Immobilienexperte für den Stadtteil Altstadt-Süd

Ein beliebtes Viertel – „Veddel“! Der Altstadt-Süd Stadtteil von Köln ist in der Innenstadt gelegen. Das Viertel reicht über den Süd-Bereich des geschichtsträchtigen Stadtkerns hinaus. Anfang 2016 waren hier ungefähr 28.000 Einwohner gemeldet, verteilt auf einem 2360-km2-Areal. Bis 1881 befand sich ´rund um´s „Veddel“, wie es auf Kölsch genannt wird, eine Stadtmauer. Die restliche Stadtmauer ist beim Hahnentor, Ulrepforte, bei der Severinstorburg, sowie beim Bayernturm zu sehen. Der Sachsenring zeigt heute noch ein ungefähr 100 Meter langes Mauerstück. Die zwei erhaltenen Wachtürme sind ein Juwel. Die zwei Stadtteile Altstadt-Süd sowie Altstadt-Nord zeigen das große Wachstum der Domstadt. Köln wurde 50 nach Christus gegründet. Das Wachstum ging bis zum Jahr 1259 weiter.

Marktberichte Altstadt Süd

Zwischen Rheinauhafen und Schokoladenmuseum lebt es sich wie in einer Traumwelt.

• Quartalsbericht Köln-Altstadt-Süd: Immobilienmarkt 2. Quartal 2025
• Quartalsbericht Köln-Altstadt-Süd: Immobilienmarkt 1. Quartal 2025

Neubauprojekte Köln Altstadt Süd 2025

Die Kölner Altstadt Süd gehört zu den gefragtesten Wohnlagen der Domstadt. Zwischen dem quirligen Barbarossaplatz und dem Rheinufer, zwischen Severinsviertel, Bayenthal und Neustadt Süd entsteht ein Stadtbild, das die Balance zwischen Tradition und Moderne neu definiert. Alte Bausubstanz, enge Gassen und historische Fassaden treffen auf elegante Neubauten, großzügige Wohnanlagen und moderne Architekturkonzepte. Neubauprojekte in diesem Viertel sind daher weit mehr als bloße Bauvorhaben – sie sind Teil einer städtebaulichen Weiterentwicklung, die den Charakter Kölns behutsam verändert und gleichzeitig neue Lebensqualität schafft.

Architektur mit Geschichte – modernes Bauen im historischen Umfeld

Wer in der Altstadt Süd baut, steht vor einer besonderen Herausforderung. Das Viertel ist von historischen Strukturen geprägt, die bis ins Mittelalter zurückreichen. Viele der Straßen folgen noch dem Verlauf alter Stadtmauern oder Handelswege, was das Viertel besonders charmant, aber auch komplex für neue Bauvorhaben macht. Architekten und Projektentwickler legen daher großen Wert darauf, Neubauten harmonisch in das bestehende Stadtbild zu integrieren. Moderne Materialien wie Glas, Beton und Stahl werden mit traditionellen Elementen kombiniert, um den Bezug zur Geschichte zu wahren. Besonders auffällig ist dieser Ansatz in Projekten entlang der Severinstraße und am Ubierring, wo Neubauten mit klaren Linien und großen Fensterfronten auf restaurierte Altbauten treffen und ein spannendes architektonisches Spannungsfeld erzeugen.

Nachhaltigkeit und urbane Lebensqualität

Die Neubauprojekte in der Altstadt Süd folgen zunehmend nachhaltigen Leitgedanken. Energieeffiziente Bauweise, begrünte Dächer und die Nutzung regenerativer Energiequellen gehören mittlerweile zum Standard vieler Vorhaben. Einige Projekte integrieren Gemeinschaftsgärten, Innenhöfe mit Aufenthaltsflächen oder Fahrradgaragen, um urbanes Wohnen umweltfreundlicher und sozialer zu gestalten. Die Nähe zu zahlreichen Parks wie dem Volksgarten oder dem Römerpark trägt zusätzlich dazu bei, dass sich moderne Stadtentwicklung mit einem hohen Maß an Lebensqualität verbindet. Auch die Verkehrsanbindung spielt dabei eine zentrale Rolle – mit mehreren U-Bahn-Stationen, Buslinien und kurzen Wegen zum Hauptbahnhof ist das Viertel ideal vernetzt und gleichzeitig für Fußgänger und Radfahrer attraktiv.

Begehrter Wohnraum und steigende Nachfrage

Köln zählt zu den am stärksten wachsenden Städten in Nordrhein-Westfalen, und die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch. In der Altstadt Süd spiegelt sich dieser Trend besonders deutlich wider. Neubauwohnungen werden oft schon während der Bauphase vollständig verkauft oder vermietet, was den hohen Stellenwert dieser Lage unterstreicht. Viele Projekte richten sich an eine Zielgruppe, die urbanes Leben, kulturelle Vielfalt und kurze Wege schätzt. Gleichzeitig gewinnen auch Familien die Altstadt Süd zunehmend für sich, da neue Wohnanlagen mit großzügigen Grundrissen, Spielbereichen und Nahversorgungsmöglichkeiten punkten. Diese Mischung aus urbanem Flair und wohnlicher Atmosphäre trägt dazu bei, dass sich das Viertel in den letzten Jahren zu einem der attraktivsten Stadtteile Kölns entwickelt hat.

