Immobilienmakler Köln Eil

Ein Stadtteil Südosten von Köln

Mit Weihofen Immobilien in Eil

Die Rittergutshöfe Leidenhausen&Röttgen gaben erste Arbeit! Mit dem Stadtteil Eil besitzt Köln den größten Stadtteil in ihrer Stadt. Eil hat ein Areal von mehr als 16 Quadratkilometern zur Verfügung. Das Viertel ist ein Teil des Porzer Bezirkes. In Eil wohnen ungefähr 10.000 Einwohner. Ihre Eingemeindung in die Kölner Stadt erfuhr das Viertel im Jahre 1975.

Makler Köln-Eil

Immobilienmakler für Köln-Eil: Vielseitigkeit zwischen City und Natur

Eil ist ein Stadtteil mit vielen Gesichtern und bietet eine beeindruckende Lebensqualität im Kölner Südosten. Während der belebte Ortskern rund um die Frankfurter Straße alle Annehmlichkeiten des täglichen Bedarfs bietet, finden Naturliebhaber mit dem Gut Leidenhausen und dem Übergang zur Wahner Heide ein weitläufiges Erholungsareal. Die Bebauung in Eil ist ebenso abwechslungsreich wie das Veedel selbst: Von gewachsenen Einfamilienhaus-Siedlungen bis hin zu modernen Wohnquartieren findet hier jeder Lebensentwurf seinen Platz.

Durch die exzellente Anbindung an die Autobahnen A59 und A559 sowie das gut ausgebaute Busnetz ist Eil ein strategisch idealer Wohnort für Berufstätige in Köln und Bonn. Wir unterstützen Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung und unserer fundierten Expertise im Bezirk Porz. Wir präsentieren die Standortvorteile Ihrer Immobilie in Eil zielgruppengerecht und begleiten Sie professionell beim Verkauf oder der Vermietung Ihres Objekts.

Marktbericht Köln-Eil 2020-2025

Zwischen Wirtschaftskraft und Naturerlebnis | Stand: Januar 2026

1. Management Summary

Köln-Eil hat sich 2025 als äußerst robuster Wohnstandort erwiesen. Während die Kaufpreise für Bestandshäuser bei ca. 3.985 €/m² stagnieren, ist der Markt für Eigentumswohnungen mit einem Plus von 4,2% (auf ca. 3.510 €/m²) dynamisch gewachsen. Besonders die Nachfrage nach Mietwohnungen im mittleren Preissegment ist ungebrochen, was die Durchschnittsmiete auf 11,25 €/m² getrieben hat.

Ø Kauf ETW

3.510 € / m²

Wachstum: +4,2%

Ø Kauf Haus

3.985 € / m²

Wachstum: Stabil

Ø Miete

11,25 € / m²

Wachstum: +4,8%

Rendite-Potential

Hoch

Fokus auf Fachkräfte-Miete.

2. Infrastruktur & Standortvorteile

  • Arbeitsplätze: Das Gewerbegebiet Eil beheimatet namhafte Unternehmen und sorgt für eine konstante Mietnachfrage durch Pendler und Fachkräfte.
  • Freizeitwert: Mit Gut Leidenhausen und der Wahner Heide bietet Eil einen der höchsten Naherholungswerte im Rechtsrheinischen.
  • Anbindung: Schneller Zugang zur A559 und A59 sowie gute Busverbindungen in das Porzer Zentrum.

3. Marktentwicklung Kauf

Eiler Lagen im Check

Bereich Ø Preis/m² Typ
Leidenhausen4.250 €EFH/DHH
Eil Heumarer Str.3.480 €ETW
Frankfurter Str.3.210 €ETW
Finkenberg Grenzbereich2.850 €ETW

4. Mietmarkt & Wohnen

Der Mietmarkt in Eil ist geprägt von einer hohen Fluktuation im Bereich der gewerblichen Angestellten. Die Mietpreise für gepflegten Bestand liegen stabil über der 11-Euro-Marke.

Mietspiegel Q1/2026

Qualität Miete/m² Vj.
Einfach (Bestand)9,60 €+2,1%
Normaler Standard11,25 €+4,8%
Gehobene Lage13,90 € Stark

5. Prognose 2026

Eil wird 2026 von der weiteren Ansiedlung moderner Dienstleistungsgewerbe profitieren. Wir prognostizieren eine stabile Wertsteigerung bei Eigentumswohnungen (+3%) und eine anhaltende Knappheit im Segment der Einfamilienhäuser.

