Immobilienmakler Köln Neustadt Süd
Willkommen im lebhaften Kwartier Latäng!Mit dem Immobilienexperten im Stadtteil Neustadt-Süd
Hier gibt es die Ringe zu sehen! Der Stadtteil Neustadt-Süd liegt im Zentrum der Stadt. Das Innenstadt-Areal hat eine Fläche von 2,826 Quadratkilometern. Neustadt-Süd bildet einen Gürtel ´rund um die linksrheinische Altstadt. Die Grenze bildet „Aachener Straße“, die eine Linie zwischen Neustadt-Süd und Neustadt-Nord zieht. Zur Altstadt hin wird das Viertel von den Kölner Ringen abgegrenzt. Von den anderen Stadtteilen wird Neustadt-Süd vom „Inneren Grüngürtel“ getrennt. Ende 2019 waren in diesem Stadtteil ungefähr 38380 Personen ansässig. Das Stadtviertel ist in einer zentralen Lage in Köln gelegen. Darum führen beinah alle Stadtbahnlinien in den Stadtteil.
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Weihofen Immobilien vor Ort
Wir sind für Sie in Köln aktiv und kennen die beliebten Veedel und begehrten Wohngegenden. Neustadt-Süd gehört auf jeden Fall dazu! Sie lieben diesen Stadtteil und wollen dort wohnen? Schauen Sie einmal hier: Wohnung kaufen in der Neustadt Süd.
Im Folgenden präsentieren wir Ihnen aktuelle Immobilien-Infos zum Veedel!
Marktbericht Köln Neustadt-Süd 2020-2025
Trendquartiere und akademisches Zentrum | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Die Neustadt-Süd bleibt das "Herz des studentischen und urbanen Kölns". Die Marktlage ist durch eine extreme Nachfrage im Segment der 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen gekennzeichnet. Während die Preise für Wohneigentum nach dem Rekordjahr 2022 eine Phase der Konsolidierung durchliefen, sind sie Ende 2025 wieder auf Wachstumspfad. Die Mieten kennen in diesem Stadtteil aufgrund der Nähe zur Universität zu Köln und der hohen Dichte an Trend-Gastronomie faktisch nur eine Richtung: nach oben.
Kaufpreis Wohnung
~6.100 € / m²
Sanierte Gründerzeithäuser erzielen deutliche Aufschläge.
Mietpreis Wohnung
~19,20 € / m²
Im Rathenauviertel oft Spitzenwerte bis 22 €/m².
Mietrendite (Ø)
~3,1 % p.a.
Attraktive Wertstabilität bei leicht sinkenden Renditen.
Nachfragedruck
Sehr Hoch
Verhältnis Suchende zu Angebot ca. 45:1.
2. Mikro-Quartiere
Die Neustadt-Süd differenziert sich in mehrere hochkarätige Wohnbereiche:
- Rathenauviertel: Zentrumsnah, grün und bürgerlich-intellektuell geprägt. Extrem wertstabil.
- Belgisches Viertel (Südteil): Die Lifestyle-Lage. Hohe Fluktuation bei Mieten, sehr hohe Quadratmeterpreise im Kauf.
- Volksgarten-Viertel: Eine der beliebtesten "Grün-Lagen" Kölns; besonders gefragt bei Familien im Etagen-Eigentum.
3. Kaufpreisentwicklung (ETW)
Preise nach Baujahr & Zustand
| Kategorie | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| Altbau (vor 1914) | 7.200 € | Steigend |
| Nachkriegsbau | 4.950 € | Stabil |
| Neubau (Letzte 5J) | 8.900 € | Steigend |
| Dachgeschoss (ausg.) | 7.800 € | Sehr gefragt |
4. Mietpreisentwicklung
Die Neustadt-Süd ist das "Epizentrum" der möblierten Vermietung auf Zeit, was die Durchschnittsmieten künstlich auf über 25 €/m² in der Spitze treibt. Im klassischen Mietmarkt dominiert die Kappungsgrenze.
Mietpreise nach Wohnform
| Typ | Miete 2025 | Veränd. |
|---|---|---|
| Klassische Miete | 19,20 € | +5,2% |
| Möbliert / Kurzzeit | 26,50 € | +8,1% |
| WG-Zimmer (Ø) | 650 € / mtl. | +4,8% |
5. Prognose & Fazit 2026
Für 2026 wird eine Fortsetzung des Preisdrucks erwartet. Die Neustadt-Süd kann baulich kaum weiter wachsen, was jedes freie Objekt zu einem wertvollen Gut macht. Für Investoren ist das Risiko eines Wertverlusts hier gegen Null gehend, während Mieter mit weiterhin steigenden Nebenkosten und harten Auswahlverfahren rechnen müssen.
