Das Kalk-Mitte-Experiment: Die neue Soziale Erhaltungssatzung 2025 in Köln

Ende 2025 hat die Stadt Köln eine umfangreiche Haushaltsbefragung in Kalk-Mitte gestartet – ein klares Signal für die Vorbereitung einer neuen Sozialen Erhaltungssatzung, besser bekannt als Milieuschutz. Dieses Instrument soll die gewachsene Bevölkerungsstruktur schützen und Verdrängung durch Aufwertung verhindern. Für Tausende Eigentümer und Mieter in Kalk wird das Thema zur Realität: Es geht um Einschränkungen bei Sanierungen, Grundrissänderungen und möglicherweise ein Vorkaufsrecht der Stadt.

Was ist eine Soziale Erhaltungssatzung?

Die Soziale Erhaltungssatzung basiert auf § 172 BauGB und ermöglicht es der Stadt, in definierten Gebieten bauliche Veränderungen zu regulieren. Ziel ist der Schutz vor Verdrängung durch Luxussanierungen oder Modernisierungen, die zu starken Mietsteigerungen führen. In Köln gibt es bereits Satzungen in Gebieten wie Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld Ost. Kalk-Mitte soll die nächste Ergänzung werden.

Der aktuelle Stand in Kalk-Mitte

Im März 2025 beschloss der Stadtentwicklungsausschuss den Aufstellungsbeschluss für Kalk-Mitte. Seit November 2025 läuft eine große Haushaltsbefragung: Rund 9.000 Haushalte erhielten Anschreiben vom ALP Institut. Die Befragung erfasst Wohnsituation und Sozialstruktur, um zu prüfen, ob Verdrängungsrisiken bestehen. Die Ergebnisse fließen in eine vertiefte Untersuchung ein und dienen als Grundlage für den finalen Ratsbeschluss, der voraussichtlich 2026 erfolgt.

Das betroffene Gebiet: Kalk-Mitte im Detail

Das vorgesehene Gebiet umfasst im Wesentlichen den Stadtteil Kalk mit den Wohnquartieren nördlich und südlich der Kalker Hauptstraße. Ausgenommen sind Gewerbegebiete, öffentliche Flächen und neuere Bauprojekte ohne Aufwertungspotenzial. Die genaue Abgrenzung erfolgt über Flurstücke – prüfen Sie auf der interaktiven Karte der Stadt Köln, ob Ihre Immobilie betroffen ist.

Das betroffene Gebiet Kalk-Mitte: Betroffene Straßen und Abgrenzung

Das geplante Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung in Kalk-Mitte erstreckt sich hauptsächlich auf die Wohnviertel, die nördlich sowie südlich der Kalker Hauptstraße liegen. Es schließt fast alle Wohnbereiche des Stadtteils Kalk ein, mit Ausnahmen für reine Gewerbegebiete, öffentliche Flächen, unbebaute Grundstücke und neuere Bauprojekte der letzten 15 Jahre ohne relevantes Aufwertungspotenzial.

Keine vollständige Straßenliste verfügbar

Eine exhaustive Liste aller betroffenen Straßen wird von der Stadt Köln nicht öffentlich als Textliste bereitgestellt. Die genaue Abgrenzung erfolgt über Flurstücke und ist in Übersichtsplänen (z. B. aus dem Aufstellungsbeschluss) dargestellt. Typische Straßen in dem Gebiet sind unter anderem die Kalker Hauptstraße selbst (als Achse), Taunusstraße, Trimbornstraße, Rolshover Straße, Eythstraße und viele Nebenstraßen in den Wohnblöcken.

Wie Sie prüfen, ob Ihre Straße betroffen ist

Die Stadt Köln bietet eine interaktive WebGIS-Karte an, auf der Sie Ihre Adresse oder Ihr Grundstück eingeben können, um zu sehen, ob es im Untersuchungs- oder künftigen Erhaltungsgebiet liegt. Die Karte finden Sie auf der Seite zu Sozialen Erhaltungssatzungen unter www.stadt-koeln.de. Da die Satzung noch in Aufstellung ist (Stand Dezember 2025), wird das Gebiet Kalk-Mitte dort bereits als in Vorbereitung markiert.

Aktueller Stand und nächste Schritte

Die Haushaltsbefragung läuft bis Ende 2025, die Ergebnisse dienen der Begründung. Der finale Beschluss durch den Rat der Stadt Köln ist für 2026 geplant. Bis dahin gilt bereits eine schützende Wirkung durch den Aufstellungsbeschluss vom März 2025.

