Immobilienmakler Köln Buchforst
Auf der rechten Rheinseite gelegen.Besuchen Sie Köln-Buchforst mit WEIHOFEN Immobilien
Erst im 20. Jahrhundert entstanden! Der Stadtteil Buchforst ist ein rechtsrheinisches Viertel von Köln. Es gehört zum Stadtbezirk Mülheim und hat eine Größe von ungefähr einem Quadratkilometer. Somit ist das Viertel Buchforst eines der kleinsten Stadtteile in Köln.
.png)
Marktbericht Köln-Buchforst 2020-2025
Denkmalgeschützte Moderne & Urbane Nachbarschaft | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Buchforst ist einer der kleinsten und homogensten Stadtteile Kölns. Geprägt durch die wegweisenden Entwürfe von Wilhelm Riphahn, bietet der Stadtteil eine extrem hohe Dichte an bezahlbarem Wohnraum in grüner Umgebung. Der Markt ist stark von genossenschaftlichem Besitz geprägt, was den freien Kaufmarkt limitiert. Dennoch ist Buchforst für Investoren und Eigennutzer interessant, die von der Gentrifizierung in Kalk und Mülheim profitieren wollen. 2025 blieb das Preisniveau stabil mit leichtem Aufwärtstrend bei sanierten Objekten.
Kaufpreis Wohnung
~3.450 € / m²
Einer der günstigsten Einstiege im Kölner Osten.
Mietpreis Wohnung
~11,90 € / m²
Anstieg durch Modernisierungen im Bestand.
Bruttorendite
~3,8 % p.a.
Überdurchschnittlich für Kölner Stadtlagen.
Verfügbarkeit
Sehr Gering
Wenig Angebot außerhalb von Genossenschaften.
2. Charakteristika Buchforst
Buchforst zeichnet sich durch seine geplante Struktur aus:
- Die "Weiße Stadt": UNESCO-würdige Architektur, hohe Wohnqualität durch Licht, Luft und Sonne.
- Kalker Friedhof/Grüngürtel: Buchforst ist fast vollständig von Grünflächen umschlossen, was den Freizeitwert steigert.
- Zentrale Achse: Die Waldecker Straße bietet lokale Versorgung direkt vor der Tür.
3. Marktentwicklung (ETW)
Objekt-Vergleich
| Typ | Ø Preis/m² | Vj. |
|---|---|---|
| ETW 50er Jahre | 3.100 € | ±0% |
| ETW Riphahn-Bau | 3.850 € | +3,5% |
| Mehrfamilienhaus | 2.600 € | Stabil |
4. Mietpreisentwicklung
Das Mietgefüge ist durch viele langjährige Bestandsverträge gedämpft. Bei Neuvermietung sanierten Wohnraums werden jedoch mittlerweile problemlos 13-14 €/m² erzielt.
Mieten nach Zustand
| Zustand | Miete/m² | Trend |
|---|---|---|
| Einfacher Bestand | 10,20 € | Stabil |
| Modernisiert | 12,40 € | Steigend |
| Neuvermietung Peak | 14,10 € | Steigend |
5. Prognose & Fazit 2026
Buchforst ist der ideale Stadtteil für preisbewusste Käufer, die auf eine langfristige Wertsteigerung durch die Aufwertung des Kölner Ostens setzen. Die Anbindung durch die S-Bahn (S11/S6) und die Stadtbahn (Linie 3) macht den Standort für Pendler unschlagbar. Wir erwarten für 2026 eine verstärkte Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Denkmalschutz-Bereich.
- Kaufpreise: Erwartete Steigerung von ca. 3,0%.
- Mietpreise: Moderater Anstieg um ca. 4,0% bei Fluktuation.
