Parkstadt Süd: Start des "Eigenbetriebs" zum 01.01.2026 markiert eine neue Ära der Stadtentwicklung

Die Entwicklung der Parkstadt Süd – eines der größten innerstädtischen Projekte Deutschlands – geht in eine heiße Phase. Ab dem 1. Januar 2026 nimmt der neu gegründete städtische Eigenbetrieb "Planung und Realisierung der Parkstadt Süd" seine volle Arbeit auf.

Genau zeitgleich endet der Großmarktbetrieb am 31. Dezember 2025 endgültig. Für Eigentümer in angrenzenden Veedeln wie Raderberg oder Bayenthal stellt sich die große Frage: Wie wirkt sich das auf Bodenrichtwerte und Immobilienpreise 2026 aus? Jetzt verkaufen – oder warten, bis die ersten Baukräne stehen und der Grüngürtel Form annimmt?

Das Megaprojekt Parkstadt Süd: Vision und Dimension

Auf rund 115 Hektar im Kölner Süden, quer durch Bayenthal, Raderberg und Zollstock, entsteht ein komplett neues Quartier.

Geplant: 3.300 bis 3.500 Wohnungen. Gewerbe für etwa 4.300 Jobs. Dazu Schulen, Kitas, alles, was dazugehört. Das absolute Highlight aber: Die Vollendung des Inneren Grüngürtels – eine Idee, die schon Konrad Adenauer hatte.

Dieser Lückenschluss bringt eine durchgehende 30 Hektar große Grünfläche vom Eifelwall bis zum Rheinufer. Die Viertel verbinden sich. Entsiegelung, Klimaschutz nach "Schwammstadt"-Prinzip – das Ganze wird den gesamten Kölner Süden massiv aufwerten.

Der neue Eigenbetrieb: Ein Instrument zur Beschleunigung und Entlastung

Ein Projekt mit geschätzten Kosten von über einer Milliarde Euro braucht smarte Strukturen. Deshalb der Eigenbetrieb ab 1. Januar 2026.

Der Clou: Als Sondervermögen entlastet er den städtischen Haushalt. Keine direkte Belastung durch Investitionen oder Grundstücksabwertungen – etwa die 44 Millionen Euro teuren Gewerbeflächen, die zu Grün werden. Der Betrieb kann selbst Kredite aufnehmen; für 2026–2030 rechnet man mit 135 Millionen Euro Bedarf.

Geleitet vom Baudezernenten – derzeit Markus Greitemann. Operativ übernimmt die "moderne stadt" GmbH, die schon Clouth-Quartier und Deutzer Hafen stemmt. Schlank. Transparent. Effizient. Das signalisiert: Jetzt geht's richtig los.

Zeitplan der Marktverlegung und Projektentwicklung: Was passiert wann?

Der Zeitplan ist straff – und gibt Eigentümern Klarheit. Der Großmarkt in Raderberg schließt endgültig am 31. Dezember 2025.

Ab 1. Januar 2026 wird das Gelände städtisches Privatgrund – gesichert, gesperrt für Verkehr. Den Händlern bleiben nur vier Wochen für den Rückbau. Das markiert den echten Start der Transformation im Kernbereich.

Parallel laufen schon Pionierprojekte, die zeigen: Die Aufwertung kommt. Und sie ist greifbar.

Pionierprojekte als Vorboten: Der Pionierpark und der Sportpionierpark

Um die Wartezeit auf den großen Bau zu überbrücken und Bürgern früh Grün zu schenken, setzt die Stadt auf Pioniernutzungen.

Der Pionierpark am Bischofsweg – 40.000 Quadratmeter – öffnete schon im September 2022. Im März 2025 folgte der angrenzende Sportpionierpark mit 29.000 Quadratmetern und Kosten von rund 1,075 Millionen Euro.

Streetball, Calisthenics, Padel-Tennis, Disc-Golf, Boule – alles dabei. Beliebte Treffpunkte. Strategisch klug: Sie machen die Vision erlebbar, wecken Vorfreude, testen Nutzungen.

Als "Parks auf Zeit" gedacht, aber nachhaltig: Bäume und Geräte wandern später in den finalen Grüngürtel, der ab 2030 Gestalt annimmt. Für Eigentümer der erste echte Beweis: Die versprochene Aufwertung kommt wirklich.

Immobilienpreise Raderberg 2026 Parkstadt Süd: Eine Analyse der Bodenrichtwerte

Die brennende Frage für viele Eigentümer: Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in den betroffenen Vierteln wirklich?

Die Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss der Stadt Köln geben wichtige Hinweise – aber sie sind ambivalent. Der gesamte Kölner Markt kühlt nach dem Boom ab. Stadtweit sanken die Werte für Geschosswohnungsbau in den letzten Jahren teils um bis zu 15 Prozent.

Dieser Trend trifft auch den Süden hart. Im Bezirk Rodenkirchen, mit Raderberg und Bayenthal, lagen die Rückgänge zwischen 13,6 und 15 Prozent. Trotzdem: Das Niveau bleibt hoch. Und genau hier könnte die Parkstadt Süd den nächsten Schub bringen.

Bodenrichtwerte im Detail: Bayenthal, Raderberg und Zollstock

Bayenthal ist weiter einer der teuersten Teile im Bezirk. Trotz Rückgang um rund 14 Prozent liegt der Durchschnitt Ende 2025 bei etwa 2.300 bis 2.755 Euro pro Quadratmeter – je nach Lage, besonders rheinnahe, deutlich höher.

