Immobilienmakler Pulheim
Ein schöner Fleck für Familien.WEIHOFEN Immobilien präsentiert: Die Stadt Pulheim
Die Stadt Pulheim liegt im Rhein-Erft-Kreis und liegt westlich von Köln. Ende 2017 lebten knapp 54.000 Menschen in dieser nordrheinwestfälischen Stadt. Pulheim wurde auf der linken Rheinseite der Kölner Bucht errichtet.
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Immobilienmarktbericht Pulheim 2020-2025
Wohnmarktanalyse der "Abteistadt" | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Pulheim behauptet seine Position als einer der exklusivsten Wohnstandorte im Rhein-Erft-Kreis. Besonders die Stadtteile Brauweiler und Pulheim-Zentrum ziehen kaufkräftige Familien aus Köln an. Der Markt zeigt sich 2025 äußerst resilient: Während Häuserpreise nach dem Peak 2022 leicht korrigierten, stabilisieren sie sich aktuell auf hohem Niveau. Mietpreise steigen aufgrund des knappen Angebots in Bahnhofsnähe (Stommeln & Zentrum) weiterhin deutlich an.
Kaufpreis Wohnung
~3.730 € / m²
Zentrumslagen deutlich teurer (+5% zum Vorjahr).
Kaufpreis Haus
~4.200 € / m²
Spitzenwerte in Brauweiler & Dansweiler.
Mietpreis Wohnung
~12,90 € / m²
Steigender Trend (+4,3% zu 2024).
Mietpreis Haus
~15,10 € / m²
Seltenes Angebot treibt die Preise massiv.
2. Standortanalyse Pulheim
Die Stadt profitiert von ihrer ländlichen Prägung bei gleichzeitiger High-Speed-Anbindung an die Kölner City.
- Mobilität: Regionalbahn-Anschlüsse (RE8/RB27) in Pulheim und Stommeln erreichen den Kölner Hbf in ca. 15 Min.
- Brauweiler: Premium-Standort mit der Abtei als kulturellem Zentrum; sehr begehrt bei gehobenen Haushalten.
- Sinnersdorf & Geyen: Beliebte, etwas ruhigere Wohnlagen mit hohem Anteil an Einfamilienhäusern.
3. Kaufpreisentwicklung
Kaufpreise nach Segmenten (Pulheim)
| Objekttyp | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| ETW (Bestand) | 3.510 € | Leicht steigend |
| ETW (Neubau) | 5.100 € | Stabil |
| Einfamilienhaus | 4.270 € | Stabil |
| Reihenhaus | 3.935 € | Leicht steigend |
4. Mietpreisentwicklung
Die Angebotsmieten in Pulheim haben die 12-Euro-Marke im Durchschnitt fest überschritten. Vor allem kleine Apartments und moderne 3-Zimmer-Wohnungen sind Mangelware.
Aktuelle Angebotsmieten (Pulheim)
| Stadtteil | Miete 2025 | Veränd. |
|---|---|---|
| Brauweiler | 13,20 € | +3,1% |
| Pulheim-Mitte | 12,95 € | +4,5% |
| Stommeln | 12,10 € | +3,8% |
5. Prognose & Fazit 2026
Für 2026 wird eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei Kaufpreisen erwartet, da das Angebot an Bestandsobjekten weiterhin hinter der Nachfrage zurückbleibt. Die Mietpreise werden aufgrund der restriktiven Neubautätigkeit voraussichtlich um weitere 3-4% steigen.
- Kaufpreise: Erwarteter Anstieg um ca. 2,5% bei sanierten Objekten.
- Mietpreise: Hoher Druck auf Neubaumieten (bis zu 15,50 € möglich).
Immobilienpreise in Pulheim
Der Immobilienmarkt in Pulheim präsentiert sich aktuell als äußerst stabil und attraktiv für unterschiedliche Käufergruppen. Die Nähe zu Köln sowie die vergleichsweise gute Infrastruktur sorgen dafür, dass Kaufpreise und Mieten auf einem hohen Niveau liegen. Für Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.800 Euro, wobei moderne, sanierte Objekte in zentralen Lagen auch 5.200 Euro pro Quadratmeter überschreiten können. Neubauwohnungen werden deutlich höher gehandelt: hier liegen die Preise in der Regel zwischen 5.000 und 6.200 Euro pro Quadratmeter, in Projekten mit gehobener Ausstattung sogar bei 6.500 Euro. Auf dem Mietmarkt zeigt sich eine ähnliche Dynamik: während Bestandswohnungen bei 10,50 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter liegen, erreichen Neubauten Mieten zwischen 13,50 und 15,50 Euro. Das knappe Angebot führt dazu, dass sowohl Kauf- als auch Mietobjekte oft sehr schnell vergeben sind.