Architektur und Immobilienbestand
Das Bild von Buchforst wird vor allem durch Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen geprägt, die in den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts errichtet wurden. Besonders markant sind die Gebäude im Stil des Neuen Bauens, die mit funktionaler Architektur, schlichten Fassaden und großzügigen Grünflächen zwischen den Häusern ein modernes Konzept für ihre Zeit darstellten. Neben diesen historischen Siedlungen wurden in den 1950er- und 1960er-Jahren weitere Wohnbauten errichtet, die dem Stadtteil eine dichte, aber dennoch offene Struktur verleihen. Heute finden sich auch zahlreiche sanierte Objekte, die modernen Wohnkomfort bieten, ohne den ursprünglichen Charakter zu verlieren. Eigentumswohnungen und Mietwohnungen dominieren den Immobilienmarkt, während Einfamilienhäuser eher selten sind. Dennoch erfreuen sich die Bestandswohnungen wachsender Nachfrage, nicht zuletzt durch ihre vergleichsweise großzügigen Grundrisse und die ruhige Wohnlage.
Immobilienpreise und Nachfrage
In den letzten Jahren haben sich die Immobilienpreise in Buchforst deutlich nach oben entwickelt, was mit dem allgemeinen Trend auf dem Kölner Immobilienmarkt zusammenhängt. Dennoch liegt das Preisniveau noch immer unter dem westlicher Stadtteile wie Lindenthal oder Sülz, was Buchforst für viele Menschen interessant macht, die bezahlbaren Wohnraum in stadtnaher Lage suchen. Mietwohnungen sind besonders stark nachgefragt, da sie eine gute Kombination aus Wohnqualität und Erreichbarkeit bieten. Eigentumswohnungen, insbesondere in sanierten Altbauten oder modernisierten Wohnanlagen, werden zunehmend von Eigennutzern und Kapitalanlegern erworben. Trotz der steigenden Preise gilt Buchforst weiterhin als einer der vergleichsweise erschwinglicheren Stadtteile Kölns, was vor allem junge Familien und Berufspendler anzieht.
Infrastruktur und Lebensumfeld
Buchforst bietet eine solide Infrastruktur, die in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich erweitert wurde. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Stadtteil vorhanden, während größere Einkaufszentren in den angrenzenden Vierteln schnell erreichbar sind. Ein großer Pluspunkt von Buchforst ist der hohe Grünflächenanteil, der den Bewohnern viel Raum für Erholung bietet. Besonders der nahegelegene Rheinpark sowie die Anbindung an die Messe und den Deutzer Bahnhof machen den Stadtteil attraktiv für Menschen, die zentral wohnen und gleichzeitig naturnah leben möchten. Das Freizeitangebot reicht von Sportvereinen bis hin zu kulturellen Einrichtungen in den umliegenden Stadtteilen, wodurch sich eine abwechslungsreiche Mischung aus Ruhe und urbanem Leben ergibt.
Stadtteilentwicklung und Zukunftsperspektiven
In den vergangenen Jahren wurden in Buchforst verschiedene Sanierungs- und Modernisierungsprojekte umgesetzt, die die Attraktivität des Viertels gesteigert haben. Wohnanlagen aus den 1920er- und 1930er-Jahren wurden umfassend renoviert, wodurch nicht nur die Bausubstanz gesichert, sondern auch zeitgemäße Standards in Bezug auf Energieeffizienz und Wohnkomfort geschaffen wurden. Neubauten sind in Buchforst zwar seltener, werden aber gezielt auf frei werdenden Flächen errichtet und ergänzen das vorhandene Immobilienangebot. Die Stadt Köln verfolgt im Rahmen der Stadtteilentwicklung das Ziel, den besonderen Charakter von Buchforst mit seinen offenen Wohnstrukturen und Grünflächen zu bewahren, gleichzeitig aber auch neuen Wohnraum zu schaffen. Dies sorgt dafür, dass der Stadtteil zunehmend in den Fokus von Menschen rückt, die eine Alternative zu teureren Vierteln suchen, ohne auf zentrale Lage und gute Anbindungen verzichten zu müssen.