Beispiele aktueller Entwicklungsgebiete

Entlang der Severinsstraße, in der Nähe des Chlodwigplatzes, entstehen derzeit mehrere kleinere Bauprojekte, die vorhandene Baulücken schließen und die Straßenansicht modernisieren. Besonders interessant sind dabei Konzepte, die Gewerbe im Erdgeschoss mit hochwertigem Wohnraum in den oberen Etagen kombinieren – ein Ansatz, der das Viertel lebendig und wirtschaftlich stabil hält. Weiter nördlich, in Richtung Rheinufer, entstehen mehrere Wohnkomplexe mit Blick auf den Rhein, die architektonisch anspruchsvoll gestaltet und mit großzügigen Balkonen sowie begrünten Dachterrassen versehen sind. Auch rund um den Waidmarkt und den Bayenturm sind neue Projekte in Planung, die den historischen Kernbereich mit modernen Akzenten erweitern und dabei auf städtebauliche Qualität und Nachhaltigkeit achten.

Kulturelle Einbettung und soziale Durchmischung

Die Altstadt Süd ist nicht nur ein Wohnort, sondern ein Ort des Lebensgefühls. Das Viertel ist bekannt für seine Kneipen, kleinen Läden, Galerien und Veranstaltungen, die ein starkes Gemeinschaftsgefühl erzeugen. Neubauprojekte versuchen, diese Atmosphäre zu erhalten und gleichzeitig Raum für neue Bewohnergruppen zu schaffen. Die Mischung aus Eigentumswohnungen, gefördertem Wohnraum und gewerblichen Flächen sorgt dafür, dass die soziale Struktur des Viertels lebendig bleibt. Besonders wichtig ist dabei der Dialog zwischen Stadtverwaltung, Investoren und Anwohnern, um die Balance zwischen Modernisierung und Bewahrung zu halten. So entsteht ein Stadtbild, das Vielfalt fördert, ohne den ursprünglichen Charakter zu verlieren.

Ausblick auf die Zukunft der Altstadt Süd

Die Entwicklung der Kölner Altstadt Süd zeigt, wie eine gewachsene Stadtstruktur behutsam in die Moderne überführt werden kann. Neubauprojekte sind hier nicht bloß Ausdruck wirtschaftlicher Dynamik, sondern Teil einer langfristigen städtebaulichen Vision. Sie tragen dazu bei, Wohnraum zu schaffen, der heutigen Bedürfnissen entspricht, und gleichzeitig die Seele des Viertels zu bewahren. Mit der fortschreitenden Verdichtung, der Fokussierung auf Nachhaltigkeit und der Vielfalt architektonischer Ideen entsteht ein urbanes Quartier, das Tradition und Zukunft auf bemerkenswerte Weise verbindet – mitten im Herzen Kölns.

Aktuelle Neubauprojekte (2025) in Köln Altstadt Süd

Die Altstadt-Süd zeichnet sich durch eine Mischung aus historischem Zentrum und modernen Rhein-Quartieren (wie dem Zollhafen) aus. Aktuelle Neubauvorhaben sind oft große, gemischt genutzte Projekte oder komplexe Umwandlungen, die den hohen Quadratmeterpreisen dieser Premium-Lage gerecht werden.

Projekt: Rheinauhafen / Zollhafen (Diverse Einheiten)

Straße: Im Zollhafen, Am Leystapel (laufend) Art des Baus: Exklusive Wohn- und Gewerbeimmobilien (Loft-Living) Bauvorhaben: Die Nachverdichtung und die Fertigstellung letzter Baulücken im Zollhafen schaffen weiterhin Luxuswohnraum mit direktem Hafenblick und hochwertiger Ausstattung. Besonderheit: Diese Objekte gehören zu den teuersten Wohnadressen in Köln. Preisspanne (Eigentumswohnungen): Exklusive Lofts und Penthäuser liegen oft zwischen 1.099.000 € und 1.600.000 € (ca. 140 m² - 165 m²), mit Quadratmeterpreisen, die weit über dem Durchschnitt liegen.

Projekt: Neubau Waidmarkt (Altes Polizeipräsidium)

Straße: Waidmarkt (Nähe Heumarkt/Severinstraße) Art des Baus: Großer Neubaukomplex (geplant: Büros, Gewerbe, ggf. Wohnen) Bauvorhaben: Die Entwicklung dieses zentralen, lange brachliegenden Areals ist ein Schlüsselprojekt. Obwohl anfängliche Pläne den Erhalt von Teilen des Bestands vorsahen, wird nun über einen Hochhaus-Neubau diskutiert, der Büro und möglicherweise Wohnen integriert. Status: Politisch und planerisch komplex; Realisierungsdetails werden erwartet. Preisangabe: Keine Verkaufspreise für Wohnen verfügbar. Die Lage garantiert jedoch Höchstpreise im Luxussegment.

Projekt: Lückenbebauung und Bestands-AFA-Projekte

Straße: Diverse (z.B. Pantaleonswall, Humboldtstraße) Art des Baus: Sanierung mit Neuausbau/Kernsanierung (oft steuerbegünstigte AFA-Objekte) Bauvorhaben: Zahlreiche kleinere Projekte konzentrieren sich auf die Modernisierung von Mehrfamilienhäusern. Hierbei werden oft Dachgeschosse zu Neubau-Wohnungen ausgebaut oder Mikro-Apartments geschaffen. Zielgruppe: Kapitalanleger (AFA-Vorteile), Studenten und Singles. Preisspanne (Mikro-Apartments): Kleinere Neubau- oder kernsanierte Einheiten (ca. 25 m² - 55 m²) starten bei ca. 190.000 € bis 294.000 €.

Marktkontext: Immobilienpreise Altstadt Süd (Tendenz 2025)

Die Altstadt-Süd ist eine der stabilsten und teuersten Innenstadtlagen. Das durchschnittliche Preisniveau für Neubau in den besseren Lagen liegt konstant hoch.

• ● Durchschnittlicher Preis Eigentumswohnung: über 6.000 €/m² (im Bestand)
• ● Neubau-Mieten (City): liegen deutlich über dem Kölner Durchschnitt.
• ● Fokussierung: Starker Fokus auf renditestarke Kapitalanlagen und exklusiven Wohnraum am Wasser.

