreis Haus
~3.400 € / m²
Hohe Nachfrage in Glessen treibt den Schnitt.
Mietpreis Wohnung
~10,40 € / m²
Anstieg um ca. 4,1% zum Vorjahr.
Mietpreis Haus
~11,20 € / m²
Große Wohnflächen für Familien sehr gesucht.
2. Standortanalyse Bergheim
Als Sitz der Kreisverwaltung bietet Bergheim eine hervorragende Infrastruktur und eine hohe Arbeitsplatzdichte im öffentlichen Sektor.
- Quadrath-Ichendorf: Wichtigster Bahnknotenpunkt mit direkter Verbindung nach Köln (RB38).
- Glessen: Die "Speckgürtel-Lage" – exklusives Wohnen direkt an der Stadtgrenze zu Köln.
- Strukturwandel: Massive Investitionen in Forschung und neue Technologien (Rheinische Revier) werten den Standort langfristig auf.
3. Kaufpreisentwicklung
Kaufpreise nach Segmenten (Bergheim)
| Objekttyp | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| ETW (Bestand) | 2.450 € | Stabil |
| ETW (Neubau) | 4.100 € | Seitwärts |
| Einfamilienhaus | 3.400 € | Steigend |
| Reihenhaus | 3.150 € | Leicht steigend |
4. Mietpreisentwicklung
Die Mietpreise in Bergheim sind im Vergleich zum restlichen Kreisgebiet noch moderat, ziehen aber in den hochwertigen Lagen (Glessen, Fliesteden) spürbar an.
Aktuelle Angebotsmieten (Bergheim)
| Stadtteil | Miete 2025 | Veränd. |
|---|---|---|
| Glessen | 11,80 € | +3,9% |
| Bergheim-Mitte | 10,10 € | +4,2% |
| Quadrath-Ich. | 9,85 € | +3,5% |
5. Prognose & Fazit 2026
Bergheim wird 2026 von der zunehmenden Flucht aus den teuren Kernstädten profitieren. Die Erschließung neuer Baugebiete und die Modernisierung des Bahnhofsumfelds in Quadrath sind positive Impulse. Wir erwarten eine konstante Wertsteigerung, insbesondere bei Bestandsimmobilien mit moderner energetischer Ausstattung.
- Kaufpreise: Prognostizierter Zuwachs von ca. 2,0%.
- Mietpreise: Steigerung um ca. 3,5% aufgrund hoher Nachfrage im preiswerten Segment.
Bergheim Preisatlas: Aktuelle Immobilienpreise und Mikrolagen-Analyse
Die Kreisstadt Bergheim im Rhein-Erft-Kreis bietet vielfältige Wohnlagen, deren Preise stark variieren. Wir liefern Ihnen die aktuellen Durchschnittspreise (Stand 10/2025) und eine erste Einschätzung der wichtigsten Mikrolagen.
I. Durchschnittliche Quadratmeterpreise (Kauf)
| Objekttyp | Ø Kaufpreis pro m² (ca.) | Marktentwicklung (im Vgl. zum Vorjahr) |
|---|---|---|
| Haus (Bestand) | 2.830 €/m² – 3.070 €/m² | Stabil bis leicht steigend |
| Wohnung (Bestand) | 2.100 €/m² – 2.850 €/m² | Volatile Entwicklung |
II. Mikrolagen-Analyse (Auswahl)
Glessen
Top-Lage: Höchstes Preisniveau der Stadt. Stark beeinflusst durch die Nähe zu Köln.
Quadrath-Ichendorf
Mittlere Lage: Guter Kompromiss. Profitierte in der Vergangenheit von der Bahnanbindung.
Ahe
Einfache Lage: Geringstes Preisniveau der Stadt. Ländlicher, ruhiger Charakter.
Neubauprojekte in Bergheim: Zukunftsweisende Quartiere (Stand 2024/2025)
Die Bauaktivität in Bergheim wird maßgeblich durch große, familienfreundliche Quartiersentwicklungen in den äußeren, verkehrsgünstig gelegenen Stadtteilen geprägt. Hier liegt der Fokus auf Energieeffizienz und smarter Infrastruktur.
