Immobilienmakler Köln Westhoven
Ein geschichtsträchtiger Stadtteil im Kölner Südosten.WEIHOFEN Immobilien: Sehen Sie sich Westhoven an
Besiedelungen schon in Jungsteinzeit! Dieser Stadtteil hat eine Fläche von mehr als vier Quadratkilometern. Das Viertel befindet sich im Südosten der Kölner City. Westhoven ist dem Stadtbezirk Porz angehörig und hat circa 5500 Bewohner.
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Marktbericht Köln-Westhoven 2020-2025
Exklusives Wohnen an der Westhovener Aue | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Westhoven hat sich 2025 endgültig zu einer der begehrtesten rechtsrheinischen Wohnlagen entwickelt. Durch die Kombination aus Rheinnähe, der naturnahen "Aue" und hochwertigen Neubaugebieten (z.B. auf dem Gelände der ehemaligen Mudra-Kaserne) liegen die Preise hier stabil über dem Porzer Durchschnitt. Eigentumswohnungen erzielten Ende 2025 rund 4.150 €/m², während moderne Einfamilienhäuser oft die 5.000 €-Marke erreichen.
Ø Kauf ETW
4.150 € / m²
Trend: +4,5%
Ø Kauf Haus
4.820 € / m²
Trend: +2,1%
Ø Miete
12,90 € / m²
Trend: +5,8%
Marktstatus
A-Lage
Top-Performer im Bezirk.
2. Lagefaktoren & Infrastruktur
- Westhovener Aue: Ehemaliges Militärgelände, heute ein riesiges Naturschutz- und Erholungsgebiet direkt am Rhein.
- Anbindung: Mit der KVB-Linie 7 ist die Kölner City (Heumarkt/Neumarkt) in rund 15-20 Minuten erreichbar.
- Wohncharakter: Sehr gepflegtes Umfeld mit hohem Anteil an jungen Familien und gehobenem Mittelstand.
3. Marktentwicklung Kauf
Teillagen Westhoven
| Lage | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| An der Westhovener Aue | 5.350 € | Hoch |
| Quartier Mudra-Kaserne | 4.800 € | Stabil |
| Oberstraße (Bestand) | 3.750 € | +2,3% |
| In der Kreuzau | 4.550 € | Gefragt |
4. Mietmarkt & Trends
Westhoven ist ein teures Mietpflaster im Bezirk Porz. Insbesondere energetisch sanierte Wohnungen und Neubauten in Rheinnähe sind extrem gefragt und erreichen Spitzenwerte bis 16,50 €/m².
Mietspiegel Q1/2026
| Segment | Miete/m² | Vj. |
|---|---|---|
| Bestand (Gepflegt) | 12,90 € | +5,8% |
| Einfache Lage | 10,80 € | +3,2% |
| Neubau (Aue-Nähe) | 16,20 € | Stark |
5. Prognose 2026
Westhoven wird seine Attraktivität 2026 weiter steigern. Wir erwarten eine anhaltend hohe Nachfrage, da das Veedel als eine der "besten Adressen" rechtsrheinisch gilt. Wertsteigerungen von 3-4% im Bereich moderner Eigentumswohnungen sind realistisch.
Immobilienpreise in Köln Westhoven
Der Immobilienmarkt in Köln Westhoven zeigt seit einigen Jahren eine kontinuierliche Dynamik, die sich sowohl in den Kauf- als auch in den Mietpreisen widerspiegelt. Bestandswohnungen liegen derzeit preislich im Durchschnitt zwischen 3.200 und 3.600 Euro pro Quadratmeter, während modernisierte Objekte, insbesondere in verkehrsberuhigten Lagen oder mit Rheinblick, bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter erzielen können. Neubauwohnungen bewegen sich aktuell bei 4.400 bis 4.900 Euro pro Quadratmeter, was Westhoven zunehmend auch für Kapitalanleger interessant macht. Auf dem Mietmarkt zeigt sich eine Spanne von 10,20 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter für Bestandsobjekte, während Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung bereits 12,50 bis 13,80 Euro pro Quadratmeter erreichen. Reihenhäuser werden im Schnitt für 450.000 bis 580.000 Euro gehandelt, wobei sanierte Häuser im gehobenen Segment bis zu 650.000 Euro kosten können. Für Einfamilienhäuser mit Grundstücksgrößen über 500 Quadratmeter liegen die Preise aktuell im Bereich von 780.000 bis 1.050.000 Euro.