Zusammenfassung: Die Altstadt-Süd bietet im Neubausegment primär exklusiven Wohnraum in Bestlagen oder renditeorientierte Mikro-Wohnformen. Die großen Entwicklungspotenziale liegen vor allem in der Umstrukturierung von Bestandsbauten und der Fertigstellung von Schlüsselprojekten wie dem Waidmarkt.

Mikro-Lagen-Analyse: Die Zonen des historischen Herzens

Die Altstadt Süd zeichnet sich durch eine klare Zweiteilung aus: die historischen Gassen des Severinsviertels und die exklusiven Lagen am Rheinufer.

Zone 1: Rheinufer & Bayenturm (Premium)

Charakter: Exklusive Neubauten und sanierte Immobilien in unmittelbarer Rheinnähe. Hohe Ruhequalität und beste Aussicht.
Prämie: Hier erzielen Neubauwohnungen Preise von 9.000 € bis über 11.000 €/m². Der Blick auf den Rhein ist der stärkste Preistreiber.

Zone 2: Severinsviertel & Chlodwigplatz (Historischer Kern)

Struktur: Altbaubestand, enge Gassen und hohes Gastronomie-/Kulturangebot. Lebhaftes, sehr begehrtes Quartier.
Marktwert: Sanierte Altbauwohnungen bewegen sich zwischen 7.000 € und 8.500 €/m². Mieten liegen hier bei 18–21 €/m².

Verkehrsanalyse: Perfekte südliche Anbindung

Die Altstadt Süd profitiert von einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur, die sowohl die Innenstadt als auch die südlichen Achsen schnell erreichbar macht.

Öffentlicher Nahverkehr

KVB-Knoten: Die Haltestellen Chlodwigplatz, Severinstraße und Barbarossaplatz binden das Viertel ideal an alle Richtungen an.
Richtung Bonn: Die U-Bahn-Linien 16 und 17 (ehemalige Bundesbahn-Strecke) sichern eine schnelle Verbindung nach Bonn und in die Neustadt Süd.

Individualverkehr

Auto: Über Rheinuferstraße B51/B9 und den Ring ist die Altstadt Süd direkt mit dem Autobahnnetz (A4/A555) verbunden.
Parken: Parkmöglichkeiten sind rar und meist auf Anwohnerparkzonen beschränkt, was die wenigen Tiefgaragenplätze in Neubauten stark aufwertet.

Kapitalanlage-Check: Hohe Attraktivität bei niedriger Rendite

Die Altstadt Süd ist ein sehr stabiler Markt. Investoren setzen auf die Wertsteigerung des Sachwerts und die extrem geringe Leerstandsquote.

Rendite-Ebene

Level: Die Bruttorenditen bewegen sich im innerstädtischen Bereich zwischen 2,7 und 3,2 Prozent.
Vorteil: Die Mieterstruktur ist stabil (Familien, Angestellte, Akademiker), und die Mietpreisentwicklung ist überdurchschnittlich.

Investment-Strategie

Fokus Altbau: Denkmalschutz-Objekte im Severinsviertel bieten steuerliche Vorteile und einen hohen ideellen Wert.
Fokus Neubau: Wohnungen am Rheinufer oder am Waidmarkt (Nachverdichtung) sind durch die Premium-Lage besonders wertstabil und begehrt.

Fazit und Langfristperspektive

Die Altstadt Süd ist ein etablierter Premium-Standort, der durch die historische Substanz und die Nähe zum Rhein eine dauerhaft hohe Nachfrage sichert.

Künftiges Preisziel (bis 2028)

Kaufpreisziel: Der Durchschnittspreis für Bestandsimmobilien nähert sich der 8.500 €/m²-Marke.
Premium: Neubauten an der Rheinfront werden stabil über 11.500 €/m² gehandelt, da das Angebot extrem limitiert ist.

Fazit für Eigennutzer

Chancen: Eigennutzer erhalten hier eine unvergleichbare Kombination aus urbanem Leben, historischem Umfeld und hohem Freizeitwert.
Empfehlung: Der Kauf bietet maximale Wertstabilität und ist eine Investition in höchste Kölner Lebensqualität.

Spezial-Expertise: Auswirkungen der Grundsteuer-Reform in Altstadt Süd

Die Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025 basiert in Nordrhein-Westfalen auf dem Bundesmodell und hat in Top-Lagen wie Altstadt Süd spezifische Auswirkungen auf die Immobilienwerte und die steuerliche Belastung.

Schlüsselfaktor: Bodenrichtwert

Einfluss: Die Altstadt Süd weist durch die zentrumsnahe Lage und die geringe Bebaubarkeit extrem hohe Bodenrichtwerte auf.
Folge: Da der Bodenwert ein wesentlicher Berechnungsfaktor der neuen Grundsteuer ist, ist hier tendenziell mit einem Anstieg der relativen Grundsteuerbelastung zu rechnen, besonders bei älteren Objekten auf großen Grundstücken.

Betroffene Immobilien-Typen

Altbauten: Historische Altbauten im Severinsviertel könnten stärker betroffen sein, da sie oft hohe fiktive Mieten aus den 30er Jahren im Vergleich zum heutigen Bodenwert aufweisen.
Neubauten: Neubauten (z.B. am Rheinufer) sind aufgrund der teuren Baukosten und der neueren fiktiven Mieten oft schon heute hoch bewertet, hier ist die relative Belastungsverschiebung meist geringer.

Fazit für Eigentümer: Die Grundsteuer-Reform wird die Werthaltigkeit der Top-Lagen nicht mindern, jedoch die laufenden Kosten für Immobilien in der Altstadt Süd tendenziell erhöhen. Eine genaue Neubewertung der individuellen Steuerlast ist essenziell für die Kalkulation der Mietrenditen.

Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Köln-Altstadt Süd (€/m²)

Köln-Altstadt Süd zählt zu den Spitzenlagen der Kölner Innenstadt (Bezirk Innenstadt) mit sehr hohen Grundstückswerten.

Stichtag	Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohn-/Mischgebiet)	Bandbreite der Richtwerte (Wohnlagen/Kernlagen)
01.01.2024 (Offizieller Wert)	ca. 2.394 €	1.470 € bis 24.000 €
Prognose/Schätzung (ca. 2025)	ca. 1.723 €	Fortgeschriebener Schätzwert für erschlossenes Bauland

Hintergrundinformationen zur Altstadt Süd:

• Der offizielle Durchschnittswert im gesamten Bezirk Innenstadt (inkl. Altstadt Nord) liegt bei ca. 2.468 €/m².
• Die Bandbreite ist extrem hoch, da Spitzenlagen (z.B. 1A-Geschäftslagen oder spezielle Lagen am Rheinauhafen) bis zu 24.000 €/m² (Kerngebiet) erreichen können, während einfache Wohnlagen im Süden bei 1.470 €/m² beginnen.
• Die Werte für Bauland im Geschosswohnungsbau und für Büro-/Geschäftslagen wurden in der jüngsten Vergangenheit (Stichtag 01.01.2024) in der Regel um ca. -15 % korrigiert.

*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss).

Altbau-Portfolio-Management & Energetische Sanierung (KfW) in Köln-Altstadt-Süd

Köln-Altstadt-Süd, geprägt durch seine historischen Altbauten, insbesondere im Severinsviertel und den angrenzenden Veedeln, steht vor einer signifikanten Herausforderung: der energetischen Transformation des Bestands. Während die zentrale Lage und der architektonische Charme dieser Objekte für eine konstant hohe Nachfrage sorgen, führen steigende Energiekosten und verschärfte gesetzliche Vorgaben (Stichwort GEG und EU-Taxonomie) zu einer wachsenden Unsicherheit bei Eigentümern und Investoren. Als Immobilienmakler ist die bloße Wertermittlung nicht mehr ausreichend; die Expertise muss sich auf das ganzheitliche Portfolio-Management ausweiten, um den wahren, zukunftssicheren Wert zu ermitteln.

Die Notwendigkeit der Spezialisierung im Altbau-Segment

Ein Großteil des Immobilienbestands in der Altstadt-Süd stammt aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit. Diese Objekte weisen oft erhebliche energetische Defizite auf. Die Angst vor Sanierungspflichten und unüberschaubaren Kosten drückt bei vielen Eigentümern, die nicht auf dem neuesten Stand der Fördermöglichkeiten sind, auf den Verkaufspreis. Hier setzt die Rolle des spezialisierten Maklers an: Er agiert als strategischer Berater und als Schnittstelle zwischen Eigentümer, Energieberater und Finanzierungsinstitut. Die Kernexpertise liegt in der Fähigkeit, eine Immobilie nicht nur nach ihrem Ist-Zustand, sondern nach ihrem Potenzialwert nach Sanierung zu bewerten.

Monetarisierung der energetischen Sanierung: Wertsteigerung durch KfW-Förderung

Der Schlüssel zur Erhöhung der Expertise liegt in der Beherrschung der Förderlandschaft, insbesondere der Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die reine Kenntnis von Fördersätzen reicht nicht aus; die Expertise muss die Erstellung einer simulierten Wirtschaftlichkeitsberechnung umfassen. Ein Eigentümer, der eine Bestandswohnung mit einem schlechten Energieeffizienzklasse (z.B. G oder H) verkaufen möchte, erwartet vom Makler eine klare Darstellung, wie sich eine Sanierung auf das KfW-Effizienzhaus-Niveau (z.B. Denkmal oder 70) auf den Verkaufspreis und die Attraktivität für Käufer auswirkt.

Diese tiefgehende Analyse muss folgende Fragen beantworten: Wie hoch ist der kapitalisierte Mehrwert durch eingesparte Energiekosten und staatliche Zuschüsse im Vergleich zu den Investitionskosten? Wie stark sinkt das Risiko zukünftiger Sanierungspflichten? Die Beantwortung dieser Fragen schafft Vertrauen und ermöglicht es dem Makler, einen Premiumpreis zu erzielen, der den Aufwand der Vorabanalyse mehr als rechtfertigt.

Operative Exzellenz: Aufbau eines Altbau-Expertennetzwerks

Um diese komplexe Beratungsleistung zuverlässig anzubieten, ist ein starkes, lokal verankertes Expertennetzwerk unabdingbar. Dies umfasst:

• Zertifizierte Energieberater: Für die Erstellung des individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) und die Begleitung der Förderanträge.
• Spezialisierte Handwerksbetriebe: Mit Erfahrung in der Sanierung von Altbaufassaden und -dächern in städtischen, oft denkmalgeschützten Lagen Kölns.
• Bausachverständige: Zur präzisen Ermittlung der Bausubstanz und Vermeidung von Sanierungsrisiken (z.B. Feuchtigkeitsprobleme).

Durch die Bündelung dieser Dienstleistungen kann der Makler dem Eigentümer das „Rundum-Sorglos-Paket Altbau“ anbieten, wodurch die oft angstbesetzte Sanierung zum planbaren, wertsteigernden Projekt wird. Dieser Service positioniert den Makler nicht nur als Vermittler, sondern als unentbehrlichen Vermögensmanager für Altbau-Portfolios in Köln-Altstadt-Süd.

