Geothermie Haus kaufen Köln 2026

Kölns Weg zur klimaneutralen Wärmeversorgung

Die Stadt Köln hat sich ambitionierte Klimaziele gesetzt und strebt die Klimaneutralität bis spätestens 2045 an, eine Vision, die durch einen Ratsbeschluss sogar auf 2035 verschärft wurde. Der Gebäudesektor spielt bei diesem Vorhaben eine entscheidende Rolle, da er für rund 15 Prozent der Treibhausgasemissionen in Deutschland verantwortlich ist. Die Wärme- und Warmwassererzeugung in Gebäuden, die in Köln wie im Rest des Landes aktuell noch stark von Erdgas dominiert wird, steht daher im Zentrum der Transformation. Für Immobilieneigentümer und potenzielle Käufer in Köln bedeutet dies, dass die Wahl des Heizsystems weitreichende Konsequenzen hat – nicht nur für die Umwelt, sondern auch für die langfristige Wirtschaftlichkeit und den Wert der Immobilie. Innovative und nachhaltige Lösungen wie die Geothermie rücken damit in den Fokus.

Die Kommunale Wärmeplanung (KWP) als Wegweiser für Köln

Um die Wärmewende strategisch zu steuern, ist die Stadt Köln gesetzlich verpflichtet, bis zum 30. Juni 2026 eine Kommunale Wärmeplanung (KWP) vorzulegen. Dieses strategische Dokument soll Eigentümern, Investoren und der Bauwirtschaft Orientierung geben, welche Wärmeversorgungsoptionen in Zukunft in welchen Stadtteilen zur Verfügung stehen werden. Die KWP analysiert den bestehenden Wärmebedarf, identifiziert Potenziale für erneuerbare Energien wie Geothermie und industrielle Abwärme und weist Eignungsgebiete für zentrale Wärmenetze oder dezentrale Lösungen aus. Der Entwurf des Abschlussberichts wurde bereits im November 2025 zur Offenlage bereitgestellt, um Bürgern und Fachakteuren die Möglichkeit zur Stellungnahme zu geben. Die KWP ist kein starres Regelwerk, sondern ein dynamischer Prozess, der mindestens alle fünf Jahre fortgeschrieben wird, um auf technologische und gesellschaftliche Entwicklungen reagieren zu können.

Der rechtliche Rahmen ab 2026: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Parallel zur KWP schafft das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Fakten auf Gebäudeebene. Für eine Großstadt wie Köln greift eine entscheidende Regelung ab dem 30. Juni 2026: Jede neu eingebaute Heizung muss dann zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Vorgabe macht den Kauf einer Immobilie mit einer alten fossilen Heizung zu einer kalkulatorischen Herausforderung. Wer ab Mitte 2026 ein Haus in Köln kauft und die Heizung ersetzen muss, ist direkt von dieser Pflicht betroffen. Technologien wie Wärmepumpen, die Umweltenergie aus Luft, Wasser oder Erde nutzen, erfüllen diese Anforderung problemlos und gelten daher als zukunftssichere Wahl. Der Einbau einer reinen Gas- oder Ölheizung ist dann nur noch unter sehr eingeschränkten Bedingungen und mit Übergangsfristen möglich, etwa bei einem vertraglich zugesicherten, zeitnahen Anschluss an ein Wärmenetz.

Geothermie in Köln: Das Potenzial unter unseren Füßen

Köln verfügt über ausgezeichnete geologische Voraussetzungen für die Nutzung von Erdwärme. Während die Außentemperaturen stark schwanken, herrscht im Erdreich in einer Tiefe von fünf bis zehn Metern eine nahezu konstante Temperatur von 10 bis 12 Grad Celsius. Diese Energiequelle ist beständig, wetterunabhängig und direkt vor Ort verfügbar. Für die Nutzung dieser oberflächennahen Geothermie kommen in Köln vor allem zwei Systeme zum Einsatz, die mit elektrisch betriebenen Wärmepumpen kombiniert werden. Sole/Wasser-Wärmepumpen entziehen dem Boden über Erdsonden (vertikale Bohrungen, in Köln typischerweise 20 bis 35 Meter tief) oder Erdwärmekollektoren (horizontale Rohrschlangen in 1 bis 1,5 Meter Tiefe) die Wärme. Wasser/Wasser-Wärmepumpen nutzen direkt das Grundwasser, das über einen Förderbrunnen entnommen und nach der Wärmeentnahme über einen Schluckbrunnen wieder zurückgeführt wird.