Empfehlung

Für eine präzise Prüfung nutzen Sie die offizielle Karte der Stadt Köln oder kontaktieren Sie das Amt für Stadtentwicklung und Statistik per E-Mail an soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de. So erhalten Sie die genaueste Information zu Ihrem Objekt.

Link zur interaktiven WebGIS-Karte der Sozialen Erhaltungssatzungen in Köln

Die offizielle interaktive Karte der Stadt Köln, mit der Sie prüfen können, ob Ihr Grundstück oder Gebäude in einem Gebiet mit einer Sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz) liegt – einschließlich der in Aufstellung befindlichen Gebiete wie Kalk-Mitte – finden Sie auf der Seite zu den Sozialen Erhaltungssatzungen.

Direkter Link zur Seite mit der Karte: hier klicken.

Auf dieser Seite ist die interaktive Karte integriert oder verlinkt (oft als "Interaktive Karte der Gebiete" oder ähnlich bezeichnet). Geben Sie dort Ihre Adresse ein, um den Status zu sehen.

Alternativ über das Geoportal der Stadt Köln unter "Karten und Services zu Planen und Bauen": hier klicken – suchen Sie dort nach "Soziale Erhaltungssatzung – Lage der Gebiete".

Falls die Karte nicht direkt lädt, kontaktieren Sie das Amt für Stadtentwicklung per E-Mail: soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de.

Was bedeutet Milieuschutz für Eigentümer?

Bei Inkrafttreten müssen bauliche Veränderungen, Modernisierungen und Nutzungsänderungen genehmigt werden. Luxussanierungen – wie hochwertige Ausstattungen über den durchschnittlichen Standard hinaus (z. B. Fußbodenheizung, Kamine, bodentiefe Fenster) – werden in der Regel abgelehnt, wenn sie Verdrängung fördern könnten. Grundrissänderungen, die die Zimmeranzahl oder Wohnfläche verändern, unterliegen strenger Prüfung.

Das Vorkaufsrecht der Stadt

In Erhaltungsgebieten hat die Stadt ein besonderes Vorkaufsrecht bei Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden. Sie kann zu den vereinbarten Konditionen eintreten, um die Schutzziele zu wahren. Käufer können dies oft durch eine Abwendungsvereinbarung verhindern, in der sie sich zur satzungskonformen Nutzung verpflichten.

Das Vorkaufsrecht der Stadt Köln im Detail

In Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz) hat die Stadt Köln ein besonderes Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden. Dieses Instrument basiert auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB und dient dem Schutz der Satzungszwecke: Es soll Verdrängung verhindern und die soziale Struktur erhalten. Die Stadt kann zu den exakt vereinbarten Konditionen in den Kaufvertrag eintreten.

Rechtliche Grundlage und Anwendung

Das Vorkaufsrecht greift automatisch bei jedem Verkauf in einem Erhaltungsgebiet. Es gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke, nicht jedoch für Eigentumswohnungen oder Erbbaurechte. Die Stadt prüft, ob der Verkauf die Schutzziele gefährdet – z. B. wenn der Käufer spekulative Absichten hat oder Luxussanierungen plant. Die Ausübung muss das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigen.

Der Ablauf beim Verkauf

Der notariell beurkundete Kaufvertrag muss der Stadt unverzüglich mitgeteilt werden (meist durch den Notar). Die Stadt hat dann in der Regel zwei Monate Zeit zur Prüfung. Sie fordert Unterlagen an: Kaufvertrag (zur Einsicht), Angaben zum Käufer und zur geplanten Nutzung. Wenn die Stadt das Recht ausübt, tritt sie als Käuferin ein und übernimmt den Vertrag zu denselben Bedingungen.

Die Abwendungsvereinbarung: Häufige Praxis in Köln

In den meisten Fällen verzichtet die Stadt auf das Vorkaufsrecht, wenn Käufer eine Abwendungsvereinbarung abschließen. Dabei verpflichtet sich der Käufer vertraglich, das Objekt satzungskonform zu nutzen: Keine Luxussanierungen, keine Umwandlung in Eigentumswohnungen (oder nur begrenzt), Begrenzung von Modernisierungen, die zu hohen Mieterhöhungen führen könnten. Die Vereinbarung ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag und oft auf eine bestimmte Dauer (z. B. 20 Jahre) befristet.

Vorteile und Nachteile für Käufer und Verkäufer

Für Käufer ermöglicht die Abwendungsvereinbarung einen sicheren Erwerb ohne Risiko der städtischen Übernahme. Sie schafft aber Bindungen, die Rendite einschränken. Verkäufer profitieren von einem reibungslosen Verkauf. Die Stadt nutzt das Vorkaufsrecht primär als Druckmittel, um sozialverträgliche Käufe zu sichern – tatsächliche Ausübungen sind selten.

