Der Makler präsentiert: Die Stadt Pulheim

Die Stadt Pulheim liegt im Rhein-Erft-Kreis und liegt westlich von Köln. Ende 2017 lebten knapp 54.000 Menschen in dieser nordrheinwestfälischen Stadt. Pulheim wurde auf der linken Rheinseite der Kölner Bucht errichtet.

Immobilienpreise in Pulheim

Der Immobilienmarkt in Pulheim präsentiert sich aktuell als äußerst stabil und attraktiv für unterschiedliche Käufergruppen. Die Nähe zu Köln sowie die vergleichsweise gute Infrastruktur sorgen dafür, dass Kaufpreise und Mieten auf einem hohen Niveau liegen. Für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.800 Euro, wobei moderne, sanierte Objekte in zentralen Lagen auch 5.200 Euro pro Quadratmeter überschreiten können. Neubauwohnungen werden deutlich höher gehandelt: hier liegen die Preise in der Regel zwischen 5.000 und 6.200 Euro pro Quadratmeter, in Projekten mit gehobener Ausstattung sogar bei 6.500 Euro. Auf dem Mietmarkt zeigt sich eine ähnliche Dynamik: während Bestandswohnungen bei 10,50 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter liegen, erreichen Neubauten Mieten zwischen 13,50 und 15,50 Euro. Das knappe Angebot führt dazu, dass sowohl Kauf- als auch Mietobjekte oft sehr schnell vergeben sind.

Wohnhäuser und Einfamilienimmobilien

Pulheim ist besonders für Familien interessant, was sich auch in den Preisen für Einfamilienhäuser widerspiegelt. Klassische Doppelhaushälften oder Reihenhäuser bewegen sich preislich derzeit zwischen 460.000 und 680.000 Euro, während freistehende Einfamilienhäuser je nach Lage und Grundstücksgröße zwischen 700.000 und 1,1 Millionen Euro kosten können. In begehrten Stadtteilen wie Brauweiler oder Stommeln werden für großzügige Neubauten sogar Kaufpreise bis 1,3 Millionen Euro aufgerufen. Kapitalanleger greifen verstärkt auf Mehrfamilienhäuser zurück, die aktuell Kaufpreise von 2.800 bis 3.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erzielen und Renditen von durchschnittlich 3,5 bis 4,2 Prozent ermöglichen. Auch kleinere Bestandsobjekte mit Sanierungsbedarf sind stark gefragt, da durch Modernisierung ein erheblicher Wertzuwachs erzielt werden kann.

Stadtteilentwicklung und Bauprojekte

In Pulheim entstehen derzeit mehrere Neubauprojekte, die sowohl den Eigentums- als auch den Mietwohnungsmarkt erweitern sollen. Besonders rund um das Zentrum, aber auch in den Stadtteilen Brauweiler und Dansweiler, sind Nachverdichtungen und kleinere Quartiersentwicklungen geplant. Moderne Mehrfamilienhäuser mit Tiefgaragen, energieeffiziente Reihenhausanlagen sowie gemischt genutzte Immobilien mit Gewerbe im Erdgeschoss prägen die aktuelle Bautätigkeit. Die Quadratmeterpreise für Neubauprojekte liegen meist zwischen 5.200 und 6.000 Euro, wobei Makler berichten, dass die meisten Einheiten bereits während der Bauphase veräußert werden. Auffällig ist, dass die Stadt verstärkt auf nachhaltige Baukonzepte setzt: Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und großzügig gestaltete Grünflächen sind mittlerweile Standard in den Planungen. Gleichzeitig wird die Infrastruktur rund um Schulen, Kindergärten und Nahversorgung ausgebaut, um Pulheim auch langfristig attraktiv zu halten.

Nachfrage und Zielgruppen

Pulheim profitiert in hohem Maße von seiner Lage im Speckgürtel von Köln. Viele Käufer, die in Köln keine passenden Immobilien mehr finden oder die hohen Preise dort umgehen möchten, weichen bewusst auf Pulheim aus. Diese Verschiebung führt dazu, dass besonders junge Familien sowie Berufspendler den Markt prägen. Eigentumswohnungen zwischen 65 und 90 Quadratmetern sind derzeit am gefragtesten und kosten im Durchschnitt 330.000 bis 520.000 Euro. Familienhäuser mit 120 bis 160 Quadratmetern Wohnfläche bewegen sich preislich zwischen 650.000 und 950.000 Euro. Für Kapitalanleger sind kleinere Wohneinheiten im Neubau besonders interessant, da sie bei Kaufpreisen von 220.000 bis 280.000 Euro solide Mietrenditen erzielen und ein geringes Leerstandsrisiko aufweisen. Die Nachfrage nach Grundstücken ist ebenfalls ungebrochen, wobei Baugrundstücke je nach Lage zwischen 650 und 850 Euro pro Quadratmeter kosten.

