Immobilienmakler Köln Neuehrenfeld
Am schönen Blücherpark gelegen.Auf geht’s nach Neuehrenfeld mit WEIHOFEN Immobilien
Willkommen in diesem Viertel! Neuehrenfeld liegt im Stadtbezirk 4 - „Ehrenfeld“ in Köln. Das Areal misst ungefähr 3 Quadratkilometer und es wohnen in etwa 25.000 Leute hier.
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Marktbericht Köln-Neuehrenfeld 2020-2025
Prachtvolle Architektur & Urbaner Charme | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Neuehrenfeld ist einer der wertstabilsten und teuersten Stadtteile im Kölner Westen. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis für Eigentumswohnungen von ca. 6.134 €/m² (+5,0%) liegt das Veedel deutlich über dem Kölner Durchschnitt. Der Mietmarkt ist mit ca. 16,34 €/m² extrem angespannt, da die Nachfrage nach stilvollem Altbau in zentraler Lage ungebrochen hoch bleibt.
Ø Kauf ETW
6.134 € / m²
Trend: +5,0%
Ø Kauf Haus
6.478 € / m²
Trend: Fest
Ø Miete
16,34 € / m²
Trend: +6,1%
Bodenwert
1.432 € / m²
BRW 2025 (Wohnen)
2. Lagevorteile & Infrastruktur
- Gründerzeit-Pracht: Das Viertel rund um den Lenauplatz bietet eines der geschlossensten Gründerzeit-Ensembles Kölns.
- Perfekte Anbindung: Über die Autobahn A57 und mehrere KVB-Linien (5, 13) ist man in Minuten in der City oder im Umland.
- Gastronomie & Kiez: Lokale Institutionen und kleine Cafés verleihen dem Veedel eine hohe soziale Lebensqualität ohne den Lärm des „Partygürtels“.
3. Marktentwicklung Kauf
Preise nach Mikrolage
| Lage | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| Lenauplatz-Viertel | 7.200 € | Hoch |
| Eigentumswohnung | 6.134 € | +5,0% |
| Landmannstraße (Umfeld) | 6.550 € | Fest |
| Mehrfamilienhäuser | 4.850 € | Stabil |
4. Mietmarkt & Wohnen
Die Mieten in Neuehrenfeld sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Während der Durchschnitt bei ca. 16,34 €/m² liegt, erzielen sanierte Altbauwohnungen mit Stuck und hohen Decken in Top-Lagen oft Preise von über 19,50 €/m².
Mietspiegel Q1/2026
| Segment | Miete/m² | Vj. |
|---|---|---|
| Wohnung (Ø) | 16,34 € | +6,1% |
| Neubau / Premium | 20,15 € | Stark |
| Altbau (saniert) | 18,40 € | Fest |
| Bestand (unrenoviert) | 13,50 € | Moderat |
5. Prognose 2026
Neuehrenfeld wird auch 2026 ein „Verkäufermarkt“ bleiben. Das extrem geringe Angebot trifft auf eine kaufkräftige Zielgruppe. Wir erwarten eine weitere Wertsteigerung im Bereich der energetisch sanierten Altbauten. Investoren schätzen hier vor allem das geringe Leerstandsrisiko und die langfristige Wertbeständigkeit der Immobilien.
Immobilienpreise in Köln Neuehrenfeld
Der Immobilienmarkt in Köln Neuehrenfeld gehört aktuell zu den dynamischsten im gesamten linksrheinischen Stadtgebiet. Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich derzeit bei durchschnittlich 4.200 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage, Baujahr und Modernisierungsgrad. Besonders begehrt sind Altbauwohnungen mit hohen Decken und Balkon, die oftmals Werte zwischen 5.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter erreichen. Neubauwohnungen, die in den letzten Jahren zunehmend durch Projektentwicklungen im Viertel auf den Markt gekommen sind, liegen preislich noch höher und werden aktuell zwischen 6.000 und 7.200 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Häuser sind im Viertel nur begrenzt verfügbar, erzielen aber Rekordwerte: Reihenhäuser kosten zwischen 780.000 und 950.000 Euro, während größere Stadthäuser oder Doppelhaushälften mit moderner Ausstattung Preise über 1,1 Millionen Euro erreichen. Auf dem Mietmarkt ist die Situation ebenfalls angespannt, da die Nachfrage hoch und das Angebot knapp ist. Durchschnittlich zahlen Mieter 13,50 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter, in Neubauten mit gehobener Ausstattung werden teilweise auch 16,50 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
Neubauprojekte und städtebauliche Entwicklungen
Neuehrenfeld ist seit einigen Jahren im Fokus zahlreicher Projektentwickler, da der Stadtteil eine ideale Mischung aus urbanem Leben und guter Infrastruktur bietet. In den letzten Monaten wurden mehrere Bauprojekte gestartet, darunter kleinere Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen zwischen 55 und 110 Quadratmetern, die Kaufpreise von 380.000 bis 750.000 Euro erzielen. Ein besonders großes Projekt wird derzeit auf einem ehemaligen Gewerbeareal nahe der Subbelrather Straße umgesetzt, wo mehrere hundert neue Wohneinheiten entstehen sollen. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise im Bereich von 6.200 bis 7.000 Euro. Neben Neubauten gewinnen auch umfassende Sanierungen an Bedeutung, bei denen ältere Mehrfamilienhäuser energetisch modernisiert und anschließend zu Preisen von 4.800 bis 5.400 Euro pro Quadratmeter verkauft werden. Die Nachfrage nach diesen sanierten Wohnungen ist hoch, da sie preislich unter Neubauangeboten liegen, aber gleichzeitig modernen Wohnkomfort bieten. Auch im Bereich des geförderten Wohnungsbaus gibt es in Neuehrenfeld Initiativen, um für Mieter mit geringerem Einkommen erschwinglichen Wohnraum zu schaffen.
