Die Immobilie

Immobilie heißt auf Lateinisch "im-mobilis" und bedeutete unbeweglich. Die Wirtschaftssprache deklariert es als "unbewegliches Sachgut". Dabei handelt es sich um ein Bauwerk, grundstückgleiches Recht oder auch ein Grundstück. Dieses kann entweder eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbeimmobilie beinhalten.

Allgemeine Infos

Bei einem Grundstück, welches nicht bebaut ist, spricht man von einer Liegenschaft. Ein Anwesen meint in der Regel ein bebautes Grundstück. Übrigens spricht man auch in der Schweiz von einer Liegenschaft, Anwesen ist jedoch ein ungebräuchliches Wort. In Österreich werden Liegenschaften und Anwesen auch als Realitäten betitelt. Das Gebäudemanagement oder Ziviltechniker sind zum Beispiel Berufszweige, welche auf die Immobilienwirtschaft spezialisiert sind. Den Immobilienmarkt beherrschen Realitätenbüros, Immobilienmakler, Hypothekenbanken, Pfandbriefbanken, Versicherungen oder auch Immobilienfonds. Auch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sind für den Immobilienmarkt verantwortlich.

 

 

Arten von Immobilien erklärt

Diese Unterbegriffe haben nicht immer eine eindeutige Definition. Immobilien werden nach der Nutzungsweise definiert.

Zum Beispiel: Eine Gewerbeimmobilie: ist ein Bauwerk, das für gewerbliche Nutzungszwecke benutzt wird. Eine Wohnimmobilie: ist ein Bauwerk, welches für Wohnzwecke benutzt wird. Die Sozialimmobilie: diese sind Bauwerke, die zur Behandlung von Krankheiten genutzt werden. Hier sind Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser sowie Kliniken zu nennen. Sie sind auch für das Wohnen, die Unterbringung sowie die Betreuung von alten Menschen gedacht. Auch pflegebedürftige, schwerkranke oder sterbende Personen sind in Sozialimmobilien untergebracht. Seniorenimmobilien beinhalten unter anderem Pflegeheime, Altenwohnheime, ambulant betreute Wohngemeinschaften oder integrierte Seniorenimmobilien. Obdachlosenheime, Kinder- sowie Jugendheime fallen auch unter den Begriff Sozialimmobilie. Die sogenannte Spezialimmobilie oder Sonderimmobilie: ist ein Bauwerk, welches für eine bestimmte Verwendung gedacht ist. Hier kann es sich um einen Bahnhof, ein Hotel oder auch ein Kraftwerk handeln. Eine Renditeimmobilie oder Anlageimmobilie: ist eine Gewerbeimmobilie, welche nicht dazu gedacht ist, diese für eigene Zwecke zu nutzen. Hierbei kann es sich auch um eine Wohnimmobilie handeln. Sie dienen der Verzinsung von Kapital, welches investiert wurde. Eine betriebliche Immobilie (kann auch Betriebsimmobilie genannt werden): auf internationaler Ebene spricht man von Corporate-Real-Estate (CRE). Es handelt sich hier um eine Umschreibung, die aber nicht zur Kapitalanlage gedacht ist. Es ist für eine Nutzung des Unternehmens gedacht, welches von diesem betrieben sowie verwertet wird. Die Serviceimmobilie: ist ein Grundstück mit darauf gebautem Bauwerk. Dies ist für Dienstleistungen vonnöten und in diesem Fall ist der Dienstleistungsbetreiber auch der Immobilienbetreiber. Daher spricht man bei Serviceimmobilien auch oft von Betreiberimmobilien. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung ist seit 2003 in dieser Sparte tätig. Dieser Begriff geht auf Erich Limpens sowie Lutz H. Michel zurück, die "Serviceimmobilie" kreierten. Sie entwarf einen Kriterienkatalog, welcher Service-Wohnimmobilien beurteilen. Die sogenannte Betreiberimmobilie: es handelt sich um Grundstücke und deren daraufliegenden Bauten samt Zubehör. Diese brauchen einen Immobilienbetreiber. Der Betreiber sorgt für den wirtschaftlichen Wert und beinhaltet mehr als die reine Nutzung. Der Eigentümer sowie der Betreiber haben ein eigenes Abhängigkeitsverhältnis und sind investmentsensibel. Es existiert eine Drittverwendungsfähigkeit, die eingeschränkt ist.

