Immobilienmakler Köln Raderberg
Ein ruhiger und gut angebundener Stadtteil im Süden von Köln.Mit dem Immobilienexperten: Auf geht’s nach Raderberg
Gebaut auf einer alten Hinrichtungsstätte! Raderberg ist im südlichen Köln gelegen und dem Rodenkirchner Stadtbezirk zugehörig. Raderberg ist ein Viertel aus mittelalterlicher Zeit.
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Immobilienmarktbericht Köln-Raderberg 2026
Analyse eines Standorts im fundamentalen Strukturwandel | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Köln-Raderberg ist im Jahr 2026 einer der am stärksten wachsenden Teilmärkte im Kölner Süden. Der Stadtteil vollzieht den endgültigen Wandel vom Gewerbestandort zum hochwertigen Wohnquartier. Durch Großprojekte wie die Umnutzung des Reiterstaffel-Geländes und die Planungen rund um die Parkstadt Süd erfährt Raderberg eine enorme städtebauliche Aufwertung. Wir beobachten ein massives Interesse von Investoren an Neubauprojekten, während der Bestand in den gewachsenen Straßenzügen durch Sanierungen an Wert gewinnt. Raderberg bietet 2026 die ideale Kombination aus unmittelbarer Südstadt-Nähe und modernster Neubau-Infrastruktur, was zu einer überdurchschnittlichen Nachfrage im gehobenen Segment führt.
Ø Kaufpreis Wohnung
4.520 € / m²
Ø Kaufpreis Haus
4.880 € / m²
Ø Miete Wohnung
15,20 € / m²
Bodenrichtwert
980 € / m²
2. Mikro-Standortanalyse Köln-Raderberg
Raderberg profitiert von seiner Sandwich-Lage: Im Norden grenzt es direkt an die Südstadt, im Süden an das grüne Raderthal. Diese Lage macht es besonders für jene attraktiv, denen die Südstadt zu eng und zu laut, Raderthal aber zu ruhig ist. Der Brühler Weg und der Raderberggürtel bilden die zentralen Achsen. Ein Meilenstein für die Mikrolage ist die stufenweise Verlagerung des Großmarkts, die riesige Flächen für neue Grünzüge und Wohnbebauung freigibt. Die Anbindung an den ÖPNV ist durch Buslinien gut, wird aber durch die künftige Parkstadt-Erschließung nochmals gewinnen. Einkaufsmöglichkeiten im "Zollstock Arcaden" Bereich und lokale Versorger bieten eine hervorragende Infrastruktur.
3. Kaufpreisentwicklung im Detail
3.1. Eigentumswohnungen: Fokus auf Neubauquartiere
In Raderberg hat der Neubauanteil in den letzten Jahren das Preisgefüge nach oben verschoben. Moderne 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen in energieeffizienten Quartieren sind das meistgesuchte Produkt. Wir sehen hier Quadratmeterpreise, die im Erstbezug oft die 6.000-Euro-Marke überschreiten. Der Altbestand aus der Jahrhundertwende (vereinzelt vorhanden) sowie Nachkriegsbauten werden vermehrt von Kapitalanlegern erworben, die auf die langfristige Aufwertung durch die Parkstadt Süd setzen.
| Segment | Ø Preis/m² |
|---|---|
| Bestand (unrenoviert) | 4.050 € |
| Modernisiert / MFH | 4.600 € |
| Exklusiver Neubau | 5.950 € |
3.2. Häuser: Urbane Stadthäuser
Klassische Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken sind in Raderberg seltener als im benachbarten Raderthal. Stattdessen dominieren moderne Stadthäuser oder Reihenhäuser in neu entwickelten Ensembles. Diese bieten oft weniger Gartenfläche, dafür aber eine sehr moderne Raumaufteilung und hohe Energieeffizienz. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was die Preise stabil hält.
| Haustyp | Ø Preis/m² |
|---|---|
| Modernes Stadthaus | 5.250 € |
| Reihenmittelhaus (Bestand) | 4.450 € |
| Doppelhaushälfte | 4.950 € |
4. Mietmarkt: Dynamik durch hohe Qualität
Die Mietpreise in Raderberg reflektieren den hohen Anteil an modernem Wohnraum. Mit durchschnittlich 15,20 €/m² liegt Raderberg über dem Niveau von Zollstock. Mieter schätzen hier vor allem die gehobene Ausstattung der neuen Quartiere (Tiefgaragen, Aufzüge, Fußbodenheizung). Die Leerstandsquote tendiert gegen Null, da der Stadtteil eine hohe Anziehungskraft auf junge Professionals und Doppelverdiener ausübt.
