WEIHOFEN Immobilien: Seien Sie in Bilderstöckchen willkommen

Das Viertel hat den Namen von einem Heiligenhäuschen! Der Stadtteil liegt im nördlichen Köln. Das Viertel hat ein Areal von ungefähr 4 Quadratkilometern zur Verfügung. Hier wohnen in etwa 15.000 Einwohner. Bilderstöckchen liegt zwischen:

• Bahndamm
• Altem Rangierbahnhof
• Blücher Grünanlage
• Den Kiesgruben
• Der A57

Im nördlichen Bilderstöckchen-Viertel gibt es nun ein Gewerbegebiet neuen Ursprungs.

Überblick zur Wohnlage in Bilderstöckchen

Bilderstöckchen, ein Stadtteil im Bezirk Nippes in Köln, erlebt in den letzten Jahren spürbare Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Während sich zuvor viele Käufer und Vermieter mit moderaten Preisniveaus begnügten, nimmt die Nachfrage insbesondere für modernisierte Wohnungen und Häuser mit guter Ausstattung zu. Faktoren wie Infrastruktur, Nähe zum Stadtzentrum und öffentliche Verkehrsanbindung spielen eine immer größere Rolle. Auch die Mischung aus Altbau-Charme und neu errichteten Objekten zieht unterschiedliche Zielgruppen an – von jungen Familien über Singles bis hin zu Personen, die Wert auf kurze Wege legen und gleichzeitig urbane Lebensqualität suchen.

Durchschnittliche Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Zeitraum	Ø Preis pro m² Wohnung	Niedrig	Hoch
Sommer 2025	ca. 4.800 €/m²	~ 3.636 €/m²	~ 6.108 €/m²
September 2025	ca. 4.477 €/m²	–	–
Bereich „Am Bilderstöckchen“	ca. 4.628 €/m²	~ 3.523 €/m²	~ 6.317 €/m²

Die Zahlen zeigen, dass Eigentumswohnungen in Bilderstöckchen im Schnitt knapp unter 5.000 €/m² liegen, wenn Ausstattung und Zustand moderat sind. Wohnungen in sehr guter Lage oder mit hochwertigen Sanierungen erreichen regelmäßig Preise im fünfstelligen Bereich pro Quadratmeter. Altbauten mit besonderem Charakter („Stuck“, hohe Decken, Balkon) kosten vergleichsweise mehr als einfache, neuere Standardwohnungen.

Hauspreise und Einfamilienhäuser

Zeitraum / Bereich	Ø Preis pro m² Haus	Niedrig	Hoch
August 2025	ca. 5.519 €/m²	~ 3.089 €/m²	~ 9.313 €/m²
September 2025	ca. 5.561 €/m²	~ 3.112 €/m²	~ 9.382 €/m²
Bereich „Am Bilderstöckchen“	ca. 5.389 €/m²	~ 2.156 €/m²	~ 10.778 €/m²

Häuser sind in Bilderstöckchen im Durchschnitt etwas teurer als Wohnungen, besonders wenn Grundstücksgröße, Zustand oder historische Merkmale hinzukommen. Wer ein Einfamilienhaus oder ein Haus mit Garten erwirbt, muss teilweise mit Preisen über 9.000 €/m² rechnen, wenn Ausstattung hochwertig ist und Lage besonders attraktiv ist.

Mietpreise: was aktuell verlangt wird

Die Kaltmieten liegen derzeit meist zwischen etwa 12,50 €/m² und 13,50 €/m² in normalen Lagen. In besseren Wohnlagen oder bei sehr gutem Zustand sind Mietpreise auch im Bereich ~ 15,00 €/m² möglich. Die Warmmieten ergeben sich durch Nebenkostenaufschläge, die je nach Gebäudealter und Ausstattung variieren. Menschen, die in Bilderstöckchen mieten, zahlen häufig etwas weniger als in einigen der beliebtesten Viertel Kölns, da das Angebot gemischt und die Grundstückspreise tendenziell etwas niedriger sind als direkt an stark gefragten zentralen Lagen.

Bodenrichtwerte und Grundstückspreise

Für Baugrundstücke in Bilderstöckchen ergeben sich Bodenrichtwerte, die (je nach Erschließung) bei etwa 1.094 €/m² für erschlossenes Land und ca. 875 €/m² für unerschlossenes Gelände liegen (Stand 2025). Diese Werte variieren stark je nach Straßenlage, Grundstücksgrößen und Bebauungsmöglichkeit. Grundstücksgrößen und Mikrolage – z. B. Nähe zur S-Bahn, Verkehrsachsen oder Innenstadt – können die Preise deutlich nach oben treiben.

