Makler Köln: Besuchen Sie Gremberghoven

Das Viertel war einst Eisenbahnsiedlung! Gremberghoven befindet sich rechtsrheinisch im südöstlichen Köln. Der Stadtteil ist ein Teil des Bezirkes Porz. Ab 1922 ist der Ort als Gremberghoven bekannt. Das Viertel hat seinen Namen von Westhoven sowie Gremberg erhalten, wobei beide Teile zusammenfasst wurden. Der Stadtteil hat eine Fläche von 6 Quadratkilometern. In Gremberghoven wohnen in etwa um die 3084 Menschen. Die Grenzlinien werden gezogen mit:

• Die östlichen Trennlinien werden mit Rath / Heumar sowie Eil gebildet
• Die südöstliche Trennlinie bildet Finkenberg
• Die südlichen Grenzlinien bilden Westhoven sowie Ensen
• Die nördlichen Trennlinien bilden Ostheim sowie Humboldt / Gremberg

Die Eingemeindung dieses Viertels ging im Jahre 1975 vonstatten.

Weiterer Immobilienhintergrund und Lage

Köln Gremberghoven liegt im rechtsrheinischen Stadtbezirk Porz und ist historisch stark durch die Industrie und den Eisenbahnknotenpunkt geprägt. Ursprünglich war das Gebiet von Wiesen, Feldern und vereinzelten Hofanlagen bestimmt, ehe sich mit der zunehmenden Industrialisierung und dem Ausbau der Verkehrsinfrastruktur eine rasche Entwicklung einstellte. Besonders die Nähe zu den großen Werksanlagen von Klöckner-Humboldt-Deutz und die Nähe zu den Bahnanlagen führten dazu, dass viele Arbeiterfamilien im Stadtteil eine Heimat fanden. Bis heute ist diese industrielle Vergangenheit an vielen Stellen sichtbar, gleichzeitig aber auch Ausgangspunkt für städtebauliche Veränderungen, die in den letzten Jahrzehnten neue Wohnquartiere, Grünflächen und infrastrukturelle Verbesserungen hervorgebracht haben.

Immobilienstruktur und Wohncharakter

Der Immobilienmarkt in Gremberghoven ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, kleineren Reihenhausanlagen und Wohnblöcken, die in den 1950er und 1960er Jahren entstanden sind. Viele dieser Gebäude wurden mittlerweile modernisiert, wodurch sie energetisch aufgewertet und für neue Generationen von Mietern und Käufern attraktiv gemacht wurden. Gleichzeitig sind in den vergangenen Jahren kleinere Neubauprojekte entstanden, die moderne Wohnungen mit Balkonen, Loggien oder Gärten bieten. Auffällig ist, dass die Immobilienpreise im Vergleich zu zentraleren Lagen in Köln deutlich günstiger sind, was Gremberghoven zu einem interessanten Standort für junge Familien und Menschen mit mittlerem Einkommen macht, die eine gute Anbindung an die Innenstadt schätzen, aber dennoch in einem ruhigeren Umfeld leben möchten.

Preisniveau und Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Gremberghoven hat in den letzten Jahren zugenommen, da die Entwicklung auf dem Kölner Gesamtmarkt zu einer Ausweitung der Wohnsuchen in die äußeren Stadtteile geführt hat. Während Eigentumswohnungen in der Kölner Innenstadt für viele Käufer kaum mehr bezahlbar sind, bieten die Preise in Gremberghoven ein vergleichsweise moderates Niveau. Mietwohnungen sind ebenfalls begehrt, insbesondere da die Mieten hier unter dem städtischen Durchschnitt liegen. Für Investoren eröffnen sich Chancen, da Immobilien in Gremberghoven noch über Wertsteigerungspotenzial verfügen. Besonders gefragt sind Reihenhäuser mit kleinem Garten oder Wohnungen in modernisierten Mehrfamilienhäusern, da diese ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger interessant sind.