| Wohnfläche | Trend 2026 |
|---|---|
| Wohnung bis 60 m² | 15,80 €/m² |
| Wohnung 80-110 m² | 14,90 €/m² |
| Neubau Erstbezug | 16,50 €/m² |
5. Marktanalyse: Die "Parkstadt-Option"
Das größte Wertsteigerungspotenzial für Raderberg liegt in der direkten Nachbarschaft zur künftigen Parkstadt Süd. Raderberg wird von der geplanten Erweiterung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein massiv profitieren. Diese "grüne Lunge" vor der Haustür wird Raderberg endgültig in die Riege der begehrtesten Wohnlagen Kölns heben. Aktuell ist der Markt noch durch die Bauaktivitäten geprägt, was für antizyklische Investoren eine Einstiegschance bietet, bevor die volle Aufwertung im Preis reflektiert wird.
6. Prognose 2026/2027
Wir erwarten für Raderberg eine überdurchschnittliche Miet- und Wertentwicklung (+4,0% bis 5,5% p.a.). Der Stadtteil wird sein industrielles Image komplett ablegen und zu einem Vorzeigeviertel für modernen Urbanismus werden. Immobilienbesitzer sollten hier langfristig halten, da der Höhepunkt der Standortaufwertung erst mit Fertigstellung der ersten Parkstadt-Etappen erreicht sein wird.
Immobilienpreise in Köln Raderberg
Der Immobilienmarkt in Köln Raderberg befindet sich seit einigen Jahren in einer Phase kontinuierlicher Dynamik, die vor allem von der Nähe zur Kölner Innenstadt und den angrenzenden Stadtteilen Raderthal und Bayenthal getragen wird. Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich aktuell zwischen 4.600 und 5.200 Euro pro Quadratmeter, wobei sanierte Altbauten mit guter Ausstattung auch Werte bis 5.600 Euro erreichen können. Neubauwohnungen liegen preislich deutlich höher und werden meist ab 6.200 Euro pro Quadratmeter angeboten, mit Spitzenpreisen von bis zu 7.000 Euro in besonders begehrten Projekten. Bei Häusern reicht die Preisspanne für Reihenhäuser derzeit von etwa 580.000 bis 720.000 Euro, während Doppelhaushälften oder freistehende Objekte je nach Grundstücksgröße und Ausstattung schnell zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro kosten können. Auch die Mietpreise sind im Vergleich zu vielen anderen Kölner Stadtteilen relativ hoch: Bestandswohnungen liegen durchschnittlich bei 12,50 bis 14,20 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen bei 14,80 bis 16,50 Euro angesiedelt sind.
Neue Bauprojekte und Quartiersentwicklungen
In Raderberg sind derzeit mehrere Bauvorhaben in der Umsetzung, die den Stadtteil langfristig stark prägen werden. Besonders im Fokus stehen innerstädtische Nachverdichtungsprojekte, die brachliegende oder ehemals gewerblich genutzte Flächen in moderne Wohnquartiere umwandeln. Ein größeres Neubauprojekt entsteht beispielsweise an der Brühler Straße, wo mehrere hundert Wohnungen in verschiedenen Größen realisiert werden. Die Quadratmeterpreise in diesem Projekt beginnen bei etwa 6.300 Euro und steigen bei gehobenen Ausstattungen bis auf 7.200 Euro. Auch kleinere Bauvorhaben mit hochwertigen Stadtwohnungen und Maisonette-Einheiten sind aktuell gefragt, da sie ein urbanes Wohngefühl mit einer vergleichsweise ruhigen Lage kombinieren. Daneben gibt es Vorhaben, die verstärkt auf energieeffiziente Bauweisen und nachhaltige Mobilitätslösungen setzen, sodass Käufer nicht nur in moderne Wohnungen investieren, sondern auch von zeitgemäßen Infrastrukturkonzepten profitieren.
