Quartalsbericht Altstadt Süd – Immobilienmarkt 2. Quartal 2025

Die Altstadt Süd bleibt auch im zweiten Quartal 2025 einer der begehrtesten Stadtteile Kölns. Kaum ein anderer Ort in der Domstadt verbindet historische Bausubstanz, urbanes Leben und moderne Architektur so harmonisch miteinander wie das Viertel zwischen Waidmarkt, Severinsstraße und Rheinauhafen. Besonders im Sommer zeigt sich das Viertel von seiner lebendigsten Seite: Straßencafés, Boutiquen, Wochenmärkte und kulturelle Einrichtungen prägen das Stadtbild. Gleichzeitig wächst das Interesse von Kapitalanlegern und Eigennutzern an Immobilien in dieser Lage stetig weiter, obwohl die Kaufpreise bereits auf einem hohen Niveau liegen. Der Immobilienmarkt in der Altstadt Süd zeigt im 2. Quartal 2025 eine Fortsetzung des Trends aus den vergangenen Monaten: leicht steigende Preise, stabile Nachfrage und ein weiterhin sehr knappes Angebot. Die Kombination aus zentraler Lage, hoher Lebensqualität und guter Infrastruktur lässt den Stadtteil als verlässlichen Standort für langfristige Investitionen erscheinen.

Verkaufspreise im 2. Quartal 2025 – Stabile Entwicklung auf hohem Niveau

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 konnten die Verkaufspreise in der Altstadt Süd leicht zulegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag bei etwa 6.750 bis 7.100 Euro, abhängig von Lage, Ausstattung und Gebäudezustand. Besonders gefragt waren weiterhin Wohnungen mit Blick auf den Rhein oder solche in sanierten Altbauten entlang der Severinsstraße und im Viertel um den Chlodwigplatz. In diesen Mikro-Lagen wurden Preise von über 7.500 Euro/m² erzielt. Neubauprojekte sind in der Altstadt Süd nach wie vor selten, was die Preisdynamik stützt. In modernen Wohnanlagen im Bereich des Rheinauhafens oder in aufwendig revitalisierten Altbauten erzielen Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung und Energieeffizienzstandard bis zu 8.000 Euro/m². Der durchschnittliche Angebotspreis blieb damit um rund 2 % höher als im Vorjahreszeitraum. Auch kleinere Wohnungen zwischen 40 und 60 Quadratmetern erfreuen sich großer Beliebtheit, insbesondere bei Kapitalanlegern. Diese Einheiten sind oft innerhalb weniger Wochen verkauft, da sie aufgrund ihrer zentralen Lage und Vermietbarkeit eine attraktive Rendite bieten. Die Altstadt Süd zeigt damit erneut ihre Resistenz gegenüber überregionalen Marktabschwächungen, die in anderen Kölner Stadtteilen vereinzelt zu beobachten sind.

Mietpreise im 2. Quartal 2025 – Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich

Auf dem Mietmarkt bleibt die Situation angespannt. Trotz leicht steigender Angebotszahlen durch einige fertiggestellte Sanierungsprojekte übersteigt die Nachfrage nach Mietwohnungen die verfügbare Anzahl deutlich. Die durchschnittlichen Mietpreise lagen im zweiten Quartal 2025 zwischen 15,50 und 23,00 Euro pro Quadratmeter. Damit bestätigt sich das hohe Preisniveau aus dem Vorquartal, wobei Spitzenmieten weiterhin in den neueren Gebäuden am Rheinauhafen oder in kernsanierten Altbauten erzielt werden. Für Wohnungen mit modernem Grundriss, Balkon oder Dachterrasse werden häufig über 22 Euro/m² verlangt, während klassische Altbauwohnungen in guter, aber nicht herausragender Lage durchschnittlich bei 18,00 bis 19,50 Euro/m² liegen. Kleine Apartments, die von Studierenden oder Berufseinsteigern stark nachgefragt werden, erreichen teils überdurchschnittliche Mietpreise, da das Angebot in diesem Segment äußerst knapp ist. Die hohe Nachfrage wird durch die stetig wachsende Zahl von Menschen, die im innerstädtischen Bereich wohnen möchten, zusätzlich verstärkt. Besonders Beschäftigte aus den Bereichen Medien, IT und Dienstleistungen suchen gezielt nach Wohnungen in der Altstadt Süd, um kurze Wege zum Arbeitsplatz und ein attraktives Freizeitumfeld miteinander zu verbinden.

