Kölns Weg zur Klimaneutralität 2035

Die Domstadt soll klimaneutral werden! Auch der Immobilienbereich!

Die Stadt Köln hat sich mit dem Ratsbeschluss vom 24. Juni 2021 das ambitionierte Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden. Dieses Vorhaben bildet den fundamentalen Rahmen für die zukünftige Entwicklung des städtischen Immobilienmarktes. Klimaneutralität bedeutet, die Treibhausgasemissionen (THG) von 9,5 Millionen Tonnen CO2-Äquivalenten im Jahr 2019 auf unter eine Million Tonnen pro Jahr zu reduzieren. Das wissenschaftliche Fundament für diesen Transformationsprozess liefert das Fachgutachten „Köln Klimaneutral 2035“, das von einem Konsortium aus Gertec, Jung Stadtkonzepte, dem Wuppertal Institut und dem ifeu-Institut erarbeitet wurde. Die Strategie basiert auf den vier Säulen Effizienz, Konsistenz, Suffizienz und Kompensation.

Für den Immobiliensektor ist diese politische Zielsetzung von entscheidender Bedeutung. Der Gebäudebereich ist für einen erheblichen Teil der Emissionen verantwortlich und steht daher im Fokus der städtischen Klimaschutzpolitik. Die Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ verankert das klimaneutrale Bauen und Wohnen als zentrales Leitbild. Für Investoren, Bauträger, Käufer und Verkäufer bedeutet dies, dass die energetische Qualität einer Immobilie im Jahr 2026 nicht mehr nur ein optionales Merkmal, sondern ein entscheidender, wertbildender Faktor ist. Die politischen Weichenstellungen auf EU-, Bundes- und Landesebene, wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die CO2-Bepreisung, schaffen zusätzliche wirtschaftliche Anreize und regulatorischen Druck, die den Trend zu klimaneutralen Immobilien unumkehrbar machen.

Das Handlungsfeld Gebäude: Kernstück der Kölner Klimastrategie

Im Gutachten „Köln Klimaneutral 2035“ wird dem Handlungsfeld „Gebäude und Quartiere werden klimaneutral“ ein THG-Minderungspotenzial von 11 Prozent zugewiesen. Dieses Feld gliedert sich in die Schwerpunkte öffentliche Gebäude, integrierte Stadtentwicklung, klimafreundliche Bestandssanierung und klimaneutraler Neubau. Der im November 2023 vorgelegte Aktionsplan Klimaschutz der Stadt Köln konkretisiert diese Strategie und zeigt, dass hier das höchste CO2-Einsparpotenzial im Einflussbereich der Stadtverwaltung und ihrer Beteiligungen liegt. Maßnahmen reichen von Sanierungsfahrplänen für städtische Liegenschaften bis hin zu Förderprogrammen für private Eigentümer.

Eine zentrale Voraussetzung zur Erreichung der Klimaneutralität ist die erhebliche Reduktion des Endenergiebedarfs, der je nach Sektor zwischen 26 und 47 Prozent sinken muss. Dies erfordert eine massive Steigerung der Sanierungsrate im Bestand von derzeit etwa einem Prozent auf mindestens zwei Prozent jährlich. Gleichzeitig muss die Wärmeversorgung vollständig dekarbonisiert werden, was eine 100-prozentige Substitution fossiler Energieträger durch erneuerbare Energien wie Wärmepumpen, dekarbonisierte Fernwärme, Solarthermie und Biomasse bedeutet. Die Sektorenkopplung, also die Nutzung von Strom für Wärme und Mobilität, wird den Strombedarf in Köln um den Faktor 2,5 erhöhen, was einen massiven Ausbau von Photovoltaik und Windenergie auf dem Stadtgebiet zwingend erforderlich macht.

Klimaneutraler Neubau in Köln: Standards und Leuchtturmprojekte

Für den Neubau in Köln gelten im Jahr 2026 strenge energetische und ökologische Vorgaben, die weit über die gesetzlichen Mindeststandards hinausgehen. Die „Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorhaben“ sind hierbei ein zentrales Steuerungsinstrument. Sie gelten verbindlich bei neuen Bebauungsplanverfahren und bei der Veräußerung städtischer Grundstücke. Die Kernanforderung ist in der Regel die Einhaltung des Standards KfW-Effizienzhaus 40 EE oder besser. Dies bedeutet einen sehr geringen Energiebedarf und einen Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien an der Wärmeversorgung, wie es auch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Neubauten in Neubaugebieten vorschreibt.

