Wir erklären Ihnen Einzelhandelsimmobilien.
Welche Aspekte sind im Einzelhandel wichtig?!Einzelhandel in Köln vermieten
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Was bedeutet eigentlich Einzelhandel?
Der Einzelhandel ist eine Branche, in der es darum geht, verschiedene Waren von unterschiedlichen Herstellern zu besorgen, sich daraus ein Sortiment zusammenzustellen und dieses anschließend an die Kunden zu verkaufen. Weiterhin gibt es noch den Großhandel, der die Waren an Wiederverkäufer und Großkunden verkauft. Diese Großkunden verkaufen die Produkte anschließend an die Verbraucher.
Welches Unternehmen ein Einzelhandel und welche Firma ein Großhandel ist, wird nicht über die Menge der verkauften Waren, sondern anhand des Kundenkreises definiert. Die Absatzstufe, die sich zwischen einem Hersteller, einem Großhandel und dem Kunden befindet, wird als Einzelhandel bezeichnet. Er kauft die Waren zum Großhandelspreis ein, erhöht den Preis und verkauft sie mit Gewinn weiter. Der Einzelhandel besorgt sich die Waren auf Vorrat, wodurch er mit einem erhöhten Lagerrisiko und einer Kapitalbindung konfrontiert wird.
Die verschiedenen Erscheinungsformen des Einzelhandels
Der Einzelhandel ist in unterschiedliche Bereiche gegliedert.
Einteilung nach Branchen
Der Einzelhandel wird nach der Art der verkauften Waren eingeteilt. Dies können Lebensmittel, Spielzeug, Sportartikel, Elektroartigel, Möbel oder Bekleidung sein. Weiterhin gibt es die Bereiche, die sich mit Kraftfahrzeugen, mit dem Verkauf von Medikamenten und dem Verkauf von Kraftstoffen befassen.
Einteilung nach dem Sortiment
Bezüglich des Sortiments wird in Vollsortimenter, Spezialgeschäfte, Discountbetriebe, Concept Stores, Boutiquen, Mono-Label-Stores und Warenhäuser unterteilt. Ein Vollsortimenter bietet seinen Kunden das gesamte Sortiment seiner gewählten Branche an. In Spezialgeschäften können die Kunden nur ein ausgewähltes Sortiment findet. Die Discounter führen ein kleineres Sortiment und sind vorranging im Lebensmittelbereich zu finden.
In Concept Stores wird den Kunden ein selektives Sortiment von einigen Branchen angeboten. Dieses wird immer wieder verändert. Ein ausgewähltes Sortiment von Modeartikeln ist in Boutiquen zu finden. In Mono-Label-Stores bietet der Verkäufer nur eine bestimmte Marke bzw. die Waren von nur einem Hersteller an. Ein großes Angebot an Waren ist in Kaufhäusern zu finden. Neben Bekleidung und Büchern, werden hier auch Lebensmittel zum Verkauf angeboten.
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Einteilung nach der Betriebsform
Wenn ein Einzelhandel nach der Betriebsform gegliedert wird, erfolgt dies in Automaten-Verkauf, in Shop-Zonen, in Lebensmittel-Bediengeschäfte, in Lebensmittel-Selbstbedienungsgeschäfte, in Lebensmittel-Selbstbedienungsmärkte, in Lebensmittelgeschäfte, in Verbrauchermärkte und in Selbstbedienungs-Warenhäuser.
Einteilung nach dem Ort
Die Einteilung nach dem Ort erfolgt in den stationären Handel, den ambulanten Handel und den Versandhandel. Zum Versandhandel gehört auch das Tele-Shopping und E-Commerce.
Einteilung nach der Betriebsstätten-Anzahl
In diesem Bereich gibt es das Einbetriebsunternehmen und das Mehrbetriebsunternehmen.
Einteilung nach der Lage und der Nachbarumgebung
Zu dieser Einteilung gehören Galerien, Geschäftspassagen, Fachmarktzentren und die Multifunktionszentren.