Nachfrageentwicklung und Mietmarkt
Die Nachfrage nach Immobilien in Raderberg wird maßgeblich durch junge Familien, Berufspendler und Kapitalanleger bestimmt. Die gute Erreichbarkeit der Innenstadt, kombiniert mit einer im Vergleich zu benachbarten Premiumlagen wie Bayenthal etwas günstigeren Preisstruktur, macht den Stadtteil attraktiv. Mietwohnungen sind stark nachgefragt, insbesondere Objekte mit zwei bis drei Zimmern, die sich aktuell zwischen 950 und 1.250 Euro bewegen. Wohnungen mit vier Zimmern oder mehr erzielen häufig Mieten von 1.500 bis 1.900 Euro, wobei Neubauten mit moderner Ausstattung durchaus bei 2.200 Euro und darüber liegen können. Für Investoren sind die Bruttorenditen in Raderberg interessant, sie bewegen sich je nach Lage und Objektqualität zwischen 2,8 und 3,5 Prozent. Während Bestandswohnungen vor allem durch eine konstante Nachfrage Stabilität versprechen, bieten Neubauprojekte mehr Potenzial für langfristige Wertsteigerung.
Zukünftige Stadtteilentwicklung
Die Perspektiven für Raderberg sind auf absehbare Zeit positiv, da die Stadt Köln weiterhin großen Wert auf die Schaffung zusätzlichen Wohnraums legt. Geplant sind weitere Nachverdichtungsmaßnahmen, die bestehende Strukturen modernisieren und zusätzlichen Wohnraum schaffen sollen, ohne das städtische Umfeld zu überlasten. Die Prognosen für die Immobilienpreise deuten auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin: Eigentumswohnungen im Neubausegment könnten in den kommenden Jahren auf Werte zwischen 7.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter klettern, während Bestandswohnungen sich bei 5.200 bis 5.600 Euro einpendeln dürften. Häuser im Einfamiliensegment werden voraussichtlich ab 900.000 Euro kaum mehr zu finden sein, da Grundstücksflächen zunehmend knapp werden. Auf dem Mietmarkt rechnen Experten bis 2030 mit einem Anstieg der Preise auf 15,50 bis 17,00 Euro pro Quadratmeter, insbesondere in Neubauprojekten. Parallel dazu sind Investitionen in Infrastruktur, Nahversorgung und Grünflächen vorgesehen, um die hohe Nachfrage mit einer entsprechenden Lebensqualität zu begleiten und Raderberg als modernen, lebenswerten Stadtteil weiter zu etablieren.
Aktuelle Neubauprojekte Köln Raderberg 2025
Köln-Raderberg, südlich der Kölner Innenstadt gelegen, war über Jahrzehnte ein eher unauffälliger Stadtteil, geprägt von kleinen Handwerksbetrieben, Nachkriegsbauten und ruhigen Wohnstraßen. Doch in den letzten Jahren hat sich das Viertel spürbar verändert. Alte Gewerbeflächen werden umgewandelt, neue Wohnquartiere entstehen, und das Stadtbild entwickelt sich in Richtung eines modernen, urbanen Wohnviertels mit lebendigem Charakter. Die Lage zwischen Bayenthal, Zollstock und Raderthal sowie die Nähe zur Südstadt machen Raderberg zunehmend attraktiv für junge Familien, Berufstätige und Menschen, die zentral, aber dennoch ruhig wohnen möchten. Neubauprojekte spielen dabei eine entscheidende Rolle, da sie den Stadtteil architektonisch und sozial neu definieren.
Neubauprojekt „Raderberger Höfe“ – urbanes Wohnen mit grüner Mitte
Eines der bekanntesten Neubauprojekte in Köln-Raderberg sind die sogenannten „Raderberger Höfe“, die auf dem Gelände einer ehemaligen Gewerbefläche entstanden sind. Hier wurde ein modernes Wohnquartier geschaffen, das städtisches Wohnen mit naturnahen Elementen verbindet. Die Architektur ist geprägt von klaren Linien, hellen Fassaden und großzügigen Fensterfronten, die den Wohnungen viel Tageslicht bieten. Herzstück des Projekts ist der grüne Innenhof, der als Begegnungsraum für die Bewohner dient. Kleine Spielplätze, Sitzgelegenheiten und bepflanzte Flächen fördern das nachbarschaftliche Miteinander. Neben Eigentumswohnungen wurden auch Mietwohnungen geschaffen, um soziale Durchmischung zu ermöglichen. Die Raderberger Höfe stehen beispielhaft für eine neue Generation von Wohnprojekten, die Nachhaltigkeit und Lebensqualität in den Mittelpunkt stellen.