Zahlreiche „klimaneutrale Neubau Projekte Köln“ zeigen bereits heute, wie die Zukunft des Bauens in der Stadt aussieht. Diese Projekte setzen auf hohe Nachhaltigkeitszertifizierungen wie DGNB Platin oder Gold, Holz-Hybrid-Bauweisen zur Reduzierung der grauen Energie und innovative Energiekonzepte. Beispiele sind der Deutzer Hafen, der mit dem DGNB-Vorzertifikat in Platin ausgezeichnet wurde, oder das Projekt „I/D Cologne“ in Mülheim, das auf Geothermie und Grüne Fernwärme setzt. Im Projekt „Hofgut“ in Rondorf wird ein Null-Energie-Haus-Standard mit Geothermie-Wärmepumpen und Photovoltaik angestrebt. Das Projekt „The Duo“ in Ehrenfeld setzt auf eine Holz-Hybrid-Bauweise und strebt eine DGNB-Platin-Zertifizierung an. Diese Leuchtturmprojekte sind nicht nur ökologische Vorbilder, sondern auch wirtschaftlich attraktiv, da sie eine hohe Nachfrage bei Mietern und Käufern erzielen und langfristig wertstabil sind.

Die Herausforderung Bestand: Energetische Sanierung als Werttreiber

Obwohl der Neubau hohe Standards setzt, liegt der größte Hebel zur Dekarbonisierung im riesigen Gebäudebestand der Stadt. Rund 80 Prozent des Gebäudebestands in Deutschland gelten als nicht energieeffizient. Eine energetische Sanierung ist daher nicht nur ein Beitrag zum Klimaschutz, sondern entwickelt sich zunehmend zu einer wirtschaftlichen Notwendigkeit und einem entscheidenden Werttreiber. Eine Studie von PriceHubble aus dem Jahr 2024 zeigt für Köln ein potenzielles Wertsteigerungspotenzial von insgesamt 13 Milliarden Euro durch energetische Sanierungen. Selbst nach Abzug der Sanierungskosten verbleibt ein erheblicher Nettogewinn für die Eigentümer.

Besonders in begehrten Lagen wie Lindenthal und Rodenkirchen kann der Netto-Wertzuwachs bei Häusern nach einer Sanierung durchschnittlich 490 Euro bzw. 468 Euro pro Quadratmeter betragen. Aber auch in Stadtteilen wie Ehrenfeld oder Nippes ist ein signifikanter Nettogewinn möglich. Ein eindrucksvolles Praxisbeispiel ist die Sanierung eines 1913 erbauten Reihenhauses in Köln-Müngersdorf. Durch umfassende Dämmung, den Einbau einer Erdwärmepumpe und einer Photovoltaikanlage konnte der Endenergiebedarf von 150 kWh/m²a auf nur noch 12 kWh/m²a gesenkt werden – eine Reduktion von über 90 Prozent. Solche Projekte zeigen, dass selbst denkmalgeschützte Altbauten nahezu klimaneutral gestaltet werden können, was ihren Marktwert im Jahr 2026 erheblich steigert.

Finanzielle Anreize: Förderprogramme für klimaneutrale Immobilien

Um die hohen Investitionskosten für Sanierungen und energieeffiziente Neubauten abzufedern, existiert ein breites Spektrum an Förderprogrammen von Bund, Land und Kommune. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), umgesetzt durch die KfW und das BAFA, bietet zinsgünstige Kredite und hohe Tilgungszuschüsse. Für den Heizungstausch gibt es seit 2024 eine Grundförderung von 30 Prozent, die durch verschiedene Boni (Effizienz, Einkommen, Klimageschwindigkeit) auf bis zu 70 Prozent der Kosten ansteigen kann. Zusätzlich sind bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten steuerlich absetzbar.