Genehmigungsverfahren und rechtliche Hürden

Die Nutzung von Erdwärme ist nicht genehmigungsfrei. Da Bohrungen und Grabungen in grundwasserführende Schichten eingreifen, ist eine wasserrechtliche Erlaubnis der unteren Wasserbehörde der Stadt Köln erforderlich. In diesem Verfahren wird geprüft, ob Bau und Betrieb der Anlage mit dem Schutz des Grundwassers vereinbar sind. Dies gilt insbesondere in Wasserschutzgebieten, wo strenge Auflagen gelten oder eine Nutzung gänzlich ausgeschlossen sein kann. Ein Bauherr in Köln berichtete von der Herausforderung, dass auf seinem Grundstück in einer wasserwirtschaftlich kritischen Zone (3B/3C) die Einbringung von Wärme im Sommer zum Kühlen des Hauses nur begrenzt und mit aufwendigem Monitoring möglich gewesen wäre. Die Kosten für die wasserrechtliche Erlaubnis betragen je nach Aufwand mindestens 250 Euro. Potenzielle Käufer sollten daher frühzeitig über den Geothermie-Standortcheck für NRW und eine Anfrage bei der Stadt Köln die Eignung eines Grundstücks prüfen.

Praxisbeispiel I: Die Klimaschutzsiedlung in Köln-Porz

Ein herausragendes Beispiel für die erfolgreiche Umsetzung eines innovativen Wärmekonzepts ist die VIVAWEST-Klimaschutzsiedlung am Sternenberger Hof in Köln-Porz. Die 2013 fertiggestellte Siedlung mit 112 barrierefreien Mietwohnungen ist Teil des Landesprogramms "100 Klimaschutzsiedlungen in Nordrhein-Westfalen". Das Herzstück der Energieversorgung ist ein Solar-Eisspeicher mit einem Fassungsvermögen von 1,2 Millionen Litern, kombiniert mit Wärmepumpen in jedem der vier Häuser. Dieses System nutzt nicht nur die Wärme des Wassers, sondern auch die Kristallisationsenergie, die beim Übergang des Wassers zu Eis freigesetzt wird. Die Wärmepumpen heben die Temperatur des Wassers von unter 10 °C auf 30 bis 35 °C an – ideal für die in den hochgedämmten Gebäuden verlegte Fußbodenheizung.

Effizienz und Komfort in Porz: Heizen und Kühlen mit Eis

Die Anlage in Porz erreicht einen exzellenten Wirkungsgrad (COP) von bis zu 5,6, was bedeutet, dass aus einer Kilowattstunde Strom bis zu 5,6 Kilowattstunden Wärme erzeugt werden. Dies wird durch die niedrige Vorlauftemperatur der Fußbodenheizung und den geringen Wärmeverlust der Gebäudehülle (0,325 W/m²K) ermöglicht. Ein besonderer Vorteil des Konzepts zeigt sich im Sommer: Das im Speicher gebildete Eis wird zur passiven Kühlung der Wohnungen genutzt. Das kalte Wasser zirkuliert durch die Fußbodenheizung, die so zur Wärmesenke wird und die Raumtemperaturen um 4 bis 5 °C absenken kann, ohne dass die Wärmepumpe laufen muss. Dieses innovative und wirtschaftliche Konzept, das über fünf Jahre wissenschaftlich begleitet wurde, senkt die Energiekosten für die Mieter erheblich und wurde von der KlimaExpo.NRW ausgezeichnet.

