Immobilienmakler Köln Finkenberg
Kölns jüngster Stadtteil wird vorgestellt!WEIHOFEN Immobilien zeigt Ihnen Finkenberg
Der Stadtteil wurde in den 1960ern errichtet! Das Viertel befindet sich im Porzer Stadtbezirk und hat ein Areal von 0,6 Quadratkilometern. Dies macht Finkenberg zu einem sehr kleinen Stadtteil! Hier wohnen nur ungefähr 700 Einwohner.
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Marktbericht Köln-Finkenberg 2020-2025
Urbaner Wohnraum im Porzer Süden | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Finkenberg hat sich 2025 als stabiles Segment im unteren Preissegment des Kölner Marktes etabliert. Trotz seines Rufs profitiert das Viertel massiv von der allgemeinen Wohnraumknappheit. Mit Durchschnittspreisen unter 3.300 €/m² bietet Finkenberg eine der letzten Möglichkeiten in Köln, Wohneigentum mit hoher Cashflow-Rendite zu erwerben. Sanierungsprojekte und die verbesserte Anbindung an den Flughafen sowie die Porzer City stützen das Preisniveau.
Kaufpreis Wohnung
~3.242 € / m²
Moderater Anstieg nach Talsohle in 2024.
Kaufpreis Haus
~3.900 € / m²
Überwiegend Reihenhaussiedlungen im Randbereich.
Mietpreis Wohnung
~11,53 € / m²
Deutliche Steigerung (+4,8%) gegenüber Vorjahr.
Mietrendite
~4,1 % Ø
Besonders attraktiv für Kapitalanleger.
2. Lagefaktoren & Urbanität
Finkenberg bietet eine kompakte, funktionale Infrastruktur:
- Mobilität: Die S-Bahn-Haltestelle Steinstraße bietet eine schnelle Anbindung an den Flughafen und die Kölner Messe/Deutz.
- Nahversorgung: Das Zentrum rund um den Theodor-Heuss-Platz bündelt alle wichtigen Einkaufsmöglichkeiten.
- Architektur: Die Skyline wird durch die Architektur der 70er Jahre geprägt, was großzügige Schnitte und weite Ausblicke ermöglicht.
3. Marktentwicklung Kauf
Objektsegmente 2025/26
| Typ | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| Wohnung (Bestand) | 3.242 € | Erholung |
| Wohnung (modernisiert) | 3.620 € | Stabil |
| Einfamilienhaus | 3.900 € | Konstant |
| Mehrfamilienhaus | 2.450 € | Stabil |
4. Mietmarkt & Rendite
Die Mieten in Finkenberg sind 2025 überdurchschnittlich gestiegen. Dies resultiert aus dem extremen Druck in den angrenzenden Porzer Stadtteilen wie Eil und Urbach.
Mietspiegel 2025
| Wohnlage | Miete 2025 | Vj. |
|---|---|---|
| Einfache Lage | 10,61 € | +3,8% |
| Mittlere Lage | 11,53 € | +4,8% |
| Saniert / Neubau | 14,50 € | +5,0% |
5. Prognose & Fazit 2026
Für 2026 erwarten wir eine Konsolidierung auf dem aktuellen Preisniveau. Finkenberg bleibt ein Markt für aktive Asset-Manager, die durch gezielte Revitalisierungsmaßnahmen Wertsteigerungen realisieren können. Die hohe Mietnachfrage sichert das Investment ab.
- Kaufpreise: Stabilisierung mit leichtem Plus von 2-3%.
- Mietpreise: Weiterer Anstieg um ca. 4% prognostiziert.
Immobilienlandschaft im Stadtteil
Der Immobilienmarkt in Finkenberg ist durch eine Mischung aus mehrgeschossigen Wohnanlagen, Reihenhäusern und einigen neueren Bauprojekten gekennzeichnet. Ein Großteil der Immobilien besteht aus größeren Wohnkomplexen, die zur Zeit ihrer Errichtung als moderne Lösung für den Wohnraummangel galten. Diese Gebäude bieten vor allem Mietwohnungen in verschiedenen Größen, die sowohl für Singles als auch für Familien interessant sind. In den letzten Jahren wurden viele dieser Anlagen modernisiert, wodurch sie hinsichtlich Energieeffizienz, Wohnkomfort und optischer Gestaltung deutlich aufgewertet wurden. Neben den Bestandsimmobilien entstehen auch kleinere Neubauprojekte, die sich stärker an den aktuellen Bedürfnissen orientieren und häufig barrierefreie Zugänge sowie moderne Grundrisse bieten.