- Kaufpreise: Erwarteter Anstieg um ca. 4,0% für sanierten Altbau.
- Mietpreise: Prognose +4,5% aufgrund anhaltendem Zuzug von Young Professionals.
Immobilienpreise in Köln Neustadt Süd
Der Immobilienmarkt in Köln Neustadt Süd spielt in der obersten Liga der Domstadt. Die Preise sind hoch – und bleiben es auch!
Eigentumswohnungen im Bestand gibt's kaum unter 6.000 Euro pro Quadratmeter. Sanierte Altbauten mit hohen Decken, Stuck und Lage rund um die Südstadt oder nahe dem Volksgarten? Die gehen locker für 7.200 bis 8.500 Euro weg. Neubauten mit gehobener Ausstattung toppen das oft – 9.000 bis 10.500 Euro sind hier normal.
Häuser sind rar gesät. Reihenhäuser oder kleine Stadthäuser starten bei 1,3 Millionen Euro und klettern in Toplagen bis 2,2 Millionen. Auf dem Mietmarkt hat's ebenfalls angezogen: Durchschnittlich 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter, bei frischen oder top sanierten Altbauten schnell 19 bis 22 Euro. Köln eben – zentral, beliebt, teuer!
Aktuelle Bauprojekte und Sanierungen
Die Nachfrage ist riesig. Neubauprojekte in Neustadt Süd sind oft ratzfatz ausverkauft. Der Fokus liegt auf hochwertigen Eigentumswohnungen in architektonisch starken Gebäuden mit modernen Konzepten. Preise starten bei etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter und gehen in Bestlagen über 10.500 Euro. Projekte nahe Rheinauhafen oder Bayenthaler Rheinufer knacken Rekorde – dank Ausstattung und dem Wahnsinnsblick auf den Rhein.
Parallel laufen viele Altbausanierungen. Eigentümer stecken viel in Energieeffizienz. Ergebnis: Wohnungen mit historischem Charme plus moderner Technik – gefragt wie nie, Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro. Auch kleinere Entwicklungen in Seitenstraßen mit 5 bis 15 Einheiten werten das Viertel weiter auf. Es tut sich was!
Entwicklung der Nachfrage und Renditechancen
In Neustadt Süd übertrifft die Nachfrage das Angebot bei Weitem – das treibt die Preise. Der Luxusstandort Rheinauhafen "zieht" die anderen Immobilien einfach mit nach oben!
Wohnungen zwischen 500.000 und 800.000 Euro sind der Renner und oft in Wochen weg. Kapitalanleger lieben das Viertel: Stabile Renditen von 2,7 bis 3,1 Prozent sind drin.
Auf dem Mietmarkt dominieren 45- bis 80-m²-Wohnungen – perfekt für Singles, Paare, Pendler. Kaltmieten: 1.100 bis 1.600 Euro. Familien greifen zu größeren Einheiten über 100 m², Maisonettes oder Penthouses – Mieten 2.400 bis 3.200 Euro, je nach Lage und Ausstattung. Die Mischung macht's attraktiv.
Zukunftsaussichten für die Stadtteilentwicklung
Neustadt Süd profitiert von seiner Lage – Rhein, Innenstadt, coole Ausgehviertel gleich um die Ecke. Wir von Weihofen Immobilien sehen weitere Steigerungen: Bis 2028 könnten Bestandswohnungen 7.500 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, Premium-Neubauten über 11.000 Euro. Mieten dürften auf 18 bis 20 Euro klettern.
Bauvorhaben am Rheinufer werten weiter auf – für Eigennutzer und Anleger gleichermaßen interessant. Sanierung und Neubau halten das Viertel topaktuell. Neustadt Süd bleibt ein Hotspot – zukunftsträchtig, gefragt, einfach kölsch charmant!
Quartalsbericht erstes Halbjahr 2025
Quartalsbericht für das erste Halbjahr 2025.
Immobilienmarktbericht Köln-Neustadt Süd
Quartal 1 / 2024: Start der Preiskorrektur im Premium-Segment
Segmentierung des Marktes
Neustadt-Süd erlebte im Q1 2024 eine spürbare Korrektur der Kaufpreise, insbesondere bei hochpreisigen Altbauwohnungen und Objekten in mittleren Lagen. Der hohe Zinsanstieg und die gestiegenen Anforderungen an die Energieeffizienz führten zu Preisabschlägen, obwohl die Mikrolagen (z.B. Belgisches Viertel, Rheinnähe) weiterhin stark nachgefragt wurden.
