Das Kalk-Mitte-Experiment: Die neue Soziale Erhaltungssatzung 2025 in Köln

Ende 2025 hat die Stadt Köln eine groß angelegte Haushaltsbefragung in Kalk-Mitte gestartet – ein deutliches Zeichen, dass eine neue Soziale Erhaltungssatzung, besser bekannt als Milieuschutz, konkret vorbereitet wird.

Dieses Instrument soll die gewachsene Bevölkerungsstruktur des Viertels schützen und Verdrängung durch teure Aufwertungen verhindern. Für Tausende Eigentümer und Mieter in Kalk wird das Thema bald zur Realität: Es drohen Einschränkungen bei Sanierungen, Grundrissänderungen oder Umwandlungen in Eigentum – und möglicherweise greift die Stadt sogar mit einem Vorkaufsrecht ein.

Was ist eine Soziale Erhaltungssatzung?

Die Soziale Erhaltungssatzung stützt sich auf § 172 BauGB und gibt der Stadt das Recht, in festgelegten Gebieten bauliche Veränderungen streng zu regulieren.

Das Ziel ist klar: Schutz vor Verdrängung durch Luxussanierungen oder Modernisierungen, die Mieten explodieren lassen. Köln hat bereits solche Satzungen in Vierteln wie dem Severinsviertel, Mülheim Süd-West und Ehrenfeld Ost. Kalk-Mitte soll nun die nächste Ergänzung werden – ein Schritt, der den Druck auf bezahlbaren Wohnraum weiter mildern soll.

Der aktuelle Stand in Kalk-Mitte

Im März 2025 hat der Stadtentwicklungsausschuss den Aufstellungsbeschluss für Kalk-Mitte gefasst. Seit November 2025 läuft eine umfangreiche Haushaltsbefragung: Rund 9.000 Haushalte bekamen Anschreiben vom ALP Institut.

Die Erhebung erfasst detailliert die Wohnsituation und Sozialstruktur, um Verdrängungsrisiken nachzuweisen. Die Ergebnisse münden in eine vertiefte Untersuchung und bilden die Basis für den finalen Ratsbeschluss, der voraussichtlich im Laufe des Jahres 2026 fallen wird – ein Prozess, der das Viertel langfristig prägen könnte.

Das betroffene Gebiet: Kalk-Mitte im Detail

Das vorgesehene Gebiet umfasst im Wesentlichen den Stadtteil Kalk mit den Wohnquartieren nördlich und südlich der Kalker Hauptstraße. Ausgenommen sind Gewerbegebiete, öffentliche Flächen und neuere Bauprojekte ohne Aufwertungspotenzial. Die genaue Abgrenzung erfolgt über Flurstücke – prüfen Sie auf der interaktiven Karte der Stadt Köln, ob Ihre Immobilie betroffen ist.

Das betroffene Gebiet Kalk-Mitte: Betroffene Straßen und Abgrenzung

Das geplante Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung in Kalk-Mitte umfasst vor allem die Wohnviertel, die nördlich und südlich der Kalker Hauptstraße liegen, und deckt damit fast alle Wohnbereiche des Stadtteils Kalk ab.

Ausgenommen bleiben reine Gewerbegebiete, öffentliche Flächen, unbebaute Grundstücke sowie neuere Bauprojekte der letzten 15 Jahre, die kein relevantes Aufwertungspotenzial mehr bieten.

Keine vollständige Straßenliste verfügbar

Eine exhaustive Liste aller betroffenen Straßen stellt die Stadt Köln nicht als einfache Textliste zur Verfügung, weil die genaue Abgrenzung über Flurstücke erfolgt und in Übersichtsplänen dargestellt wird.

Typische Straßen im Gebiet sind die Kalker Hauptstraße als zentrale Achse, Taunusstraße, Trimbornstraße, Rolshover Straße, Eythstraße sowie zahlreiche Nebenstraßen in den Wohnblöcken – doch für absolute Sicherheit lohnt der Blick in die offiziellen Karten.

Wie Sie prüfen, ob Ihre Straße betroffen ist

Die Stadt Köln stellt eine interaktive WebGIS-Karte bereit, in der Sie Ihre Adresse oder Ihr Grundstück eingeben können, um sofort zu sehen, ob es im Untersuchungsgebiet oder künftigen Erhaltungsgebiet liegt.