Preisniveau und Nachfrage
Die Immobilienpreise in Finkenberg bewegen sich traditionell im unteren bis mittleren Segment des Kölner Marktes. Dadurch ist der Stadtteil besonders attraktiv für Menschen, die eine bezahlbare Alternative zu den hochpreisigen Innenstadtlagen suchen. Insbesondere junge Familien, Studierende und Menschen mit mittlerem Einkommen entscheiden sich bewusst für Finkenberg, da hier Wohnraum mit mehr Quadratmetern für einen vergleichsweise moderaten Preis zu finden ist. Die Nachfrage ist in den vergangenen Jahren gestiegen, da die Miet- und Kaufpreise in Köln insgesamt weiter angezogen haben. Eigentumswohnungen in Finkenberg gelten für Investoren zunehmend als interessante Anlage, da das Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu anderen Stadtteilen besonders günstig erscheint.
Stadtteilentwicklung und Infrastruktur
Die Stadt Köln setzt in Finkenberg seit einiger Zeit verstärkt auf Projekte zur Aufwertung des Wohnumfeldes. Maßnahmen wie die Modernisierung von Bestandsgebäuden, die Gestaltung von Grünflächen und Spielplätzen sowie die Verbesserung der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr tragen dazu bei, den Stadtteil attraktiver zu machen. Schulen, Kindertagesstätten und soziale Einrichtungen sind gut erreichbar, wodurch Finkenberg eine solide Infrastruktur für Familien bietet. Auch kleinere Einkaufszentren und lokale Dienstleister sind im Stadtteil vorhanden, sodass die alltägliche Versorgung gewährleistet ist. Die Stadtentwicklung konzentriert sich darauf, die Lebensqualität zu erhöhen und das Image von Finkenberg langfristig zu stärken. Dabei spielt auch die enge Zusammenarbeit mit lokalen Initiativen und Bewohnern eine Rolle.
Lebensqualität und Perspektiven
Das Leben in Finkenberg ist geprägt von einer starken Durchmischung unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen, was dem Stadtteil eine große kulturelle Vielfalt verleiht. Die zahlreichen Grünflächen und Freiräume bieten gerade für Familien mit Kindern oder ältere Menschen die Möglichkeit, das Wohnumfeld aktiv zu nutzen. Trotz der Nähe zum Flughafen ist die Belastung durch Lärm in weiten Teilen des Stadtteils geringer als oft angenommen, da viele Wohnanlagen schalltechnisch optimiert sind. Die Entwicklungsperspektiven für Finkenberg sind positiv, da der Bedarf an Wohnraum in Köln weiterhin hoch bleibt und die laufenden Aufwertungsmaßnahmen den Stadtteil attraktiver machen. Für Immobilienbesitzer bietet sich die Chance, langfristig von einer stabilen Nachfrage zu profitieren, während Mieter vor allem die vergleichsweise günstigen Konditionen schätzen. Durch die geplante Weiterentwicklung kann Finkenberg zunehmend an Bedeutung im Kölner Immobilienmarkt gewinnen.
Mikro-Lagen-Analyse: Das Lärm-Gefälle zum Flughafen
Finkenberg ist von den An- und Abflugschneisen des Flughafens Köln/Bonn betroffen. Die Wertermittlung muss das Lärmschutzzonen-Gutachten zwingend berücksichtigen.
Zone 1: Lärmschutzgebiet Süd-Ost
Die dem Flughafen am nächsten liegenden Wohnanlagen. Hier sind die Preise am niedrigsten, die Abschläge durch Lärm am größten.
- Lärmschutz: Die meisten Fenster und Dämmungen sind schalltechnisch optimiert (passiver Schutz).
- Chance: Wegen des niedrigeren Kaufpreises sind hier die besten Brutto-Mietrenditen möglich, wenn der Lärm von Mietern akzeptiert wird.
Zone 2: Reihenhaus-Lagen & Nord-West
Die Randlagen, die in Richtung Urbach und Zündorf liegen und durch lockere Reihenhausbebauung geprägt sind.
- Preisniveau: Hier werden die höchsten Kaufpreise pro Quadratmeter erzielt, da der Lärmpegel niedriger und der Wohnwert höher ist.
- Zielgruppe: Klassische Familien, die bezahlbaren Wohnraum mit Garten suchen (Preisspanne 350.000 bis 500.000 €).