Wichtige Kennzahlen (Q1 2024)
Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)
6.450 €
-1.5% ggü. VQ (Q4 '23)
Ø Hauspreis pro m² (Bestand)
5.300 €
-2.5% ggü. VQ
Median Vermarktungsdauer (Wohnungen)
95 Tage
+10 Tage ggü. VQ
Preisspanne Bestlage (pro m²)
7.500 - 9.500 €
Hohes Niveau gehalten
Immobilienmarktbericht Köln-Neustadt Süd
Quartal 2 / 2024: Verhaltener Handel, Preise stabilisieren sich im unteren Segment
Segmentierung des Marktes
Das zweite Quartal war geprägt von geringem Transaktionsvolumen. Die Preisverhandlungen waren intensiv, wobei Kaufinteressenten versuchten, energetische Mängel stark in den Preis einzurechnen. Die Neubaupreise im Rheinauhafen blieben stabil hoch, während der Altbestand ohne Sanierung weitere Abschläge hinnehmen musste.
Wichtige Kennzahlen (Q2 2024)
Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)
6.350 €
-1.6% ggü. VQ (Q1 '24)
Ø Hauspreis pro m² (Bestand)
5.150 €
-2.8% ggü. VQ
Median Vermarktungsdauer (Häuser)
130 Tage
+35 Tage ggü. VQ
Mietpreis Altbau (Bestand)
15.00 €/m²
+2.0% ggü. VQ
Immobilienmarktbericht Köln-Neustadt Süd
Quartal 3 / 2024: Erholung im Wohnungssegment und stabile Mieten
Segmentierung des Marktes
Im dritten Quartal zeigte sich eine leichte Erholung. Die Annäherung der Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern führte zu einer Zunahme der Transaktionen. Die hohe Attraktivität des Stadtteils, insbesondere die zentrale Lage und die Nähe zu Universität und Kultur, stützte die Preise der Eigentumswohnungen. Der Mietmarkt blieb extrem angespannt.
Wichtige Kennzahlen (Q3 2024)
Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)
6.380 €
+0.5% ggü. VQ (Q2 '24)
Ø Hauspreis pro m² (Bestand)
5.200 €
+1.0% ggü. VQ
Reduzierungsrate (Angebote)
6.0%
-2.5% ggü. VQ
Mietpreise Toplage Neubau
Über 18 €/m²
Deutlicher Anstieg
Immobilienmarktbericht Köln-Neustadt Süd
Quartal 4 / 2024: Jahresende mit stabilisierter Nachfrage
Segmentierung des Marktes
Das vierte Quartal schloss das Korrekturjahr 2024 mit stabilisierten Preisen ab. Die Erwartung einer möglichen Zinswende und die anhaltend hohe Attraktivität von Neustadt-Süd verhinderten weitere deutliche Preisrückgänge. Bei Eigentumswohnungen in sehr guter Lage kehrte die Wettbewerbssituation teilweise zurück, während unsanierte Immobilien weiterhin mit Preisabschlägen verkauft wurden.
Wichtige Kennzahlen (Q4 2024)
Ø Wohnungspreis pro m² (Gesamt)
6.420 €
+0.6% ggü. VQ (Q3 '24)
Ø Hauspreis pro m² (Bestand)
5.250 €
+1.2% ggü. VQ
Median Vermarktungsdauer (Wohnungen)
80 Tage
-15 Tage ggü. VQ
Kaufpreis Altbau, saniert (pro m²)
6.800 - 8.500 €
Stabil, leicht erhöht
Neubauprojekte Köln Neustadt Süd 2025
Die Kölner Neustadt Süd ist einfach eines der lebendigsten und vielseitigsten Viertel der Stadt. Zwischen Volksgarten, Zülpicher Platz und Rheinufer pulsiert hier das echte Kölner Leben.
Gründerzeitfassaden, charmante Altbauten, belebte Straßen – und mittendrin entstehen neue Projekte, die dem Viertel ein frisches Gesicht geben, ohne den gewachsenen Charme zu verlieren. Diese Mischung aus Tradition und Moderne macht die Neustadt Süd so spannend. Hier fühlt man sich mittendrin – und trotzdem irgendwie zu Hause.
Architektonische Vielfalt und innovative Baukonzepte
Die Neubauprojekte in der Neustadt Süd zeigen echte Vielfalt.
Manche setzen auf klare, minimalistische Linien. Andere greifen die Gründerzeitgliederung auf und interpretieren sie neu. Glasfronten treffen auf Ziegel oder Naturstein – das ergibt einen warmen, modernen Look. Entlang der Bonner Straße oder rund um den Chlodwigplatz sieht man, wie geschickt Neues ins Alte passt.