Besondere Regelungen in Bezug auf Immobilien

Dessen Erwerb: Immobilien sind unbeweglich und hier gelten gesonderte gesetzliche Bestimmungen als bei beweglichen Sachen. Der Eigentumserwerb, der Gebrauch, die Vermietung oder Verpachtung laufen anders ab. Hier gibt es drei Sachen, die beachtet werden müssen: Ein Kaufvertrag - dieser wird vom einem Notar beurkundet. In Deutschland erfolgt dies nach Paragraph 311b BGB. Eine dingliche Einigung, die ebenfalls von einem Notar beurkundet wird. Diese umfasst den Eigentumsübergang. In Österreich ist dies die Auflassung. Es folgt die Eintragung vom neuen Besitzer ins Grundbuch.

Es entstehen Kaufnebenkosten, die sich in Deutschland zwischen 9,07 % bis zu 15,14 % belaufen. Eine Immobilie kann auch belastet sein. Die Rechte sind hier wie bei beweglichen Sachen gegeben. Grundpfandrechte sind zum Beispiel solche Rechte, aber auch Dienstbarkeiten. Darunter fallen unter anderem Wegerechte, das Wasserrecht und seine Regelung sowie Servitute. Wenn es einige Belastungen gibt, folgen diese einer Rangordnung.

Besteuerung der Immobilien

Eine Grunderwerbssteuer kommt beim Erwerb zum Tragen. Die Grundsteuer muss für Grundstücke bezahlt werden. Die Höhe hängt vom Einheitswert ab, welche die Liegenschaft besitzt. Die Steuermesszahl sowie der Hebesatz werden auch herangezogen. Es gibt Ausnahmen, die für Immobilien gelten, die öffentlich-rechtlichen, religiösen oder auch wissenschaftlichen Nutzen haben.

Finanzierung der Immobilien

Kreditinstitute können für den Kaufpreis eine Kreditgewährung finanzieren. Dabei handelt es sich um Hypothekendarlehen und sind Immobilienfinanzierungen. Hierbei verlangen Banken Beleihungsunterlagen, worin sie den Beleihungswert ermitteln können. Um einen Kredit ausbezahlt zu bekommen, werden im Normalfall Grundpfandrechte eingetragen.

Der Immobilienmarkt und seine Akteure

In Unternehmen: Aus der Tradition heraus sind Unternehmen gleichzeitig auch die Nutzer der Immobilie. Konzerne haben jede Menge Standorte und haben eigene Abteilungen. Dabei spricht man von Corporate-Real-Estate-Management. Hierbei fällt das Facilitymanagement herein, welches eine professionelle Managementtechnik ist. Auch ungenutzte Grundstücke oder ältere Gebäude fallen darunter. Wenn Immobilien verkauft wurden, dann sprach man vom Kommen eines Niedergangs des Unternehmens. Die AEG oder auch Karstadt verkauften Immobilien, somit waren das Vorboten des wirtschaftlichen Verfalls der beiden.

Wer kauft Immobilien auf?

Bestandsimmoblilien werden von Immobilienaufkäufern und Immobilieninvestoren gekauft. Es gibt keine Nutzung vom Gebrauchswert und auch der persönliche Bezug zum Objekt fehlt gänzlich. Dabei sollen die Mieteinnahmen, also der Ertrag, gesteigert werden. Dies geschieht einmal durch Sanierungen und auf der anderen Seite werden Mieter ausgetauscht. Immobilien werden als Core-Immobilie bezeichnet, wenn die Mieter eine lange Bindung haben und es sich dabei auch um eine gute Klientel handelt.

