Immobilienmakler Köln Gremberghoven
Eine historische Eisenbahnersiedlung mit neuem Gewerbegebiet!Mit dem Immobilienexperten unterwegs in Gremberghoven
Das Viertel war einst Eisenbahnsiedlung! Gremberghoven befindet sich rechtsrheinisch im südöstlichen Köln. Der Stadtteil ist ein Teil des Bezirkes Porz. Ab 1922 ist der Ort als Gremberghoven bekannt. Das Viertel hat seinen Namen von Westhoven sowie Gremberg erhalten, wobei beide Teile zusammenfasst wurden. Der Stadtteil hat eine Fläche von 6 Quadratkilometern. In Gremberghoven wohnen in etwa um die 3084 Menschen.
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Marktbericht Köln-Gremberghoven 2020-2025
Traditionelle Gartenstadt im Wandel der Zeit | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Gremberghoven gilt im Kölner Immobilienmarkt als "Hidden Gem" für preissensitive Käufer. Trotz der Lage zwischen Bahntrassen und Autobahnen hat die Siedlung 2025 eine Wertstabilität bewiesen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen bei ca. 2.940 €/m², was Gremberghoven zu einem der erschwinglichsten Stadtteile im Bezirk Porz macht. Die Nachfrage nach den typischen Einfamilienhäusern der Eisenbahner-Siedlung ist bei jungen Familien gestiegen, die bereit sind, in Sanierungen zu investieren.
Ø Kauf ETW
2.940 € / m²
Trend: +2,8% (Bestand)
Ø Kauf Haus
3.410 € / m²
Trend: Stabil
Ø Miete
10,45 € / m²
Trend: +3,5%
Rendite
~4,3%
Attraktiv für Kapitalanleger.
2. Infrastruktur & Charme
- Baukultur: Die denkmalgeschützte Siedlung bietet einen unverwechselbaren Charakter und viel Grünanteil.
- Verkehr: Der S-Bahnhof Porz-Gremberghoven bietet eine exzellente Taktung Richtung Köln-Hbf und Flughafen.
- Naherholung: Das angrenzende Gremberger Wäldchen ist eine der bedeutendsten Waldflächen des Rechtsrheinischen.
3. Marktentwicklung Kauf
Objektkategorien 2025
| Typ | Ø Preis/m² | Zustand |
|---|---|---|
| Reihenhaus (Siedlung) | 3.550 € | Saniert |
| ETW (60er/70er) | 2.680 € | Einfach |
| ETW (Modernisiert) | 3.150 € | Gepflegt |
| Zweifamilienhaus | 3.200 € | Renov.-bed. |
4. Mietmarkt & Wohnen
Gremberghoven bietet bezahlbaren Wohnraum. Da kaum Neubauten entstehen, konzentriert sich der Mietmarkt auf den Bestand. Modernisierte Wohnungen erreichen mittlerweile Spitzen von 12,50 €/m².
Mietspiegel Q1/2026
| Standard | Miete/m² | Vj. |
|---|---|---|
| Bestand (unsaniert) | 9,10 € | +1,5% |
| Normaler Standard | 10,45 € | +3,5% |
| Gehobener Standard | 12,20 € | +5,1% |
5. Prognose 2026
Wir erwarten für Gremberghoven eine moderate Aufwärtsentwicklung. Da das Preisniveau im Kölner Vergleich niedrig ist, wird der Stadtteil vermehrt in den Fokus von Erstkäufern rücken. Sanierungsprojekte in der historischen Siedlung werden den Durchschnittswert der Häuser leicht anheben.
Immobilienstruktur und Wohncharakter
Der Immobilienmarkt in Gremberghoven ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, kleineren Reihenhausanlagen und Wohnblöcken, die in den 1950er und 1960er Jahren entstanden sind. Viele dieser Gebäude wurden mittlerweile modernisiert, wodurch sie energetisch aufgewertet und für neue Generationen von Mietern und Käufern attraktiv gemacht wurden. Gleichzeitig sind in den vergangenen Jahren kleinere Neubauprojekte entstanden, die moderne Wohnungen mit Balkonen, Loggien oder Gärten bieten. Auffällig ist, dass die Immobilienpreise im Vergleich zu zentraleren Lagen in Köln deutlich günstiger sind, was Gremberghoven zu einem interessanten Standort für junge Familien und Menschen mit mittlerem Einkommen macht, die eine gute Anbindung an die Innenstadt schätzen, aber dennoch in einem ruhigeren Umfeld leben möchten.
