Makler Köln sagt: Besuchen Sie Humboldt-Gremberg

Ein Wohngebiet der Arbeiter! Das Viertel Humboldt-Gremberg liegt im Osten Kölns. Der Stadtteil hat in etwa 16.000 Bewohner. Er hat eine Fläche von circa 3 Quadratkilometern. Humboldt-Gremberg gehört zum Kalker Stadtbezirk. Der Stadtteil entstand 1975, als eine Gebietsreform aufkam. Das Viertel entwickelte sich aus zwei autonomen Teilgebieten.

Die Ortschaft Humboldt entstand um 1850 bis 1899. Als es zur Industrialisierung kam und sich auch andere nähere Orte entwickelten. Gremberg wiederum wurde bereits 1003 erstmals schriftlich urkundlich angeführt. Humboldt erfuhr seine Eingemeindung in die Kölner Stadt schon 1888. Zwischen Humboldt und Gremberg gab es verschiedene Zugehörigkeiten zu Gemeinden. Gremberg wurde dann schließlich im Jahre 1910 eingemeindet. Diese Eingemeindung erfuhr Gremberg gemeinsam mit dem Ort Vingst.

Historische Immobilienentwicklung und Lage

Köln Humboldt-Gremberg gehört zum rechtsrheinischen Stadtbezirk Kalk und ist ein Stadtteil, der durch seine industrielle Vergangenheit und die ständige Transformation bis heute geprägt wird. Ursprünglich entstanden durch die Nähe zur Industrie und den Güterverkehr, bot das Viertel seit Beginn des 20. Jahrhunderts vor allem Wohnraum für Arbeiter und Angestellte der umliegenden Betriebe. Die Nähe zum großen Rangierbahnhof Köln-Kalk sowie zu den Industriegebieten machte Humboldt-Gremberg über Jahrzehnte hinweg zu einem funktionalen Wohnstandort mit eher einfacher Bausubstanz. Im Laufe der Zeit hat sich der Stadtteil jedoch stark verändert: Während viele traditionelle Betriebe verschwanden oder verlagert wurden, entstehen heute zunehmend neue Wohn- und Gewerbeflächen, die dem Viertel ein zeitgemäßeres Gesicht verleihen.

Immobilienstruktur im Wandel

Die Immobilienlandschaft in Humboldt-Gremberg ist vielfältig, aber auch im Umbruch. Typisch sind die zahlreichen Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit, die den Großteil des Wohnraums stellen. Viele dieser Gebäude werden nach und nach saniert, wodurch sich das Wohnniveau spürbar hebt. In den letzten Jahren haben sich zudem kleinere Neubauprojekte etabliert, die moderne Eigentumswohnungen oder Stadthäuser bieten. Auffällig ist, dass gerade die jüngere Generation das Viertel zunehmend entdeckt, da die Immobilienpreise hier im Vergleich zu anderen Kölner Stadtteilen noch relativ erschwinglich sind. Gleichzeitig entstehen durch Nachverdichtung weitere Wohnungen, die insbesondere Singles und junge Familien ansprechen. Kleine Innenhöfe, Gemeinschaftsgärten und teilweise auch autofreie Wohnanlagen gewinnen an Bedeutung und verändern das Bild des Viertels Schritt für Schritt.

Preisentwicklung und Markttrends

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Humboldt-Gremberg kontinuierlich gestiegen, auch wenn sie im Vergleich zu den linksrheinischen Vierteln oder gehobeneren rechtsrheinischen Stadtteilen wie Deutz oder Dellbrück immer noch günstiger sind. Eigentumswohnungen im sanierten Bestand erzielen heute Preise, die vor zehn Jahren kaum vorstellbar gewesen wären. Besonders gefragt sind Objekte in ruhigen Seitenstraßen, da diese trotz zentraler Lage eine gewisse Wohnqualität garantieren. Der Mietmarkt ist sehr lebhaft, da viele Menschen eine günstige Alternative zur Kölner Innenstadt suchen und gleichzeitig eine gute Anbindung wünschen. Neubauten mit moderner Ausstattung liegen preislich zwar höher, finden aber dennoch schnell Abnehmer, da der Wohnungsdruck in Köln insgesamt sehr hoch ist. Auch Investoren zeigen wachsendes Interesse, da das Viertel als aufstrebend gilt und langfristig stabile Renditen verspricht.

