Immobilienmakler Köln: Besuchen Sie Neubrück

Hier wohnt man auf alten, militärischen Rollfeld!

Neubrück besitzt eine Fläche von ungefähr 2 Quadratkilometern. Der Stadtteil ist ein rechtsrheinischer und dem Stadtbezirk Kalk zugehörig. Es wohnen in etwa 9000 Einwohner in diesem Viertel. Einst war dieses Gebiet sehr sumpfig. Die rheinische Niederterrasse lag hier. Des Weiteren gab es früher sehr viel Wald in diesem Gebiet. Daher sind die Böden im Stadtteil noch heute recht lößhaltig. Auch lehmhaltig sind die Böden in Neubrück. Bis weit in die 1930er Jahre hinein wurde der Grund und Boden in Neubrück fast nur für die Landwirtschaft genutzt. Von der Fläche her gesehen, ist das Viertel an 5.-kleinster Stelle in Köln. Die City Kölns ist 9,5 km entfernt von hier gelegen, im Osten. Die Grenzlinien werden gezogen mit:

• Die nördliche Grenzlinie zieht der „Rather Weg“ (ein Teil von Brück)
• Die östliche Grenzlinie bildet Rath/Heumar und die Grünanlage von Neubrück
• Die südwestliche Grenzlinie wird mit Ostheim gebildet
• Die westliche Grenzlinie bildet Merheim und eine Grünanlage von Neubrück

Neubrück wurde mit einer großen Siedlung aus der Taufe gehoben. Diese Pläne gab es schon in den 1960ern. 1965 – 1970 wurde diese erste und große Siedlung gebaut! Die Siedlung entstand auf einem einstigen militärischen Rollfeld. Dieser Militärflugplatz stand einst im Südwesten des heutigen Neubrück. Die Einwohner des Stadtteils nannten diese Siedlung jedoch „Konrad-Adenauer-Siedlung“. Von offizieller Seite bekam die Siedlung jedoch nie diesen Namen. Im Herbst 1992 wurde die Hauptsatzung von Köln geändert. Die Siedlung lag weiter vom Zentrum Kölns weg.

Sie wurde zum Stadtteil erhoben und „Neubrück“ genannt. Im Viertel wurden Ein- sowie auch Mehrfamilienhäuser gebaut. Auch viele Grünflächen wurden errichtet. Die Mehrzahl dieser neu erbauten Gebäude wurde von den Eigentümern selber bewohnt. Somit kam es in der Hauptsache zu einer Ansiedlung hier aus der Mittelschicht. Seit der Autonomie von Neubrück sank die Bevölkerung hier jedoch. Dies lag an der Demographie, was jedoch keinen hohen Leerstand mit sich brachte.

Immobilienpreise in Köln Neubrück

Der Immobilienmarkt in Köln Neubrück befindet sich seit einiger Zeit in einem dynamischen Aufwärtstrend, was vor allem auf die verstärkte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum innerhalb der Stadtgrenzen zurückzuführen ist. Eigentumswohnungen im Bestand liegen derzeit bei durchschnittlich 3.200 bis 3.700 Euro pro Quadratmeter, wobei sanierte Einheiten in guter Lage auch Werte um die 4.000 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Neubauwohnungen, die zunehmend in kleineren Projekten oder durch Nachverdichtungen entstehen, bewegen sich preislich im Bereich von 4.500 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter. Für Einfamilienhäuser werden aktuell Kaufpreise zwischen 480.000 und 650.000 Euro aufgerufen, wobei größere Objekte mit moderner Ausstattung oder frisch saniertem Zustand auch Beträge von bis zu 720.000 Euro erzielen. Auf dem Mietmarkt zeigt sich eine ähnliche Entwicklung: die durchschnittlichen Mieten liegen inzwischen bei 10,50 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten mit gehobener Ausstattung bis zu 13,50 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Neubauprojekte und städtebauliche Entwicklung

In Neubrück wird derzeit verstärkt in Neubauprojekte investiert, die sowohl den Bedarf an familienfreundlichen Wohnlösungen als auch an modernen Eigentumswohnungen decken sollen. Neue Wohnanlagen entstehen überwiegend auf innerstädtischen Nachverdichtungsflächen oder durch die Umnutzung ehemaliger Gewerbeflächen. Besonders im Bereich größerer Mehrfamilienhäuser sind in den letzten Monaten mehrere Projekte gestartet, die Preise zwischen 4.800 und 5.400 Euro pro Quadratmeter aufrufen. Kleinere Reihenhausprojekte, die aktuell im Stadtteil entwickelt werden, bewegen sich im Preisrahmen von 540.000 bis 690.000 Euro pro Einheit. Die Nachfrage nach diesen Bauprojekten ist hoch, da sie für Familien eine attraktive Alternative zu den teureren Stadtteilen im Kölner Osten darstellen. Darüber hinaus sind auch energetische Sanierungen von Bestandsgebäuden ein wichtiges Thema, das durch verschiedene Förderprogramme der Stadt zusätzlich an Bedeutung gewinnt.

