Pflicht zur Sanierung bei Eigentümerwechsel

Beim Eigentümerwechsel durch Kauf oder Erbschaft fragen sich viele neue Besitzer, ob sie die Immobilie sofort sanieren müssen. Die gesetzlichen Vorgaben sind hier nicht immer eindeutig, aber es gibt klare Regelungen, die je nach Fall greifen.

Hier erklären wir die rechtlichen Grundlagen dieser Verpflichtungen und die konkreten Anforderungen, die mit einer Sanierungspflicht einhergehen können – von energetischen Standards bis zu Sicherheitsauflagen. Wichtig: Eine generelle Sanierungspflicht nur wegen des Wechsels gibt es nicht, doch bestimmte Normen können den neuen Eigentümer schnell in die Pflicht nehmen.

Wer ist von der Sanierungspflicht betroffen und welche Maßnahmen sind erforderlich?

Die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel greift durch das 2020 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Sie betrifft Käufer nach einem Hauskauf genauso wie Erben bei Erbschaft oder Schenkung – der Grund des Wechsels spielt keine Rolle.

Das GEG gibt eine klare Frist vor: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb müssen die Maßnahmen umgesetzt sein. Das gilt für alle Wohngebäude, die nicht schon den aktuellen energetischen Mindeststandards entsprechen, und umfasst vor allem Anpassungen an Heiztechnik und Dämmung.

Konkret müssen neue Eigentümer prüfen, ob das Gebäude den GEG-Vorgaben wie dem Primärenergiebedarf oder dem Transmissionswärmeverlust genügt. Bei Altbauten aus den 70ern oder früher oft nicht – da rückt eine Sanierung an, um Bußgelder oder Nutzungsverbote zu vermeiden.

Bedeutung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und dessen Zweck

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt bundesweit einheitliche Anforderungen an die energetische Qualität von Wohnimmobilien auf.

Es regelt Sanierungen, Modernisierungen und Neubauten, mit Fokus auf Klimaschutz und Effizienz.

Bei Eigentümerwechsel zielt die Pflicht auf Heizung und Gebäudehülle ab – also Austausch fossiler Heizungen gegen Erneuerbare wie Wärmepumpen und Dämmung von Dach, Wänden oder Kellerdecke.

Der Zweck ist klar: Deutschland soll bis 2045 klimaneutral werden, und Gebäude fressen 35 Prozent des Endenergieverbrauchs. Das GEG drängt Bestandsbesitzer zur Sanierung, um den CO2-Ausstoß zu kappen – mit Fristen, die bei Wechsel besonders streng greifen.

In Köln, wo Altbauten dominieren, trifft das Tausende Haushalte. Wer nicht saniert, riskiert Nachforderungen oder Wertverlust – und Versicherer fordern oft Nachweise für Energieausweise.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel und die Rolle der Zwei-Jahres-Frist

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, steht vor einer klaren Verpflichtung: Innerhalb von zwei Jahren muss die Sanierungspflicht nach dem GEG erfüllt werden.

Diese Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang und gibt neuen Besitzern Zeit, die nötigen Maßnahmen zu planen und umzusetzen. Langjährige Eigentümer, die ihr Haus bereits am 1. Februar 2002 bewohnt haben, sind ausgenommen – eine wichtige Altbesitzerregelung, die viele Bestandsfälle entlastet.

Auch denkmalgeschützte Immobilien fallen heraus, weil hier andere energetische und baurechtliche Vorgaben gelten, die oft mit modernen Standards kollidieren würden.

Umfang der Sanierungspflicht

Das GEG definiert im Kontext der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel drei konkrete Maßnahmen, die zwingend innerhalb der Zwei-Jahres-Frist umgesetzt werden müssen, um die energetische Mindestqualität zu erreichen.

Diese Vorgaben zielen vor allem auf die Gebäudehülle und die Heiztechnik ab, um den Energieverbrauch spürbar zu senken und den Klimazielen näherzukommen. Zu den Pflichten gehören typischerweise die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, der Austausch alter Heizkessel gegen effizientere Systeme sowie weitere Anpassungen an Fenstern oder Außenwänden, je nach Baujahr und Zustand des Hauses. Die genauen Anforderungen richten sich nach dem energetischen Standard, den das Gebäude erreichen muss – und werden im Einzelfall oft durch einen Energieberater präzise ermittelt.