Große Balkone, begrünte Innenhöfe, durchdachte Grundrisse – das alles macht urbanes Wohnen auf aktuellem Niveau möglich. Die Architekten haben hier ein gutes Händchen. Es wirkt nie aufgesetzt, sondern einfach stimmig.
Nachhaltigkeit als Grundpfeiler der neuen Projekte
Nachhaltigkeit steht bei fast allen neuen Vorhaben im Vordergrund: Energieeffiziente Bauweise, Photovoltaik auf dem Dach, grüne Fassaden oder Dächer – das ist heute Standard. Viele Anlagen planen autofreie Höfe, Gemeinschaftsgärten oder Regenwassernutzung. Wärmepumpen oder Fernwärmeanschlüsse kommen dazu.
Das Viertel wird grüner, sozialer, umweltfreundlicher. Und das passt perfekt zur Neustadt Süd – hier will man Stadt leben, aber bewusst. Köln zeigt, wie's geht!
Lebensqualität und urbane Infrastruktur
Die Neustadt Süd hat eine Infrastruktur, von der andere Viertel träumen: Supermärkte, kleine Läden, Cafés, Restaurants – alles fußläufig. U-Bahn, Busse, Fahrradwege: Top-Anbindung. Und doch genug Grün: Volksgarten, Römerpark, Rheinufer gleich um die Ecke.
Neubauten nutzen das: Innenhöfe mit Sitzecken, Terrassen, Spielbereiche. Trotz City-Nähe gibt's Rückzugsorte. Für Familien ein Plus mit Kitas, Schulen und Parks. Hier lebt man urban – und entspannt.
Begehrte Wohnlagen und steigende Nachfrage
Die Nachfrage in der Neustadt Süd ist enorm – und bleibt es!
Das Viertel zieht alle an: Studierende, Kreative, junge Paare, Familien. Kurze Wege, Kultur, Kneipen, das besondere Flair. Neubauwohnungen sind heiß begehrt – oft schon in der Bauphase weg.
Preise über dem Kölner Schnitt, aber das schreckt nicht ab. Die Lebensqualität und Wertstabilität überzeugen. Kein Wunder, dass die Neustadt Süd zu den Top-Adressen der Stadt zählt.
Aktuelle Projekte und Entwicklungen im Überblick
Entlang der Bonner Straße oder Luxemburger Straße entstehen mehrere Komplexe, die das Viertel prägen.
Manche mischen Wohnen und Arbeiten. Kleinere Projekte in Seitenstraßen oder Höfen verdichten clever. Rund um Eifelplatz und Volksgarten wertet Neubau auf – mit Fokus auf Nachbarschaft und Grün. Die Gebäude fügen sich ein, schaffen Übergänge zwischen Alt und Neu. Nachhaltigkeit und Qualität stehen im Vordergrund. Das Viertel wächst – und bleibt sich treu.
Kulturelle Vielfalt und das Lebensgefühl der Neustadt Süd
Die Neustadt Süd lebt von ihrer kulturellen Vielfalt.
Kneipen, kleine Bühnen, Galerien, internationale Gastro – hier ist immer was los. Neubauten greifen das auf: Gewerbe im Erdgeschoss, Ateliers, offene Zonen. Das fördert Miteinander.
Die Projekte schaffen Verbindung zwischen privat und öffentlich. Das Viertel bleibt lebendig, durchlässig, authentisch. Genau das macht den Charme aus.
Zwischen Tradition und Zukunft – das neue Gesicht der Neustadt Süd
Die Dynamik in der Neustadt Süd ist beeindruckend! Trotzdem bleibt historische Substanz erhalten. Gleichzeitig entsteht moderner Wohnraum mit Ökologie, Nachbarschaft und Qualität im Fokus. Neubauten sind mehr als Häuser – sie sind Vision fürs 21. Jahrhundert.
Das Viertel wandelt sich, bewahrt aber seine Seele. Tradition und Zukunft verschmelzen hier auf kölsche Art – urban, grün, lebenswert. Ein Quartier, das einfach Spaß macht!
Aktuelle Neubauprojekte (2025) in Köln Neustadt Süd
Die Neustadt Süd, bekannt für das "Kwartier Latäng" und die Nähe zum Grüngürtel, bietet aufgrund der dichten Bebauung hauptsächlich Nischenprojekte wie Dachausbauten sowie vereinzelt kommunalen Wohnungsbau.