Stadtteilentwicklung und Infrastruktur

Die aktuelle Stadtteilentwicklung in Gremberghoven orientiert sich an einer Balance zwischen Wohnraumschaffung und Aufwertung der bestehenden Infrastruktur. Neue Bauprojekte entstehen auf zuvor ungenutzten Flächen oder durch die Umwandlung ehemaliger Industrieareale. Gleichzeitig setzt die Stadt Köln verstärkt auf Maßnahmen zur Verbesserung der Lebensqualität, beispielsweise durch die Schaffung zusätzlicher Grünflächen und die Förderung des Radverkehrs. Die Infrastruktur ist insgesamt gut ausgebaut: Mit der S-Bahn und mehreren Buslinien besteht eine schnelle Verbindung in die Innenstadt sowie zu den umliegenden Stadtteilen. Auch die Nähe zur Autobahn macht den Standort für Berufspendler attraktiv. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und soziale Einrichtungen sind im Stadtteil vorhanden, werden jedoch zunehmend modernisiert, um den gestiegenen Anforderungen der Bewohner gerecht zu werden.

Lebensqualität und Perspektiven

Die Lebensqualität in Gremberghoven hat sich in den letzten Jahren verbessert, da viele Investitionen in die Modernisierung der Wohnanlagen und die Gestaltung öffentlicher Räume geflossen sind. Die Nähe zum Grüngürtel und zu weitläufigen Erholungsflächen wie dem Königsforst sorgt für einen hohen Freizeitwert. Gleichzeitig bietet der Stadtteil eine multikulturelle Prägung, die sich im Vereinsleben, bei Festen und in der Gastronomie widerspiegelt. Immobilien mit Zugang zu Grünflächen oder in verkehrsberuhigten Lagen sind besonders gefragt, da sie ein familienfreundliches Umfeld schaffen. Es ist davon auszugehen, dass die Entwicklung in Gremberghoven in den kommenden Jahren weiter an Dynamik gewinnen wird, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Köln ungebrochen bleibt und die städtische Planung auf eine langfristige Aufwertung des Stadtteils setzt.

Aktuelle Immobiliensituation in Köln-Gremberghoven

Gremberghoven ist ein Stadtteil im Bezirk Porz, rechtsrheinisch von Köln gelegen, mit einem Gemisch aus Wohnbebauung, Gewerbeflächen und Grünzonen. Die Infrastruktur umfasst gute Verkehrsanbindungen durch Buslinien, Einkaufsmöglichkeiten in fußläufiger Nähe sowie ausreichend Freiraum in Form von Parks oder offenen Flächen. Der Stadtteil wird oft von Menschen geschätzt, die eine ruhigere Wohnlage suchen, aber nicht auf die Nähe zur Kölner Innenstadt verzichten möchten. Gerade dieser Mix aus suburbaner Ruhe und städtischer Erreichbarkeit prägt die Immobiliennachfrage dort maßgeblich.

Durchschnittliche Kaufpreise für Wohnungen

Wohnungen in Gremberghoven kosten derzeit durchschnittlich etwa 3.570 €/m² pro Quadratmeter. Die Bandbreite reicht dabei von günstigeren Objekten ab circa 2.460 €/m² bis zu hochwertig ausgestatteten Wohnungen, die Werte jenseits von 5.180 €/m² erreichen können. Diese Unterschiede hängen stark ab von Lage, Zustand, Ausstattung und ob es sich um Altbau oder Neubau handelt. Wohnungen mit guter Ausstattung (moderne Heizung, Balkon oder Terrasse, große Fenster, ggf. sanierter Altbau) erzielen in der Regel höhere Preise, speziell wenn die Wohnlage ruhig und grün ist.

Durchschnittliche Kaufpreise für Häuser

Für Häuser, also freistehende oder halb freistehende Wohngebäude in Gremberghoven, liegt der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei rund 3.903 €/m². Die günstigeren Objekte beginnen bei etwa 2.840 €/m², während Häuser mit besonderen Vorzügen – großer Garten, hochwertiger Bau, gute Ausstattung und attraktive Grundstücksgröße – teils Preise über 5.300 €/m² verlangen. Der Markt für Häuser ist deutlich heterogener als der für Wohnungen, weil hier Grundstücksgröße, Bausubstanz und Umbaupotenzial eine größere Rolle spielen.