Marktentwicklung und Nachfrage

Die Nachfrage nach Wohnraum in Neubrück hat sich in den letzten Jahren spürbar erhöht, da die Kaufpreise hier noch deutlich unter dem Kölner Durchschnitt liegen und somit auch für Käufer mit mittlerem Budget erreichbar sind. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen im Bereich von 280.000 bis 380.000 Euro, die bei jungen Paaren und Singles sehr beliebt sind. Einfamilienhäuser im Preissegment zwischen 500.000 und 600.000 Euro erfreuen sich einer stabilen Nachfrage durch Familien, die eine gute Anbindung und gleichzeitig ein ruhigeres Umfeld suchen. Auf dem Mietmarkt liegt der Schwerpunkt auf Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen, die mit monatlichen Mietpreisen von 850 bis 1.250 Euro einen breiten Interessentenkreis ansprechen. Für Kapitalanleger bietet Neubrück attraktive Renditechancen, die bei aktuellen Preisen eine Bruttorendite von 3,8 bis 4,3 Prozent ermöglichen. Dieser Wert liegt über dem Schnitt vieler anderer Kölner Stadtteile und macht Neubrück zunehmend auch für Investoren interessant.

Zukünftige Preisentwicklung und Perspektiven

Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in Neubrück in den kommenden Jahren weiter steigen werden, wenngleich nicht in der Geschwindigkeit wie in den hochpreisigen Innenstadtlagen. Für Bestandswohnungen wird bis 2028 ein Anstieg auf durchschnittlich 3.800 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter erwartet, während Neubauwohnungen dann bereits zwischen 5.300 und 6.000 Euro pro Quadratmeter kosten könnten. Die Mietpreise dürften sich ebenfalls leicht nach oben entwickeln und auf ein Niveau von 12,50 bis 14,00 Euro pro Quadratmeter ansteigen, insbesondere in neu errichteten Projekten mit moderner Ausstattung. Zusätzliche Impulse dürften von den geplanten Wohnbauprojekten ausgehen, die nicht nur neuen Wohnraum schaffen, sondern auch durch begleitende Infrastrukturmaßnahmen die Attraktivität des Stadtteils insgesamt erhöhen. Mit dem Fokus auf nachhaltige Bauweisen und energetische Sanierungen wird Neubrück langfristig weiter an Bedeutung gewinnen, was die Preisdynamik zusätzlich verstärken dürfte.

Mikro-Lagen-Analyse: Zentrum und Verkehrsanbindung

In Neubrück sind die Preisunterschiede weniger durch das architektonische Bild, sondern primär durch die fußläufige Erreichbarkeit der Busverbindungen und des Zentrums definiert.

Zone 1: Ortskern (Um die Hauptstraße)

Bereich mit der besten Nahversorgung und dem höchsten Fußgängerverkehr. Hier entstehen die meisten Nachverdichtungsprojekte.

• Preisniveau: Höchste Preise für Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekte. Neubauten erzielen hier die besten Werte.
• Hebel: Die Zentralität für den Busverkehr (Anschluss an Linie 1) und die Versorgung.

Zone 2: Randlagen (Zum Königsforst / Nach Brück)

Die ruhigeren, aber weiter von der zentralen Versorgung entfernten Wohngebiete.

• Preisniveau: Hier dominieren die Reihenhaussiedlungen mit starker Eigennutzerquote und guten Gartenflächen.
• Fokus: Attraktiver Markt für Familien, die maximale Wohnfläche für ein geringeres Budget suchen.

Architektonische Analyse: Von der Großsiedlung zum Familienquartier

Neubrück wurde in den 1960er-Jahren als Entlastungsstadtteil konzipiert, was die homogene Bauweise von Mehrfamilienhäusern und Siedlungen erklärt. Das Image wandelt sich durch Sanierung und Neubau.