Projekt: Exklusiver Neuausbau (z.B. Kyffhäuserstraße)
Straße: Kyffhäuserstraße 7-9 (exemplarisch) Art des Baus: Exklusiver Dachgeschoss-Neuausbau / Maisonette Bauvorhaben: Umwandlung von Dachböden in hochwertige Neubauwohnungen, oft mit Dachterrassen und Smart-Home-Komfort. Zielgruppe: Gut situierte Eigennutzer und Kapitalanleger. Preisspanne (Eigentumswohnungen): Einheiten ab ca. 100 m² (3 Zimmer) werden zu Preisen um 779.000 € bis über 1.000.000 € angeboten. Kleinere Einheiten (ca. 43 m², 2 Zi.) liegen bei ca. 332.000 €.
Projekt: Mehrfamilienhaus Trierer Straße
Straße: Trierer Straße (Nähe Grüngürtel) Art des Baus: Öffentlich geförderter Wohnungsbau (WBS) Bauvorhaben: Die Stadt Köln plant den Bau eines Mehrfamilienhauses im Passivhausstandard zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für WBS-Berechtigte. Status: In Planung/Prüfung. Preisangabe: Mieten/Kaufpreise richten sich nach den subventionierten Richtlinien des öffentlichen Wohnungsbaus.
Projekt: Moderne Mikro-Apartments und Sanierungen
Straße: Diverse (z.B. am Ring oder angrenzende Seitenstraßen) Art des Baus: Kernsanierungen und Aufstockungen (Lückenbebauung) Bauvorhaben: Die hohe Nachfrage, insbesondere von Studierenden, führt zur Schaffung von Klein- und Mikro-Apartments durch Umnutzung und Neuausbau. Zielgruppe: Kapitalanleger (Vermietung) und Singles/Studierende. Preisspanne (Mikro-Apartments): Sehr kleine Einheiten (ca. 40-50 m²) starten bei ca. 300.000 € bis 400.000 €, je nach Lage (Uni-Nähe).
Marktkontext: Immobilienpreise Neustadt Süd (Tendenz 2025)
Die Neustadt Süd gehört zu den Top-Lagen Kölns mit kontinuierlich hoher Nachfrage.
- ● Durchschnittlicher Preis Eigentumswohnung: deutlich über 5.000 €/m² (Bestand), Neubau höher
- ● Neubau-Mieten: überdurchschnittlich hoch aufgrund der City- und Uni-Nähe.
- ● Fokus: Neubau vorrangig exklusive Nischenprojekte und geförderter Wohnungsbau.
Zusammenfassung: Die Neubauaktivität in der Neustadt Süd findet hauptsächlich in der Vertikalen (Dachausbauten) und der Nachverdichtung statt. Das Preisniveau ist sehr hoch und spiegelt die zentrale, begehrte Lage wider.
Mikro-Lagen-Analyse: Die Zonen der Südstadt-Qualität
Die Neustadt Süd teilt sich in ruhige Gründerzeit-Lagen mit Volksgarten-Nähe und die hochpreisigen, modernen Rhein-Lagen auf.
Zone 1: Rheinauhafen & Bayenthaler Ufer (Premium)
Charakter: Moderne Top-Architektur (Kranhäuser) und exklusive Neubauten am Wasser. Höchste Preisklasse.
Prämie: Neubauwohnungen mit Rheinblick erzielen 9.500 € bis 12.000 €/m². Mietpreise liegen oft über 22 €/m².
Zone 2: Volksgarten & Chlodwigplatz (Historisch/Urban)
Struktur: Geprägt durch sehr gut erhaltene Altbauten (Südstadt-Charakter), belebte Achsen (Severinstraße) und Grünflächen.
Marktwert: Sanierter Altbau liegt bei 7.000 € bis 8.500 €/m². Starke Nachfrage durch Familien und Akademiker.
Verkehrsanalyse: Optimale Anbindung an Ring und Süd-Achsen
Die Neustadt Süd ist über zentrale KVB-Knotenpunkte und die Nähe zur A555 sowie dem Bonner Verteiler hervorragend vernetzt.
Öffentlicher Nahverkehr
KVB: Zentraler Knotenpunkt Chlodwigplatz (Linien 15, 16, 17) sichert schnelle Anbindung zur City und nach Bonn.
Linien 12/18: Die Stadtbahn entlang der Luxemburger Straße verbindet das Viertel direkt mit Sülz/Klettenberg und dem Neumarkt.
Individualverkehr
PKW: Direkter Zugang zur Rheinuferstraße B9/B51 und schnelle Erreichbarkeit des Bonner Verteilers (A4/A555).
Parken: Besonders in der engeren Südstadt ist der Parkraum stark begrenzt, was Tiefgaragenplätze in Neubauten aufwertet.
Kapitalanlage-Check: Stabile Nachfrage und hohe Mieten
Der Markt in Neustadt Süd zeichnet sich durch seine extrem hohe und sozial durchmischte Mieterklientel aus, was die Investition sehr sicher macht.
