Immobilienmakler Köln Rath Heumar
Doppelort im Rahmen der NRW-Gebietsreform 1975 aus den Orten Rath und Heumar geschaffen.Besuchen Sie Rath Heumar mit den Immobilienexperten
Bei Rath/Heumar handelt es sich um ein Viertel in Köln. Dieses liegt rechtsrheinisch und ist auch ein Bestandteil des Kalker Stadtbezirks. Rath/Heumar hat eine Fläche von ungefähr 13 Quadratkilometern zur Verfügung! Im Viertel leben in etwa 12.000 Bewohner.
Der Stadtteil Rath/Heumar befindet sich in einer populären Gegend von Köln. Hier gibt es ruhige Plätzchen und Siedlungen mit gepflegten Häusern.
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Marktbericht Köln-Rath/Heumar 2020-2025
Premium-Wohnen am Königsforst | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Rath/Heumar hat sich in den letzten Jahren als eine der wertstabilsten Lagen Kölns behauptet. Während andere Stadtteile unter der Zinswende litten, blieb die Nachfrage nach hochwertigen Einfamilienhäusern und großzügigen Eigentumswohnungen hier nahezu ungebrochen. Die Kombination aus exzellenter Autobahnanbindung (A3/A4/A59) und dem direkten Zugang zum Naherholungsgebiet Königsforst macht den Stadtteil zu einem Unikat. 2025 sahen wir eine weitere Konsolidierung der Preise auf hohem Niveau, wobei besonders energetisch sanierte Objekte im Bestand Rekordwerte erzielten.
Kaufpreis Wohnung
~4.350 € / m²
Wohnungen im Neubausegment liegen oft über 5.500 €/m².
Kaufpreis Haus
~4.850 € / m²
EFH-Markt ist geprägt von sehr geringem Angebot.
Mietpreis Wohnung
~13,40 € / m²
Moderater Anstieg; Neubau-Mieten bei bis zu 17 €/m².
Wohnwert
Sehr Hoch
Top-Lage für Familien und Naturliebhaber.
2. Charakteristika & Wohnqualität
Rath/Heumar vereint dörfliche Idylle mit urbaner Konnektivität:
- Der Königsforst: Direkt angrenzend bietet er eines der größten Waldgebiete der Region für Freizeit und Sport.
- Infrastruktur: Die Rösrather Straße bildet das vitale Zentrum mit Fachgeschäften, Gastronomie und Ärzten.
- Anbindung: Die Endhaltestelle der Linie 9 ermöglicht eine direkte Fahrt in die City ohne Umsteigen.
3. Marktentwicklung Kauf
Objekt-Vergleich
| Typ | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| EFH freistehend | 5.150 € | +4,2% |
| Doppelhaus/Reihenhaus | 4.600 € | Stabil |
| ETW Bestand (gepflegt) | 3.950 € | ±0,5% |
| ETW Neubau | 5.800 € | Steigend |
4. Mietpreisentwicklung
Die Mieten in Rath/Heumar sind im Kölner Vergleich stabil auf hohem Niveau. Der Markt profitiert von einer zahlungskräftigen Mieterschaft, die Wert auf Ruhe und eine gute soziale Mischung legt.
Mietpreise nach Größe
| Wohnfläche | Miete/m² | Vj. |
|---|---|---|
| Bis 50 m² | 14,10 € | +3,8% |
| 50 - 100 m² | 12,85 € | +2,1% |
| Über 100 m² | 13,90 € | +4,5% |
5. Prognose & Fazit 2026
Rath/Heumar bleibt ein "Safe Haven" für Immobilieninvestments im Kölner Osten. Die Knappheit an Baugrundstücken und die hohe Eigennutzerquote sorgen für ein stabiles Preisgefüge. Für 2026 erwarten wir eine Fortsetzung des positiven Trends, besonders bei Objekten, die moderne energetische Standards (Wärmepumpe/PV) erfüllen.
- Kaufpreise: Erwarteter Zuwachs von ca. 3,0% für Bestands-EFH.
- Mietpreise: Moderater Anstieg im Bereich der Inflationsrate (ca. 2,5%).
Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser
Der Markt für Eigentumswohnungen bewegt sich aktuell in einer Spanne von etwa 3.900 € bis 5.800 € pro Quadratmeter, wobei sanierte und moderne Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie guten Energiewerten auch oberhalb dieser Schwelle angeboten werden. Im Bereich Einfamilienhäuser reichen die Preise je nach Grundstücksgröße, Baujahr und energetischem Zustand von ca. 650.000 € bis über 1,4 Mio. €. Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen preislich zumeist zwischen 500.000 € und 900.000 €. Freistehende Objekte mit großzügigen Grundstücken in gefragten Lagen nahe des Königsforsts erreichen dagegen Spitzenwerte, die sich in den vergangenen Monaten nochmals nach oben bewegt haben.