Marktentwicklung und Nachfrage
Die Nachfrage nach Immobilien in Neuehrenfeld hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich verstärkt und führt regelmäßig zu Bieterverfahren, insbesondere bei Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment. Wohnungen im Bereich von 400.000 bis 600.000 Euro sind innerhalb weniger Wochen verkauft, da sie sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessant sind. Letztere profitieren von stabilen Mietrenditen, die aktuell zwischen 3,0 und 3,5 Prozent liegen, bei besonders günstig eingekauften Objekten auch höher. Im Mietsegment stehen Zwei- bis Dreizimmerwohnungen im Fokus, die sich bei jungen Berufstätigen großer Beliebtheit erfreuen. Hier sind monatliche Warmmieten zwischen 1.100 und 1.500 Euro üblich. Für Familien, die nach größeren Wohnungen oder Reihenhäusern suchen, wird die Lage zunehmend schwieriger, da die Angebote in diesem Segment knapp und die Preise entsprechend hoch sind. Investoren setzen daher verstärkt auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit kleineren Einheiten, um die starke Nachfrage junger Zielgruppen abzudecken.
Zukunftsperspektiven für Neuehrenfeld
Für die kommenden Jahre wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Neuehrenfeld weiter steigen, wenn auch moderater als in den vergangenen Boomjahren. Bestandswohnungen könnten bis 2028 im Schnitt Werte von 5.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, während Neubauten in begehrten Lagen die Marke von 7.500 Euro pro Quadratmeter überschreiten dürften. Auf dem Mietmarkt ist ebenfalls mit einer weiteren Erhöhung zu rechnen, sodass Mieten von 15,50 bis 17,00 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr sein werden. Zusätzliche Impulse erhält die Entwicklung durch geplante Infrastrukturmaßnahmen wie die Modernisierung von Verkehrsachsen und die Aufwertung öffentlicher Flächen, was den Standort für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen attraktiver macht. Mit dem anhaltenden Zuzug in den Kölner Westen und der konstant hohen Nachfrage dürfte Neuehrenfeld langfristig seinen Status als gefragter Wohnstandort weiter ausbauen und sich preislich an die angrenzenden, bereits hochpreisigen Viertel annähern.
Mikro-Lagen-Analyse: Die innere und äußere Zone
Neuehrenfeld teilt sich klar in eine zentrale, urbane Achse und eine ruhigere, familienorientierte Randzone.
Zone 1: Urbaner Kern (Nähe Gürtel / Landmannstraße)
Lage: Hohe Dichte an sanierten Altbauten, exzellente Anbindung (U-Bahn) und unmittelbare Nähe zu Gastronomie und Einzelhandel.
Prämie: Altbauwohnungen mit Balkon erzielen hier die höchsten Preise im Bestand (bis zu 5.800 €/m²).
Zone 2: Ruhige Wohnsiedlungen (Westen)
Lage: Geprägt von Reihenhäusern und ruhigen Seitenstraßen, ideal für Familien. Fokus auf den Sport- und Freizeitwert.
Fokus: Hier konzentrieren sich die knappen Hausangebote, die bis zu 1,1 Mio. € erreichen und stabile Familienwohnmärkte sichern.
Architektonische Typologie: Die Wertigkeit des Altbaus
Der Hauptwert von Neuehrenfeld liegt in den Gründerzeitbauten, deren Charakter und Grundrisse extrem gesucht sind.
Gründerzeit vs. Neubau
Altbau-Prämie: Trotz der hohen Neubaupreise (bis 7.200 €/m²), halten Altbauten mit gutem Zustand, Holzdielen und Stuck das Bestandspreisniveau.
Investment-Fokus: Kaufpreisspanne im Altbau (4.200 bis 5.800 €/m²) bietet noch Potenzial gegenüber dem teureren Innenstadtgürtel.
Die Haus-Rarität
Verfügbarkeit: Reihenhäuser sind extrem knapp. Sie bieten Familien die letzte Chance auf ein Haus in zentraler Ehrenfeld-Nähe.
Preiskonsequenz: Der Mangel treibt die Preise für Häuser auf das Niveau von 950.000 € und macht sie zu reinen Liebhaberobjekten.
Köln-Neuehrenfeld: Urbane Lebensfreude mit grünem Herzen
Neuehrenfeld, als Teil des pulsierenden Stadtbezirks Ehrenfeld, verkörpert eine einzigartige Mischung aus urbanem Flair und entspannter Wohnqualität. Dieses lebendige Viertel besticht durch seine Nähe zur Kölner Innenstadt und bietet gleichzeitig eine hohe Lebensqualität, die es zu einem der begehrtesten Wohnorte der Stadt macht. Die charakteristische Mischung aus charmanten Altbauten, kleinen Handwerksbetrieben, einer vielfältigen Gastronomieszene und kreativen Boutiquen schafft eine Atmosphäre, in der sich sowohl Familien als auch junge Berufstätige und Kreative sofort zu Hause fühlen.