Aktuelle Praxis in Köln

In bestehenden Gebieten wie Severinsviertel oder Mülheim-Süd-West wird das Vorkaufsrecht regelmäßig geprüft. Die Stadt Köln setzt auf Abwendungsvereinbarungen, um den Milieuschutz durchzusetzen. Für kommende Gebiete wie Kalk-Mitte gilt dasselbe ab Inkrafttreten der Satzung. Es gibt keine automatische Ausübung – jede Prüfung ist individuell.

Tipps für Betroffene

Bei Verkaufsplänen frühzeitig die Stadt kontaktieren (soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de). Käufer sollten eine Abwendungsvereinbarung einplanen und prüfen lassen. Ein Fachanwalt oder Makler mit Milieuschutz-Erfahrung hilft, Risiken zu minimieren.

Warum gibt es das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht ist ein starkes Instrument zum Schutz vor Gentrifizierung, wird in Köln aber moderat und kooperativ eingesetzt. Durch Abwendungsvereinbarungen bleiben die meisten Verkäufe privat – mit klaren Regeln für soziale Verträglichkeit.

Vorkaufsrecht der Stadt Köln: Was passiert bei Ausübung mit Maklerbeteiligung?

Wenn eine Immobilie in einem Milieuschutzgebiet über einen Makler verkauft wird und die Stadt Köln ihr Vorkaufsrecht ausübt, tritt sie als neue Käuferin in den bestehenden notariellen Kaufvertrag ein – zu exakt denselben Bedingungen wie mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart. Der Vertrag mit dem geplanten Käufer wird hinfällig.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Die Maklerprovision wird in der Regel von der Stadt Köln gezahlt, sofern im Kaufvertrag eine entsprechende Maklerklausel enthalten ist, die die Zahlungspflicht des Käufers regelt. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts übernimmt die Stadt alle vertraglichen Verpflichtungen des ursprünglichen Käufers, einschließlich der Provision, wenn diese als wesensgemäße Vertragsbestandteil gilt (übliche Höhe, z. B. 3–7 % plus MwSt.).

Rechtliche Begründung

Nach ständiger Rechtsprechung (u. a. BGH, LG Köln, OLG Hamburg) entsteht durch die Ausübung ein neuer, selbstständiger Kaufvertrag zu identischen Konditionen. Eine ordnungsgemäße Maklerklausel (oft als echter Vertrag zugunsten Dritter formuliert) bindet den Vorkaufsberechtigten – hier die Stadt. Der ursprüngliche Käufer entfällt als Schuldner, da er die Immobilie nicht erwirbt.

Ausnahmen und Risiken

Ohne Maklerklausel im Vertrag oder bei unüblich hoher Provision könnte der Anspruch entfallen. In der Praxis sichern Makler und Notare dies durch klare Formulierungen ab. Der geplante Käufer zahlt in keinem Fall, wenn die Stadt eintritt.

Praktischer Ablauf

Der Notar teilt den Vertrag der Stadt mit. Bei Ausübung innerhalb der Frist (meist 2 Monate) übernimmt die Stadt den gesamten Vertrag inklusive Nebenpflichten wie Provision. Der Makler stellt die Rechnung dann an die Stadt.

Tipp für Verkäufer und Käufer

Bei Verkauf in Milieuschutzgebieten immer eine "vorkaufsfeste" Maklerklausel vereinbaren. Fachanwalt oder erfahrener Notar hilft, Risiken zu minimieren.

Das Maklerfazit

Die Stadt Köln trägt bei Ausübung des Vorkaufsrechts typischerweise die Maklerprovision – der geplante Käufer geht leer aus und zahlt nichts.

Die Genehmigungsfiktion in Köln

Im Gegensatz zu manchen anderen Städten gibt es in Köln keine automatische Genehmigungsfiktion – also keine fiktive Erlaubnis, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet. Jede Maßnahme wird individuell geprüft. Ungenehmigte Arbeiten können mit Bußgeldern bis zu 30.000 Euro geahndet werden.

Die Genehmigungsfiktion bei Sozialen Erhaltungssatzungen in Köln: Eine Klärung

Die sogenannte Genehmigungsfiktion – also die automatische Erteilung einer Genehmigung, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet – gilt nach § 173 BauGB grundsätzlich für Erhaltungssatzungen. Allerdings gibt es in Köln keine solche Fiktion für die erhaltungsrechtliche Genehmigung in Milieuschutzgebieten. Die Stadt prüft jeden Antrag individuell, und es erfolgt immer eine ausdrückliche Entscheidung.