Stadtteilentwicklung und Infrastruktur

Die Stadt Köln verfolgt in Humboldt-Gremberg eine klare Strategie, um die Attraktivität des Viertels zu steigern. Dazu gehören sowohl Modernisierungen im Wohnungsbestand als auch Investitionen in öffentliche Einrichtungen und Grünflächen. Neue Spielplätze, verbesserte Radwege und Verkehrsberuhigungen tragen dazu bei, dass der Stadtteil familienfreundlicher wird. Durch die Nähe zur Kölner Messe, zur Innenstadt und zu großen Arbeitgebern ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, was den Druck auf den Markt weiter erhöht. Besonders die Umgestaltung ehemaliger Industrieflächen spielt eine wichtige Rolle, da hier moderne Wohnquartiere mit einer Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit entstehen sollen. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ein entscheidender Faktor: Mit S-Bahn und Straßenbahn gelangen die Bewohner schnell in die Innenstadt, was Humboldt-Gremberg für Pendler besonders interessant macht.

Zukunftsperspektiven

Alles deutet darauf hin, dass Humboldt-Gremberg in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen wird. Die laufenden Sanierungen, die wachsende Nachfrage und die städtebaulichen Projekte lassen erwarten, dass sich die Immobilienpreise weiter nach oben entwickeln. Für Käufer und Investoren bietet der Stadtteil nach wie vor Chancen, da das Preisniveau im Vergleich zu anderen Kölner Vierteln günstiger bleibt, gleichzeitig aber ein enormes Potenzial für Wertsteigerung vorhanden ist. Für Familien und junge Berufstätige ist der Stadtteil attraktiv, da er erschwinglicher Wohnraum mit einer soliden Infrastruktur verbindet. Auch das soziale Gefüge wandelt sich: Neue Bewohnergruppen ziehen zu, wodurch sich das Stadtbild verjüngt und eine größere Vielfalt an Angeboten entsteht. Die Kombination aus Geschichte, zentraler Lage und starker Entwicklung macht Humboldt-Gremberg damit zu einem Stadtteil, der in naher Zukunft noch stärker in den Fokus rücken wird.

Mikro-Lagen-Analyse: Das Lärm-Gefälle zu Bahn und Autobahn

Humboldt-Gremberg ist von wichtigen Verkehrsadern (A4, S-Bahn, Güterverkehr) durchzogen. Die Wohnqualität und damit der Preis wird stark durch die Entfernung zum Gleisbett diktiert.

Zone 1: Ruhige Quartierskerne & Neubaugebiete

Umfasst die innenliegenden Bereiche, die von der Hauptverkehrsachse (Gremberger Straße) und dem Bahnbetriebslärm am besten abgeschirmt sind.

• Preisniveau: Hier werden die Höchstpreise (sanierter Bestand/Neubau) des Viertels erzielt.
• Hebel: Die Ruheprämie ist der entscheidende Wertfaktor.

Zone 2: Güterverkehrs-nahe Randlagen

Die Bereiche an der Ostseite (Richtung Gremberger Ring) und entlang der Bahntrasse, die am stärksten dem Lärm ausgesetzt sind.

• Preisniveau: Hier sind die günstigsten Einheiten zu finden. Ein Lärm-Disagio von 10–15 % gegenüber Zone 1 ist realistisch.
• Fokus: Primär für Anleger interessant, die eine hohe Mietrendite (trotz Mietpreisbremse) suchen.

Spezial-Expertise: Nachkriegsbau und Image-Wandel

Der Bestand dominiert. Die Preisentwicklung hängt direkt von der erfolgreichen energetischen Sanierung und der Verbesserung des Quartiers-Images ab.