Neuehrenfeld ist mehr als nur ein Stadtteil – es ist ein Lebensgefühl, das von Gemeinschaft, Vielfalt und der perfekten Balance zwischen städtischem Trubel und grünen Rückzugsorten geprägt ist.
Bildung und Betreuung – Ein optimales Umfeld für Familien
Für Familien ist Neuehrenfeld ein besonders attraktiver Standort. Das Viertel verfügt über eine ausgezeichnete Infrastruktur an Betreuungs- und Bildungseinrichtungen, die von modernen pädagogischen Konzepten und einem starken Gemeinschaftsgefühl geprägt sind. Die Stadt Köln investiert zudem kontinuierlich in den Ausbau von Schulplätzen, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden.
Vielfältige Kindergarten-Angebote
Die Auswahl an Kindertagesstätten in Neuehrenfeld ist vielfältig und deckt unterschiedliche pädagogische Schwerpunkte ab, von bilingualer Erziehung bis hin zu integrativen Ansätzen. Eltern finden hier ein Umfeld, das die individuelle Entwicklung ihrer Kinder fördert und auf eine enge Zusammenarbeit mit den Familien setzt.
- Kath. integrative Kindertagesstätte St. Ansgar und St. Barbara: Diese Einrichtung in der Ansgarstraße besticht durch einen hellen, großzügigen Neubau und ein weitläufiges Außengelände. Mit einem integrativen Ansatz und Fachpersonal wie Heilpädagogen und Logopäden wird jedes Kind nach seinen individuellen Fähigkeiten gefördert. Die pädagogische Arbeit orientiert sich am christlichen Jahreskreis.
- FRÖBEL-Kindergarten Regenbogen: An der Subbelrather Straße gelegen, bietet dieser Kindergarten 112 Plätze für Kinder von vier Monaten bis zum Schuleintritt. Besondere Schwerpunkte sind die bilinguale Erziehung (Deutsch-Italienisch) unter dem Motto "La dolce Kita", Medienpädagogik und die Zertifizierung als "Haus der kleinen Forscher". Die Einrichtung arbeitet nach einem offenen pädagogischen Konzept.
- AWO Kita Kleine Freunde: Diese Kita legt ihre Schwerpunkte auf die Bereiche Bewegung, Natur und gesunde Ernährung. Sie bietet ein anregendes Umfeld, in dem Kinder die Welt aktiv entdecken und erforschen können.
Grundschulen im Herzen des Veedels
Die Grundschulen in Neuehrenfeld sind fest im Stadtteil verankert und bieten eine qualitativ hochwertige Ausbildung mit engagierten Lehrkräften und modernen Lernmethoden. Die gute Erreichbarkeit und die enge Zusammenarbeit mit den lokalen Kitas erleichtern den Übergang für die Schulanfänger.
- Paul-Klee-Schule: Diese Gemeinschaftsgrundschule in der Ottostraße ist bekannt für ihr vielfältiges Angebot, das von Werkstattarbeit und Stationenlernen bis hin zu Instrumentalunterricht in Kooperation mit der Rheinischen Musikschule reicht. Eine gezielte Lese- und Mathematikförderung, auch computergestützt, gehört ebenfalls zum Schulprogramm.
- KGS Baadenberger Straße: Als dreizügige katholische Grundschule bietet sie einen Offenen Ganztag (OGS), der über 160 Kindern eine Betreuung bis 16:00 oder 16:30 Uhr ermöglicht. Das Konzept umfasst ein gemeinsames Mittagessen, eine strukturierte Lernzeitbegleitung in enger Absprache mit den Lehrkräften und vielfältige Freizeitangebote aus den Bereichen Sport, Musik und Kreativität.
Weiterführende Schulen in Reichweite
Durch die exzellente Anbindung sind alle weiterführenden Schulformen des Kölner Bildungssystems – von Haupt- und Realschulen über Gymnasien bis hin zu Gesamtschulen – schnell und unkompliziert zu erreichen. Der Stadtbezirk Ehrenfeld selbst beherbergt eine Vielzahl an renommierten Schulen, sodass für jedes Kind der passende Bildungsweg zur Verfügung steht.
Natur und Erholung – Grüne Lungen im urbanen Raum
Ein entscheidender Faktor für die hohe Lebensqualität in Neuehrenfeld ist die unmittelbare Nähe zu einigen der schönsten und größten Grünflächen Kölns. Diese Parks dienen als wichtige Naherholungsgebiete und bieten den Anwohnern Raum für Sport, Freizeit und Entspannung direkt vor der Haustür.
Der Blücherpark: Die grüne Lunge des Kölner Nordens
Obwohl er administrativ zu Bilderstöckchen gehört, wird der Blücherpark von den Neuehrenfeldern als ihr "Veedelspark" empfunden und intensiv genutzt. Vor über 100 Jahren als Erholungsgebiet für die Arbeiterbevölkerung konzipiert, ist er heute eine unverzichtbare Oase. Die streng geometrische Anlage erinnert an barocke Gärten und bietet:
- Einen 1,5 Hektar großen Weiher, der im Sommer zum Tretbootfahren einlädt.