Architektonische Analyse: Plattenbau-Ära und Sanierungsstau
Finkenberg ist architektonisch homogen. Der Wert der Immobilien hängt stark von der energetischen Sanierung der typischen 70er-Jahre-Bausubstanz ab.
Die Beton-Ästhetik
Merkmal: Die Mehrfamilienhäuser sind oft in Großtafelbauweise errichtet. Energetische Defizite sind typisch.
Potenzial: Durch Vollwärmeschutz und moderne Fenster kann der Wert eines Objekts um bis zu 25 % gesteigert werden.
Einfluss der Großvermieter
Struktur: Viele große Wohnkomplexe werden von wenigen institutionellen Eigentümern verwaltet (z.B. Wohnungsbaugenossenschaften).
Folge: Eigentümergemeinschaften sind bei kleineren Einheiten oft komplex. Die Instandhaltungsrücklagen müssen genau geprüft werden.
Gute Verkehrsanbindung
Anbindung: Die B8 (Frankfurter Straße) und die A59 sorgen für eine schnelle PKW-Anbindung in die Innenstadt und zum Flughafen.
Wichtigkeit: Die gute Erreichbarkeit ist der wichtigste Ausgleichsfaktor für das Image-Defizit und sichert die Nachfrage.
Sozialstruktur-Analyse: Image und Zuzug aus Porz
Finkenberg kämpft mit einem Image-Defizit, das jedoch durch gezielte Quartiersentwicklung und den Zuzug von Pendlern aus dem Umland langsam verbessert wird.
Die bezahlbare Alternative
Hebel: Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen liegen ca. 30–40 % unter dem Kölner Durchschnitt.
Zielgruppe: Der Stadtteil ist attraktiv für Erstkäufer, die den Einstieg in den Kölner Immobilienmarkt suchen.
Nachfrage durch Flughafen-Mitarbeiter
Arbeitsmarkt: Viele Mitarbeiter des Flughafens Köln/Bonn sowie der umliegenden Logistik- und Gewerbeparks suchen hier Wohnraum.
Folge: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil, da der Arbeitsmarkt in der Umgebung konstant ist.
Kapitalanlage-Check: Hohe Anfangsrendite
Finkenberg ist ein Investmentmarkt für Anleger, die auf eine hohe Mietrendite und geringe Kaufnebenkosten pro Einheit setzen.
Bruttorendite und Mietniveau
Rendite: Wegen der niedrigen Kaufpreise sind hier Bruttorenditen von 4,5 % bis 6,0 % realisierbar – deutlich über dem Kölner Durchschnitt.
Tipp: Kleine 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit ca. 60 m² sind am schnellsten vermietbar und bilden den stabilsten Rendite-Anker.
Wertsteigerungs-Potenzial
Hebel: Die Wertsteigerung hängt stark von der weiteren energetischen Aufwertung des Bestandes ab (z.B. Umstellung auf Fernwärme/Wärmepumpen).
Prognose: Eine substanzielle Wertsteigerung erfordert mittelfristig Großsanierungen des gesamten Quartiers.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Ortsteil Köln-Finkenberg (€/m²)
Finkenberg liegt im rechtsrheinischen Stadtbezirk Porz und wird von der Hochhaussiedlung dominiert, was zu tendenziell mittleren bis niedrigeren Werten im Stadtteil-Vergleich führt.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Finkenberg) | Bandbreite der Richtwerte (ca.) |
|---|---|---|
| 01.01.2024 (Offizieller Wert) | ca. 754 € | 710 € bis 770 € |
| Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025 | ca. 754 € | (Weiterhin rückläufige Tendenz erwartet) |
Hintergrundinformationen zu Köln-Finkenberg:
- Der offizielle Bodenrichtwert für Wohnbauland in Finkenberg lag zum Stichtag 01.01.2024 bei durchschnittlich ca. 754 €/m².
- Finkenberg weist im Vergleich zu anderen Ortsteilen im Stadtbezirk Porz (wie z.B. Ensen oder Zündorf) tendenziell niedrigere Durchschnittswerte auf.
- Im Vergleich zum Vorjahr 2023 wird für Finkenberg eine deutliche Abnahme des Bodenrichtwerts von bis zu ca. -13,5 % erwartet (in der Quelle für 2025 auf 754 €/m² mit -13,5 % Anpassung).
- Die genauen Werte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln ermittelt und sind über das offizielle BORIS-Portal Nordrhein-Westfalen (BORIS.NRW) einsehbar.
*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss). Die Prognosen für den Stichtag 01.01.2025 basieren auf der Fortführung von Marktdaten und können je nach Quelle und Datenbasis variieren.
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