I. Fokusprojekt: Am Glessener Feld (Bergheim-Glessen)
Quartiersgröße und Konzept
Umfang: Insgesamt ca. 209 Wohneinheiten (Doppelhäuser, Reihenhäuser, Wohnungen und freie Grundstücke).
Lage: Bergheim-Glessen, bevorzugte Lage aufgrund der Nähe zu Pulheim und Köln (gute Anbindung an A61/A4).
Besonderheit: Fokus auf Klimafreundlichkeit (Wärmepumpen in Quartierszentralen, KfW-Effizienzstandard, Smarthome-Basisstationen) und Mobilitätskonzepte (E-Carsharing, E-Ladesäulen).
Angebot und Zielgruppe
Haustypen: Attraktive Doppel- und Reihenhäuser mit Wohnflächen zwischen ca. 142 m² und 156 m² (inkl. Keller).
Wohnungen: 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen (ca. 45 m² bis 130 m²), ideal für Singles, Paare und kleine Familien.
Status: Vertrieb für die ersten Bauabschnitte läuft (Stand 2024/2025). Errichtung einer neuen Kita ist geplant.
Weitere Entwicklungen: Kernstadt und Infrastruktur
Neben den großflächigen Quartieren finden sich in Bergheim weitere Neubauprojekte, die den Bedarf nach zentralem Wohnraum sowie moderner Verwaltungsinfrastruktur decken.
II. Projekte in Bergheim-Mitte und Kenten
"Für Luise" (Kenten/Zentrum)
Projekt: 8 komfortable Doppelhaushälften (144 m² bis 171 m² Wohnfläche) auf Erbbaugrundstücken.
Status: Baubeginn (Errichtung der Doppelhaushälften) ist für Anfang 2025 geplant.
Fokus: Zentrale, innerstädtische Wohnlage (Luisenstraße) mit Fokus auf große Familien.
"Quartett an den Bögen" (Zentrum)
Projekt: Mehrfamilienhaus mit bis zu 51 Wohneinheiten in zentraler Lage (An der Stadtmauer).
Fokus: Neubauwohnungen mit 1- bis 5-Zimmer-Zuschnitten (38 m² bis 196 m²), bedient eine breite Käuferschicht von Kapitalanlegern bis zum Eigennutzer.
III. Gewerbe und Verwaltung (Zieverich)
Neubau Polizeizentrale (Sportparkstraße/Zieverich): Obwohl kein Wohnprojekt, ist der Neubau des zentralen Dienstgebäudes der Polizei Rhein-Erft-Kreis ein wichtiger Impulsgeber. Die Ansiedlung von ca. 450 Mitarbeitern stabilisiert die Nachfrage nach lokalem Wohnraum und Infrastruktur im Umfeld.
Bergheimer Bodenrichtwerte: Stabile Grundlage für die Wertermittlung (Stichtag 01.01.2025)
Die Bodenrichtwerte im Rhein-Erft-Kreis und Bergheim haben sich zum Stichtag 01.01.2025 überwiegend stabilisiert. Die höchsten Werte sind weiterhin in den kölnahen und sehr gut angebundenen Lagen zu finden.
I. Richtwerte für Wohnbauland (Auszug)
| Nutzart / Lage | BRW (ca. €/m², Stichtag 01.01.2025) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Indiv. Wohnungsbau (Gute Lage) | 460 | Unverändert zum Vorjahr |
| Indiv. Wohnungsbau (Mittlere Lage) | 310 | Gilt für die meisten Wohnlagen |
| Spitzenwert (Glessen) | Bis zu 600 | Höchster Wert im Stadtgebiet |
II. Wichtiger Hinweis für Eigentümer
Achtung: Der durchschnittliche Marktpreis für Grundstücke in Bergheim (ca. 439 €/m²) liegt teils deutlich über dem statistischen Bodenrichtwert. Der BRW dient als Anhaltspunkt für die Besteuerung, spiegelt aber nicht immer den aktuellen Verkaufswert wider.
Grundsteuer in Bergheim: Die neuen Hebesätze ab 2025
Die Kreisstadt Bergheim muss die Hebesätze zur Umsetzung der Grundsteuerreform (NRW-Bundesmodell) ab dem 01.01.2025 anpassen. Ziel der Kommune ist eine "aufkommensneutrale" Steuererhebung auf Gesamtstadtebene.