Die Karte finden Sie auf der Seite zu Sozialen Erhaltungssatzungen unter www.stadt-koeln.de. Da die Satzung noch in Aufstellung ist (Stand Ende 2025), wird Kalk-Mitte dort bereits als in Vorbereitung markiert – ein schneller Check gibt Klarheit.

Aktueller Stand und nächste Schritte

Die Haushaltsbefragung läuft noch bis Ende 2025, und ihre Ergebnisse bilden die Begründung für die Satzung.

Der finale Beschluss durch den Rat der Stadt Köln ist für 2026 vorgesehen. Bereits seit dem Aufstellungsbeschluss im März 2025 entfaltet das Verfahren eine schützende Wirkung, die bestimmte Maßnahmen vorab einschränkt.

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Für eine wirklich präzise Prüfung nutzen Sie am besten die offizielle Karte der Stadt Köln oder wenden Sie sich direkt per E-Mail an das Amt für Stadtentwicklung und Statistik unter soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de.

So erhalten Sie die genaueste und aktuellste Information zu Ihrem Objekt – und vermeiden unangenehme Überraschungen bei geplanten Sanierungen oder Verkäufen.

Link zur interaktiven WebGIS-Karte der Sozialen Erhaltungssatzungen in Köln

Die offizielle interaktive Karte der Stadt Köln, mit der Sie prüfen können, ob Ihr Grundstück oder Gebäude in einem Gebiet mit einer Sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutz) liegt – einschließlich der in Aufstellung befindlichen Gebiete wie Kalk-Mitte – finden Sie auf der Seite zu den Sozialen Erhaltungssatzungen.

Direkter Link zur Seite mit der Karte: hier klicken.

Auf dieser Seite ist die interaktive Karte integriert oder verlinkt (oft als "Interaktive Karte der Gebiete" oder ähnlich bezeichnet). Geben Sie dort Ihre Adresse ein, um den Status zu sehen.

Alternativ über das Geoportal der Stadt Köln unter "Karten und Services zu Planen und Bauen": hier klicken – suchen Sie dort nach "Soziale Erhaltungssatzung – Lage der Gebiete".

Falls die Karte nicht direkt lädt, kontaktieren Sie das Amt für Stadtentwicklung per E-Mail: soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de.

Was bedeutet Milieuschutz für Eigentümer?

Bei Inkrafttreten einer Sozialen Erhaltungssatzung müssen bauliche Veränderungen, Modernisierungen und Nutzungsänderungen genehmigt werden, wobei die Stadt genau prüft, ob sie die Schutzziele gefährden könnten.

Luxussanierungen – also Ausstattungen weit über dem durchschnittlichen Standard, wie Fußbodenheizung, Kamine oder bodentiefe Fenster – werden in der Regel abgelehnt, sobald sie Verdrängung fördern könnten. Grundrissänderungen, die Zimmeranzahl oder Wohnfläche verändern, unterliegen ebenfalls strenger Kontrolle und oft Ablehnung.

Das Vorkaufsrecht der Stadt

In Erhaltungsgebieten greift für die Stadt ein besonderes Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken oder ganzen Gebäuden, mit dem sie zu den vereinbarten Konditionen in den Vertrag eintreten kann, um die Schutzziele zu wahren.

Käufer können das in vielen Fällen durch eine Abwendungsvereinbarung verhindern, in der sie sich schriftlich zur satzungskonformen Nutzung verpflichten – ein Weg, der in Köln häufig beschritten wird.

Das Vorkaufsrecht der Stadt Köln im Detail

In Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung, also Milieuschutz, hat die Stadt Köln ein besonderes Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden, das auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB basiert und primär dem Schutz der Satzungszwecke dient: Verdrängung verhindern und die soziale Struktur erhalten.

Die Stadt kann exakt zu den vereinbarten Konditionen als Käuferin eintreten, wenn sie das für nötig hält.

Rechtliche Grundlage und Anwendung

Das Vorkaufsrecht greift automatisch bei jedem Verkauf in einem Erhaltungsgebiet und gilt für bebaute sowie unbebaute Grundstücke, nicht jedoch für einzelne Eigentumswohnungen oder Erbbaurechte.

