Auf in den Stadtteil Vogelsang mit WEIHOFEN Immobilien

Einst als „Stadtrand- oder Erwerbslosensiedlung“ bekannt! Vogelsang befindet sich auf der linksrheinischen Seite Kölns. Der Stadtteil hat flächenmäßig in etwa 4 Quadratkilometer zur Verfügung. In Vogelsang leben ungefähr 9000 Bewohner. Die Grenzlinien zu anderen Stadtteilen sind:

• Bickendorf bildet die östliche Trennlinie
• Die südlichen Grenzlinien werden mit Müngersdorf, Widdersdorf sowie Bocklemünd/Mengenich gebildet
• Die nördliche Grenzlinie wird schließlich mit Ossendorf gezogen

Immobilienpreise in Köln Vogelsang

Der Immobilienmarkt in Köln Vogelsang hat sich in den vergangenen Jahren zunehmend belebt, was insbesondere auf die Verknappung von bezahlbarem Wohnraum in zentraleren Lagen zurückzuführen ist. Eigentumswohnungen im Bestand kosten derzeit im Schnitt zwischen 3.300 und 3.700 Euro pro Quadratmeter, wobei modernisierte Objekte auch Werte bis 4.200 Euro erzielen können. Neubauwohnungen bewegen sich mittlerweile auf einem Niveau von 4.600 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter, was Vogelsang vor allem für Käufer attraktiv macht, die eine mittelfristige Wertsteigerung erwarten. Bei Einfamilienhäusern liegt die Preisspanne für Reihenhäuser zwischen 420.000 und 550.000 Euro, während Doppelhaushälften ab etwa 560.000 Euro beginnen und bis zu 720.000 Euro kosten können. Freistehende Einfamilienhäuser sind eher selten am Markt und erzielen Preise von mindestens 800.000 Euro. Auf dem Mietmarkt sind Bestandswohnungen im Durchschnitt für 10,20 bis 11,80 Euro pro Quadratmeter zu haben, während Neubauprojekte Mieten zwischen 12,80 und 14,20 Euro pro Quadratmeter aufrufen. Diese Entwicklung zeigt, dass Vogelsang zunehmend als Alternative zu den etablierten westlichen Stadtteilen wahrgenommen wird.

Aktuelle Bauprojekte und Quartiersentwicklungen

Im Stadtteil Vogelsang entstehen derzeit mehrere Neubauprojekte, die sowohl den Miet- als auch den Eigentumsmarkt stärken. Besonders im Bereich rund um die Venloer Straße werden kleinere Mehrfamilienhäuser mit 20 bis 40 Wohneinheiten realisiert, deren Preise bei Eigentumswohnungen ab 4.700 Euro pro Quadratmeter starten. Ergänzend dazu entstehen in den Nebenstraßen Reihenhausanlagen, die Kaufpreise zwischen 480.000 und 600.000 Euro aufrufen und vor allem junge Familien ansprechen. Ein größeres Quartiersprojekt mit über 90 Wohnungen befindet sich in der Planungsphase, wobei ein Mix aus gefördertem Wohnraum und frei finanzierten Einheiten entstehen soll. Die Mieten für den geförderten Bereich liegen bei etwa 7,20 Euro pro Quadratmeter, während der freie Markt für Neubauwohnungen Werte von bis zu 14,50 Euro vorsieht. Darüber hinaus werden Bestandsobjekte aus den 1960er- und 1970er-Jahren energetisch saniert, was sowohl zu einer optischen Aufwertung als auch zu einer spürbaren Erhöhung der Mietpreise führt. Nach Sanierung liegen diese Einheiten meist bei 12,50 bis 13,80 Euro pro Quadratmeter, was deutlich über den bisherigen Bestandsmieten liegt.

Nachfrage und Käufergruppen

Die Nachfrage nach Wohnraum in Vogelsang verteilt sich auf unterschiedliche Käufer- und Mietergruppen, was für eine stabile Entwicklung des Stadtteils spricht. Familien suchen vor allem nach Häusern mit Wohnflächen zwischen 110 und 150 Quadratmetern, die zu Preisen zwischen 450.000 und 650.000 Euro am Markt angeboten werden. Eigentumswohnungen mit zwei bis drei Zimmern sind besonders bei Berufspendlern und jungen Paaren gefragt und kosten je nach Ausstattung zwischen 220.000 und 360.000 Euro. Kapitalanleger zeigen ebenfalls zunehmendes Interesse, da kleinere Wohneinheiten von 40 bis 60 Quadratmetern bereits ab 160.000 Euro zu erwerben sind und Mieten von 550 bis 800 Euro monatlich generieren. Auf dem Mietmarkt ist die Nachfrage nach Drei-Zimmer-Wohnungen mit etwa 80 Quadratmetern besonders hoch. Solche Wohnungen werden im Bestand derzeit für 900 bis 1.050 Euro angeboten, während Neubauten Mieten zwischen 1.150 und 1.350 Euro erreichen. Zusätzlich steigt die Beliebtheit von möblierten Wohnungen, die mit Preisen zwischen 1.200 und 1.500 Euro vor allem bei Expats und Berufspendlern Anklang finden.

