Mit dem Immobilienexperten im Stadtteil Neustadt-Süd

Hier gibt es die Ringe zu sehen! Der Stadtteil Neustadt-Süd liegt im Zentrum der Stadt. Das Innenstadt-Areal hat eine Fläche von 2,826 Quadratkilometern. Neustadt-Süd bildet einen Gürtel ´rund um die linksrheinische Altstadt. Die Grenze bildet „Aachener Straße“, die eine Linie zwischen Neustadt-Süd und Neustadt-Nord zieht. Zur Altstadt hin wird das Viertel von den Kölner Ringen abgegrenzt. Von den anderen Stadtteilen wird Neustadt-Süd vom „Inneren Grüngürtel“ getrennt. Ende 2019 waren in diesem Stadtteil ungefähr 38380 Personen ansässig. Das Stadtviertel ist in einer zentralen Lage in Köln gelegen. Darum führen beinah alle Stadtbahnlinien in den Stadtteil.

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Immobilienpreise in Köln Neustadt Süd

Der Immobilienmarkt in Köln Neustadt Süd bewegt sich aktuell auf einem sehr hohen Niveau und gehört zu den teuersten Lagen der Domstadt. Eigentumswohnungen im Bestand sind hier kaum unter 6.000 Euro pro Quadratmeter zu finden. Besonders sanierte Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuckelementen, die rund um die Südstadt oder nahe des Volksgartens liegen, erzielen regelmäßig Werte zwischen 7.200 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Neubauprojekte mit gehobener Ausstattung liegen häufig noch darüber, sodass Quadratmeterpreise von 9.000 bis 10.500 Euro keine Seltenheit mehr sind. Häuser sind in Neustadt Süd extrem knapp und erreichen daher Spitzenpreise. Reihenhäuser oder kleine Stadthäuser starten bei rund 1,3 Millionen Euro und können in bevorzugten Lagen bis zu 2,2 Millionen Euro kosten. Auf dem Mietmarkt haben sich die Preise in den letzten Jahren ebenfalls deutlich erhöht. Durchschnittliche Mieten bewegen sich aktuell zwischen 16 und 18 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten oder umfassend modernisierte Altbauwohnungen Mieten von 19 bis 22 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Aktuelle Bauprojekte und Sanierungen

Die Nachfrage nach Wohnraum sorgt dafür, dass Neubauprojekte in Köln Neustadt Süd besonders schnell veräußert werden. Mehrere Bauvorhaben konzentrieren sich auf die Schaffung von hochpreisigen Eigentumswohnungen, oftmals in architektonisch anspruchsvollen Gebäuden mit modernen Wohnkonzepten. Preise für diese Neubauten starten bei etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter und reichen in Toplagen bis über 10.500 Euro pro Quadratmeter. Besonders Projekte nahe des Rheinauhafens oder im Bereich Bayenthaler Rheinufer erzielen Rekordpreise, da sie neben hochwertiger Ausstattung auch einen außergewöhnlichen Blick auf den Rhein bieten. Parallel dazu laufen zahlreiche Sanierungen von Altbauten, bei denen Eigentümer stark in energieeffiziente Modernisierungen investieren. Hier entstehen Wohnungen, die durch die Kombination von historischem Charme und modernster Technik gefragt sind und Quadratmeterpreise zwischen 7.000 und 8.500 Euro erreichen. Auch kleine Projektentwicklungen in Seitenstraßen, die 5 bis 15 Wohneinheiten umfassen, tragen zur kontinuierlichen Aufwertung des Stadtteils bei.

Entwicklung der Nachfrage und Renditechancen

Die Nachfrage in Neustadt Süd übersteigt das Angebot deutlich, was die kontinuierlich steigenden Preise erklärt. Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment zwischen 500.000 und 800.000 Euro sind besonders gefragt und werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Kapitalanleger sehen den Stadtteil ebenfalls als attraktive Option, da stabile Mietrenditen zwischen 2,7 und 3,1 Prozent erzielt werden können. Im Mietmarkt dominieren kleinere Wohnungen zwischen 45 und 80 Quadratmetern, die sich ideal für Singles, Paare oder Berufspendler eignen. Hier sind monatliche Kaltmieten von 1.100 bis 1.600 Euro üblich. Familien suchen zunehmend nach größeren Wohnungen über 100 Quadratmeter, was zu einer steigenden Nachfrage nach Maisonettewohnungen und neu gebauten Penthousewohnungen führt. Solche Objekte erzielen monatliche Mieten zwischen 2.400 und 3.200 Euro, abhängig von Ausstattung und Lage im Viertel.

