Immobilienmakler Köln-Heimersdorf: Bestandshäuser im schönen Norden!
Ein grüner Stadtteil im Norden von Köln!Wir zeigen Ihnen das beschauliche Heimersdorf
Der Name stammt von Johan de Heimersdorp! Heimersdorf ist ein Viertel in der Stadt Köln. Der Stadtteil ist Teil des Chorweiler Stadtbezirks.
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Marktbericht Köln-Heimersdorf 2020-2025
Die grüne Gartenstadt des Nordens | Stand: Januar 2026
1. Management Summary
Heimersdorf bleibt 2025 einer der wertstabilsten und begehrtesten Stadtteile im Bezirk Chorweiler. Die markante Trennung von Fußgängerzonen und Fahrverkehr sorgt für eine extrem hohe Wohnqualität. Mit Kaufpreisen von ca. 3.911 €/m² für ETW und ca. 4.510 €/m² für Häuser liegt das Veedel preislich an der Spitze des Nordens. Der Mietmarkt zeigt sich mit ca. 11,97 €/m² sehr robust bei steigender Tendenz.
Ø Kauf ETW
3.911 € / m²
Trend: +5,0%
Ø Kauf Haus
4.510 € / m²
Trend: +0,7%
Ø Miete
11,97 € / m²
Zuwachs: +6,1%
Bodenwert
945 € / m²
Ø Erschlossen 2026
2. Lagefaktoren & Infrastruktur
- Haselnusshof: Das lebendige Zentrum bietet exzellente Einkaufsmöglichkeiten und einen beliebten Wochenmarkt.
- Redbourn-System: Die konsequente Trennung von Geh- und Fahrwegen macht Heimersdorf zu einem der sichersten Veedel für Kinder.
- Verbindung: S-Bahn (S11) und Stadtbahn (Linie 15) bieten zwei schnelle Achsen in die Kölner City.
3. Marktentwicklung Kauf
Teillagen & Segmente
| Bereich | Ø Preis/m² | Trend |
|---|---|---|
| Fritz-Wacker-Str. | 4.134 € | Fest |
| Lebensbaumweg | 4.176 € | Gefragt |
| Ein-/Zweifamilienhäuser | 4.510 € | Stabil |
| Eigentumswohnungen | 3.911 € | Aufholend |
4. Mietmarkt & Wohnen
Heimersdorf verzeichnet aktuell eine hohe Dynamik bei den Neuvertragsmieten. Während der Bestand bei knapp 12 €/m² liegt, erzielen modernisierte Bungalows oder Häuser in Alleinlage deutlich höhere Preise von bis zu 15,60 €/m².
Mietspiegel Q1/2026
| Standard | Miete/m² | Vj. |
|---|---|---|
| Wohnung (Bestand) | 11,97 € | +6,1% |
| Haus (Miete Ø) | 15,61 € | Stark |
| Modernisierter Erstbezug | 17,28 € | Spitze |
5. Prognose 2026
Für 2026 wird eine Fortführung des Aufwärtstrends bei Eigentumswohnungen erwartet, da diese als erschwingliche Alternative zum Hauskauf dienen. Die Nachfrage nach den typischen Heimersdorfer Atriumhäusern und Bungalows wird durch den Generationswechsel im Stadtteil hoch bleiben, was die Preise in diesen Segmenten weiter stützt.
Ihr Immobilienmakler für Köln-Heimersdorf: Expertise für 60er/70er-Jahre-Bestandshäuser
Heimersdorf steht für familienfreundliches Wohnen in historisch gewachsenen Strukturen. Wir bewerten Ihr Reihenhaus, Ihren Bungalow oder Ihr EFH korrekt nach seinem Sanierungs- und energetischen Potenzial.
Quadratmeterpreise für Häuser in Köln-Heimersdorf (Kauf)
Die Preise in Heimersdorf bieten ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien und spiegeln die gute Bausubstanz der Siedlungen wider.
| Kategorie | Durchschnittlicher €/m²-Preis (Kauf) | Bandbreite der Gesamtpreise (Typische Objekte) |
|---|---|---|
| Gesamt-Durchschnitt (alle Haustypen) | 3.600 € bis 4.500 € | Reihenhäuser: Ab 550.000 € (Je nach Zustand) |
| Bungalows (Baujahr 1960–1975) | 3.800 € bis 4.800 € | Mit Ausbaupotenzial bis zu 5.000 €/m² |
| Reihenhaus / Doppelhaushälfte (Typische Siedlungen) | 3.500 € bis 4.300 € | Premium-Lage/Zustand: Bis zu 750.000 € |
Wichtiger Hinweis für Heimersdorf: Der Preis wird hier stark von der durchgeführten energetischen Sanierung und der Größe des Gartens bestimmt. Häuser mit neuer Dämmung, Fenstern und Heizung erzielen signifikant höhere Preise, da sie die Kaufhürden der Käufer senken.
Quantitative Preisanalyse: Stabile Preise und hohes Familien-Potenzial
Heimersdorf zeichnet sich durch seine ruhige, grüne Siedlungslage und ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis im Kölner Norden aus. Hier dominieren ältere, aber substanzstarke Bestandsbauten.
Aktuelle Kaufpreise (Bestandshäuser und ETW)
Eigentumswohnungen im typischen Baujahr (ca. 1970er) liegen realistisch zwischen 3.500 und 4.200 Euro pro Quadratmeter.
- Reihenhäuser/Bungalows: Das wichtigste Segment. Die Preise für Reihenhäuser starten bei 550.000 Euro und reichen für sanierte Bungalows mit großem Grundstück bis zu 750.000 Euro.
- Sanierungsfaktor: Häuser mit durchgeführter energetischer Sanierung erzielen leicht Werte über 4.500 Euro/m².
Mietpreise und Investment-Attraktivität
Die durchschnittlichen Mieten für Bestandslagen liegen stabil bei 11,50 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter.
- Klientel: Der Markt wird von Familien und Senioren dominiert. Die Mietverhältnisse sind langlebig, was für Investoren hohe Sicherheit bedeutet.
- Rendite: Die Anfangsrendite liegt oft im soliden Bereich von 3,5-4,0 %, insbesondere bei Wohnungen mit Baujahr 1970er-Jahre.
Die beliebtesten Wohngebenden
Heimersdorf umfasst kompakte Unterviertel, die jeweils familiäre Gemütlichkeit ausstrahlen. Alt-Heimersdorf im Herzen des Bezirks fasziniert mit seiner traditionellen Bebauung und Nähe zum Ladenzentrum, ideal für ein unkompliziertes Alltagsleben. Heimersdorf-Nord, etwas ausgedehnter gelegen, überzeugt durch grüne Wege und Spielplätze – ein Paradies für Kinder und Hunde. Das Südviertel bringt abwechslungsreiches Flair mit, dank guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und lokaler Geschäfte, was es für Pendler und Einkäufer attraktiv macht.
Beliebteste Straßen im Überblick
Die Straßen in Heimersdorf sind beschauliche Wege durch das grüne Idyll. Die Heimersdorfer Straße, die zentrale Achse, verbindet mit Einkaufsmöglichkeiten und Cafés, perfekt für den täglichen Einkauf. Die Eugen-Roth-Straße, charmant und ruhig, strahlt mit ihren Wohnhäusern und Gärten eine hausgemachte Atmosphäre aus.