Zukunftsperspektiven und Entwicklungspotenzial

Die mittelfristige Entwicklung in Köln Vogelsang deutet auf eine weitere Steigerung der Immobilienpreise hin, da die Nachfrage stabil hoch bleibt und die Flächen für Neubauprojekte begrenzt sind. Prognosen gehen davon aus, dass Eigentumswohnungen bis 2027 im Durchschnitt auf 4.200 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter im Bestand steigen könnten, während Neubauwohnungen Werte von bis zu 5.700 Euro erreichen dürften. Bei Häusern ist aufgrund des knappen Angebots ein Anstieg auf Kaufpreise von 850.000 bis 950.000 Euro für freistehende Objekte nicht auszuschließen. Der Mietmarkt dürfte sich in ähnlicher Weise entwickeln: Bestandsmieten könnten bis 12,50 Euro pro Quadratmeter steigen, während Neubauwohnungen im Schnitt 14,50 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter erzielen. Mit den geplanten Quartiersentwicklungen, energetischen Sanierungen und der allgemeinen Nachfrage nach Wohnraum bietet Vogelsang sowohl Eigennutzern als auch Investoren weiterhin attraktive Perspektiven. Besonders die Kombination aus moderaten Einstiegspreisen im Vergleich zu angrenzenden Stadtteilen und solider Wertentwicklung macht Vogelsang zu einem zunehmend gefragten Wohnstandort.

Mikro-Lagen-Analyse: Die Achse der Venloer Straße

Die Qualität der Lage hängt maßgeblich von der Distanz zur zentralen Versorgungsachse und der Nähe zum umliegenden Grüngürtel ab.

Zone 1: Wohnsiedlungen am Grüngürtel (West)

Lage: Die höchste Wohnqualität mit ruhigen, baumbestandenen Straßen, nahe den Sportanlagen und dem Äußeren Grüngürtel.
Prämie: Doppelhaushälften und freistehende Häuser erzielen hier die Spitzenpreise (bis zu 720.000 € bzw. 800.000 € aufwärts).

Zone 2: Nähe Venloer Straße (Zentrum)

Lage: Näher am Zentrum, der KVB-Anbindung und den Einkaufsmöglichkeiten. Ideal für Pendler und Anleger.
Fokus: Hier konzentriert sich das Angebot an Mehrfamilienhäusern. Die Preise sind moderater und bieten das beste Rendite-Potenzial (Einstiegspreise ab 3.300 €/m²).

Architektonische Typologie: Funktionale Familiensiedlung

Vogelsang wird primär durch geschlossene, homogene Wohnsiedlungen der Nachkriegszeit definiert, was den familiären Charakter des Stadtteils prägt.

Reihenhaus-Dominanz

Bestand: Der Großteil der Häuser sind Reihen- oder Doppelhäuser (Baujahr 1950-1970). Sie bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für junge Familien.
Potenzial: Das energetische Sanierungspotenzial dieser Objekte ist hoch und bietet die größten Wertsteigerungschancen (420.000 bis 550.000 €).

Neubau-Kompaktheit

Strategie: Aufgrund der Flächenknappheit werden Neubauten meist als kompakte Mehrfamilienhäuser realisiert.
Markt: Die Neubauwohnungen (4.600 bis 5.200 €/m²) dienen als Preisanbieter für den gesamten Stadtteil und definieren das gehobene Segment.

Verkehrsanalyse: Venloer Straße und KVB-Linien 3/4

Die KVB-Anbindung an die Venloer Straße ist die Hauptschlagader zur Innenstadt und gleicht die Randlage optimal aus.

KVB-Linien 3 und 4

Vorteil: Die Stadtbahnlinien sichern eine schnelle und umsteigefreie Verbindung zum Neumarkt und zum Hauptbahnhof.
Wirkung: Die verlässliche ÖPNV-Anbindung ist ein zentraler Grund für die Nachfrage von Berufspendlern und stabilisiert die Mieten.