Einteilung nach dem Sonderfall Direktvertrieb
Der Direktvertrieb gehört zu einer Sonderform und ist nicht direkt ein Teil des Einzelhandels. Hierbei werden verschiedene Funktionen des Handels und auch der Vertrieb der Waren vom Hersteller selbst übernommen. Der Direktvertrieb wird nochmal in verschiedene Erscheinungsformen unterteilt, zu dem E-Commerce, der Haustür-Vertrieb, der Hof-Verkauf und der Factory-Verkauf zählt.
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Die Trends des Einzelhandels
Im Einzelhandel findet manchmal ein Wettbewerb unter den Anbietern statt, in dem es darum geht, Nachfrage zu gewinnen. Bei diesem Verdrängungswettbewerb kommt es dazu, dass Mitbewerber, die diesem Konkurrenzkampf nicht standhalten, verlieren werden. Es folgt eine Konzentration auf die verbliebenen Anbieter. Sie beherrschen daraufhin den Markt. Man spricht von einem Oligopol. Bleibt bei den Anbietern nur einer übrig, so kann dieser die Preise bestimmen und hat damit das Monopol.
Diese Entwicklung zieht meist ein hohes Preisniveau nach sich, das vor allem dem Endverbraucher zum Nachteil wird. Der Anbieter profitiert von dieser Entwicklung, da er mehr Gewinn verzeichnen wird. Um den Wettbewerb zu gewinnen, führt der Einzelhandel unter anderem Preisreduzierungen der Waren, die Organisation von sicheren, sauberen, modernen und störungsfreien Verkaufsstätten, die Gewährung von Krediten oder auch ein erweitertes Dienstleistungs- und Unterhaltungsangebot durch. Man spricht hierbei von einem modernen Handelsmanagement, das über ein umfangreiches Instrumentarium von taktischen und psychostrategischen Handelsmarketings verfügt.
Bei den Verbrauchern konnte in den vergangenen Jahren beobachtet werden, dass sie auf der einen Seite die billigeren Discounter und auf der anderen Seite die Einzelhandelsgeschäfte bevorzugen, die im Bereich Unterhaltung, außergewöhnliches Ambiente und Erlebnis einiges zu bieten haben. Man spricht hierbei auch von einem „Verlust der Mitte“.
Es gibt Betriebe, die anhand ihres Geschäftsmodell dem Einzelhandel angehören. Durch eine Strategie, bei dem die Kunden in mehreren Bereichen angesprochen werden sollen, wollen sie die Vorteile vom üblichen Einzelhandel und dem elektrischen Handel miteinander kombinieren. Das Ziel ist eine feste Position auf dem Markt.
Die Probleme
All diese Entwicklungen können dazu führen, dass Probleme im Bereich des Städtebaus, der Beschäftigungspolitik und der Raumordnung entstehen. Zu diesen Problemen gehören:
- Die großen Einzelhandelsbetriebe verlagern ihre Standorte vom Zentrum in die Randgebiete, denn dort sind die Betriebswirtschaftskosten deutlich geringer. Die Folge ist eine Vereinsamung der Zentren.
- Verschiedene Branchen durchdringen den Markt immer mehr, indem einheitlich gestaltete und gebaute Filialbetriebe und Ketten entstehen. Die Einkaufsmeilen in den Städten werden dadurch immer einheitlicher und verlieren ihren Charakter und ihre Einzigartigkeit.
- Im Einzelhandel gehen die Beschäftigungszahlen seit einigen Jahren immer mehr zurück. Der Grund hierfür liegt in den großräumigen Betriebsarten, die immer weniger Beschäftige erfordert.
Die fortschreitende Digitalisierung
Die Digitalisierung schreitet, durch die Verwendung von moderner IT und der sich immer weiter verbreitenden Vernetzung im World Wide Web, immer weiter fort. Dies führt zu Veränderungen im Alltag der Wirtschaft und des Lebens. Vor allem im Handel wird das sehr deutlich. Die Kunden gehen zum Einkaufen nicht mehr nur in die lokalen Geschäfte oder kaufen im Internet ein, sondern bestellen sich Abos, Kochboxen, intelligente und vernetzte Haushaltsgeräte.
