Das Megaprojekt Parkstadt Süd in Köln

Parkstadt Süd: Start des "Eigenbetriebs" zum 01.01.2026 markiert eine neue Ära der Stadtentwicklung

Die Entwicklung der Parkstadt Süd, eines der größten innerstädtischen Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands, tritt in eine entscheidende neue Phase. Mit dem Jahreswechsel 2025/2026 wird der neu gegründete städtische Eigenbetrieb "Planung und Realisierung der Parkstadt Süd" seine volle Handlungsfähigkeit aufnehmen. Dieser organisatorische Meilenstein fällt zusammen mit dem endgültigen Ende des Großmarktbetriebs zum 31. Dezember 2025. Für Immobilieneigentümer in den angrenzenden Stadtteilen wie Raderberg und Bayenthal stellt sich nun eine drängende Frage: Wie werden diese Entwicklungen die Bodenrichtwerte und Immobilienpreise im Jahr 2026 und darüber hinaus beeinflussen? Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf oder lohnt es sich, auf die Realisierung der ersten Bauprojekte und die Vollendung des Grüngürtels zu warten?

Das Megaprojekt Parkstadt Süd: Vision und Dimension

Auf einer Fläche von rund 115 Hektar im Kölner Süden, die sich über die Stadtteile Bayenthal, Raderberg und Zollstock erstreckt, soll ein neues, zukunftsfähiges Stadtquartier entstehen. Die Vision umfasst die Schaffung von etwa 3.300 bis 3.500 Wohnungen, Gewerbeflächen für rund 4.300 Arbeitsplätze sowie eine umfassende soziale Infrastruktur. Das Herzstück des Projekts ist jedoch die Vollendung des Inneren Grüngürtels, eine Idee, die auf den ehemaligen Oberbürgermeister Konrad Adenauer zurückgeht. Dieser Lückenschluss wird eine durchgehende, rund 30 Hektar große Grünfläche vom Eifelwall bis zum Rheinufer schaffen und die umliegenden Stadtteile miteinander verbinden. Das Projekt verspricht eine massive Aufwertung des gesamten Kölner Südens durch Entsiegelung, neue Erholungsräume und eine klimagerechte Gestaltung nach dem "Schwammstadt"-Prinzip.

Der neue Eigenbetrieb: Ein Instrument zur Beschleunigung und Entlastung

Um ein Projekt dieser Größenordnung mit geschätzten Gesamtkosten von rund einer Milliarde Euro zu steuern, hat die Stadt Köln die Gründung eines Eigenbetriebs beschlossen, der am 1. Januar 2026 seine Arbeit aufnimmt. Dieses Vorgehen hat primär finanzstrategische Gründe. Das Projekt wird als Sondervermögen der Stadt geführt, wodurch der städtische Haushalt und die Bilanz nicht direkt durch die massiven Investitionen und potenziellen Grundstücksabwertungen belastet werden. Insbesondere die Umwidmung von Gewerbegrundstücken im Wert von 44 Millionen Euro zu Grünflächen würde ohne diese Struktur das Haushaltsergebnis belasten. Der Eigenbetrieb kann zudem eigenständig Kredite aufnehmen – für den Zeitraum 2026 bis 2030 wird mit einem Investitionsbedarf von rund 135 Millionen Euro gerechnet. Geleitet wird der Eigenbetrieb vom amtierenden Baudezernenten, aktuell Markus Greitemann. Die operative Umsetzung wird an die erfahrene Stadtentwicklungsgesellschaft "moderne stadt" GmbH delegiert, die bereits Projekte wie das Clouth-Quartier realisiert hat. Diese neue, schlanke Organisationsstruktur soll eine transparente und effiziente Abwicklung sicherstellen und signalisiert den politischen Willen, das Projekt nun zügig voranzutreiben.

Zeitplan der Marktverlegung und Projektentwicklung: Was passiert wann?