Verbindung zur A1/A4

Lage: Über die Venloer Straße ist die Anbindung an die A1/A4 und damit an die überregionalen Wirtschaftsstandorte exzellent.
Konsequenz: Dieser Faktor zieht Käufer an, die Wert auf die Erreichbarkeit sowohl der Kölner City als auch des umliegenden Rheinlandes legen.

Kapitalanlage-Check: Die Rendite der Randlage

Vogelsang bietet Investoren eine der besten Rendite-Chancen im Kölner Westen, da die Mietentwicklung die Kaufpreise überholt.

Naherholung und Freizeitwert

Wohnwert: Die Lage am Äußeren Grüngürtel, die Nähe zu Feldern und Sportanlagen (z.B. Golfplatz) sorgt für eine hohe Lebensqualität.
Zielgruppe: Dies zieht Familien und Käufer an, die den Fokus auf Ruhe und Naherholung legen, was die Hauspreise stabilisiert.

Gute Mietrenditen

Strategie: Kleine bis mittlere Bestandswohnungen (40-60 m²) bieten die beste Rendite, da die Mieten (bis zu 11,80 €/m²) im Verhältnis zum Kaufpreis (ab 3.300 €/m²) attraktiv sind.
Fazit: Vogelsang ist ein klarer Aufsteiger-Markt, der Eigennutzern moderate Einstiegspreise und Anlegern solide Renditen bietet.

Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Stadtteil Köln-Vogelsang (€/m²)

Vogelsang liegt im Westen von Köln, nahe dem Grüngürtel, und weist im Vergleich zu den zentrumsnahen Stadtteilen von Ehrenfeld tendenziell geringere, aber stabile Werte auf.

Stichtag	Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Erschlossen)	Bandbreite der Richtwerte (ca.)
Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025*	ca. 1.187 €/m²	MIN 690 € / MAX 990 €**
Vorjahreswert (Stichtag 01.01.2024)	ca. 1.083 €/m²

Hintergrundinformationen zu Köln-Vogelsang:

• Der durchschnittliche Bodenrichtwert für erschlossene Grundstücke in Vogelsang liegt laut einer Quelle bei ca. 1.187 €/m² (Stand 2025). Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahreswert von ca. 1.083 €/m² dar.
• Eine andere Quelle, die Vogelsang als den Ortsteil mit dem niedrigsten Durchschnitt im Stadtbezirk Ehrenfeld nennt, gibt den Wert mit 811 €/m² an, bei einer Bandbreite zwischen 690 €/m² und 990 €/m². Diese Diskrepanz liegt in den unterschiedlichen Berechnungsmethoden und erfassten Grundstückstypen begründet.
• **Die Spanne der Richtwerte von 690 €/m² bis 990 €/m²** stammt aus einer Quelle, die eine breitere Übersicht für den Bezirk Ehrenfeld bietet und Vogelsang dort als unteren Preisbereich listet.
• Die teils starken Schwankungen in den Werten deuten darauf hin, dass die spezifische Mikrolage (z.B. Nähe zum Grüngürtel oder zur Infrastruktur) und die Bebaubarkeit des Grundstücks in Vogelsang eine große Rolle spielen.

*Die angegebenen Durchschnittswerte (Datenbasis von Immobiliendienstleistern) sind als Richtwerte und Prognosen zu verstehen. Die offiziellen, rechtsverbindlichen Werte werden vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Die Werte können sich je nach Mikro-Lage, Grundstücksgröße und Bebauungsart stark unterscheiden.

Aktueller Bericht zu Immobilien-Bauprojekten in Köln-Vogelsang – Stand November 2025

Der Makler sagt: Vogelsangs Bauprojekte im November 2025 verbinden Tradition mit Innovation, mit über 400 neuen Einheiten. Der Stadtteil bleibt ein grünes Juwel. Für Updates: Die Links oder Stadtplanung Köln nutzen.

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Historische Fakten von Vogelsang

Die 1920-iger-Jahre dienten zur Planung eines moderneren Siedlungstyps. Dies wurde vom „Deutschen Reich“ beraten. Da die Industrialisierung immens immer weiter fortschritt, waren neue Wohnsiedlungen wichtig. Als die Weltwirtschaftskrise eintrat, waren die Arbeitslosenzahlen sehr hoch! Dadurch trat eine starke Verelendung in den Städten, aber auch am Stadtrand, ein. Die neue Siedlung wollte man „Stadtrand- oder Erwerbslosensiedlung“ nennen, wo die vielen Arbeitslosen untergebracht werden sollten. Die arme Bevölkerung sollte zeitgleich Arbeits- und Wohnstätte haben.