---

Nische & Exklusive Immobilien im Rheinauhafen & Luxus-Segment

Der Kölner Rheinauhafen ist eine einzigartige Mikro-Lage, die sich fundamental vom restlichen Stadtteil Altstadt-Süd abhebt. Er repräsentiert das architektonische und preisliche Luxus-Segment Kölns. Eine Steigerung der Makler-Expertise in diesem Bereich erfordert eine Abkehr von Standard-Vermarktungsmethoden hin zu diskreter, maßgeschneiderter Kommunikation und einem tiefen Verständnis für die spezifischen Anforderungen internationaler und hochvermögender Klientel. Die Fokussierung auf diese Nische ermöglicht es, die höchste Preisklasse und anspruchsvollsten Mandate in Köln zu gewinnen.

Die Besonderheit des Rheinauhafens: Architektur und Klientel

Immobilien wie die Kranhäuser oder andere Objekte entlang der Hafenpromenade sind nicht nur Wohn- oder Büroflächen; sie sind Statussymbole und Anlageobjekte von Weltrang. Der Makler muss hier die Sprache der Luxusgüter beherrschen. Die Zielgruppe besteht aus vermögenden Eigennutzern, internationalen Investoren und Corporate Clients. Diese Klientel legt Wert auf höchste Diskretion, tiefgehende steuerliche und rechtliche Beratung sowie eine Vermarktungsstrategie, die weit über die lokalen Immobilienportale hinausgeht. Die Expertise muss die architektonische Historie, die Nutzungsvielfalt (Wohnen, Büro, Kultur) und die Wertbeständigkeit dieser Filetstücke präzise kommunizieren können.

Spezialisierte Vermarktungsstrategie: Stille und Exklusive Kanäle

Im Luxussegment ist die "stille Vermarktung" (Off-Market) oft der bevorzugte Weg. Die Expertise des Maklers erhöht sich, indem er ein exklusives Netzwerk von qualifizierten Kaufinteressenten pflegt, die über ein geprüftes Kapital verfügen. Dies minimiert Besichtigungstourismus und gewährleistet die Privatsphäre des Verkäufers. Notwendige Werkzeuge sind:

• Hochwertige, filmische Präsentationen (anstatt einfacher Fotos).
• Diskrete Ansprache über Family Offices oder Private Banking Netzwerke.
• Mehrsprachige Unterlagen, die komplexe deutsche Rechts- und Steueraspekte verständlich aufbereiten.

Der Makler agiert hier als exklusiver Concierge, der den gesamten Transaktionsprozess auf höchstem Niveau orchestriert.

Komplexe Rechtliche Spezifika und Wertermittlung

Viele Objekte im Rheinauhafen, insbesondere die Kranhäuser und Bürogebäude, weisen komplexere Eigentums- und Nutzungsstrukturen auf. Dazu zählen oft das Erbbaurecht, komplizierte Teilungserklärungen in Bezug auf die Nutzung von Tiefgaragenplätzen oder gewerbliche Anteile in gemischt genutzten Objekten. Die Expertise muss hier tief in die juristischen Details eindringen.

Die Wertermittlung im Luxussegment basiert weniger auf dem reinen Mietspiegel als auf Vergleichswerten ähnlicher Premium-Transaktionen. Der Makler muss die aktuellsten Verkaufspreise (auch abseits öffentlicher Register) kennen und in der Lage sein, den "Wow-Faktor" (Blick auf den Rhein, Ausstattung, architektonische Besonderheit) monetär zu bewerten und gegenüber dem Käufer schlüssig zu argumentieren. Diese Fähigkeit, den emotionalen Luxus-Mehrwert zu rationalisieren, ist der höchste Grad an Expertise in diesem Segment.

---

---

Ihre Steuer-Spezialisten für Denkmalimmobilien in Köln-Altstadt-Süd

Der Charme der Altstadt-Süd liegt in ihrer Geschichte. Viele der begehrtesten Mehrfamilienhäuser und Altbauwohnungen stehen unter Denkmalschutz – ein Umstand, der für Verkäufer und Käufer gleichermaßen große Chancen und hohe Komplexität birgt. Als Ihr spezialisierter Immobilienpartner in Köln sehen wir in diesen historischen Unikaten nicht nur ein Kulturgut, sondern auch ein unschlagbares Investmentinstrument.

Wir übersetzen die Auflagen des Denkmalschutzgesetzes NRW in klare, steuerlich optimierte Vorteile für Sie.

Die Denkmalschutz-AfA: 100% Steuervorteil für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger mit hoher Steuerlast bieten Denkmalimmobilien die vermutlich letzte große Möglichkeit, sanierungsbedingte Aufwendungen zu 100% steuerlich geltend zu machen (gemäß § 7i EStG).

Unsere Expertise liegt darin, Ihnen präzise darzustellen:

• Genauigkeit der Berechnung: Wie der Sanierungsanteil des Kaufpreises exakt berechnet wird und welche Summe Sie über zehn Jahre (9% pro Jahr) abschreiben können.
• Liquiditätsvorteil: Wie sich die hohe Steuerersparnis direkt auf Ihre Liquidität auswirkt und somit den effektiven Kaufpreis der Immobilie drastisch senkt.
• Eigennutzer-Vorteil: Auch für Eigennutzer besteht die Möglichkeit, 90% der Sanierungskosten über zwölf Jahre abzuschreiben.

Wir liefern Ihnen eine detaillierte, steueroptimierte Beispielrechnung, die den Mehrwert eines Denkmalschutz-Objekts gegenüber einer herkömmlichen Immobilie klar aufzeigt.