Preisniveau und Nachfrage
Die Nachfrage nach Immobilien in Gremberghoven hat in den letzten Jahren zugenommen, da die Entwicklung auf dem Kölner Gesamtmarkt zu einer Ausweitung der Wohnsuchen in die äußeren Stadtteile geführt hat. Während Eigentumswohnungen in der Kölner Innenstadt für viele Käufer kaum mehr bezahlbar sind, bieten die Preise in Gremberghoven ein vergleichsweise moderates Niveau. Mietwohnungen sind ebenfalls begehrt, insbesondere da die Mieten hier unter dem städtischen Durchschnitt liegen. Für Investoren eröffnen sich Chancen, da Immobilien in Gremberghoven noch über Wertsteigerungspotenzial verfügen. Besonders gefragt sind Reihenhäuser mit kleinem Garten oder Wohnungen in modernisierten Mehrfamilienhäusern, da diese ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger interessant sind.
Stadtteilentwicklung und Infrastruktur
Die aktuelle Stadtteilentwicklung in Gremberghoven orientiert sich an einer Balance zwischen Wohnraumschaffung und Aufwertung der bestehenden Infrastruktur. Neue Bauprojekte entstehen auf zuvor ungenutzten Flächen oder durch die Umwandlung ehemaliger Industrieareale. Gleichzeitig setzt die Stadt Köln verstärkt auf Maßnahmen zur Verbesserung der Lebensqualität, beispielsweise durch die Schaffung zusätzlicher Grünflächen und die Förderung des Radverkehrs. Die Infrastruktur ist insgesamt gut ausgebaut: Mit der S-Bahn und mehreren Buslinien besteht eine schnelle Verbindung in die Innenstadt sowie zu den umliegenden Stadtteilen. Auch die Nähe zur Autobahn macht den Standort für Berufspendler attraktiv. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und soziale Einrichtungen sind im Stadtteil vorhanden, werden jedoch zunehmend modernisiert, um den gestiegenen Anforderungen der Bewohner gerecht zu werden.
Lebensqualität und Perspektiven
Die Lebensqualität in Gremberghoven hat sich in den letzten Jahren verbessert, da viele Investitionen in die Modernisierung der Wohnanlagen und die Gestaltung öffentlicher Räume geflossen sind. Die Nähe zum Grüngürtel und zu weitläufigen Erholungsflächen wie dem Königsforst sorgt für einen hohen Freizeitwert. Gleichzeitig bietet der Stadtteil eine multikulturelle Prägung, die sich im Vereinsleben, bei Festen und in der Gastronomie widerspiegelt. Immobilien mit Zugang zu Grünflächen oder in verkehrsberuhigten Lagen sind besonders gefragt, da sie ein familienfreundliches Umfeld schaffen. Es ist davon auszugehen, dass die Entwicklung in Gremberghoven in den kommenden Jahren weiter an Dynamik gewinnen wird, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Köln ungebrochen bleibt und die städtische Planung auf eine langfristige Aufwertung des Stadtteils setzt.
Aktuelle Immobiliensituation in Köln-Gremberghoven
Gremberghoven ist ein Stadtteil im Bezirk Porz, rechtsrheinisch von Köln gelegen, mit einem Gemisch aus Wohnbebauung, Gewerbeflächen und Grünzonen. Die Infrastruktur umfasst gute Verkehrsanbindungen durch Buslinien, Einkaufsmöglichkeiten in fußläufiger Nähe sowie ausreichend Freiraum in Form von Parks oder offenen Flächen. Der Stadtteil wird oft von Menschen geschätzt, die eine ruhigere Wohnlage suchen, aber nicht auf die Nähe zur Kölner Innenstadt verzichten möchten. Gerade dieser Mix aus suburbaner Ruhe und städtischer Erreichbarkeit prägt die Immobiliennachfrage dort maßgeblich.
Durchschnittliche Kaufpreise für Wohnungen
Wohnungen in Gremberghoven kosten derzeit durchschnittlich etwa 3.570 €/m² pro Quadratmeter. Die Bandbreite reicht dabei von günstigeren Objekten ab circa 2.460 €/m² bis zu hochwertig ausgestatteten Wohnungen, die Werte jenseits von 5.180 €/m² erreichen können. Diese Unterschiede hängen stark ab von Lage, Zustand, Ausstattung und ob es sich um Altbau oder Neubau handelt. Wohnungen mit guter Ausstattung (moderne Heizung, Balkon oder Terrasse, große Fenster, ggf. sanierter Altbau) erzielen in der Regel höhere Preise, speziell wenn die Wohnlage ruhig und grün ist.