I. Empfohlene Hebesätze der Stadt Bergheim (ab 2025)
Grundsteuer B (Bebauung)
Empfohlener Hebesatz 2025: 897 v.H.
Bisheriger Hebesatz (2024): 760 v.H.
Grundsteuer A (Land-/Forstwirtschaft)
Empfohlener Hebesatz 2025: 910 v.H.
Bisheriger Hebesatz (2024): 360 v.H.
II. Individuelle Steuerlast: Wer ist betroffen?
Steigerung der Zahl = Steigerung der Steuer: Der nominal deutlich höhere Hebesatz für 2025 bedeutet nicht zwingend eine höhere Grundsteuer. Die Steuerlast verschiebt sich basierend auf der Neubewertung des Grundstücks durch das Finanzamt.
Verschiebung: Objekte in besseren Lagen (z.B. Glessen) mit stark gestiegenen Bodenwerten könnten im Verhältnis zur Durchschnittsimmobilie eine höhere Belastung erfahren. Umgekehrt könnten Immobilien in Lagen mit moderater Bodenwertentwicklung entlastet werden.
Detaillierte Analyse des Strukturwandels: Vom Tagebau zur Seenplatte – Risiken & Chancen für Immobilien
Der Strukturwandel ist der komplexeste und wichtigste Werttreiber in Bergheim. Wir bewerten die Risiken aus dem Bergbau und das Wertsteigerungspotenzial der entstehenden Seenlandschaft.
Der Strukturwandel in Bergheim ist das zentrale und komplexeste Thema für jeden Immobilienprofi. Die Stadt befindet sich mitten im Übergang vom Herzen des Rheinischen Braunkohlereviers zu einer modernen Wohn- und Seenlandschaft. Die Folgen dieses Wandels – von Bodensenkungen über Grundwasserneubildung bis hin zu neuen Erholungsgebieten – beeinflussen den Wert jeder einzelnen Immobilie in Bergheim. Als Ihr spezialisierter Makler ist es unsere Pflicht, diese langfristigen geologischen, ökonomischen und infrastrukturellen Effekte transparent zu analysieren. Die Braunkohleindustrie hat die Ökonomie, aber auch die Geografie Bergheims über Jahrzehnte massiv geprägt. Mit dem Auslaufen der Kohleförderung beginnt nun die Phase der Rekultivierung und Neugestaltung. Dies betrifft insbesondere die ehemaligen Tagebaue wie Hambach und Garzweiler, deren unmittelbare Nähe oder ehemalige Abbaugebiete direkt auf Bergheimer Stadtgebiet liegen. Für Immobilienbesitzer und Käufer resultiert daraus eine doppelte Herausforderung: Zum einen die Risikobewertung (z.B. die Prüfung des Altlastenkatasters und die potenzielle Betroffenheit von Bergschadensgebieten), zum anderen die enorme Wertsteigerungschance durch die entstehende Seenplatte.
Die größte Chance liegt in der Entwicklung des "Zukunftsgarten" und den angrenzenden Rekultivierungsflächen. Die geplanten Rhein-Erft-Seen werden die Wohnqualität in den umliegenden Stadtteilen wie Thorr oder dem südlichen Teil von Quadrath-Ichendorf radikal erhöhen. Immobilien mit künftigem Seeblick-Potenzial oder unmittelbarer Nähe zu neuen Naherholungszentren erfahren bereits heute eine spekulative Wertsteigerung, die wir präzise in die Bewertung einfließen lassen. Wir unterscheiden hierbei klar zwischen den aktuellen Bodenrichtwerten und den prognostizierten "Zukunftswerten", die durch die Fertigstellung der Seen-Infrastruktur entstehen. Dies erfordert eine exakte Kenntnis der Regionalplanung und der zeitlichen Meilensteine der Rekultivierungsgesellschaften. Das touristische und freizeitwirtschaftliche Potenzial dieser Flächen wird die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere im gehobenen Segment, nachhaltig verändern und Bergheim als attraktiven Wohnort neu positionieren.