Bedeutung für den Kölner Immobilienmarkt
Köln Buchforst spielt eine wichtige Rolle im rechtsrheinischen Immobilienmarkt. Mit seiner Mischung aus historisch gewachsenen Siedlungen, moderner Infrastruktur und einer stabilen Nachfrage bietet der Stadtteil sowohl Eigennutzern als auch Investoren interessante Möglichkeiten. Während im gesamten Stadtgebiet der Druck auf den Wohnungsmarkt zunimmt, hat Buchforst durch sein vergleichsweise günstiges Preisniveau und die gute Erreichbarkeit ein stetig wachsendes Interesse erfahren. Die kontinuierliche Aufwertung durch Sanierungen und kleinere Neubauprojekte verstärkt diesen Trend und sorgt dafür, dass Buchforst auch in Zukunft eine bedeutende Rolle im Kölner Immobiliengefüge spielen wird.
Quantitative Preisanalyse: Segment Eigentumswohnung und Miete
Buchforst bietet attraktive Einstiegspreise, liegt jedoch in unmittelbarer Nähe zu den aufgewerteten Märkten Mülheim und Deutz.
Aktuelle Kaufpreise (ETW Bestand)
Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich aktuell zwischen 3.400 und 4.100 Euro pro Quadratmeter.
- Spitzenwert: Vollsanierte Einheiten (oft Genossenschaftsbauten) erzielen bis zu 4.500 Euro/m².
- Abgrenzung: Deutlich unter dem Preisniveau von Deutz und Mülheim, was ein hohes Catch-up-Potenzial signalisiert.
Aktuelle Angebotsmieten
Die durchschnittlichen Mieten liegen stabil zwischen 11,50 und 13,00 Euro pro Quadratmeter.
- Rendite-Hebel: Angesichts der moderaten Kaufpreise sind Bruttorenditen von 3,5 bis 4,0 Prozent realistisch.
- Nachfrage: Besonders Zwei- und Dreizimmerwohnungen sind für Pendler und Singles stark nachgefragt.
Spezial-Expertise: Genossenschaftliche Prägung und Eigennutzer-Fokus
Die Eigentümerstruktur in Buchforst ist stark durch Genossenschaften und große Wohnungsbaugesellschaften geprägt. Dies beeinflusst das Angebot an frei verkäuflichen Objekten.
Knappheit im Eigentumsmarkt
Hebel: Da ein Großteil der Wohnungen in institutionellem Besitz ist, ist das Angebot an frei verkäuflichen ETW künstlich limitiert.
Folge: Dies führt zu einer besonders hohen Nachfrage und kurzen Vermarktungszeiten für private Verkäufe.
Erhalt der Bausubstanz
Vorteil: Die großen Eigentümergesellschaften investieren kontinuierlich in die Sanierung und Modernisierung der Siedlungen (Dämmung, Balkone).
Wert: Dies garantiert einen guten Erhaltungszustand des Gesamtbestandes und steigert langfristig den Wert aller Immobilien im Viertel.
Verkehrsanalyse: S-Bahn-Knotenpunkt und Anbindung
Buchforst profitiert von einer überdurchschnittlich guten Bahnanbindung, insbesondere der S-Bahn, die den Stadtteil für Pendler besonders attraktiv macht.
Bahnhof Buchforst
Vorteil: Direkte S-Bahn-Anbindung an Köln Hauptbahnhof und den Flughafen (Linien S6/S11).
Hebel: Dies ist der größte Mobilitäts-Faktor und rechtfertigt höhere Preise in fußläufiger Bahnhofsnähe.
Distanz zum Zentrum und Kalk
Lage: Die Nähe zum Deutzer Bahnhof und dem Messegelände ist ein starker Pendlermagnet.
Folge: Die gute Erreichbarkeit beugt einer städtebaulichen Isolation vor und stützt das Preisniveau.
Kapitalanlage-Check: Die Rendite durch Bestandssanierung
Buchforst ist ein klassischer Markt für den Erwerb von Einzel-Eigentumswohnungen, die von der allgemeinen Aufwertung der benachbarten Viertel profitieren.