Zukunftstrends im Pulheimer Immobilienmarkt

Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in Pulheim auch in den kommenden Jahren weiter anziehen werden. Zwar dürfte das Tempo der Preissteigerungen etwas abflachen, jedoch spricht die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen für eine stabile bis steigende Entwicklung. Für Eigentumswohnungen wird mittelfristig ein Preisniveau zwischen 4.800 und 6.500 Euro pro Quadratmeter erwartet, während Einfamilienhäuser die Millionengrenze zunehmend häufiger überschreiten könnten. Mieten im Neubausegment werden perspektivisch Werte von 16 bis 17 Euro pro Quadratmeter erreichen, was Pulheim in eine ähnliche Preisklasse wie angrenzende Kölner Stadtteile bringt. Der Fokus der Stadtplanung auf nachhaltige und familienfreundliche Quartiere wird Pulheim als Wohnstandort zusätzlich stärken und langfristig für Investoren wie Eigennutzer interessant machen.

Pulheim im Detail: Die Mikro-Marktanalyse der Wohnlagen

Als Ihr Makler differenzieren wir zwischen den Lagen: Der Preis eines Hauses in Brauweiler kann den in Stommeln um bis zu 20 % übersteigen.

Die Premium-Lagen: Brauweiler & Dansweiler

Brauweiler gilt als der teuerste und stabilste Markt Pulheims, primär durch die Abtei und die gewachsene, gehobene Struktur. Dansweiler profitiert von der direkten Waldrandlage. Hier dominieren großzügige Einfamilienhäuser und Villen in ruhigen Wohnstraßen. Zielgruppe: Kaufkräftige Familien und Senioren.

Zentrum & Pendler-Lagen: Pulheim-Mitte & Stommeln

Pulheim-Mitte und Stommeln sind die zentralen Knotenpunkte. Die Nähe zur Regionalbahn in Stommeln und die volle Infrastruktur im Zentrum sichern die Nachfrage von Pendlern. Hier sind Eigentumswohnungen und moderne Reihenhäuser die dominierende Asset-Klasse.

Ländliche und ruhige Lagen: Sinnersdorf & Co.

Orte wie Sinnersdorf bieten ländlichen Charme, oft mit größeren Grundstücken und geringerer Bebauungsdichte. Sie sind ideal für Käufer, die Ruhe und Platz suchen, aber die Infrastruktur von Pulheim noch nutzen wollen. Hier ist die PKW-Anbindung der entscheidende Wertfaktor.

Pulheim als Pendler-Paradies: Der Bahn-Vorteil

Die Bahnverbindung ist Pulheims größter Werttreiber. Hier der präzise Vergleich der Bahnhöfe.

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Denkmalschutz-Check: Besondere Immobilien in Pulheim

Die historischen Objekte sind ein Alleinstellungsmerkmal. Hier sind spezielle Kenntnisse über Bewertung, Sanierung und Verkauf gefragt.

Bewertung von Denkmalimmobilien

Der Wert eines Objekts in der Nähe der Abtei Brauweiler oder des alten Stadtkerns hängt stark von der Denkmalschutzauflage ab. Wir beraten zu den geltenden steuerlichen Vorteilen (AfA) bei Sanierungen und helfen, die tatsächlichen Sanierungskosten realistisch einzuschätzen.

Rittergut Orr: Spezielle Zielgruppe

Der Verkauf historischer Gutshöfe und großer Villen (insbesondere in den Lagen Brauweiler/Dansweiler) erfordert einen diskreten und spezialisierten Vermarktungsansatz. Die Zielgruppe ist überregional und sucht oft Objekte mit großen Grundstücken und historischem Flair.

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Die Sehenswürdigkeiten

Es gibt auch einige Attraktionen in dieser Region, die wir Ihnen kurz vorstellen wollen.

Die Abtei von Brauweiler

Dieses Abtei ist das wichtigste Denkmal der Stadt und wurde im Jahr 1024 von Ezzo gegründet. Im Jahr 1136 wurde mit dem Bau der damaligen Abteikirche und der Sankt Nikolaus Kirche sowie der Sankt Medardus Kirche begonnen. 1780 folgte das barocke Prälaturgebäude. Nachdem 1802 die Säkularisation stattfand, wurden die Abteie unter anderem als Arbeits- und Bettlerlager genutzt.