Der Zeitplan für die nächsten entscheidenden Schritte ist eng getaktet und bietet Orientierung für Eigentümer. Der "Zeitplan Marktverlegung Köln Parkstadt" ist einer der kritischsten Faktoren. Nach jahrelangen, letztlich gescheiterten Versuchen, einen Ersatzstandort für den Großmarkt zu finden, hat die Stadt Köln eine endgültige Entscheidung getroffen. Der Betrieb auf dem traditionsreichen Gelände in Raderberg endet unwiderruflich am 31. Dezember 2025 um 14 Uhr. Ab dem 1. Januar 2026 wird das Areal als städtisches Privatgelände gesichert und ist für jeglichen Verkehr gesperrt. Den verbliebenen Händlern wurde lediglich eine Frist von vier Wochen für den Rückbau gewährt. Dieses Datum markiert den physischen Startpunkt für die Transformation des Kerngebiets der Parkstadt Süd. Parallel dazu laufen bereits sichtbare Pionierprojekte, die einen Vorgeschmack auf die zukünftige Qualität des Areals geben.

Pionierprojekte als Vorboten: Der Pionierpark und der Sportpionierpark

Um die lange Planungs- und Bauzeit zu überbrücken und den Bürgern frühzeitig neue Freiräume zu bieten, hat die Stadt sogenannte Pionierprojekte als temporäre Zwischennutzungen initiiert. Bereits im September 2022 wurde der 40.000 Quadratmeter große Pionierpark am Bischofsweg eröffnet. Am 27. März 2025 folgte die Eröffnung des angrenzenden, 29.000 Quadratmeter großen Sportpionierparks. Mit Gesamtkosten von rund 1,075 Millionen Euro bietet dieser Park vielfältige Sportangebote wie Streetball, Calisthenics, Padel-Tennis, Disc-Golf und Boule-Bahnen. Diese Parks sind nicht nur beliebte Naherholungsziele, sondern auch ein strategisches Instrument: Sie machen die Vision der Parkstadt Süd erlebbar, steigern die Vorfreude und ermöglichen die Erprobung von Nutzungskonzepten. Obwohl als "Park auf Zeit" konzipiert, sind die Investitionen nachhaltig: Die gepflanzten Gehölze und die Sportgeräte sollen später in den endgültigen Inneren Grüngürtel integriert werden, dessen Realisierung ab 2030 erwartet wird. Für Eigentümer sind diese Parks die ersten handfesten Beweise für die versprochene Aufwertung.

Immobilienpreise Raderberg 2026 Parkstadt Süd: Eine Analyse der Bodenrichtwerte

Die entscheidende Frage für Eigentümer ist, wie sich der Immobilienmarkt in den betroffenen Lagen entwickelt. Die Analyse der Bodenrichtwerte, die vom Gutachterausschuss der Stadt Köln ermittelt werden, liefert hierzu wichtige, wenn auch ambivalente, Anhaltspunkte. Zunächst ist festzuhalten, dass der gesamte Kölner Immobilienmarkt nach Jahren des Booms eine Abkühlung erfährt. Für 2023/2024 wurden stadtweit sinkende Bodenrichtwerte verzeichnet, für Geschosswohnungsbau um bis zu 15 Prozent. Dieser Trend macht auch vor dem Kölner Süden nicht halt. Im Stadtbezirk Rodenkirchen, zu dem Raderberg und Bayenthal gehören, fielen die Werte zwischen 13,6 und 15,0 Prozent. Trotz dieses Rückgangs bewegen sich die Preise auf einem sehr hohen Niveau.

Bodenrichtwerte im Detail: Bayenthal, Raderberg und Zollstock

Bayenthal bleibt einer der teuersten Stadtteile im Bezirk. Trotz eines Rückgangs von 14,3 Prozent liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert hier laut einer Analyse von Ende 2025 bei 2.361 Euro pro Quadratmeter. Je nach Mikrolage, insbesondere in Rheinufernähe, können die Werte auch deutlich höher liegen. Raderberg, das direkt an das Planungsgebiet angrenzt, verzeichnete einen ähnlichen Rückgang von 14,3 Prozent auf einen Durchschnittswert von 1.480 Euro pro Quadratmeter. Andere Quellen geben für 2025 einen Durchschnittspreis für erschlossenes Bauland von rund 1.748 Euro pro Quadratmeter an. Das benachbarte Zollstock fiel um 14,7 Prozent auf 1.095 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahlen zeigen: Die allgemeine Marktkorrektur hat die Preise gedrückt, aber das absolute Niveau ist weiterhin hoch. Die Spekulation auf die Parkstadt Süd hat die Preise in den Vorjahren bereits stark angetrieben. Der aktuelle Rückgang kann als Normalisierung interpretiert werden, bevor die nächste Wertsteigerungsphase durch die konkrete Realisierung des Projekts einsetzt.

