Pflicht zur Sanierung bei Eigentümerwechsel

Gesetzliche Grundlagen und Anforderungen: Im Falle eines Eigentümerwechsels durch Hauskauf oder Erbschaft ist der neue Eigentümer dazu verpflichtet, die Immobilie zu sanieren. Hier erfahren Sie mehr über die rechtlichen Grundlagen dieser Verpflichtungen und die genauen Anforderungen, die mit der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel einhergehen.

Wer ist von der Sanierungspflicht betroffen und welche Maßnahmen sind erforderlich?

Die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel wird durch das im Jahr 2020 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Diese Pflicht betrifft den Käufer nach einem Hauskauf ebenso wie den Erben im Falle einer Erbschaft oder Schenkung. Der Grund für den Eigentümerwechsel ist dabei unerheblich. Das GEG legt eine Frist von zwei Jahren fest, innerhalb derer die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen.

Bedeutung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und dessen Zweck

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt verschiedene Anforderungen an Wohnimmobilien, insbesondere im Hinblick auf energetische Effizienz. Die Vorschriften beziehen sich auch auf Sanierungen und Modernisierungen, einschließlich der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel. Käufer und Erben müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumserwerb die Anforderungen des GEG erfüllen, die sich hauptsächlich auf Heizung und Gebäudehülle konzentrieren.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel und die Rolle der Zwei-Jahres-Frist

Personen, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwerben, erben oder im Rahmen einer Schenkung erhalten, haben zwei Jahre Zeit, um der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel nach dem GEG nachzukommen. Langzeit-Eigentümer, deren Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurde, sind von der Sanierungspflicht befreit. Die Sanierungspflicht gilt auch nicht für denkmalgeschützte Immobilien aufgrund anderer energetischer Voraussetzungen.

Umfang der Sanierungspflicht

Das GEG schreibt im Rahmen der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel drei konkrete Maßnahmen vor, die innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden müssen:

Dämmung der obersten Geschossdecke

Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum oder Dämmung des Dachs anstelle der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG).

Modernisierung von Heizungen

Modernisierung von Heizungen durch den Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkesseln (§ 72 GEG).

Dämmung von warmwasserführenden Rohren

Dämmung von warmwasserführenden Rohren, insbesondere von ungedämmten Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG).

Es ist wichtig zu beachten, dass gemäß § 72 Abs. 1 GEG Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden und mit einem gasförmigen oder flüssigen Brennstoff betrieben werden, nicht mehr genutzt werden dürfen. Eine Ausnahme besteht für Niedertemperatur- und Brennwertheizungen. Die Sanierungspflicht betrifft auch das Dach, das nach der Sanierung einen U-Wert unter 0,24 W/m²K aufweisen muss. Die Fassade unterliegt hingegen nicht der Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel, es sei denn, es erfolgt eine freiwillige Sanierung, bei der auch die energetische Qualität berücksichtigt werden muss.

Sanierungspflicht bei Erbschaft oder Schenkung

Gemäß dem GEG betrifft die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel nicht nur den Käufer, sondern erstreckt sich auch auf Erben und Beschenkte. Ausnahmen gelten für Erben, die das geerbte Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Diese Ausnahmeregelung gilt jedoch nur für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht für Mehrfamilienhäuser.

Grundlegendes zum Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, wurde in Deutschland geschaffen, um Anforderungen an Energieeffizienz, Heiztechnik und Wärmedämmung in Gebäuden zu bündeln und so zur Erreichung der Klimaschutzziele beizutragen. Es vereint Normen früherer Regelwerke wie der Energieeinsparverordnung (EnEV), des Energieeinspargesetzes (EnEG) sowie Anforderungen an erneuerbare Energien. Eigentümer neuer und bestehender Gebäude sind seit Inkrafttreten verpflichtet, bestimmte energetische Mindeststandards einzuhalten. Dabei geht es nicht nur um Neubauten, sondern auch um Modernisierung, Heizungstechniken und den Umgang mit fossilen Energieträgern. Die Ambition des Gesetzes ist, den Gebäudebestand bis Mitte des 21. Jahrhunderts klimaneutral zu gestalten, den Energieverbrauch deutlich zu senken und die Emissionen in Gebäuden zu verringern.

Aktuelle Baustellen, Kritikpunkte und Herausforderungen

Trotz der guten Absichten stößt das GEG in verschiedenen Bereichen auf starke Kritik. Ein häufig genanntes Problem ist die finanzielle Belastung für Eigentümer – gerade bei Altbauten mit schlechter Energieeffizienz. Viele dieser Gebäude erfordern aufwändige Modernisierungen, Dämmung, neue Fenster, Heizungswechsel oder sogar komplette Haustechnik-Erneuerungen. Der Deutsche Mieterbund warnte zuletzt, dass Mieter bei einer 80 m² Wohnung durch die Modernisierungsumlage Mehrkosten von bis zu etwa 40 Euro monatlich entstehen könnten, wenn Eigentümer entsprechender Maßnahmen umlegen.

Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die soziale Gerechtigkeit: Kritiker bemängeln, dass viele Eigentümer mit geringem Einkommen kaum in der Lage sind, die hohen Umbaukosten zu tragen. Gleichzeitig fehlen in manchen Fällen klare Förderprogramme oder sie sind schwer zugänglich. Auch die Komplexität des Gesetzes – Anforderungen an Dämmung, Heizung, erneuerbare Energien und CO2-Emissionen – erzeugt Unsicherheit. Viele Privatpersonen wissen nicht genau, welche Maßnahmen notwendig sind oder wie sie technisch und rechtlich umzusetzen sind.

Organisation und Durchsetzung stellen ebenfalls Herausforderungen dar: Das Gesetz sieht zwar einige Härtefallregelungen und Ausnahmemöglichkeiten vor – etwa bei Heizungsausfall, Anschluss an Fernwärme bzw. bei besonderen baulichen Gegebenheiten. Aber die Ausgestaltung dieser Regelungen wird von vielen Betroffenen als unklar empfunden. Außerdem ist der bürokratische Aufwand oft hoch und das Genehmigungsverfahren unübersichtlich. Dieses Problem wird verstärkt, weil Förderanträge, Energieberater sowie qualifizierte Fachbetriebe benötigt werden, um Gesetz und Vorgaben korrekt umzusetzen.

Wie teuer kann die energetische Sanierung werden?

Die Sanierungskosten variieren stark je nach Zustand des Gebäudes, Alter, Größe, Standard und regionalen Preisen. Für öffentliche Gebäude beziffert die Deutsche Energie-Agentur (dena) den Gesamtfinanzierungsbedarf zur Erreichung eines klimaneutralen Bestands bis 2045 auf etwa 120 Milliarden Euro, allein für Nichtwohngebäude. Im Szenario mit moderater Sanierungsrate und geringeren Effizienzstandards fallen schon jetzt jährlich mehrere Milliarden Euro an.

Für einzelne private Eigentümer können sich Kosten in Einzelfällen auf bis zu 200.000 Euro oder mehr belaufen, wenn tiefgreifende Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen – zum Beispiel umfassende Dämmung, Erneuerung großer Fensterflächen, Heizungsanlage, Haustechnik und eventuell der Anschluss an ein Fernwärmenetz. Besonders Altbauten, etwa vor 1979 errichtete Häuser, die kaum energetisch modernisiert wurden, gelten als besonders kostspielig.

Die Kosten werden nicht allein durch Baumaßnahmen bestimmt, sondern auch durch steigende Materialpreise, Fachkräftemangel und regionale Unterschiede. Hinzu kommen laufende Kosten, z. B. für Wartung, Monitoring und eventuell technische Anpassungen in bestehenden Systemen. Manche der gesetzlichen Vorgaben – etwa der Anteil erneuerbarer Energien bei neu installierter Heiztechnik (ab 2024 mindestens 65 %) – erzeugen zudem Mehrkosten, insbesondere wenn das bestehende System sehr ineffizient ist.

Förderung und Finanzierung – Wo liegen die Unterstützungsangebote?

Um den finanziellen Druck zu mildern, gibt es diverse staatliche Förderprogramme. BAFA, KfW und andere Stellen bieten Zuschüsse und zinsgünstige Kredite an, wenn bestimmte Effizienzstandards erfüllt werden. Für den Austausch alter fossiler Heizungen, für Dämmmaßnahmen, Fenster- oder Dachsanierungen werden unterschiedliche Fördersätze gewährt, häufig abhängig von Einkommen, Effizienzniveau und technischem Aufwand.

Trotz der Förderprogramme bleibt das Problem, dass Antragstellungen oft kompliziert sind und der Zeitpunkt der Auszahlung der Zuschüsse sich Verzögerungen ergeben kann. Der Bundesrechnungshof kritisierte etwa, dass bei einigen Fördermaßnahmen das Personal zur Bearbeitung von Anträgen nicht ausreiche. Dies führt zu Wartezeiten und Unsicherheit, was Eigentümer und Kommunen abschreckt.

Darüber hinaus gibt es Debatten über die Modernisierungsumlage: Vermieter sollen Teile der Sanierungskosten umlegen dürfen, allerdings nur bis einer bestimmten Grenze, z. B. einer Deckelung der Umlegung auf 50 Cent pro Quadratmeter pro Monat. Kritiker warnen, dass solche Regelungen Mieter finanziell stark belasten könnten.

Unser Makler-Fazit

Die Pflicht zur Sanierung bei Eigentümerwechsel hat für Käufer und Erben eine gewaltige, finanzielle Auswirkung, die beim Kauf von Immobilien unbedingt mit berücksichtigt werden muss. Andernfalls kann ein finanzieller Kollaps drohen und die Freude an der neuen Immobilie hält nicht lange an. Die Kosten für die Dämmung des Daches oder die Erneuerung der Heizanlage können schnell mal in die zehntausende von Euros gehen!

Die Informationen in diesem Artikel sind ohne Gewähr. Bitte fragen Sie unbedingt einen Schornsteinfeger nach einer rechtsverbindlichen Auskunft! Dieser hat auch den gesetzlichen Auftrag, die Einhaltung der Sanierungspflicht zu überwachen.

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