Veränderungen der Preise in den letzten Jahren

Rückblickend auf etwa fünf Jahre ist eine signifikante Preissteigerung bei Immobilien in Gremberghoven zu beobachten. Wohnungspreise sind gewachsen, zunächst moderat, dann in manchen Segmenten stark. Zwischen 2018 und 2025 stiegen durchschnittliche Quadratmeterpreise für Wohnungen von unter 3.000 €/m² auf über 3.500 €/m² in vielen Fällen. Häuser zeigen eine ähnliche Entwicklung, wobei die Erweiterung nach oben in teureren Segmenten noch stärker sichtbar wird. Gleichzeitig gab es auch Perioden mit leichten Rückgängen oder Stagnation – besonders bei Grundstückspreisen oder bei Bestandswohnungen, die nicht modernisiert sind oder bei denen energetische Standards fehlen.

Mietspiegel und Mietpreise

Die Kaltmiete in Gremberghoven liegt aktuell etwa bei 12,30 €/m², Warmmieten erreichen Werte um 15,60 €/m², abhängig von Zustand und Ausstattung der Wohnung. Besonders modernisierte Wohnungen und Neubauten ziehen höhere Mieten, während Bestandswohnungen mit Standardausstattung unterhalb dieser Werte liegen. Auch die Nebenkosten variieren stark, je nach Baujahr, Heizungsart und Gebäudezustand. Mietinteressenten prüfen heute nicht nur Lage und Grundriss, sondern auch Energieeffizienz und Lagequalität als entscheidende Kriterien.

Bodenrichtwert und Grundstückspreise

Der Bodenrichtwert für erschlossene Grundstücke in Gremberghoven liegt derzeit bei etwa 860,68 €/m². Für unerschlossene Flächen fällt der Wert geringfügig niedriger aus. Grundstücke mit guter Erschließung und attraktiven Lagen – etwa nahe Hauptverkehrsachsen oder in ruhigeren Wohnstraßen – erzielen oft überdurchschnittlich hohe Preisaufschläge. Diese Bodenrichtwerte dienen vielen Käufern und Gutachtern als wichtige Orientierungswerte, sowohl zur Einschätzung des Grundstückswerts als auch im Rahmen steuerlicher Bewertungen.

Faktoren, die aktuell Einfluss nehmen

Mehrere Faktoren bestimmen derzeit die Preisbildung in Gremberghoven: zum einen das Zinsniveau, das sich in den letzten Monaten verändert hat und Einfluss auf die Finanzierbarkeit hat; zum anderen die Nachfrage nach Immobilien mit guter Ausstattung und moderner Technik (z. B. neue Fenster, effiziente Heizung, guter Dämmstandard). Auch die Verkehrsverbindung und Nähe zu S-/U-Bahnen oder Buslinien zählt stark. Darüber hinaus spielt der Zustand einer Immobilie eine große Rolle: Altbauten oder Bestandswohnungen ohne Sanierung sind im Preis oft benachteiligt gegenüber Neubauten oder umfassend modernisierten Objekten. Schließlich wirkt sich auch die generelle Marktlage Kölns stark auf Gremberghoven aus – wenn die Preise in zentralen Lagen steigen, wandert ein Teil der Nachfrage in die periphereren Stadtteile wie Gremberghoven, was dort zu Nachholeffekten führen kann.

Tipps für Käufer in Gremberghoven

Wer aktuell eine Immobilie in Gremberghoven kaufen möchte, sollte einige Aspekte besonders sorgfältig prüfen: Zustand und Alter des Gebäudes; ob Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten anfallen; Ausstattung wie Balkon, Garten, Stellplatz; Energieeffizienz und mögliche Nebenkosten; Verkehrs- und Lärmsituation; Grundstücksgröße und mögliche Erweiterungen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist, Angebot und Nachfrage sowie das Preisniveau ähnlicher Objekte in der unmittelbaren Umgebung zu vergleichen, um ein realistisches Gebotsverhalten zu entwickeln. Finanzierungsmöglichkeiten, Förderprogramme und zukünftige Entwicklung des Stadtteils in Stadtplanung und Infrastruktur sind ebenfalls zu berücksichtigen, um den Wert nachhaltig einschätzen zu können.