Spekulation vs. Realität: Die Unsicherheitsfaktoren

Die Vision der Parkstadt Süd ist ein starker Werttreiber. Ein neues, grünes und urbanes Quartier in zentraler Lage wird langfristig eine enorme Anziehungskraft entwickeln. Die Realität bis dahin ist jedoch von Unsicherheiten geprägt. Großbaustellen über viele Jahre können zu Lärm, Schmutz und Verkehrsbehinderungen führen, was die Wohnqualität temporär mindern kann. Die endgültige Schließung des Großmarkts beendet zwar eine Ära industrieller Nutzung, doch die unmittelbare Folge ist eine riesige Brachfläche, deren Entwicklung Jahre dauern wird. Die Frage ist, wie der Markt diese Übergangsphase bewertet. Die positive Resonanz auf die Pionierparks zeigt, dass sichtbare Fortschritte die Stimmung und die Wahrnehmung des Standorts positiv beeinflussen können.

Analyse für Eigentümer: Jetzt verkaufen oder auf Fertigstellung warten?

Diese komplexe Gemengelage führt zu der zentralen Nutzwertfrage für Eigentümer. Es gibt plausible Argumente für beide Strategien.

Argumente für einen Verkauf im Jahr 2026

Wer jetzt verkauft, realisiert Gewinne auf einem immer noch sehr hohen Preisniveau, das durch die jahrelange Spekulation auf das Projekt entstanden ist. Man sichert sich gegen die Risiken der langen Bauphase ab, deren Auswirkungen auf die unmittelbare Nachbarschaft schwer kalkulierbar sind. Zudem wird der allgemeine Zinstrend den Immobilienmarkt weiterhin beeinflussen. Ein Verkauf schützt vor einer möglichen weiteren Marktkorrektur. Man übergibt das "Baustellenrisiko" an den Käufer, der im Gegenzug auf die zukünftige Wertsteigerung spekuliert. Für Eigentümer, die Liquidität benötigen oder eine Reinvestition planen, könnte dies der strategisch klügere Zeitpunkt sein.

Argumente für das Warten

Wer Geduld und einen langen Anlagehorizont hat, könnte durch Abwarten erheblich profitieren. Die größten Wertsteigerungen bei Stadtentwicklungsprojekten treten oft erst ein, wenn die Vision Gestalt annimmt: wenn die ersten Bewohner in die neuen Quartiere ziehen, die Geschäfte eröffnen und der fertiggestellte Park eine hohe Aufenthaltsqualität bietet. Die Parkstadt Süd wird die Lagequalität von Raderberg und Teilen von Zollstock fundamental verändern und sie näher an das Premium-Niveau von Bayenthal heranführen. Die Schließung des Großmarkts eliminiert einen industriellen Störfaktor. Die Fertigstellung des Grüngürtels schafft eine einzigartige urbane Oase. Wer diese Phase abwartet, verkauft nicht mehr die Spekulation auf eine Vision, sondern eine Immobilie in einer nachweislich aufgewerteten Top-Lage. Die Eröffnung des Sportpionierparks ist nur der Anfang. Jeder weitere realisierte Baustein wird den Wert der umliegenden Immobilien weiter untermauern.

Eine strategische Entscheidung je nach persönlicher Situation

Die Aufnahme der vollen Tätigkeit des Eigenbetriebs zum 1. Januar 2026 ist das Startsignal für die konkrete Umsetzung der Parkstadt Süd. Für Immobilieneigentümer im Kölner Süden beginnt eine Phase der Neubewertung. Ein Verkauf im Jahr 2026 kann Gewinne sichern und Risiken minimieren. Ein Festhalten an der Immobilie ist eine Wette auf eine der spektakulärsten städtebaulichen Entwicklungen Kölns mit dem Potenzial für signifikante zukünftige Wertsteigerungen. Die Entscheidung hängt letztlich von der individuellen Risikobereitschaft, dem Anlagehorizont und der persönlichen Lebensplanung ab. Eine genaue Beobachtung der nächsten Planungsschritte, der ersten Bauaktivitäten auf dem Großmarktgelände und der Preisentwicklung in den kommenden 12 bis 24 Monaten wird für eine fundierte Entscheidung unerlässlich sein.