Neubauprojekte und Wohnquartiere
In Westhoven lässt sich eine zunehmende Verdichtung durch kleinere Neubauprojekte und die Umwandlung ehemaliger Gewerbeflächen in moderne Wohnquartiere beobachten. Besonders gefragt sind kompakte Mehrfamilienhäuser mit energiesparender Bauweise, die Kaufpreise von 4.700 bis 5.100 Euro pro Quadratmeter erzielen. Projektentwickler setzen zunehmend auf nachhaltige Wohnkonzepte, wie Passivhäuser oder KfW-55-Standard, die aufgrund der steigenden Energiekosten für Käufer besonders attraktiv sind. Der Markt für Reihenhausneubauten ist ebenfalls in Bewegung, mit Verkaufspreisen im Bereich von 500.000 bis 640.000 Euro für Häuser mit Wohnflächen zwischen 110 und 130 Quadratmetern. Darüber hinaus entstehen auch kleinere Quartiersentwicklungen mit einem Mix aus Wohnungen, Townhouses und Grünanlagen, die neben moderner Infrastruktur eine hohe Lebensqualität versprechen. Diese Projekte ziehen sowohl Eigennutzer als auch Investoren an, da die Mietrenditen nach Fertigstellung in der Regel bei 3,6 bis 4,2 Prozent liegen.
Käufergruppen und Nachfrage
Westhoven wird zunehmend von einer gemischten Käuferschaft geprägt. Familien aus der Innenstadt Kölns, die mehr Platz und ruhigere Wohnlagen suchen, erwerben vor allem Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Preisbereich von 480.000 bis 600.000 Euro. Singles und Paare orientieren sich stärker an Eigentumswohnungen zwischen 45 und 75 Quadratmetern, die je nach Ausstattung zwischen 180.000 und 320.000 Euro kosten. Für Kapitalanleger sind insbesondere Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen interessant, die mit Kaufpreisen von 220.000 bis 360.000 Euro bei stabiler Mietnachfrage solide Renditen ermöglichen. Baugrundstücke sind in Westhoven nur sehr begrenzt verfügbar, was die Preise auf ein Niveau von 550 bis 700 Euro pro Quadratmeter hebt. Investoren aus dem Umland zeigen ebenfalls zunehmendes Interesse, da die Preisstruktur im Vergleich zu zentralen Stadtteilen weiterhin als moderat gilt, jedoch gleichzeitig eine stabile Wertentwicklung erwarten lässt.
Entwicklungsperspektiven und Miettrends
Der Ausblick für den Immobilienmarkt in Köln Westhoven bleibt positiv und deutet auf weitere Preissteigerungen hin. Experten gehen davon aus, dass Bestandswohnungen in den kommenden Jahren durchschnittlich auf 3.600 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter steigen könnten, während Neubauten künftig Werte von 5.000 bis 5.400 Euro pro Quadratmeter erreichen. Reihenhäuser dürften sich mittelfristig im Bereich von 560.000 bis 690.000 Euro bewegen, während Einfamilienhäuser die Grenze von 1,1 Millionen Euro zunehmend überschreiten könnten. Auf dem Mietmarkt wird mit einem Anstieg auf 11,50 bis 12,30 Euro pro Quadratmeter im Bestand gerechnet, während Neubauten mittelfristig bei 13,50 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter liegen dürften. Die geplanten Bauprojekte und die stetige Nachfrage lassen erwarten, dass Westhoven als Stadtteil mit ausgewogener Infrastruktur und attraktiven Wohnmöglichkeiten weiter an Bedeutung gewinnen wird.
Die beliebtesten Wohngebiete
Westhoven gliedert sich in entspannte Unterviertel, die jeweils grünes Wohnen versprechen. Alt-Westhoven im Süden des Bezirks fasziniert mit seiner etablierten Bebauung und Nähe zu Höfen, ideal für ein traditionelles Leben mit Gartenflair. Westhoven-Mitte, zentral und belebt, überzeugt durch Spielplätze und Einkaufsmöglichkeiten – ein Paradies für Familien mit Schulen und Cafés. Das Nordviertel bringt abwechslungsreiches Grün mit, dank der Nähe zum See und Radwegen, was es für Aktive und Naturliebhaber attraktiv macht.
