Wie verkaufe ich ein Haus erfolgreich?

Steht der Verkauf eines Hauses an, wissen viele Eigentümer zuerst nicht, was zu tun ist und wie ein erfolgreicher Verkauf vonstatten gehen sollte. Da so ein Verkauf mit einer großen Geldsumme verbunden ist, sollte man sich Unterstützung suchen. Um ein Haus für eine ihm entsprechend Geldsumme oder sogar mit Gewinn zu verkaufen, ist ein Immobilienmakler der richtige Ansprechpartner.

Eine gute Vorbereitung ist wichtig

Bevor der Eigentümer ein paar Fotos von seinem Haus macht, einen beliebigen Text dazu schreibt und diese dann ins Internet stellt, sollte eine gute Vorarbeit geleistet werden. Immobilienmakler sind in der Lage, den Wert eines Hauses und das Grundstück, auf dem es sich befindet, richtig zu schätzen. Er verwendet hierfür meist das Vergleichswertverfahren. Mit diesem ermittelten Wert hat der Eigentümer einen guten Anhaltspunkt, den er während des gesamten Verkaufsprozesses benötigt. Doch der Preis wird nicht nur vom Wert des Hauses und des Grundstückes bestimmt, sondern auch durch die Nebenkosten, die meist die Maklercourtage und auch die Grunderwerbssteuer beinhalten.

Das Haus gut präsentieren

Das Erste, was die Interessenten bei einem Verkaufsinserat zu sehen bekommen, sind Fotos. Daher ist es wichtig, dass die Aufnahmen so gemacht werden, dass sie das Interesse der Käufer wecken und das Objekt gut präsentieren. Das Haus sollte aus verschiedenen Blickwinkeln abgebildet werden. Innenaufnahmen erscheinen bei Tageslicht freundlicher und aufschlussreicher. Besitzt das Haus spezielle Details, wie zum Beispiel ein Swimmingpool oder ein Kamin, muss hiervon unbedingt ein Foto gemacht werden. Die Bilder sollten das Haus von seiner besten Seite zeigen. Hierzu gehört ein gemähter Rasen oder aufgeräumte Räumlichkeiten. Weitere Tipps können Immobilienmakler geben, denn sie wissen genau, wie man ein Haus ansprechend anpreist.

Ein Energieausweis muss vorliegen

Verkäufer von Häusern müssen immer einen Energieausweis vorweisen können. Seit Mai 2014 besteht sogar die Pflicht, die Kennwerte des Energieausweises bereits im Inserat mit anzugeben. Zu diesen Angaben gehört:

• der Energieverbrauch und -bedarf
• das Baujahr der Immobilie
• handelt es sich um ein Energieverbrauchsausweis oder eine Energiebedarfsausweis
• Information über den Energieträger und wie das Haus beheizt wird
• Information über die Energieeffizienzklasse des Haus

Spätestens bei einer Hausbesichtigung muss der Interessent diesen Energieausweis zu sehen bekommen, ohne dass er den Verkäufer dazu auffordern muss. Beim Vertragsabschluss wird dieses Dokument an den neuen Eigentümer überreicht. Tut er dies nicht, kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 € fällig werden. Eine einzige Ausnahme bilden Häuser, die unter Denkmalschutz stehen. Für diese Objekte ist ein Energieausweis nicht nötig.

Wichtig Infos zusammentragen

Weiterhin ist es bei einem Hausverkauf wichtig, dass alle bedeutenden Informationen und Eckdaten über die Wohnfläche zusammengetragen werden. Zur Wohnfläche gehören alle Grundflächen der Räumlichkeiten, die für Wohnzwecke genutzt werden. Auch die Grundflächen von Wintergärten oder Saunen gehören dazu. Die Fläche von Balkonen, Terrassen, Dachgärten oder Loggias werden hingegen nur zur Hälfte dazugerechnet. Garagen, Dachböden oder Trockenräume fließen nicht mit in die Höhe der Wohnfläche ein. Anhand dieser Angaben erhält der Kaufinteressent einen ersten Eindruck, um welche Hausgröße es sich handelt.

Genaue Angabe der Baudetails

Eine weitere wichtige Angabe ist die Größe des Grundstückes, die im Lageplan oder auch im Grundbuch vermerkt ist. Auch das Baujahr des Hauses, der aktuelle Stand der Sanierung inklusive der Angaben über die Dämmung, die Elektrik und auch der gelegten Leitungen muss angegeben werden. Saunen oder ein Schwimmbad sind besondere Ausstattungsmerkmale, die ebenfalls vermerkt werden sollten. Die Art der Fußböden, eine spezielle Bauweise und verbaute Materialien sowie die eingebaute Technik sind wichtige Informationen. Sollte das Haus Bau- oder Nutzungsbeschränkungen unterliegen, so müssen die Interessenten darüber informiert werden. Abschließend ist es wichtig, die Preise für die Entwässerung, die Versorgung mit Wasser, die Heizung, die Müllabfuhr, die Reinigung der Straße, der Grundsteuer und auch die Versicherung des Wohngebäudes anzugeben.