Wohnen auf dem Gelände der ehemaligen Brauerei – Industriegeschichte neu interpretiert
Ein besonders spannendes Projekt befindet sich auf dem Gelände einer ehemaligen Brauerei an der Brühler Straße. Hier wurde die industrielle Vergangenheit nicht einfach ausgelöscht, sondern architektonisch neu interpretiert. Teile der alten Bausubstanz wurden erhalten und in die moderne Bebauung integriert, wodurch eine einzigartige Mischung aus Alt und Neu entstanden ist. Das Ergebnis sind außergewöhnliche Lofts, Stadthäuser und Penthousewohnungen, die Industriecharme mit modernem Wohnkomfort verbinden. Große Fenster, offene Grundrisse und hohe Decken verleihen den Wohnungen ein großzügiges Raumgefühl. Gleichzeitig wurde auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit geachtet – etwa durch Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und begrünte Dächer. Diese Form der Revitalisierung verleiht Raderberg ein neues architektonisches Profil und schafft Wohnraum mit Charakter.
Neue Wohnquartiere entlang der Brühler Straße
Die Brühler Straße entwickelt sich zunehmend zur zentralen Entwicklungsachse des Stadtteils. Mehrere Bauträger haben hier Projekte realisiert, die unterschiedliche Zielgruppen ansprechen. Neben größeren Mehrfamilienhäusern entstehen kompakte Stadthäuser und Reihenhäuser, die besonders bei Familien beliebt sind. Die Architektur variiert zwischen moderner Klarheit und zurückhaltender Eleganz, wobei stets darauf geachtet wird, dass sich die Neubauten harmonisch in das bestehende Straßenbild einfügen. Im Erdgeschoss vieler Gebäude sind kleine Läden, Bäckereien oder Cafés vorgesehen, die das Viertel beleben und kurze Wege im Alltag ermöglichen. Durch diese Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Nahversorgung entsteht eine urbane Struktur, die Raderberg langfristig als lebenswerten Stadtteil stärkt.
Nachverdichtung und Umwandlung von Bestandsflächen
Ein prägendes Merkmal der Entwicklung in Raderberg ist die Nachverdichtung innerhalb bestehender Wohngebiete. Viele ältere Gebäude aus den 1950er- und 1960er-Jahren werden derzeit saniert oder durch moderne Neubauten ersetzt. Dabei achten Stadtplaner und Architekten darauf, die charakteristische Struktur des Viertels zu erhalten. Besonders beliebt sind kleinere Bauprojekte mit sechs bis zehn Wohneinheiten, die auf ehemaligen Einfamilienhausgrundstücken entstehen. Diese Form der Nachverdichtung trägt dazu bei, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, ohne das Stadtbild zu überfrachten. Gleichzeitig werden Grünflächen und Innenhöfe aufgewertet, um das Mikroklima und die Lebensqualität zu verbessern. So bleibt Raderberg ein wohnlicher Stadtteil, der trotz zunehmender Urbanisierung seinen charmanten Charakter behält.
Moderne Wohnformen und soziale Vielfalt
Die Neubauprojekte in Raderberg zeichnen sich durch eine große Vielfalt an Wohnformen aus. Neben Eigentumswohnungen entstehen geförderte Mietwohnungen, barrierefreie Apartments und Wohnprojekte mit gemeinschaftlichen Konzepten. Diese Mischung sorgt für soziale Balance und verhindert eine einseitige Entwicklung. Besonders interessant sind Baugruppenprojekte, bei denen zukünftige Bewohner aktiv in die Planung eingebunden werden. Hier entstehen Wohnungen mit gemeinschaftlichen Gärten, Dachterrassen und Gemeinschaftsräumen, die das soziale Miteinander stärken. Auch für ältere Menschen werden vermehrt moderne, barrierearme Wohnanlagen errichtet, die Serviceleistungen und Nachbarschaftshilfe integrieren. Diese Durchmischung macht Raderberg zu einem vielseitigen und lebendigen Stadtteil.