Beliebteste Straßen im Überblick
Die Straßen von Westhoven sind breite Boulevards durch Vorortidylle. Die Westhovener Straße, die Hauptachse, pulsiert mit Supermärkten, Bäckereien und dem Busknoten, perfekt für den praktischen Alltag. Die Am Westhovener See, idyllisch und grün, strahlt mit Uferpromenaden und Picknickplätzen eine sommerliche Atmosphäre aus. Ruhiger und familienorientiert präsentiert sich der Auf der Hardt, umgeben von Wiesen und Einfamilienhäusern, wo man die Ruhe genießen kann. Die Gielsdorfer Straße rundet ab: Bekannt für ihre Anbindung und Nähe zu Sportplätzen, ist sie ein Favorit unter Pendlerfamilien.
Quadratmeter-Preise in den Top-Gegenden
Die Immobilienpreise in Westhoven haben sich 2025 auf stabilem Niveau eingependelt und bieten ein starkes Preis-Leistungs-Verhältnis. Im Viertel insgesamt liegen die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen bei etwa 4.100 bis 4.900 Euro pro Quadratmeter, während Häuser mit 4.300 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. In Alt-Westhoven, der etablierten Lage, erreichen Wohnungen Preise um die 4.600 Euro pro Quadratmeter, getrieben durch die Gartennähe und solide Substanz. Westhoven-Mitte ist zugänglicher mit rund 4.300 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen, ideal für Familien in zentraler Umgebung. Das Nordviertel notiert bei etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter, beeinflusst von der Seenähe und Erholungsfaktor. Auf der Westhovener Straße steigen Preise für Neubauten auf bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter, während der Auf der Hardt mit seiner Wiesenlage Häuser bis 5.300 Euro pro Quadratmeter rechtfertigt. Diese Werte basieren auf Marktdaten und zeigen ein Wachstum von 1 bis 2 Prozent im Vorjahresvergleich.
Ausblick und Empfehlungen
Westhoven bleibt 2025 ein Favorit für suburbane Lebensfreude. Ob eine moderne Wohnung an der Am Westhovener See oder ein Haus auf der Gielsdorfer Straße – hier investieren Sie in familienreiches Glück. Ein Bummel um den See lohnt sich, um die offene Weite dieses Veedels zu erleben.
Mikro-Lagen-Check: Die 3 Preiszonen in Köln-Westhoven
Der Wert einer Immobilie in Westhoven wird maßgeblich durch ihre genaue Position bestimmt. Wir differenzieren zwischen den Rheinterrassen, den Siedlungen und den angebundenen Lagen.
Zone 1: Premium-Lagen (Rhein- und Terrassenlage)
Hierzu zählen Objekte in erster oder zweiter Reihe am Rhein, die von der Hochterrasse einen unverbaubaren Blick genießen (z.B. Im Rheinbogen).
- Kaufpreis-Indikator: ~ 4.800 bis 6.000 €/m²
- Zielgruppe: Einkommensstarke Paare, Best Ager.
- Rheinblick-Immobilien sind extrem rar; die Preise liegen signifikant über dem Westhovener Durchschnitt.
Zone 2: Mittel-Lagen (Ruhige Wohnstraßen & Siedlungen)
Die großen Wohnsiedlungen mit Reihen- und Doppelhäusern, insbesondere nördlich der Kölner Straße, gelten als klassische Familienlagen.
- Kaufpreis-Indikator: ~ 3.600 bis 4.600 €/m²
- Zielgruppe: Junge Familien, Pendler (Nähe A559).
- Die Nachfrage ist konstant hoch. Der Zustand der Fassade und des Dachs (Nachkriegsbau) ist hier der wichtigste Preisfaktor.
Zone 3: Entwicklungslagen (Gewerbe- und Straßenbahnnähe)
Gebiete an den Hauptverkehrsadern und der Grenze zum ehemaligen Gewerbegebiet bieten das beste Aufhol- und Renditepotenzial für Anleger.
- Kaufpreis-Indikator: ~ 3.200 bis 3.800 €/m²
- Zielgruppe: Rendite-orientierte Investoren, junge Paare (Nähe Linie 7).