Die Stadt prüft, ob der Verkauf die Schutzziele gefährdet – etwa durch spekulative Absichten des Käufers oder geplante Luxussanierungen. Die Ausübung muss immer im Interesse der Allgemeinheit gerechtfertigt sein.

Der Ablauf beim Verkauf

Der notariell beurkundete Kaufvertrag muss der Stadt unverzüglich mitgeteilt werden, meist übernimmt das der Notar.

Die Stadt hat dann in der Regel zwei Monate Zeit zur Prüfung, fordert Unterlagen an – den Kaufvertrag zur Einsicht, Angaben zum Käufer und zur geplanten Nutzung. Entscheidet sie sich für die Ausübung, tritt sie als Käuferin ein und übernimmt den Vertrag zu denselben Bedingungen.

Die Abwendungsvereinbarung: Häufige Praxis in Köln

In den meisten Fällen verzichtet die Stadt auf das Vorkaufsrecht, wenn der Käufer eine Abwendungsvereinbarung abschließt.

Darin verpflichtet sich der Käufer vertraglich, das Objekt satzungskonform zu nutzen: Keine Luxussanierungen, keine oder nur begrenzte Umwandlung in Eigentumswohnungen, Begrenzung von Modernisierungen, die starke Mieterhöhungen auslösen könnten. Die Vereinbarung ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag und oft auf eine bestimmte Dauer, etwa 20 Jahre, befristet.

Vorteile und Nachteile für Käufer und Verkäufer

Für Käufer schafft die Abwendungsvereinbarung einen sicheren Erwerb ohne das Risiko einer städtischen Übernahme, bindet sie aber langfristig und schränkt mögliche Renditen ein.

Verkäufer profitieren von einem reibungslosen Ablauf. Die Stadt nutzt das Vorkaufsrecht in Köln vor allem als Druckmittel, um sozialverträgliche Käufe zu sichern – tatsächliche Ausübungen bleiben selten.

Aktuelle Praxis in Köln

In bestehenden Gebieten wie dem Severinsviertel oder Mülheim-Süd-West wird das Vorkaufsrecht regelmäßig geprüft, wobei die Stadt Köln stark auf Abwendungsvereinbarungen setzt, um den Milieuschutz durchzusetzen.

Für kommende Gebiete wie Kalk-Mitte gilt exakt dasselbe, sobald die Satzung in Kraft tritt. Eine automatische Ausübung gibt es nicht – jede Prüfung erfolgt individuell und kooperativ.

Tipps für Betroffene

Bei Verkaufsplänen die Stadt frühzeitig kontaktieren (soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de). Käufer sollten eine Abwendungsvereinbarung einplanen und von einem Fachmann prüfen lassen.

Ein Fachanwalt oder Makler mit Milieuschutz-Erfahrung hilft, Risiken zu minimieren und den Prozess reibungslos zu gestalten.

Warum gibt es das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht dient als starkes Instrument gegen Gentrifizierung, wird in Köln jedoch moderat und kooperativ eingesetzt.

Durch Abwendungsvereinbarungen bleiben die meisten Verkäufe privat – mit klaren Regeln für soziale Verträglichkeit und langfristigen Schutz der gewachsenen Struktur.

Vorkaufsrecht der Stadt Köln: Was passiert bei Ausübung mit Maklerbeteiligung?

Wenn eine Immobilie in einem Milieuschutzgebiet über einen Makler verkauft wird und die Stadt Köln ihr Vorkaufsrecht ausübt, tritt sie als neue Käuferin in den bestehenden notariellen Kaufvertrag ein – zu exakt denselben Bedingungen, die mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart wurden.

Der Vertrag mit dem geplanten Käufer wird dadurch hinfällig, und die Stadt übernimmt alle Rechte und Pflichten.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Die Maklerprovision wird in der Regel von der Stadt Köln übernommen, sofern der Kaufvertrag eine entsprechende Maklerklausel enthält, die die Zahlungspflicht des Käufers klar regelt.

Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts tritt die Stadt in alle vertraglichen Verpflichtungen ein, einschließlich einer üblichen Provision (oft 3–7 Prozent plus MwSt.), die als wesentlicher Bestandteil gilt. Bei uns (Weihofen Immobilien zahlen Sie eine extrem kundenfreundliche Provision von nur 2,38% inkl. der Mehrwertsteuer! Der Käufer zahlt ebenfalls nur 2,38% inkl. der MwSt und somit zählen wir zu den fairsten Maklern von Köln!)