Entwicklung und Trends der letzten Jahre

In den letzten Jahren zeigte sich ein stetiger Anstieg der Kaufpreise – sowohl für Wohnungen als auch für Häuser – wenn auch mit Schwankungen. Vergleichsweise gute Jahre in 2021 und 2022 führten zu starken Preissteigerungen, danach folgten leichte Rückgänge oder Stagnation in bestimmten Segmenten. Im Zeitraum von 2018 bis 2025 verbesserten sich die Preise für Wohnungen in Bildern deutlich, z. B. von unter 3.300 €/m² auf über 4.800 €/m², während Hauspreise bei sehr guter Lage teilweise das Niveau von 9.000 €/m² erreichten. Gleichzeitig ist der Mietmarkt gewachsen, denn steigende Kaufpreise und Zinsniveau führen bei manchen zu einer verstärkten Nachfrage nach Mietwohnungen.

Faktoren, die Einfluss nehmen

Entscheidend für die Preisbildung in Bilderstöckchen sind Lage, Baujahr und Zustand der Immobilie. Wohnungen in historischen Altbauten mit Balkon, Stuck und hohen Decken erzielen oft höhere Preise. Modernisierte Objekte oder Neubauten mit guter Ausstattung (z. B. neuer Heizung, guter Dämmung, zeitgemäßer Grundriss) bewegen sich ebenfalls im oberen Preissegment. Auch die Größe der Wohneinheit wirkt: Kleine Wohnungen haben oft höhere €/m² Preise relativ zur Leistung, größere Flächen schneiden bei Gesamtpreis oft besser ab. Darüber hinaus beeinflussen Infrastruktur – wie ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen – das Preisniveau deutlich.

Mikro-Lagen-Analyse: Die Nippes-Abgrenzung

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die Distanz zum trendigen Nippes und die Nähe zu Gewerbe- und Verkehrszonen bestimmt.

Zone 1: Nähe zur Longericher Straße / Nippes

Lage: Die attraktivste Zone. Hier profitieren Immobilien von der Nähe zum Nippeser Veedel-Charme und der besseren KVB-Anbindung (Linie 5).
Prämie: Aufgrund des "Nippes-Überlaufs" werden hier die höchsten Mieten und Kaufpreise erzielt, insbesondere für Altbauten.

Zone 2: Richtung Ossendorf / Industrie

Lage: Geprägt von Nachkriegsbauten, der Nähe zur A57 und den Gewerbegebieten (WDR, TV-Studios). Hier sind die Preise moderater.
Fokus: Diese Zone ist das primäre Ziel für Kapitalanleger, die ein gutes Preis-Miete-Verhältnis und stabile Mieter (Pendler/Mitarbeiter) suchen.

Architektonische Analyse: Gründerzeit trifft Nachkriegssiedlung

Die Heterogenität der Bebauung bietet eine breite Palette an Wohnraum, von hochwertigem Altbau bis zum sanierungsbedürftigen Mittelstandshaus.

Gründerzeit und Altbau-Charme

Lage: Konzentriert an den Hauptachsen und zur Nippeser Grenze hin. Diese Objekte erzielen die höchsten Mieten pro m².
Werttreiber: Hohe Decken, Holzdielen und Stuck bieten das gesuchte urbane Flair, welches die Preise im oberen Segment verankert.

Die Nachverdichtungschance

Angebot: Viele Siedlungen aus den 50er bis 70er Jahren (Mehrfamilien- und Reihenhäuser) bieten Raum für An- und Aufbauten.
Potenzial: Diese Bestände bieten das größte Entwicklungspotenzial für Projektentwickler durch Modernisierung und Dachgeschossausbau.

Verkehrsanalyse und Gewerbe-Anbindung

Die direkte Verbindung zur A57 und der KVB-Linie 5 sind die zentralen Argumente für die Eigennutzer-Zielgruppe.

A57 und Nord-Süd-Verkehr

Anbindung: Der Stadtteil ist hervorragend an die A57 angebunden (AS Bickendorf/Longerich). Dies stärkt die Nachfrage von Pendlern.
Effekt: Die gute Erreichbarkeit des Kölner Nordens und Düsseldorfs ist ein signifikanter Werttreiber für den Hausmarkt.