Aktuelle Marktdaten: Quadratmeterpreise in Köln-Eil (2025)

Eil liegt preislich im mittleren Porzer Segment. Die große Spannbreite der Preise ergibt sich durch die Nähe zum Naturschutzgebiet und die individuelle Betroffenheit vom Fluglärm.

Eigentumswohnungen (Bestand & Neubau)

  • Durchschnittlicher Kaufpreis: ~ 3.660 bis 3.780 €/m²
  • Einfache Lagen (Altbestand, Lärmnähe): Ab 2.520 bis 3.200 €/m²
  • Gute Lagen (Modernisierter Bestand, Ruhig): Bis zu 4.500 €/m²
  • Neubauwohnungen (nach 2015) in Eil erreichen aktuell Höchstpreise von bis zu 5.630 €/m².

Häuser (Einfamilien- und Reihenhäuser)

  • Durchschnittlicher Kaufpreis: ~ 4.080 bis 4.215 €/m²
  • Reihenhäuser (Bestand 1970er): ~ 450.000 bis 550.000 € (Gesamtpreis)
  • Einfamilienhäuser (Ruhige Lagen): Bis zu 650.000 € (Gesamtpreis, je nach Zustand)
  • Das Haussegment ist robuster und weniger volatil als der Wohnungsmarkt. Die Lage ist hier der primäre Werttreiber.

Mikro-Lagen-Check: Die 3 Preiszonen unter dem Einfluss der Wahner Heide

Die Preisunterschiede in Eil werden nicht primär durch die Anbindung bestimmt, sondern durch die Nähe zur geschützten Natur und die Betroffenheit vom Flugbetrieb.

Zone 1: Premium-Lagen (Nähe Schloss Röttgen/Königsforst)

Objekte am nördlichen Rand, grenznah zu Rath/Heumar und dem Königsforst. Hier ist die Lärmbelastung am geringsten.

  • Merkmale: Hochwertige Einzel- und Doppelhäuser, große Grundstücke, Nähe zu Reitanlagen.
  • Nachfrage: Sehr hoch, geringes Angebot. Preise oft 10–20 % über dem Eil-Durchschnitt.

Zone 2: Standard-Wohnlagen (Zwischen Hauptachsen)

Das klassische Eil in den Siedlungen aus den 60er und 70er Jahren, gut angebunden an die Leidenhausener Straße und die Hauptstraße.

  • Merkmale: Reihen- und Doppelhäuser, kleinere MFH. Die beste Infrastruktur-Anbindung.
  • Nachfrage: Stabil. Der Sanierungszustand entscheidet über den finalen Preis.

Zone 3: Lärmexponierte Lagen (Nähe Grengel/Autobahn)

Siedlungsbereiche, die in der direkten Einflugschneise des Köln/Bonn Airports liegen und daher preissensibler sind.

  • Merkmale: Günstigerer Einstiegspreis, hohe Renditen möglich (durch Lärmzuschläge auf die Miete).
  • Wichtig: Ausschließlich Objekte mit nachgewiesenen passiven Lärmschutzmaßnahmen kaufen.

Spezial-Expertise: Die zwei größten Risiken in Köln-Eil

Der Wert einer Immobilie in Eil hängt direkt von der juristischen und faktischen Situation in Bezug auf Fluglärm und Naturschutz ab.

Fluglärm: Aktive vs. Passive Lärmschutzmaßnahmen

Eil liegt in der Tag- und Nachtschutzzone I des Flughafens. Unsere Expertise prüft, ob die Immobilie bereits Fördermittel für passive Maßnahmen (Lärmschutzfenster, Lüftung) erhalten hat und ob die Standards noch aktuell sind. Fehlender Lärmschutz führt zu einem deutlichen Preisabschlag von bis zu 15% bei Häusern.

Naturschutzgebiet Wahner Heide: Bauen und Erweitern

Angrenzende Lagen profitieren von der Natur, Bauherren sind jedoch durch die FFH- und Naturschutzauflagen stark eingeschränkt. Das Potenzial für Anbauten, Aufstockungen oder die Teilung von Grundstücken muss im Vorfeld durch eine Bauvoranfrage bei der Stadt Köln gesichert werden, um den Entwicklungswert realistisch zu bewerten.


Architektonische Spezialanalyse: Fokus auf Baustil und Sanierungshebel

Eil ist ein klassischer Vorort. Die Hauptaufgabe bei der Vermarktung älterer Objekte ist der Nachweis des Sanierungs- und Erweiterungspotenzials.