Es entsteht eine Einteilung in die notwendigen Einkäufe und in Erlebnisshopping. Für den Handel bedeutete die zunehmende Vernetzung eine neue Möglichkeit, ihre Waren zu vertreiben und Absatzmärkte zu erschließen. Leider führt diese Vernetzung jetzt schon zu einem negativeren Konsumverhalten.
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Auf das Konsumverhalten eingehen
Der Einzelhandel hat jedoch die Möglichkeit, durch die veränderten Kundenwünsche und -ansprüche, neue und innovative Angebote und Lösungen zu präsentieren. Moderne Technologien, wie Smarthome, Virtual Reality, bargeldlose Bezahlmöglichkeiten oder Smart Data werden eine immer größere Rolle spielen und werden schon jetzt in die neuen Handelsprozesse mit einbezogen.
In Zukunft wird ein branchenübergreifendes Handeln, die Entwicklung neuer Strategien, bei denen die Produktion, der Logistikbereich, die Telekommunikation und die verschiedenen Dienstleistungen miteinbezogen werden müssen, erforderlich sein. Nur so können erfolgreiche Geschäftsmodelle entstehen.
Die Steuerung des Einzelhandels in der Bundesrepublik Deutschland
In Deutschland werden die problematischen Auswirkungen, die im Bereich des Baurechts und der Raumordnung entstanden sind, seit den 60iger/70iger Jahren bekämpft. Die rechtlichen Regeln und Ratschläge in diesem Bereich werden in vielen Bundesländern durch Einzelhandelserlassungen beschrieben.
In den Einzelhandelskonzepten, die von den Gemeinden und Regionen festgelegt werden, wird erläutert, nach welchen Kriterien und an welchem Standort sich ein Einzelhandelsbetrieb ansiedeln darf. Die Einzelhandelskonzepte orientieren sich an den Vorgaben des Bau- und des Raumordnungsrechts.
Die verschiedenen Verbände
Vertreten wird der Einzelhandel in Deutschland vom Handelsverband Deutschland (kurz HDE). Der Digitalverband:Der Digitalverband von Deutschland wurde 1999 gegründet. Mittlerweile gehören dem Verband über 2600 Unternehmen an. Der Einkaufsverband:Die Einkaufsverbände sind vorrangig im Einzelhandel zu finden. Unter einem Einkaufsverband ist eine Art der Zusammenarbeit zu verstehen. Die Unternehmen schließen sich freiwillig zusammen um dadurch ihre Wirtschaftlichkeit zu erhöhen. Die Unternehmen können hierbei zum Beispiel bei der Beschaffung von Waren ihre Nachfrage bündeln und dadurch bessere Konditionen erhalten.
Immobilienmarktbericht Köln: Einzelhandelsimmobilien 2025 (Prognose)
Erwartungen zu Mietwachstum und Renditekompression im Erholungsjahr | Stand: Jahresende 2025
1. Management Summary – Sanfte Erholung des Transaktionsmarktes
2025 wird das Jahr, in dem sich die Zinswende im Investmentmarkt widerspiegelt. Die erwarteten Zinssenkungen führen zu einer vorsichtigen, aber klaren Renditekompression (sinkende Renditen, steigende Preise). Mietseitig profitieren die 1A-Lagen von einer leichten Belebung des Konsumklimas. Der Fokus der Investoren verschiebt sich von der Preisdiskussion hin zur Substanz- und Zukunftsfähigkeit der Objekte (ESG, Nutzungsmix).
Spitzenmiete 1A (Schildergasse)
~240 € / m²
Leichter Anstieg (Q4 2025).
Leerstandsquote 1A-Lage
2,7 %
Leichter Rückgang, fast Vorkrisenniveau.
Nettoanfangsrendite (Core)
3,7 %
Kompression um ca. 20 Basispunkte.
Transaktionsvolumen (Einzelhandel)
~750 Mio. €
Deutlicher Anstieg erwartet.
Hinweis: Prognostizierte Werte basieren auf Erwartungen zur Zinsentwicklung und Konjunktur.