Rechtliche Grundlage bundesweit

§ 173 BauGB sieht vor, dass bei vollständigen Anträgen auf Genehmigung für Rückbau, Änderung oder Modernisierung in Erhaltungsgebieten die Genehmigung nach zwei Monaten als erteilt gilt, wenn keine Entscheidung erfolgt. Diese Fiktion soll Verzögerungen vermeiden. Sie gilt jedoch nur, wenn das Vorhaben baugenehmigungsfrei ist.

Warum keine Genehmigungsfiktion in Köln?

In Köln integriert die Stadt das erhaltungsrechtliche Verfahren oft in das Baugenehmigungsverfahren (Konzentrationseffekt). Dadurch greift die Fiktion nicht, da für baugenehmigungspflichtige Vorhaben keine isolierte Fiktion möglich ist. Die Behörde erteilt immer einen expliziten Bescheid – entweder Genehmigung oder Versagung. Ungenehmigte Maßnahmen können mit Bußgeldern geahndet werden.

Der Ablauf einer Genehmigung in Köln

Prüfen Sie zuerst auf der interaktiven Karte der Stadt Köln, ob Ihr Gebäude in einem Milieuschutzgebiet liegt (z. B. Severinsviertel, Mülheim Süd-West, Ehrenfeld-Ost). Bei geplanten Maßnahmen wie Modernisierung, Grundrissänderung oder Luxussanierung stellen Sie einen Antrag. Reichen Sie den Antrag beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik ein (bei rein erhaltungsrechtlichen Maßnahmen) oder beim Bauaufsichtsamt (bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben). Nutzen Sie das ausfüllbare Formular auf der städtischen Website.

Was muss der Eigentümer tun?

Beschreiben Sie das Vorhaben detailliert (Pläne, Fotos, Kostenanschlag). Begründen Sie, warum es den Milieuschutzzweck nicht beeinträchtigt (z. B. keine Luxusausstattung, keine Verdrängung). Reichen Sie den Antrag frühzeitig ein, da die Prüfung mehrere Monate dauern kann. Holen Sie ggf. eine Vorabberatung ein (per E-Mail an soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de).

Wo den Antrag stellen?

Bei Maßnahmen ohne Bauantrag: Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln (online Formular oder per Post). Bei baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen: Über das Bauaufsichtsamt, wo die erhaltungsrechtliche Prüfung integriert wird. Aktuelle Formulare und Infos finden Sie auf www.stadt-koeln.de unter "Soziale Erhaltungssatzungen".

Praktische Tipps für Eigentümer

Planen Sie Pufferzeiten ein, da keine Fiktion greift. Maßnahmen, die nur den üblichen Standard herstellen (z. B. grundlegende Reparaturen), werden meist genehmigt. Luxus-Elemente (z. B. Sauna, Hochglanzküchen) führen oft zur Ablehnung. Lassen Sie sich von einem Architekten oder Anwalt beraten, um den Antrag optimal vorzubereiten.

Keine Genehmigungsfiktion bei Milieuschutz

In Köln gibt es im Gegensatz zu manchen anderen Städten keine Genehmigungsfiktion bei Milieuschutz – jede Maßnahme wird aktiv geprüft. Das schützt den Satzungszweck, bedeutet aber mehr Bürokratie für Eigentümer. Frühzeitige Antragstellung und gute Begründung sind der Schlüssel zum Erfolg.

Auswirkungen auf den Immobilienwert

Milieuschutz kann den Wert beeinflussen: Einerseits schützt er vor übermäßiger Aufwertung und stabilisiert das Viertel, andererseits erschwert er Sanierungen und Umwandlungen. Für Investoren bedeutet das oft geringere Renditechancen durch eingeschränkte Modernisierungsmöglichkeiten. Mieter profitieren von mehr Schutz vor Verdrängung.

Nächste Schritte und Empfehlungen

Die Befragung läuft noch – Teilnahme ist entscheidend für aussagekräftige Ergebnisse. 2026 folgt der Ratsbeschluss. Eigentümer sollten frühzeitig prüfen, ob ihr Objekt betroffen ist (über die städtische Karte), und bei geplanten Maßnahmen Kontakt zur Stadt aufnehmen (soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de). Eine Beratung durch Fachleute hilft, Risiken einzuschätzen.

Schutz mit Einschränkungen

Das Kalk-Mitte-Experiment ist ein Meilenstein für den Milieuschutz rechtsrheinisch. Es schützt vulnerable Bewohner, bringt aber für Eigentümer bürokratische Hürden. In einer wachsenden Stadt wie Köln ist es ein notwendiges Instrument für soziale Balance – doch der Erfolg hängt von fairer Umsetzung ab.