In der Zeit des Nationalsozialismus war in ihnen ein Konzentrationslager und ein Gefängnis untergebracht. Anschließend beherbergten die Gebäude bis zum Jahr 1978 eine Psychiatrie. Nachdem das Krankenhaus die Räumlichkeiten verlassen hatte, fanden umfangreiche Sanierungs- und Restaurationsarbeiten statt. Mittlerweile werden die Abteigebäude für Veranstaltungen und Ausstellungen genutzt.

Ein weiterer Bereich der Gebäude beherbergt das LVR-Amt für die Denkmalpflege im Rheinland und das LVR-Archivberatungszentrum und Fortbildungszentrum. Auch das Archiv für Künstlernachlässe der Stiftung Kunstfonds hat seit dem Jahr 2010 einige Räume der Abtei bezogen.

Die Pfarrkirche Sankt Kosmas und Damian

Die Pfarrkirche der Stadt Pulheim schreibt eine lange Geschichte. Sie wurde mehrfach umgebaut und auch immer wieder erweitert. Die Kirche besitzt immer noch Fragmente aus der damaligen Saalkirche, die bereits im Jahr 1000 gebaut wurde. Im 12./13. Jahrhundert folgte der Bau des romanischen Turms. Anfang der 70er Jahre fand der Bau einer Erweiterung statt und die Kirche erhielt dadurch 1885 ihr heutiges Aussehen. Heute haben im Inneren 1600 Menschen Platz. Es gibt 600 Sitzplätze und 1000 Stehplätze.

Die Stommelner Synagoge

Im Jahr 1882 wurde dieses jüdische Gotteshaus erbaut und ist eine der wenigen Synagogen in Deutschland, die den Nationalsozialismus ohne Schäden überstanden hat. Als in den 20er Jahren viele jüdische Gläubige Pulheim verlassen hatten, verlor das Gebäude nach und nach seine Funktion, was dazu führte, dass es ab 1937 als Abstellkammer eines Landwirts diente. Dadurch blieb die Synagoge vor einer Zerstörung verschont. Zu Beginn der 1980er Jahre begann Pulheim damit, die Synagoge zu restaurieren. Heute wird sie vorrangig für Veranstaltungen um kulturellen Bereich genutzt.

Das Haus Orr

Im Jahr 1838 wurde das Rittergut Orr als ein neugotischer Profanbau errichtet. Die Pläne stammten vom Architekt Ernst Friedrich Zwirner. Als der Zweite Weltkrieg vorbei war, verfiel das Haus Orr immer mehr und der dazugehörige Landschaftspark wucherte immer mehr zu. Erst im Jahr 2010 ging das Rittergut in Privatbesitz über, wurde wieder restauriert und wird mittlerweile für Veranstaltungen genutzt.

Das alte Rathaus

1925 wurde das alte Rathaus der Stadt errichtet. Als 1983 ein neues Rathaus gebaut wurde, bezog bis zum Jahr 2006 die Stadtbibliothek die alten Räumlichkeiten. Heute ist es das „Haus der Vereine“, in welchem auch eine Gastronomie untergebracht ist.

Das Erholungsgebiet Stöckheimer Hof

Im Jahr 1980 gründete Pulheim, zusammen mit der Stadt Köln, den „Zweckverband Erholungsgebiet Stöckheimer Hof“. Das Ziel dieser Gründung war die Rekultivierung der Seenlandschaft zwischen den Ortschaften Auweiler, Esch, Pesch und Pulheim, die aufgrund des Kiesabbaus entstanden ist. Dieses Gebiet sollte zu einem Naherholungsgebiet umgestaltet werden.

Die Umsetzung auf der Kölner Seite ging gut voran, während der Pulheimer See auch heute noch zur Gewinnung von Kies genutzt wird und daher nur beschränkt zur Erholung genutzt werden kann. Zwischen dem Pulheimer See und dem Schutzgebiet Große Laache und Orrer Busch wurden im Laufe der letzten Jahre Wegeverbindungen errichtet, sodass in dieser Gegend ein schönes Wandergebiet entstanden ist.

Die Windmühle von Stommeln

Zwischen 1860 und 1864 wurde die Stommelner Windmühle errichtet und ist seitdem das Wahrzeichen des Ortes. Bis 1975 wurde die alte Mühle betrieben und diente der Futtermittelherstellung.

Die Barbarakapelle

Pulheim errichtete 1687 eine barocke Kapelle in der Form eines Oktogons. Ende des 19. Jahrhunderts wurde um diese Kapelle herum ein Friedhof angelegt. Auf diesem Gelände ist heute der Barbarapark zu finden.

Dieser Bericht wurde Ihnen präsentiert von Ihrem Immobilienmakler Köln.

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