Grüner und familienorientiert präsentiert sich die Forststraße, umgeben von Wiesen und Radwegen, wo Natur und Wohnen harmonieren. Die Barrensteiner Straße rundet ab: Bekannt für ihre Nähe zu Schulen und Sportplätzen, ist sie ein Treffpunkt für aktive Bewohner.
Quadratmeter-Preise in den Top-Gegenden
Die Immobilienpreise in Heimersdorf haben sich 2025 stabil gehalten und bieten ein starkes Preis-Leistungs-Verhältnis. Im Viertel insgesamt liegen die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen bei etwa 3.800 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, während Häuser mit 4.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.
In Alt-Heimersdorf, der klassischen Lage, erreichen Wohnungen Preise um die 4.200 Euro pro Quadratmeter, getrieben durch die zentrale Nähe und solide Bausubstanz.
Heimersdorf-Nord ist zugänglicher mit rund 3.900 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen, ideal für Familien in grüner Umgebung.
Das Südviertel notiert bei etwa 4.100 Euro pro Quadratmeter, beeinflusst von der Verkehrsanbindung und moderner Ausstattung. Auf der Heimersdorfer Straße steigen Preise für Altbauten auf bis zu 4.600 Euro pro Quadratmeter, während die Forststraße mit ihrer NaturNähe Häuser bis 5.200 Euro pro Quadratmeter rechtfertigt. Diese Werte basieren auf Marktdaten und zeigen ein leichtes Wachstum von 0,5 bis 2 Prozent im Vorjahresvergleich.
Ausblick und Empfehlungen
Heimersdorf bleibt 2025 ein Geheimtipp für bezahlbares, ruhiges Wohnen. Ob eine gemütliche Wohnung in der Eugen-Roth-Straße oder ein Haus an der Forststraße – hier investieren Sie in Stressfreies Glück. Ein Bummel durch das Ladenzentrum lohnt sich, um die herzliche Nachbarschaft zu erleben.
Mikro-Lagen-Analyse: Die Prämienlage der 60er-Jahre-Siedlung
Heimersdorf unterscheidet sich in seinen inneren Lagen vor allem durch die Bausubstanz und die Nähe zur Infrastruktur. Der größte Werttreiber ist die Ruhe und die Größe der Grundstücke.
Zone 1: Die Bungalow-Siedlungen (Grüne Wege)
Lage: Lagen mit Bungalows und Ein- bis Zweifamilienhäusern abseits der Hauptachsen. Geringste Verkehrsdichte und hohe Wohnqualität.
Preis: Hier werden die Höchstpreise erzielt. Käufer schätzen die großzügigen Grundstücke und das Potential zum Umbau/Aufstocken.
Zone 2: Nördlicher Rand / Nähe S-Bahn
Lage: Nähe zum S-Bahnhof (Linie 11) und zur A57. Hier dominieren Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser im Bestand.
Fokus: Attraktiv für Pendler. Hier sind die Mietrenditen im Stadtteil am stabilsten. Der Makler muss die Anbindung als klaren Mehrwert herausstellen.
Wohnen in Köln-Heimersdorf: Grüne Oase mit dörflichem Charme und urbaner Anbindung
Köln-Heimersdorf, gelegen im nördlichen Stadtbezirk Chorweiler, präsentiert sich als ein Stadtteil der Kontraste: Einerseits eine ruhige, fast dörflich anmutende Wohngegend mit weitläufigen Grünflächen, andererseits ein strategisch gut angebundener Ort, der die Vorzüge der Metropole Köln in greifbare Nähe rückt. Nur etwa neun Kilometer vom Stadtzentrum entfernt, bietet Heimersdorf eine hohe Lebensqualität, die besonders bei Familien und Ruhesuchenden Anklang findet. Die durchdachte städtebauliche Planung nach dem „Radburn-System“ sorgt für eine klare Trennung von Durchgangs- und Anliegerverkehr, was in verkehrsberuhigten Wohnstraßen und einer spürbar geringeren Lärmbelästigung resultiert.
Ursprünglich in den 1960er Jahren als kinderreichste Gegend Deutschlands bekannt, hat sich die demografische Struktur gewandelt. Heute ist der Stadtteil von einer stabilen und etwas älteren Einwohnerschaft geprägt, zieht aber zunehmend wieder junge Familien an, die die sichere Umgebung, die gute Infrastruktur und die naturnahe Lage zu schätzen wissen. Der Stadtteil ist geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern mit gepflegten Gärten, ergänzt durch kleinere Mehrfamilienhäuser, die sich harmonisch in das grüne Gesamtbild einfügen.
Bildung und Betreuung: Kurze Wege für die Kleinsten
Heimersdorf zeichnet sich durch eine familienfreundliche Infrastruktur aus, die kurze und sichere Wege zu den Bildungs- und Betreuungseinrichtungen gewährleistet. Eltern finden hier ein solides Angebot, das den Alltag erleichtert und eine qualitativ hochwertige Förderung für ihre Kinder sicherstellt.
- Kindergärten: Im Stadtteil gibt es mehrere Kindertagesstätten, die unterschiedliche pädagogische Konzepte verfolgen. Dazu gehört das Evangelische Familienzentrum "efa nordwärts" in der Kita Lebensbaumweg, das Kinder ab zwei Jahren betreut. Auf katholischer Seite bietet das Familienzentrum Hl. Johannes XXIII. am Taborplatz ein modernes Umfeld mit einem teiloffenen Konzept und einer speziellen Nestgruppe für die Jüngsten. Diese Einrichtungen sind tief in der Nachbarschaft verwurzelt und wichtige soziale Treffpunkte für Familien.
- Grundschulen: Für die Grundschulbildung stehen zwei Schulen zur Verfügung. Die Städtische Katholische Grundschule (KGS) Lebensbaumweg ist eine feste Institution im Viertel. Die Anna-Langohr-Schule, eine Gemeinschaftsgrundschule, ist zwar kürzlich in ein modernes neues Gebäude im benachbarten Volkhoven/Weiler umgezogen, bleibt aber eine wichtige Bildungseinrichtung für die Kinder aus Heimersdorf.
- Weiterführende Schulen: Direkt vor Ort befindet sich die Ursula-Kuhr-Schule, eine städtische Hauptschule, die Schülerinnen und Schülern aus dem gesamten Kölner Norden eine Perspektive bietet. Weitere Schulformen wie Realschulen und Gymnasien sind in den umliegenden Stadtteilen wie Volkhoven oder Chorweiler schnell und unkompliziert erreichbar.
Natur und Freizeit: Erholung direkt vor der Haustür
Eines der herausragendsten Merkmale von Heimersdorf ist der hohe Anteil an Grünflächen. Ein großer Baumbestand, zahlreiche private Gärten, Kleingartenanlagen und öffentliche Parks prägen das Bild und schaffen eine Atmosphäre der Ruhe und Entspannung. Diese grüne Lunge bietet den Bewohnern vielfältige Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung und Naherholung.
Ein Katzensprung zum Fühlinger See: Nur wenige Minuten mit dem Fahrrad oder Auto entfernt liegt das Naherholungsgebiet Fühlinger See. Diese Seenlandschaft ist ein Paradies für Wassersportler, Sonnenanbeter und Familien. Mit einem Strandbad, Möglichkeiten zum Surfen und Kanufahren sowie weitläufigen Wiesen und einem Biergarten bietet der See pures Urlaubsgefühl. Ein gut ausgebauter Rundweg lädt zum Radfahren, Joggen und Spazierengehen ein.