- Einen beliebten Biergarten direkt am Wasser, der ein beliebter Treffpunkt ist.
- Ausgedehnte Wiesen, die ideal zum Grillen, Sonnenbaden und für Picknicks sind.
- Einen großen Kinderspielplatz und naturbelassene Fußballplätze.
- Wunderschöne Alleen, die zum Spazieren, Joggen und Radfahren einladen.
- Regelmäßige Veranstaltungen wie die sonntäglichen Jazz-Konzerte im Sommer.
Der Innere Grüngürtel: Sport und Entspannung vor der Haustür
Nur wenige Minuten von Neuehrenfeld entfernt erstreckt sich der Innere Grüngürtel, eine der wichtigsten Grünadern der Stadt. Auf einer Länge von rund sieben Kilometern bietet dieser Parkring, der auf den ehemaligen preußischen Festungsanlagen entstand, unzählige Freizeitmöglichkeiten. Besonders der Abschnitt zwischen dem Fernsehturm Colonius und der Aachener Straße ist ein beliebter Treffpunkt und bietet ein breites Spektrum an Sportanlagen wie Fußball- und Basketballplätze, Tischtennisplatten und Trimm-dich-Pfade.
Lokale Treffpunkte: Das Herz des Veedels
Die wahre Seele von Neuehrenfeld offenbart sich in seiner lebendigen und vielfältigen Szene aus inhabergeführten Cafés, Restaurants und Geschäften. Hier trifft man sich, tauscht sich aus und genießt das Leben. Die hohe Dichte an "Dritten Orten" fördert den sozialen Zusammenhalt und macht das Viertel so lebenswert.
Eine blühende Café-Kultur
Neuehrenfeld ist ein Paradies für Kaffeeliebhaber. Zahlreiche kleine, individuelle Cafés laden zum Verweilen ein und bieten alles von exzellentem Frühstück über hausgemachten Kuchen bis hin zu kreativen Snacks.
- Café Soleil: Ein echter Wohlfühlort in der Fridolin-Straße, bekannt für sein liebevoll zubereitetes Frühstück mit regionalen und biologischen Zutaten.
- Tulpe & Toast: Ein charmanter ehemaliger Kiosk am Ehrenfeldgürtel, der sich zu einem beliebten vegan-vegetarischen Café mit Kaffeefenster entwickelt hat.
- Café Art: Direkt am Lenauplatz gelegen, ist dieses Café mit seinem idyllischen Hinterhof der perfekte Ort für eine entspannte Pause.
- Otto Cannoli: Eine stylishe Mischung aus Café und Bar in der Schadowstraße, die tagsüber mit Kuchen und Grilled Cheese Sandwiches und abends mit Prosecco vom Fass und Partys lockt.
- Von Dannen Espressobar: An der Ecke Landmannstraße/Subbelrather Straße gelegen, versorgt diese kleine Bar ihre Gäste mit hervorragendem Kaffee und kreativen, hausgemachten Leckereien.
Kulinarische Vielfalt für jeden Geschmack
Die Gastronomieszene in Neuehrenfeld ist so international und kreativ wie der Stadtteil selbst. Von traditioneller italienischer Küche über authentische orientalische Spezialitäten bis hin zu modernen Konzepten findet hier jeder etwas nach seinem Geschmack. Beliebte Adressen wie das Sicula In oder das Restaurant Bethlehem sind nur einige Beispiele für das reichhaltige kulinarische Angebot.
Einkaufen mit Charme und Persönlichkeit
Abseits der großen Ketten bietet Neuehrenfeld und das angrenzende Ehrenfeld ein einzigartiges Einkaufserlebnis. Insbesondere die nahegelegene Körnerstraße ist ein Hotspot für Kreativität und Individualität. Hier reihen sich kleine Boutiquen, Concept Stores, Vintage-Läden und Manufakturen aneinander. Ob nachhaltige Mode bei "Stacks", handgetöpferte Keramik bei Onomao oder einzigartige Einrichtungsgegenstände bei Utensil – hier wird Einkaufen zur Entdeckungsreise. Für den täglichen Bedarf sorgen gut sortierte Supermärkte wie REWE am Lenauplatz, Lidl sowie zahlreiche kleinere internationale Lebensmittelgeschäfte.
Perfekte Verkehrsanbindung
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist exzellent und macht das Leben ohne Auto problemlos möglich. Mehrere Haltestellen der KVB sind fußläufig erreichbar:
- Stadtbahn-Linie 5: Verbindet Neuehrenfeld (Haltestelle Nußbaumerstraße) direkt mit der Innenstadt (Friesenplatz, Dom/Hbf, Heumarkt).
- Stadtbahn-Linie 13: Die wichtige Gürtellinie quert die Stadt und verbindet Neuehrenfeld mit Sülz, Lindenthal, Nippes und Mülheim.
- Buslinien: Diverse Buslinien ergänzen das Angebot und sorgen für eine feine Verteilung im Viertel und darüber hinaus.
