Immobilienmakler Köln Humboldt Gremberg
"Humboldt-Kolonie" entstand als Arbeitersiedlung, mit Gremberg vereint.WEIHOFEN Immobilien sagt: Besuchen Sie Humboldt-Gremberg
Das Viertel Humboldt-Gremberg liegt im Osten Kölns. Der Stadtteil hat in etwa 16.000 Bewohner. Er hat eine Fläche von circa 3 Quadratkilometern und gehört zum Kalker Stadtbezirk.
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Marktbericht Humboldt/Gremberg 2020-2025
Wohnen am Puls von Deutz und Kalk | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Humboldt/Gremberg hat sich 2025 als stabiler Anker im rechtsrheinischen Markt erwiesen. Während Kalk lauter und urbaner ist, bietet dieser Stadtteil oft das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis für Eigennutzer. Durch die direkte Nachbarschaft zum Deutzer Campus der TH Köln ist der Stadtteil zudem ein Eldorado für Investoren im Bereich studentisches Wohnen und WGs. Die Kaufpreise sind 2025 nach einer leichten Stagnation wieder moderat angezogen (+4,8%).
Kaufpreis Wohnung
~3.820 € / m²
Solide Wertsteigerung im Bestandssegment.
Kaufpreis Haus
~4.350 € / m²
Besonders die Einfamilienhäuser in Gremberg sind rar.
Mietpreis Wohnung
~12,65 € / m²
Anstieg durch hohe Nachfrage von Studierenden.
Nachfrage-Druck
Zunehmend
Profitierte 2025 stark vom Ausweichen aus Deutz.
2. Lagevorteile & Quartiere
Der Stadtteil teilt sich in das urbanere Humboldt und das grünere Gremberg:
- Humboldt-Quartier: Geprägt durch Gründerzeit-Anklänge und eine dichte Bebauung, sehr beliebt bei jungen Erwachsenen.
- Gremberg: Lockerere Bebauung, Nähe zum Gremberger Wäldchen – ideal für Familien, die Ruhe suchen.
- Wissensstandort: Die Nähe zur TH Köln (Campus Deutz) sorgt für eine krisensichere Mieterstruktur.
3. Preisentwicklung Kauf
Objekt-Benchmarks 2025
| Segment | Ø Preis/m² | Vj. |
|---|---|---|
| ETW (Bestand) | 3.820 € | +4,8% |
| ETW (Sanierter Altbau) | 4.450 € | +5,2% |
| Reihenmittelhaus | 4.100 € | +3,1% |
| Mehrfamilienhaus | 2.950 € | +2,5% |
4. Mietmarktsituation
In Humboldt/Gremberg liegt die Mietrendite oft über dem Stadtschnitt, da die Kaufpreise noch nicht so stark entkoppelt sind wie in Deutz. Die Neuvertragsmieten für sanierte Einheiten liegen 2025 häufig bei 14,50 €/m².
Mieten nach Lage
| Qualität | Miete/m² | Trend |
|---|---|---|
| Einfach (unsaniert) | 11,20 € | Stabil |
| Normaler Standard | 12,65 € | +4,5% |
| Gehoben / WG-Zimmer | 15,90 € | Stark |
5. Prognose & Fazit 2026
Wir stufen Humboldt/Gremberg für 2026 als „Kaufen/Halten“ ein. Die Gentrifizierung von Kalk wird hierher überschwappen. Objekte in Gehentfernung zum Bahnhof Trimbornstraße werden die stärksten Wertzuwächse erfahren.
- Kaufpreise: Erwarteter Anstieg um ca. 3,5% - 4,5%.
- Mietpreise: Weiteres Wachstum durch anhaltenden Zuzug von TH-Angehörigen.
Immobilienstruktur im Wandel
Die Immobilienlandschaft in Humboldt-Gremberg ist vielfältig, aber auch im Umbruch. Typisch sind die zahlreichen Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit, die den Großteil des Wohnraums stellen. Viele dieser Gebäude werden nach und nach saniert, wodurch sich das Wohnniveau spürbar hebt. In den letzten Jahren haben sich zudem kleinere Neubauprojekte etabliert, die moderne Eigentumswohnungen oder Stadthäuser bieten. Auffällig ist, dass gerade die jüngere Generation das Viertel zunehmend entdeckt, da die Immobilienpreise hier im Vergleich zu anderen Kölner Stadtteilen noch relativ erschwinglich sind. Gleichzeitig entstehen durch Nachverdichtung weitere Wohnungen, die insbesondere Singles und junge Familien ansprechen. Kleine Innenhöfe, Gemeinschaftsgärten und teilweise auch autofreie Wohnanlagen gewinnen an Bedeutung und verändern das Bild des Viertels Schritt für Schritt.
