Verkauf von Problem-Immobilien in Köln: Ihr spezialisierter Partner für Bauschäden, Altlasten, Sanierungsstau und schwierige Rechtslagen

Wenn Ihre Immobilie in Köln oder im Kölner Umland mit Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Rissen, ungeklärten Baulasten, Altlasten im Boden oder einem massiven Sanierungsstau belastet ist, stehen viele Eigentümer vor einem scheinbar unlösbaren Problem. Banken verweigern oft die Finanzierung, klassische Makler lehnen das Mandat ab und private Käufer schrecken bereits beim ersten Besichtigungstermin zurück.

Wir haben uns genau auf diese Fälle spezialisiert – und das seit über 15 Jahren ausschließlich in Köln und der Region. Ob Einfamilienhaus in Lindenthal mit feuchtem Keller, Altbau in der Südstadt mit Schimmelpilz im gesamten Treppenhaus, Grundstück in Porz mit belastetem Boden (ehemalige Tankstelle) oder denkmalgeschütztes Reihenhaus in Nippes mit Dachschäden und offenen Baulasten: Wir kennen jeden Problemtyp und finden den passenden Investor oder Sanierungsträger.

Der ehrliche Umgang mit Mängeln erzielt den höchsten realistischen Preis

Das größte Risiko beim Verkauf belasteter Immobilien ist das Verschweigen bekannter Mängel. Spätestens beim Notartermin oder nach dem Einzug des Käufers kommen diese ans Licht – mit teuren Rückabwicklungen, Schadensersatzforderungen oder sogar der Anfechtung des gesamten Kaufvertrags. Gerichte in NRW sprechen in solchen Fällen regelmäßig hohe Schadensersatzsummen zu.

Unsere Philosophie: Nur absolute Transparenz schafft echtes Vertrauen und damit den höchstmöglichen Preis, den der Markt für eine sanierungsbedürftige Immobilie hergibt. Investoren, die gezielt nach solchen Objekten suchen, zahlen gerne 10–25 % mehr, wenn sie exakt wissen, was auf sie zukommt – statt böser Überraschungen.

Technische & juristische Vorprüfung – bevor das Exposé entsteht

Bevor wir Ihre Immobilie auch nur einem einzigen Interessenten zeigen, holen wir alle relevanten Unterlagen ein und klären sämtliche offenen Fragen. Das ist der entscheidende Unterschied zu herkömmlichen Maklern: Wir lassen keine „Zeitbombe“ im Hintergrund ticken.

• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Köln
  Das Baulastenverzeichnis ist eine öffentlich-rechtliche „Grundbuch-Nebenregister“ beim Bauamt Köln. Es enthält alle sogenannten Baulasten – also Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Stadt, die über das normale Baurecht hinausgehen (z. B. Überfahrtsrecht für den Nachbarn, Abstandsflächenübernahme, Stellplatz-Ablösebetrag noch nicht gezahlt, Durchfahrtsverbot, Bepflanzungsverpflichtungen, Gewässerschutzabstände usw.).
  Wo zu bekommen? Bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde der Stadt Köln (Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2) oder online über das Kölner Geoportal (ELBA). Kosten: ca. 30–70 € je nach Aufwand. Wir beantragen den aktuellen Auszug für Sie und prüfen, ob alte Baulasten noch bestehen oder bereits gelöscht werden können.
• Eintrag im Altlastenkataster und Altlasteninformationssystem NRW (ELWAS)
  Hier steht, ob auf Ihrem Grundstück jemals gewerbliche Nutzung mit Schadstoffen stattfand (Tankstelle, Lackiererei, Galvanik, Druckerei etc.). Auch alte Müllkippen oder Kriegsverseuchungen sind eingetragen.
  Wo einsehbar? Öffentlich über das Webportal ELWAS-NRW und das Kölner Geoportal. Wir holen zusätzlich die verbindliche Auskunft der Unteren Bodenschutzbehörde (Umweltamt Köln) ein und prüfen, ob eine orientierende oder sogar detaillierte Altlastenuntersuchung bereits vorliegt – und was das konkret für den Verkauf bedeutet.
• Komplette Bauakte und historische Baugenehmigungen
  Beim Bauarchiv der Stadt Köln (oft mehrere hundert Seiten). Wir prüfen, ob das Haus überhaupt legal gebaut wurde, ob nachträgliche Anbauten (Wintergarten, Balkone, Dachgauben) genehmigt sind und ob offene Auflagen aus früheren Genehmigungen noch erfüllt werden müssen.
• Denkmalschutzstatus und Auflagen der Unteren Denkmalschutzbehörde
  Köln hat über 38.000 denkmalgeschützte Objekte. Wir klären, ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht oder in einem Erhaltungsgebiet liegt – und welche Sanierungsauflagen das bedeutet (z. B. nur Originalfenster aus Holz, keine Dämmung an der Fassade, Dachziegel nur in historischer Form usw.).
• Energieausweis, Grundbuchauszug, Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung
  Bei Eigentumswohnungen prüfen wir zusätzlich die Teilungserklärung auf Sondernutzungsrechte, Altbaulasten der WEG und die letzten drei Beschlüsse der Eigentümerversammlung (oft verstecken sich hier teure Sanierungsbeschlüsse).
• Prüfung auf Schwarzbau, nicht genehmigte Umbauten und Abweichungen vom Bauplan
  Sehr häufig in Köln: erweiterte Dachgeschosse, Kellerwohnungen, Garagen die größer gebaut wurden als genehmigt, Balkone ohne Statiknachweis. Wir vergleichen Ist-Zustand mit den genehmigten Plänen – und bereiten gegebenenfalls die Legalisierung oder Rückbau-Option vor.