- Bahnhof Ehrenfeld: Der nahegelegene Bahnhof bietet Anschluss an den Regional- und S-Bahn-Verkehr und ist ein wichtiges Drehkreuz für Pendler.
Auch für Autofahrer ist die Lage günstig, mit schnellem Zugang zu den Hauptverkehrsadern wie dem Gürtel, der Inneren Kanalstraße und der Autobahn A57.
Verkehrsanalyse: U-Bahn und Gürtel als Infrastruktur-Booster
Die direkte U-Bahn-Anbindung und die zentrale Lage am Inneren Grüngürtel sind die stärksten Argumente für die hohe Wertigkeit.
U-Bahn-Achse und Pendler-Fokus
Vorteil: Die Haltestellen an der Linie 3/4 und die Nähe zum S-Bahn-Anschluss Ehrenfeld sichern eine Top-Anbindung an die City und den ÖPNV-Fernverkehr.
Konsequenz: Ein starker Magnet für junge, beruflich mobile Mieter, was die Mieten (bis zu 16,50 €/m²) stabilisiert.
Die Rolle der Landmannstraße
Zentrum: Die Landmannstraße dient als zentrale Einkaufs- und Versorgungsader, die dem Veedel eine hohe Autarkie verleiht.
Marktsegment: Objekte in unmittelbarer Nähe zur Landmannstraße genießen eine hohe Wohnwert-Prämie.
Urbanitäts-Check: Die Premium-Lage zwischen Gürtel und Ehrenfeld
Neuehrenfeld profitiert als ruhigere Erweiterung des Szeneviertels Ehrenfeld von einem exzellenten Image.
Kultur und Freizeitwert
Imagegewinn: Die unmittelbare Nähe zu den Clubs, Ateliers und dem Gewerbegebiet Ehrenfeld zieht eine junge, kaufkräftige Zielgruppe an.
Wohngefühl: Der Stadtteil bietet die urbane Atmosphäre Ehrenfelds, ist aber im Wohnkern ruhiger und grüner (z.B. der Grüngürtel).
Preis-Prognose: Annäherung
Ausblick: Die Preise in Neuehrenfeld werden sich weiter an das Ehrenfelder Kerngebiet annähern. Der Neubaupreis (bis 7.500 €/m²) dient hier als Taktgeber.
Risiko-Einschätzung: Trotz hoher Preise bleibt die Nachfrage stabil. Die Renditen (3,0-3,5%) sind solide für eine solche Top-Lage.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Stadtteil Köln-Neuehrenfeld (€/m²)
Neuehrenfeld ist einer der beliebtesten und hochpreisigsten Stadtteile im Bezirk Ehrenfeld, bekannt für seine zentrale Lage und gute Infrastruktur.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Neuehrenfeld Ortsteil) | Bandbreite der Richtwerte (ca.) |
|---|---|---|
| Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025* | ca. 1.172 € bis 1.429 € | MIN 790 € / MAX 1.380 € |
| Veränderung zum Vorjahr (ca. 2024)* | ca. -14,7 % (oder Anstieg für erschl. Grund) |
Hintergrundinformationen zu Köln-Neuehrenfeld:
- Neuehrenfeld weist im Vergleich zum gesamten Stadtbezirk Ehrenfeld den höchsten durchschnittlichen Bodenrichtwert auf.
- Die ermittelten durchschnittlichen Bodenrichtwerte liegen laut Quellen zwischen ca. 1.172 €/m² und 1.429 €/m² (für erschlossenes Land), was die hohe Nachfrage in diesem innenstadtnahen, etablierten Wohngebiet belegt.
- Die Spanne der Richtwerte ist mit MIN 790 €/m² bis MAX 1.380 €/m² relativ eng für Kölner Verhältnisse, was auf homogenere, durchweg gute Lagen hinweist (im Gegensatz zu Gesamt-Ehrenfeld).
- Der prozentuale Rückgang der Bodenrichtwerte, den eine Quelle nennt (ca. -14,7 %), spiegelt den allgemeinen Markttrend in Köln wider. Eine andere Quelle zeigt für erschlossenes Land jedoch einen leichten Anstieg zum Vorjahr.
*Die angegebenen Durchschnittswerte (Datenbasis von Immobiliendienstleistern) sind als Richtwerte und Prognosen zu verstehen. Die offiziellen, rechtsverbindlichen Werte werden vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Die Werte können sich je nach Mikro-Lage, Grundstücksgröße und Bebauungsart stark unterscheiden. Aufgrund unterschiedlicher Auswertungsmethoden weichen die Durchschnittswerte in den Quellen leicht voneinander ab.