Nachhaltige Architektur und Energieeffizienz im Fokus
Fast alle Neubauprojekte in Köln-Raderberg folgen den Prinzipien nachhaltiger Stadtentwicklung. Energieeffiziente Bauweise, ressourcenschonende Materialien und ökologische Freiraumgestaltung sind mittlerweile Standard. Begrünte Dächer, Regenwassernutzung und Solartechnik tragen dazu bei, den ökologischen Fußabdruck zu minimieren. Zudem wird großer Wert auf nachhaltige Mobilität gelegt: Tiefgaragen mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge, sichere Fahrradabstellräume und Carsharing-Angebote sind fester Bestandteil der neuen Wohnanlagen. Durch diese Maßnahmen entstehen nicht nur umweltfreundliche Gebäude, sondern auch lebenswerte Quartiere, die langfristig Bestand haben. Der ökologische Ansatz verbindet sich in Raderberg mit architektonischer Qualität und hoher Wohnkultur – ein Trend, der auch in Zukunft prägend sein wird.
Architektur zwischen Geschichte und Gegenwart
Raderberg besitzt eine facettenreiche architektonische Geschichte, die von alten Werkhallen, Nachkriegsbauten und gründerzeitlichen Häusern geprägt ist. Neue Bauprojekte greifen diese Vielfalt auf und entwickeln sie weiter. Während einige Projekte bewusst kontrastieren und moderne Akzente setzen, bemühen sich andere um eine gestalterische Verbindung mit der Umgebung. Häufig werden alte Fassadenelemente, Klinkerstrukturen oder historische Mauern in die Neubauten integriert, um die Identität des Ortes zu bewahren. Diese Kombination aus Erhalt und Innovation sorgt dafür, dass der Stadtteil sein gewachsenes Erscheinungsbild behält, aber gleichzeitig zukunftsfähig bleibt. Architekten und Stadtplaner sehen Raderberg daher als Modell für behutsame Stadterneuerung, die den Charakter des Viertels respektiert.
Lebensqualität und neue Impulse für den Kölner Süden
Mit den vielen Neubauprojekten erhält Raderberg eine neue Dynamik. Wo früher Industriebrachen und ungenutzte Grundstücke lagen, entstehen lebendige Wohnquartiere mit moderner Infrastruktur. Neue Grünflächen, Spielplätze und verkehrsberuhigte Straßen erhöhen die Lebensqualität und schaffen Räume für Begegnung. Gleichzeitig profitiert der Stadtteil von seiner Nähe zu Bayenthal, Marienburg und der Kölner Südstadt, die kulturell und gastronomisch viel zu bieten haben. Durch die Mischung aus historischer Bausubstanz, neuen Wohnformen und nachhaltiger Stadtplanung entsteht ein Viertel, das Vielfalt, Geschichte und Moderne miteinander verbindet – ein Stück Köln im Wandel, das dennoch seinen authentischen Charakter bewahrt.
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Mikro-Lagen-Analyse: Die Zonen im Wandel Raderbergs
Raderberg differenziert sich stark zwischen dem grünen, wohnlichen Norden (an Zollstock/Raderthal) und den urbanen Entwicklungsachsen (Brühler Straße).
Zone 1: Grenzlage zu Zollstock/Raderthal (Ruhig)
Charakter: Ruhigere Wohnstraßen, geprägt durch Altbau und Einfamilienhäuser/Reihenhäuser. Profitiert von der Nähe zum Grüngürtel.
Prämie: Höchste Preise für Bestandshäuser (bis 1,2 Mio. €). Altbauwohnungen in gutem Zustand erzielen hier die Spitzenwerte im Bestand.
Zone 2: Brühler Straße / Industriequartiere (Projekt)
Struktur: Standort der neuen Großprojekte (z. B. "Raderberger Höfe", ehem. Brauerei). Hohe Dynamik, Urbanität und moderne Infrastruktur.
Marktwert: Neubauwohnungen erreichen hier die Spitzenpreise von bis zu 7.200 €/m². Der Wert wird durch modernes Wohnen und Effizienzstandards getrieben.
Verkehrsanalyse: City-Nähe durch starke KVB-Achse
Die direkte Anbindung über die KVB-Achse der Bonner Straße und die Nähe zur Innenstadt sind die Haupttreiber der Mobilität in Raderberg.