Zukunftsaussichten für die Stadtteilentwicklung

Köln Neustadt Süd profitiert weiterhin von seiner Lage zwischen Rhein, Innenstadt und den beliebten Ausgehvierteln. Experten rechnen in den kommenden Jahren mit weiteren Preissteigerungen, da sowohl der Wohnraum knapp als auch die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt. Prognosen deuten darauf hin, dass Bestandswohnungen bis 2028 Preise von 7.500 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter erreichen könnten, während Neubauten in Premiumlagen die Marke von 11.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten dürften. Parallel dazu steigen die Mieten weiter, sodass sich mittelfristig ein Durchschnittswert von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter etablieren könnte. Besonders interessant sind dabei größere Bauvorhaben am Rheinufer, die den Stadtteil nachhaltig aufwerten und sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger eine attraktive Perspektive darstellen. Durch die kontinuierliche Sanierung und Neubautätigkeit bleibt Neustadt Süd ein zukunftsträchtiger und äußerst gefragter Immobilienstandort in Köln.

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Quartalsbericht erstes Halbjahr 2025

Quartalsbericht für das erste Halbjahr 2025.

Immobilienmarktbericht Köln-Neustadt Süd

Quartal 1 / 2024: Start der Preiskorrektur im Premium-Segment

Segmentierung des Marktes

Neustadt-Süd erlebte im Q1 2024 eine spürbare Korrektur der Kaufpreise, insbesondere bei hochpreisigen Altbauwohnungen und Objekten in mittleren Lagen. Der hohe Zinsanstieg und die gestiegenen Anforderungen an die Energieeffizienz führten zu Preisabschlägen, obwohl die Mikrolagen (z.B. Belgisches Viertel, Rheinnähe) weiterhin stark nachgefragt wurden.

Wichtige Kennzahlen (Q1 2024)

Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)

6.450 €

-1.5% ggü. VQ (Q4 '23)

Ø Hauspreis pro m² (Bestand)

5.300 €

-2.5% ggü. VQ

Median Vermarktungsdauer (Wohnungen)

95 Tage

+10 Tage ggü. VQ

Preisspanne Bestlage (pro m²)

7.500 - 9.500 €

Hohes Niveau gehalten

Immobilienmarktbericht Köln-Neustadt Süd

Quartal 2 / 2024: Verhaltener Handel, Preise stabilisieren sich im unteren Segment

Segmentierung des Marktes

Das zweite Quartal war geprägt von geringem Transaktionsvolumen. Die Preisverhandlungen waren intensiv, wobei Kaufinteressenten versuchten, energetische Mängel stark in den Preis einzurechnen. Die Neubaupreise im Rheinauhafen blieben stabil hoch, während der Altbestand ohne Sanierung weitere Abschläge hinnehmen musste.

Wichtige Kennzahlen (Q2 2024)

Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)

6.350 €

-1.6% ggü. VQ (Q1 '24)

Ø Hauspreis pro m² (Bestand)

5.150 €

-2.8% ggü. VQ

Median Vermarktungsdauer (Häuser)

130 Tage

+35 Tage ggü. VQ

Mietpreis Altbau (Bestand)

15.00 €/m²

+2.0% ggü. VQ

Immobilienmarktbericht Köln-Neustadt Süd

Quartal 3 / 2024: Erholung im Wohnungssegment und stabile Mieten

Segmentierung des Marktes

Im dritten Quartal zeigte sich eine leichte Erholung. Die Annäherung der Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern führte zu einer Zunahme der Transaktionen. Die hohe Attraktivität des Stadtteils, insbesondere die zentrale Lage und die Nähe zu Universität und Kultur, stützte die Preise der Eigentumswohnungen. Der Mietmarkt blieb extrem angespannt.