Aktueller Bericht zu Immobilien-Bauprojekten in Köln-Neuehrenfeld – Stand November 2025
Köln-Neuehrenfeld, ein lebendiger Stadtteil im Bezirk Ehrenfeld, fasziniert durch seine Mischung aus urbaner Dynamik und grüner Idylle. Als nördliche Erweiterung des trendigen Ehrenfelds profitiert Neuehrenfeld von der Nähe zur Venloer Straße, dem Grüngürtel und einer exzellenten Anbindung an die A57 und den öffentlichen Nahverkehr. Der Stadtteil, geprägt von Familien, jungen Berufstätigen und Kreativen, erlebt einen Bauboom, der den anhaltenden Wohnraummangel in Köln adressiert. Im November 2025 sind diverse Projekte im Gange, von großen Quartiersentwicklungen bis zu kleineren, hochwertigen Wohnanlagen, die Nachhaltigkeit, Barrierefreiheit und smarte Technologien priorisieren. Dieser Bericht, gestützt auf Entwicklerdaten und städtische Quellen, beleuchtet eine Auswahl aktueller Bauprojekte. Viele erfüllen KfW-40- oder Effizienzhaus-55-Standards, integrieren Wärmepumpen, grüne Fassaden und E-Ladestationen, um den Kölner Klimazielen zu entsprechen. Preise beginnen bei ca. 300.000 € für Kompaktwohnungen und reichen bis über 1 Million € für Stadthäuser. Große Ensembles wie Ehre & Liebig fördern gemischte Nutzungen, während kleinere Projekte den familiären Charakter Neuehrenfelds bewahren. Trotz Herausforderungen wie Verzögerungen durch Baukosten und Genehmigungen bleibt der Stadtteil ein attraktiver Standort für Investoren und Bewohner.
Der Bericht umfasst eine Vielfalt: Von energieeffizienten Wohnquartieren bis zu gewerblichen Erweiterungen. Im Folgenden werden die Projekte detailliert vorgestellt, inklusive Art, Namen, Adressen und Links für weitere Details.
1. Ehre & Liebig – Gemischtes Quartier mit Stadthäusern
Art der Immobilie: Wohn- und Gewerbequartier mit Stadthäusern, Eigentumswohnungen und Büros.
Name: Ehre & Liebig.
Anschrift: Liebigstraße / Wöhlerstraße, 50829 Köln-Neuehrenfeld.
Beschreibung: Dieses ambitionierte Projekt der BPD (ehemals Bauwfonds) transformiert das ehemalige Toyota-Areal in ein lebendiges Quartier mit ca. 12.000 m² Fläche. Es umfasst sechs unterschiedliche Stadthaus- und Einfamilienhaustypen (80–150 m²), ergänzt durch geförderte Gemeinschaftswohnungen, Büros (2.300 m²) und Einzelhandel (430 m²). Die Architektur verbindet moderne Transparenz mit grünen Innenhöfen und schirmt den Hof vom Verkehr ab. Features: KfW-40-Standard, Solarpaneele, Wärmepumpen, barrierefreie Aufzüge und Carports. Nach Verzögerungen durch Planungsanpassungen ist der Bau im November 2025 fortgeschritten, mit Fertigstellung bis Ende 2026. Preise ab 450.000 €, ideal für Familien und Anleger. Die Lage nahe der A57 und dem Grüngürtel macht es pendlerfreundlich und stärkt die soziale Mischung in Neuehrenfeld. Als eines der größeren Projekte trägt es zur Urbanisierung bei, ohne den grünen Charakter zu opfern.
Link: Ehre & Liebig Projektseite.
2. Methweg Neubau – Moderne Wohn- und Büroeinheiten
Art der Immobilie: Drei Mehrfamilienhäuser mit 70 Wohnungen und 6 Büroeinheiten.
Name: Methweg Neubau (EhrenNippes - Neue Horizonte).
Anschrift: Methweg, 50829 Köln-Neuehrenfeld.
Beschreibung: Imotta präsentiert dieses hochwertige Projekt mit moderner Architektur und Fokus auf Nachhaltigkeit. Die 70 Eigentumswohnungen (50–120 m²) und 6 Büros sind in drei Gebäuden untergebracht, mit Balkonen, Tiefgarage und Gemeinschaftsgärten. Ausstattung: Dreifachverglasung, Fußbodenheizung, Smart-Home-Systeme und KfW-55-Standard für geringe Energiekosten. Barrierefreiheit durch Aufzüge und bodengleiche Duschen. Bau gestartet 2024, Bezug ab Q3 2025. Preise: 350.000–700.000 €, geeignet für Paare und Selbstständige. Die ruhige Lage in Neuehrenfeld, nahe Parks und Verkehrsanbindungen, fördert Lebensqualität. Es adressiert den Bedarf an flexiblen Räumen in einem wachsenden Viertel und integriert Gewerbe nahtlos.
Link: Imotta Projektseite.
3. Borsigstraße Neubau – Mietwohnquartier
Art der Immobilie: Mehrfamilienhaus mit ca. 70 Mietwohnungen.
Name: Borsigstraße Neubau.
Anschrift: Borsigstraße, 50825 Köln-Neuehrenfeld (Grenzbereich zu Ehrenfeld).
Beschreibung: Die GAG Immobilien AG entwickelt dieses Projekt als Ergänzung zum Mietbestand, mit Einheiten von 40–102 m² im Effizienzhaus-55-Standard. Features: Balkone, Keller, Wärmepumpen und barrierefreie Aufzüge für Inklusion. Die Lage nahe der Inneren Kanalstraße bietet schnellen Autobahnzugang und Nähe zu Einkäufen. Baufortschritt: Rohbau 2025 abgeschlossen, Vermietung ab Mitte 2026, Mieten ab ca. 800 €. Es schafft bezahlbaren Wohnraum für Singles und Familien in Neuehrenfelds dynamischer Umgebung und unterstützt die soziale Vielfalt des Bezirks.