Der Einfluss des Güterverkehrs

Limitation: Die Nähe zum Güterbahnhof und den Gleisanlagen dämpft die Preise in den unmittelbar angrenzenden Zonen.
Chancen: In diesen Lagen sind die Einstiegspreise am günstigsten. Sanierungen können hier die beste Rendite durch Mieteinnahmen sichern.

Kapitalanlage-Check: Stabile Rendite durch Lücken-Lage

Bilderstöckchen bietet Investoren eine solide Balance zwischen bezahlbaren Kaufpreisen und hoher städtischer Nachfrage.

Rendite vs. Eigennutzung

Balance: Die Rendite liegt im Bestandssegment oft zwischen 3,5 und 4,0 Prozent, was über den zentralen Stadtteilen liegt, aber unter den günstigsten Randlagen.
Faktor: Das hohe Eigennutzer-Interesse (besonders Familien) sichert die langfristige Wertentwicklung.

Der "Nippes-Sog" als Preishebel

Dynamik: Die stark gestiegenen Preise in Nippes drängen Nachfrager direkt nach Bilderstöckchen, das als logische, preisgünstigere Erweiterung gilt.
Fazit: Dieser Abstrahleffekt garantiert eine anhaltend hohe Nachfrage und sichert die positive Preisprognose des Stadtteils.

Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Stadtteil Köln-Bilderstöckchen (€/m²)

Stichtag	Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Erschlossen)	Bandbreite der Richtwerte (ca.)
Prognose/Daten für Stichtag 01.01.2025	ca. 1.005 €/m²	MIN 790 € / MAX 1.240 €
Vorjahreswert (Stichtag 01.01.2024)	ca. 1.174 €/m² (abgeleitet)

Hintergrundinformationen zu Köln-Bilderstöckchen:

• Der Stadtteil Bilderstöckchen (Teil des Stadtbezirks Nippes) weist für 2025 einen durchschnittlichen Richtwert von ca. 1.005 €/m² auf.
• Dies entspricht einer Veränderung bzw. einem Rückgang von etwa -14,4 % im Vergleich zum Vorjahr (2024).
• Die Bandbreite der Richtwerte liegt zwischen 790 €/m² und 1.240 €/m².

Hinweis: Die offiziell rechtsverbindlichen Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01. veröffentlicht. Die hier genannten Werte sind Marktanalyse- und Prognosewerte. Der Vorjahreswert (2024) von ca. 1.174 €/m² ist abgeleitet aus dem genannten Rückgang von -14,4 % auf den Wert von 1.005 €/m² für 2025.

Historische Fakten über Bilderstöckchen

1556 entstand in diesem Ort ein Heiligenhäuschen, ein christlicher Bilderstock. In diesem Jahr wurde der Ort in einer Schriftquelle angeführt. Der Stadtteil hat seinen Namen von diesem Bilderstock, einem historisch schön ausgesuchten Namen! Im Jahre 1860 wurde das Heiligenstöckchen saniert und quasi neu erbaut. Damals gab es noch sehr viele offene Felder mit ihren Fluren. 1898 wurden die ersten vereinzelten Häuser erbaut. Das erste Gebäude war der Bahnhof im Ort. Danach wurde der Schlachthof erbaut. Die Nievenheimer-Straße wurde danach mit Wohnbauten bereichert. Diese wurden von der „Nippeser Bau- und Spargenossenschaft“ errichtet.

Im Jahre 1903 wurde eine Schule gebaut. Die Adresse der Schule hieß Osterather Straße. 1909 wurde ein Artilleriedepot erbaut. Dadurch wurde im Ort Bilderstöckchen nicht viel weiter gebaut, vorerst. Die 1920er wurden für die Errichtung einiger weniger Mietshäuser genutzt. 1924 wurde ein Milchhof erbaut und zwar von der „Milchversorgung Köln GmbH.“. 1965 wurde der Milchhof erweitert und der Bauherr war die Firma „Milchversorgung Rheinland“.

In den 1930ern gehörte das einstige Militärgebiet der Stadt Köln. In Zusammenarbeit mit „Am Bilderstöckchen“, einer Siedlergesellschaft, sowie mehreren katholischen Verbänden, wurden einstige Lagerhallen zu Mietwohnungen umfunktioniert. 1937 wurden Reihenhäuser gebaut, welche von zehn Hallen stammten, die umgebaut wurden. Im Jahre 1977 erfolgte mit dem Dreikönigsgymnasium der Umzug an einen anderen Standort im Viertel.