2. Standortstrategie und Frequenzmanagement
In 2025 liegt der Fokus auf der Attraktivitätssteigerung der zentralen Handelslagen. Die Stadt Köln investiert weiter in die Aufenthaltsqualität. Mieter setzen verstärkt auf Flagship-Stores, die das Online-Erlebnis durch physische Präsenz ergänzen (hybride Konzepte). Die Nachfrage nach Flächen mit guter Verkehrsanbindung und ESG-Konformität steigt überproportional.
- Erlebnis-Faktor: Gastronomie und Unterhaltung gewinnen in den besten Lagen weiter an Bedeutung.
- Digitalisierung: Vermieter implementieren Smart-Retail-Lösungen zur besseren Frequenzmessung und Kundenanalyse.
3. Mietpreisentwicklung im Detail (Prognose)
Die leichte wirtschaftliche Erholung und die steigende Mieternachfrage nach Top-Lagen werden zu einem moderaten Anstieg der Spitzenmieten führen. Die B-Lagen bleiben unter Druck, wobei die erfolgreichsten Flächen jene sind, die eine klare Nahversorgungs- oder Dienstleistungsfunktion erfüllen. Die Incentives (mietfreie Zeiten) dürften in A-Lagen leicht zurückgehen.
3.1. Spitzenmieten nach Lage (Q4 2025)
Vergleich der Spitzenmieten in Kölner Top-Lagen
Mietpreise Top-Lagen (Mittelwert/m²)
| Lage | Spitzenmiete/m² | Veränd. zu 2024 |
|---|---|---|
| Schildergasse / Hohe Str. (1A) | 225 € – 265 € | Leichter Anstieg (+2,0%) |
| Ehrenstraße (Premium B) | 80 € – 120 € | Anstieg (+4,0%) |
| Veedelszentren (Nahversorgung) | 32 € – 55 € | Starker Anstieg (+7,0%) |
4. Investmentmarkt und Renditen (Prognose)
Mit der Erwartung, dass die Finanzierungskosten sinken, wird die Investmentbereitschaft deutlich steigen. Institutionelle Anleger werden sich wieder stärker auf Einzelhandelsimmobilien konzentrieren. Der Fokus liegt dabei auf Core/Core Plus Objekten mit stabilen, langfristigen Mietverträgen und geringem Capex-Bedarf. Die NAR wird aufgrund des erhöhten Kapitaldrucks komprimiert.
Das erhöhte Transaktionsvolumen zeigt, dass die Phase der größten Unsicherheit überwunden ist. Die Nahversorgung bleibt aufgrund ihrer Defensivität das beliebteste Segment.
4.1. Entwicklung Nettoanfangsrendite
NAR-Entwicklung 1A-Lage vs. Nahversorgung (2023-2025)
Nettoanfangsrendite (NAR) im Vergleich (Q4 2025)
| Asset-Klasse | NAR Q4 2024 (ca.) | NAR Q4 2025 (ca.) |
|---|---|---|
| Highstreet (1A) | 3,9 % | 3,7 % |
| Nahversorgung (Fachmarkt) | 4,7 % | 4,5 % |
5. Langfristiger Ausblick
Der Einzelhandelsmarkt in Köln wird 2025 die Widerstandsfähigkeit der Innenstadt als zentralen Anziehungspunkt bestätigen. Die Konversion von Großflächen wird weitergehen, aber durch erfolgreiche Neukonzepte ergänzt. Die Nachhaltigkeit (ESG) wird zum entscheidenden Kriterium für die Investmentfähigkeit der Objekte.
Langfristige Trends (Post-2025)
- Grüner Fußabdruck: Objekte ohne klare ESG-Strategie verlieren signifikant an Marktwert.
- Resilienz: Die Mischung aus Einzelhandel, Büro und Wohnen (Mixed-Use) wird als attraktivste Asset-Klasse betrachtet.