Link: GAG Projektseite.
4. Vogelsanger Straße – Exklusive Eigentumswohnungen
Art der Immobilie: Mehrfamilienhaus mit 20–30 Eigentumswohnungen.
Name: Vogelsanger Neubau.
Anschrift: Vogelsanger Straße 271, 50825 Köln-Neuehrenfeld.
Beschreibung: Dieses kompakte Projekt bietet geräumige Wohnungen (45–181 m²) mit Fokus auf Luxus: Offene Grundrisse, Terrassen und KfW-A+-Effizienz. Ausstattung umfasst Fußbodenheizung, Video-Intercom und Tiefgarage. Bezugsfertig ab 2025, Preise 354.900–1.555.900 €. Ideal für urbane Familien nahe dem Grüngürtel. Es verstärkt Neuehrenfelds Attraktivität durch hochwertige Integration in die Bebauung.
5. Kwartier Werk – Urbanes Wohnensemble
Art der Immobilie: Mehrere Mehrfamilienhäuser mit 50+ Eigentumswohnungen.
Name: Kwartier Werk.
Anschrift: Am Alten Güterbahnhof, 50825 Köln-Neuehrenfeld.
Beschreibung: Ein minimalistisches Ensemble mit Wohneinheiten (37–95 m²), inspiriert von globalen Metropolen. Features: Balkone, Innenhöfe, KfW-40-Standard und smarte Energielösungen. Bau 2024–2025, Preise ab 300.000 €. Perfekt für Kreative in der Nähe der Venloer Straße, mit Fokus auf Licht und Privatsphäre.
6. Living Neuehrenfeld – Kompakte Stadtwohnungen
Art der Immobilie: 34 Eigentumswohnungen in zentraler Lage.
Name: Living Neuehrenfeld.
Anschrift: Venloer Straße Nähe, 50829 Köln-Neuehrenfeld.
Beschreibung: Moderne Einheiten (37–112 m²) mit Balkonen und Smart-Home, KfW-Effizienz. Bezugsfertig 2025, Preise ab 300.000 €. Nahe Geschäften und S-Bahn, ideal für Stadtliebhaber in Neuehrenfelds pulsierendem Herzen.
7. Ehrenveedel Erweiterung – Mischnutzung
Art der Immobilie: Quartier mit 450+ Wohnungen und Gewerbe auf 70.000 m².
Name: Ehrenveedel (Ostspitze).
Anschrift: Am Alten Güterbahnhof, 50829 Köln-Neuehrenfeld.
Beschreibung: Auf dem Güterbahnhof-Areal entsteht ein Viertel mit Wohnungen, Cafés und Büros. Nachhaltig: Gründächer, Fahrradwege. Teile 2025 fertig, Preise ab 350.000 €. Fördert Kreativität in Neuehrenfeld.
Link: Ehrenveedel Projektseite.
8. Franz-Geuer-Straße – Großes Wohnquartier
Art der Immobilie: 450 Einheiten plus Kita auf ehemaligem Siemens-Gelände.
Name: Franz-Geuer Quartier.
Anschrift: Franz-Geuer-Straße, 50829 Köln-Neuehrenfeld.
Beschreibung: Swiss Life schafft inklusives Quartier mit Grünflächen und KfW-40. Baubeginn Herbst 2025, Fertigstellung 2028. Preise auf Anfrage. Wertet Neuehrenfeld auf durch Gemeinschaftsräume.
Link: Franz-Geuer Projektseite.
9. Innerer Kanal Logistik – Gewerbeprojekt
Art der Immobilie: Logistik- und Lagerhallen.
Name: Innerer Kanal Erweiterung.
Anschrift: Innere Kanalstraße, 50829 Köln-Neuehrenfeld.
Beschreibung: Erweiterung für Logistik (ca. 5.000 m²), mit moderner Infrastruktur. Fertig 2025. Stärkt Gewerbe in Neuehrenfelds Industriegebiet.
Link: Köln Business.
10. Pettenkofer Neubau – Kleines Wohnprojekt
Art der Immobilie: Mehrfamilienhaus mit 15–20 Wohnungen.
Name: Pettenkofer Residenz.
Anschrift: Pettenkoferstraße, 50829 Köln-Neuehrenfeld.
Beschreibung: Kompakte Einheiten (50–90 m²) mit Gärten und Effizienzhaus-Standard. Fertig 2025, Preise 320.000–550.000 €. Für kleine Haushalte in ruhiger Lage.
Der Makler sagt: Neuehrenfelds Bauprojekte im November 2025 symbolisieren Wachstum und Innovation, mit über 1.000 neuen Einheiten. Der Stadtteil bleibt ein Juwel für vielfältiges Wohnen. Für Updates: Die genannten Links oder die Stadt Köln konsultieren.
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Die Siedlungsstruktur
Der Lenauplatz liegt im Center von Neuehrenfeld. Unweit befinden sich Bürgerhäuser, die aus Gründerzeiten stammen. Der Zweite Weltkrieg zerstörte zahlreiche Häuser. Aber Neuehrenfeld hat auch heute noch zahlreiche Bürgerhäuser mit Stuckfassaden. Hier gibt es auch ein Chinesenviertel. Mit „Wohnen mit Alt und Jung“ wurde 2006 ein Projekt geplant. Alte und junge Kölner sollten in einem neuen Wohnblock zusammen leben und sich bereichern und helfen. Im Viertel gibt es viele Geschäfte, Restaurants, Handwerksfirmen und Weinstuben! Auch Szeneclubs werden immer mehr eröffnet.