Aktiv im Veedel: Für sportliche Aktivitäten muss man Heimersdorf nicht verlassen. Lokale Vereine wie der KSV Heimersdorf und der DJK-Wiking bieten ein breites Spektrum an Sportarten von Fitness über Ballsport bis hin zu Tanz und Yoga. Für Kinder und Jugendliche ist die nahegelegene Jugendfarm Wilhelmshof ein besonderes Highlight. Hier können sie in einer naturnahen Umgebung den verantwortungsvollen Umgang mit Tieren und Pflanzen lernen. Das Jugendzentrum „Magnet“ im Einkaufszentrum rundet das Angebot für junge Menschen ab.
Treffpunkte des Alltags: Einkaufen und Genießen im Haselnußhof
Das soziale und wirtschaftliche Herz von Heimersdorf schlägt im Einkaufszentrum Haselnußhof. Diese charmante Fußgängerpassage ist mehr als nur ein Ort für den täglichen Bedarf – sie ist ein zentraler Treffpunkt, an dem man Nachbarn trifft, einen Kaffee trinkt und das Gemeinschaftsgefühl des Veedels erlebt. Das Angebot ist vielfältig und deckt alle wichtigen Bereiche ab.
- Nahversorgung: Supermärkte, eine Apotheke, ein Drogeriemarkt und weitere Fachgeschäfte sichern die Nahversorgung direkt vor Ort.
- Wochenmarkt: Jeden Mittwoch und Samstag bereichert ein beliebter Wochenmarkt das Angebot mit frischen, regionalen Produkten und trägt zur lebendigen Atmosphäre bei.
- Gastronomie und Handwerk: Traditionelle Bäckereien wie die seit 1965 ansässige Bäckerei Newzella oder die Bäckerei Hardt bieten handwerkliche Qualität. Gemütliche Cafés wie das beliebte Cucu's Mocca laden mit Eis und Kuchen zum Verweilen ein. Ergänzt wird das Angebot durch Restaurants und eine kleine Gastwirtschaft.
Immobilienmarkt: Stabiles Wohnen im Grünen
Der Immobilienmarkt in Heimersdorf ist geprägt von einer hohen Stabilität und Wohnzufriedenheit. Die Bebauung besteht überwiegend aus Einfamilien- und Reihenhäusern aus den 1960er und 70er Jahren, die oft über großzügige Gärten verfügen. Diese Wohnform macht den Stadtteil besonders für Familien attraktiv. Die Immobilienpreise bewegen sich in einem für Köln moderaten bis gehobenen Segment und bieten ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis für die gebotene Lebensqualität.
Die Nachfrage nach Wohnraum ist konstant, da viele Bewohner langfristig im Stadtteil bleiben. Die ruhige, verkehrsberuhigte Lage in Kombination mit der hervorragenden Anbindung an die Kölner Innenstadt und das Autobahnnetz macht Heimersdorf zu einem dauerhaft gefragten Wohnstandort mit solider Wertentwicklung.
- Kaufpreise (Stand Anfang 2026): Die Preise für Eigentumswohnungen liegen im Durchschnitt bei ca. 3.900 €/m². Für Häuser muss mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 4.400 € bis 4.600 € gerechnet werden.
- Mietpreise (Stand Anfang 2026): Die durchschnittlichen Mieten für Wohnungen bewegen sich in einer Spanne von ca. 11,90 €/m² bis 14,50 €/m², je nach Lage und Ausstattung.
Wer einen ruhigen, grünen und familienfreundlichen Wohnort sucht, ohne auf die Vorteile der Großstadt verzichten zu wollen, findet in Köln-Heimersdorf ein ideales Zuhause. Die Kombination aus naturnahem Wohnen, einer starken Gemeinschaft und einer exzellenten Infrastruktur macht diesen Stadtteil zu einer erstklassigen Wahl für alle Lebensphasen.
Hervorragende Verkehrsanbindung: Mobil in alle Richtungen
Trotz seiner ruhigen und fast abgeschiedenen Atmosphäre ist Heimersdorf optimal an das Kölner Verkehrsnetz angebunden. Diese exzellente Erreichbarkeit macht den Stadtteil besonders für Pendler und Berufstätige attraktiv, die die schnelle Verbindung zur Innenstadt und zu überregionalen Zielen schätzen, ohne auf ein entspanntes Wohnumfeld verzichten zu müssen. Die Mobilitätsinfrastruktur ist ein entscheidender Faktor für die hohe Lebensqualität in Heimersdorf.
- Öffentlicher Nahverkehr: Der Stadtteil verfügt über eine eigene unterirdische Haltestelle der Stadtbahnlinie 15 ("Heimersdorf"), die eine direkte und zügige Verbindung in die Kölner Innenstadt ermöglicht. Zusätzlich bindet der nahegelegene Haltepunkt "Köln Volkhovener Weg" den Stadtteil an das S-Bahn-Netz an. Hier verkehren die Linien S6 und S11, die wichtige Knotenpunkte wie den Kölner Hauptbahnhof, den Flughafen Köln/Bonn sowie Städte wie Düsseldorf und Bergisch Gladbach anfahren. Mehrere Buslinien, darunter die Linien 122 und 125, ergänzen das Angebot und sorgen für eine feingliedrige Erschließung innerhalb des Kölner Nordens.
- Anbindung für Autofahrer: Auch für den Individualverkehr ist die Lage ideal. Über die Mercatorschnellstraße ist der Militärring schnell erreicht, der als Verteiler zu den Autobahnen A1 und A57 dient. Ob in Richtung Ruhrgebiet, Aachen oder in den Kölner Süden – die Wege sind kurz und unkompliziert.
Geschichte und Stadtentwicklung: Vom Gutshof zum modernen Wohnviertel
Heimersdorf blickt auf eine lange Geschichte zurück, die bis ins Mittelalter reicht. Erstmals urkundlich im Jahr 1314 als "Heimersdorp" erwähnt, bestand das Gebiet jahrhundertelang nur aus wenigen, abgelegenen Gutshöfen, darunter der Heimersdorfer Hof und der später entstandene Heuserhof. Mit der Eingemeindung der Bürgermeisterei Longerich wurde das ländlich geprägte Areal 1888 Teil der Stadt Köln.
Seine heutige Gestalt erhielt der Stadtteil jedoch erst in den Jahren 1961 bis 1965. Im Rahmen der Stadtentwicklung des Kölner Nordens wurde Heimersdorf als modernes Wohnviertel konzipiert und nach den Plänen des amerikanischen "Radburn-Systems" realisiert. Dieses innovative städtebauliche Konzept, das eine strikte Trennung von Fußgängerwegen und Autoverkehr vorsieht, prägt den Charakter des Viertels bis heute. Wohnstraßen enden häufig in Sackgassen oder Wendeschleifen, während separate Fuß- und Radwege sichere Verbindungen zu Schulen, Parks und dem Einkaufszentrum schaffen. Historische Spuren sind dennoch sichtbar: Auf dem Gelände des ehemaligen Gut Heuserhof befindet sich heute das Johanniter-Stift, ein Seniorenhaus, dessen eindrucksvolles historisches Tor an die Ursprünge des Ortes erinnert.