Das Ergebnis dieser Vorprüfung: Sie erhalten von uns einen übersichtlichen Ordner (physisch und digital) mit allen Unterlagen, einer klaren Risiko-Checkliste und konkreten Handlungsempfehlungen. Alle offenen Punkte werden noch vor der Vermarktung geklärt – mit den zuständigen Ämtern, dem Denkmalschutz oder der WEG-Verwaltung. So verhindern wir, dass der Verkauf Wochen oder Monate später an einer einzigen fehlenden Unterschrift, einer unbekannten Altlast oder einer vergessenen Baulast scheitert.

Sachkundige und transparente Mängeldokumentation – der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf

Während viele Verkäufer und Makler versuchen, Mängel zu kaschieren oder schönzureden, setzen wir auf das genaue Gegenteil: eine lückenlose, nachvollziehbare und vor allem gerichtsfeste Dokumentation. Nur so entsteht bei Investoren echtes Vertrauen – und nur mit Vertrauen wird der bestmögliche Preis gezahlt.

Wir erstellen für jede Problem-Immobilie eine professionelle Mängel- und Sanierungsmappe (gedruckt und als PDF), die der Käufer bereits vor der ersten Besichtigung erhält. Diese Mappe umfasst in der Regel 40–120 Seiten und enthält ausschließlich Fakten, Messwerte, Laborberichte und verbindliche Kostenangebote.

• Professionelle Fotodokumentation mit Zeitstempel, Maßband und Beschriftung
  Jede Schadstelle wird aus mehreren Perspektiven fotografiert, mit Maßband im Bild (für exakte Größenangaben) und GPS-Koordinaten. Zusätzlich verwenden wir eine hochauflösende Drohne für Dach- und Fassadenschäden. Alle Fotos sind mit Datum, Uhrzeit und Fotograf benannt – das ist vor Gericht unabdingbar.
• Objektive Feuchtigkeitsmessungen nach der CM-Methode (Calciumcarbid-Methode)
  Wir bohren an repräsentativen Stellen kleine Löcher, entnehmen Materialproben und messen den tatsächlichen Feuchtegehalt in Masse-%. Die einfache „Oberflächenmessung“ mit billigen Geräten reicht nicht aus und wird von Sachverständigen nicht anerkannt. Sie erhalten ein offizielles Protokoll mit Unterschrift des Messingenieurs.
• Schimmelpilz-Analyse durch ein akkreditiertes Labor
  Luftkeimmessung und Abklatschproben in den betroffenen Räumen sowie Materialproben aus Wänden und Decken. Das Labor liefert ein Gutachten mit exakter Bestimmung der Schimmelpilzart (z. B. Aspergillus niger, Stachybotrys chartarum) und der Sporenkonzentration. Das ist wichtig, denn manche Schimmelpilze gelten als gesundheitsgefährdend und erhöhen die Sanierungskosten erheblich.
• Rissmonitoring über mehrere Monate
  Bei statisch relevanten Rissen (z. B. im Mauerwerk oder an tragenden Wänden) bringen wir Glas- oder Gips-Rissmonitore an und dokumentieren über 6–12 Monate, ob und wie stark sich der Riss weiter öffnet. Das Ergebnis zeigt, ob nur ein oberflächlicher Putzriss vorliegt oder ob eine teure Unterfangung des Fundaments nötig wird.
• Verbindliche Kostenschätzungen und echte Handwerkerangebote
  Wir holen nicht nur grobe „Daumenwerte“, sondern lassen bis zu drei erfahrene Kölner Fachfirmen (Trockenbau, Schimmel-Sanierung, Dachdecker, Statiker) vor Ort kalkulieren. Sie erhalten verbindliche Pauschalangebote oder detaillierte Leistungsverzeichnisse – auf Wunsch inklusive Zeitplan und Gewährleistung. So weiß der Käufer exakt, was auf ihn zukommt (z. B. „Komplettsanierung Keller inkl. Horizontalsperre und Drainage: 48.700 € netto“).
• Zusatzuntersuchungen je nach Objekt
  Bei Bedarf auch: Schadstoffuntersuchung auf Asbest, PAK, PCB, Holzschutzmittel (z. B. in alten Dachstühlen), Statikgutachten, Schall- und Wärmebildkamera-Aufnahmen, Endoskopie von Hohlräumen und Leitungen.