Wichtige Kennzahlen (Q3 2024)

Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)

6.380 €

+0.5% ggü. VQ (Q2 '24)

Ø Hauspreis pro m² (Bestand)

5.200 €

+1.0% ggü. VQ

Reduzierungsrate (Angebote)

6.0%

-2.5% ggü. VQ

Mietpreise Toplage Neubau

Über 18 €/m²

Deutlicher Anstieg

Immobilienmarktbericht Köln-Neustadt Süd

Quartal 4 / 2024: Jahresende mit stabilisierter Nachfrage

Segmentierung des Marktes

Das vierte Quartal schloss das Korrekturjahr 2024 mit stabilisierten Preisen ab. Die Erwartung einer möglichen Zinswende und die anhaltend hohe Attraktivität von Neustadt-Süd verhinderten weitere deutliche Preisrückgänge. Bei Eigentumswohnungen in sehr guter Lage kehrte die Wettbewerbssituation teilweise zurück, während unsanierte Immobilien weiterhin mit Preisabschlägen verkauft wurden.

Wichtige Kennzahlen (Q4 2024)

Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)

6.420 €

+0.6% ggü. VQ (Q3 '24)

Ø Hauspreis pro m² (Bestand)

5.250 €

+1.2% ggü. VQ

Median Vermarktungsdauer (Wohnungen)

80 Tage

-15 Tage ggü. VQ

Kaufpreis Altbau, saniert (pro m²)

6.800 - 8.500 €

Stabil, leicht erhöht

Neubauprojekte Köln Neustadt Süd 2025

Die Kölner Neustadt Süd gilt als eines der vielseitigsten und lebendigsten Viertel der Stadt. Zwischen Volksgarten, Zülpicher Platz und dem Rheinufer entfaltet sich ein urbanes Wohngebiet, das historisches Flair mit zeitgemäßem Lebensstil verbindet. Inmitten von Gründerzeitfassaden, charmanten Altbauten und belebten Straßenzügen entstehen derzeit zahlreiche Neubauprojekte, die dem Viertel ein neues Gesicht geben, ohne seinen gewachsenen Charakter zu verdrängen. Die Mischung aus studentischem Leben, kultureller Vielfalt und moderner Architektur macht die Neustadt Süd zu einem der spannendsten Entwicklungsräume im Kölner Stadtgefüge.

Architektonische Vielfalt und innovative Baukonzepte

Die Neubauprojekte in der Neustadt Süd spiegeln die architektonische Vielfalt der Stadt wider. Während einige Vorhaben bewusst auf eine klare, minimalistische Formsprache setzen, greifen andere die typische Fassadengliederung der Gründerzeit auf und interpretieren sie neu. Glasfronten, Naturstein und Ziegel werden häufig kombiniert, um einen modernen, aber warmen Charakter zu erzeugen. Besonders entlang der Bonner Straße und im Bereich rund um den Chlodwigplatz lässt sich beobachten, wie geschickt Neubauten in die bestehende Struktur integriert werden. Hier entstehen Wohnhäuser mit großzügigen Balkonen, begrünten Innenhöfen und durchdachten Grundrissen, die urbanes Wohnen auf zeitgemäßem Niveau ermöglichen.

Nachhaltigkeit als Grundpfeiler der neuen Projekte

Immer mehr Bauherren und Investoren legen Wert auf umweltfreundliche Bauweise und nachhaltige Materialien. In der Neustadt Süd zeigt sich dieser Trend in Form von energieeffizienten Gebäuden, Photovoltaikanlagen, begrünten Dächern und innovativen Mobilitätskonzepten. Neue Wohnanlagen setzen auf autofreie Innenhöfe und gemeinschaftlich genutzte Grünflächen, um das Zusammenleben der Bewohner zu fördern. Einige Projekte gehen noch einen Schritt weiter und integrieren Regenwassernutzungssysteme oder Wärmepumpen, um den ökologischen Fußabdruck zu reduzieren. Dieses neue Verständnis von Stadtentwicklung verleiht der Neustadt Süd eine Vorreiterrolle im Bereich moderner, nachhaltiger Stadtplanung.