Dämmung der obersten Geschossdecke

Eine der häufigsten Pflichtmaßnahmen ist die Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn diese eine beheizte Wohnung von einem nicht ausgebauten und unbeheizten Dachraum trennt.

Alternativ kann das Dach selbst gedämmt werden, falls das technisch sinnvoller ist (§ 47 GEG). Die Vorschrift zielt auf den größten Wärmeverlustpunkt ab – undichte Dächer lassen bis zu 20 Prozent der Heizenergie entweichen. Mit einer ordnungsgemäßen Dämmung – meist Mineralwolle oder Zellulose in ausreichender Stärke – sinkt der Energiebedarf spürbar, und die Zwei-Jahres-Frist gibt genug Zeit für Planung und Handwerker.

Modernisierung von Heizungen

Die Modernisierung von Heizungen steht oft im Mittelpunkt der Sanierungspflicht. Betroffen sind vor allem alte Standard- und Konstanttemperaturkessel, die nach § 72 GEG ausgetauscht werden müssen.

Diese veralteten Systeme – meist über 30 Jahre alt – arbeiten ineffizient und verursachen hohe Emissionen. Der Gesetzgeber fordert den Wechsel zu moderner Technik wie Brennwertkesseln oder besser noch zu erneuerbaren Systemen. In der Praxis bedeutet das: Neue Eigentümer prüfen den Kesselzustand und tauschen bei Bedarf – eine Investition, die sich durch niedrigere Verbrauchskosten und Förderungen schnell amortisieren kann.

Dämmung von warmwasserführenden Rohren

Ein oft unterschätztes, aber verpflichtendes Detail ist die Dämmung von warmwasserführenden Rohren, besonders ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG).

Ohne Isolierung verpufft Wärme unnötig in Kellern oder Dachböden – ein klassischer Energieverschwender. Die Pflicht fordert Rohrdämmungen nach Mindeststärken, abhängig vom Durchmesser. Die Maßnahme ist relativ günstig, schnell umsetzbar und spart langfristig Heizkosten – ein echter Low-Hanging-Fruit in der Sanierungspflicht.

Beachten Sie unbedingt § 72 Abs. 1 GEG: Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden und mit gasförmigen oder flüssigen Brennstoffen laufen, dürfen nicht mehr betrieben werden.

Eine Ausnahme bilden Niedertemperatur- und Brennwertheizungen, die weiterlaufen können. Die Sanierungspflicht greift auch beim Dach: Nach der Maßnahme muss es einen U-Wert von unter 0,24 W/m²K erreichen – ein klarer Mindeststandard für Wärmedämmung.

Die Fassade bleibt hingegen von der Pflicht bei Eigentümerwechsel ausgenommen, solange keine freiwillige Sanierung erfolgt. Plant man sie trotzdem, müssen energetische Qualitätsstandards eingehalten werden.

Sanierungspflicht bei Erbschaft oder Schenkung

Das GEG macht bei Erbschaft oder Schenkung keine Unterschiede: Die Sanierungspflicht trifft Erben und Beschenkte genauso wie Käufer.

Eine wichtige Ausnahme gilt für Erben, die das Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben – sie sind befreit. Diese Regelung beschränkt sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht auf Mehrfamilienhäuser.

Grundlegendes zum Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz – kurz GEG – ist in Deutschland der große Sammelband für alles, was mit Energieeffizienz in Häusern zu tun hat. Es bündelt Vorgaben zu Heiztechnik, Dämmung und erneuerbaren Energien, die früher über EnEV, EnEG und EEG verstreut waren.

Seit 2020 gilt es bundesweit. Eigentümer von Neubauten und Bestandsimmobilien müssen bestimmte Mindeststandards einhalten. In Köln, wo viele Altbauten aus der Gründerzeit oder den 50er/60er Jahren stehen, trifft das besonders hart – und oft teuer. Das Ziel ist ambitioniert: Bis 2045 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein, Energieverbrauch und Emissionen massiv runter. Ehrlich gesagt: Ein nobles Ziel, aber für viele Hausbesitzer fühlt es sich eher wie ein Zwangsmarathon an.