Einfache Reihenhaussiedlungen (1950 – 1970)

Typisch: 100–120 m² Wohnfläche, vollunterkellert, oft mit Garagenhöfen.
Fokus Sanierung: Eine erfolgreiche Vermarktung setzt die Dachaufstockung oder den Ausbau des Dachgeschosses voraus. Dies erhöht die Wohnfläche, oft die begehrteste Eigenschaft für junge Familien.

Mehrfamilienhäuser (MFH) am Ortsrand

Typisch: Drei- bis Vierzimmerwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit bis zu vier Geschossen.
Fokus Rendite: Die besten Renditen (4,5 %+) werden erzielt, wenn die Mietverhältnisse stabil und die Instandhaltungsrücklagen gut gefüllt sind. Die Vermietbarkeit ist aufgrund des moderaten Mietspiegels (Ø 12,35 €/m²) sehr hoch.

Neubauprojekte (Leidenhausener Gärten)

Typisch: Moderne EFH/DHH und MFH, die auf ehemaligen Gewerbeflächen oder Nachverdichtungen entstanden.
Fokus Werthaltigkeit: Diese Objekte sind preisstabil. Wir betonen die niedrigen Betriebskosten (KfW-Standard) und die garantierte Bauqualität zur Rechtfertigung des höheren Kaufpreises.


Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Köln-Eil (€/m²)

Eil gehört wie Gremberghoven zum Stadtbezirk Porz und liegt preislich im unteren Mittelfeld der Kölner Stadtteile.

Stichtag Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohnbauland) Bandbreite der Richtwerte (Wohnlagen)
01.01.2024 (Offizieller Wert) ca. 741 € 290 € bis 930 €
Prognose/Schätzung (ca. 2025) ca. 854 € (erschlossen) Stark lageabhängig

Hintergrundinformationen zu Köln-Eil:

  • Der offizielle durchschnittliche Wert von ca. 741 €/m² ist einer der niedrigeren Werte im Stadtbezirk Porz (Stand 01.01.2024).
  • Die Bandbreite der Richtwerte ist mit 290 € bis 930 € relativ groß, was auf unterschiedliche Lagen im Ortsteil hinweist, insbesondere in der Nähe zum Flughafen/Gewerbegebiet.
  • Eil verzeichnete zum Stichtag 01.01.2024 einen Rückgang des Bodenrichtwerts von ca. -11,4 %.
  • *Die höhere Schätzung für erschlossenes Bauland (ca. 854 €/m² für 2025) liegt im Rahmen der durchschnittlichen Werte des rechtsrheinischen Stadtgebiets.

*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss). Die Schätzungen/Prognosen für 2025 basieren auf der Fortführung von Marktdaten, sind jedoch keine offiziellen Werte des Gutachterausschusses.


Koeln Eil
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Erholungsgebiet Wahner Heide

Bei der Wahner Heidelandschaft handelt es sich um eine Mittelterrassenlandschaft. Sie beginnt südlich der Sieger Mündung. Ihr Endpunkt ist die nördliche Dhünner Mündung. Die Wahner Heidelandschaft ist Bestandteil der „Bergischen Heideterrasse“. Sie befindet sich im Osten der Stadt Köln. Die Heide ist in etwa 28 km lang! Die gesamte Heideterrasse ist in nordnordwestlicher Richtung ungefähr 177 Quadratkilometer groß.

Die Wahner Heidelandschaft wiederum hat ein Areal von in etwa 47 Quadratkilometern zur Verfügung und steht unter Naturschutz! Der Flughafen „Köln-Bonn“ grenzt auch an die Heide. Hier befinden sich auch mehrere Randortschaften. In der preußischen Epoche nannte man die Heidelandschaft auch gerne „Schießplatz Wahn“. In den beiden Weltkriegen gab es hier einen Truppenübungsplatz. Daneben waren ein Flughafen sowie ein Gefangenenlager vorhanden. In nördlicher Richtung schließt sich der Königsforst, ein weiteres Naturschutzgebiet, an.



1931 bekam die Heide den Status eines Naturschutzgebietes. Bis 2004 war ein Teilstück der Heidelandschaft Truppenübungsplatz! Auch die Preußen nutzten das Gebiet ab 1817 für verschiedene Truppenmanöver des Militärs. Vor Ausbruch des 2. Weltkrieges gab es hier einen Luftwaffen-Fliegerhorst. Das Kasernengebiet wurde 1945 von der „Royal Air Force“ übernommen. Zu der Zeit wurde das „Potsdamer Abkommen“ beschlusskräftig. Die „Royal Air Force“ baute daraufhin einen Flughafen.

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Weihofen Immobilien

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