Bestand: Platten- und Betonbau

Hebel: Große Wohnungsbestände der Nachkriegsmoderne dominieren. Diese bieten oft großzügige Grundrisse, benötigen aber energetische Sanierungen.
Werttreiber: Der Wert wird stark durch den Sanierungsgrad und die Modernisierung von Bad/Heizung bestimmt.

Fehlende KVB-Linie 1-Anbindung

Limitation: Im Gegensatz zu Brück und Merheim fehlt die direkte Anbindung an die wichtige Stadtbahnlinie 1.
Ersatz: Buslinien stellen den Anschluss an die Linie 1 und die A4 her. Die Umsteigezeit ist ein Preisabschlagfaktor im Vergleich zum Nachbarviertel Brück.

Image und Soziales Potenzial: Das Preis-Leistungs-Verhältnis

Neubrück positioniert sich als das preisgünstigste Wohnquartier im Segment Königsforst-Nähe. Dies zieht eine junge, preissensible Klientel an.

Preis-Leistungs-Sieger

Vorteil: Neubrück bietet das beste Preis-Flächen-Verhältnis im Vergleich zu Brück und Merheim, was besonders Familien anspricht.
Markt: Dies führt zu einer sehr hohen und stabilen Nachfrage von Mietern und Käufern.

Stadtgrenze und Isolation

Lage: Die Position an der östlichen Stadtgrenze führt zu einer gewissen Isolation, die nur durch die Nähe zum Königsforst aufgewogen wird.
Wichtigkeit: Die erfolgreiche Entwicklung des Ortskerns ist essenziell, um die Attraktivität langfristig zu sichern.

Kapitalanlage-Check: Hohe Rendite durch niedrigen Einstieg

Neubrück ist ein klassischer Renditemarkt. Die Kombination aus niedrigeren Kaufpreisen und solider Mieten ermöglicht überdurchschnittliche Bruttorenditen.

Rendite-Champion

Performance: Die erzielbaren Bruttorenditen (3,8–4,3 %) liegen deutlich über denen von Brück und Merheim.
Risiko: Das Risiko liegt im Image-Wandel. Investoren müssen auf die sanierte Bausubstanz setzen, um die beste Klientel zu gewinnen.

Der "Catch-up"-Effekt

Prognose: Die Preise in Neubrück werden die Lücke zu den Nachbarvierteln weiter schließen. Derzeit ist noch ein hohes Wertsteigerungspotenzial vorhanden.
Fazit: Der Stadtteil ist ideal für Investoren, die in den kommenden 5–10 Jahren eine deutliche Preissteigerung erwarten.

Historische Fakten über Neubrück

In den 1950ern gab es bereits eine Siedlung namens „Bruder-Klaus“ Siedlung. In Mülheim war die „Stegerwaldsiedlung“ vorhanden und erbaut. In Vingst gab es eine große Siedlung und auch in Ostheim. Dennoch war ein hoher Wohnraum-Bedarf vorhanden. Denn es gab zahlreiche Heimatvertriebene! Für diese wurde neuer Wohnraum gebraucht! Daneben wurde Wohnraum auch für die Industriemitarbeiter und die Mitarbeiter der Administration gebraucht. Daher beschloss man im Jahre 1959, eine neue große Siedlung zu errichten. Diese sollte 15.000 Einwohnern Platz bieten! Die Siedlung sollte ihren Grundstein auf einem alten Rollfeld vom Ostheimer Flughafen haben. Das Bundesinnenministerium schloss aber eine Nutzung des Militärs für die Zukunft nicht aus! Die Verhandlungen waren daher schwierig. Es gab harte Verhandlungen und erst spät wurde dieses Gebiet zum Bau frei gegeben. Das Areal wies eine Fläche von 57 ha auf.

Im Jahre 1965 war der Kaufvertrag unterschrieben. 1965 kam es zur Grundsteinlegung zur neuen Siedlung. Sie sollte Konrad-Adenauer-Stadt heißen. Die Stadtregierung Kölns verbot diesen Namen jedoch und erteilte keine Erlaubnis dafür. Die SPD leistete daraufhin Widerstand. Verschiedene Diskussionen darüber führten zu keinerlei Einvernehmen. Es gab im weiteren Verlauf auch keine Beschlussvorlage darüber. Daher erhielt die neue Großsiedlung den Namen „Neu-Brück“.