Investment-Zielgruppe
Fokus: Anleger sollten sich auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen konzentrieren, deren energetischer Zustand bereits durch die großen Eigentümer verbessert wurde.
Vorteil: Gute Mieten bei vergleichsweise niedrigen Instandhaltungsrücklagen nach erfolgter Sanierung.
Preisprognose (Aufholeffekt)
Potenzial: Der Wertunterschied zu Mülheim (Altbau) und Deutz ist aktuell noch groß und wird sich durch die anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter verringern.
Fazit: Buchforst bietet derzeit eine der besten Kombinationen aus Rendite und Wertsteigerungspotenzial.
Bericht zur Grundsteuerreform in Köln-Buchforst
Analyse der erwarteten Belastungsverschiebung nach neuem Recht (ab 2025)
I. Köln und das Bundesmodell in NRW
Köln folgt dem in Nordrhein-Westfalen geltenden Bundesmodell. Um die gesetzlich angestrebte Aufkommensneutralität zu erreichen, hat der Rat der Stadt Köln den Hebesatz B (für bebaute Grundstücke) von 515 % auf 475 % gesenkt, gültig ab dem Veranlagungsjahr 2025.
- Geltendes Modell: Bundesmodell
- Neuer Hebesatz B (Köln): 475 % (von 515 % gesenkt)
II. Einfluss der Wohnstruktur in Buchforst
| Lokaler Marktfaktor | Erwartete Wirkung auf die Grundsteuer B in Buchforst |
|---|---|
| Aktualisierte Bodenwerte | Buchforst verzeichnete in den letzten Jahren hohe Bodenwertsteigerungen (mit Werten oft über 1.100 €/m² für erschlossenes Bauland). Diese Neubewertung der Grundstücke ist der Haupttreiber für potenziell höhere Grundsteuerwerte. |
| Art der Bebauung (Geschossbau) | Buchforst ist stark durch Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau geprägt. Hier kann es ebenfalls zu Erhöhungen kommen (stadtweit im Median ca. 25 %), die über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. |
| Gewerbeanteil | Gewerbegrundstücke im Kölner Raum profitieren tendenziell von der Reform, da der Hebesatz nicht differenziert wurde. Für Mischnutzungen (Wohnen/Gewerbe) sind die Effekte individuell zu prüfen. |
III. Fazit und Empfehlung
Fazit zur Grundsteuer in Buchforst
Aufgrund der signifikanten Steigerung der Bodenrichtwerte seit 1964 ist in Köln-Buchforst, insbesondere bei Grundstücken mit hohem Bodenanteil, mit einer Erhöhung der jährlichen Grundsteuerlast zu rechnen, trotz der stadtweiten Senkung des Hebesatzes B.
Wichtiger Hinweis: Die exakte Belastung ist nur über den neuen, individuellen Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes und den anschließenden Grundsteuerabgabenbescheid der Stadt Köln ersichtlich.
Bericht über Bodenrichtwerte in Köln-Buchforst
Aktuelle Grundstückspreisentwicklung und ihre Relevanz für den Stadtteil (Stichtag 01.01.2025)
I. Lokale Einordnung: Höchster Wert im Stadtbezirk
Buchforst zählt innerhalb des Stadtbezirks Mülheim zu den Lagen mit den höchsten durchschnittlichen Bodenrichtwerten. Die zentrale Lage im Bezirk und die gute Infrastruktur tragen maßgeblich zu diesem Wert bei, der deutlich über dem Durchschnitt vieler benachbarter Ortsteile liegt.
