Das ungenutzte Potenzial in Kölner Gärten

Köln wächst, doch der Wohnraum ist knapp und teuer. Während große Neubauprojekte wie in Rondorf-Nordwest oder Porz-Ensen für Entlastung sorgen sollen, liegt ein erhebliches Potenzial oft unbemerkt direkt hinter dem eigenen Haus: in den großen Gärten der Vororte. Viele Eigentümer in Stadtteilen wie Junkersdorf, Widdersdorf oder Ensen besitzen Grundstücke, die weit über den eigenen Bedarf hinausgehen. Diese Flächen könnten wertvollen neuen Wohnraum schaffen. Doch der Weg von einem großzügigen Garten zu einem rechtssicheren, bebaubaren Grundstück ist komplex und mit juristischen Hürden gepflastert. Insbesondere die Bebauung in der sogenannten zweiten Reihe stellt für private Bauherren eine große Herausforderung dar.

Dieser Leitfaden erklärt detailliert, wie Eigentümer in Köln ein Grundstück teilen können, um neuen Wohnraum zu schaffen. Er beleuchtet die entscheidenden rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Auslegung des Paragraphen 34 des Baugesetzbuches (§ 34 BauGB) durch das Kölner Bauaufsichtsamt. Ziel ist es, einen praxisnahen Weg aufzuzeigen, wie man die Hürden der Grundstücksteilung, der gesicherten Erschließung und der strengen Kölner Gestaltungsvorgaben meistert, um aus einem ungenutzten Gartenteil ein wertvolles Baugrundstück zu entwickeln.

Grundlagen der Grundstücksteilung: Was Eigentümer in Köln wissen müssen

Unter einer Grundstücksteilung versteht man die grundbuchrechtliche Aufteilung eines bestehenden Grundstücks in zwei oder mehrere rechtlich selbstständige Grundstücke. In Köln ist dieser Vorgang vor allem im Kontext der Nachverdichtung relevant, um auf bestehenden Flächen neue Bauplätze zu schaffen. Der Prozess ist jedoch streng reguliert, insbesondere wenn das zu teilende Grundstück bereits bebaut ist.

Gemäß § 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) bedarf die Teilung eines bebauten Grundstücks zu ihrer Wirksamkeit einer Genehmigung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde – in diesem Fall das Bauaufsichtsamt der Stadt Köln. Ein Grundstück gilt bereits als bebaut, wenn sich darauf mindestens eine bauliche Anlage befindet, und sei sie noch so klein. Die Genehmigungspflicht entfällt nur in Ausnahmefällen, etwa wenn Bund, Land oder eine Gemeinde an der Teilung beteiligt sind oder wenn ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur die planungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit bescheinigt.

Die Genehmigung wird von der Behörde nur dann versagt, wenn durch die Teilung Verhältnisse geschaffen würden, die den Vorschriften der Bauordnung oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen. Dies zielt darauf ab, städtebaulich unzweckmäßige Grundstückszuschnitte oder baurechtswidrige Zustände zu verhindern. Die Teilung selbst verleiht noch kein Baurecht, sondern ist lediglich der erste formale Schritt, um ein neues, eigenständiges Flurstück zu schaffen, das später bebaut werden kann.

Die zentrale Hürde: § 34 BauGB und das Bauen in zweiter Reihe

Für die meisten Grundstücke in den gewachsenen Kölner Stadtteilen existiert kein detaillierter Bebauungsplan. Hier kommt § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) zur Anwendung. Dieser Paragraph regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb der "im Zusammenhang bebauten Ortsteile". Die Kernanforderung ist, dass sich ein neues Bauvorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die "Eigenart der näheren Umgebung" einfügen muss. Zudem muss die Erschließung gesichert sein.

Die Unbestimmtheit des Begriffs "nähere Umgebung" führt in der Praxis häufig zu Diskussionen mit dem Bauamt. Was als Referenzrahmen gilt, wird im Einzelfall entschieden. Besonders kritisch wird diese Prüfung bei der Bebauung in zweiter Reihe. Der "Bebauungszusammenhang" endet nach gefestigter Rechtsprechung oft an der hinteren Gebäudekante der Häuser in der ersten Reihe. Ein einzelnes, bereits existierendes Gebäude im hinteren Bereich eines Nachbargrundstücks begründet nicht automatisch ein Baurecht für alle Anlieger. Ein solches Gebäude wird oft als nicht prägender "Ausreißer" gewertet, der keine Vorbildwirkung entfalten soll.