Rechtliche Begründung

Nach ständiger Rechtsprechung – etwa vom BGH, LG Köln oder OLG Hamburg – entsteht durch die Ausübung ein neuer, selbstständiger Kaufvertrag zu identischen Konditionen.

Eine ordnungsgemäße Maklerklausel, oft als echter Vertrag zugunsten Dritter formuliert, bindet den Vorkaufsberechtigten – hier die Stadt. Der ursprüngliche Käufer entfällt als Schuldner, da er die Immobilie nicht erwirbt.

Ausnahmen und Risiken

Ohne Maklerklausel im Vertrag oder bei unüblich hoher Provision könnte der Anspruch entfallen.

In der Praxis sichern Makler und Notare das durch klare Formulierungen ab. Der geplante Käufer zahlt in keinem Fall, wenn die Stadt eintritt.

Praktischer Ablauf

Der Notar teilt den Vertrag der Stadt mit. Bei Ausübung innerhalb der Frist – meist zwei Monate – übernimmt die Stadt den gesamten Vertrag inklusive Nebenpflichten wie der Provision.

Der Makler stellt die Rechnung dann direkt an die Stadt.

Tipp für Verkäufer und Käufer

Bei Verkauf in Milieuschutzgebieten immer eine "vorkaufsfeste" Maklerklausel vereinbaren.

Ein Fachanwalt oder erfahrener Notar hilft, Risiken zu minimieren und den Vertrag sicher zu gestalten.

Das Maklerfazit

Die Stadt Köln trägt bei Ausübung des Vorkaufsrechts typischerweise die Maklerprovision – der geplante Käufer geht leer aus und zahlt nichts.

Die Genehmigungsfiktion in Köln

Im Gegensatz zu manchen anderen Städten gibt es in Köln keine automatische Genehmigungsfiktion – also keine fiktive Erlaubnis, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet.

Jede Maßnahme wird individuell und gründlich geprüft. Ungenehmigte Arbeiten können mit Bußgeldern bis zu 30.000 Euro geahndet werden – ein Risiko, das Eigentümer nicht unterschätzen sollten.

Die Genehmigungsfiktion bei Sozialen Erhaltungssatzungen in Köln: Eine Klärung

Die sogenannte Genehmigungsfiktion – die automatische Erteilung einer Genehmigung bei ausbleibender Entscheidung der Behörde – gilt bundesweit grundsätzlich nach § 173 BauGB für Erhaltungssatzungen.

In Köln gibt es jedoch keine solche Fiktion für die erhaltungsrechtliche Genehmigung in Milieuschutzgebieten. Die Stadt prüft jeden Antrag individuell und erteilt immer eine ausdrückliche Entscheidung – entweder positiv oder negativ.

Rechtliche Grundlage bundesweit

§ 173 BauGB sieht vor, dass bei vollständigen Anträgen auf Genehmigung für Rückbau, Änderung oder Modernisierung in Erhaltungsgebieten die Genehmigung nach zwei Monaten als erteilt gilt, falls keine Entscheidung erfolgt.

Diese Fiktion soll bürokratische Verzögerungen vermeiden. Sie greift jedoch nur, wenn das Vorhaben baugenehmigungsfrei ist – ein wichtiger Unterschied zur Kölner Praxis.

Warum keine Genehmigungsfiktion in Köln?

In Köln integriert die Stadt das erhaltungsrechtliche Verfahren oft in das reguläre Baugenehmigungsverfahren – dank Konzentrationseffekt.

Dadurch entfällt die Fiktion, weil bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben keine isolierte automatische Erlaubnis möglich ist. Die Behörde erteilt immer einen expliziten Bescheid – Genehmigung oder Versagung. Ungenehmigte Maßnahmen können mit Bußgeldern geahndet werden.

Der Ablauf einer Genehmigung in Köln

Prüfen Sie zuerst auf der interaktiven Karte der Stadt Köln, ob Ihr Gebäude in einem Milieuschutzgebiet liegt – etwa Severinsviertel, Mülheim Süd-West oder Ehrenfeld-Ost.