Preisentwicklung und Markttrends
In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Humboldt-Gremberg kontinuierlich gestiegen, auch wenn sie im Vergleich zu den linksrheinischen Vierteln oder gehobeneren rechtsrheinischen Stadtteilen wie Deutz oder Dellbrück immer noch günstiger sind. Eigentumswohnungen im sanierten Bestand erzielen heute Preise, die vor zehn Jahren kaum vorstellbar gewesen wären. Besonders gefragt sind Objekte in ruhigen Seitenstraßen, da diese trotz zentraler Lage eine gewisse Wohnqualität garantieren. Der Mietmarkt ist sehr lebhaft, da viele Menschen eine günstige Alternative zur Kölner Innenstadt suchen und gleichzeitig eine gute Anbindung wünschen. Neubauten mit moderner Ausstattung liegen preislich zwar höher, finden aber dennoch schnell Abnehmer, da der Wohnungsdruck in Köln insgesamt sehr hoch ist. Auch Investoren zeigen wachsendes Interesse, da das Viertel als aufstrebend gilt und langfristig stabile Renditen verspricht.
Stadtteilentwicklung und Infrastruktur
Die Stadt Köln verfolgt in Humboldt-Gremberg eine klare Strategie, um die Attraktivität des Viertels zu steigern. Dazu gehören sowohl Modernisierungen im Wohnungsbestand als auch Investitionen in öffentliche Einrichtungen und Grünflächen. Neue Spielplätze, verbesserte Radwege und Verkehrsberuhigungen tragen dazu bei, dass der Stadtteil familienfreundlicher wird. Durch die Nähe zur Kölner Messe, zur Innenstadt und zu großen Arbeitgebern ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, was den Druck auf den Markt weiter erhöht. Besonders die Umgestaltung ehemaliger Industrieflächen spielt eine wichtige Rolle, da hier moderne Wohnquartiere mit einer Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit entstehen sollen. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ein entscheidender Faktor: Mit S-Bahn und Straßenbahn gelangen die Bewohner schnell in die Innenstadt, was Humboldt-Gremberg für Pendler besonders interessant macht.
Zukunftsperspektiven
Alles deutet darauf hin, dass Humboldt-Gremberg in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen wird. Die laufenden Sanierungen, die wachsende Nachfrage und die städtebaulichen Projekte lassen erwarten, dass sich die Immobilienpreise weiter nach oben entwickeln. Für Käufer und Investoren bietet der Stadtteil nach wie vor Chancen, da das Preisniveau im Vergleich zu anderen Kölner Vierteln günstiger bleibt, gleichzeitig aber ein enormes Potenzial für Wertsteigerung vorhanden ist. Für Familien und junge Berufstätige ist der Stadtteil attraktiv, da er erschwinglicher Wohnraum mit einer soliden Infrastruktur verbindet. Auch das soziale Gefüge wandelt sich: Neue Bewohnergruppen ziehen zu, wodurch sich das Stadtbild verjüngt und eine größere Vielfalt an Angeboten entsteht. Die Kombination aus Geschichte, zentraler Lage und starker Entwicklung macht Humboldt-Gremberg damit zu einem Stadtteil, der in naher Zukunft noch stärker in den Fokus rücken wird.
Mikro-Lagen-Analyse: Das Lärm-Gefälle zu Bahn und Autobahn
Humboldt-Gremberg ist von wichtigen Verkehrsadern (A4, S-Bahn, Güterverkehr) durchzogen. Die Wohnqualität und damit der Preis wird stark durch die Entfernung zum Gleisbett diktiert.
Zone 1: Ruhige Quartierskerne & Neubaugebiete
Umfasst die innenliegenden Bereiche, die von der Hauptverkehrsachse (Gremberger Straße) und dem Bahnbetriebslärm am besten abgeschirmt sind.