Wertentwicklung sowie Schwankungen

Die Lage spielt eine wesentliche Rolle. In München oder aber auch am Land gibt es eine Wertminderung von circa 20 bis zu 50 %. Die Wertminderung entsteht in den ersten zehn Jahren bei neuen Bauten. Wenn es sich um längere Zeiträume handelt, also über 30 Jahre, soll es einen Inflationsausgleich geben, denn der Boden wird knapper. Die Demografie ist hier aber von Bedeutung und die Region, um die es dabei geht. Gibt es eine genügend hohe Miete, gilt eine Immobilie als attraktiver. Denn dann können Kosten gedeckt werden und Wertminderungen ausgleichen. Sodann kann eine Rendite erwirtschaftet werden, die auch rentabel ist. Die Bevölkerung sollte Immobilien als Kapitalanlage höher einschätzen, denn dies hat Qualität. Bei einem Neubau werden die Durchschnittskosten im Baukostenindex deklariert. Hierbei wird auch der Sachwert von Immobilien beeinflusst.

Es gibt unterschiedliche Kategorien für die Werteentwicklung: eine nicht landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Nutzung, Bauerwartungsland, gewidmetes Bauland, schon parzelliert sowie erschlossen, ein noch ungenutzter Neubau, ein bereits bestehender Bau und genutzt und der Leerstand.

Bis zur fünften Definition erhöht sich der Immobilienwert in der Regel. Von der zweiten bis zu der dritten Stufe liegt die Wertsteigerung üblicherweise am höchsten. Ab der sechsten Stufe beginnt in der Regen die Wertminderung. Bei der siebten Stufe, dem Leerstand, kommt es zu einer starken Wertminderung. Dies kann so weit führen, dass sie sogar unter die der ersten Stufe fällt. Sind dann Renovierungen nötig oder gibt es Altlasten, kann dies passieren. Eine Immobilie hat nahe von Schulen oder Freizeiteinrichtungen meist einen guten Wert. Auch ein Bebauungsplan ist für den Wert einer Immobilie günstig. Immissionen gelten allerdings als Wertminderung, wie auch ein starker Lärmpegel sowie Altlasten. Der Boden könnte zum Beispiel durch eine Tankstelle verseucht worden sein, wenn diese vorher hier stand. Wenn die Immobilie nahe einem Naturschutzgebiet liegt, kann dies auch als wertmindernd angesehen werden. Dann gibt es oft ein Bauverbot in dieser Region. Auch wenn ein Flughafen gebaut wird, kann dies entscheidend für Wertminderungen sowie Wertsteigerungen sein. Dasselbe gilt bei einer politischen Deklaration, wenn eine Autobahn gebaut werden soll. Auch ein Denkmalschutz können eine Wertminderung darstellen. Die Wertentwicklung ist dann von den Möglichkeiten einer Nutzung eines Grundstückes abhängig.

Immaterielle Abnutzung: hierbei handelt es sich um eine Wertminderung, die wachsende Anforderungen beinhaltet. Auch ein technologischer Fortschritt zählt dazu. Materielle Abnutzung: hier sind chemische, biologische sowie physikalische Vorgänge für eine Wertminderung verantwortlich. Dazu wird zum Beispiel Korrosion gezählt.

Die Wertermittlung

Der Immobilienwert regelt sich in einer Verordnung in Deutschland. Die Immobilienwertevermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, inkludiert alle Regelungen. Deren Grundlage bildet der Paragraph 194 BauGB.

Darin beschrieben sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren udn das Sachwertverfahren. Sachverständige, die amtlich zugelassen sind, müssen sich bindend auf diese Verfahren stützen. Dann gibt es noch nicht-normierte Verfahren. Das DCF-Verfahren ist hier zum Beispiel zu nennen. Sie werden bei Transaktionen am internationalen Markt angewandt.

Hinweise

Wenn Sie gerne eine Wohnung oder ein Haus in Köln oder Umgebung verkaufen möchten, dann sprechen Sie uns ganz unverbindlich an.

Einfach nur eine Email und wir beraten Sie gerne!

Kontakt

Telephone: 0163-4509425
Email: info@immobilienmakler-in-köln.de
Website: www.immobilienmakler-in-köln.de

Michael Weihofen,
Kölner Ring 23
50374 Erftstadt
Deutschland