Mietpreise und Nachfrageentwicklung
Auf dem Mietmarkt zeigt sich in Rath/Heumar eine deutliche Angebotsknappheit. Angebotsmieten bewegen sich derzeit im Schnitt zwischen 11,50 € und 14,50 € pro Quadratmeter. Für Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung, Aufzug und Stellplatz werden Mieten oberhalb von 15 € pro Quadratmeter aufgerufen. Die Nachfrage ist sowohl bei jungen Familien als auch bei älteren Mietern mit dem Wunsch nach barrierearmen Wohnungen hoch. Infrastrukturelle Verbesserungen sowie die Nähe zum Flughafen Köln/Bonn spielen ebenfalls eine Rolle, da viele Berufspendler in diesem Segment aktiv sind.
Neubauprojekte und Quartiersentwicklung
- Wohnquartiere nahe Königsforst: Der Fokus liegt auf Mehrfamilienhäusern mit energieeffizienten Standards, Dachbegrünung und gemeinschaftlichen Spielflächen. Diese Projekte ziehen besonders Familien und Eigennutzer an, die Wert auf nachhaltiges Wohnen legen.
- Kleinere Bauvorhaben im Bestand: Zahlreiche Grundstücke werden durch Nachverdichtung genutzt. Einfamilienhäuser mit großen Gärten werden teils in Doppelhaushälften oder kleine Mehrparteienhäuser umgewandelt.
- Modernisierungen im Bestand: Sanierungen von Altbauten, insbesondere im Hinblick auf Dämmung, Heizungssysteme und Photovoltaik-Vorbereitung, prägen den Markt und wirken wertsteigernd auf die jeweiligen Objekte.
Nachfrage und Käuferprofile
In Rath/Heumar dominieren aktuell Familien und Berufspendler als Käufergruppen. Gesucht sind vor allem Häuser mit drei bis fünf Zimmern, Gartenanteil und solider Energiebilanz. Eigentumswohnungen mit guter Anbindung und Balkon sind bei Singles und Paaren gefragt, während Kapitalanleger selektiv nach kleineren Einheiten suchen, die sich aufgrund der Mietpreisspannen effizient vermarkten lassen. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten liegen bei marktgerechter Preisgestaltung zwischen sechs und zwölf Wochen, in besonders beliebten Mikrolagen teils deutlich kürzer.
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
Der Trend zu energieeffizienten Neubauten hat sich auch in Rath/Heumar deutlich verstärkt. Bauprojekte erfüllen zunehmend KfW-Effizienzhaus-Standards und setzen auf Wärmepumpen, Photovoltaik-Anlagen und begrünte Dachflächen. Bei Bestandsimmobilien ist der energetische Zustand inzwischen das wichtigste Kriterium für Kaufentscheidungen. Häuser ohne moderne Heiztechnik oder mit Sanierungsstau verzeichnen Preisabschläge, während sanierte Objekte mit guten Energieausweisen schneller und zu höheren Preisen verkauft werden. Auch bei Vermietungen steigt die Zahlungsbereitschaft für Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten.
Kapitalanlage und Investoreninteresse
Für Investoren bietet Rath/Heumar weiterhin attraktive Einstiegsmöglichkeiten, insbesondere bei kleineren Mehrfamilienhäusern. Renditen bewegen sich im Schnitt zwischen 3,2 % und 3,8 %, bei Objekten mit Sanierungsbedarf können aufgrund niedriger Einstiegspreise auch höhere Renditeperspektiven erreicht werden. Allerdings spielt hier die energetische Aufwertung eine entscheidende Rolle, um sowohl die Vermietbarkeit als auch die langfristige Wertentwicklung zu sichern. Institutionelle Investoren treten im Stadtteil nur vereinzelt auf, da der Markt kleinteilig und stark eigennutzergeprägt ist.
Ausblick für die Entwicklung
Kurzfristig wird der Immobilienmarkt in Rath/Heumar von stabilen Preisen bei anhaltend hoher Nachfrage geprägt bleiben. Neubauten sind aufgrund gestiegener Baukosten weiterhin selektiv, gleichzeitig profitieren Bestandsobjekte mit guter Ausstattung und energetischer Sanierung von einer hohen Nachfrage. Die Quartiersentwicklungen entlang wichtiger Achsen sowie die Nachverdichtung einzelner Grundstücke tragen dazu bei, dass der Stadtteil auch in den kommenden Jahren eine attraktive Wohnlage im rechtsrheinischen Köln bleibt.
Mikro-Lagen-Analyse: Königsforst-Prämie vs. Autobahn-Disagio
Die Preisspanne in Rath/Heumar wird stark durch die Entfernung zum Königsforst und zur Autobahn A3/A4 bestimmt. Die ruhigen Lagen erzielen Höchstpreise.