Lebensqualität und urbane Infrastruktur

Die Neustadt Süd profitiert von einer außergewöhnlich guten Infrastruktur. Supermärkte, kleine Läden, Cafés und Restaurants liegen in unmittelbarer Nähe, und die Verbindung zu den zentralen Punkten der Stadt ist hervorragend. Neubauprojekte orientieren sich stark an dieser urbanen Dichte und schaffen Wohnraum, der kurze Wege ermöglicht und dennoch Rückzugsräume bietet. Viele Neubauten verfügen über Innenhöfe oder Terrassen, die trotz der zentralen Lage Ruhe und Grün bieten. Hinzu kommen zahlreiche Freizeitmöglichkeiten – der Volksgarten, der Römerpark und das Rheinufer sind nur wenige Minuten entfernt und bieten Raum für Erholung und Begegnung. Für junge Familien sind die zahlreichen Kitas, Schulen und Spielplätze ein entscheidender Standortvorteil, der das Viertel auch langfristig attraktiv macht.

Begehrte Wohnlagen und steigende Nachfrage

Die Nachfrage nach Wohnraum in der Neustadt Süd ist seit Jahren konstant hoch. Das liegt nicht nur an der Nähe zur Innenstadt, sondern auch am besonderen Charakter des Viertels. Hier treffen Kreative, Studierende, Berufstätige und Familien aufeinander – eine soziale Durchmischung, die das Lebensgefühl prägt. Neubauwohnungen in diesem Teil der Stadt sind daher besonders begehrt. Viele der Projekte richten sich an Menschen, die modernen Komfort schätzen, aber dennoch mitten im urbanen Geschehen leben möchten. Die Miet- und Kaufpreise liegen entsprechend über dem Kölner Durchschnitt, was allerdings kaum abschreckend wirkt, da das Viertel eine außergewöhnliche Lebensqualität und eine stabile Wertentwicklung bietet.

Aktuelle Projekte und Entwicklungen im Überblick

Besonders entlang der Bonner Straße und im Umfeld der Luxemburger Straße entstehen derzeit mehrere Neubaukomplexe, die den Stadtteil nachhaltig prägen werden. Einige davon kombinieren Wohnen und Arbeiten in einem Gebäude, wodurch sich neue Mischformen urbanen Lebens entwickeln. Auch kleinere Projekte in Seitenstraßen und Innenhöfen tragen zur Verdichtung und Modernisierung des Viertels bei. Der Bereich rund um den Eifelplatz und den Volksgarten erfährt derzeit eine sichtbare Aufwertung durch moderne Wohnanlagen, die gleichzeitig auf Nachbarschaftlichkeit und Nachhaltigkeit setzen. Diese Projekte fügen sich harmonisch in das Straßenbild ein und schaffen einen gelungenen Übergang zwischen historischer Bausubstanz und zeitgenössischer Architektur.

Kulturelle Vielfalt und das Lebensgefühl der Neustadt Süd

Ein entscheidender Faktor, der die Attraktivität des Viertels ausmacht, ist die kulturelle Vielfalt. Die Neustadt Süd ist bekannt für ihre lebendige Kneipenkultur, kleine Bühnen, Galerien und vielfältige Gastronomie. Neubauprojekte greifen diesen Aspekt zunehmend auf, indem sie Flächen für Gewerbe, Ateliers oder soziale Initiativen im Erdgeschoss einplanen. So entstehen Orte, die nicht nur Wohnraum bieten, sondern auch das soziale Miteinander fördern. Besonders interessant ist dabei, dass viele dieser Neubauten bewusst auf offene Erdgeschosszonen setzen, die eine Verbindung zwischen privatem und öffentlichem Raum schaffen. Auf diese Weise bleibt das Viertel lebendig, durchlässig und authentisch – ein Aspekt, der in der Stadtplanung eine immer größere Rolle spielt.