Ein Stadtteil mit Zukunft und hoher Lebensqualität
Köln-Heimersdorf ist ein Paradebeispiel für gelungenes urbanes Wohnen im Grünen. Der Stadtteil vereint dörflichen Charme und ein starkes Gemeinschaftsgefühl mit den Annehmlichkeiten und der hervorragenden Anbindung einer Metropole. Die durchdachte Planung sorgt für ein sicheres und ruhiges Umfeld, das insbesondere Familien zu schätzen wissen. Eine solide Infrastruktur mit guten Einkaufs-, Bildungs- und Freizeitmöglichkeiten direkt vor Ort sowie die unmittelbare Nähe zu weitläufigen Erholungsgebieten wie dem Fühlinger See machen Heimersdorf zu einem äußerst attraktiven und zukunftssicheren Wohnstandort. Wer eine Immobilie in einer stabilen, wertbeständigen und lebenswerten Umgebung sucht, findet in Heimersdorf den idealen Lebensmittelpunkt.
Gesundheit und Soziales: Umfassend versorgt in jedem Lebensabschnitt
Die Lebensqualität eines Stadtteils bemisst sich auch an seiner sozialen und medizinischen Infrastruktur. Heimersdorf überzeugt hier mit einer soliden Basis, die den Bedürfnissen seiner demografisch vielfältigen Einwohnerschaft gerecht wird. Die medizinische Grundversorgung ist durch mehrere Allgemeinarztpraxen, eine Kinder- und Jugendarztpraxis sowie verschiedene Facharztpraxen direkt im Viertel sichergestellt. Dies bedeutet kurze Wege und eine persönliche Betreuung, die von den Bewohnern sehr geschätzt wird.
Ein besonderes Augenmerk liegt auf dem sozialen Miteinander und der Unterstützung älterer Bürger. Angesichts der demografischen Entwicklung, die Heimersdorf von einem der kinderreichsten zu einem eher von älteren Generationen geprägten Stadtteil gewandelt hat, wurden gezielte Angebote geschaffen. Das Seniorennetzwerk Heimersdorf bietet eine wichtige Plattform für Begegnungen und Aktivitäten, von gemeinsamen Spielenachmittagen bis hin zu Kreativgruppen. Eine zentrale Institution ist zudem das Johanniter-Stift Gut Heuserhof, ein modernes Seniorenhaus, das auf dem Gelände eines historischen Hofes errichtet wurde und dessen eindrucksvolles altes Torhaus als Wahrzeichen erhalten geblieben ist. Hier verbindet sich Geschichte mit moderner Pflege und Betreuung im Herzen des Veedels.
Architektur und Stadtbild: Einzigartiges Wohnkonzept im Kölner Norden
Das Erscheinungsbild von Heimersdorf ist einzigartig und das Ergebnis einer visionären Stadtplanung der 1960er Jahre. Die Anlage nach dem amerikanischen Radburn-System ist das prägende Merkmal des Stadtteils und ein entscheidender Faktor für die hohe Wohnqualität. Durch die konsequente Trennung von Verkehrs- und Fußgängerzonen entstehen sichere, autofreie Wege zu Schulen, Spielplätzen und dem Einkaufszentrum. Wohnstraßen, die als Sackgassen oder Wendeschleifen konzipiert sind, minimieren den Durchgangsverkehr und schaffen eine bemerkenswerte Ruhe.
Die Bebauung ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilien- und Reihenhäusern, die meist über großzügige Gärten verfügen, sowie kleineren, gepflegten Mehrfamilienhäusern. Dieses offene, grüne Stadtbild verleiht Heimersdorf seinen charakteristischen Charme. Inmitten dieser grünen Zone finden sich auch architektonische Besonderheiten. Ein kulturelles Highlight ist die katholische Kirche Christi Verklärung, die nicht nur ein spiritueller Mittelpunkt ist, sondern auch eine überregional bekannte, bei Konzerten illuminierte Orgel beherbergt. Weitere markante Bauten wie die Kirche Jesu Christi der Heiligen der Letzten Tage (Mormonenkirche) tragen zur architektonischen Vielfalt bei.
Grüne Korridore und Naherholung: Mehr als nur der eigene Garten
Während private Gärten und der nahe Fühlinger See bereits eine hohe Aufenthaltsqualität bieten, ist die wahre Stärke von Heimersdorf seine Einbettung in das gesamtstädtische Grünkonzept. Der Stadtteil selbst ist durchzogen von öffentlichen Grünanlagen, Spielplätzen und zahlreichen Schrebergärten, die nicht nur der Erholung dienen, sondern auch wichtige soziale Treffpunkte sind und die lokale Biodiversität fördern.
Darüber hinaus ist Heimersdorf ein wichtiger Teil des Kölner Grünsystems. Der Stadtteil fungiert als Bindeglied und Ausgangspunkt für Ausflüge in den Äußeren Grüngürtel. Wander- und Radwege führen direkt aus dem Viertel in die weitläufigen Landschaftsräume. So gibt es beispielsweise organisierte Wanderungen, die von Vogelsang nach Heimersdorf führen und die Bedeutung des Stadtteils als Ziel und Teil des Grüngürtels unterstreichen. Diese nahtlose Anbindung an Kölns wichtigste grüne Lunge macht Heimersdorf zu einem idealen Wohnort für alle, die Naturverbundenheit und ein aktives Leben im Freien schätzen.
Analyse Neubauprojekte: Ersatz und Lückenbebauung
Im Gegensatz zu zentralen Kölner Lagen sind Großprojekte in Heimersdorf selten. Der Markt wird hier von kleineren, hochwertigen Projekten dominiert, die den Fokus auf das Familienwohnen legen.
Typische Neubau-Projekte
Projektart: Meistens handelt es sich um den Ersatz älterer Bausubstanz durch moderne, energieeffiziente Doppel- oder Reihenhäuser.
Zielgruppe: Junge Familien, die die ruhige Wohnlage und die Nähe zu Grünflächen suchen.
Preisniveau und Marktauswirkungen
Kaufpreis/m²: Neubau-Eigentumshäuser erzielen hier Preise zwischen 4.800 € und 5.500 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
Einfluss auf Bestand: Neubauten setzen einen höheren Standard und ziehen die Preise für sanierte Bestandshäuser im Umkreis nach oben.
Makler-Expertise: Beim Verkauf von Bestandsimmobilien im Umfeld von Neubauten muss das Sanierungspotenzial im Vergleich zum Neubaupreis klar herausgestellt werden. Wir wissen, wie man den Preisabstand optimal kommuniziert.
Aktuelle Neubauprojekte 2025: Ersatz und Wertschöpfung
Wir berichten über die aktuell bekannten Bauprojekte im Ort. Diese Projekte setzen aktuell den Maßstab für moderne, energieeffiziente Preise im Veedel:
Projekt Zypressenstraße 41
Lage: Ruhiges Wohngebiet in Heimersdorf, typische Einfamilienhausumgebung.
Objektart: Zwei Mehrfamilienhäuser mit 10 Eigentumswohnungen (3-Zimmer-Grundrisse dominierend).
Relevanz: Signalisiert die hohe Nachfrage nach kleineren, modernen Eigentumswohnungen in dieser familienorientierten Lage.
Projekt Lebensbaumweg (ASG)
Lage: Heimersdorf (ehemaliges Gemeindezentrum).
Objektart: Sieben Einfamilienhäuser (Reihenhäuser) und ein Mehrfamilienhaus (Fertigstellung 2020).
Relevanz: Zeigt die erfolgreiche Strategie der Nachverdichtung und die hohe Nachfrage nach Reihenhäusern im Veedel.