Über einen langen Zeitraum fühlten sich die Bewohner in Neubrück jedoch absolut nicht mit Brück zusammengehörig. Neubrück lag zwei Kilometer von Brück entfernt, was nicht viel war. In der Gesellschaft sowie der Infrastruktur gab es keine Berührungspunkte. Es wurde gefordert, die Großsiedlung von Brück abzutrennen. Verschiedene Bürgervertreter wollten diese Abtrennung ebenfalls. Die Einwohner der neuen Großsiedlung „Neubrück“ wurden sowieso nie als Bürger von Brück angesehen. Zwischen beiden Flächen gab es einen Hochhaustrakt. Diese Bewohner konnten selbst entscheiden, wohin sie gehören wollten. Es entstand bei der Abstimmung eine Mehrheit von 80 Prozent. Diese 80 Prozent wollten bei Brück bleiben. 1992 kam es zu einem Beschluss über die Neugliederung des Stadtteils von Brück. Neubrück sowie Brück wurden daraufhin autonom.

Bebauungsphase in Neubrück

Der neue Stadtteil wurde in den 1960ern als Wohngegend geplant. Die Planer nahmen bei der Siedlungsgestaltung Rücksicht auf Pläne wie „gegliederte und aufgelockerte Stadt“. Dies war in den 1950ern typisch. Es sollten Beton- sowie Plattenbauten entstehen, was wiederum für diese Zeit typisch war. Das Kernsiedlungsgebiet wurde mit zahlreichen Grünanlagen gut belüftet. Es entstanden unterschiedliche Gebäudehöhen und dazwischen gab es zwei große Straßen. Die Fassadengestaltung war ebenfalls recht verschieden. Es gab Häuser mit Klinkersteinen, mit Rauputz und bunten Platten. Andere Wohnhäuser hatten nur eine Farbe. Das Deutschorden-Wohnstift hatte 15 Geschosse und dessen Haupthaus bekam eine Schieferfassade. Am Siedlungsende gibt es Wohnhäuser, die acht Stockwerke aufweisen. Dort gibt es treppenstufenartige Terrassen.

Im nördlichen sowie westlichen Stadtteil befinden sich in Hauptsache Häuser mit ein sowie zwei Stockwerken. Damals gab der Bebauungsplan vor, die Häuser mit Flachdächern auszustatten. Aber nach kurzer Zeit kam es zu Undichtigkeiten an den Dächern. 1981 kam es zu einer Änderung im Bebauungsplan. Die Wohnhäuser durften nun ein weiteres Stockwerk haben. Auf dieses setzte man ein Satteldach. Mehrere Mehrfamilienhäuser bekamen den Standort „Morgensternstraße“. Diese hatten ein Satteldach und mehrere Stockwerke. Im südwestlichen Neubrück liegt die Haupteinflugschneise vom Kölner Flughafen.

Im Viertel gibt es gleich 48 Straßenzüge, welche in einer Nachtschutzzone liegen, wo der Wert des Luftverkehrs nachts sechsmal höher liegt, als normal. Dieser Lärmwert ist sehr hoch! Es kam zu einem Antrag. Der Flughafenbesitzer musste nun die Schlafräume mit Doppelverglasungen finanzieren. Die Jalousien sind schallgeschützt und auch Belüfter wurden finanziert. All diese Umbauarbeiten konnten die hohe Lärmbelästigung aber nur minimal schmälern! Die Klinik Merheim liegt nicht weit weg. Auch von dort kommt eine höhere Lärmbelastung. Denn dort starten und landen Rettungshubschrauber! Im Westen werden die Einwohner von der Autobahn 3 sowie 4 belästigt. Von 2003 – 2004 wurde daher eine Lärmschutzwand gebaut. Diese führte schlussendlich zu einer großen Lebensqualitätsverbesserung!

Infrastrukturelles sowie Freizeitmöglichkeiten im Viertel

Das Zentrumsviertel wird von Ringstraßen umgeben. Einmal vom Europaring und einmal vom Neubrücker Ring. Alle Wohnbauten befinden sich in Mehrheit in Sackgassen. Es gibt eine Fußgängerzone, welche von nördlicher bis südlicher Richtung verläuft. Im Zentrum dieser befindet sich ein Marktplatz. In Neubrück darf nur mit 30 km/h gefahren werden. Nur der Neubrücker Ring ist davon ausgeschlossen. Über diesen Ring gibt es Autobahnanschlüsse zur A3 und 4. Die Buslinie 157 verkehrt an vier Haltepunkten. Der Friedhof kann mit dem Rufbus 187 angefahren werden. Es gab Pläne in den 1960ern, einen Stadtbahnanschluss zu errichten, jedoch wurden diese nie realisiert.