Zwischen Tradition und Zukunft – das neue Gesicht der Neustadt Süd

Die Dynamik, die sich in der Kölner Neustadt Süd derzeit entfaltet, zeigt eindrucksvoll, wie städtische Entwicklung im 21. Jahrhundert aussehen kann. Historische Bausubstanz wird bewahrt, gleichzeitig entsteht Raum für moderne Wohnkonzepte, nachhaltige Architektur und gemeinschaftliches Leben. Neubauprojekte in diesem Stadtteil sind daher weit mehr als reine Immobilienvorhaben – sie sind Ausdruck eines veränderten Verständnisses von Stadt, in dem Ökologie, Nachbarschaft und Lebensqualität im Vordergrund stehen. So entsteht in der Neustadt Süd ein Quartier, das sich stetig wandelt und dennoch seinen unverwechselbaren Charakter bewahrt.

Aktuelle Neubauprojekte (2025) in Köln Neustadt Süd

Die Neustadt Süd, bekannt für das "Kwartier Latäng" und die Nähe zum Grüngürtel, bietet aufgrund der dichten Bebauung hauptsächlich Nischenprojekte wie Dachausbauten sowie vereinzelt kommunalen Wohnungsbau.

Projekt: Exklusiver Neuausbau (z.B. Kyffhäuserstraße)

Straße: Kyffhäuserstraße 7-9 (exemplarisch) Art des Baus: Exklusiver Dachgeschoss-Neuausbau / Maisonette Bauvorhaben: Umwandlung von Dachböden in hochwertige Neubauwohnungen, oft mit Dachterrassen und Smart-Home-Komfort. Zielgruppe: Gut situierte Eigennutzer und Kapitalanleger. Preisspanne (Eigentumswohnungen): Einheiten ab ca. 100 m² (3 Zimmer) werden zu Preisen um 779.000 € bis über 1.000.000 € angeboten. Kleinere Einheiten (ca. 43 m², 2 Zi.) liegen bei ca. 332.000 €.

Projekt: Mehrfamilienhaus Trierer Straße

Straße: Trierer Straße (Nähe Grüngürtel) Art des Baus: Öffentlich geförderter Wohnungsbau (WBS) Bauvorhaben: Die Stadt Köln plant den Bau eines Mehrfamilienhauses im Passivhausstandard zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für WBS-Berechtigte. Status: In Planung/Prüfung. Preisangabe: Mieten/Kaufpreise richten sich nach den subventionierten Richtlinien des öffentlichen Wohnungsbaus.

Projekt: Moderne Mikro-Apartments und Sanierungen

Straße: Diverse (z.B. am Ring oder angrenzende Seitenstraßen) Art des Baus: Kernsanierungen und Aufstockungen (Lückenbebauung) Bauvorhaben: Die hohe Nachfrage, insbesondere von Studierenden, führt zur Schaffung von Klein- und Mikro-Apartments durch Umnutzung und Neuausbau. Zielgruppe: Kapitalanleger (Vermietung) und Singles/Studierende. Preisspanne (Mikro-Apartments): Sehr kleine Einheiten (ca. 40-50 m²) starten bei ca. 300.000 € bis 400.000 €, je nach Lage (Uni-Nähe).

Marktkontext: Immobilienpreise Neustadt Süd (Tendenz 2025)

Die Neustadt Süd gehört zu den Top-Lagen Kölns mit kontinuierlich hoher Nachfrage.

• ● Durchschnittlicher Preis Eigentumswohnung: deutlich über 5.000 €/m² (Bestand), Neubau höher
• ● Neubau-Mieten: überdurchschnittlich hoch aufgrund der City- und Uni-Nähe.
• ● Fokus: Neubau vorrangig exklusive Nischenprojekte und geförderter Wohnungsbau.

Zusammenfassung: Die Neubauaktivität in der Neustadt Süd findet hauptsächlich in der Vertikalen (Dachausbauten) und der Nachverdichtung statt. Das Preisniveau ist sehr hoch und spiegelt die zentrale, begehrte Lage wider.

Mikro-Lagen-Analyse: Die Zonen der Südstadt-Qualität

Die Neustadt Süd teilt sich in ruhige Gründerzeit-Lagen mit Volksgarten-Nähe und die hochpreisigen, modernen Rhein-Lagen auf.