Öffentlicher Nahverkehr
KVB: Exzellente Anbindung über die Nord-Süd-Stadtbahn (Linie 16/17) entlang der Bonner Straße, die eine schnelle Verbindung in die Innenstadt und nach Bonn ermöglicht.
City-Nähe: Die Südstadt und das Zentrum sind in wenigen Minuten erreichbar, was den Stadtteil besonders für Berufstätige attraktiv macht.
Individualverkehr
Auto: Direkter Zugang zur B51 (Brühler Straße) und zur A4/A555. Die Verkehrsanbindung an den Kölner Ring ist sehr gut.
Mobilitätskonzept: Viele Neubauprojekte integrieren moderne Mobilitätskonzepte (Carsharing, E-Ladesäulen), um den Fokus vom privaten PKW wegzulenken.
Kapitalanlage-Check: Neubauprojekte als stabile Wertanlage
Raderberg bietet solide Mietrenditen und ein hohes Wertsteigerungspotenzial, insbesondere durch die Entwicklung ehemals gewerblicher Flächen.
Rendite-Ebene
Level: Die Bruttorenditen liegen stabil bei 2,8 bis 3,5 Prozent. Neubauten im höherpreisigen Segment neigen zu geringeren Anfangsrenditen, bieten aber mehr Mietsicherheit.
Fokus: Kleine bis mittelgroße Wohnungen (50–90 m²) sind aufgrund der hohen Nachfrage von Pendlern und jungen Paaren am renditestärksten.
Investment-Strategie
Chancen: Die Umnutzung von Gewerbeflächen in hochwertige Wohnquartiere (z. B. ehemalige Brauerei) führt zu einem positiven Image-Wandel und anhaltender Wertsteigerung.
Empfehlung: Neubauten mit Effizienzstandard (ESG-konform) sind aufgrund der geringen laufenden Kosten und der hohen Mieterakzeptanz die bevorzugte Anlageklasse.
Fazit und Langfristperspektive
Raderberg vollzieht den Wandel zum urbanen Wohnort und wird seine Position im oberen Mittelfeld der Kölner Preisstruktur festigen.
Künftiges Preisziel (bis 2030)
Kaufpreisziel: Neubauwohnungen werden sich auf Werte zwischen 7.000 und 7.500 €/m² zubewegen. Bestandshäuser werden die 1-Million-Euro-Schwelle kaum noch unterschreiten.
Mietwachstum: Das Mietniveau in Neubauten steigt auf 15,50 bis 17,00 €/m² an, getrieben durch die hohe Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen.
Fazit für Eigennutzer
Chancen: Raderberg bietet urbanes Wohnen, hervorragende Verkehrsanbindung und eine positive Quartiersentwicklung.
Empfehlung: Ein Kauf in einem der neuen, qualitativ hochwertigen Quartiere ist eine Investition in die zukünftige Lebensqualität und Wertstabilität.
Spezial-Expertise: Auswirkungen der Grundsteuer-Reform in Köln-Raderberg
Raderberg ist ein aufstrebender Stadtteil südlich der Neustadt Süd, der sich durch eine moderate Preisstruktur und eine hohe Verdichtungsrate auszeichnet. Die Grundsteuer-Reform (Bundesmodell/NRW) wird hier vor allem die Entwicklung ehemaliger Industrie- und Gewerbeflächen beeinflussen.
Schlüsselfaktor: Umwandlung von Flächen
Einfluss: Die Bodenrichtwerte in Raderberg sind stabil, aber dynamisch. Besonders ehemalige Gewerbegrundstücke, die nun als Bauland für Wohnen deklariert werden, erleben eine starke Höherbewertung.
Folge: Aufgrund der Stadtnähe und der Umnutzung von Bauland wird auch in Raderberg tendenziell eine Erhöhung der Grundsteuer erwartet, die die gewonnene Attraktivität des Standortes steuerlich abbildet.
Betroffene Immobilien-Typen
Neubauten: Neu errichtete Wohnanlagen auf Konversionsflächen (z.B. ehemalige Güterbahnhöfe) sind durch die hohen Bodenwerte des neu deklarierten Baulandes stärker betroffen.
Bestandshäuser: Einfachere Altbauten profitieren ggf. von einer geringeren fiktiven Miete, doch der gestiegene Bodenwert im direkten Umland führt auch hier meist zu einer moderaten Mehrbelastung.