Bei geplanten Maßnahmen wie Modernisierung, Grundrissänderung oder Luxussanierung stellen Sie einen Antrag: Bei rein erhaltungsrechtlichen Fällen beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik, bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben beim Bauaufsichtsamt. Nutzen Sie das ausfüllbare Formular auf der städtischen Website.

Was muss der Eigentümer tun?

Beschreiben Sie das Vorhaben detailliert – mit Plänen, Fotos und Kostenanschlag. Begründen Sie ausführlich, warum es den Milieuschutzzweck nicht beeinträchtigt, etwa weil keine Luxusausstattung geplant ist oder keine Verdrängung droht.

Reichen Sie den Antrag frühzeitig ein, da die Prüfung mehrere Monate dauern kann. Holen Sie sich bei Bedarf eine Vorabberatung per E-Mail an soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de.

Wo den Antrag stellen?

Bei Maßnahmen ohne Bauantrag: Direkt beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln – online über das Formular oder per Post.

Bei baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen: Über das Bauaufsichtsamt, wo die erhaltungsrechtliche Prüfung integriert wird. Aktuelle Formulare und Infos finden Sie auf www.stadt-koeln.de unter "Soziale Erhaltungssatzungen".

Praktische Tipps für Eigentümer

Planen Sie großzügige Pufferzeiten ein, da keine Fiktion greift. Maßnahmen, die nur den üblichen Standard wiederherstellen – wie grundlegende Reparaturen –, werden meist genehmigt.

Luxus-Elemente wie Sauna oder Hochglanzküchen führen oft zur Ablehnung. Lassen Sie sich von einem Architekten oder Anwalt beraten, um den Antrag optimal vorzubereiten und unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

Keine Genehmigungsfiktion bei Milieuschutz

In Köln gibt es im Gegensatz zu manchen anderen Städten keine Genehmigungsfiktion bei Milieuschutz – jede Maßnahme wird aktiv und individuell geprüft.

Das schützt den Satzungszweck effektiv, bedeutet aber mehr Bürokratie für Eigentümer. Frühzeitige Antragstellung und eine gute Begründung sind der Schlüssel zum Erfolg.

Auswirkungen auf den Immobilienwert

Milieuschutz kann den Wert einer Immobilie auf unterschiedliche Weise beeinflussen: Einerseits schützt er vor übermäßiger Aufwertung und stabilisiert das Viertel langfristig, andererseits erschwert er Sanierungen, Umwandlungen oder Luxusmodernisierungen erheblich.

Für Investoren bedeutet das oft geringere Renditechancen, weil die Möglichkeiten zur Wertsteigerung durch aufwendige Maßnahmen begrenzt sind. Mieter hingegen profitieren von stärkerem Schutz vor Verdrängung und moderaten Mietsteigerungen – ein Effekt, der das Viertel sozial gemischt hält.

Nächste Schritte und Empfehlungen

Die Befragung läuft noch – eine rege Teilnahme ist entscheidend für aussagekräftige Ergebnisse und eine fundierte Entscheidung.

Der finale Ratsbeschluss folgt voraussichtlich 2026. Eigentümer sollten frühzeitig prüfen, ob ihr Objekt betroffen ist – am besten über die städtische interaktive Karte – und bei geplanten Maßnahmen direkt Kontakt zur Stadt aufnehmen (soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de).

Eine Beratung durch Fachleute wie Anwälte oder Makler mit Milieuschutz-Erfahrung hilft, Risiken realistisch einzuschätzen und den Überblick zu behalten.

Schutz mit Einschränkungen

Das Kalk-Mitte-Experiment markiert einen Meilenstein für den Milieuschutz rechtsrheinisch und schützt vulnerable Bewohner vor Verdrängung.

Es bringt jedoch für Eigentümer bürokratische Hürden und Einschränkungen mit sich. In einer wachsenden Stadt wie Köln bleibt es ein notwendiges Instrument für soziale Balance – doch der Erfolg hängt von einer fairen, transparenten Umsetzung ab. Wir von Weihofen Immobilien begrüßen den Versuch der sozialen Balance, sehen aber den Eingriff in privates Eigentumsrecht sehr skeptisch.