Zone 1: Rheinauhafen & Bayenthaler Ufer (Premium)

Charakter: Moderne Top-Architektur (Kranhäuser) und exklusive Neubauten am Wasser. Höchste Preisklasse.
Prämie: Neubauwohnungen mit Rheinblick erzielen 9.500 € bis 12.000 €/m². Mietpreise liegen oft über 22 €/m².

Zone 2: Volksgarten & Chlodwigplatz (Historisch/Urban)

Struktur: Geprägt durch sehr gut erhaltene Altbauten (Südstadt-Charakter), belebte Achsen (Severinstraße) und Grünflächen.
Marktwert: Sanierter Altbau liegt bei 7.000 € bis 8.500 €/m². Starke Nachfrage durch Familien und Akademiker.

Verkehrsanalyse: Optimale Anbindung an Ring und Süd-Achsen

Die Neustadt Süd ist über zentrale KVB-Knotenpunkte und die Nähe zur A555 sowie dem Bonner Verteiler hervorragend vernetzt.

Öffentlicher Nahverkehr

KVB: Zentraler Knotenpunkt Chlodwigplatz (Linien 15, 16, 17) sichert schnelle Anbindung zur City und nach Bonn.
Linien 12/18: Die Stadtbahn entlang der Luxemburger Straße verbindet das Viertel direkt mit Sülz/Klettenberg und dem Neumarkt.

Individualverkehr

PKW: Direkter Zugang zur Rheinuferstraße B9/B51 und schnelle Erreichbarkeit des Bonner Verteilers (A4/A555).
Parken: Besonders in der engeren Südstadt ist der Parkraum stark begrenzt, was Tiefgaragenplätze in Neubauten aufwertet.

Kapitalanlage-Check: Stabile Nachfrage und hohe Mieten

Der Markt in Neustadt Süd zeichnet sich durch seine extrem hohe und sozial durchmischte Mieterklientel aus, was die Investition sehr sicher macht.

Rendite und Risiko

Level: Bruttorenditen liegen zwischen 2,7 und 3,1 Prozent. Die hohen Mieten stabilisieren die Rendite trotz hoher Kaufpreise.
Sicherheit: Sehr geringes Risiko. Die Fluktuation ist niedrig, und die Mieterhöhungen sind in den beliebten Lagen leicht durchsetzbar.

Investment-Zielobjekte

Bestand: Teilsanierte oder vollvermietete Altbauten mit Potenzial zur Dachgeschoss-Erweiterung sind sehr begehrt.
Neubau: Projekte nahe des Rheins oder am Volksgarten bieten die größte Wertsteigerung durch die Kombination von Lage und gehobener Ausstattung.

Fazit und Langfristperspektive

Neustadt Süd ist ein Top-Standort, der durch seinen historischen Charme und die Nähe zu den Naherholungsgebieten seine Premiumstellung halten wird.

Künftiges Preisziel (bis 2028)

Kaufpreisziel: Bestandswohnungen etablieren sich im Bereich von 7.500 bis 9.000 €/m².
Premium: Neubauten und Rheinblick-Objekte werden die 11.000 €/m²-Marke stabil beibehalten und in Einzelfällen überschreiten.

Fazit für Eigennutzer

Chancen: Die Neustadt Süd bietet einen unverwechselbaren Mix aus kultureller Vielfalt, urbaner Dichte und Nähe zu Natur- und Wasserflächen.
Empfehlung: Der Kauf ist eine hervorragende und extrem wertstabile Investition in eine der begehrtesten Lagen Kölns.

Spezial-Expertise: Auswirkungen der Grundsteuer-Reform in Neustadt Süd

Die Neustadt Süd, insbesondere die Gründerzeit-Viertel und die Rheinlagen, ist durch eine hohe Bodenwertdichte gekennzeichnet, was die Neuberechnung der Grundsteuer im Bundesmodell (NRW) maßgeblich beeinflusst.

Schlüsselfaktor: Grundstückspreise

Einfluss: Die Bodenrichtwerte sind in den begehrten Lagen (Volksgarten, Rheinufer) extrem hoch und bilden die Hauptkomponente des neuen Grundsteuerwerts.
Folge: Besonders Eigentümer von gut gelegenen, aber kleineren Grundstücken, auf denen hochwertige Altbauten stehen, sehen eine Verschiebung der Belastung hin zum Bodenwert.