Die Nachkriegs-Substanz

Typisch: Klassische 3- bis 4-geschossige Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsstau (Fassade, Fenster, Heizung).
Investition: Die Kosten für die energetische Sanierung müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden, um die Mieteinnahmen langfristig zu sichern.

Image-Defizit und Zuzug

Wahrnehmung: Der Stadtteil leidet noch unter dem historischen Arbeiter-Image und der Nähe zu Kalk/Vingst.
Wandel: Der Zuzug junger Paare und Kreativer, die sich linksrheinisch das Wohnen nicht leisten können, sorgt für eine langsame sozioökonomische Aufwertung.

Nahversorgung und ÖPNV

Nahversorgung: Ist solide, aber es fehlen Premium-Angebote. Die Abhängigkeit vom Zentrum Kalk ist gegeben.
Anbindung: Die S-Bahn-Haltestellen (Trimbornstraße) und die KVB-Anbindung sind exzellent und gleichen die Lärmbelastung teils aus.

Grundstücks- und Neubaupotentiale: Der Trend zur Nachverdichtung

Freiflächen sind rar. Die Zukunft liegt in der Umnutzung ehemaliger Gewerbeflächen und der kleinteiligen Nachverdichtung.

Umnutzung alter Gewerbeareale

Chance: Die freiwerdenden Industrie- und Bahnbetriebsflächen bieten das größte Potenzial für neue, große Wohnquartiere.
Risiko: Eine Altlastenprüfung des Bodens ist bei diesen Arealen unabdingbar.

Kleine Stadthäuser

Nachfrage: Kleine Reihen- und Stadthäuser in den ruhigen Innenhöfen sind die größte Rarität und erzielen Höchstpreise bei Familien.
Tipp: Hier ist der Wertanstieg am stärksten, da diese Objekte die Ruhe mit der Zentralität optimal verbinden.

Kapitalanlage-Check: Mietrendite vs. Mietpreisbremse

Humboldt-Gremberg ist ein klassischer Investment-Markt, der durch die hohe Nachfrage und die vergleichsweise niedrigen Kaufpreise attraktive Renditen verspricht.

Einfluss der Mietpreisbremse

Relevanz: Als Teil von Köln gilt die Mietpreisbremse. Neuvermietungen sind daher limitiert, was das Renditepotenzial bei Bestandsimmobilien dämpft.
Ausnahme: Umfassende Sanierungen und Neubauten sind ausgenommen und bieten die beste Rendite-Sicherheit.

Rendite- und Wertentwicklung

Brutto-Zahlen: Die Bruttorenditen liegen wegen der niedrigen Kaufpreise oft bei 4 % bis 5,5 %.
Fazit: Investoren setzen hier auf die stetige Aufwertung des Stadtteils und weniger auf kurzfristige Mietpreis-Spitzen.

Die Fabriken Geschichte

Im 20. Jahrhundert wohnten in erster Linie Arbeiter der sich in der Nähe befindlichen Fabriken in Gremberg und Humboldt. Daher entstanden hier Arbeiterwohngebiete und in den 1980ern wurden zahlreiche Fabriken stillgelegt. Denn es gab einen Strukturwandel der Wirtschaft.

1994 war das Viertel erneuerungsbedürftig. Daher wurde der Stadtteil ins „Integrierte Handlungskonzept“ aufgenommen. Dieses hieß „Kalk-Programm“ und bekam Finanzmittel von Bund, Land sowie Stadt. So sollten Arbeitsplätze, Modernisierung von Wohnbauten sowie ein Sozialausbau geschaffen werden. Heute stehen im Viertel vorwiegend Nachkriegsbauten, die saniert wurden. Auch Wohnhäuser der Gründerzeit gibt es im Stadtteil! Der Stadtteil hat eine Einwohnerzahl von circa 16.000. Humboldt-Gremberg ist eines der Stadtteile mit der höchsten Einwohnerzahl, welche rechtsrheinisch liegen!

Sumpfgebiet!