Baurechtliche und Finanzielle Navigator-Leistung

Der Denkmalschutz erfordert eine enge Zusammenarbeit mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde der Stadt Köln. Wir agieren als Ihr Navigator durch diesen Prozess:

• Netzwerk: Wir verfügen über ein erprobtes Netzwerk aus Fachanwälten, Steuerberatern und Architekten, die auf denkmalgerechte Sanierungen spezialisiert sind.
• Genehmigungsverfahren: Wir begleiten den gesamten Prozess, von der Einreichung der denkmalrechtlichen Erlaubnis bis zur Ausstellung der notwendigen steuerlichen Bescheinigung durch die Stadt Köln.
• Transparenz: Wir sorgen dafür, dass nur die genehmigten und steuerlich abzugsfähigen Kosten in die Sanierung fließen, um spätere Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Investitionen in Denkmale in der Altstadt-Süd sind eine langfristig sichere Anlage in ein Unikat der Stadtgeschichte – maximiert durch Ihre Steuerersparnis. Sprechen Sie uns an, um Ihr persönliches Steuerspar-Modell zu besprechen.

---

Zukunftssichere Rendite: Asset-Transformation von Gewerbeflächen in Köln-Altstadt-Süd

Der Gewerbeimmobilienmarkt in der Altstadt-Süd befindet sich im Wandel. Während Top-Lagen wie die Severinstraße florieren, kämpfen die Gewerbeeinheiten in weniger frequentierten Nebenlagen zunehmend mit Leerstand. Hier setzt unsere einzigartige Expertise an: Wir sehen in diesen Leerständen keine Probleme, sondern unerschlossenes Wertsteigerungspotenzial. Wir sind Ihr Partner für die strategische Umwandlung unrentabler Gewerbeflächen in dringend benötigten, renditestarken Wohnraum oder innovative, gemischt genutzte Konzepte.

Die reine Vermietung einer Ladenfläche reicht heute oft nicht mehr aus. Wir bieten Ihnen die tiefgehende Analyse, wie Sie den höchsten möglichen Kapitalwert aus Ihrem Gewerbe-Asset generieren – auch wenn dieser außerhalb der ursprünglichen Nutzung liegt.

Baurechtliche Hürden als Chance für Experten

Die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum ist in Köln ein komplexer Prozess, der eine präzise Kenntnis des lokalen Baurechts (Bebauungspläne), des Mietrechts und der städtischen Genehmigungsverfahren erfordert. Unsere Spezialisierung umfasst die Beherrschung dieser Hürden:

• Nutzungsänderungsanträge: Wir managen den gesamten Prozess der Beantragung einer Nutzungsänderung bei der Stadt Köln, von der ersten Machbarkeitsstudie bis zur finalen Genehmigung.
• Schallschutz und Belichtung: Altbau-Gewerbeimmobilien in der Altstadt-Süd erfordern oft kreative Lösungen bezüglich Belichtung und Schallschutz, wenn sie zu Wohnungen umfunktioniert werden. Wir arbeiten mit Architekten, die auf diese kniffligen Altbau-Transformationen spezialisiert sind.
• Mischkonzepte: Wir analysieren, ob ein hybrides Konzept (z.B. Co-Working-Space im Erdgeschoss und Wohnen in den Obergeschossen) die lukrativste Lösung für Ihre spezifische Lage darstellt.

Monetarisierung der Transformation: Der Wertsprung

Ein erfolgreich umgewandeltes Gewerbeobjekt erfährt einen signifikanten Wertsprung am Markt. Wir quantifizieren diesen Sprung für Sie. Angesichts der stabilen Wohnungsmieten und hohen Kaufpreise für Wohnraum in Altstadt-Süd, kann die Transformation eines leerstehenden 100-Quadratmeter-Ladenlokals in zwei moderne Apartments die jährliche Rendite und den Verkehrswert der gesamten Immobilie nachhaltig steigern.

Wir erstellen für Sie eine simulierte Kapitalflussrechnung, die Investitionskosten, Genehmigungszeiten und den erwarteten Mehrwert nach Fertigstellung detailliert gegenüberstellt. Verlassen Sie sich auf unsere Expertise im Leerstands-Management, um Ihre Gewerbeimmobilie in der Altstadt-Süd zu einem zukunftssicheren und renditestarken Asset zu transformieren.

---

Eine super Lage bestätigt der Makler

Die beiden Altstadt Stadtviertel bilden gemeinsam das Stadtzentrum der Karnevalsstadt Köln. Zur Neustadt hin werden sie von den Kölner Ringen abgetrennt. Der Ostteil bildet die Grenze zum Deutzer Stadtteil. Die Pipinstraße, die Cäcilienstraße, der Neumarkt sowie die Hahnenstraße bilden eine Grenzlinie zu den zwei Altstadt Vierteln Süd und Nord.

Die Historie von Altstadt-Süd

Neumarkt sowie das Cäcilienviertel: Aus 1067 gibt es ein Dokument, worin der Neumarkt erstmals hervorgehoben wurde. Dazumal war Neumarkt ein großes Areal. Die Bauern nutzten die Fläche für ihre Viehmärkte und andere Veranstaltungen. Heute ist Neumarkt ein zentraler Punkt und meistbefahrener Verkehrsknotenpunkt im Zentrum der Stadt Köln. Neumarkt bildet die Grenze zur Schildergasse, eine beliebte Einkaufsstraße. Die südöstliche Grenze bildet mit dem Josef-Haubrich-Hof den Übergang zum Cäcilienviertel. Der Hof schließt den Platz direkt zum Cäcilienviertel ab. In der Kirche St. Cäcilien liegt das Schnütgen Museum. Am Neumarkt wird jährlich ein schöner Weihnachtsmarkt abgehalten. Auch die „Roten Funken“ schlagen dort ihre Zelte auf. Nur der Circus Roncalli darf am Neumarkt sein Manegenzelt aufbauen.

Das Cäcilienviertel kann mit der Volkshochschule sowie der Zentralbibliothek von Köln aufwarten. Die St. Peter Kunststation ist auch hier beheimatet. Im südwestlichen Teil vom Cäcilienviertel wird „Griechenmarktviertel“ dazu gesagt. Ob die Wortschöpfung etwas mit den Griechen zu tun hat, ist nicht gänzlich geklärt. 1371 kam es hier zu einem Weberaufstand. Dieser wurde aber auf grausame Weise blutig bekämpft und geschlagen. Die Umgebung des Kleinen und auch Großen Griechenmarktplatzes wurde jahrhundertelang von armen und einfachen Leuten bewohnt.