Die Stadt Köln ergänzt diese Bundesförderungen durch eigene, spezifische Programme. Das Programm „Gebäudesanierung und Erneuerbare Energien – klimafreundliches Wohnen“ bot einen Zuschuss von 10 Prozent auf die Bundesförderung, wurde jedoch zum 1. Oktober 2023 eingestellt und durch neue, fokussierte Programme ersetzt. Besonders hervorzuheben ist das Förderprogramm „Photovoltaik – klimafreundliches Wohnen in Köln“. Aufgrund der hohen Nachfrage waren die Mittel für 2024 und 2025 schnell ausgeschöpft. Das neue Programm für 2025 und 2026, ausgestattet mit 12 bzw. 8 Millionen Euro, setzt auf entbürokratisierte Förderpauschalen: Je nach Anlagengröße gibt es 1.500 bis 2.500 Euro für PV-Anlagen und 500 bis 1.300 Euro für Batteriespeicher. Auch Steckersolargeräte für Mieter werden mit 150 Euro (bzw. 300 Euro für Köln-Pass-Inhaber) bezuschusst. Diese Förderkulisse macht die Investition in eine „klimaneutrale Wohnung kaufen Köln 2026“ deutlich attraktiver und wirtschaftlicher.

Der Kölner Immobilienmarkt 2026: Die CO2-neutrale Immobilie als Prognose

Für das Jahr 2026 prognostizieren Experten eine weitere Stabilisierung des Kölner Immobilienmarktes. Nach den Preiskorrekturen der Vorjahre wird mit moderaten Preissteigerungen von etwa 2 bis 3 Prozent gerechnet, insbesondere für qualitativ hochwertige und energieeffiziente Objekte. Die Zinsen dürften sich auf einem stabilen Niveau einpendeln, was die Finanzierungsbedingungen für Käufer wieder berechenbarer macht. Die Nachfrage in Köln bleibt aufgrund der starken Wirtschaft, der hohen Lebensqualität und des kontinuierlichen Zuzugs ungebrochen hoch. Der Neubaubedarf liegt bei mehreren Tausend Wohnungen jährlich, kann aber durch die aktuelle Bautätigkeit bei weitem nicht gedeckt werden, was den Druck auf den Bestandsmarkt erhöht.

Die entscheidende Entwicklung für die „CO2 neutrale Immobilie Köln Prognose 2026“ ist die zunehmende Spaltung des Marktes. Während energieeffiziente Immobilien (Klassen A+, A, B) wertstabil bleiben und sogar Preiszuwächse verzeichnen, geraten unsanierte Gebäude (Klassen E bis H) zunehmend unter Preisdruck. Die Energieeffizienz wird neben der Lage zum wichtigsten Kriterium für die Kaufentscheidung. Käufer im Jahr 2026 achten verstärkt auf niedrige Betriebskosten, langfristige Wertstabilität und Zukunftssicherheit. Eine Immobilie mit Wärmepumpe, Photovoltaikanlage und guter Dämmung ist nicht mehr nur ein ökologisches Statement, sondern ein handfester wirtschaftlicher Vorteil, der sich in einer höheren Zahlungsbereitschaft und schnelleren Vermarktung niederschlägt.

Wirtschaftliche Treiber: CO2-Preis und Energieeffizienz als neue Währung

Ein wesentlicher externer Faktor, der die Nachfrage nach klimaneutralen Immobilien antreibt, ist die CO2-Bepreisung. Der nationale Preis für den Ausstoß von CO2 aus fossilen Brennstoffen wie Öl und Gas steigt bis 2026 auf 65 Euro pro Tonne. Ab 2027 wird das nationale System in den neuen europäischen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS II) überführt. Ab diesem Zeitpunkt wird der Preis nicht mehr staatlich festgelegt, sondern durch den Markt bestimmt. Experten prognostizieren, dass der Preis bis 2030 auf 100 bis 250 Euro pro Tonne steigen könnte. Diese absehbare Kostenexplosion für fossile Heizsysteme macht energetische Sanierungen und den Umstieg auf erneuerbare Energien ökonomisch alternativlos.

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verstärkt diesen Anreiz zusätzlich. Seit 2023 werden die CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt, wobei der Anteil des Vermieters umso höher ausfällt, je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes ist. Bei einem CO2-Ausstoß von über 52 kg pro Quadratmeter und Jahr trägt der Vermieter 95 Prozent der Kosten. Dies schafft einen direkten finanziellen Anreiz für Vermieter, in die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu investieren, um die laufenden Kosten zu senken und die Vermietbarkeit zu sichern. Energieeffizienz wird somit zu einer harten Währung, die die Rentabilität einer Immobilie maßgeblich bestimmt.