Kleine Nebengebäude wie Gartenhäuser oder Schuppen sind städtebaulich irrelevant und können keinen Bebauungszusammenhang begründen. Die Kölner Baubehörde prüft streng, ob ein Vorhaben in der zweiten Reihe eine unerwünschte "Splittersiedlung" im Außenbereich einleiten oder verfestigen könnte. Für Bauherren bedeutet dies, dass sie überzeugend darlegen müssen, warum ihr geplantes Haus eine logische Fortsetzung der bestehenden Siedlungsstruktur darstellt und sich harmonisch einfügt, anstatt einen Fremdkörper zu bilden.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Von der Idee zum Bauland in Köln

Der Weg zur Realisierung eines Bauprojekts in der zweiten Reihe ist ein mehrstufiger Prozess, der sorgfältige Planung und professionelle Begleitung erfordert. Die Beauftragung eines Architekten oder eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs (ÖbVI) ist nicht nur empfehlenswert, sondern in späteren Phasen gesetzlich vorgeschrieben. Architekten schulden ihren Kunden grundsätzlich eine genehmigungsfähige Planung und haften dafür.

Zunächst sollten Sie prüfen, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan existiert. Dies kann über das Online-Portal der Stadt Köln recherchiert werden. Liegt ein solcher Plan vor, richten sich die Baumöglichkeiten nach dessen Festsetzungen (§ 30 BauGB). In den meisten Fällen in gewachsenen Lagen wird jedoch § 34 BauGB die maßgebliche Rechtsgrundlage sein.

Ein entscheidender erster Schritt ist die Bauvoranfrage. Hierbei handelt es sich um eine formelle Anfrage an das Bauaufsichtsamt, um eine rechtsverbindliche Vorentscheidung über spezifische Fragen zu erhalten – insbesondere zur grundsätzlichen Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB. Obwohl eine Bauvoranfrage auch von Privatpersonen gestellt werden kann, ist professionelle Hilfe dringend anzuraten, um die Fragen präzise zu formulieren und die notwendigen Skizzen und Pläne beizufügen. Eine positive Antwort gibt Ihnen die nötige Sicherheit, bevor Sie erhebliche Kosten für die Detailplanung und den eigentlichen Bauantrag investieren. Die Bearbeitungsdauer für Bauanträge in Köln liegt im Durchschnitt bei vier bis neun Monaten, eine Bauvoranfrage kann dies beschleunigen.

Ist die Bebaubarkeit geklärt, folgt der Antrag auf Teilungsgenehmigung. Dieser muss digital über das Bauportal.NRW eingereicht werden. Ein ÖbVI ist hierfür zwingend erforderlich, da er die vermessungstechnisch einwandfreie Durchführung sicherstellt und die notwendigen Unterlagen, insbesondere den amtlichen Lageplan, erstellt. Die Behörde prüft, ob durch die Teilung baurechtswidrige Zustände entstehen, beispielsweise bei den Abstandsflächen. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb einer Frist von einem Monat (verlängerbar auf drei Monate) entscheidet.

Die Sicherung der Erschließung: Ein Muss für jedes Hinterliegergrundstück

Ein Grundstück gilt nur dann als bebaubar, wenn seine Erschließung dauerhaft gesichert ist. Für ein Hinterliegergrundstück, auch "Hammergrundstück" genannt, bedeutet dies, dass der Zugang zur öffentlichen Straße sowie die Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom) rechtlich und tatsächlich gewährleistet sein müssen. Ein einfacher Miet- oder Pachtvertrag für die Zufahrt reicht nicht aus, da dieser kündbar ist.