Raderberg, direkt am Planungsgebiet, fiel ähnlich um 14 Prozent auf rund 1.480 bis 1.750 Euro pro Quadratmeter. Zollstock verlor um die 15 Prozent und landet bei etwa 1.095 Euro im Schnitt, mit Spannen bis höher.

Die Zahlen machen's klar: Die Marktkorrektur drückt die Preise. Aber das absolute Level ist stark. Die Vorfreude auf Parkstadt Süd hat in den Boomjahren schon viel vorgezogen. Der aktuelle Dip? Vielleicht nur eine Normalisierung – vor der nächsten Aufwertungswelle, wenn Bagger anrollen und der Grüngürtel wächst.

Bodenrichtwert-Analyse 2025

Preiskorrektur und Marktniveau im Umfeld der Parkstadt Süd

Durchschnittliche Werte pro m²

Analyse-Fazit

Trotz der prozentual zweistelligen Rückgänge bleibt das absolute Preisniveau in Bayenthal auf einem Spitzenwert innerhalb Kölns.

Referenzwert erschlossenes Bauland: ~ 1.748 €/m²

Prognose: Parkstadt Süd

"Der aktuelle Rückgang ist eine marktbedingte Normalisierung. Mit dem Baustart der Parkstadt Süd wird eine neue Wertsteigerungsphase für die angrenzenden Mikrolagen erwartet."

Spekulation vs. Realität: Die Unsicherheitsfaktoren

Die Vision der Parkstadt Süd ist ein mächtiger Werttreiber. Ein grünes, urbanes Quartier mitten in der Stadt – das zieht langfristig enorm.

Aber die Realität dazwischen ist voller Unsicherheiten. Jahre lange Großbaustellen bedeuten Lärm, Staub, Umleitungen. Die Wohnqualität kann temporär leiden.

Die Großmarktschließung beendet zwar die industrielle Ära. Doch danach bleibt erst mal eine riesige Brachfläche – und die braucht Jahre, bis sie lebendig wird.

Wie bewertet der Markt diese Übergangsphase? Die positive Resonanz auf die Pionierparks zeigt schon: Sichtbare Schritte heben die Stimmung – und die Wahrnehmung des Standorts.

Analyse für Eigentümer: Jetzt verkaufen oder auf Fertigstellung warten?

Die Lage ist vertrackt. Es gibt starke Argumente für beide Seiten – verkaufen oder halten.

Argumente für einen Verkauf im Jahr 2026

Jetzt verkaufen heißt Gewinne sichern. Das Preisniveau ist immer noch hoch – getrieben von Jahren der Spekulation auf das Projekt.

Man entgeht den Risiken der langen Bauphase, deren Belastungen für die Nachbarschaft schwer abzuschätzen sind. Der Zinstrend bleibt ein Faktor – ein Verkauf schützt vor weiterer Korrektur.

Das "Baustellenrisiko" geht an den Käufer über. Der spekuliert dann auf die künftige Steigerung. Für alle, die Liquidität brauchen oder reinvestieren wollen, könnte 2026 der klügere Zeitpunkt sein.

Argumente für das Warten

Wer Geduld hat und langfristig denkt, könnte richtig abräumen. Die größten Sprünge bei Stadtentwicklungsprojekten kommen meist erst, wenn alles sichtbar wird: Erste Bewohner, offene Läden, fertiger Park mit hoher Aufenthaltsqualität.

Parkstadt Süd wird Raderberg und Teile von Zollstock grundlegend aufwerten – näher an Bayenthals Premium-Niveau ranrücken. Der Großmarkt als Störfaktor verschwindet endgültig.

Der fertige Grüngürtel schafft eine einzigartige grüne Oase mitten in der Stadt. Wer das abwartet, verkauft keine bloße Vision mehr – sondern eine Immobilie in einer nachweislich top aufgewerteten Lage.

Der Sportpionierpark ist erst der Auftakt. Jeder weitere realisierte Schritt wird die Werte ringsum weiter stützen. Und festigen.

Eine strategische Entscheidung je nach persönlicher Situation

Die Aufnahme der vollen Tätigkeit des Eigenbetriebs zum 1. Januar 2026 ist das Startsignal für die konkrete Umsetzung der Parkstadt Süd. Für Immobilieneigentümer im Kölner Süden beginnt eine Phase der Neubewertung. Ein Verkauf im Jahr 2026 kann Gewinne sichern und Risiken minimieren. Ein Festhalten an der Immobilie ist eine Wette auf eine der spektakulärsten städtebaulichen Entwicklungen Kölns mit dem Potenzial für signifikante zukünftige Wertsteigerungen.

Die Entscheidung hängt letztlich von der individuellen Risikobereitschaft, dem Anlagehorizont und der persönlichen Lebensplanung ab. Eine genaue Beobachtung der nächsten Planungsschritte, der ersten Bauaktivitäten auf dem Großmarktgelände und der Preisentwicklung in den kommenden 12 bis 24 Monaten wird für eine fundierte Entscheidung unerlässlich sein. Wir sind vor Ort und stehen Ihnen mit Ratschlägen gerne zur Verfügung! Weihofen Immobilien ist der Makler vor Ort!