Wertentwicklung und Preisdifferenzierung nach Energieklassen

Die Spreizung der Immobilienpreise je nach Energieeffizienzklasse ist bereits heute ein messbarer Trend, der sich bis 2026 weiter verschärfen wird. Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigen, dass Immobilien der schlechteren Energieeffizienzklassen (D bis H) seit 2022 deutlich stärkere Preisrückgänge verzeichneten als Objekte der Klassen A+ und A. In Metropolen kann der Preisunterschied zwischen der besten und der schlechtesten Energieklasse bis zu 36 Prozent betragen. Für Köln wurde zwar ein geringerer Preisverfall bei sanierungsbedürftigen Objekten festgestellt als in anderen Städten, der Trend ist jedoch unverkennbar.

Eine EU-Studie belegt, dass tiefgreifend sanierte Gebäude eine um durchschnittlich 13,5 Prozent höhere Zahlungsbereitschaft erzielen. Dieser Wertaufschlag, kombiniert mit den eingesparten Energiekosten, sorgt dafür, dass sich die Investition in eine Sanierung oft schon nach wenigen Jahren amortisiert. Umgekehrt droht unsanierten Gebäuden ein „Brown Discount“, also ein Wertabschlag aufgrund ihrer schlechten Energiebilanz und der zu erwartenden hohen Betriebskosten. Für Käufer bedeutet dies im Jahr 2026, dass der Energieausweis zu einem der wichtigsten Dokumente bei der Immobilienbewertung wird. Für Verkäufer heißt es, dass Investitionen in die Energieeffizienz vor dem Verkauf den erzielbaren Preis signifikant steigern können.

Strategische Handlungsempfehlungen für Käufer und Verkäufer 2026

Für Käufer, die 2026 eine klimaneutrale Wohnung in Köln erwerben möchten, ist eine genaue Prüfung des energetischen Zustands unerlässlich. Es empfiehlt sich, gezielt nach Objekten mit guter Energieeffizienzklasse (mindestens C, besser B oder A) oder nach bereits sanierten Altbauten zu suchen. Bei Neubauprojekten sollte auf hohe Standards wie KfW 40, DGNB-Zertifizierungen und eine nachhaltige Wärmeversorgung geachtet werden. Bei unsanierten Objekten müssen die notwendigen Sanierungskosten realistisch kalkuliert und in die Kaufpreisfindung einbezogen werden. Die Inanspruchnahme von Förderungen ist dabei ein Muss, erfordert aber eine frühzeitige Planung und Antragstellung vor Maßnahmenbeginn.

Verkäufer von Immobilien in Köln sollten im Jahr 2026 den energetischen Zustand ihrer Immobilie als zentrales Verkaufsargument verstehen. Liegt eine schlechte Energieeffizienzklasse vor, kann eine gezielte Sanierung vor dem Verkauf den Wert erheblich steigern und die Vermarktungsdauer verkürzen. Selbst kleinere Maßnahmen wie der Austausch von Fenstern oder die Dämmung der obersten Geschossdecke können die Energiebilanz verbessern. Es ist ratsam, eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen, um die wirtschaftlich sinnvollsten Maßnahmen zu identifizieren. Die transparente Kommunikation der durchgeführten Sanierungen und der erreichten Energieeffizienz schafft Vertrauen und rechtfertigt einen höheren Verkaufspreis.

Die klimaneutrale Immobilie als zukunftssichere Investition in Köln

Die Transformation hin zur Klimaneutralität prägt den Kölner Immobilienmarkt im Jahr 2026 maßgeblich. Die politische Zielsetzung der Stadt, die regulatorischen Vorgaben und die ökonomischen Anreize durch Förderungen und CO2-Bepreisung haben die Energieeffizienz von einem „Nice-to-have“ zu einem entscheidenden Wertfaktor gemacht. Der Markt differenziert sich zunehmend in energieeffiziente, wertstabile „grüne“ Immobilien und sanierungsbedürftige Objekte mit drohendem Wertverlust. Für alle Marktteilnehmer – Käufer, Verkäufer, Investoren und Entwickler – ist die Auseinandersetzung mit Nachhaltigkeit, Energieverbrauch und CO2-Emissionen keine Option mehr, sondern die Grundlage für eine wirtschaftlich erfolgreiche und zukunftssichere Entscheidung. Der Kauf einer CO2-neutralen Immobilie in Köln ist 2026 nicht nur ein Beitrag zum Klimaschutz, sondern vor allem eine kluge Investition in langfristige Wertstabilität und geringe Betriebskosten.

Dieser Bericht wurde Ihnen vom Immobilienmakler Weihofen Köln präsntiert.