Betroffene Immobilien-Typen

Altbauten: Der sanierte Altbau (Gründerzeit) im Umfeld des Volksgartens könnte eine höhere relative Grundsteuerlast erfahren, wenn der Bodenwert den Gebäudewert im Verhältnis übersteigt.
Neubauten: Moderne Projekte (z.B. am Rheinauhafen) sind weniger von einer großen Verschiebung betroffen, da die hohen Kaufpreise bereits die aktuelle Wertentwicklung abbilden.

Fazit für Investoren: Die Grundsteuer-Reform verändert zwar die Berechnungsgrundlage, ändert aber nichts an der Attraktivität der Neustadt Süd als Premium-Anlage. Kapitalanleger sollten die neue Steuerlast jedoch frühzeitig in ihre Mietkalkulation (Betriebskostenumlage) einbeziehen.

Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Köln-Neustadt Süd (€/m²)

Köln-Neustadt Süd zählt zu den gefragten innerstädtischen Lagen (Bezirk Innenstadt) mit hohen Grundstückswerten.

Stichtag	Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohn-/Mischgebiet)	Bandbreite der Richtwerte (Wohnlagen/Kernlagen)
01.01.2024 (Offizieller Wert)	ca. 1.983 €	880 € bis 4.450 €
Prognose/Schätzung (ca. 2025*)	ca. 1.943 €	Fortgeschriebener Schätzwert für erschlossenes Bauland

Hintergrundinformationen zur Neustadt Süd:

• Der offizielle Durchschnittswert im Stadtteil liegt nahe dem Durchschnitt des gesamten Innenstadt-Bezirks, der bei ca. 2.468 €/m² liegt.
• Die Bandbreite der Richtwerte spiegelt die heterogene Bebauung wider, von einfacheren Wohnlagen bis zu sehr guten Lagen nahe dem Rhein oder den Ringen.
• Der Bodenpreisindex für Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau im linksrheinischen Gebiet sank zuletzt um ca. -15 % (Stichtag 01.01.2024).

*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss).

Geschichtliches zu Stadtteil Neustadt-Süd erzählt vom Makler Köln

1880 wurde die Stadtmauer aus dem Mittelalter abgerissen. Auch die Wallanlage wurde dabei abgetragen. Danach wurde eine prächtige Boulevard-Straße gebaut. Diese bildet einen Halbkreis um die Altstadt herum. Dieser Halbkreis wird als „Kölner Ringe“ bezeichnet. Ringe steht hier für die vielen Bezeichnungen, auf welche die Straßen alle paar hundert Meter enden: -ring! So liegt hier: Ubierring, Karolingerring, Sachsenring oder der Salierring und weitere. An diesen Stellen entstanden prächtige Plätze, wie beispielsweise der Chlodwigplatz. Darüber hinaus gibt es die Plätze: Zülpicher Platz, Rudolfplatz und Barbarossaplatz! Innerhalb des Stadtviertels liegen Straßen, die sich sternförmig überschneiden. Die Stadt Köln beseitigte den Stadtwall im Inneren schon vor dem 1. Weltkrieg. Danach wurde in Köln die Festung errichtet.

Den alten Festungsgürtel gestaltete man zur Grünanlage um, welche heute den Namen „Innerer Grüngürtel“ trägt. Hier liegt ein Platz namens Eierplätzchen. Man wollte vor allem für die gehobene Einwohnerschaft ein Wohnviertel schaffen. Die Wohlhabendenden haben den Stadtrand erst später für sich entdeckt. Dort bauten sie große Häuser, die schöne Gärten hatten. Am Rudolfplatz wurde das Opernhaus gebaut. Der neue Stadtteil wurde bis in die frühen 1920er Jahre erbaut. Die meisten Bauten wurden schon ab 1910 fertiggestellt. In Neustadt-Süd ist das Gotteshaus St. Paul Kirche dasjenige, welches sich am besten erhalten hat.