Durchschnittliche Kaufpreise für Häuser
Für Häuser, also freistehende oder halb freistehende Wohngebäude in Gremberghoven, liegt der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei rund 3.903 €/m². Die günstigeren Objekte beginnen bei etwa 2.840 €/m², während Häuser mit besonderen Vorzügen – großer Garten, hochwertiger Bau, gute Ausstattung und attraktive Grundstücksgröße – teils Preise über 5.300 €/m² verlangen. Der Markt für Häuser ist deutlich heterogener als der für Wohnungen, weil hier Grundstücksgröße, Bausubstanz und Umbaupotenzial eine größere Rolle spielen.
Veränderungen der Preise in den letzten Jahren
Rückblickend auf etwa fünf Jahre ist eine signifikante Preissteigerung bei Immobilien in Gremberghoven zu beobachten. Wohnungspreise sind gewachsen, zunächst moderat, dann in manchen Segmenten stark. Zwischen 2018 und 2025 stiegen durchschnittliche Quadratmeterpreise für Wohnungen von unter 3.000 €/m² auf über 3.500 €/m² in vielen Fällen. Häuser zeigen eine ähnliche Entwicklung, wobei die Erweiterung nach oben in teureren Segmenten noch stärker sichtbar wird. Gleichzeitig gab es auch Perioden mit leichten Rückgängen oder Stagnation – besonders bei Grundstückspreisen oder bei Bestandswohnungen, die nicht modernisiert sind oder bei denen energetische Standards fehlen.
Mietspiegel und Mietpreise
Die Kaltmiete in Gremberghoven liegt aktuell etwa bei 12,30 €/m², Warmmieten erreichen Werte um 15,60 €/m², abhängig von Zustand und Ausstattung der Wohnung. Besonders modernisierte Wohnungen und Neubauten ziehen höhere Mieten, während Bestandswohnungen mit Standardausstattung unterhalb dieser Werte liegen. Auch die Nebenkosten variieren stark, je nach Baujahr, Heizungsart und Gebäudezustand. Mietinteressenten prüfen heute nicht nur Lage und Grundriss, sondern auch Energieeffizienz und Lagequalität als entscheidende Kriterien.
Bodenrichtwert und Grundstückspreise
Der Bodenrichtwert für erschlossene Grundstücke in Gremberghoven liegt derzeit bei etwa 860,68 €/m². Für unerschlossene Flächen fällt der Wert geringfügig niedriger aus. Grundstücke mit guter Erschließung und attraktiven Lagen – etwa nahe Hauptverkehrsachsen oder in ruhigeren Wohnstraßen – erzielen oft überdurchschnittlich hohe Preisaufschläge. Diese Bodenrichtwerte dienen vielen Käufern und Gutachtern als wichtige Orientierungswerte, sowohl zur Einschätzung des Grundstückswerts als auch im Rahmen steuerlicher Bewertungen.
Faktoren, die aktuell Einfluss nehmen
Mehrere Faktoren bestimmen derzeit die Preisbildung in Gremberghoven: zum einen das Zinsniveau, das sich in den letzten Monaten verändert hat und Einfluss auf die Finanzierbarkeit hat; zum anderen die Nachfrage nach Immobilien mit guter Ausstattung und moderner Technik (z. B. neue Fenster, effiziente Heizung, guter Dämmstandard). Auch die Verkehrsverbindung und Nähe zu S-/U-Bahnen oder Buslinien zählt stark. Darüber hinaus spielt der Zustand einer Immobilie eine große Rolle: Altbauten oder Bestandswohnungen ohne Sanierung sind im Preis oft benachteiligt gegenüber Neubauten oder umfassend modernisierten Objekten. Schließlich wirkt sich auch die generelle Marktlage Kölns stark auf Gremberghoven aus – wenn die Preise in zentralen Lagen steigen, wandert ein Teil der Nachfrage in die periphereren Stadtteile wie Gremberghoven, was dort zu Nachholeffekten führen kann.