Immobilienmarktbericht Köln: Einzelhandelsimmobilien 2024
Analyse der Miet- und Investmentstrategien im Jahr der Zinssatzkonsolidierung | Stand: Jahresende 2024
1. Management Summary – Stabilisierung und Konsolidierung
Das Jahr 2024 brachte dem Kölner Einzelhandelsmarkt eine dringend benötigte Stabilisierung. Die erwartete Zinssenkung der EZB im Spätjahr verbesserte die Stimmung am Investmentmarkt leicht. Die Mietpreise in 1A-Lagen stabilisierten sich auf dem korrigierten Niveau von 2023, während der Fokus auf eine hohe Flächeneffizienz und attraktive Nutzungskonzepte (Experience/Gastronomie) lag. Die Nahversorgung blieb ein sicherer Ankerpunkt.
Spitzenmiete 1A (Schildergasse)
~235 € / m²
Stabile Seitwärtsbewegung (Q4 2024).
Leerstandsquote 1A-Lage
2,9 %
Leichter Rückgang durch Neuanmietungen.
Nettoanfangsrendite (Core)
3,9 %
Leichte Kompression gegenüber 2023.
Transaktionsvolumen (Einzelhandel)
~500 Mio. €
Moderater Anstieg gegenüber 2023.
Hinweis: Die Renditekorrektur scheint größtenteils abgeschlossen zu sein.
2. Standortqualität und Frequenzentwicklung
Die Besucherfrequenz in den Kölner Innenstadtlagen erholte sich 2024 fast auf das Niveau vor der Pandemie. Die Einzelhandelslagen profitierten von internationalen Touristen und einer erhöhten Aufenthaltsqualität durch die Ansiedlung hochwertiger Gastronomie und Dienstleistungen. Die "dritte Welle" der Umnutzung (Weg von reinen Modehäusern hin zu gemischten Konzepten) prägte das Bild.
- Frequenzgewinner: Lagen mit starkem Erlebnischarakter, wie die Bereiche um den Neumarkt und die Ehrenstraße.
- Herausforderung B-Lage: Die Schere zu den A-Lagen öffnete sich weiter. Hier sind flexible Mietmodelle und temporäre Nutzungen (Pop-up) entscheidend für die Leerstandsbekämpfung.
3. Mietpreisentwicklung im Detail
Der Abwärtsdruck auf die Spitzenmieten ließ 2024 nach. Die stabilen indexierten Mieten verhinderten einen stärkeren Rückgang. Neuvermietungen in Top-Lagen wurden seltener, aber zu relativ konstanten Konditionen abgeschlossen. Die Fokussierung auf die Kosten-Nutzen-Analyse der Flächen durch Mieter erhöhte den Druck auf Vermieter von weniger effizienten Objekten.
3.1. Spitzenmieten nach Lage (Q4 2024)
Vergleich der Spitzenmieten in Kölner Top-Lagen
Mietpreise Top-Lagen (Mittelwert/m²)
| Lage | Spitzenmiete/m² | Veränd. zu 2023 |
|---|---|---|
| Schildergasse / Hohe Str. (1A) | 215 € – 255 € | Minimal (-2,0%) |
| Ehrenstraße (Premium B) | 78 € – 115 € | Leichter Anstieg (+1,5%) |
| Veedelszentren (Nahversorgung) | 30 € – 50 € | Leichter Anstieg (+4,0%) |
4. Investmentmarkt und Renditen
2024 sah eine erste, wenn auch zögerliche, Rückkehr der Investoren. Die Renditen hatten ihren Höhepunkt erreicht und zeigten Ende des Jahres eine leichte Kompression, getragen durch die Aussicht auf künftige Zinssenkungen und das hohe Interesse an langfristig stabilen Nahversorgungsobjekten. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern näherten sich an.
Die NAR für 1A-Lagen korrigierte leicht auf 3,9 %, was wieder attraktiver für internationale institutionelle Anleger war, die Value-Add-Potenziale sahen.