Aktuelle Baustellen, Kritikpunkte und Herausforderungen

Das GEG hat gute Absichten, stößt aber auf massive Kritik. Die größte Baustelle: Die Kosten. Viele Altbauten in Köln – denken Sie an die Veedel wie Ehrenfeld oder Nippes – brauchen teure Dämmung, neue Fenster, moderne Heizungen.

Der Mieterbund warnt: Bei einer 80-m²-Wohnung können durch Umlage monatlich locker 40 Euro mehr anfallen. Für manche Haushalte ist das spürbar. Soziale Gerechtigkeit? Fehlanzeige, sagen Kritiker. Geringverdiener als Eigentümer können die Summen oft nicht stemmen. Förderungen gibt's, aber die Anträge sind kompliziert, und Wartezeiten nerven.

Dazu kommt die Bürokratie. Vorgaben zu Dämmwerten, Heizungsanteilen erneuerbarer Energien, CO2-Grenzen – das ist für Normalsterbliche schwer durchschaubar. Härtefälle und Ausnahmen existieren, etwa bei Heizungsausfall oder Fernwärmeanschluss. Doch viele finden die Regeln unklar. Und qualifizierte Handwerker? In Köln teils Mangelware, Preise entsprechend.

Wie teuer kann die energetische Sanierung werden?

Die Sanierungskosten schwanken enorm – je nach Hausalter, Zustand und Größe.

Die dena schätzt für Nichtwohngebäude allein bis 2045 einen Bedarf von 120 Milliarden Euro. Für private Eigentümer in Köln können tiefgreifende Sanierungen schnell 200.000 Euro und mehr verschlingen: Komplettdämmung, neue Fensterflächen, Heizungstausch, Haustechnik. Besonders Häuser vor 1979 sind teuer, weil sie oft von Grund auf modernisiert werden müssen.

Materialpreise steigen, Fachkräfte sind knapp, regionale Unterschiede groß. Dazu kommen laufende Kosten für Wartung oder Monitoring. Und ab 2024 die 65-Prozent-Regel für Erneuerbare bei neuen Heizungen – das treibt die Rechnung weiter hoch. Kein Wunder, dass manche Eigentümer in Köln schon mal schlucken, wenn sie die Rechnungen sehen.

Förderung und Finanzierung – Wo liegen die Unterstützungsangebote?

Um die Last zu lindern, gibt es Förderungen von BAFA, KfW und Co. Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite fließen für Dämmung, Fenster, Heizungstausch – je nach Effizienz und Einkommen.

Trotzdem: Anträge sind oft ein Akt, Auszahlungen verzögern sich. Der Bundesrechnungshof kritisiert Personalmangel bei der Bearbeitung. Die Modernisierungsumlage – Vermieter dürfen Kosten umlegen – ist gedeckelt, etwa auf 50 Cent pro Quadratmeter monatlich. Doch selbst das belastet Mieter spürbar. In Köln, wo Mieten eh hoch sind, ein echtes Thema.

GEG-Check: Sanierung & Rentabilität

Rohrdämmung 5–15 €/m | Gesetzliche Pflicht

Oberste Decke 25–60 €/m² | Gesetzliche Pflicht

Kellerdecke 30–80 €/m² | Höherer Wohnkomfort

Was Weihofen Immobilien sagt

Die Pflicht zur Sanierung bei Eigentümerwechsel trifft Käufer und Erben in Köln hart – finanziell ein echter Brocken, den man beim Immobilienkauf nicht ignorieren darf.

Die Freude am neuen Haus kann schnell verfliegen, wenn plötzlich zehntausende Euro für Dachdämmung oder Heizungstausch fällig werden. Die Infos hier sind ohne Gewähr. Fragen Sie unbedingt einen Schornsteinfeger – der hat den gesetzlichen Auftrag, die Einhaltung zu kontrollieren und gibt verbindliche Auskunft!

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