Tipps für Käufer in Gremberghoven
Wer aktuell eine Immobilie in Gremberghoven kaufen möchte, sollte einige Aspekte besonders sorgfältig prüfen: Zustand und Alter des Gebäudes; ob Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten anfallen; Ausstattung wie Balkon, Garten, Stellplatz; Energieeffizienz und mögliche Nebenkosten; Verkehrs- und Lärmsituation; Grundstücksgröße und mögliche Erweiterungen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist, Angebot und Nachfrage sowie das Preisniveau ähnlicher Objekte in der unmittelbaren Umgebung zu vergleichen, um ein realistisches Gebotsverhalten zu entwickeln. Finanzierungsmöglichkeiten, Förderprogramme und zukünftige Entwicklung des Stadtteils in Stadtplanung und Infrastruktur sind ebenfalls zu berücksichtigen, um den Wert nachhaltig einschätzen zu können.
Mikro-Lagen-Check: Die 3 Preissegmente in Köln-Gremberghoven
Die Preisbildung in Gremberghoven ist eine präzise Abwägung zwischen hervorragender Verkehrsanbindung (Bahn/A3) und der Notwendigkeit von Lärmschutzmaßnahmen.
Zone 1: Ruhe-Lagen (Kleine Siedlungskerne)
Vereinzelte, gut abgeschirmte Wohnstraßen und Siedlungen, die von den Hauptverkehrswegen und Bahntrassen deutlich distanziert liegen.
- Kaufpreis-Indikator: ~ 4.000 bis 5.000 €/m²
- Zielgruppe: Eigennutzer, die Ruhe und Anbindung suchen.
- Diese Objekte bilden die Preisspitze und sind extrem selten. Hier ist eine detaillierte Prüfung der Lärmpegelmessungen unverzichtbar.
Zone 2: Standard-Wohnlagen (Reihenhäuser & Mehrfamilien)
Die typischen Wohnviertel (1950er bis 1970er) mit guter Nahversorgung, aber in hörbarer Nähe zu Bahnlinien oder Gewerbeflächen.
- Kaufpreis-Indikator: ~ 3.300 bis 4.200 €/m²
- Zielgruppe: Junge Familien, Pendler, Mieter.
- Hier ist der Zustand der Bausubstanz und die energetische Sanierung (Dämmung, Fenster) der wichtigste Hebel zur Wertsteigerung.
Zone 3: Gewerbe- und Schienenrandlagen
Objekte in unmittelbarer Nähe zum Rangierbahnhof Gremberghoven oder den großflächigen Gewerbegebieten im Norden und Osten.
- Kaufpreis-Indikator: ~ 2.800 bis 3.500 €/m²
- Zielgruppe: Rendite-orientierte Investoren (Mehrfamilienhäuser).
- Die Kaufpreise sind hier am niedrigsten, was höhere Renditen ermöglicht, wenn der Lärmschutz dem Standard entspricht.
Kapitalanlage-Check: Industriegeschichte, Altlasten und Ertragspotenzial
Gremberghoven bietet attraktive Renditen, erfordert aber eine spezialisierte Risikoprüfung, insbesondere aufgrund der industriellen Vorgeschichte.
Risikofaktor Altlasten: Gewerbliche Vornutzung
Historisch war das Areal durch Schwerindustrie und Bahnverkehr geprägt. Wir prüfen vor jedem Kauf, ob ein aktuelles Bodengutachten oder ein Auszug aus dem Altlastenkataster der Stadt Köln vorliegt, um die Käufer von Altlasten-Risiken zu befreien. Dies ist besonders bei geplanten Neubauten auf Bestandsgrundstücken entscheidend.
Rendite-Chancen in Nachverdichtung
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Köln macht Gremberghoven zu einem idealen Standort für Renditen über 4%. Wir identifizieren Bestands-Mehrfamilienhäuser mit ungenutztem Dachbodenpotenzial (Ausbaureserve) oder Teilgrundstücken, die eine zusätzliche Wohneinheit durch Nachverdichtung ermöglichen.
Architektonische Spezialanalyse: Fokus auf Werksiedlungen und Bausubstanz
Die Bausubstanz Gremberghovens ist durch ehemalige Arbeitersiedlungen geprägt. Dies erfordert spezifische Sanierungskonzepte zur Steigerung des Verkaufswertes.
Alte Werksiedlungen (Bis 1960)
Typisch: Kleinsthäuser, die schnell für Arbeiterfamilien gebaut wurden (einfache Bauweise).