Die Gassen waren schmal und die Häuser sehr klein. Im II. WK kam es im Zuge dessen zur fast gänzlichen Zerstörung hier im Viertel. Die vielen Brandbomben trugen zur massiven Vernichtung der Häuser bei. Zahlreiche Menschen fanden auf diese Weise einen qualvollen Erstickungstod. Der Bachem konnte eine Hausbrauerei aufweisen, welche als einziges Gebäude diesen großen Schaden überstand. Das Cäcilienvietel wird durch die „Alte Mauer“ am Bach von dem Pantaleonsviertel abgegrenzt. Hier gibt es außerdem ein kleines Stück der einstigen Stadtmauer aus alten Römerzeiten.

Mauritiusviertel von Altstadt-Süd

Dieses Viertel wurde nach der Kirche gleichen Namens hier benannt. Gleich gegenüber liegt ein schönes Barock-Kloster von den Alexianerbrüdern. Der Grundstein dafür wurde 1734 gelegt. Die Alexianerbrüder siedelten in ein anderes Kloster um, welches sich im Stadtteil Lindenthal befindet. Danach wurde das Kloster für eine Schule des Kunstgewerbes verwendet. Das Jahr 1925 wurde dann für die Rheinische Musikschule das Quartier im Kloster. Im II. WK kam es auch hier zur massiven Vernichtung des Klosters. Die späten Jahre der 50er Jahre wurden für den Wiederaufbau des Klosters genutzt.

Der Männergesangsverein von Köln beteiligte sich am Wiederaufbau. Sie nannten den Bau schließlich „Wolkenburg“. Es befindet sich heute ein Gasthof darin. Das Restaurant wird für verschiedene Events genutzt. Rund um die Wolkenburg liegt der Josef-Schwartz Park, der klein, aber erholsam ist. Dem Kloster gegenüber ist der Gasthof „Zum Leuchtturm“ gelegen. Das Innere erinnert an ein Schiff. Die Räume zeigen viele Nautik-Geräte.

Georgsviertel von Altstadt-Süd

Der Name bezieht sich auf die am ältesten bestehende Kirche der Domstadt! Die St. Georg Kirche ist ein kleiner Geheimtipp. In diesem Viertel liegen auch die Kirchen St. Maria Lyskirche sowie eine Trinitatiskirche. Die Grenzen des Viertels reichen von der Deutzer Brücke bis hin zur Severinsbrücke. Eine Grenze zum Viertel bildet auch der Blaubach. Damals wurde der Bach zum Textilien-Färben genutzt. Zwischen Blaubach und Mühlenbach lieg der Waidmarkt. 1572 bis zum Jahr 1853 lag hier die Ratsmalzmühle. 1858 kam es zur Gründung der Bier-Malzextraktbrauerei, welche auch heute noch in Betrieb ist. Zwischen den Jahrhunderten 17 – 19 entstanden hier ganze elf Brauereibetriebe. Arbeiter wie Händler hatten viel Durst und der Brauerei Handel blühte!

1820 kam es zum Bau des Rheinauhafens und die Brauereien erfuhren eine wahre Blüte! 1843 war das Jahr des Geldumschlagplatzes hier im Georgsviertel. Die Börse der Stadt Köln siedelte in diesem Jahr ins Overstolzenhaus. Auch die Handelskammer nahm 1843 einen Umzug in dieses Haus vor. Im II. WK kam es zur massiven Zerstörung des Baus. Nur die Außenfassade überlebte den Angriff unbeschadet. Der Bau wurde wiederaufgebaut und ist heute das einzige Bürgerhaus im romanischen Stil in der Stadt. Die Medien-Kunsthochschule ist seit dem Jahr 1990 hier beherbergt. 1960 – 2001 war hier der Polizeipräsidium-Sitz.

Kapitol-Viertel in Altstadt-Süd

Dieser Teil des Stadtviertels wurde nach einer Kirche benannt: St. Maria-Kirche am Kapitol. Die Legende besagt, dass vor langer Zeit Rainald von Dassel, Erzbischof, die sterblichen Überreste von den „Hlg. Drei Königen“ hierhergebracht hat. Die Überreste der Heiligen wurden durch´s heutige Dreikönigspförtchen getragen. Diese Legende ist historisch aber nicht bewiesen. Gegen Ende der 1950er wurde hier das Telekom-Hochhaus ansässig. Das Hochhaus ist ein interessanter Architektur-Bau.

Pantaleonsviertel Altstadt-Süd

Zur Zeit des Mittelalters waren hier Rotgerber beheimatet. Dadurch leitet sich der Rothgerberbach namentlich ab. Der Bach ist heute verschwunden, da überbaut. Es gibt aber eine Straße selbigen Namens. Dieses Viertel bekam seinen Namen durch das St. Pantaleon Kloster. Das Klostergebäude ist romanischen Stils und wird auch als Kirche genutzt. Früher gab es hier auch ein Waisenhaus. St. Maria vom Frieden ist eine Barock-Kirche. Sie hatte starke Beschädigungen im Krieg und erfuhr zwischen 1986 und 1992 eine volle Renovierung. Das Finanzamt ist im Pantaleonsviertel angesiedelt. Auch ein wunderschönes Jugendstilhaus ist hier zu finden, welches unter Denkmalschutz steht.