Wichtige Unterlagen für den Verkauf eines Hauses

Alle Angaben und Dokumente, sowie Auszüge des Grundbuches, die Flurkarten und die Grundrisse alle Etagen müssen vorhanden sein. Sollten Modernisierungen vorgenommen wurden sein, sollten diese durch Rechnungen vorgezeigt werden können. Auch Wertgutachten oder Berechnungen der Wohnfläche sind wichtige Nachweise, die dem neuen Eigentümer überreicht werden müssen, falls sie vorhanden sind. Bei einem Verkauf wird die Wohngebäudeversicherung in den meisten Fällen überschrieben, sodass der Gebäudeversicherungsschein vorliegen muss.

Die Anzeigen richtig publizieren

Als nächstes folgt die Veröffentlichung der Verkaufsanzeige, die über die verschiedenen Medien stattfinden sollte. Die Anzeige sollte nicht nur in der Tageszeitung geschalten sondern auch im Internet veröffentlicht werden. Im Inserat müssen alle wichtigen Informationen enthalten sein. Hierzu gehören im Internet vor allem auch Fotos. Sie sorgen dafür, dass der Interessent sich ein erstes Bild vom Objekt machen kann. Erfolgt der Verkauf mithilfe eines Maklers, so profitiert der Verkäufer von seinem Dienstleisternetzwerk, auf das er bei der Hausvermarktung zugreifen kann. Meist werden über dieses Netzwerk sehr schnell erste Interessenten gefunden.

Der richtige Umgang mit Kaufinteressenten

Nach der Veröffentlichung des Inserates heißt es erst einmal warten. Sobald sich ein erster potentieller Käufer gefunden hat, folgen weitere Schritte. Ein Notar wird damit beauftragt, einen Kaufvertragsentwurf aufzusetzen. Dies erfolgt unter der Einbeziehung aller Beteiligten und des Maklers. Der Kaufvertrag muss die Angaben des Käufers und des Verkäufers, eine genaue Bezeichnung des Objektes, die Baubeschreibung, die genau Lage des Hauses, ein Auszug aus dem Grundbuch und die Beschreibung des Grundstückes enthalten. Weiterhin muss der Kaufpreis und das Zahldatum sowie das Konto des Geldempfängers angegeben werden.

Mittlerweile wird im Kaufvertrag auch immer häufiger ein Gewährleistungsausschluss für die nicht bekannten Mängel integriert. Dem Käufer wird meist kein Recht auf Rücktritt gewährt, so dass dieser sich erkundigen sollte, unter welchen Voraussetzungen und wie lang ein Rücktritt vom Kauf möglich ist. Ein Makler kann bei diesen wichtigen Fragen unterstützend zur Seite stehen. Nachdem der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet wurde, folgt der Eintrag eines Auflassungsvermerkes in das Grundbuch. Sobald der Kaufpreis entrichtet wurde, wird der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen.

Ein Übergabeprotokoll anfertigen

Ein detailliertes Übergabeprotokoll ist unerlässlich. Hiermit schützt sich der Verkäufer vor Nachforderungen, die der Käufer stellen könnte. Der Verkäufer muss dem neuen Eigentümer alle Unterlagen aushändigen. Hierzu gehören auch Abnahmeprotokolle, Dokumente über Baudetails wie zum Beispiel die Heizanlage.

Die Rechte und Pflichten bei einem Hausverkauf

Sind die Besitzverhältnisse schon vor der Umschreibung des Eigentümers geklärt, ist der Käufer bereits ab diesem Zeitpunkt der neue Hausbesitzer und haftet ab diesem Moment für das Haus. Ein notarieller Kaufvertrag ist für den Käufer bindend. Er ist mit diesem Vertrag sofort für die Übernahme der Steuerkosten verantwortlich. Der Verkäufer hingegen ist dazu verpflichtet, bekannte Hausmängel nicht zu unterzeichnen. Sollte der Käufer seiner Zahlungspflicht und der Hausabnahme nicht nachkommen, hat der Verkäufer das Recht, Schadenersatz zu verlangen und den Kaufvertrag zurückzuziehen.