Kulturbereich sowie Freizeitkultur

1910 - 1913 wurde der Blücherpark errichtet. Dieser Park ist der erste Volkspark, welcher in Köln entstand. Bilderstöckchen ist eine katholische Pfarre. Außerdem gibt es eine protestantische Gemeinde. Mit der Lebenswert-Stadtkirche besitzt Bilderstöckchen auch eine Freikirche der Protestanten. Mit der Edith-Stein-Kapelle hat das Viertel auch eine eigene Kapelle. Die evangelische Pfarrkirche wurde im Jahre 1965 erbaut. Es kam 1974 noch ein Glockenturm dazu. Dieser wurde in einer Betonoptik gestaltet.

2013 gab es ein Fest, da der Park 100. Jubiläum feierte. Dafür gab es eine Erneuerung des Spielplatzes. Es wurde auch ein kreativer Erlebnisspielplatz errichtet. Freiwillige und Bewohner des Viertels halfen dabei. Die Einweihung des Spielplatzes fand 2017 statt.

Blücherpark

Der ehemalige Landschaftsarchitekt namens Fritz Encke hat diesen Park geplant. Die Errichtung erfolgte von 1911 – 1913. Heute ist der Park 18,4 ha groß. Der südliche Teil des Parks grenzt an den Parkgürtel an. Weitere Grenzen sind:

• Die A 57 bildet eine westliche Grenzlinie
• In nördlicher und östlicher Richtung bilden Wohngegenden eine Trennlinie
• Ein Sportplatz befindet sich im Norden der Grünanlage
• Im Süden befindet sich ein Weiher

Der Park wurde nach Gebhard Leberecht v. Blücher, einem preußischen Generalfeldmarschall, benannt. Die Grünanlage hat einen rechteckigen Grundriss und ist 700 m lang und 200 m breit. Seine Gliederungen sind geometrisch angeordnet. Er hebt sich vom Vorgebirgspark in seiner Gestaltung ab. Die Grünanlage erinnert eher an Barockzeiten. In der Mitte des Parks gibt es einen dichten Wald. An den Rändern stehen in Mehrheit Buchen. Es gibt auch mehrere Allen im Park. Für Spaziergänger sind Ruheplätze vorhanden. Auch Unterstände werden im Park angeboten. Der Park hat keinen Haupteingang, jedoch einige Nebenpforten.

Der Park kann mit einem schönen Wasserbecken aufwarten. Dieses hat eine kleinere Fontäne. Das Wasserbecken befindet sich am Endpunkt des Blumengartens. Hier lässt sich der Park wunderbar überblicken und man wird der Symmetrie der Grünanlage gewahr. Der Park bietet einen weiten und offenen Blick und dies ist in den Parks von Köln ein Unikum.

Im Nordwesten des Parks gibt es eine weitläufige Rasenfläche. Im Zentrum dieser ist ein Blumenbeet gepflanzt. Auf dem Rasen können Kinder spielen und toben. Der Weiher hat eine Fläche von 1,5 ha. Hier können Besucher Bootfahren, was viel Spaß macht! Früher konnten Besucher in den Wintermonaten auch Eislaufen, was leider nicht mehr möglich ist. Beim Weiher steht ein kleineres Bootshaus. Dieses hat eine Terrasse und ein Kiosk ist auch vorhanden. Auch ein Restaurant liegt hier.

Nathanael Gotteshaus

Diese Kirche bekam ihren Namen von einem Jünger Jesu‘. Im Jahre 1965 wurde die Kirche fertiggebaut. 1974 wurde die Kirche mit einem Turm erweitert. Die Kirche hat einen sechseckigen Grundriss und es gibt auch einen Gemeindesaal. Dieser hat Verzierungen mit Rotziegeln und es ist ein Kindergarten untergebracht. Die Kirche bietet Platz für 300 Personen. Das Gotteshaus wurde mit Holz gebaut und hat ein Schieferdach. Zwischen Gemeindezentrum und Kirche liegt ein Platz in Trichterform.

Die Inneneinrichtung hat Betonwände und es gibt eine Holzdecke. In der Mitte der Kirche befindet sich der Altar. Hinter diesem befindet sich ein großes Fenster, das in sich 12 kleinere Fenster trägt. Dieses Fenster soll Jesus und seine 12 Apostel symbolisieren. Im Jahre 1974 wurde von Willi Peter eine Orgel entworfen.

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