Mikro-Lagen-Check: Die 3 Preissegmente in Köln-Gremberghoven

Die Preisbildung in Gremberghoven ist eine präzise Abwägung zwischen hervorragender Verkehrsanbindung (Bahn/A3) und der Notwendigkeit von Lärmschutzmaßnahmen.

Zone 1: Ruhe-Lagen (Kleine Siedlungskerne)

Vereinzelte, gut abgeschirmte Wohnstraßen und Siedlungen, die von den Hauptverkehrswegen und Bahntrassen deutlich distanziert liegen.

• Kaufpreis-Indikator: ~ 4.000 bis 5.000 €/m²
• Zielgruppe: Eigennutzer, die Ruhe und Anbindung suchen.
• Diese Objekte bilden die Preisspitze und sind extrem selten. Hier ist eine detaillierte Prüfung der Lärmpegelmessungen unverzichtbar.

Zone 2: Standard-Wohnlagen (Reihenhäuser & Mehrfamilien)

Die typischen Wohnviertel (1950er bis 1970er) mit guter Nahversorgung, aber in hörbarer Nähe zu Bahnlinien oder Gewerbeflächen.

• Kaufpreis-Indikator: ~ 3.300 bis 4.200 €/m²
• Zielgruppe: Junge Familien, Pendler, Mieter.
• Hier ist der Zustand der Bausubstanz und die energetische Sanierung (Dämmung, Fenster) der wichtigste Hebel zur Wertsteigerung.

Zone 3: Gewerbe- und Schienenrandlagen

Objekte in unmittelbarer Nähe zum Rangierbahnhof Gremberghoven oder den großflächigen Gewerbegebieten im Norden und Osten.

• Kaufpreis-Indikator: ~ 2.800 bis 3.500 €/m²
• Zielgruppe: Rendite-orientierte Investoren (Mehrfamilienhäuser).
• Die Kaufpreise sind hier am niedrigsten, was höhere Renditen ermöglicht, wenn der Lärmschutz dem Standard entspricht.

Kapitalanlage-Check: Industriegeschichte, Altlasten und Ertragspotenzial

Gremberghoven bietet attraktive Renditen, erfordert aber eine spezialisierte Risikoprüfung, insbesondere aufgrund der industriellen Vorgeschichte.

Risikofaktor Altlasten: Gewerbliche Vornutzung

Historisch war das Areal durch Schwerindustrie und Bahnverkehr geprägt. Wir prüfen vor jedem Kauf, ob ein aktuelles Bodengutachten oder ein Auszug aus dem Altlastenkataster der Stadt Köln vorliegt, um die Käufer von Altlasten-Risiken zu befreien. Dies ist besonders bei geplanten Neubauten auf Bestandsgrundstücken entscheidend.

Rendite-Chancen in Nachverdichtung

Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Köln macht Gremberghoven zu einem idealen Standort für Renditen über 4%. Wir identifizieren Bestands-Mehrfamilienhäuser mit ungenutztem Dachbodenpotenzial (Ausbaureserve) oder Teilgrundstücken, die eine zusätzliche Wohneinheit durch Nachverdichtung ermöglichen.

Architektonische Spezialanalyse: Fokus auf Werksiedlungen und Bausubstanz

Die Bausubstanz Gremberghovens ist durch ehemalige Arbeitersiedlungen geprägt. Dies erfordert spezifische Sanierungskonzepte zur Steigerung des Verkaufswertes.

Alte Werksiedlungen (Bis 1960)

Typisch: Kleinsthäuser, die schnell für Arbeiterfamilien gebaut wurden (einfache Bauweise).
Fokus Sanierung: Die Priorität liegt auf einer vollständigen energetischen Ertüchtigung der Gebäudehülle. Ohne diese Maßnahmen ist die Vermarktung ineffizient. Die Substanzeffizienz bestimmt hier den Preis.

Großflächige Wohnblöcke (1960er bis 1980er)

Typisch: Mehrgeschossiger Wohnungsbau (Mietwohnungen).
Fokus Instandhaltung: Hier ist die Rücklagenbildung der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) entscheidend. Wir prüfen, ob die Rücklagen für die notwendige Sanierung von Fassade und Heizungsanlage ausreichend sind.