Rendite und Risiko
Level: Bruttorenditen liegen zwischen 2,7 und 3,1 Prozent. Die hohen Mieten stabilisieren die Rendite trotz hoher Kaufpreise.
Sicherheit: Sehr geringes Risiko. Die Fluktuation ist niedrig, und die Mieterhöhungen sind in den beliebten Lagen leicht durchsetzbar.
Investment-Zielobjekte
Bestand: Teilsanierte oder vollvermietete Altbauten mit Potenzial zur Dachgeschoss-Erweiterung sind sehr begehrt.
Neubau: Projekte nahe des Rheins oder am Volksgarten bieten die größte Wertsteigerung durch die Kombination von Lage und gehobener Ausstattung.
Fazit und Langfristperspektive
Neustadt Süd ist ein Top-Standort, der durch seinen historischen Charme und die Nähe zu den Naherholungsgebieten seine Premiumstellung halten wird.
Künftiges Preisziel (bis 2028)
Kaufpreisziel: Bestandswohnungen etablieren sich im Bereich von 7.500 bis 9.000 €/m².
Premium: Neubauten und Rheinblick-Objekte werden die 11.000 €/m²-Marke stabil beibehalten und in Einzelfällen überschreiten.
Fazit für Eigennutzer
Chancen: Die Neustadt Süd bietet einen unverwechselbaren Mix aus kultureller Vielfalt, urbaner Dichte und Nähe zu Natur- und Wasserflächen.
Empfehlung: Der Kauf ist eine hervorragende und extrem wertstabile Investition in eine der begehrtesten Lagen Kölns.
Spezial-Expertise: Auswirkungen der Grundsteuer-Reform in Neustadt Süd
Die Neustadt Süd, insbesondere die Gründerzeit-Viertel und die Rheinlagen, ist durch eine hohe Bodenwertdichte gekennzeichnet, was die Neuberechnung der Grundsteuer im Bundesmodell (NRW) maßgeblich beeinflusst.
Schlüsselfaktor: Grundstückspreise
Einfluss: Die Bodenrichtwerte sind in den begehrten Lagen (Volksgarten, Rheinufer) extrem hoch und bilden die Hauptkomponente des neuen Grundsteuerwerts.
Folge: Besonders Eigentümer von gut gelegenen, aber kleineren Grundstücken, auf denen hochwertige Altbauten stehen, sehen eine Verschiebung der Belastung hin zum Bodenwert.
Betroffene Immobilien-Typen
Altbauten: Der sanierte Altbau (Gründerzeit) im Umfeld des Volksgartens könnte eine höhere relative Grundsteuerlast erfahren, wenn der Bodenwert den Gebäudewert im Verhältnis übersteigt.
Neubauten: Moderne Projekte (z.B. am Rheinauhafen) sind weniger von einer großen Verschiebung betroffen, da die hohen Kaufpreise bereits die aktuelle Wertentwicklung abbilden.
Fazit für Investoren: Die Grundsteuer-Reform verändert zwar die Berechnungsgrundlage, ändert aber nichts an der Attraktivität der Neustadt Süd als Premium-Anlage. Kapitalanleger sollten die neue Steuerlast jedoch frühzeitig in ihre Mietkalkulation (Betriebskostenumlage) einbeziehen.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Köln-Neustadt Süd (€/m²)
Köln-Neustadt Süd zählt zu den gefragten innerstädtischen Lagen (Bezirk Innenstadt) mit hohen Grundstückswerten.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Wohn-/Mischgebiet) | Bandbreite der Richtwerte (Wohnlagen/Kernlagen) |
|---|---|---|
| 01.01.2024 (Offizieller Wert) | ca. 1.983 € | 880 € bis 4.450 € |
| Prognose/Schätzung (ca. 2025*) | ca. 1.943 € | Fortgeschriebener Schätzwert für erschlossenes Bauland |
Hintergrundinformationen zur Neustadt Süd:
- Der offizielle Durchschnittswert im Stadtteil liegt nahe dem Durchschnitt des gesamten Innenstadt-Bezirks, der bei ca. 2.468 €/m² liegt.
- Die Bandbreite der Richtwerte spiegelt die heterogene Bebauung wider, von einfacheren Wohnlagen bis zu sehr guten Lagen nahe dem Rhein oder den Ringen.
- Der Bodenpreisindex für Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau im linksrheinischen Gebiet sank zuletzt um ca. -15 % (Stichtag 01.01.2024).
*Der offizielle Bodenrichtwert ist der Wert zum Stichtag 01.01.2024 (Quelle: Gutachterausschuss).