Kostenaufteilung für Käufer und Verkäufer

Die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag werden in der Regel vom Käufer übernommen. Falls sich das Haus weniger als 10 Jahre in Eigennutzung befunden hat, so wird eine Spekulationssteuer fällig, die der Verkäufer zahlen muss.

Die Kosten des Maklers

Ein Makler verlangt eine Provision, die ebenfalls beglichen werden muss.

Die Ausgangslage der Maklerprovision in Deutschland

Die Maklerprovision ist ein immer wieder diskutiertes Thema im deutschen Immobilienmarkt, da sie erhebliche finanzielle Auswirkungen auf Käuferinnen und Käufer sowie Verkäufer hat. Grundsätzlich handelt es sich bei der Maklerprovision um das Entgelt, das für die Vermittlung einer Immobilie gezahlt wird. Lange Zeit war es in vielen Regionen üblich, dass die Käufer den gesamten Betrag übernehmen mussten, selbst wenn der Makler ursprünglich vom Verkäufer beauftragt worden war. Dies führte zu Kritik und politischen Diskussionen, die schließlich zu einer Veränderung der rechtlichen Grundlagen führten. Heute ist die Situation differenzierter und hängt stark davon ab, ob es sich um eine Vermietung oder einen Immobilienkauf handelt.

Die gesetzliche Neuregelung bei Immobilienkäufen

Eine besonders große Veränderung brachte die Reform von 2020, die die Maklerprovision beim Immobilienkauf neu regelte. Seitdem ist es nicht mehr möglich, dass allein der Käufer die vollständigen Kosten trägt, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. In der Praxis bedeutet dies, dass Käufer maximal die Hälfte der Provision zahlen müssen, während der Verkäufer den anderen Anteil trägt. Diese Neuregelung sollte eine gerechtere Verteilung sicherstellen und den Immobilienerwerb zumindest etwas günstiger machen, insbesondere in Großstädten, wo die Provisionen zuvor sehr hoch waren. Je nach Bundesland und Region liegt die Maklerprovision typischerweise zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises, sodass die Neuregelung eine spürbare Entlastung brachte.

Unterschiedliche Modelle und regionale Unterschiede

Trotz der gesetzlichen Vorgaben bestehen regionale Unterschiede, die den Markt stark beeinflussen. Während in einigen Bundesländern die Provisionshöhe traditionell eher niedrig ist, gibt es in Ballungsräumen teilweise sehr hohe Sätze. Hinzu kommt, dass nicht jeder Verkauf zwingend über einen Makler abgewickelt werden muss. Manche Eigentümer entscheiden sich für den direkten Verkauf, um die zusätzlichen Kosten zu sparen, während andere auf die Expertise und das Netzwerk eines Maklers setzen. Auch das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer spielt eine Rolle: Wenn nur eine Partei den Makler beauftragt, kann es in der Praxis zu abweichenden Vereinbarungen kommen, die sich an der jeweiligen Marktsituation orientieren.

Auswirkungen auf Käufer und Verkäufer

Für Käufer bedeutet die aktuelle Rechtslage eine gewisse Entlastung, da sie nicht mehr wie früher die volle Provisionslast tragen müssen. Dies ist vor allem bei Immobilien mit hohen Kaufpreisen relevant, weil schon ein Prozentpunkt weniger mehrere tausend Euro Unterschied ausmachen kann. Verkäufer hingegen müssen nun stärker abwägen, ob sie bereit sind, einen Teil der Kosten zu übernehmen. Viele nehmen dies jedoch in Kauf, da sie wissen, dass ein professioneller Makler den Verkauf beschleunigen und einen höheren Preis erzielen kann. Der Markt hat sich somit insgesamt angepasst, auch wenn es immer wieder Diskussionen über die Angemessenheit der Provisionen gibt.

Entwicklung der Maklerbranche und neue Trends

Durch die gesetzliche Veränderung hat sich die Maklerbranche in den letzten Jahren stark gewandelt. Viele Dienstleister setzen inzwischen verstärkt auf digitale Vermarktungsstrategien, professionelle Exposés und zusätzliche Beratungsleistungen, um ihre Provisionen zu rechtfertigen. Gleichzeitig entstanden neue Geschäftsmodelle, etwa Online-Makler mit reduzierten Gebühren oder hybride Modelle, die digitale Plattformen mit persönlicher Betreuung kombinieren. Diese Vielfalt sorgt dafür, dass Käufer und Verkäufer heute mehr Auswahlmöglichkeiten haben und Leistungen sowie Preise genauer vergleichen können. Der Wettbewerb innerhalb der Branche hat sich dadurch verschärft, was wiederum zu einer höheren Qualität der angebotenen Dienstleistungen beiträgt.

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