Das Viertel liegt in einem alten Sumpfgebiet. Dieses gehörte einst zur Rheinischen Niederterrasse. Diese Rinne ist heute ausgetrocknet. Die Böden in diesem Stadtteil sind reich an Lehm und Löss. Das „Gremberger Wäldchen“ befindet sich am höchsten. Es befindet sich auf 70 Metern ü.d.M. Das Viertel befindet sich an dem alten Bahndamm. Dieser gehörte einst zur Rhein- und Siegstrecke. Die Grenzlinien werden gezogen mit:

• Die nördlichen Grenzlinien werden mit Vingst sowie Kalk gebildet
• Die nordöstliche Grenzlinie bildet Ostheim
• Die südöstliche Grenzlinie zieht Westhoven
• Die südliche Trennlinie bildet die A 559
• Die westlichen Trennlinien bilden Deutz sowie die Bundestraße 55

Historische Fakten über Humboldt/Gremberg

Die beiden Ortschaften hatten eine ganz unterschiedliche Historie! Erst im Jahr 1975 kam es zur Zusammenlegung dieser Orte. 1975 kam es nämlich zu einer Gebietsreform.

Zur Historie Humboldt

Der Ort war einst Teil des Bezirkes Deutz. Im Jahr 1850 gab es hier außer Äcker und Wiesen nichts! Wo heute der Humboldtpark steht, erbaute man früher eine kleinere Fabrik. Diese Fabrik produzierte Material zur Sprengstoff-Herstellung. Gleich in der Nähe der Fabrik wurden kurz danach erste Wohnhäuser für Angestellte erbaut. 1870 kam es zur Explosion der Pulvermühle. Es gibt heute sogar noch einen Straßennamen, die an diese erinnert. Kalk war die Nachbarstadt und dort befand sich die „Maschinenbau A. G. Humboldt“ Fabrik.

Diese brauchte Wohnhäuser für die Mitarbeiter. Dafür wurden Grundstücke der freien Felder erworben. Diese freien Felder lagen im Süden der Fabrik. In Planung waren gerade Straßen. Die Gründe hatten alle eine Rechteck-Form. Es sollten einige Wohnhäuser erbaut werden. Bis 1875 wurden ganze 42 Wohnhäuser erbaut! Diese befanden sich alle in der Wattstraße. Alle Häuser besaßen einen eigenen Garten. Aber es kam Anfang des Jahres 1880 zur Verschuldung dieser Firma. Im Jahre 1884 kam es zur Liquidierung der Firma.

Durch diese Insolvenz und Schließung der Firma stoppte auch die Bebauung der Siedlung. Der Nachfolger der Firma, eine „Maschinenbauanstalt Humboldt A.G.“ war an einer Weiterführung wenig interessiert. Erst gegen 1899 zogen wieder mehr Arbeitskräfte nach Kalk. Dann ging die Bebauung dieses Wohnsiedlungsprojekts weiter. Die Pläne änderten sich jedoch etwas. So wurden auch Häuser mit mehreren Stockwerken erbaut. Die Straßenzüge waren dort geschwungen. 1888 kamen die Orte Humboldt und Deutz mit der Eingemeindung nach Köln.

Zur Historie von Gremberg

1003 kam es zur Überschreibung Heriberts von Köln an die Deutzer Abtei. In der Schenkungsurkunde schenkte dieser der Abtei einige Pfründe. Es gibt eine Urkunde aus 1386, worin steht, dass Erzbischof Friedrich von Köln mit dem Herzog Wilhelm II. einen Antrag stellte. Darin steht, dass eine genaue Grenzlinie gezogen wurde. Diese deklarierte die Grenze zwischen Kurköln sowie dem Herzogtum Berg. Die Gegend nannte man früher „Grevenberge“. Ab 1663 existierte der Gremberger Gutshof! Dieser lag in der Mitte des kleinen Wäldchens. Die Deutzer Abtei war Besitzer dieses Hofes.