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Verschiedene Viertel im Stadtteil Neustadt-Süd
Die Stadtteile sind oft noch einmal in kleinere Viertel aufgeteilt und die Kölner nennen diese Abschnitte liebevoll „Veedel“.
Südstadt „Veedel“
Ziemlich im Süden von Neustadt-Süd befindet sich die Südstadt. Sie liegt zwischen dem Ufer am Rhein und der Vorgebirgstraße. Der Chlodwigplatz ist sehr zentral im Stadtviertel gelegen. Rund um diesen Platz entstanden zahlreiche Kneipen sowie Restaurants. Nicht weit weg vom Rheinufer befindet sich ein Teilstück der Fachhochschule von Köln. Der Volksgarten ist in der Domstadt einer der ältesten Parks von Köln.
Das KwartierLatäng „Veddel“
Viele Kneipen haben sich um den Rathausplatz herum angesiedelt. An den Straßen Zülpicher Straße sowie Kyffhäuserstraße ist das KwartierLatäng beheimatet. Hier gibt es viele Gastro-Betriebe. „MTC“, ein Konzertclub, befindet sich ebenfalls hier. Des Weiteren liegt das „Off Broadway“ Kino hier. Der Name des Viertels leitet sich vom Pariser „Quartier Latin“ ab. An das Viertel schließt die Universität Köln an. Die Uni liegt aber bereits im Stadtteil Lindenthal. Eine signifikante Heerstraße wurde zur Römerzeit mit der Aachener Straße gebaut. Heute ist diese Straße ein wichtiger Ost-West Verbindungspunkt im Stadtteil.
In dieser Straße und den vielen Nebenstraßen befinden sich noble Gastronomiebetriebe. Die Straßen tragen zur Gänze Namen von Städten aus Holland und Belgien. Im KwartierLatängliegt auch das Millowitsch-Theater und andere. Es gibt auch ein Museum für Ostasien-Kunst. Im Jahre 1910 wurde eine Grundschule „Antwerpener Straße“ gebaut. Hans Weingartner, ein Regisseur, brachte einen Debütfilm heraus, der in diesem Viertel spielt. Dabei spielt Daniel Brühl einen WG-Bewohner aus der Dasselstraße. Im Jahre 1920 kam am „Inneren Grüngürtel“ der Aachener Weiher dazu. Von 1937 bis 1938 bauten die Nationalsozialisten beim Aachener Weiher im Norden ein großes Areal. Dieser Platz wurde für Aufmärsche oder Feste verwendet.
Energetischer Quartiers-Check (Sanierungs-Score) für Köln Neustadt Süd
Köln Neustadt Süd – dieses lebendige, trendige Viertel südlich der Innenstadt – ist für viele der Inbegriff von urbanem Lebensgefühl. Mit dem Volksgarten, der Zülpicher Straße und einer Mischung aus Gründerzeit-Altbauten und moderner Verdichtung zieht es junge Leute, Familien und Kreative magisch an. Als Makler sehe ich hier täglich, wie heiß begehrt die Lagen sind – doch bei der Energieeffizienz zeigt sich in vielen Gebäuden noch ein spürbarer Handlungsbedarf, der den wahren Wert oft unterschätzt.
Der Bestand wird vor allem von Gründerzeit- und Wilhelminischen Mehrfamilienhäusern geprägt, ergänzt durch einige Nachkriegsbauten und vereinzelte Neuentwicklungen. In diesem Check werfen wir einen präzisen Blick darauf: Welcher Anteil ist bereits saniert? Wo besteht der größte Stau? Mit aktuellen Köln-weiten Daten und fundierten Schätzungen für Neustadt Süd entsteht ein ehrlicher und praxisnaher Überblick, der Käufern und Eigentümern echte Orientierung gibt.
Lage und Gebäudeprofil in Neustadt Süd
Neustadt Süd erstreckt sich südlich der Ringe, umgeben von Volksgarten, Zülpicher Platz und der Südstadt – ein Viertel, das urbane Energie mit grüner Erholung perfekt verbindet und eine unschlagbare Anbindung an die Innenstadt bietet.
Der Bestand umfasst überwiegend Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit um 1900, mit hohen Decken, Stuck und oft denkmalgeschützter Fassade, sowie Bauten aus den 50er bis 80er Jahren. Das Durchschnittsalter der Gebäude in Köln liegt bei etwa 50 Jahren, in Neustadt Süd tendenziell etwas höher durch den starken historischen Anteil. Neuere Bauten sind selten, doch Modernisierungen – oft unter Denkmalschutz – gewinnen an Dynamik. Neustadt Süd strahlt ein lebendiges, urbanes Flair aus – allerdings fordern viele Häuser einen gezielten energetischen Aufschwung, um den heutigen Komfort- und Wertansprüchen gerecht zu werden.