Die Sicherung erfolgt in der Regel auf zwei Ebenen. Privatrechtlich wird ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch des vorderen, "dienenden" Grundstücks eingetragen. Öffentlich-rechtlich verlangt die Baubehörde in Nordrhein-Westfalen zusätzlich die Eintragung einer Baulast. Diese sichert die Zufahrt gegenüber der Behörde ab und stellt sicher, dass sie nicht ohne deren Zustimmung aufgehoben werden kann. Dies ist insbesondere für die Zugänglichkeit für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge von entscheidender Bedeutung. Die Zufahrt muss in der Regel eine Mindestbreite von drei Metern aufweisen.

Wenn durch die Grundstücksteilung bauordnungsrechtliche Verstöße entstehen, beispielsweise weil die Abstandsflächen des bestehenden Gebäudes auf das neue Grundstück fallen, können diese oft durch die Eintragung entsprechender Baulasten "geheilt" werden. Der Antrag auf Eintragung einer Baulast ist ein separater Vorgang, der ebenfalls über das Bauportal.NRW läuft und idealerweise parallel zum Teilungsantrag gestellt werden sollte.

Der Bauantrag und die Kölner Gestaltungssatzungen

Der finale Schritt ist der Bauantrag, der in NRW nur von einer bauvorlageberechtigten Person, in der Regel einem Architekten, eingereicht werden darf. Hier werden alle Details des Bauvorhabens, von der Architektur über die Statik bis zum Brandschutz, geprüft. Neben den allgemeinen Vorschriften des Baurechts müssen in Köln oft spezielle lokale Vorschriften beachtet werden: die Gestaltungssatzungen.

Die Stadt Köln hat für viele Stadtteile und sogar einzelne Straßenzüge Gestaltungssatzungen erlassen, um ein bestimmtes Ortsbild zu schützen. Diese Satzungen können sehr detaillierte Vorgaben zu Dachformen, Dachneigungen, Materialien, Fassadenfarben oder der Gestaltung von Einfriedungen enthalten. Beispiele sind die Gestaltungssatzungen für die Heide-Siedlung oder den Bereich Hohe Straße/Schildergasse. Bevor Sie mit der konkreten Planung beginnen, ist es unerlässlich zu prüfen, ob für Ihr Grundstück eine solche Satzung gilt. Informationen dazu finden sich auf der Webseite der Stadt Köln oder können bei der Bauberatung erfragt werden.

Ein Verstoß gegen eine Gestaltungssatzung kann zur Ablehnung des Bauantrags führen. Ein erfahrener, ortskundiger Architekt kennt diese lokalen Besonderheiten und kann die Planung von vornherein so ausrichten, dass sie sowohl den Wünschen des Bauherrn als auch den behördlichen Anforderungen gerecht wird. Die frühzeitige Auseinandersetzung mit diesen Vorgaben bewahrt vor kostspieligen Umplanungen und Verzögerungen im Genehmigungsverfahren.

Fazit: Ein lohnender, aber anspruchsvoller Weg

Die Teilung eines großen Gartens zur Schaffung neuen Wohnraums in Köln ist eine attraktive Möglichkeit, zur Linderung der Wohnungsnot beizutragen und gleichzeitig einen erheblichen Vermögenswert zu schaffen. Projekte in Stadtteilen wie Ehrenfeld oder Junkersdorf zeigen, dass Nachverdichtung in der zweiten Reihe erfolgreich sein kann. Der Weg dorthin ist jedoch kein Selbstläufer. Er erfordert eine strategische Vorgehensweise, eine realistische Einschätzung der rechtlichen Rahmenbedingungen und die frühzeitige Einbindung von Fachexperten wie Architekten und Vermessungsingenieuren.

Die zentralen Schlüssel zum Erfolg sind die sorgfältige Analyse der "näheren Umgebung" im Sinne des § 34 BauGB, die rechtliche Absicherung über eine Bauvoranfrage, die formell korrekte Durchführung der Grundstücksteilung und die lückenlose Sicherung der Erschließung durch Wegerecht und Baulast. Wer diese Schritte beachtet und die spezifischen Kölner Vorgaben, insbesondere die Gestaltungssatzungen, von Anfang an in die Planung einbezieht, hat gute Chancen, sein Vorhaben erfolgreich zu realisieren und aus ungenutztem Gartenland wertvollen Wohnraum zu machen.

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