Das Ergebnis für den Käufer: Er hält eine Mappe in der Hand, die klar und unmissverständlich sagt:
„Hier ist der exakte Ist-Zustand. Hier sind die Sanierungskosten nach aktuellem Marktpreis. Und hier ist der realistische Wert nach erfolgter Sanierung.“

Diese Transparenz macht aus einem „Risikoobjekt“ ein kalkulierbares Investment. Investoren lieben genau diese Klarheit – und zahlen dafür bereitwillig 15–30 % mehr, als wenn sie mit Unsicherheit und bösen Überraschungen rechnen müssten.

Für Sie als Verkäufer: Durch die lückenlose Dokumentation und die ausdrückliche Nennung aller Mängel im Kaufvertrag sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. Eine spätere Mängelhaftung oder gar arglistige Täuschung ist praktisch ausgeschlossen.

Gezielte Vermarktung an die richtigen Käufer

Wir werben nicht bei Familien mit Kindern. Wir sprechen gezielt an:

• Investoren und Projektentwickler aus Köln, Düsseldorf und dem Ruhrgebiet
• Generalunternehmer und Sanierungsspezialisten
• Bausachverständige, die selbst kaufen und sanieren
• Privatinvestoren mit Handwerker-Team
• Ausländische Kapitalanleger, die auf Rendite durch Wertsteigerung setzen

Unsere Datenbank enthält aktuell über 1.800 solvente Käufer, die explizit nach Sanierungsobjekten in Köln suchen.

Vom Problemfall zum kalkulierbaren Investment – Beispiele aus der Praxis

Beispiel 1: Reihenmittelhaus in Bickendorf, Baujahr 1936, kompletter Feuchteschaden, Schimmel, undichtes Dach. Klassische Makler wollten 180.000 €. Wir haben mit voller Transparenz und Gutachten 248.000 € erzielt – an einen Investor, der genau wusste, dass er für 90.000 € alles saniert bekommt und danach 420.000 € Wert hat.

Beispiel 2: Grundstück in Porz-Ensen mit Altlast (ehemalige Lackiererei). Boden belastet mit Lösemitteln. Banken lehnten jede Finanzierung ab. Durch Vorlage eines qualifizierten Sanierungskonzepts und Kostenrahmen von 180.000 € verkauft für 395.000 € an einen Spezialinvestor (statt der befürchteten 150.000 €).

Beispiel 3: Eigentumswohnung in Ehrenfeld, 68 m², Schimmel in allen Räumen, nicht genehmigter Balkonanbau, offene Baulast. Verkauf innerhalb von 14 Tagen für 172.000 € (nach Abzug realistischer Sanierungskosten) – Käufer: ein Bauunternehmer, der die Wohnung für 420.000 € nach Sanierung weiterverkauft.

Unser 5-Schritte-Prozess – erprobt bei vielen Problem-Immobilien

1. Kostenlose Vor-Ort-Analyse & realistische Wertermittlung

Innerhalb von 48 Stunden nach Kontaktaufnahme kommen wir vorbei, prüfen alles und nennen Ihnen eine realistische Preisspanne – inklusive Sanierungsabschlag.

2. Vollständige Dokumentation & Gutachten-Koordination

Wir beauftragen bei Bedarf unabhängige Sachverständige (TÜV, DEKRA, IHK-geprüft) und erstellen die komplette Mängelmappe.

3. Optimierter Haftungsausschluss im Kaufvertrag

In Zusammenarbeit mit spezialisierten Anwälten für Immobilienrecht formulieren wir einen wasserdichten Vertrag, der alle bekannten Mängel nennt und Sie als Verkäufer maximal absichert.

4. Diskrete Direktvermarktung an solvente Investoren

Kein öffentliches Inserat bei Immobilienscout & Co. – wir sprechen nur unsere vorgeprüften Käufer direkt an.

5. Begleitung bis zum Notartermin und danach

Wir bleiben dran, bis das Geld auf Ihrem Konto ist – und kümmern uns auch um die Übergabe.

Ihr persönlicher Mehrwert: Endlich mentale Entlastung

Der Verkauf einer Problem-Immobilie ist für die meisten Eigentümer eine enorme psychische Belastung. Erbstreitigkeiten, Scheidungen, finanzielle Not – oft kommen mehrere Faktoren zusammen. Wir übernehmen die gesamte Kommunikation, die schwierigen Gespräche und die komplette Abwicklung. Sie müssen sich um nichts mehr kümmern.

Rechtlicher Hinweis: Nach § 442 BGB und der aktuellen Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 13.01.2023 – V ZR 34/21) haftet der Verkäufer auch dann, wenn der Käufer den Mangel „hätte erkennen können“, sofern der Mangel arglistig verschwiegen wurde. Wir sorgen dafür, dass Sie Ihrer gesetzlichen Aufklärungspflicht zu 100 % nachkommen und keine Risiken eingehen.

Fazit: Ihre Problem-Immobilie ist bei uns in den besten Händen

Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose und unverbindliche Mängelanalyse + Preisermittlung an. Innerhalb von 48 Stunden wissen Sie exakt, was Ihre Immobilie trotz aller Probleme wert ist – und wie schnell wir sie für Sie verkaufen können.

Wir freuen uns darauf, Ihre Problem-Immobilie in Köln in ein erfolgreiches Investment zu verwandeln – sicher, schnell und zum besten Preis.

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