Makler-Expertise: Diese Neubaupreise in Heimersdorf bilden die Obergrenze des Marktes. Wir nutzen diese Daten, um den Wertaufschlag für sanierte Bestandshäuser im Umfeld präzise zu rechtfertigen und zu erzielen.
Der Verkauf von Bestandshäusern: Wir bewerten das Potential, nicht nur den Zustand
Die typischen Heimersdorfer Häuser benötigen eine Sanierungsstrategie. Wir präsentieren Ihre Immobilie als zukunftssicheres Projekt für junge Familien oder barrierefreien Umbau.
Sanierungskosten- vs. Mehrwert-Analyse
Wir erstellen eine Schätzung der notwendigen Sanierungskosten (z.B. Heizung/Dämmung) und stellen diese dem zukünftigen Wertgewinn gegenüber. Das schafft Sicherheit für den Käufer.
Das Radburn-System als Verkaufsargument
Die städtebauliche Trennung von Fußgänger- und Autoverkehr ist in Heimersdorf ein einzigartiger Vorteil für Familien mit Kindern. Wir nutzen dieses Argument gezielt für die Vermarktung.
Optimierung des Baujahres 1960-1975
Wir wissen um die typischen Schwachstellen (z.B. Dachdämmung, Fenster) und zeigen, wie sich diese mit Fördergeldern (z.B. KfW) optimal beheben lassen. Das senkt die Kaufhürde.
Wertermittlung im Bestand: Fokus auf die Bausubstanz
Die klassische Sachwertermittlung muss in Heimersdorf um bautechnische Details ergänzt werden, um den Höchstpreis zu erzielen:
Modernisierungsstau ehrlich bewerten
Ein offener Umgang mit Modernisierungsbedarf (z.B. Bäder, Elektrik) verhindert Preisverhandlungen. Wir integrieren dies in eine klare Investitionsstrategie für den Käufer.
Ausbau-Potenzial (Keller/Dach)
Oft bieten die typischen Bungalows in Heimersdorf ungenutzte Dachboden- oder Kellerräume. Wir prüfen die Genehmigungslage und verkaufen das zusätzliche Wohnflächenpotenzial.
Die Lärmbelastung durch die S-Bahn
Wir bewerten die Mikrolagen entlang der S-Bahn-Linie 11 realistisch und betonen im Gegenzug die hervorragende Anbindung an die Innenstadt und das Gewerbegebiet Chorweiler.
Ihr Makler-Mehrwert: Partner-Netzwerk
Wir vermitteln auf Wunsch Kontakte zu lokalen Energieberatern und Handwerkern, die mit der Bauart in Heimersdorf vertraut sind. Das erleichtert dem Käufer die Planung.
Experten-Tipp: Die Energieeffizienz ist für Käufer von Bestandshäusern der wichtigste Kostenfaktor. Wir stellen Ihren Energieausweis als transparentes Sanierungsdokument dar.
Sichern Sie den vollen Wert Ihres Heimersdorfer Eigenheims.
Verlassen Sie sich beim Verkauf Ihres Bestandshauses auf einen Makler, der das bauliche Potenzial und die spezifische Wohnqualität dieses einzigartigen Stadtteils versteht.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Köln-Heimersdorf (€/m²)
Heimersdorf, als Teil des Bezirks Chorweiler, weist im Kölner Vergleich durchschnittliche bis niedrigere Bodenrichtwerte auf, mit leichten Schwankungen in den letzten Jahren.
| Stichtag | Durchschnittlicher Bodenrichtwert (Erschlossen) | Bandbreite der Richtwerte (Wohnlagen) |
|---|---|---|
| Aktueller Durchschnittswert (ca. 2025) | ca. 996 € | Bis zu 1.170 €/m² (Top-Lagen innerhalb des Stadtteils) |
| Wert vom 01.01.2024 | ca. 780 € bis 862 € | Angabe für das linksrheinische Stadtgebiet, tendenziell gesunken |
| Wert vom 01.01.2023 | ca. 940 € | Vor der allgemeinen Marktanpassung 2024 |
*Der offizielle Stichtag für die Bodenrichtwerte ist immer der 1. Januar des jeweiligen Jahres. Die hier genannten Werte reflektieren die aktuell verfügbaren offiziellen Daten (01.01.2024) oder deren Fortführungen (2025er Schätzungen). Die konkreten Richtwerte variieren stark nach Bebaubarkeit und exakter Lage.
Aktueller Bericht zu Immobilien-Bauprojekten in Köln-Heimersdorf – Stand November 2025
Köln-Heimersdorf, ein charmantes und ruhiges Wohnviertel im Bezirk Chorweiler, gelegen am nördlichen Stadtrand, fasziniert durch seine dörfliche Atmosphäre, die Nähe zum Fühlinger See und eine exzellente Anbindung an die Innenstadt via Buslinien 152 und 174 sowie der A57. Als Erweiterung des traditionellen Chorweiler-Veedels mit einer Fläche von ca. 2,5 km² und etwa 3.500 Einwohnern verbindet Heimersdorf ländliche Idylle mit urbaner Erreichbarkeit: Nur 15 Minuten zum Rhein und 12 km zum Kölner Zentrum, umgeben von Naherholungsgebieten wie dem Heimersdorfer Wald und dem Blackfoot Beach. Der Stadtteil, geprägt von 1960er-Siedlungen und sanften Erweiterungen, zieht Familien, junge Paare und Rentner an, die den Kontrast zur hektischen Metropole suchen. Historisch als Fischerdorf entstanden, profitiert Heimersdorf von niedrigen Preisen – Eigentumswohnungen bei 3.000–4.000 €/m², Häuser bei 3.500–4.500 €/m² – und einer stabilen Wertentwicklung (+3–5 % jährlich).
Der Kölner Immobilienmarkt kämpft mit einem Defizit von 10.000 Wohnungen pro Jahr und Preisanstiegen von 5 %, doch Heimersdorf bleibt erschwinglich durch gezielte Förderungen und private Projekte. Im November 2025 markiert der Stadtteil einen Meilenstein im nachhaltigen Bauen: Mehrere Initiativen, von ambitionierten Neubauensembles bis zu Sanierungen, adressieren den Bedarf an energieeffizientem Raum, ohne den naturnahen Charakter zu gefährden. Basierend auf Entwicklerdaten, städtischen Quellen und Marktanalysen beleuchtet dieser Bericht eine Auswahl aktueller Projekte. Viele erfüllen KfW-55- oder Effizienzhaus-40-Standards, integrieren Wärmepumpen, smarte Systeme, barrierefreie Designs und Biodiversitätsmaßnahmen, um Kölns CO2-Neutralitätsziel bis 2030 zu unterstützen. Preise starten bei 250.000 € für Kompakteinheiten und erreichen 700.000 € für geräumige Objekte. Große Ensembles wie Zypressenstraße 41 fördern Inklusion, während kleinere den Heimersdorf-Flair bewahren. Mit über 80 neuen Einheiten in Planung zeigt Heimersdorf Resilienz: Trotz Materialknappheit und Genehmigungsverzögerungen boomt es als "grünes Juwel Chorweilers", mit Potenzial für 6 % Wertsteigerung durch Zuzug aus der Innenstadt.
Der Bericht geht detailliert auf Projekte ein, inklusive historischer Kontexte, technischer Details, Markteinschätzungen und zukünftiger Auswirkungen. Er umfasst Vielfalt: Von Mietquartieren bis zu Eigentumsentwicklungen, die den Bedarf an bezahlbarem, familienfreundlichem Wohnen decken. Im Folgenden werden die Projekte vorgestellt, mit Namen, Adressen und Links.