Markttrends und Käuferverhalten im 2. Quartal 2025

Ein deutlicher Trend im zweiten Quartal 2025 zeigt sich in der zunehmenden Bedeutung energieeffizienter Immobilien. Käufer achten verstärkt auf die Energieklasse, auf Sanierungsstandards und auf Heizsysteme, die langfristig niedrige Betriebskosten versprechen. Häuser mit Wärmepumpe oder guter Dämmung erzielen deshalb Preisaufschläge von bis zu 10 % gegenüber unsanierten Gebäuden. Auch das Käuferprofil hat sich leicht verändert: Neben privaten Eigennutzern treten vermehrt institutionelle Investoren auf, die gezielt nach hochwertigen Mehrfamilienhäusern oder Anlagewohnungen suchen. Die Altstadt Süd gilt hierbei als krisensicherer Markt mit langfristig stabiler Mietrendite. Trotz gestiegener Finanzierungskosten bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in bester Lage ungebrochen, da Käufer zunehmend auf Qualität und Werterhalt achten, anstatt kurzfristige Preisentwicklungen in den Fokus zu stellen. Interessant ist auch, dass sich der Markt leicht differenziert – während Objekte mit Sanierungsbedarf etwas länger auf Käufer warten, erzielen modernisierte und energieeffiziente Immobilien nahezu unverändert schnelle Abschlüsse.

Einfluss der Lage auf Preisniveau und Nachfrage

Die Mikrolage spielt in der Altstadt Süd eine entscheidende Rolle für die Preisgestaltung. Bereiche rund um den Chlodwigplatz, den Ubierring und den Rheinauhafen gelten als besonders gefragte Adressen. Dort sind die Immobilienpreise überdurchschnittlich hoch, während etwas ruhigere Straßen im Bereich der Kartäusergasse oder rund um den Ulrepforte-Platz etwas günstigere Konditionen bieten – wenngleich „günstig“ hier relativ zu verstehen ist. Die Nähe zum Rhein und die gewachsene städtebauliche Struktur verleihen dem Viertel einen besonderen Charakter, der von den Bewohnern geschätzt wird. Der hohe Freizeitwert, die Vielfalt an Restaurants und Geschäften sowie die kurzen Wege in die Innenstadt machen die Altstadt Süd zu einer der lebenswertesten Gegenden Kölns. Dieser urbane Mix trägt maßgeblich dazu bei, dass das Preisniveau auch bei konjunkturellen Schwankungen stabil bleibt. Zudem führt die begrenzte Neubaufläche im Viertel dazu, dass sich das Angebot an hochwertigen Wohnungen nicht signifikant erhöhen lässt, was wiederum den Wettbewerb auf dem Markt verstärkt.

Entwicklungen und Ausblick für die zweite Jahreshälfte 2025

Erste Anzeichen deuten darauf hin, dass sich der Immobilienmarkt in der Altstadt Süd auch im weiteren Jahresverlauf stabil entwickeln dürfte. Die Preissteigerungen werden voraussichtlich moderat bleiben, da die Nachfrage trotz gestiegener Finanzierungskosten hoch ist, während das Angebot kaum wächst. Die meisten Marktteilnehmer erwarten, dass sich die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen bis Ende des Jahres zwischen 6.700 und 7.300 Euro/m² einpendeln werden, abhängig von Lage und Ausstattung. Auf dem Mietmarkt ist hingegen keine Entlastung in Sicht: zu wenige neue Wohnungen, steigende Nebenkosten und die anhaltende Attraktivität der Innenstadtlagen führen weiterhin zu einem hohen Konkurrenzdruck unter Mietinteressenten. Der Stadtteil bleibt damit ein Paradebeispiel für die Entwicklung innerstädtischer Premiumlagen: hohe Nachfrage, konstantes Preisniveau und eine Lebensqualität, die in Köln ihresgleichen sucht.

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