Praxisbeispiel II: Das Quartier COLOGNEO in Köln-Mülheim

Auf dem ehemaligen Industriegelände der Waggonhallen in Köln-Mülheim entsteht mit dem COLOGNEO ein weiteres nachhaltiges Stadtquartier. Für die über 480 Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen setzt der Entwickler auf ein umfassendes Energiekonzept, das neben Gründächern und Photovoltaik-Anlagen maßgeblich auf Geothermie setzt. Durch den Einsatz von Erdwärme in Kombination mit Wärmepumpen werden für die zukünftigen Mieter besonders niedrige Heizkosten und eine hervorragende CO2-Bilanz angestrebt. Dieses Projekt zeigt, dass Geothermie nicht nur im Neubau von Einfamilienhäusern, sondern auch in großen, gemischt genutzten Quartieren eine zentrale Säule der klimaneutralen Wärmeversorgung sein kann.

Innovative Alternativen: Wärme aus dem Abwasserkanal

Neben der klassischen Geothermie erschließen Pioniere in Köln weitere urbane Wärmequellen. Im Neubau-Quartier "LÜCK" in Köln-Ehrenfeld werden über 200 Wohnungen mit Wärme aus einem Abwasserkanal versorgt. Ein Wärmetauscher entzieht dem Abwasser auf einer Länge von 120 Metern Energie. Der Vorteil: Abwasser hat selbst im Winter eine relativ hohe und konstante Temperatur von 10 bis 12 Grad, was den angeschlossenen Wärmepumpen einen besonders effizienten Betrieb ermöglicht. Im Sommer kann das System zudem zur Kühlung genutzt werden. Kombiniert mit Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern, die den Strom für die Wärmepumpe liefern, entsteht so eine zu 100 Prozent erneuerbare und lokale Wärmeversorgung. Solche Projekte zeigen, dass in einer dicht bebauten Stadt wie Köln kreative Lösungen gefragt sind, um die Wärmewende zu realisieren.

Tiefe Geothermie: Kölns große Hoffnung für die Fernwärme

Während die oberflächennahe Geothermie ideal für einzelne Gebäude oder Quartiere ist, blickt die Stadt für die Dekarbonisierung der großen Fernwärmenetze in die Tiefe. Im Rahmen des "Masterplans Geothermie NRW" wird das Potenzial der tiefen Geothermie systematisch erkundet. Für Ende 2025/Anfang 2026 ist eine Forschungsbohrung in Köln-Dellbrück geplant, die Gesteinsschichten in 600 bis 1.000 Metern Tiefe untersuchen soll. Ziel ist die hydrothermale Nutzung: Heißes Tiefenwasser wird an die Oberfläche gepumpt, gibt seine Wärme an das Fernwärmenetz ab und wird abgekühlt wieder in die Tiefe zurückgeführt. Diese Energiequelle wäre grundlastfähig, klimafreundlich und preisstabil. Die RheinEnergie AG besitzt bereits eine bergrechtliche Erlaubnis zur gewerblichen Erkundung der tiefen Erdwärme in der Paffrather Mulde, was die strategische Bedeutung dieser Technologie für die Zukunft der Kölner Wärmeversorgung unterstreicht.

Der Schlüssel zur Effizienz: Energetische Sanierung

Der Kauf einer Immobilie mit Erdwärmeheizung ist nur die halbe Miete. Die Effizienz einer Wärmepumpe hängt entscheidend vom energetischen Zustand des Gebäudes ab. Eine Studie des Energiewirtschaftlichen Instituts an der Universität zu Köln (EWI) zeigt, dass die Sanierung der Gebäudehülle einen größeren Einfluss auf die jährlichen Heizkosten hat als der reine Austausch des Heizungssystems. Maßnahmen wie die Dämmung von Dach und Fassade, der Austausch alter Fenster und die Installation einer Fußbodenheizung senken den Wärmebedarf und ermöglichen den Betrieb der Wärmepumpe mit niedrigen Vorlauftemperaturen, was ihre Effizienz maximiert. Eine energetische Sanierung erhöht nicht nur den Wohnkomfort und senkt die Betriebskosten, sondern steigert auch den Immobilienwert. Untersuchungen zeigen, dass Immobilien mit schlechter Energieeffizienz Preisabschläge von bis zu 25 Prozent hinnehmen müssen.