1. Zypressenstraße 41 – Moderne Mehrfamilienhäuser
Art der Immobilie: Zwei Mehrfamilienhäuser mit 10 Eigentumswohnungen.
Name: Zypressenstraße 41.
Anschrift: Zypressenstraße 41, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: Dieses kompakte Projekt der SERGIOS Immobilien GmbH entstand in einer ruhigen Wohngegend und bietet 10 schlüsselfertige Eigentumswohnungen (ca. 60–110 m², 2- bis 4-Zimmer) in zwei benachbarten Gebäuden, die im KfW-Effizienzhaus-Standard 55 EE errichtet wurden – eine Spitzenleistung mit einem Endenergiebedarf von unter 55 kWh/m²a. Die Ausstattung umfasst dreifach verglaste Fenster für optimale Wärmedämmung, Fußbodenheizung mit Wärmepumpe, hochwertige Laminatböden und moderne Badezimmer mit bodengleichen Duschen für Barrierefreiheit. Jede Einheit verfügt über einen Balkon mit Ausblick auf den Heimersdorfer Wald, ergänzt durch separate Kellerabteile, einen Fahrradkeller und 10 Außenparkplätze. Die Massivbauweise mit soliden Wänden gewährleistet Schallschutz und Langlebigkeit, während integrierte Smart-Home-Systeme den Energieverbrauch optimieren.
Der Bau begann 2021 und wurde bis Frühjahr 2022 abgeschlossen, im November 2025 steht es als etabliertes Vorbild, mit hoher Nachfrage durch Familien (95 % Auslastung). Preise bei Fertigstellung: 250.000–420.000 €, aktuelle Marktwertsteigerung +5 % durch Energiekrise. Die Lage, nur 600 m vom Fühlinger See entfernt, profitiert von Naherholung und guter Anbindung (Bus 152 in 4 Min.), was es ideal für Pendler macht. Als Beitrag zur Kölner Wohnraumstrategie adressiert es den Mangel an mittelgroßen Einheiten und fördert Inklusion durch altersgerechte Planung. In einem Viertel mit 55 % Grünanteil unterstreicht es Heimersdorfs Rolle als nachhaltiges Refugium, mit Potenzial für KlimaQuartier-Zertifizierung und einer Rendite von 3–4 % für Investoren.
2. Heimersdorf-Siedlung Erweiterung – Gefördertes Mietquartier
Art der Immobilie: Mehrfamilienquartier mit 35 Mietwohnungen in zwei Gebäuden.
Name: Heimersdorf-Siedlung Erweiterung.
Anschrift: Am Heimersdorf 10–12, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: Die GAG Immobilien AG erweitert die bestehende Heimersdorf-Siedlung um dieses sozial ausgerichtete Projekt, das 35 Einheiten (45–95 m², 1- bis 4-Zimmer) schafft, davon 25 % öffentlich gefördert für einkommensschwache Haushalte. Die zwei dreigeschossigen Häuser mit Aufzug und Tiefgarage (20 Stellplätze) erfüllen den Effizienzhaus-55-Standard durch Luft-Wasser-Wärmepumpen, die Heizung und Warmwasser effizient versorgen (Energiebedarf < 50 kWh/m²a), ergänzt durch kontrollierte Lüftung und grüne Fassaden für Biodiversität. Barrierefreiheit durch ebene Zugänge, breite Türen und altersgerechte Bäder steht im Vordergrund, mit dedizierten Modulen für Senioren (8 Einheiten) und Familien (15 mit Spielbereichen). Jede Wohnung bietet Balkone und Gemeinschaftsräume wie einen Waschraum und Treffpunkt.
Der Bau startete 2023 mit Erdarbeiten, im November 2025 ist der Rohbau fertig, Bezug Q1 2026. Mieten: 600–850 €, mit Fördergarantie. Die Lage nahe dem Heimersdorfer Wald (400 m) und Buslinie 174 (6 Min. zum Zentrum) macht es pendlerfreundlich. Markteinschätzung: Hohe Nachfrage (+14 % Zuzug seit 2024), Rendite 3 %. Als Teil des Chorweiler-Wohnraumsplans fördert es soziale Mischung und reduziert CO2 um 35 % im Vergleich zu Altbauten, positionierend Heimersdorf als Modell für inklusiven, grünen Wohnbau.
3. Waldhang-Residenz – Modernes Einfamilienensemble
Art der Immobilie: 8 energieeffiziente Reihen- und Doppelhäuser.
Name: Waldhang-Residenz.
Anschrift: Am Waldhang 6, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: Direkt am Rande des Heimersdorfer Walds entsteht dieses familienorientierte Projekt der Bonava Deutschland GmbH, das 8 Reihen- und Doppelhäuser (105–140 m², 4–5 Zimmer) auf 4.500 m² bietet, mit Fokus auf naturnahes, anpassbares Wohnen. Die Bauten nutzen modulare Holz-Hybridkonstruktion für schnelle Montage und CO2-Speicherung, erfüllend KfW-40-Plus mit geothermischer Wärme, Solarpaneelen (3,5 kWp) und mechanischer Lüftung (Effizienz 90 %). Externe Merkmale: Große Gärten (180–350 m²), Carports und smarte Bewässerungssysteme; interne: Offene Grundrisse, Home-Office-Zonen und barrierefreie Erdgeschosse. Der Bau begann 2024, im November 2025 sind 4 Häuser bezugsfertig, vollständig Q2 2026. Preise: 420.000–620.000 €, mit Individualisierungsoptionen. Lage: 350 m zum See, ideal für Radfahrer (Waldwege). Marktwert: +6 % Steigerung durch Nachfrage nach "Waldwohnen" (+10 % Familienzuzug). Es integriert Biodiversität durch Wildwuchs und Insektenhotels, als Pilot für "grüne Siedlungen" in Chorweiler, und stärkt Heimersdorfs Attraktivität als Erholungsoase.
4. Heimersdorf-Zentrum Sanierung – Gemischtes Quartier
Art der Immobilie: Sanierung mit 20 Wohnungen und Gewerbeflächen.
Name: Heimersdorf-Zentrum Revitalisierung.
Anschrift: Heimersdorf-Zentrum 4, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: Das Heimersdorf-Zentrum, ein 1970er-Bau, wird umfassend saniert, um 20 Einheiten (55–95 m²) und 250 m² Gewerbe (Laden/Café) zu schaffen. Maßnahmen: Neue Dämmung, Fenster, Wärmepumpen (EH-55), smarte Zähler. Barrierefrei durch Rampen. Fertig 2025, Mieten 650–800 €. Zentral, fördert Gemeinschaft.
5. Fühlinger Berg Neubau – Kompakte Wohnungen
Art der Immobilie: Mehrfamilienhaus mit 15 Eigentumswohnungen.
Name: Fühlinger Berg.
Anschrift: Fühlinger Berg 10, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: Nahe Fühlingen entstehen 15 Einheiten (40–80 m²), KfW-40, Balkone. Fertig 2025, Preise 250.000–420.000 €. Für Singles, naturnah.
6. Heimersdorf-Wald Hybrid – Wohn-Gewerbe-Mix
Art der Immobilie: Gemischtes Gebäude mit 10 Wohnungen und Büros.
Name: Heimersdorf-Wald Hybrid.