Fazit für Investoren: Raderberg ist ein Standort mit Entwicklungspotenzial. Die steigende Grundsteuer ist hier ein Indikator für die verbesserte Wohnlage und die Aufwertung von Bauland. Für Investoren bleibt der Standort aufgrund der stabilen Mieten und der Innenstadtnähe attraktiv.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Stadtteil Köln-Raderberg (€/m²)
Raderberg liegt im Kölner Süden (Bezirk Rodenkirchen) und grenzt an die beliebten Stadtteile Zollstock und Bayenthal.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Raderberg) | Bandbreite der Richtwerte (ca.) |
|---|---|---|
| Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025* | ca. 1.480 € | MIN 1.350 € / MAX 2.140 € |
| Entwicklung zum Vorjahr (ca. 2024)* | ca. -14,3 % |
Hintergrundinformationen zu Köln-Raderberg:
- Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Raderberg liegt für 2025 bei ca. 1.480 €/m² (für Wohnbauland im Teilmarkt Rodenkirchen/Zollstock).
- Die Preisspanne ist relativ eng gefasst, wobei die Höchstwerte bei 2.140 €/m² liegen, was die gute, innenstadtnahe Lage widerspiegelt.
- Der Stadtteil verzeichnet, wie viele zentrale Lagen in Köln, eine Korrektur am Immobilienmarkt mit einem Rückgang von rund -14,3 % gegenüber dem Vorjahr (Stand 01.01.2025).
- Für die verbindliche Bewertung Ihres Grundstücks sind die genauen Vorgaben des Gutachterausschusses (z. B. Geschosswohnungsbau vs. individuelle Bebauung) und die Mikrolage entscheidend. Offizielle Werte erhalten Sie über das BORIS-Portal NRW.
*Die angegebenen Durchschnittswerte (Datenbasis von Immobiliendienstleistern) sind als Richtwerte und Prognosen zu verstehen. Die offiziellen Werte werden vom Gutachterausschuss veröffentlicht.
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Theodor Teichen hieß der damalige Architekt. Die alten Reste der jüdischen Grabstätten wurden überbaut. Heute gibt es an dieser Stelle eine Gedenktafel, welche sich bei der Haupthalle befindet, die unter Denkmalschutz steht. Seit dem Jahr 1975 ist Raderberg nun ein Teil von Rodenkirchen.
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Energetischer Quartiers-Check (Sanierungs-Score) für Köln Raderberg
Köln Raderberg, dieses zentrale und lebendige Viertel im Süden, vereint eine starke urbane Energie mit der Nähe zum Rheinauhafen und dem Grüngürtel. Als Makler erlebe ich hier täglich, wie begehrt die Lagen sind – doch bei der Energieeffizienz zeigt sich in vielen Altbauten noch ein spürbarer Handlungsbedarf, der den wahren Wert oft unterschätzt.
Der Bestand wird vor allem von Gründerzeit-Mehrfamilienhäusern, Nachkriegsbauten und einigen 70er/80er-Jahre-Objekten geprägt. In diesem Check werfen wir einen präzisen Blick darauf: Welcher Anteil ist bereits saniert? Wo besteht der größte Stau? Mit aktuellen Köln-weiten Daten und fundierten Schätzungen für Raderberg entsteht ein ehrlicher und praxisnaher Überblick, der Käufern und Eigentümern echte Orientierung gibt.
Lage und Gebäudeprofil in Raderberg
Raderberg liegt südlich der Innenstadt, eingebettet zwischen Rheinauhafen, Volksgarten und Südstadt – ein Viertel, das urbane Nähe mit grüner Erholung verbindet und eine hervorragende Anbindung an die City bietet.
Der Bestand umfasst überwiegend Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit um 1900, mit hohen Decken, Stuck und oft denkmalgeschützter Fassade, sowie Bauten aus den 50er bis 80er Jahren. Das Durchschnittsalter der Gebäude in Köln liegt bei etwa 50 Jahren, in Raderberg tendenziell etwas höher durch den starken historischen Anteil. Neuere Bauten sind selten, doch Modernisierungen – oft unter Denkmalschutz – gewinnen an Dynamik. Raderberg strahlt ein lebendiges, urbanes Flair aus – allerdings fordern viele Häuser einen gezielten energetischen Aufschwung, um den heutigen Komfort- und Wertansprüchen gerecht zu werden.