II. Durchschnittliche Bodenrichtwerte (Wohnbau)
| Basis/Lage | Ø Bodenrichtwert (ca. Stichtag 2025) | Wertentwicklung (Tendenz 2024/2025) |
|---|---|---|
| Buchforst (Erschlossenes Bauland) | ca. 874 €/m² bis 1.173 €/m² | Leichte Abnahme (ca. -11,5% im Vergleich zum Höchststand 2024) folgend dem allgemeinen Kölner Trend. |
| Min/Max-Werte (Wohnbau) | Spannen von ca. 540 €/m² bis zu 1.040 €/m² und mehr (je nach Mikrolage und Nutzung). | Die stärkste Volatilität besteht in den Zonen mit hohem Geschosswohnungsbau. |
III. Schlussfolgerung für Investoren und Eigentümer
Marktrelevanz der Bodenwerte
- Die hohen Bodenrichtwerte in Buchforst unterstreichen die Attraktivität des Stadtteils als innerstädtische, gut angebundene Wohnlage.
- Für die Grundsteuerreform sind diese Werte direkt entscheidend. Der hohe Ausgangswert (im Vergleich zu 1964) wird die Basis für die Grundsteuer B signifikant erhöhen, was trotz der Hebesatzsenkung zu höheren Abgaben führen kann.
Bericht über aktuelle Bauprojekte in Köln-Buchforst
Fokus auf Sanierung, Infrastruktur und Modernisierung 2024/2025
I. Fokus auf öffentliche Infrastruktur und Bestandssanierung
Im Gegensatz zu einigen umliegenden Stadtteilen mit großflächigen Wohnquartier-Neubauten liegt der Fokus in Buchforst stärker auf der Modernisierung des bestehenden Wohnraums (insbesondere durch die GAG) sowie auf Investitionen in die öffentliche Infrastruktur.
II. Aktuelle Bauvorhaben im Detail
| Projekt/Maßnahme | Status und Relevanz für Buchforst |
|---|---|
| Erweiterungsbau OGTS Kopernikusstraße | Standort: Kopernikusstraße 40-42. Projekt: Erweiterung der Offenen Ganztagsschule (OGTS) in Holzbauweise. Status: Tatsächlicher Baubeginn Ende 2024, voraussichtliche Fertigstellung IV/2025. Wichtige Investition in die soziale und bildungstechnische Infrastruktur des Stadtteils. |
| Modernisierung Altbestand | Die GAG Immobilien AG (großer Eigentümer in Buchforst) setzt verstärkt auf die umfassende Modernisierung und Sanierung bestehender Gebäude, um bezahlbaren Wohnraum langfristig zu sichern und energetisch aufzuwerten. |
| Geringe Neubaudichte | Im Vergleich zu benachbarten Stadtteilen, wie dem Clouth-Quartier oder Buchheim, verzeichnet Buchforst aktuell eine geringere Anzahl an großvolumigen Neubauprojekten, was auf die bereits dichte Bebauung zurückzuführen ist. |
III. Ausblick zur Entwicklung
Fazit zur Bautätigkeit
Die Bauaktivität in Köln-Buchforst wird 2024/2025 primär von der Modernisierung des Wohnungsbestandes sowie von der Realisierung dringend benötigter öffentlicher Bauten wie der OGTS-Erweiterung an der Kopernikusstraße bestimmt. Der Fokus liegt auf der Stabilisierung und Verbesserung der Lebensqualität im bestehenden Quartier.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Ihr Makler in Köln
Dieser Bericht wurde Ihnen präsentiert von Ihrem Immobilienmakler Köln. Sie suchen eine Kapitalanlage in der Domstadt? Wir beraten Sie bei der Preisfindung im Verkaufsfall. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Interessante Artikel
Wenn Sie sich für Immobilien, also ein Haus oder eine Wohnung interessieren, dann sind Sie hier genau richtig. Lesen Sie alles zu den Themen: Immobilienbewertung, Immobilienrendite, dem Energieausweis oder der Mietkaution. Weiterhin informieren wir Sie gerne, über mögliche Kreditarten und den Leverage Effekt. Wir arbeiten auch im Umland von Köln und sind für Sie dort der Immobilienmakler Erftstadt oder Ihr Makler Brühl. Einfach anrufen und kostenlos beraten lassen! Wir schätzen den Wert Ihrer Immobilie für Sie kostenlos!