Severinsviertel

Der Süd-Teil des Stadtviertels heißt Severinsviertel. Die Weihe dieser Kirche fand im Jahr 1237 statt. Davon leitet sich auch der Name dieses Viertels ab. Der Umzug am Rosenmontag geht immer hier über die Bühne. „Theater im Vringsveedel“ wurde hier am Beginn des Jahres 1977 in diesem Viertel mit einer Volksbühne gespielt. Anfang 1986 kam es aber wieder zur Schließung des Theaters. In dem Viertel gibt es eine zweite Kirche namens St. John Baptist Pfarrkirche. Bis 1975 hatte auch eine Schoko Fabrik hier ihren Sitz. Die Fabrik siedelte nach Westhoven in Köln um.

Die Stadtverwaltung Köln schrieb daraufhin einen Neugestaltungswettbewerb aus, um das verlassene Baugebiet neu zu gestalten. Es sollte einen Abriss der alten Fabrik geben, was jedoch auf heftigen Widerstand der Bevölkerung stieß. Der Protest war groß, aber die meisten Bauten wurden trotzdem abgerissen. Die Maschinenhalle sowie der Annosaal fielen dem damaligen Abriss nicht zum Opfer. Sie dienten eine Zeit lang für Events, wurden aber später auch abgerissen. Ins preußische Proviantamt kam ein Kulturzentrum.

Der Rheinauhafen in Köln

Die Rheininsel wurde früher für die Erholung genutzt und die Bevölkerung von Köln kam hier gerne her. Die Gegend wurde 1820 zum Hafen umgebaut. Der Malakoff-Turm kam 1855 hinzu, was der Sicherheit diente. 1888 wurde eine Drehbrücke gebaut, da es schwer war, die Einfahrt zum Hafen zu überqueren. Als 1893 eine Eisenbahnanbindung hierherführte, wurde dem Kleinhafen der jetzige Name gegeben. 1909 folgte ein großer Umbau und das Lagerhaus Danzig kam hinzu, welches 170 Meter lang ist. Von den Kölnern wurde dieses Bauwerk „Kölsches Siebengebirge“ getauft, denn es hat sieben Dachspitzen. Nach dem II. WK hatte der Hafen keine Bedeutung mehr, da es keine Ausbaumöglichkeiten mehr gab. Er wurde als Yachthafen und als Sporthafen verwendet. Der Malakoffturm bekam gleich daneben 1993 einen neuen Bau, ein Schokoladenmuseum.

Sehenswerter Rheinauhafen

Der Rheinauhafen ist heute modern und lädt zum Flanieren ein. Es ist heute ein wahres Nobelviertel. Es gibt viele globale Firmen-Sitze und Nobelrestaurants. Hier stehen Kranhäuser, die 60 Meter hoch sind. In ihnen sind Eigentumswohnungen sowie Büros eingerichtet. Long Island Grill & Bar ist ein famoses Restaurant. Auch das „ChinoLatino“ liegt hier. Es gibt hier Märkte und verschiedene Events.

Schokoladenmuseum mit Geschichte

Dieses wurde 1993 gegründet und zeigt die Geschichte der Stollwerck-Gebrüder. Das Museum ist recht beliebt und seine Geschichte ist interessant. Besuchern werden Fertigungsschritte gezeigt, wie das Anpflanzen von Kakaobohnen. Bis zur endgültigen Fertigstellung von Schokolade werden die Herstellungsschritte gezeigt. Heute kann in diesem Museum auch geheiratet werden und der Bund für`s Leben geschlossen werden.

Sport- und Olympiamuseum des Viertels

Auch das Sportmuseum (und Olympiamuseum) ist einen Besuch wert. Es liegt in einer ehemaligen Zollhalle. Das Museumsgebäude ist denkmalgeschützt und im Museum wird die Sportgeschichte aus 3000 Jahren vorgestellt. Von den Griechen der Antike bis zu unserer Zeit wird hier Sportgeschichte gezeigt.

Wurstbraterei in Altstadt-Süd

Die Wurstbraterei zählt zu den populärsten Imbissen Deutschlands. Dieser kommt in der Tatort-Serie vor. Die Tatort-Kommissare Freddy Schenk sowie Max Ballauf bissen an diesem Imbissstand schon herzhaft in die Bratwurst. Die Wurstbraterei ist ab der Osterzeit bis zum Oktober offen. Vom Imbissstand gibt es einen Traumblick auf den Hafen.

Party feiern in der Domstadt?!

Köln ist eine Stadt, die viele Menschen anlockt, die etwas erleben wollen. Gute Laune, Party und mehr ist gefragt. Dies hat viele Gewerbebetreibende auf die Idee gebracht, den Partysuchenden eine Räumlichkeit zur Verfügung zu stellen! Sie können also eine Party feiern und einen eigenen Raum dafür reservieren bzw. mieten. Ist das nicht toll? Feiern Sie mit Ihren besten Freunden oder mit den Arbeitskollegen aus Ihrer Firma einen tollen Geschäftserfolg. Den passenden Raum finden Sie auf diesem Portal hier, welches den perfekten Partyraum Köln auflistet! Just klick it!

Ihr Makler in Köln

Dieser Bericht wurde Ihnen präsentiert von Ihrem Immobilienmakler Köln. Sie suchen eine Kapitalanlage in der Domstadt? Wir beraten Sie bei der Preisfindung im Verkaufsfall. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Interessante Artikel

Wenn Sie sich für Immobilien, also ein Haus oder eine Wohnung interessieren, dann sind Sie hier genau richtig. Lesen Sie alles zu den Themen: Immobilienbewertung, Immobilienrendite, dem Energieausweis oder der Mietkaution. Weiterhin informieren wir Sie gerne, über mögliche Kreditarten und den Leverage Effekt. Wir arbeiten auch im Umland von Köln und sind für Sie dort der Immobilienmakler Erftstadt oder Ihr Makler Brühl. Einfach anrufen und kostenlos beraten lassen! Wir schätzen den Wert Ihrer Immobilie für Sie kostenlos!