Das Sankt Adelheid Gotteshaus steht im Zentrum Neubrücks. Dort gibt es auch eine Sparkasse und ein Lebensmittelgeschäft. Auch eine Drogerie sowie einige kleinere Geschäfte liegen dort. Es gibt donnerstags einen Wochenmarkt am Marktplatz. Im Viertel gibt es fast keine Handwerksbetriebe oder andere Dienstleister. Zum größten Arbeitgeber zählt das Seniorenheim des Deutschorden-Stiftes.

Es gibt eine katholische Grundschule mit ungefähr 400 Schülern. Auch eine Gemeinschaftsgrundschule ist vorhanden. Ab 2007 gab es eine Hauptschule. Mit dem „Schulzentrum Ostheim“ gibt es ein Gymnasium. Hier ist auch die „Albert-Schweitzer-Realschule“ untergebracht. In Neubrück befinden sich vier Kindergärten. Die Stadtbibliothek betreibt eine Außenstelle in diesem Stadtteil. Mit der Polizeiinspektion Südost hat Neubrück Ordnung, Ruhe und Sicherheit im Viertel. Die Feuerwehrwache 8 sorgt bei Bränden für Sicherheit. Diese Feuerwehr 8 ist Teil der Berufsfeuerwehr von Köln.

Es gibt einen praktischen Arzt, einen Kinderarzt, einen Internisten, einen Gynäkologen, einen HNO-Arzt sowie zwei Zahnärzte in Neubrück. 350 Bewohner können im Seniorenheim vom „Deutschorden-Wohnstift Konrad Adenauer e.V.“ untergebracht und betreut werden. Im Pflegeheim gibt es eine Kapelle sowie ein Thermalbad!

Der Sport

Die Einwohner von Neubrück können in einem Sportcenter, welches privat geführt wird, sporteln. Hier kann Squash, Tennis und Minigolf gespielt werden. Auchgibt es einen Gastro-Betrieb hier. Im Gasthof können auch Veranstaltungen, Konzerte und Faschingssitzungen abgehalten werden! Der Nordosten von Neubrück kann ebenfalls mit einer Sportanlage aufwarten. Besitzer dieser Sportstätte ist der Sportclub „SV und TC Rot-Schwarz Neubrück“. Es gibt zwei Fußballplätze und sechs Tennisplätze. Auch ein Kleinfeldplatz ist vorhanden! Der Helene-Weber-Platz kann mit Sporthallen aufwarten. Diese gehören zum „DJK Neubrück“. Hier kann man Badminton, Basketball sowie Volleyball spielen.

Weiteres

1970 kam es zur Gründung des „BürgervereinsNeubrück e. V.“. Dieser hat die meisten Mitgliederzahlen in Köln auf der rechtsrheinischen Seite. Das „Kölsch Theater Köln-Neubrück e. V.“ ist ein Kinder- und Jugendmundarttheater. Dieses ist das einzige seiner Art in Deutschland. 1990 gewann dieses Theater einen „Mundart-Theater-Preis“.

Neubrück besitzt zahlreiche Grünanlagen und einige Spielplätze. Ein Grüngürtel umschließt außerdem Neubrück. Die östlichen Grünflächen sind mit Wegen ausgestattet. Im Sommer nutzen Einwohner Liegewiesen eines Baggersees. Sonnenbaden ist hier erlaubt, jedoch nicht das Baden, was aus Sicherheitsgründen geschieht. Die 2. Hälfte im September ist vom Fest „Adelheidiade“ geprägt. Beide Pfarren organisieren dieses Bürgerfest. An einem Samstag wird das Weinfest namens „Neubrücker Weinlaube“ veranstaltet. Alle Einnahmen der zwei Feste kommen sozialen Projekten zugute. Und am Karnevalssonntag gibt es einen Karnevalsumzug des „Neubrücker Veedelszoochs“. Dieser Faschingsumzug zieht durch ganz Neubrück!

Sehenswertes in Neubrück

Im Viertel gibt es kaum Sehenswürdigkeiten. Beim Besuch ist der Grundstein dieser Siedlung interessant. Auf diesem Stein ist die Zahl „1965“ zu sehen. Der Grundstein ist an der vorderen Hausfassade eines Wohnhauses befestigt. Als Standort hat dieses Haus die Briandstraße 13.

Auch einige Reste des Flughafens Ostheims mit der Flughafenringstraße sind sehenswert. Die Straße dient heute als Fahrradweg. Bei der „Kurt-Tucholsky-Hauptschule“ kann man auf dem dortigen Schulhof eine Metallfigur bewundern. Ein unbekannter Künstler hat diese gefertigt.

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