Fokus Sanierung: Die Priorität liegt auf einer vollständigen energetischen Ertüchtigung der Gebäudehülle. Ohne diese Maßnahmen ist die Vermarktung ineffizient. Die Substanzeffizienz bestimmt hier den Preis.
Großflächige Wohnblöcke (1960er bis 1980er)
Typisch: Mehrgeschossiger Wohnungsbau (Mietwohnungen).
Fokus Instandhaltung: Hier ist die Rücklagenbildung der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) entscheidend. Wir prüfen, ob die Rücklagen für die notwendige Sanierung von Fassade und Heizungsanlage ausreichend sind.
Quartiersneubauten (2010 – heute)
Typisch: Moderate Preise, moderne Ausstattung, Fokus auf geringe Nebenkosten.
Fokus Werthaltigkeit: Diese Objekte sind preislich attraktiv. Wir legen Wert auf die Langfristigkeit der Schallschutzmaßnahmen (Fenster, Lüftungssysteme), um eine nachhaltige Wertentwicklung zu garantieren.
Bodenrichtwerte 2025 für Wohnbauland in Köln-Gremberghoven (€/m²)
Gremberghoven liegt im Stadtbezirk Porz und gehört zu den Stadtteilen mit durchschnittlichen bis niedrigeren Bodenrichtwerten im Kölner Vergleich.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohnbauland) | Bandbreite der Richtwerte (Wohnlagen) |
|---|---|---|
| 01.01.2024 (Offizieller Wert) | ca. 745 € | 730 € bis 760 € |
| Prognose/Schätzung (ca. 2025) | ca. 808 € (erschlossen) | Leicht gestiegen/Stabilisiert im Vergleich zu 2024 |
Hintergrundinformationen zu Köln-Gremberghoven:
- Der offizielle durchschnittliche Wert von ca. 745 €/m² ordnet Gremberghoven in das untere Mittelfeld der Porzer Stadtteile ein (Stand 01.01.2024).
- Die Bandbreite der Richtwerte ist mit 730 € bis 760 € sehr gering, was auf eine homogene Lagequalität ohne große Ausreißer nach oben hinweist.
- Der Stadtteil verzeichnete zum Stichtag 01.01.2024 einen Rückgang des Bodenrichtwerts von ca. -11,7 %.
- *Die höhere Prognose für 2025 (ca. 808 €/m² für erschlossenes Bauland) könnte auf eine Markterholung oder eine Auswertung von spezifischeren Kauffällen hindeuten, liegt aber noch im Rahmen des Porzer Gesamtgebiets.
*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss). Die Schätzungen/Prognosen für 2025 basieren auf der Fortführung von Marktdaten, sind jedoch keine offiziellen Werte des Gutachterausschusses.
Wirtschaftliches / Infrastrukturelles sowie Freizeit im Viertel
Nördlich von Gremberghoven befindet sich die Autobahn 559. Die Anschlussstelle „Köln-Porz-Gremberghoven“ verbindet die Frankfurter-Straße mit der Autobahn. Die Autobahnen 59 sowie 3 verlaufen parallel dazu. Daher ist die A 559 von untergeordneter Wichtigkeit. 2004 wurde der Beschluss gefasst, den „Porz-Gremberghoven“ Bahnhof zu schließen. Dieser Bahnhof liegt nahe dem Zentrum von Gremberghoven. Dafür erbaute man drei Haltestellen in Gremberghoven. Diese sind:
- „Köln Airport-Businesspark“ Bahnhof (liegt im nordwestlichen Gremberghoven)
- „Köln Frankfurter Straße“ Bahnhof
- „Köln Steinbergstraße“ Haltepunkt
Der „Airport-Businesspark“ Bahnhof liegt unweit des Industriegebietes, welches den gleichen Namen trägt. Dieses Industriegebiet wurde in den 1980ern erbaut. Den Namen des Businessparks erhielt dieser Bahnhof vom Airport „Köln-Bonn“. Der Bahnhof liegt unweit des Flughafens und hat einen eigenständigen Haltepunkt. Den „Köln Frankfurter Straße“ Bahnhof erbaute man bei der Aggertal-Bahn Kreuzung. In östlicher Richtung gibt es einen Anschluss mit der Flughafenschleife. Der Bahnhof liegt im nördlichen Gremberghoven und im Ost-Bereich des „Airport Businessparks“. Diese Buslinien verbinden das Viertel mit dem Zentrum und anderen Stadtteilen:
- Buslinie 151
- Buslinie 152
- Buslinie 154
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