Wohnhäuser und Einfamilienimmobilien
Pulheim ist besonders für Familien interessant, was sich auch in den Preisen für Einfamilienhäuser widerspiegelt. Klassische Doppelhaushälften oder Reihenhäuser bewegen sich preislich derzeit zwischen 460.000 und 680.000 Euro, während freistehende Einfamilienhäuser je nach Lage und Grundstücksgröße zwischen 700.000 und 1,1 Millionen Euro kosten können. In begehrten Stadtteilen wie Brauweiler oder Stommeln werden für großzügige Neubauten sogar Kaufpreise bis 1,3 Millionen Euro aufgerufen. Kapitalanleger greifen verstärkt auf Mehrfamilienhäuser zurück, die aktuell Kaufpreise von 2.800 bis 3.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erzielen und Renditen von durchschnittlich 3,5 bis 4,2 Prozent ermöglichen. Auch kleinere Bestandsobjekte mit Sanierungsbedarf sind stark gefragt, da durch Modernisierung ein erheblicher Wertzuwachs erzielt werden kann.
Stadtteilentwicklung und Bauprojekte
In Pulheim entstehen derzeit mehrere Neubauprojekte, die sowohl den Eigentums- als auch den Mietwohnungsmarkt erweitern sollen. Besonders rund um das Zentrum, aber auch in den Stadtteilen Brauweiler und Dansweiler, sind Nachverdichtungen und kleinere Quartiersentwicklungen geplant. Moderne Mehrfamilienhäuser mit Tiefgaragen, energieeffiziente Reihenhausanlagen sowie gemischt genutzte Immobilien mit Gewerbe im Erdgeschoss prägen die aktuelle Bautätigkeit. Die Quadratmeterpreise für Neubauprojekte liegen meist zwischen 5.200 und 6.000 Euro, wobei Makler berichten, dass die meisten Einheiten bereits während der Bauphase veräußert werden. Auffällig ist, dass die Stadt verstärkt auf nachhaltige Baukonzepte setzt: Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und großzügig gestaltete Grünflächen sind mittlerweile Standard in den Planungen. Gleichzeitig wird die Infrastruktur rund um Schulen, Kindergärten und Nahversorgung ausgebaut, um Pulheim auch langfristig attraktiv zu halten.
Nachfrage und Zielgruppen
Pulheim profitiert in hohem Maße von seiner Lage im Speckgürtel von Köln. Viele Käufer, die in Köln keine passenden Immobilien mehr finden oder die hohen Preise dort umgehen möchten, weichen bewusst auf Pulheim aus. Diese Verschiebung führt dazu, dass besonders junge Familien sowie Berufspendler den Markt prägen. Eigentumswohnungen zwischen 65 und 90 Quadratmetern sind derzeit am gefragtesten und kosten im Durchschnitt 330.000 bis 520.000 Euro. Familienhäuser mit 120 bis 160 Quadratmetern Wohnfläche bewegen sich preislich zwischen 650.000 und 950.000 Euro. Für Kapitalanleger sind kleinere Wohneinheiten im Neubau besonders interessant, da sie bei Kaufpreisen von 220.000 bis 280.000 Euro solide Mietrenditen erzielen und ein geringes Leerstandsrisiko aufweisen. Die Nachfrage nach Grundstücken ist ebenfalls ungebrochen, wobei Baugrundstücke je nach Lage zwischen 650 und 850 Euro pro Quadratmeter kosten.
Zukunftstrends im Pulheimer Immobilienmarkt
Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in Pulheim auch in den kommenden Jahren weiter anziehen werden. Zwar dürfte das Tempo der Preissteigerungen etwas abflachen, jedoch spricht die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen für eine stabile bis steigende Entwicklung. Für Eigentumswohnungen wird mittelfristig ein Preisniveau zwischen 4.800 und 6.500 Euro pro Quadratmeter erwartet, während Einfamilienhäuser die Millionengrenze zunehmend häufiger überschreiten könnten. Mieten im Neubausegment werden perspektivisch Werte von 16 bis 17 Euro pro Quadratmeter erreichen, was Pulheim in eine ähnliche Preisklasse wie angrenzende Kölner Stadtteile bringt. Der Fokus der Stadtplanung auf nachhaltige und familienfreundliche Quartiere wird Pulheim als Wohnstandort zusätzlich stärken und langfristig für Investoren wie Eigennutzer interessant machen.
Pulheim im Detail: Die Mikro-Marktanalyse der Wohnlagen
Als Ihr Makler differenzieren wir zwischen den Lagen: Der Preis eines Hauses in Brauweiler kann den in Stommeln um bis zu 20 % übersteigen.