Die Herausforderung liegt im Risikomanagement. Immobilieneigentümer in Altbergbau-Gebieten benötigen eine genaue Analyse der Bodenbeschaffenheit und müssen sicherstellen, dass alle relevanten Bergschadensverzichtserklärungen oder Entschädigungsansprüche korrekt dokumentiert sind. Wir arbeiten eng mit spezialisierten Bodengutachtern zusammen, die die lokalen geologischen Verhältnisse (insbesondere die Auswirkungen der Grundwasserwiederanhebung) beurteilen können. Nur so lassen sich unerwartete Gründungskosten bei Neubauprojekten oder unvorhergesehene Schäden an Bestandsimmobilien ausschließen. Dieser detaillierte Service im Bereich des Strukturwandel-Risikomanagements ist ein Alleinstellungsmerkmal unserer Expertise in Bergheim und schützt Käufer vor finanziellen Überraschungen und Verkäufer vor Haftungsrisiken. Wir beraten Sie auch zu den notwendigen Versicherungen und behördlichen Genehmigungen, die in diesen spezifischen Zonen des Rhein-Erft-Kreises erforderlich sind. Wir prüfen, inwieweit das kommunale Flächenmanagement und die Erschließungsplanung (z.B. neue Straßen, Radwege, Wasserversorgung) in den nächsten fünf bis zehn Jahren den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen werden.
Mikro-Lagen & Pendler-Hotspots: Der Wert der Infrastruktur im Detail
Bergheim ist ein Mosaik aus Veedeln. Wir analysieren, wie die A61, die Pendler-Anbindung und die lokale Versorgung den exakten Wert Ihrer Immobilie bestimmen.
Bergheim ist keine homogene Stadt. Die Preisspanne und die Zielgruppen unterscheiden sich massiv zwischen der verkehrsgünstig angebundenen Kernstadt und den ruhigeren, ländlich geprägten Ortschaften. Die genaue Kenntnis dieser Mikrolagen – insbesondere im Hinblick auf die Anbindung an die Ballungszentren und die lokale Versorgung – ist für eine präzise Wertermittlung und erfolgreiche Vermarktung unerlässlich. Wir analysieren für Sie, wie die logistischen Vorteile und die demografische Entwicklung den Preis in Ihrem spezifischen Veedel bestimmen. Der Hauptwerttreiber für alle Bergheimer Immobilien ist die Logistik. Bergheim profitiert stark von seiner Lage direkt an der Autobahn A61 (Venlo–Hockenheim) und der Nähe zur A4. Diese hervorragende Anbindung macht Bergheim zum idealen Wohnort für Berufspendler, die in Köln, Aachen oder Düsseldorf arbeiten, aber die teuren Immobilienmärkte meiden möchten. Die Quadrath-Ichendorf gilt aufgrund ihrer direkten Verkehrsanbindung und der vollständigen Infrastruktur (Schulen, Einkaufszentren) als ein Premium-Pendler-Hotspot und erzielt daher stabile, überdurchschnittliche Preise. Hier suchen Familien nach modernen Reihen- und Doppelhäusern, die eine schnelle Erreichbarkeit der Autobahn garantieren. Der kurze Weg zur A61-Auffahrt ist in diesen Lagen ein entscheidender Preisfaktor, den wir detailliert im Exposé hervorheben.
Im Kontrast dazu stehen die ruhig gelegenen, oft dörflichen Stadtteile wie Oberaußem, Niederaußem oder Paffendorf, die eher durch den historischen Charme des Wasserschlosses Paffendorf und die Nähe zur Natur punkten. Diese Lagen sprechen Käufer an, die ein ländliches Lebensgefühl suchen und größere Grundstücke oder sanierte Hofanlagen bevorzugen. Die Preise in diesen Gebieten sind oft stabiler und weniger spekulativ als in den direkten Pendler-Zonen, dafür aber durch die höhere Wohn- und Freizeitqualität geprägt. Ein detaillierter Preisvergleich zwischen einem Reihenhaus in Quadrath-Ichendorf (Fokus Pendler-Zeit) und einem ähnlichen Objekt in Oberaußem (Fokus Ruhe und Grundstücksgröße) zeigt die Notwendigkeit dieser differenzierten Mikro-Analyse. Wir nutzen hierbei georeferenzierte Daten, um die genauen Lärmpegel und die tatsächliche Fahrzeit zum nächstgelegenen Bahnhof oder zur Autobahnauffahrt zu belegen, was die Transparenz und die Glaubwürdigkeit unserer Bewertung erhöht.