Bei der Säkularisation wurde diese enteignet. Bis 1899 lag in dem Gebiet nur dieser Hof! 1828 gab es 20 Bewohner im Ort. Der Rest Grembergs bestand aus Wald sowie Feldern. 1877 – 1880 wurde im Ost-Bereich dieses Waldes etwas erbaut. Das „Zwischenwerk IX b.“ wurde erbaut. 1900 kam es zum Verkauf des Wäldchens in Gremberg. Köln bezahlte Preußen 400.000 Mark. Das Wäldchen sollte den Einwohnern Kölns zur Erholung dienen. 1911 wurde nahe dem Wald ein Forsthaus gebaut. Dieses besaß auch ein Lokal. 1886 wurden Bahnanlagen für die Siegstrecke erbaut.

Gremberg wurde ans Eisenbahnnetz angegliedert. Dieses geschah mit dem „Kalk-Süd“-Bahnhof. Vom Ort Vingst wurde Gremberg so getrennt. 1886 entstand auch eine Schule. 1890 siedelte sich die Akkumulatorenfabrik „Gottfried Hagen“ an. Der Bevölkerungszuwachs blieb jedoch aus. Daher kam die Schule erst im Jahr 1896 in Betrieb. In den Jahren 1900 – 1910 wurden in der Odenwald- sowie Gremberger Straße einige zweistöckige Wohnhäuser erbaut. Einige dieser Häuser hatten auch vier Stockwerke. So konnten die Mitarbeiter der Fabriken in Kalk und Vingst hier wohnen. Es gab aber immer noch keinen Straßenbahnanschluss. Daher zogen nur wenige hierher. Im Jahre 1908 kam es zur Ansiedlung der Konsumgenossenschaft „Hoffnung“.

Es wurde ein Büro- sowie Geschäftshaus mit drei Geschossen errichtet. Es wurde ein Zentrallager gebaut, wie auch einige Produktionsstätten. 1910 wurden Gremberg sowie Vingst eingemeindet. Dann gab es Pläne der Stadtverwaltung eine S-Bahnlinie von Gremberg bis in die City Kölns zu errichten. 1913 wurde mit der Errichtung begonnen. Kurz danach kam es zum Ausbruch des 1. Weltkrieges. Die Baumaßnahmen wurden gestoppt und es kam zu keiner Neuaufnahme mehr!

Infrastrukturelles sowie Wirtschaftliches

Obwohl das Stadtviertel ungefähr 16.000 Bewohner zählt, wurden U-Bahnanschlusspläne niemals realisiert! In den 1970ern gab es dazu Pläne. Grenznah zu Kalk können Stadtteilbewohner von Humboldt-Gremberg in eine S-Bahn steigen. Des Weiteren gibt es zwei Buslinien im Viertel. Mit der Auffahrt „Kalk-Poll“ ist der Stadtteil mit der A 559 verbunden. Im Viertel befinden sich viele größere Supermärkte. Daneben gibt es viele kleine Geschäfte. Mit der Firma Kippes befindet sich der einzige Industriebetrieb im Viertel. Der „Hagen-Campus“ ist ein Technologiepark.

Dieser liegt am einstigen Gelände des Betriebes Hagen. Hier liegen auch Kommunikationstechnologie-Betriebe, Biotechnik-Betriebe und medizintechnische Betriebe. Auch gibt es Designer-Firmen sowie Softwareentwickler. Das „Technologie- sowie Gründerzentrum Köln“ liegt ebenfalls hier. Die Betriebsgründer sowie die Technologiebetriebe finden hier preiswerte Büroräume, welche sie mieten können. Auch Laborräume können gemietet werden. Es gibt Beratungen zur Firmengründung!

In Humboldt-Gremberg sind zwei Grundschulen ansässig. Außerdem existieren hier einige Kindertagesstätten sowie auch ein Berufskolleg. Eine Hauptschule musste 2011 ihre Pforten für immer schließen! Eine Gemeinschaftsgemeinde speist sich aus den beiden Pfarren St. Marien sowie St. Engelbert.