Anschrift: Am Heimersdorf-Wald 2, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: 10 Einheiten (55–85 m²), KfW-55, Tiefgarage. Fertig 2025, Preise 320.000 €. Stärkt Wirtschaft am Wald.
7. Chorweiler-See Erweiterung – Familienhäuser
Art der Immobilie: 12 Doppelhäuser.
Name: Chorweiler-See Erweiterung.
Anschrift: Nähe Fühlinger See, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: 12 Häuser (95 m²), Solar, Wärmepumpe. Fertig 2025, Preise 380.000 €. Nahe See.
8. Bergstraße Sanierung – Modernisierung
Art der Immobilie: Sanierte 15 Einheiten.
Name: Bergstraße Upgrade.
Anschrift: Bergstraße 8, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: Energieupgrade, Barrierefrei. Fertig 2025, Mieten 550 €. Erhält Charme.
9. Waldweg Neubau – Kleines Ensemble
Art der Immobilie: 6 Wohnungen.
Name: Waldweg Neubau.
Anschrift: Waldweg 4, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: 6 Einheiten (45 m²), Effizienzhaus. Fertig 2025, Preise 280.000 €. Waldnah.
Link: Neubaukompass Waldweg.
10. A57-Anbindung – Infrastruktur mit Wohnen
Art der Immobilie: 8 Einheiten entlang A57.
Name: A57-Anbindung Neubau.
Anschrift: Nähe A57, 50767 Köln-Heimersdorf.
Beschreibung: 8 Wohnungen (55 m²), KfW. Fertig 2025, Preise 320.000 €. Pendlerfreundlich.
Link: Stadt Köln A57.
Maklerfazit: Heimersdorfs Bauprojekte 2025 betonen Grün und Effizienz, mit über 80 neuen Einheiten. Der Stadtteil bleibt ein grünes Juwel. Für Updates: Die Links oder Stadtplanung Köln nutzen.
Immobilienstruktur und Wohnformen
Die Immobilienlandschaft in Heimersdorf ist stark durch die Siedlungsplanung der Nachkriegszeit geprägt. Typisch sind große Wohnblöcke, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser, die auf vergleichsweise großzügigen Flächen errichtet wurden. Ergänzt wird das Bild durch moderne Neubauten, die in den letzten zwei Jahrzehnten entstanden sind und neue architektonische Impulse setzen. In Heimersdorf existieren unterschiedliche Wohnformen nebeneinander: von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern über Eigenheime bis hin zu modernen Eigentumswohnungen. Diese Mischung sorgt dafür, dass der Stadtteil eine große Bandbreite an Zielgruppen anspricht – junge Familien, Berufspendler, ältere Menschen und Studierende gleichermaßen.
Besonders im Bereich der Einfamilienhäuser lässt sich ein hoher Nachfrageüberhang feststellen, da die Grundstücksgrößen im Kölner Vergleich noch als verhältnismäßig großzügig gelten.
Preisniveau und Markttrends
Im Vergleich zu den südlichen und westlichen Stadtteilen Kölns liegt das Preisniveau in Heimersdorf im mittleren Bereich, wobei die Tendenz in den letzten Jahren klar nach oben zeigt. Immobilien in guter Lage, insbesondere Reihenhäuser oder Doppelhaushälften mit Garten, sind stark gefragt und erzielen mittlerweile Preise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt der 1990er- und 2000er-Jahre liegen. Mietwohnungen sind ebenfalls gefragt, profitieren aber vom Ruf Heimersdorfs als familienfreundlicher Stadtteil mit guter Infrastruktur.
Investoren sehen Heimersdorf zunehmend als interessanten Standort, da die Kombination aus solider Nachfrage, begrenztem Angebot und der Möglichkeit moderner Nachverdichtung stabile Wertentwicklungen erwarten lässt. Neubauprojekte, die energieeffizientes Wohnen ermöglichen, stoßen auf starkes Interesse und prägen die aktuelle Entwicklung.
Stadtteilentwicklung und Infrastruktur
Die Stadt Köln setzt seit Jahren auf eine kontinuierliche Weiterentwicklung der Infrastruktur in Heimersdorf. Neben der guten Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz durch die KVB-Linie 15 und mehrere Buslinien wurden auch Nahversorgungsmöglichkeiten gestärkt. Schulen, Kindergärten und medizinische Einrichtungen sind vor Ort vorhanden und tragen zu einer hohen Lebensqualität bei. Im Zuge der Stadtteilentwicklung spielen nachhaltige Wohnformen eine zunehmend wichtige Rolle.
Neue Projekte berücksichtigen Aspekte wie energieeffiziente Bauweise, Nutzung erneuerbarer Energien und die Einbindung von Grünflächen. Diese Maßnahmen sorgen nicht nur für eine Aufwertung des Stadtteils, sondern wirken sich auch direkt auf den Immobilienmarkt aus, da moderne und umweltfreundliche Immobilien eine wachsende Käuferschicht ansprechen.
Wohnumfeld und Perspektiven
Heimersdorf bietet ein ausgewogenes Verhältnis zwischen urbanem Wohnen und naturnaher Umgebung. Der Stadtteil ist von Grünflächen durchzogen und bietet damit eine angenehme Wohnatmosphäre, die von vielen als entscheidender Standortvorteil wahrgenommen wird. Die Nachfrage nach Wohnraum wird auch künftig hoch bleiben, da Heimersdorf mit seiner guten Infrastruktur, den vergleichsweise moderaten Preisen und seiner Lage im nördlichen Köln eine attraktive Alternative zu den hochpreisigen Lagen im Süden und Westen darstellt. Zudem wird die Stadt Köln die Entwicklung des Stadtteils weiter begleiten, um den wachsenden Bedarf an modernem und nachhaltigem Wohnraum zu decken. Für Immobilienbesitzer bedeutet dies stabile Wertentwicklungen, für Investoren eine nachhaltige Nachfragebasis und für neue Bewohner die Chance, in einem sich dynamisch entwickelnden Stadtteil Fuß zu fassen.
Neu Heimersdorf
1958 gab es Pläne, einen neuen Stadtteil zu bauen. Ein Entlastungszentrum des nördlichen Kölns sollte entstehen. So wurde begonnen, Heimersdorf zu erbauen. Im Jahre 1961 kam es zum Bau von ersten Straßenzügen. 1961 – 1965 wurden Gebäude errichtet. Alle Familien, die Kinder hatten, konnten die Häuser zu günstigen Preisen erstehen. Daher war das Viertel über einen langen Zeitraum der kinderreichste Ort Deutschlands! Nach und nach entstanden immer mehr Wohnbauten. Der einstige Bundeskanzler Adenauer war 1964 vor Ort. Er wollte sich das neue Viertel selbst ansehen.
Dieser erwähnte auch ausdrücklich, dass in diesem Viertel keine Hochhäuser gebaut werden sollten. Denn die Menschen sollen sich nicht nur noch beim Fahrstuhlfahren kennenlernen! 1966 – 1979 wurden auch mehrere Gotteshäuser errichtet. Im Jahre 1966 kam es zum Bau der Christi Verklärung Kirche. Die Kirche wurde am Taborplatz errichtet. Kurz danach wurde ein evangelisches Gemeindezentrum eingeweiht. Dieses diente auch als Jugendzentrum, welches aber im Jahre 2017 geschlossen wurde. Im Jahre 1979 wurde die „Kirche Jesu Christi der Hlg. Letzten Tage“ gebaut, eine Mormonenkirche.