4.1. Entwicklung Nettoanfangsrendite
NAR-Entwicklung 1A-Lage vs. Nahversorgung (2022-2024)
Nettoanfangsrendite (NAR) im Vergleich (Q4 2024)
| Asset-Klasse | NAR Q4 2023 (ca.) | NAR Q4 2024 (ca.) |
|---|---|---|
| Highstreet (1A) | 4,0 % | 3,9 % |
| Nahversorgung (Fachmarkt) | 4,8 % | 4,7 % |
5. Marktprognose und Ausblick auf 2025
Die Prognose für 2025 ist vorsichtig optimistisch. Der Markt wird von den ersten Zinssenkungen profitieren, was zu einer verbesserten Investmentstimmung führen sollte. Der Trend zu hybriden Nutzungskonzepten in B-Lagen und die Konzentration auf Frequenzbringer in A-Lagen werden anhalten. Die Nahversorgung bleibt das stabilste Investmentsegment.
Schwerpunkte der Vorausschau 2025
- NAR-Kompression: Erwartung einer leichten weiteren Renditekompression (um 0,1 % bis 0,25 %) in Core-Lagen.
- Flächeneffizienz: Mieter werden noch stärker auf kleine, hochfrequentierte Flächen setzen.
- Investitionen: Die Markteintrittshürden für Neuinvestitionen in Top-Lagen bleiben hoch, was den Bestandswert stützt.
Immobilienmarktbericht Köln: Einzelhandelsimmobilien 2023
Analyse der Miet- und Renditeentwicklung im Spannungsfeld von Zinswende und Inflation | Stand: Jahresende 2023
1. Management Summary – Hohe Zinsen und Fokus auf Core
Das Jahr 2023 war durch die nachhaltige Zinserhöhung der EZB und die daraus resultierende Neubewertung von Immobilienwerten geprägt. Der Kölner Einzelhandelsmarkt zeigte sich widerstandsfähig in den 1A-Lagen, erlebte jedoch eine weitere Verlangsamung der Investmentaktivität. Mieter schlossen vermehrt flexible Verträge ab, während Investoren den Fokus strikt auf Core-Immobilien mit krisenfesten Branchen (z.B. Gastronomie, Premium-Marken) legten.
Spitzenmiete 1A (Hohe Straße)
~240 € / m²
Leichte Korrektur (Q4 2023).
Leerstandsquote 1A-Lage
3,1 %
Leichter Anstieg, aber kontrollierbar.
Nettoanfangsrendite (Core)
4,0 %
Deutliche Steigerung (Jahresende).
Transaktionsvolumen (Einzelhandel)
~350 Mio. €
Massiver Rückgang im Vergleich zu 2022.
Hinweis: Die Renditespanne erweiterte sich im Jahresverlauf signifikant.
2. Standortqualität und Nutzungsänderung
2023 manifestierte sich der Trend zur Flächenoptimierung. Mieter suchten kleinere, effizientere Flächen, was in B- und C-Lagen zu zunehmenden Problemen bei der Nachvermietung großer Bestandsflächen führte. Die Stadt Köln erlebte einen deutlichen Anstieg an Konversionsprojekten.
- Schildergasse / Hohe Straße: Bleiben Frequenz-Ankerpunkte, die Mietpreiskorrektur ist geringer als befürchtet, getragen durch Indexmieten.
- Umnutzung: Ehemalige Kaufhausflächen und große Einzelhandelsflächen in Randlagen werden verstärkt für Büro, Bildung oder Wohnen geprüft.
- Nahversorgung: Die Veedelszentren (z.B. Sülz, Ehrenfeld) behielten ihre hohe Attraktivität für den täglichen Bedarf und profitierten von der Arbeitsplatzverlagerung ins Homeoffice.
3. Mietpreisentwicklung im Detail
Der Wettbewerb um die besten Lagen hielt an, was die Spitzenmieten vor einem starken Einbruch bewahrte. Allerdings war der Durchschnitt der tatsächlich erzielten Neuvertragsmieten aufgrund von höheren mietfreien Zeiten (Incentives) niedriger als die nominalen Spitzenmieten. Die Verhandlungen waren von der Inflationsentwicklung getrieben.