Zone 1: Am Königsforst (Premium-Lage)
Die Siedlungsbereiche in Heumar, die direkt an den Königsforst grenzen. Ruhigste Lagen mit höchster Luftqualität.
- Preisniveau: Hier sind die Spitzenpreise für freistehende Villen und großzügige Grundstücke zu finden (über 1,4 Mio. €).
- Hebel: Die Natur-Prämie und die Abwesenheit von Durchgangsverkehr sind maßgeblich.
Zone 2: Zentrum und Autobahn-Nähe (Gewerbe & Verkehr)
Die Bereiche nahe der Hauptverkehrsadern und Autobahnzufahrten. Betroffen von Verkehrslärm und dem Flughafen-Disagio.
- Preisniveau: Günstigere Einsteigerobjekte (Wohnungen/Reihenhäuser) und Gewerbeimmobilien.
- Fokus: Kapitalanleger profitieren von der unmittelbaren Pendler-Nähe und den moderaten Einstiegspreisen.
Spezial-Expertise: Etabliertes Klientel und Dorfcharakter
Rath/Heumar wird durch ein stabiles, gut situiertes Klientel dominiert. Das intakte Gemeinschaftsleben trägt maßgeblich zur hohen Wertstabilität bei.
Eigennutzer-Dominanz
Hebel: Die sehr hohe Eigennutzerquote, insbesondere bei Einfamilienhäusern, sichert die Pflege der Objekte und die Stabilität des Quartiers.
Folge: Der Markt ist weniger anfällig für Leerstand oder spekulative Preisentwicklungen.
Das "Dorf"-Gefühl
Wahrnehmung: Die starke Vereinsstruktur und das Fehlen großer Gewerbegebiete vermitteln einen intakten "Dorf"-Charakter innerhalb der Großstadt.
Wert: Dieser qualitative Faktor trägt zur hohen emotionalen Bindung der Käufer bei und rechtfertigt höhere Preise.
Infrastruktur-Check: KVB, Flughafen und Nahversorgungs-Lücken
Die KVB-Anbindung ist gut, die Nähe zum Flughafen und der A3/A4 ideal für Pendler. Die zentrale Nahversorgung ist jedoch weniger ausgeprägt als in Brück oder Dellbrück.
Lärm-Faktor (Flug & Straße)
Herausforderung: Objekte in der Einflugschneise des Flughafens oder nahe des Autobahnkreuzes sind von Lärmemissionen betroffen.
Strategie: Guter Schallschutz und Lage abseits der Achsen sind entscheidend für Premium-Preise.
Mobilität ohne Auto
KVB: Die KVB-Linie 9 bindet gut an. Im Gegensatz zu Brück (Linie 1) fehlt jedoch die Hochfrequenz-Anbindung, was die Mobilität ohne Pkw einschränkt.
Folge: Fast alle Haushalte verfügen über mindestens ein eigenes Fahrzeug.
Kapitalanlage-Check: Stabile Mieteinnahmen, geringe Fluktuation
Rath/Heumar ist ein Markt für werterhaltende Investitionen. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen bei Pendlern und die geringe Fluktuation sichern die langfristige Performance.
Fokus auf kleine Einheiten
Strategie: Kapitalanleger sollten sich auf Zwei-Zimmer-Wohnungen (45–65 m²) konzentrieren, die von Pendlern oder Klinikmitarbeitern gesucht werden.
Rendite: Hier ist die höchste Miete pro Quadratmeter und damit die beste Rendite zu erwarten (bis zu 3,8 %).
Begrenztes Nachverdichtungspotenzial
Knappheit: Der Stadtteil ist weitgehend erschlossen, größere Freiflächen für neue Wohnquartiere sind Mangelware.
Folge: Die Knappheit an Baugrund und neuen Häusern sichert die Wertstabilität des Bestands.
Grundsteuer-Analyse Köln-Rath/Heumar: Die Belastungswende im rechtsrheinischen Wohnsegment
Rath/Heumar, bekannt für seine gewachsene Wohnstruktur und gute Infrastruktur, sieht sich durch die reformierte Grundsteuer (NRW-Modell) mit einer deutlichen Neubewertung konfrontiert. Das höhere aktuelle Grundstückswertniveau führt trotz gesenktem Hebesatz zu einer potenziellen Mehrbelastung für viele private Immobilieneigentümer.
Hoher Bodenrichtwert als Belastungsfaktor
BRW-Niveau: Der durchschnittliche Bodenrichtwert liegt in Rath/Heumar bei ca. 832 €/m². Dieser Wert ist ein Hauptbestandteil der Neuberechnung.
Betroffene Objekte: Besonders Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern erleben oft eine deutliche Belastungssteigerung im Vergleich zum alten Modell.