Aktueller Sanierungsstand in Neustadt Süd
In Köln insgesamt weisen 40 bis 50 Prozent der Gebäude schwache Energieklassen auf – der Sanierungsstau ist cityweit ein zentrales Thema.
Für Neustadt Süd ergibt sich ein nuanciertes Bild: Als innerstädtisches Viertel mit vielen denkmalgeschützten Gründerzeitbauten ist der Stand etwas besser als in reinen Außenbezirken, doch auch hier besteht Bedarf. Viele Objekte haben noch alte Etagenheizungen, unzureichende Dämmung oder historische Fenster. Positiv zu vermerken ist jedoch, dass Sanierungen hier stärker voranschreiten, oft durch junge Eigentümer, Investoren und Förderprogramme, die auch im Denkmalschutz greifen. Schätzungen gehen von etwa 45 bis 55 Prozent sanierten oder teilweise modernisierten Objekten aus, während der Rest klaren Handlungsbedarf zeigt. Neustadt Süd liegt damit deutlich über dem Kölner Durchschnitt – das verbleibende Potenzial ist jedoch nach wie vor hoch, besonders bei den wertvollen Altbauten.
Energieeffizienzklassen und Sanierungs-Score
Den Sanierungs-Score für Neustadt Süd würde ich auf einer Skala von 1 bis 10 bei etwa 6 bis 7 einordnen – ein solider Wert, der Fortschritt und Potenzial in Balance hält.
In Köln dominieren Klassen D oder schlechter. Neustadt Süd schneidet besser ab: Wahrscheinlich rund 45 Prozent in A/B/C (gut oder teilsaniert), 35 Prozent in D/E und 20 Prozent in F-H (deutlicher Stau). Gründerzeitbauten und Villen prägen das Bild, die Effizienz liegt oft im mittleren Bereich. Studien zur Stadt Köln sehen ein enormes Wertsteigerungspotenzial durch Sanierungen – Neustadt Süd profitiert davon in besonderem Maße. Wer hier investiert, hebt den Wert schnell und nachhaltig, besonders in den begehrten, zentralen Straßen.
Sanierungsstau und Potenzial
Der Stau in Neustadt Süd ist vorhanden und zu erkennen, aber überschaubar: Viele Gebäude aus der Gründerzeit oder den 70er/80er Jahren arbeiten mit veralteten Heizsystemen und unzureichender Isolierung – der Verbrauch bleibt hoch, die Kosten steigen.
Das Potenzial ist jedoch beeindruckend! Zentrale Lage, sonnige Dächer und grüne Umgebung eignen sich hervorragend für Photovoltaik oder Wärmepumpen, auch unter Denkmalschutz. Förderprogramme wie KfW machen Sanierungen attraktiv und bezahlbar. In Köln warten Tausende unsanierte Einheiten, Neustadt Süd ist dabei. Wer investiert, senkt den Verbrauch um die Hälfte und steigert den Wert um 15 bis 20 Prozent. Ideal für junge Familien, Kreative und Eigentümer, die urbanen Charme mit moderner Effizienz verbinden wollen.
Empfehlungen für Eigentümer und Käufer
Eigentümer sollten einen Energieberater hinzuziehen – der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) wird oft gefördert und ist speziell für denkmalgeschützte Objekte angepasst.
Setzen Sie Prioritäten: Heizungstausch (z. B. Fernwärme oder Wärmepumpe), Innendämmung, neue Fenster. In Neustadt Süd lohnt sich Solar durch die sonnigen Dächer und zentrale Lage besonders. Käufer: Schauen Sie den Energieausweis kritisch an – eine schlechte Klasse? Grund zum Verhandeln, Sanierung einpreisen. Mit Förderungen wird es realistisch – und hochattraktiv.
Greifen Sie zu! Die Wärmewende rollt an – und macht Neustadt Süd noch begehrter.
Neustadt Süds Sanierungs-Score und Ausblick
Neustadt Süd zeigt einen guten Sanierungs-Score – der Stau ist überschaubar, das Potenzial strahlt hell.
Mit geschätzt 35 bis 45 Prozent unsanierten Objekten liegt Arbeit vor uns. Doch Köln treibt Programme voran, und Neustadt Süd nutzt seine zentrale, grüne Lage optimal. Saniert wird es zum echten Highlight: Urban, charmant und effizient. Die Zukunft sieht grün und wertvoll aus. Ein Viertel, das begeistert!
Ihr Makler in Köln
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