3.1. Spitzenmieten nach Lage (Q4 2023)
Vergleich der Spitzenmieten in Kölner Top-Lagen
Mietpreise Top-Lagen (Mittelwert/m²)
| Lage | Spitzenmiete/m² | Veränd. zu 2022 |
|---|---|---|
| Schildergasse / Hohe Str. (1A) | 210 € – 260 € | Leichte Korrektur (-4,0%) |
| Ehrenstraße (Premium B) | 75 € – 110 € | Stabil bis leicht negativ |
| Veedelszentren (Nahversorgung) | 28 € – 48 € | Leichter Anstieg (+2,5%) |
4. Investmentmarkt und Renditen
Der Investmentmarkt litt 2023 massiv unter den gestiegenen Kapitalkosten. Die Finanzierungslücke zwischen Kaufpreis und beleihbarem Wert führte zu einer deutlichen Transaktionszurückhaltung. Die Nettoanfangsrendite (NAR) für Core-Einzelhandelsobjekte musste signifikant nach oben korrigiert werden, um Käufer zu finden.
Logistik und Nahversorgung waren die einzigen Einzelhandelssegmente, die eine relativ stabile Investmentnachfrage verzeichneten, wenn auch auf einem niedrigeren Volumen als in den Vorjahren.
4.1. Entwicklung Nettoanfangsrendite
NAR-Entwicklung 1A-Lage vs. Nahversorgung (2021-2023)
Nettoanfangsrendite (NAR) im Vergleich (Q4 2023)
| Asset-Klasse | NAR Q4 2022 (ca.) | NAR Q4 2023 (ca.) |
|---|---|---|
| Highstreet (1A) | 3,5 % | 4,0 % |
| Nahversorgung (Fachmarkt) | 4,5 % | 4,8 % |
5. Marktprognose und Ausblick auf 2024
Für 2024 wird erwartet, dass der Investmentmarkt die Preisdiscovery-Phase abschließt. Die NARs dürften sich auf dem erhöhten Niveau stabilisiere* oder leicht korrigieren, falls Zinssenkungen absehbar werden. Mieterseitig wird sich der Fokus auf die Erlebnisqualität und die nahtlose Verbindung von Online- und Offline-Handel weiter verstärken. Köln bleibt attraktiv für internationale Flagship-Stores.
Schwerpunkte der Vorausschau 2024
- Transaktionen: Erholung des Transaktionsvolumens, sobald sich Käufer und Verkäufer auf die neuen Preisniveaus geeinigt haben.
- Flächenmix: Weitere Reduzierung reiner Handelsflächen zugunsten von gemischter Nutzung (Gastro, Büro).
- Mietpreisbindung: Die Differenz zwischen Spitzenmieten und Durchschnittsmieten wird sich aufgrund der Incentives und des allgemeinen Mietpreisdrucks in B-Lagen vergrößern.
Immobilienmarktbericht Köln: Einzelhandelsimmobilien 2022
Analyse der Spitzenmieten, Leerstandsquoten und Investmentvolumina | Stand: Jahresende 2022
1. Management Summary – Die Post-Corona-Korrektur
Das Jahr 2022 war für den Kölner Einzelhandelsmarkt ein Jahr der Neupositionierung. Nach dem Ende der Corona-Beschränkungen kehrte die Frequenz in die Top-Lagen zurück, doch der strukturelle Wandel (E-Commerce) und die steigende Inflation setzten neue Rahmenbedingungen. Die Spitzenmieten blieben stabil oder korrigierten leicht in B-Lagen, während die Leerstandsquote in 1A-Lagen sank. Das Investmentvolumen litt unter dem Zinsanstieg in der zweiten Jahreshälfte.
Spitzenmiete 1A (Schildergasse)
~250 € / m²
Leichte Stabilisierung (Q4 2022).
Leerstandsquote 1A-Lage
2,8 %
Deutlicher Rückgang gegenüber 2021.
Nettoanfangsrendite (Core)
3,5 %
Für Top-Objekte (Jahresmitte).
Investmentvolumen (Gewerbe ges.)
~1,5 Mrd. €
Gesamtvolumen, Rückgang im Q4.
Hinweis: Kennzahlen basieren auf Transaktionen von Q4 2022.