Hebesatz-Anpassung und Prüfungspflicht
Kommunaler Faktor: Die Stadt Köln hat den Hebesatz B auf 475 % gesenkt (von 515 %) zur Sicherstellung der Aufkommensneutralität im Gesamtertrag.
Handlungsbedarf: Eigentümer sollten den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts umgehend prüfen, da bei Fehlern nur eine vierwöchige Widerspruchsfrist besteht.
Bodenrichtwerte (BRW) in Köln-Rath/Heumar: Status und Entwicklung
Die aktuellen Bodenrichtwerte sind der zentrale Werttreiber für die neue Grundsteuerberechnung. Rath/Heumar zeigt sich als gefragte Wohnlage mit moderater Preisstabilität, jedoch mit signifikanten Wertunterschieden innerhalb des Stadtteils.
BRW Kernwerte (Wohnen)
Durchschnitt BRW: ca. 832 €/m²
BRW-Spanne: 290 €/m² bis 1.020 €/m²
Segment: Überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH)
Marktdynamik & Grundsteuer-Auswirkung
Heterogenität: Die große Spanne zeigt, dass die genaue Lage (Nähe zum Königsforst, Infrastruktur) den Wert stark beeinflusst.
Grundsteuer-Effekt: Hohe Bodenrichtwerte im oberen Spektrum führen bei EFH/ZFH zu einem überproportional hohen neuen Grundsteuerwert.
Empfehlung: Bescheid des Finanzamtes auf korrekte Anwendung des lokalen Bodenrichtwerts prüfen.
Aktuelle Bauprojekte in Köln-Rath/Heumar: Fokus auf Wohnen und Infrastruktur
Der Stadtteil Rath/Heumar entwickelt sich stetig weiter. Die aktuellen Planungen konzentrieren sich auf die Verdichtung im Bereich des Wohnungsbaus und auf notwendige Anpassungen der Verkehrswege, um dem Wachstum gerecht zu werden.
Wohnquartier-Entwicklungen
Lückenschluss: Fokus liegt auf der Schließung von Baulücken und der maßvollen Verdichtung bestehender Gebiete, um den Bedarf an Miet- und Eigentumswohnungen zu decken.
Typologie: Es entstehen vorrangig Mehrfamilienhäuser sowie moderne Reihen- und Doppelhäuser, oft unter Einhaltung hoher energetischer Standards.
Zielgruppe: Der Ausbau zielt auf junge Familien und Berufspendler ab, welche die Nähe zur Stadt und zum Naturraum schätzen.
Infrastrukturelle Maßnahmen
Verkehrsanbindung: Maßnahmen zur Entlastung des lokalen Straßennetzes und zur Verbesserung des ÖPNV-Anschlusses sind in Planung oder in Umsetzung.
Grünflächen & Freiraum: Es wird Wert auf die Erhaltung und Entwicklung von zentralen Grünzonen gelegt, um den familienfreundlichen Charakter des Stadtteils zu bewahren.
Blick in die Zukunft: Langfristige Planungen sehen auch die Modernisierung bestehender Gemeinschaftseinrichtungen und Schulen vor.
Konkrete Bauvorhaben in Rath/Heumar: Zwei Schlüsselprojekte
Die städtebauliche Entwicklung in Rath/Heumar wird maßgeblich durch zwei große Planungsprozesse geprägt, die den Sport, die Infrastruktur und den Wohnungsbau neu ordnen. Beide Projekte befinden sich aktuell in der Bebauungsplan-Aufstellung oder der Konzeptphase.
1. Projekt "Brück-Rather Steinweg"
Ziel: Neustrukturierung eines ca. 25 ha großen Areals zur Schaffung von Flächen für Sportanlagen (Umzug RSV Rath-Heumar), Schulen, sowie neuen Wohnbauflächen.
Hintergrund: Das Bebauungsplanverfahren wurde eingeleitet (Aufstellungsbeschluss Ende 2023). Es dient der Sicherung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Misch-Nutzung.
Wirkung: Dient der Stärkung der Sportinfrastruktur und erschließt zugleich dringend benötigten neuen Wohnraum im Umfeld.
2. Projekt "Am Rather See" (Madaus Gartenland)
Ziel: Entwicklung eines klimafreundlichen Wohnquartiers auf dem Gelände des Madaus-Gartenlands (zwischen Neubrücker Ring und Rather See), vorangetrieben u.a. von der GAG Immobilien AG.
Status: Nach der Festlegung des Areals als Allgemeiner Siedlungsbereich läuft das Verfahren. Ein städtebaulicher Wettbewerb zur konkreten Gestaltung wird für Anfang 2026 erwartet.
Bedeutung: Eines der größten Potenziale zur Schaffung von bezahlbarem und sozialem Wohnraum im Kölner Osten.
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