Die Premium-Lagen: Brauweiler & Dansweiler
Brauweiler gilt als der teuerste und stabilste Markt Pulheims, primär durch die Abtei und die gewachsene, gehobene Struktur. Dansweiler profitiert von der direkten Waldrandlage. Hier dominieren großzügige Einfamilienhäuser und Villen in ruhigen Wohnstraßen. Zielgruppe: Kaufkräftige Familien und Senioren.
Zentrum & Pendler-Lagen: Pulheim-Mitte & Stommeln
Pulheim-Mitte und Stommeln sind die zentralen Knotenpunkte. Die Nähe zur Regionalbahn in Stommeln und die volle Infrastruktur im Zentrum sichern die Nachfrage von Pendlern. Hier sind Eigentumswohnungen und moderne Reihenhäuser die dominierende Asset-Klasse.
Ländliche und ruhige Lagen: Sinnersdorf & Co.
Orte wie Sinnersdorf bieten ländlichen Charme, oft mit größeren Grundstücken und geringerer Bebauungsdichte. Sie sind ideal für Käufer, die Ruhe und Platz suchen, aber die Infrastruktur von Pulheim noch nutzen wollen. Hier ist die PKW-Anbindung der entscheidende Wertfaktor.
Pulheim als Pendler-Paradies: Der Bahn-Vorteil
Die Bahnverbindung ist Pulheims größter Werttreiber. Hier der präzise Vergleich der Bahnhöfe.
Fahrzeit Köln Hbf: Unschlagbarer Pendlerwert
Die Regionalzüge ab Pulheim oder Stommeln erreichen den Kölner Hauptbahnhof in ca. 15–20 Minuten – oft schneller als viele Kölner Stadtteile. Immobilien in einem Radius von 800 Metern um die Bahnhöfe genießen daher eine permanente Preisstabilität und höchste Nachfrage bei Pendlern.
Die Unterscheidung: RB, RE und die KVB-Busse
Neben der Regionalbahn sorgt die KVB-Buslinie 125 für die Feinverteilung (z.B. von Pulheim-Mitte nach Brauweiler). Vergewissern Sie sich beim Kauf einer Immobilie, dass die Fußläufigkeit zum Bahnhof oder zur nächsten Bushaltestelle gegeben ist. Dies kann den Wiederverkaufswert signifikant steigern.
Denkmalschutz-Check: Besondere Immobilien in Pulheim
Die historischen Objekte sind ein Alleinstellungsmerkmal. Hier sind spezielle Kenntnisse über Bewertung, Sanierung und Verkauf gefragt.
Bewertung von Denkmalimmobilien
Der Wert eines Objekts in der Nähe der Abtei Brauweiler oder des alten Stadtkerns hängt stark von der Denkmalschutzauflage ab. Wir beraten zu den geltenden steuerlichen Vorteilen (AfA) bei Sanierungen und helfen, die tatsächlichen Sanierungskosten realistisch einzuschätzen.
Rittergut Orr: Spezielle Zielgruppe
Der Verkauf historischer Gutshöfe und großer Villen (insbesondere in den Lagen Brauweiler/Dansweiler) erfordert einen diskreten und spezialisierten Vermarktungsansatz. Die Zielgruppe ist überregional und sucht oft Objekte mit großen Grundstücken und historischem Flair.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Pulheim (€/m²) nach Ortsteil
| Ortsteil / Zone | Durchschnittlicher Richtwert (ca.) (€/m²) | Spanne (Min - Max Richtwertzone) (€/m²) | Allgemeine Merkmale |
|---|---|---|---|
| Pulheim-Zentrum (inkl. Brauweiler) | 480 | 400 - 600 | Höchste Werte; zentrale Lage, gute Infrastruktur, Nähe zur Abtei Brauweiler. |
| Stommeln / Sinnersdorf | 450 | 350 - 520 | Hohe Nachfrage, gute Verkehrsanbindung und dörflicher Charakter. |
| Dansweiler / Geyen | 420 | 350 - 480 | Südliche Gebiete; Nähe zu Frechen, ruhige Wohnlagen. |
| Freimersdorf / Orr / Manstedten | 370 | 250 - 450 | Ländlichere, periphere Lagen mit niedrigeren Durchschnittswerten. |
| Durchschnitt Gesamte Stadt Pulheim | ~440 | ~250 – 600 |
Haftungsausschluss: Die rechtsverbindlichen Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit Stichtag 1. Januar des jeweiligen Jahres festgesetzt und veröffentlicht. Die hier angegebenen Werte stammen aus verschiedenen Marktanalysen und Prognosequellen. Die höchsten Werte (bis zu 600 €/m²) finden sich typischerweise in den zentralen und sehr gut angebundenen Bereichen (z.B. Pulheim-Zentrum und Brauweiler). Bitte konsultieren Sie das offizielle BORIS-Portal für verbindliche Informationen.
Dieser Bericht wurde Ihnen präsentiert von Ihrem Immobilienmakler Köln.
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