2. Standortspezifische Entwicklung
Die Kölner Innenstadt profitiert von ihrer herausragenden Zentralität und ihrem Einzugsgebiet, das weit über die Stadtgrenzen hinausreicht. 2022 zeigte sich eine deutliche Zwei-Klassen-Gesellschaft:
- 1A-Lagen (Schildergasse, Hohe Straße): Hohe Frequenz und schnelle Wiedervermietung, oft durch Pop-up-Stores oder die Expansion internationaler Marken. Mietpreise stabilisierten sich auf hohem Niveau.
- B- und C-Lagen: Hier war der Druck auf die Mieten am größten. Vermieter mussten in großem Umfang Anreize (Incentives) gewähren, um den Leerstand zu reduzieren. Der Fokus verschiebt sich hier auf die Quartiersversorgung und Gastronomie.
Die Ehrenstraße etablierte sich weiter als wichtige Premium-Lage für Concept-Stores und lokale Labels.
3. Mietpreisentwicklung im Detail
Die Spitzenmieten in der Schildergasse und Hohe Straße hielten sich relativ konstant, trotz des schwierigen Umfelds. Die Verhandlungsspielräume für Mieter waren jedoch, insbesondere bei älteren Mietverträgen, deutlich erhöht. Generell waren inflationsindexierte Mietverträge ein wichtiger Treiber für die Stabilität der Mieten in 2022.
3.1. Spitzenmieten nach Lage (Q4 2022)
Vergleich der Spitzenmieten in Kölner Top-Lagen
Mietpreise Top-Lagen (Mittelwert/m²)
| Lage | Spitzenmiete/m² | Veränd. zu 2021 |
|---|---|---|
| Schildergasse / Hohe Str. (1A) | 220 € – 280 € | Stabil (-1,5%) |
| Ehrenstraße (Premium B) | 80 € – 120 € | Leicht positiv (+1,0%) |
| Veedelszentren (z.B. Sülz) | 25 € – 45 € | Stabilisierung |
4. Investmentmarkt und Renditen
Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien war in H1 2022 noch von einer starken Dynamik und niedrigen Renditen geprägt. Mit dem raschen Anstieg des Leitzinses in der zweiten Jahreshälfte (Q3/Q4) kam es zu einer abrupten Korrektur der Kaufpreise und einer Entspannung der Nettoanfangsrenditen (NAR).
Die größten Transaktionen entfielen auf Lebensmittelmärkte (Nahversorgung), die als krisenresistente Investments weiterhin hoch im Kurs standen. Die NARs für 1A-Lagen stiegen von ca. 3,0 % (Anfang '22) auf ca. 3,5 % (Ende '22).
4.1. Entwicklung Nettoanfangsrendite
NAR-Entwicklung 1A-Lage vs. Nahversorgung (2020-2022)
Ankaufspreis-Korrektur (Q4 2022)
| Asset-Klasse | NAR H1 2022 (ca.) | NAR H2 2022 (ca.) |
|---|---|---|
| Highstreet (1A) | 3,0 % | 3,5 % |
| Nahversorgung (Fachmarkt) | 4,2 % | 4,5 % |
5. Prognose und Ausblick auf 2023
Der Kölner Einzelhandelsmarkt wird sich 2023 weiter auf die Kernlagen konzentrieren. Die Konsolidierung von B- und C-Lagen wird fortschreiten. Die anhaltende Inflation und steigende Finanzierungskosten werden den Investmentmarkt auch im ersten Halbjahr 2023 bremsen. Langfristig bleibt Köln als Handelsstandort aber attraktiv.
Wichtige Trends
- Konversion: Zunehmende Umwandlung von unrentablen Einzelhandelsflächen in Büro- oder Wohnraum in B-Lagen.
- Digitalisierung: Hybride Konzepte (Click-and-Collect, Showrooms) bestimmen die Nachfrage der Mieter.
- NARs: Erwartung weiterer leichter Anstiege der Anfangsrenditen (ca. +0,25 % bis +0,5 %) bis Mitte 2023.
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