Das Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip kennt fast jeder Immobilienmakler, doch auch als Vermieter sollte man wissen, was sich hinter diesem Begriff verbirgt.

Kosten für Verkäufer einer Immobilie (nicht gewerblich)

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte (normale Kaufimmobilie) und nicht gewerblich handelt und der Käufer ebenfalls nicht gewerblich handelt, sondern Verbraucher ist, dann gilt das Bestellerprinzip und die geteilte Maklerprovision. Bedeutet also, dass sich die beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) die Maklerprovision teilen.

Nach diesem Provisionsmodell arbeiten auch wir:

Unsere Maklerprovision liegt derzeit bei (4,76% inkl. der MwSt) und somit tragen Käufer und Verkäufer jeweils 2,38% auf den Kaufpreis einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Sie ist bei Kaufvertragsabschluss verdient und fällig. Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer. Wichtig: Das sogenannte Doppelprovisionsmodell kommt nur bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, einzelnen Wohnhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen zum Einsatz.

Provision bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien

Bei einem Verkauf von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und oder Gewerbeimmobilien kann die Maklerprovision frei verhandelt werden. In diesen Fällen kann theoretisch auch die komplette Maklerprovision vom Käufer zu tragen sein. Sprechen Sie uns einfach an, damit wir Ihnen ein individuelles Angebot machen können.

Was ist das Bestellerprinzip bei der Vermietung?

Wie in allen anderen Branchen und Bereichen auch, muss man für etwas, das man bestellt hat, auch bezahlen. Seit 2015 gilt dies auch auf dem Immoblilienmarkt. Vorher mussten die Mieter die Provision bezahlen, die für den beauftragten Makler angefallen sind. Seit das Bestellerprinzip in Kraft getreten ist, muss der Eigentümer einer Immobilie den Kosten für den Makler übernehmen, wenn er diesen für die Vermietung beauftragt. Diese Änderung wurde im Zuge der Mietpreisbremse eingeführt, deren Grund die zunehmend fehlenden Mietwohnungen sind.

Wie hoch ist die Provision für den Vermieter?

Die Maklerprovision beträgt für den Vermieter zwei Kaltmieten zuzüglich der 19 Prozent Mehrwertsteuer. Dies sind ungefähr 2,38 Monatsmieten Provision.

Welche Auswirkungen hat das Bestellerprinzip?

Bedeutung für den Eigentümer einer Immobilie: Viele Eigentümer, die eine Wohnung vermieten möchten, beauftragen hierfür einen Makler. Dies erspart dem Eigentümer viel Zeit und Aufwand. Der Makler kümmert sich anschließend um das Verfassen eines geeigneten Inserates, stattet es mit Fotos und Informationen aus und inseriert es anschließend auf dem Wohnungsmarkt. Die Interessenten nehmen danach ausschließlich Kontakt mit dem Makler auf. Er vereinbart Termine für die Besichtigung und prüft die Unterlagen der Interessenten. Nachdem er einen passenden Mieter ausgewählt hat, erhält er vom Eigentümer seine Provision.

Bedeutung für den Mieter: Für den Mieter hat das eingeführte Bestellerprinzip keine Auswirkungen. Es ist dennoch ratsam, wenn auch Mieter wissen, wie sich die Provision zusammensetzt und zustande kommt. Sobald der Mieter einen Mietvertrag unterschreibt, ist eine Vermietung abgeschlossen und der Makler erhält seine Courtage, die der Eigentümer zahlt. Hierbei darf der Vermieter die entstandenen Kosten in keiner Weise auf den Mieter übertragen. Falls er das doch tut, bricht er das Rechtsgesetz und der Mieter kann einen Anwalt hinzuschalten.

Doch nicht nur Vermieter, auch Mieter können einen Makler beauftragen. Falls man sich aus Zeitmangel oder aufgrund gesundheitlicher Probleme nicht selbst um die Suche einer Wohnung kümmern kann, besteht die Möglichkeit, den Makler damit zu beauftragen. Hierfür müssen dem Makler die Wünsche und Kriterien mitgeteilt werde. Auf dieser Grundlage sucht er anschließend passende Objekte heraus. In diesem Fall muss der Mieter selbst für die anfallede Kosten aufkommen, da er von ihm selbst beauftragt wurde.