- Preisniveau: Hier werden die Höchstpreise (sanierter Bestand/Neubau) des Viertels erzielt.
- Hebel: Die Ruheprämie ist der entscheidende Wertfaktor.
Zone 2: Güterverkehrs-nahe Randlagen
Die Bereiche an der Ostseite (Richtung Gremberger Ring) und entlang der Bahntrasse, die am stärksten dem Lärm ausgesetzt sind.
- Preisniveau: Hier sind die günstigsten Einheiten zu finden. Ein Lärm-Disagio von 10–15 % gegenüber Zone 1 ist realistisch.
- Fokus: Primär für Anleger interessant, die eine hohe Mietrendite (trotz Mietpreisbremse) suchen.
Spezial-Expertise: Nachkriegsbau und Image-Wandel
Der Bestand dominiert. Die Preisentwicklung hängt direkt von der erfolgreichen energetischen Sanierung und der Verbesserung des Quartiers-Images ab.
Die Nachkriegs-Substanz
Typisch: Klassische 3- bis 4-geschossige Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsstau (Fassade, Fenster, Heizung).
Investition: Die Kosten für die energetische Sanierung müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden, um die Mieteinnahmen langfristig zu sichern.
Image-Defizit und Zuzug
Wahrnehmung: Der Stadtteil leidet noch unter dem historischen Arbeiter-Image und der Nähe zu Kalk/Vingst.
Wandel: Der Zuzug junger Paare und Kreativer, die sich linksrheinisch das Wohnen nicht leisten können, sorgt für eine langsame sozioökonomische Aufwertung.
Nahversorgung und ÖPNV
Nahversorgung: Ist solide, aber es fehlen Premium-Angebote. Die Abhängigkeit vom Zentrum Kalk ist gegeben.
Anbindung: Die S-Bahn-Haltestellen (Trimbornstraße) und die KVB-Anbindung sind exzellent und gleichen die Lärmbelastung teils aus.
Grundstücks- und Neubaupotentiale: Der Trend zur Nachverdichtung
Freiflächen sind rar. Die Zukunft liegt in der Umnutzung ehemaliger Gewerbeflächen und der kleinteiligen Nachverdichtung.
Umnutzung alter Gewerbeareale
Chance: Die freiwerdenden Industrie- und Bahnbetriebsflächen bieten das größte Potenzial für neue, große Wohnquartiere.
Risiko: Eine Altlastenprüfung des Bodens ist bei diesen Arealen unabdingbar.
Kleine Stadthäuser
Nachfrage: Kleine Reihen- und Stadthäuser in den ruhigen Innenhöfen sind die größte Rarität und erzielen Höchstpreise bei Familien.
Tipp: Hier ist der Wertanstieg am stärksten, da diese Objekte die Ruhe mit der Zentralität optimal verbinden.
Kapitalanlage-Check: Mietrendite vs. Mietpreisbremse
Humboldt-Gremberg ist ein klassischer Investment-Markt, der durch die hohe Nachfrage und die vergleichsweise niedrigen Kaufpreise attraktive Renditen verspricht.
Einfluss der Mietpreisbremse
Relevanz: Als Teil von Köln gilt die Mietpreisbremse. Neuvermietungen sind daher limitiert, was das Renditepotenzial bei Bestandsimmobilien dämpft.
Ausnahme: Umfassende Sanierungen und Neubauten sind ausgenommen und bieten die beste Rendite-Sicherheit.
Rendite- und Wertentwicklung
Brutto-Zahlen: Die Bruttorenditen liegen wegen der niedrigen Kaufpreise oft bei 4 % bis 5,5 %.