In der Roonstraße wurde eine Synagoge gebaut. Auch sie wurde im Krieg gänzlich zerstört. Die Synagoge wurde nach dem Krieg aber wieder neu errichtet. Viele Kirchenbauten wurden im Krieg zerstört und die „Christi Auferstehung“ Kirche wurde wieder aufgebaut. Sie gehört zur Altkatholischen Pfarrgemeinde von Köln. Der Turm dieser Kirche wurde im Krieg nicht vernichtet, jedoch das Schiff der Kirche. Dieses wurde ab 1993 ihren Umrissen nach neu aufgebaut und diente als Wohnhaus. Die Synagoge wurde schon im 1. Weltkrieg zerstört und danach wieder aufgebaut. 1938 kam es aber zur Zerstörung dieser Synagoge. Auch andere jüdische Gebetshäuser wurden zerstört. Nur jene in der Roonstraße wurde nach dem 2. Weltkrieg nochmal aufgebaut.

Verschiedene Viertel im Stadtteil Neustadt-Süd

Die Stadtteile sind oft noch einmal in kleinere Viertel aufgeteilt und die Kölner nennen diese Abschnitte liebevoll „Veedel“.

Südstadt „Veedel“

Ziemlich im Süden von Neustadt-Süd befindet sich die Südstadt. Sie liegt zwischen dem Ufer am Rhein und der Vorgebirgstraße. Der Chlodwigplatz ist sehr zentral im Stadtviertel gelegen. Rund um diesen Platz entstanden zahlreiche Kneipen sowie Restaurants. Nicht weit weg vom Rheinufer befindet sich ein Teilstück der Fachhochschule von Köln. Der Volksgarten ist in der Domstadt einer der ältesten Parks von Köln.

Das KwartierLatäng „Veddel“

Viele Kneipen haben sich um den Rathausplatz herum angesiedelt. An den Straßen Zülpicher Straße sowie Kyffhäuserstraße ist das KwartierLatäng beheimatet. Hier gibt es viele Gastro-Betriebe. „MTC“, ein Konzertclub, befindet sich ebenfalls hier. Des Weiteren liegt das „Off Broadway“ Kino hier. Der Name des Viertels leitet sich vom Pariser „Quartier Latin“ ab. An das Viertel schließt die Universität Köln an. Die Uni liegt aber bereits im Stadtteil Lindenthal. Eine signifikante Heerstraße wurde zur Römerzeit mit der Aachener Straße gebaut. Heute ist diese Straße ein wichtiger Ost-West Verbindungspunkt im Stadtteil.

In dieser Straße und den vielen Nebenstraßen befinden sich noble Gastronomiebetriebe. Die Straßen tragen zur Gänze Namen von Städten aus Holland und Belgien. Im KwartierLatängliegt auch das Millowitsch-Theater und andere. Es gibt auch ein Museum für Ostasien-Kunst. Im Jahre 1910 wurde eine Grundschule „Antwerpener Straße“ gebaut. Hans Weingartner, ein Regisseur, brachte einen Debütfilm heraus, der in diesem Viertel spielt. Dabei spielt Daniel Brühl einen WG-Bewohner aus der Dasselstraße. Im Jahre 1920 kam am „Inneren Grüngürtel“ der Aachener Weiher dazu. Von 1937 bis 1938 bauten die Nationalsozialisten beim Aachener Weiher im Norden ein großes Areal. Dieser Platz wurde für Aufmärsche oder Feste verwendet.

Der Platz wurde „Maifeld“ genannt und bot 200.000 Menschen Platz. Es gab eine riesige Tribüne und 1939 kam ein überdimensionaler Adler dazu. Im Süden des Weihers befindet sich der Aachener Berg. Für diesen wurde Trümmerschutt aus dem Krieg verwendet. Der Aachener Weiher hat eine Grünfläche und seit dem Jahr 2004 heißt diese „Hiroshima-Nagasaki-Park“.

Neustadt-Süd Sehenswürdigkeiten

Im Süden liegt der historische Kern der Stadt Köln. Das Kapitol- und das Severinsviertel bieten das Lebensgefühl von Köln. Die Altstadt-Süd bietet römisch-antike Überreste.

• Trinitatskirche
• Overstolzenhaus
• „Am Weidenbach“-Häuser

Ihr Makler in Köln

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