Gefahr für den Mieter

Leider sind Fälle bekannt, in denen der Eigentümer und der Makler versucht haben, das Bestellerprinzip zu umgehen. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Mieter immer das Kleingedruckte liest und genau hinhört, was der Vermieter sagt. Man sollte darauf achten, dass man nicht blindlings einen Maklervertrag unterschreibt, in dem festgesetzt ist, dass man den Makler selbst beauftragt hat. Sollte ein Vermieter versuchen, die Kosten auf den Mieter zu übertragen, verstößt er gegen das Gesetz. In einem solchen Fall sollte ein Anwalt oder das Gewerbeaufsichtsamt informiert werden.

Wo liegen die Vor- und Nachteile?

Vorteile für den Mieter: Für den Mieter sind die Angebote für Mietwohnungen nicht mehr mit Kosten verbunden. Nachteile für den Mieter: Um die Provisionskosten wieder reinzuholen, setzen die Eigentümer oft höhere Mieten fest. Weiterhin gibt es weniger private Angebote für Mietwohnungen im Internet, seitdem das Bestellerprinzip gilt. Für Mieter, die über zu wenig Bonität verfügen, haben es deshalb schwer, eine passende Wohnung zu finden und es gibt keinerlei Vertragsfreiheiten.

Vorteile für den Vermieter: Der Makler, der vom Eigentümer beauftragt wird, agiert nur nach den Interessen des Eigentümers und ist auch nur ihm gegenüber verpflichtet. Weiterhin erhöht sich die Nachfrage nach den Mietobjekten, da es mit interessanten und aussagekräftigen Exposes beworben wird. Der Eigentümer hat mit einem Makler einen geringeren Zeit- und Arbeitsaufwand. Nachteile für den Vermieter: Die Kosten für den Makler muss der Eigentümer aus der eigenen Tasche bezahlen und es gibt keine Freiheiten im Vertrag.

Vorteile für den Makler

Mit dem Bestellerprinzip ist nur noch der Eigentümer der Vertragspartner des Immobilienmaklers und er kann eine höhere Nachfrage für die Objekte verzeichnen. Weiterhin muss er keine Widerrufsbelehrung und keine Nachweisbestätigung für den Mieter mehr aufstellen.

Nachteile für den Makler

Für den Makler steigt mit dem Bestellerprinzip auch die Konkurrenz, da es immer mehr Maklerbüros gibt. Er hat weiterhin keine Vertragsfreiheit mehr und die Ansprüche der Vermieter sind gestiegen. Für einige Maklerbüros hat sich die Zahl der Aufträge verringert.

Pluspunkte für den Makler

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Politische Diskussion um das Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip wurde in Deutschland eingeführt, um eine gerechtere Verteilung der Maklerkosten sicherzustellen. Zunächst galt es vor allem im Bereich der Wohnraummiete, wo Mieter oftmals hohe Maklerprovisionen zahlen mussten, obwohl sie den Makler gar nicht selbst beauftragt hatten. Mit der gesetzlichen Änderung im Jahr 2015 wurde festgelegt, dass künftig die Partei die Maklerprovision trägt, die den Makler tatsächlich beauftragt hat. Dies führte zu einer spürbaren Entlastung für Wohnungssuchende, während die Immobilienwirtschaft zugleich mit neuen Rahmenbedingungen konfrontiert wurde.

Ausweitung auf den Immobilienverkauf

Einige Jahre später verlagerte sich die politische Diskussion zunehmend auf den Bereich des Immobilienverkaufs. Im Jahr 2020 trat schließlich eine Neuregelung in Kraft, die auch beim Verkauf von Wohnimmobilien klare Regeln vorgibt. In den meisten Fällen ist eine hälftige Teilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer vorgesehen, wenn beide Parteien den Makler beauftragen. Ziel dieser Änderung war es, Immobilienkäufer vor einer einseitigen Kostenbelastung zu schützen, da die Kaufnebenkosten bereits durch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintragung erheblich sind.