Bei der Wohnungsvergabe kam es zur Bevorzugung von Langzeitarbeitslosen. Auch Familien, die viele Kinder hatten, bekamen die Wohnungen. Es waren mehrheitlich Leute, welche die Arbeit in der Landwirtschaft gewohnt waren und in Mehrheit auch vom Land kamen. Diese Menschen sollten sich autark ernähren können und in den Gärten Gemüse und Obst anbauen. Auch Nutztiere waren in Planung, um die eigene Versorgung zu sichern. Die arbeitslosen Industriearbeiter sollten somit wieder im Landwirtschaftsbereich arbeiten. Im Jahre 1931 wurde „Vogelsang“ errichtet. Auch diese neue Wohnsiedlung war Teil der geplanten Maßnahmen.

Das Viertel im Nationalsozialismus

Am Anfang waren bloß Einfamilienhäuser in Planung. Da die Arbeitslosenzahlen stetig stiegen und Wohnraum im Dritten Reich geringer wurde, wurden „Volkswohnungen“ gebaut. Auch eine Kirche wurde errichtet und der Architekt Hans P. Fischer war der Designer dieser. In den Jahren 1936 und 1937 wurde das katholische Gotteshaus errichtet. Sie wurde St.-Konrad-Pfarrkirche genannt. Die Kirche bildet zusammen mit der Schule und dem Gasthaus das Zentrum von Vogelsang. Da Vogelsang am Stadtrand liegt, wurde das Viertel im Krieg nicht Ziel von großen Zerstörungen.

Vogelsang / Nachkriegszeit

Da die Siedlungsbewohner ihr Gemüse und das Obst selbst anbauten, konnten sie sich zum großen Teil selbst ernähren. Auch Kleintiere wurden zur Selbstversorgung gehalten. Andere Stadtteile Kölns wurden im 2. Weltkrieg teils stark zerstört. Die anderen Stadtteilbewohner empfanden daher Neid, den Vogelsangern gegenüber. Daher kam es vor, dass die Kölner sich in Vogelsang in Nacht-und-Nebel-Aktionen Lebensmittel stahlen. Obst, Gemüse, Hühner und Hasen wurden nachts oft gestohlen! Joseph Frings hieß dies in seinen Messen gut, was ein starkes Stück war, da es sich um Diebstahl handelte! Die Bewohner Vogelsangs konnten auch gefragt werden!

Das Wirtschaftswunder

Schon vor dem Wirtschaftswunder wurde das Viertel weitgehend autonom. 1995 wurde eine Kirche, die Emmaus-Kirche, gebaut. Die 1960er wurden zum Bau vieler Wohnhäuser genutzt. Von 1966 – 1967 wurde Vogelsang nach Norden hin immer größer. Eine zweite Kirche wurde daher errichtet. Die St.-Viktor-Kirche wurde im Baustil errichtet. Über einen langen Zeitraum war ersichtlich, dass Vogelsang ein armes Viertel war. Aber von 1950 bis Ende der 1960er wurde Vogelsang anderen Stadtteilen angeglichen. Zu Beginn der 1970er war nicht mehr erkennbar, dass Vogelsang einst ein armes Viertel war. Heutige Bewohner verdanken dies in erster Linie dem Fleiß der einstigen Bürger hier. Einfachste Häuser wurden über Jahrzehnte immer schmucker.

Heutiges Vogelsang

Seit 1900 wurde das Viertel größer. In Vogelsang-Nord gibt es zig Einfamilienhäuser, aber auch Mietwohnungen.

Sehenswertes im Stadtteil

2017 war das 100-jährige Jubiläum von Vogelsang. 1888 war dessen Eingemeindung und für Begräbnisse wurde Platz gesucht. Ein neuer Friedhof wurde von Karl Wach sowie Johannes Ibach geplant. Die Einweihung fand 1917 statt. Der Friedhof ist auch Grünanlage und das „Grab Scholten“ ist sehenswert. Am Grab steht ein bronzener Jüngling. Er trägt einen Pilgerstab, was die Lebensreise symbolisieren soll. Es gibt ein sehenswertes Ehrendenkmal für die Gefallenen im 2. Weltkrieg. Im Eingangsbereich zum Gräberfeld für gefallene Soldaten befindet sich eine Plastik aus Bronze. Es zeigt einen Kriegsgefangenen, der auf engem Raum gehalten wird.

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