Fazit: Investoren setzen hier auf die stetige Aufwertung des Stadtteils und weniger auf kurzfristige Mietpreis-Spitzen.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Ortsteil Köln-Humboldt/Gremberg (€/m²)
Humboldt/Gremberg im Stadtbezirk Kalk ist eine gemischte Lage, die tendenziell im mittleren Preisniveau des rechtsrheinischen Kölns angesiedelt ist, aber lokal stark variiert.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Humboldt/Gremberg) | Bandbreite der Richtwerte (ca.) |
|---|---|---|
| 01.01.2024 (Offizieller Wert) | Nicht explizit als 2024-Wert verfügbar | (Große Spanne von 240 € bis 1.590 € im Bez. Kalk) |
| Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025* | ca. 787 € - 697 € | 240 € bis 1.590 € |
Hintergrundinformationen zu Köln-Humboldt/Gremberg:
- Aktuelle Marktanalysen nennen für Humboldt/Gremberg einen durchschnittlichen Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2025) von ca. 787 €/m², bei einer großen Bandbreite. Eine andere Quelle nennt 697,48 €/m² für erschlossene Grundstücke.
- Der Stadtteil gehört zum Stadtbezirk Kalk, dessen durchschnittlicher Bodenrichtwert für Wohn-/Mischbebauung zum Stichtag 01.01.2025 bei 813 €/m² liegt.
- Die Richtwerte in Humboldt/Gremberg können extrem variieren, mit einer Spanne von 240 €/m² bis zu 1.590 €/m², was die Heterogenität des Ortsteils (Wohngebiete vs. Gewerbegebiete/Industrienähe) widerspiegelt.
- Die Entwicklung zeigt einen Trend zu sinkenden Werten (Prognose 2025: ca. -14,9 % im Vergleich zu 2024).
- Die genauen Werte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln ermittelt und sind über das offizielle BORIS-Portal Nordrhein-Westfalen (BORIS.NRW) einsehbar.
*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss). Die Prognosen für den Stichtag 01.01.2025 basieren auf der Fortführung von Marktdaten und können je nach Quelle und Datenbasis variieren.
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Infrastrukturelles sowie Wirtschaftliches
Obwohl das Stadtviertel ungefähr 16.000 Bewohner zählt, wurden U-Bahnanschlusspläne niemals realisiert! In den 1970ern gab es dazu Pläne. Grenznah zu Kalk können Stadtteilbewohner von Humboldt-Gremberg in eine S-Bahn steigen. Des Weiteren gibt es zwei Buslinien im Viertel. Mit der Auffahrt „Kalk-Poll“ ist der Stadtteil mit der A 559 verbunden. Im Viertel befinden sich viele größere Supermärkte. Daneben gibt es viele kleine Geschäfte. Mit der Firma Kippes befindet sich der einzige Industriebetrieb im Viertel. Der „Hagen-Campus“ ist ein Technologiepark.
Dieser liegt am einstigen Gelände des Betriebes Hagen. Hier liegen auch Kommunikationstechnologie-Betriebe, Biotechnik-Betriebe und medizintechnische Betriebe. Auch gibt es Designer-Firmen sowie Softwareentwickler. Das „Technologie- sowie Gründerzentrum Köln“ liegt ebenfalls hier. Die Betriebsgründer sowie die Technologiebetriebe finden hier preiswerte Büroräume, welche sie mieten können. Auch Laborräume können gemietet werden. Es gibt Beratungen zur Firmengründung!
In Humboldt-Gremberg sind zwei Grundschulen ansässig. Außerdem existieren hier einige Kindertagesstätten sowie auch ein Berufskolleg. Eine Hauptschule musste 2011 ihre Pforten für immer schließen! Eine Gemeinschaftsgemeinde speist sich aus den beiden Pfarren St. Marien sowie St. Engelbert.
Der Autozubringer
Anfang der 1970er wurde in östlicher Richtung ein Autozubringer gebaut. Das Wäldchen erfuhr dadurch inmitten eine Trennung! Dieses Naherholungsgebiet wurde jedoch auch erweitert. In der Nähe des „Zwischenwerks IX“ kam es zu einer kleinen Walderweiterung. Um die Jahrhundertwende war das Gremberger Wäldchen ein Erholungsgebiet. Leider hat das Wäldchen heute seine Funktion eingebüßt. Gleich in der Nähe liegt die Autobahn. Außerdem gibt es hier eine Zubringerstraße und eine S-Bahn-Trasse. Auch die Straßenzüge in der Nähe tragen zu hohem Lärmpegel bei. Besucher kamen nicht mehr so oft. Darum wurde das Gartencafe geschlossen. Dennoch findet man im Wäldchen noch Erholung beim Spazieren und Vogelgesang.
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