Quartiersneubauten (2010 – heute)

Typisch: Moderate Preise, moderne Ausstattung, Fokus auf geringe Nebenkosten.
Fokus Werthaltigkeit: Diese Objekte sind preislich attraktiv. Wir legen Wert auf die Langfristigkeit der Schallschutzmaßnahmen (Fenster, Lüftungssysteme), um eine nachhaltige Wertentwicklung zu garantieren.

Historische Fakten über Gremberghoven

1913 plante man einen Güterbahnhof namens Gremberhoven. Durch diesen Bahnhof war auch ein Stadtteil geplant. Dessen Umsetzung erfolgte aber erst im Jahre 1917. Durch den 1. Weltkrieg wurde die Bauplanung ad acta gelegt. Schon im Jahre 1921 hatte Gremberghoven eine Haltestelle zu bieten. Des Weiteren kam es zum Bau einer Eisenbahnsiedlung namens „Kolonie“. Anfang 1922 gab es eine Umbenennung dieser Siedlung zu „Ensen-Ost“.

Das Volksblatt in Porz-Urbach gab jedoch einen Bericht heraus. Dieser besagte, dass die Einwohner der Eisenbahnsiedlung zu dieser „Gremberghoven“ sagten. Diese Bezeichnung hätte sich letztendlich durchgesetzt. Im Frühling 1922 gab es in dieser Zeitung einen Artikel, der die „Mietergenossenschaft Gremberghoven“ anführte. Adolf Köster, der Reichsinnminister sagte zu, den Namen Gremberghoven zu verwenden.

Daraufhin sagte auch der Kölner Regierungspräsident zu, diese Siedlung als Gremberghoven zu bezeichnen. Ab dem Jahr 1929 war Gremberghoven dann ein Teil der Großgemeinde Porz. Ab 1951 wurden Porz ihre Stadtrechte übergeben. 1975 fand die Gebietsreform statt und der Ort wurde ein Teil von Köln. Seit dieser Zeit ist dieses Viertel ein Stadtteil Kölns.

Einstige Eisenbahnsiedlung

Gremberghoven war eine ehemalige Eisenbahnsiedlung. Die Ursprünge des Viertels stammen vom Rangierbahnhof gleichen Namens. Martin Kießling, ein Architekt, war der Designer der Siedlungshäuser. Jeder Bewohner hatte einen Garten. So war eine Selbstversorgung möglich. Die Wohnhäuser bilden heute noch den Zentrumskern von Gremberghoven. 2003 wurden mehrgeschossige Wohnbauten errichtet und diese sind heute denkmalgeschützt.

Wirtschaftliches / Infrastrukturelles sowie Freizeit im Viertel

Nördlich von Gremberghoven befindet sich die Autobahn 559. Die Anschlussstelle „Köln-Porz-Gremberghoven“ verbindet die Frankfurter-Straße mit der Autobahn. Die Autobahnen 59 sowie 3 verlaufen parallel dazu. Daher ist die A 559 von untergeordneter Wichtigkeit. 2004 wurde der Beschluss gefasst, den „Porz-Gremberghoven“ Bahnhof zu schließen. Dieser Bahnhof liegt nahe dem Zentrum von Gremberghoven. Dafür erbaute man drei Haltestellen in Gremberghoven. Diese sind:

• „Köln Airport-Businesspark“ Bahnhof (liegt im nordwestlichen Gremberghoven)
• „Köln Frankfurter Straße“ Bahnhof
• „Köln Steinbergstraße“ Haltepunkt

Der „Airport-Businesspark“ Bahnhof liegt unweit des Industriegebietes, welches den gleichen Namen trägt. Dieses Industriegebiet wurde in den 1980ern erbaut. Den Namen des Businessparks erhielt dieser Bahnhof vom Airport „Köln-Bonn“. Der Bahnhof liegt unweit des Flughafens und hat einen eigenständigen Haltepunkt. Den „Köln Frankfurter Straße“ Bahnhof erbaute man bei der Aggertal-Bahn Kreuzung. In östlicher Richtung gibt es einen Anschluss mit der Flughafenschleife. Der Bahnhof liegt im nördlichen Gremberghoven und im Ost-Bereich des „Airport Businessparks“. Diese Buslinien verbinden das Viertel mit dem Zentrum und anderen Stadtteilen:

• Buslinie 151
• Buslinie 152
• Buslinie 154

Das Industriegebiet „Airport Businesspark“ hat große ökonomische Wichtigkeit im Stadtteil. Es erstreckt sich auf ein Areal von 31 ha. Als Wahrzeichen hat der Businesspark den ABC-Turm. Im Viertel befindet sich eine Gemeinschaftsgrundschule. Des Weiteren liegt hier ein Abfall-Center, welches von den Kölner Abfallwirtschaftsbetrieben betrieben wird.

Mit der „Zur Erhöhung des kostbaren Kreuzes“ Kirche hat Gremberghoven eine Serbisch-Orthodoxe Kirchengemeinde. Das Gotteshaus ist eine Besonderheit im Viertel. Orthodoxe Glaubensbrüder- und Schwestern können hier eine mehrsprachige Messe besuchen. Es gibt hier verschiedene Liturgien in mehreren Sprachen. 2004 wurde dieses katholische Haus an die Serbisch-Orthodoxe Gemeinde veräußert. Zuvor diente es den Katholiken als Kirche. Von 1925 – 2004 war die „Heilig Geist Kirche“ im Viertel beheimatet.

Über viele Dekaden war sie eine autonome Pfarrkirche. In den 1990ern wurde das Gotteshaus zur Filialkirche der „Sankt Maximilian Kolbe“ Pfarrgemeinde. Diese ist ebenfalls eine katholische Gemeinde. Für die Protestanten stand in Gremberghoven die Matthäuskirche zur Verfügung. Das Gotteshaus wurde 2016 entwidmet und der Abriss folgte.

Beim „ESV Gremberghoven 1928 e.V.“ können 5 Sportarten ausgeübt werden. Dem Sankt Hubertus Schützenbruderschaft „Gremberghoven 1924 e.V.“ kann auch in einer Mitgliedschaft beigetreten werden. Neue Mitglieder sind immer willkommen!

Für Deutschland wichtiger Rangierbahnhof Gremberg

Der Rangierbahnhof in diesem Stadtteil zählt zu einen von 9 größten in ganz Deutschland! Dieser Bahnhof besitzt eine Bedeutung über die Region hinaus. Mit dem Rangiersystem „Nord-Süd“ gibt es mehr als 31 Richtungsschienen. 32 Richtungsschienen besitzt das „Süd-Nord“ System. Der Bahnhof hat zwei Seiten. Es gibt einige Eisenbahnstrecken mit Reservierung des Güterverkehrs.

1917 wurde mit der Bauphase des Bahnhofs angefangen. Im Jahre 1924 war der Rangierbahnhof dann fertig. Kurz danach schwang sich der Bahnhof zu überregionaler Wichtigkeit auf. 1942 wurde der Bahnhof schließlich ausgebaut. Nach dem 2. Weltkrieg wurden Zerstörungen wiederhergestellt. Auch in den 1960ern wurden weitere Schäden beseitigt. Auch wurde der Bahnhof modernisiert. 2004 – 2007 wurde der Rangierbahnhof neuerlich modernisiert. Es gibt seitdem einen vollautomatischen Zentralrechner für die Zugbildung. Für eine moderne Fördertechnik sowie Bremstechnik wurde auch gesorgt.

Bis zum Jahr 2015 folgte mit dem „Süd-Nord-System“ eine weitere Modernisierung. Dafür wurden 58 Mio. Euro aufgewendet! Im Westen des Rangierbahnhofs liegt ein Bahnübergang. Dort gibt es einen Übergang über die 13 Schienen. Hier herrscht ein großes Güterverkehrsaufkommen. Rangierarbeiten werden immer durchgeführt und daher sind die Bahnschranken lange unten. Damit es nicht zu Verwunderungen bei Fußgängern wie Autofahrern kommt, sind Hinweisschilder angebracht, um darüber aufzuklären.

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