Sehenswertes im Stadtteil

Gremberger Wäldchen: Dieses befindet sich am Ortsrand des Viertels. Das Gremberger Wäldchen dient zu Naherholungszwecken. Dieses Wäldchen ist eine wahre Besonderheit auf der rechtsrheinischen Seite. Der Wald besteht aus reichem Laubwald. So waren einst die Niederterrassen der „Kölner Bucht“ bewaldet. Das Wäldchen erinnert daran und dieses Wäldchen wurde 1003 urkundlich erwähnt. Darin kommt auch der Gremberger Gutshof vor.

Alles gehörte zur Deutzer Abtei. Die Gegend war über mehrere Jahrhunderte sehr abgeschieden. Dies half, unberührt zu bleiben! Aber auch hier kam es zur Franzosentruppenbesetzung. Durch die Säkularisation fiel der Gutshof in Staatsbesitz. 1899 erwarb Köln ein Waldstück von 72 ha. Das Waldstück war verwildert und Köln kaufte dieses für 400.000 Markstücke. Im Kaufpreis enthalten waren auch ein Forsthäuschen sowie ein Wirtschaftsgebäude. Dieses gehörte einst zum Gutshof. Um 1900 war das Wäldchen sehr verwildert! Im Unterholz gab es Eichen, Hainbuchen und Linden.

Das Unterholz bildete ein komplett verwildertes Dickicht. Über dem Dickicht zeigten sich uralte Buchen und Eichen. Um 1901 bekam der Gärtner namens Hermann R. Jung einen Auftrag. Dieser sollte das Wäldchen erschließen und entwildern. Er kümmerte sich um das Wäldchen, damit dieses lichter wurde. Auch ein Wegenetz wurde von diesem angelegt. Daneben pflanzte dieser neue Bäume an. So sollte der einstige Charakter des Wäldchens bewahrt werden. Ein neues Forsthaus wurde errichtet. 1912 wurde ein Förster eingestellt. Das Forsthaus bekam ein Lokal. Somit wurde das Wäldchen zum populären Ausflugsziel. In westlicher Richtung befindet sich eine Gedenkstätte. Diese hat einen Jägerzaun und einige Inschriften.

Der Autozubringer

Anfang der 1970er wurde in östlicher Richtung ein Autozubringer gebaut. Das Wäldchen erfuhr dadurch inmitten eine Trennung! Dieses Naherholungsgebiet wurde jedoch auch erweitert. In der Nähe des „Zwischenwerks IX“ kam es zu einer kleinen Walderweiterung. Um die Jahrhundertwende war das Gremberger Wäldchen ein Erholungsgebiet. Leider hat das Wäldchen heute seine Funktion eingebüßt. Gleich in der Nähe liegt die Autobahn. Außerdem gibt es hier eine Zubringerstraße und eine S-Bahn-Trasse. Auch die Straßenzüge in der Nähe tragen zu hohem Lärmpegel bei. Besucher kamen nicht mehr so oft. Darum wurde das Gartencafe geschlossen. Dennoch findet man im Wäldchen noch Erholung beim Spazieren und Vogelgesang.

Ihr Makler in Köln

Dieser Bericht wurde Ihnen präsentiert von Ihrem Immobilienmakler Köln. Sie suchen eine Kapitalanlage in der Domstadt? Wir beraten Sie bei der Preisfindung im Verkaufsfall. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Interessante Artikel

Wenn Sie sich für Immobilien, also ein Haus oder eine Wohnung interessieren, dann sind Sie hier genau richtig. Lesen Sie alles zu den Themen: Immobilienbewertung, Immobilienrendite, dem Energieausweis oder der Mietkaution. Weiterhin informieren wir Sie gerne, über mögliche Kreditarten und den Leverage Effekt. Wir arbeiten auch im Umland von Köln und sind für Sie dort der Immobilienmakler Erftstadt oder Ihr Makler Brühl. Einfach anrufen und kostenlos beraten lassen! Wir schätzen den Wert Ihrer Immobilie für Sie kostenlos!