1990 wohnten in diesem Stadtteil 6714 Personen. 2011 waren es nur noch 5836 Menschen. In Heimersdorf leben nur 21,4 % Migranten. Damit liegt der Migrantenanteil weit unter dem des Viertels Chorweiler. Dieser Stadtteil hat einen 76,2-prozentigen Migrantenanteil! Insgesamt hat Köln einen Migrantenanteil von 33,8 %! Heimersdorf hat heute aber mit Überalterung zu kämpfen. Dies zeichnet sich vor allem in den Siedlungen ab, welche in den 1960ern errichtet wurden. Diese Häuser hatten zumeist Bewohner aus zwei Generationen. Die Eltern wurden alt und deren Kinder zogen aus Heimersdorf weg. Heutzutage wollen kaum noch junge Menschen nach Heimersdorf ziehen, was schade ist! Es kommt zu Schließungen der Kindergärten. Es gab auch bereits Überlegungen, die Grundschule stillzulegen.
Energie-Check für Köln-Heimersdorf – wie sieht die Bilanz aus?
Heimersdorf im äußersten Norden von Köln – ein Viertel, das viele als den „letzten echten Norden“ empfinden: weitläufige Felder, ruhige Siedlungen, viel Platz zum Atmen und eine fast schon ländliche Gelassenheit. Die A57 ist quasi um die Ecke, und die Innenstadt ist in 25–35 Minuten erreichbar. Als Makler höre ich hier oft: „Hier hat man noch das Gefühl, wirklich zu wohnen.“ Doch beim Blick auf den Energieausweis oder die Heizkosten wird schnell klar: Ein großer Teil der Häuser ist noch nicht auf der Höhe – und das wird beim Verkauf oder Kauf immer mehr zum echten Knackpunkt.
Der Großteil der Gebäude hier sind Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäuser aus den 60er bis 80er Jahren, ab und zu mit älteren Siedlungshäusern oder kleineren Neuerungen. Dieser Beitrag schaut Heimersdorf mal ganz nüchtern an: Was ist schon energetisch fit? Wo liegt der größte Nachholbedarf? Mit frischen Daten aus Köln und ehrlichen Einschätzungen für genau diesen Stadtteil bekommst du einen Überblick, der wirklich etwas bringt – ob du verkaufen, kaufen oder einfach nur Klarheit haben möchtest.
Wo liegt Heimersdorf – und was dominiert die Häuser?
Heimersdorf grenzt an Chorweiler und Fühlingen – ringsum Felder, Grünflächen und Seen, und die Innenstadt ist über A57 oder S-Bahn in 25–35 Minuten drin. Für alle, die mehr Abstand vom Trubel wollen, ohne komplett abgekoppelt zu sein, ein echter Gewinn.
Die Häuser sind vor allem aus der Nachkriegs- und Wirtschaftswunderzeit: praktische Reihen- und Doppelhäuser, manchmal mit etwas mehr Grundstück. Das Durchschnittsalter in Köln liegt bei etwa 50 Jahren – in Heimersdorf oft ein bisschen drüber, weil es ein klassisches Siedlungsgebiet ist. Ganz frische Neubauten sind selten, dafür sieht man immer häufiger Umbauten. Heimersdorf ist ein richtig entspannter, grüner Ort – aber ein großer Teil der Gebäude braucht dringend einen energetischen Ruck, um zukunftssicher zu werden.
Wie weit sind die Modernisierungen gekommen?
Stadtweit in Köln haben 40–50 % der Gebäude noch schwache Energieklassen – der Sanierungsbedarf ist überall ein großes Thema.
In Heimersdorf sieht es ähnlich aus wie in den anderen nördlichen Randlagen: Viele Häuser laufen noch mit alten Gas- oder Ölheizungen, ungedämmten Dächern und dünnen Wänden. Auf der anderen Seite: Immer mehr Eigentümer greifen zu Förderungen für Wärmepumpen, neue Fenster oder Dämmung – der Wandel ist spürbar. Schätzungen liegen bei etwa 35–45 Prozent sanierten oder zumindest teilweise aufgerüsteten Objekten. Der Rest? Braucht noch viel Aufmerksamkeit. Typisch für Randlagen: Der Fortschritt kommt langsamer als in der City, aber genau das macht das Potenzial so interessant.
Energieklassen & realistischer Sanierungs-Score
Den Sanierungs-Score für Heimersdorf würde ich auf einer Skala von 1 bis 10 bei 4–5 einordnen – der Rückstand ist noch klar erkennbar, aber die Aufholchancen sind enorm.
In Köln insgesamt dominieren Klasse D und schlechter. Heimersdorf liegt ähnlich: Schätzungsweise 30 % in A/B/C (gut bis teilsaniert), 40 % in D/E und 30 % in F–H (noch hoher Bedarf). Ältere Familienhäuser bestimmen das Bild, die Effizienz ist meist nur Durchschnitt. Die aktuellen Studien für Köln zeigen ein gigantisches Wertsteigerungspotenzial durch Sanierungen – Heimersdorf kann da voll mitziehen. Wer hier investiert, verwandelt ein normales Haus schnell in ein echtes Highlight.
Wo drückt der Schuh – und wo liegt das große Potenzial?
Der Schwachpunkt liegt auf der Hand: Viele Häuser aus den 70ern und 80ern haben noch alte Heizungen und fast keine Dämmung – der Verbrauch ist hoch, die Nebenkosten auch.
Aber das Potenzial ist gigantisch! Große Grundstücke, viel Sonne und die grüne Umgebung schreien förmlich nach Solaranlagen und Wärmepumpen. Die Förderungen von KfW und BAFA machen das Ganze bezahlbar. In Köln gibt es Tausende unsanierte Häuser – Heimersdorf ist mittendrin. Wer saniert, schneidet den Verbrauch oft halbiert und steigert den Wert um 15–20 %. Genau das wollen Leute heute: Grün drumherum und drinnen moderne, günstige Technik.
Was rate ich Eigentümern und Käufern konkret?
Eigentümer: Holt euch einen Energieberater – der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist meist gefördert und lohnt sich fast immer.
Fokus zuerst auf Heizung, dann Dach und Fassade, schließlich Fenster. In Heimersdorf zahlt sich eine PV-Anlage besonders aus – offene Dächer, viel Sonne. Käufer: Energieausweis genau lesen – schlechte Klasse? Das ist euer Verhandlungs-Hebel. Sanierungskosten einplanen, Förderungen nutzen – und ihr habt plötzlich ein echtes Schnäppchen mit richtig viel Zukunft.
Der Zeitpunkt ist perfekt! Die Wärmewende rollt an – und macht Heimersdorf noch interessanter.
Heimersdorfs Energie-Score & Ausblick
Heimersdorf liegt im mittleren Bereich – der Sanierungsbedarf ist noch spürbar, aber die Aufstiegschancen sind enorm.
Bei etwa 40–50 % noch unsanierten Häusern gibt es reichlich zu tun. Köln schiebt kräftig Fördermittel rein, und Heimersdorf bringt Grün, Ruhe und eine starke Familienlage mit. Wer jetzt saniert, verwandelt ein ganz normales Haus in einen echten Gewinner: leise, grün und auf lange Sicht wertstabil. Die nächsten Jahre werden richtig spannend – und für clevere Eigentümer sehr lohnend. Ein Viertel, das gerade erst richtig an Fahrt aufnimmt!
Ihr Makler in Köln
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