Für Investoren sind zudem die Gebiete rund um die Bergheimer Innenstadt interessant, die sich im Zuge der Stadtsanierung und der Schaffung neuer Wohn- und Geschäftsflächen (z.B. rund um den Hubert-Rheinfeld-Platz) befinden. Die strategische Investition in zentrumsnahe Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser in der Fußgängerzonen-Nähe bietet sichere Renditen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen durch die lokale Verwaltung und die Dienstleistungsbranche gestützt wird. Die laufenden und geplanten Neubauprojekte im Zentrum signalisieren eine positive Stadtentwicklung und ziehen eine wachsende Zahl an jungen Fachkräften an. Wir beraten Sie umfassend über die aktuellen Bebauungspläne der Kreisstadt und zeigen Ihnen, welche Stadtteile in den nächsten fünf Jahren durch Infrastruktur-Investitionen der Kommune den größten Wertzuwachs erwarten lassen. Die Kenntnis der kommunalen Entwicklungsziele (z.B. neue Schulstandorte, Erweiterung von Gewerbeparks) ist unser entscheidender Wettbewerbsvorteil, der es uns ermöglicht, unseren Kunden vorausschauende Anlagestrategien für den dynamischen Bergheimer Markt zu bieten.
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Die Bergheimer Fußgängerzone
Die Fußgängerzone der Stadt erstreckt sich vom Aachener bis zum Kölner Tor. Früher gehörte der Abschnitt zur mittelalterlichen Fernhandelsstraße. Die Fußgänger können bei einem gemütlichen Einkaufsbummel viele historische Gebäude, alte Skulpturen, Brunnen und verschiedene Kunstwerke bewundern. Zahleiche Geschäfte und kleine Cafes sorgen für ein entspanntes Einkaufserlebnis.
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Wohnquartiere und städtebauliche Projekte
Neben Einzelobjekten sind es auch ganze Wohnquartiere, die Bergheim bekannt machen. In den letzten Jahren wurden verschiedene Neubaugebiete erschlossen, die auf moderne Wohnkonzepte setzen. Dabei spielt nicht nur die Architektur eine Rolle, sondern auch die Anbindung an Infrastruktur, Grünflächen und öffentliche Einrichtungen. Quartiere wie am Kentener Feld oder im Stadtteil Quadrath-Ichendorf zeigen, wie stark sich die Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum entwickelt hat. Hier entstehen sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienanlagen, die unterschiedliche Zielgruppen ansprechen. Damit trägt Bergheim aktiv dazu bei, die Wohnraumsituation im Rhein-Erft-Kreis zu entspannen und zugleich attraktive Investitionsmöglichkeiten zu schaffen.
Kulturelle und öffentliche Immobilien
Zu den bekannten Immobilienobjekten in Bergheim zählen nicht nur private oder kirchliche Gebäude, sondern auch öffentliche Einrichtungen wie das Medio Rhein-Erft. Dieses moderne Veranstaltungs- und Kulturzentrum ist ein zentraler Anlaufpunkt für Konzerte, Messen und Konferenzen und hat sich als wichtige Adresse im regionalen Kulturleben etabliert. Solche Immobilien sind nicht nur aus städtebaulicher Sicht relevant, sondern wirken sich auch direkt auf die Attraktivität des gesamten Standorts aus. Für Bergheim bedeutet das, dass die Stadt über ein breites Angebot an Immobilien verfügt, die unterschiedlichste Bedürfnisse abdecken – vom historischen Schloss bis zum hochmodernen Veranstaltungszentrum.
Die Zukunftsaussichten
Experten prognostizieren, dass die Preise in den kommenden Jahren weiter moderat steigen werden. Die Nachfrage bleibt hoch, und das Angebot an neuen Immobilien kann mit dem Bedarf kaum Schritt halten. Es wird erwartet, dass die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate bei etwa 4-5% liegen wird.
Das Makler-Fazit
Die Entwicklung der Quadratmeterpreise in Bergheim zeigt eine klare Aufwärtstendenz. Die Kombination aus attraktiver Lage, guter Infrastruktur und bezahlbaren Preisen hat zu einer nachhaltigen Wertsteigerung der Immobilien geführt. Für potenzielle Käufer und Investoren bleibt Bergheim ein attraktiver Standort mit positiven Zukunftsaussichten.
Präsentiert vom Makler
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