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Energetischer Quartiers-Check (Sanierungs-Score) für Köln Neuehrenfeld
Köln Neuehrenfeld – das ist der hippe, kreative Teil von Ehrenfeld, voller Altbauten, junger Leute und immer im Wandel. Als Makler sehe ich hier täglich, wie gefragt die Lagen sind – aber energetisch? Da gibt's oft Nachholbedarf.
Der Bestand ist klassisch Kölner Altstadt-Style: Viele Gründerzeit- und Wilhelminische Häuser aus dem späten 19. und frühen 20. Jahrhundert, plus einige Nachkriegsbauten. In diesem Check schauen wir genau hin: Wie viele Objekte sind schon saniert? Wo steckt der Stau? Basierend auf Köln-Daten und Schätzungen für Neuehrenfeld – praxisnah für Käufer und Eigentümer.
Lage und Gebäudeprofil in Neuehrenfeld
Neuehrenfeld liegt zentral in Ehrenfeld, nahe Subbelrather Straße, Venloer Straße und dem Helios-Gelände – urban, lebendig, super angebunden.
Der Bestand: Überwiegend Mehrfamilienhäuser aus Gründerzeit (um 1900), viele mit Stuck, hohen Decken, aber oft ohne Dämmung. Durchschnittsalter in Köln um 50 Jahre, in Neuehrenfeld eher höher durch historische Substanz. Neuere Bauten gibt's, aber der Charme kommt vom Altbau. Gute ÖPNV mit U-Bahn und S-Bahn. Neuehrenfeld: Trendviertel mit Herz – aber viele Häuser brauchen energetischen Schwung.
Aktueller Sanierungsstand in Neuehrenfeld
In Köln haben 40-50 Prozent der Gebäude schlechte Energieklassen – hoher Stau cityweit. Für Neuehrenfeld ergibt sich folgendes Bild: Etwas besser als Außenviertel, aber immer noch viel Bedarf. Viele Altbauten mit alten Gasheizungen, ungedämmten Fassaden oder Dächern. Positiv: Hier wird mehr saniert als in ruhigen Vororten – durch junge Eigentümer und Investoren. Schätzungen: Ca. 45-55 Prozent saniert oder teilweise modernisiert (viele Fassaden, Fenster, Heizungen), der Rest mit Stau. Innenstadtnahe Viertel wie Neuehrenfeld holen auf – aber Gründerzeit bleibt tricky.
Energieeffizienzklassen und Sanierungs-Score
Den Sanierungs-Score für Neuehrenfeld? Auf einer Skala von 1-10 bei 6-7 – besser als Außenbezirke, aber Potenzial bleibt!
In Köln viele in Klasse D oder schlechter eingestuft. Konkret sieht die Situation in Neuehrenfeld so aus: Wahrscheinlich 40 Prozent A/B/C (gut/teilsaniert durch Trend), 35 Prozent D/E, 25 Prozent F-H (ältere unsanierte Altbauten). Gründerzeitfassaden oft saniert, aber Heizung und Dach hinken. Studien sehen in Köln enormes Potenzial – Neuehrenfeld profitiert stark davon. Saniert steigt der Wert rasant, besonders bei hippen Lagen.
Sanierungsstau und Potenzial
Der Stau in Neuehrenfeld: Viele 1900er-Häuser mit alten Etagenheizungen, schlechter Dämmung – hoher Verbrauch trotz Zentrallage.
Das Potenzial? Riesengroß! Die urbane Dichte eignet sich perfekt für die Nutzung von Fernwärme oder kollektive Lösungen. KfW-Förderungen und Denkmalschutz-kompatible Maßnahmen machen's attraktiv. In Köln Tausende unsanierte Einheiten, Neuehrenfeld mittendrin – aber hier wird mehr investiert. Saniert: Verbrauch runter, Wert plus 20 Prozent. Perfekt für junge Käufer, die Charme und Effizienz wollen.
Empfehlungen für Eigentümer und Käufer
Eigentümer: Holen Sie einen Energieberater – iSFP oft gefördert. Die Prioritäten: Heizung (Fernwärme?), Fassadendämmung innen, Dach. In Neuehrenfeld lohnt Denkmalschutz-beratende Sanierung. Käufer: Energieausweis prüfen – schlechte Klasse? Verhandeln, aber Potenzial sehen. Mit Förderung wird's top.
Handeln Sie! Die Wärmewende kommt – und macht Neuehrenfeld noch gefragter.
Neuehrenfelds Sanierungs-Score und Ausblick
Neuehrenfeld hat einen guten Sanierungs-Score – besser als viele Außenviertel, Potenzial top.
Mit geschätzt 30-40 Prozent unsaniert gibt's noch Arbeit. Aber Köln pusht Programme, und Neuehrenfeld profitiert von Trend und Lage. Saniert wird's ein Hit: Urban, charmant, effizient. Die Zukunft? Grüner, teurer, lebendiger. Ein Viertel, das rockt!
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