- Eine gute Vermietbarkeit ist garantiert. Die Konzentration auf kleine, moderne 2-Zimmer-Wohnungen maximiert die Rendite.
Kapitalanlage-Check: Spezifische Herausforderungen und Werttreiber
Investitionen in Westhoven erfordern die Bewertung von zwei Hauptfaktoren: dem Hochwasserschutz und dem Lärmschutz der Hauptverkehrswege.
Risiko-Management: Rhein-Hochwasserschutz
Obwohl Westhoven durch seine Hochterrasse besser geschützt ist als andere Rheinanlieger, ist die genaue Lage (besonders in Flussnähe) entscheidend. Wir prüfen für Sie die genauen HQ100-Kartierungen und die Versicherungssituation. Ein professionell erstelltes Expose muss die offizielle Klassifizierung des Objekts transparent machen.
Wertsteigerung durch Lärm- und ÖPNV-Analyse
Objekte nahe der A559 oder der Linie 7 benötigen einen Nachweis für aktiven oder passiven Lärmschutz. Ist dieser Standard gegeben, profitieren die Immobilien von der hervorragenden Anbindung ohne den Preisabschlag. Unsere Expertise bewertet die Qualität von Lärmschutzfenstern (Klasse III) im Detail.
Architektonische Spezialanalyse: Baualtersklassen und Sanierungsfokus
Westhoven ist eine typische Nachkriegssiedlung. Unsere Bewertung konzentriert sich auf die spezifischen Sanierungsanforderungen dieser Baujahre, um den Verkaufswert zu maximieren.
Nachkriegs-Reihenhäuser (1955 – 1975)
Typisch: 110-130 m² Wohnfläche, kleine Gärten, oft mit Einzelgarage.
Fokus Sanierung: Die Priorität liegt auf dem Austausch von Öltanks, der Erneuerung der Bäder und der Dämmung. Wir empfehlen eine genaue Kalkulation des Aufwands, um den Preisaufschlag für "teilsaniert" realistisch zu gestalten.
Bestands-Mehrfamilienhäuser (1970er – 1990er)
Typisch: Etagenwohnungen mit 2 bis 3 Zimmern.
Fokus Investition: Bei diesen Objekten ist die Rücklage der Eigentümergemeinschaft (WEG) kritisch. Unsere Expertise analysiert die Protokolle der letzten drei Versammlungen, um sicherzustellen, dass keine teuren Sanierungen (z.B. Dach) bevorstehen, die die Rendite schmälern könnten.
Exklusive Neubauten (2020 – heute)
Typisch: Barrierefrei, KfW-55 Standard, Tiefgaragenstellplätze.
Fokus Vermarktung: Hier vermarkten wir die geringen Nebenkosten und die moderne Haustechnik. Käufer legen Wert auf Wärmepumpen-Systeme und geringe Energiekosten; dies rechtfertigt den höchsten Quadratmeterpreis in Westhoven.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Köln-Westhoven (€/m²)
Westhoven ist ein rechtsrheinischer Stadtteil im Bezirk Porz und gehört zum mittleren Preissegment der rechtsrheinischen Lagen.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohnbauland) | Bandbreite der Richtwerte (Wohnlagen) |
|---|---|---|
| 01.01.2024 (Offizieller Wert) | ca. 775 € | 500 € bis 830 € |
| Prognose/Schätzung (ca. 2025) | ca. 859 € (erschlossen) | Fortgeschriebener Schätzwert für erschlossenes Bauland |
Hintergrundinformationen zu Köln-Westhoven:
- Der offizielle Wert von 775 €/m² liegt im unteren bis mittleren Bereich der Kölner Bodenrichtwerte.
- Die Richtwerte zum Stichtag 01.01.2024 zeigten eine Korrektur um ca. -10,9 % (im Vergleich zum Vorjahr 2023) im zugehörigen Bodenrichtwertgebiet (PLZ 51149).
- Die Spanne von 500 €/m² bis 830 €/m² zeigt deutliche Unterschiede in der Lagequalität innerhalb des Stadtteils.
*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss). Beachten Sie, dass unterschiedliche Quellen leicht abweichende Durchschnittswerte (z.B. 859 €/m² vs. 775 €/m²) je nach Berechnungsbasis, Erhebungszeitpunkt und ob nur erschlossenes Land berücksichtigt wurde, ausweisen können.
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