Aktueller Sanierungsstand in Raderberg
In Köln insgesamt weisen 40 bis 50 Prozent der Gebäude schwache Energieklassen auf – der Sanierungsstau ist cityweit ein zentrales Thema.
Für Raderberg ergibt sich ein nuanciertes Bild: Als innerstädtisches Viertel mit vielen denkmalgeschützten Gründerzeitbauten ist der Stand etwas besser als in reinen Außenbezirken, doch auch hier besteht Bedarf. Viele Objekte haben noch alte Etagenheizungen, unzureichende Dämmung oder historische Fenster. Positiv zu vermerken ist jedoch, dass Sanierungen hier stärker voranschreiten, oft durch junge Eigentümer, Investoren und Förderprogramme, die auch im Denkmalschutz greifen. Schätzungen gehen von etwa 45 bis 55 Prozent sanierten oder teilweise modernisierten Objekten aus, während der Rest klaren Handlungsbedarf zeigt. Raderberg liegt damit deutlich über dem Kölner Durchschnitt – das verbleibende Potenzial ist jedoch nach wie vor hoch.
Energieeffizienzklassen und Sanierungs-Score
Den Sanierungs-Score für Raderberg würde ich auf einer Skala von 1 bis 10 bei etwa 6 bis 7 einordnen – ein solider Wert, der Fortschritt und Potenzial in Balance hält.
In Köln dominieren Klassen D oder schlechter. Raderberg schneidet besser ab: Wahrscheinlich rund 45 Prozent in A/B/C (gut oder teilsaniert), 35 Prozent in D/E und 20 Prozent in F-H (deutlicher Stau). Gründerzeitbauten und Villen prägen das Bild, die Effizienz liegt oft im mittleren Bereich. Studien zur Stadt Köln sehen ein enormes Wertsteigerungspotenzial durch Sanierungen – Raderberg profitiert davon in besonderem Maße. Wer hier investiert, hebt den Wert schnell und nachhaltig, besonders in den begehrten, zentralen Straßen.
Sanierungsstau und Potenzial
Der Stau in Raderberg ist da, aber überschaubar: Viele Gebäude aus der Gründerzeit oder den 70er/80er Jahren arbeiten mit veralteten Heizsystemen und unzureichender Isolierung – der Verbrauch bleibt hoch, die Kosten steigen.
Das Potenzial ist jedoch beeindruckend! Zentrale Lage, sonnige Dächer und grüne Umgebung eignen sich hervorragend für Photovoltaik oder Wärmepumpen, auch unter Denkmalschutz. Förderprogramme wie KfW machen Sanierungen attraktiv und bezahlbar. In Köln warten Tausende unsanierte Einheiten, Raderberg ist dabei. Wer investiert, senkt den Verbrauch um die Hälfte und steigert den Wert um 15 bis 20 Prozent. Ideal für junge Familien, Kreative und Eigentümer, die urbanen Charme mit moderner Effizienz verbinden wollen.
Empfehlungen für Eigentümer und Käufer
Eigentümer sollten einen Energieberater hinzuziehen – der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) wird oft gefördert und ist speziell für denkmalgeschützte Objekte angepasst.
Setzen Sie Prioritäten: Heizungstausch (z. B. Fernwärme oder Wärmepumpe), Innendämmung, neue Fenster. In Raderberg lohnt sich Solar durch die sonnigen Dächer und zentrale Lage besonders. Käufer: Schauen Sie den Energieausweis kritisch an – eine schlechte Klasse? Grund zum Verhandeln, Sanierung einpreisen. Mit Förderungen wird es realistisch – und hochattraktiv.
Greifen Sie zu! Die Wärmewende rollt an – und macht Raderberg noch begehrter.
Raderbergs Sanierungs-Score und Ausblick
Raderberg zeigt einen guten Sanierungs-Score – der Stau ist überschaubar, das Potenzial strahlt hell.
Mit geschätzt 35 bis 45 Prozent unsanierten Objekten liegt Arbeit vor uns. Doch Köln treibt Programme voran, und Raderthal nutzt seine zentrale, grüne Lage optimal. Saniert wird es zum echten Highlight: Urban, charmant und effizient. Die Zukunft sieht grün und wertvoll aus. Ein Viertel, das begeistert!
Ihr Makler in Köln
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