Politische Fronten und Argumente

Das Thema hat zu kontroversen Debatten in der Politik geführt. Befürworter des Bestellerprinzips betonen, dass es die soziale Gerechtigkeit stärkt und insbesondere junge Menschen sowie Familien mit begrenztem Eigenkapital entlastet. Kritiker hingegen argumentieren, dass die neuen Regelungen den Immobilienmarkt nicht wirklich günstiger machen, sondern lediglich die Preisstruktur verändern. Sie sehen zudem die Gefahr, dass Maklerleistungen abgewertet werden und weniger Transparenz bei der Auftragserteilung herrscht. Insbesondere Verbände der Immobilienwirtschaft fordern daher mehr Flexibilität und eine differenziertere Regelung, um regionalen Unterschieden besser Rechnung zu tragen.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind vielschichtig. In Ballungszentren wie Köln, Berlin oder München hat sich gezeigt, dass Verkäufer in manchen Fällen versuchen, die durch das Bestellerprinzip entstehenden Kosten indirekt über den Kaufpreis zu kompensieren. Käufer sind somit zwar bei den Maklerprovisionen entlastet, tragen jedoch weiterhin eine hohe finanzielle Last. Auf der anderen Seite berichten manche Makler, dass die Qualität der Mandate gestiegen sei, da sie häufiger von Verkäufern beauftragt werden, die ein ernsthaftes Interesse an professioneller Vermarktung haben. Damit hat das Gesetz auch strukturelle Veränderungen im Berufsbild des Maklers angestoßen.

Rechtliche Fragen und Grauzonen

Juristisch betrachtet gibt es weiterhin einige Grauzonen, die zu Auseinandersetzungen führen können. Besonders im Hinblick auf die Vertragsgestaltung ist es wichtig, dass die Provisionsregelung klar und nachvollziehbar im Maklervertrag festgehalten wird. Manche Parteien versuchen, durch kreative Vertragsmodelle die Kostenverteilung zu umgehen oder anzupassen, was nicht immer mit den gesetzlichen Vorgaben vereinbar ist. Hier spielen Gerichte eine entscheidende Rolle, um klare Leitlinien zu setzen und Rechtssicherheit für Käufer, Verkäufer und Makler zu gewährleisten. Auch die Verbraucherzentralen sind zunehmend aktiv, um Betroffene über ihre Rechte aufzuklären.

Aktuelle Situation und politische Entwicklungen

Derzeit wird im Bundestag und in verschiedenen Landesparlamenten intensiv darüber diskutiert, ob das Bestellerprinzip in seiner jetzigen Form bestehen bleiben oder weiterentwickelt werden soll. Einige Parteien fordern eine vollständige Übertragung der Maklerkosten auf die Auftraggeber, um noch mehr Transparenz zu schaffen. Andere setzen sich dafür ein, dass flexible Modelle erlaubt werden, die regionale Unterschiede berücksichtigen. In Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt wird zudem darüber nachgedacht, ob zusätzliche Maßnahmen notwendig sind, um Käufer weiter zu entlasten. Es ist daher davon auszugehen, dass die politische Auseinandersetzung über das Thema noch einige Zeit anhalten wird.

Ausblick auf zukünftige Entwicklungen

In den kommenden Jahren könnte sich das Bestellerprinzip je nach politischer Konstellation und Marktlage noch einmal erheblich verändern. Experten gehen davon aus, dass die Transparenzanforderungen an Maklerverträge steigen werden und eine stärkere Regulierung nicht ausgeschlossen ist. Gleichzeitig wächst der Druck, Lösungen zu finden, die sowohl die Interessen von Käufern und Mietern als auch die der Makler und Verkäufer berücksichtigen. Angesichts der anhaltenden Wohnraumknappheit in vielen Regionen wird das Bestellerprinzip daher ein fester Bestandteil der politischen und gesellschaftlichen Diskussion bleiben.

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