Wirtschaftlichkeit: Kosten und Förderung für Geothermie-Immobilien

Die Investition in eine Wärmepumpe, insbesondere eine Erdwärmeanlage mit Bohrung, ist zunächst höher als bei einer konventionellen Gasheizung. Die Kosten für eine Wärmepumpe inklusive Einbau liegen typischerweise zwischen 25.000 und 40.000 Euro. Allerdings wird der Umstieg vom Staat massiv gefördert. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet über die KfW-Bank Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der Investitionskosten (maximal 21.000 Euro für die erste Wohneinheit). Diese Förderung setzt sich aus einer Basisförderung (30 %), einem Klimageschwindigkeitsbonus (20 % für den frühen Tausch einer alten fossilen Heizung), einem Effizienzbonus (5 % für natürliche Kältemittel) und einem Einkommensbonus (30 %) zusammen. Ein Praxisbeispiel aus Köln-Weiden zeigt, dass sich die Eigeninvestition von 32.000 Euro durch die Förderung auf 14.400 Euro reduzierte. Zusätzlich bietet die Stadt Köln Förderprogramme zur Altbausanierung an, die ein Gebäude für den effizienten Wärmepumpenbetrieb vorbereiten.

Langfristige Ersparnis und Wertsteigerung

Trotz der höheren Anfangsinvestition rechnet sich eine Erdwärmeheizung langfristig. Die Betriebskosten sind deutlich niedriger als bei einer Gasheizung. Berechnungen von Verivox zeigen, dass Heizen mit Gas rund 38 Prozent teurer ist als mit einer Wärmepumpe. Hinzu kommt die stetig steigende CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe, die die Kostenschere weiter öffnen wird. Eine Immobilie mit einer nachhaltigen, kostengünstigen und gesetzeskonformen Heizung ist eine zukunftssichere Investition. Sie schützt vor steigenden Energiepreisen und gesetzlichen Nachrüstpflichten und erfährt eine deutliche Wertsteigerung. Für Käufer, die 2026 eine Immobilie in Köln erwerben, ist die Entscheidung für ein Haus mit Geothermie oder die Planung einer entsprechenden Sanierung nicht nur ein Beitrag zum Klimaschutz, sondern auch eine kluge wirtschaftliche Entscheidung.

Die richtige Entscheidung für 2026 und darüber hinaus

Der Immobilienmarkt in Köln steht an der Schwelle zu einer neuen Ära. Die rechtlichen Vorgaben durch die Kommunale Wärmeplanung und das Gebäudeenergiegesetz ab 2026 machen die Abkehr von fossilen Heizsystemen unumgänglich. Erdwärme, ob aus oberflächennahen Quellen für einzelne Häuser und Siedlungen wie in Porz und Mülheim oder zukünftig aus der Tiefe für die Fernwärme, ist eine der Schlüsseltechnologien für eine klimaneutrale und bezahlbare Wärmeversorgung in Köln. Für Käufer, die im Jahr 2026 eine Immobilie suchen, bedeutet dies: Der Fokus sollte auf energieeffizienten Gebäuden mit zukunftsfähigen Heizsystemen liegen. Eine Immobilie mit Geothermie ist dank hoher staatlicher Förderungen, niedriger Betriebskosten und der Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen eine attraktive und wertstabile Kapitalanlage. Eine frühzeitige und professionelle Energieberatung ist dabei unerlässlich, um die Potenziale einer Immobilie voll auszuschöpfen und die Weichen für ein nachhaltiges und wirtschaftliches Wohnen in Köln zu stellen.

Dieser Bericht wurde Ihnen vom Immobilienmakler Weihofen Köln präsntiert.