Inhaltsverzeichnis

Sonderbericht: Die Grundsteuer-Reform in Köln 2025/2026

• 01 Einleitung: Der Grundsteuer-Paukenschlag vom 17. Dezember 2025
• 02 Konkrete Auswirkungen: Ihr persönlicher Grundsteuer-Rechner für 2026
  • • Die neue Berechnungsformel verständlich erklärt
  • • Schritt-für-Schritt-Anleitung: Berechnen Sie Ihre Mehrbelastung
  • • Fallbeispiele: So teuer wird es in den Kölner Veedeln
  • • Auswirkungen auf Mieter: Die Umlage auf die Nebenkosten
• 03 Hintergründe der Entscheidung: Neutralitäts-Versprechen vs. Haushaltskrise
  • • Die Kehrtwende: Wie die "Aufkommensneutralität" gekippt wurde
  • • Kölns angespannte Haushaltslage als Treiber
  • • Politischer Wortbruch und Kritik
• 04 Handlungsleitfaden für Vermieter: Rechtssichere Umlage
  • • Die rechtliche Grundlage: § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)
  • • Checkliste für die korrekte Umlage der erhöhten Grundsteuer 2026
• 05 Köln im Vergleich: Einordnung & differenzierte Hebesätze
• 06 Zusammenfassung und Checkliste: Ihre nächsten Schritte

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Grundsteuer-Schock in Köln: Was die Erhöhung auf 550 % ab 2026 für Sie bedeutet

Es kam fast mit Ansage und trotzdem wird es vielen Eigentümern sehr weh tun...

Der Grundsteuer-Paukenschlag vom 17. Dezember 2025

Kurz vor den Weihnachtsfeiertagen, in der Ratssitzung vom 16. Dezember 2025, die in den Medienberichten oft auf den 17. Dezember datiert wird, hat der Kölner Stadtrat eine Entscheidung von weitreichender finanzieller Tragweite für nahezu jeden Bürger der Domstadt getroffen. Mit der Mehrheit von Grünen, SPD, Volt und der CDU wurde eine massive Anhebung des Hebesatzes für die Grundsteuer B beschlossen. Ab dem 1. Januar 2026 steigt dieser von den erst für 2025 gesenkten 475 Prozent auf nunmehr 550 Prozent. Dieser Beschluss, von vielen als "Grundsteuer-Paukenschlag" oder "Finanz-Hammer" bezeichnet, beendet faktisch das im Zuge der bundesweiten Grundsteuerreform gegebene Versprechen der "Aufkommensneutralität" in Köln und konfrontiert Eigentümer wie Mieter mit unweigerlich steigenden Wohnkosten.

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für Kommunen. Sie finanziert wesentliche Teile der städtischen Infrastruktur – von Schulen und Kitas über Straßen und Parks bis hin zu Kultur- und Sportangeboten. Die bundesweite Reform, die ab 2025 greift, sollte die veraltete und als ungerecht eingestufte Bemessungsgrundlage modernisieren. Das erklärte Ziel von Bund und Ländern war dabei die sogenannte Aufkommensneutralität: Die Kommunen sollten in Summe nicht mehr einnehmen als zuvor, auch wenn es zu individuellen Verschiebungen bei der Steuerlast der einzelnen Bürger kommen würde. Köln ging für 2025 zunächst einen Schritt, der dieses Versprechen unterstrich, und senkte den Hebesatz B von 515 auf 475 Prozent, um die durch die Neubewertung der Grundstücke entstehenden Mehrbelastungen für viele abzufedern. Doch nur ein Jahr später ist diese politische Geste Geschichte.

Die nun beschlossene Erhöhung um 75 Prozentpunkte trifft die Kölnerinnen und Kölner in einer Zeit ohnehin steigender Lebenshaltungskosten. Sie folgt auf bereits beschlossene Anhebungen bei Abfall-, Abwasser- und Straßenreinigungsgebühren. Da die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung vollständig auf Mieter umgelegt werden kann, sind nicht nur die rund 300.000 Grundstückseigentümer der Stadt betroffen, sondern praktisch jeder einzelne Haushalt. Viele Bürger sind sich der konkreten finanziellen Auswirkungen, die ab Anfang 2026 auf sie zukommen, jedoch noch nicht bewusst. Die abstrakte Prozentzahl von 550 % lässt die individuelle Mehrbelastung nur erahnen.

Dieser Artikel dient als umfassender Leitfaden, um Licht ins Dunkel zu bringen. Wir liefern Ihnen eine exklusive, tiefgehende Analyse der neuen steuerlichen Lage in Köln. Kernstück ist ein praktischer Rechner, mit dem Sie Ihre persönliche Mehrbelastung für 2026 präzise ermitteln können. Anhand konkreter Fallbeispiele aus verschiedenen Kölner Veedeln wird die finanzielle Tragweite greifbar. Darüber hinaus bieten wir einen rechtssicheren Leitfaden für Vermieter, der aufzeigt, wie die Erhöhung korrekt in die Nebenkostenabrechnung einfließt. Wir beleuchten die politischen und haushalterischen Hintergründe dieser kontroversen Entscheidung und ordnen Kölns neuen Hebesatz im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ein. Ziel ist es, Ihnen die notwendige Transparenz und das Rüstzeug an die Hand zu geben, um sich auf die neuen Gegebenheiten vorzubereiten.

Konkrete Auswirkungen: Ihr persönlicher Grundsteuer-Rechner für 2026

Die beschlossene Anhebung des Hebesatzes ist mehr als nur eine politische Randnotiz; sie ist eine finanzielle Realität, die sich ab 2026 in den Budgets der Kölner Haushalte niederschlagen wird. Um die Verunsicherung zu nehmen und Klarheit zu schaffen, ist es essenziell, die Mechanik der Berechnung zu verstehen und auf die eigene Situation anwenden zu können. Dieser Abschnitt ist das Herzstück unserer Analyse und soll Ihnen genau das ermöglichen: eine präzise Einschätzung Ihrer zukünftigen Belastung.

Die neue Berechnungsformel verständlich erklärt

Die gute Nachricht vorweg: Die grundlegende Formel zur Berechnung der jährlichen Grundsteuer bleibt auch nach der Reform und der jüngsten Hebesatzerhöhung einfach und transparent. Sie lautet:

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Jährliche Grundsteuer

Diese Formel besteht aus zwei zentralen Komponenten, deren Zusammenspiel die endgültige Steuerlast bestimmt. Es ist entscheidend, die Rolle jeder Komponente zu verstehen, um die Dynamik der aktuellen Veränderung nachzuvollziehen.

Die erste Komponente: Der Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuermessbetrag ist das Fundament der Berechnung. Er wird vom zuständigen Finanzamt für jedes einzelne Grundstück individuell ermittelt und in einem offiziellen Dokument, dem "Bescheid über den Grundsteuermessbetrag", festgesetzt. Dieser Wert ist das Ergebnis eines zweistufigen Verfahrens, das im Zuge der Grundsteuerreform neu aufgesetzt wurde:

1. Ermittlung des Grundsteuerwerts: Das Finanzamt bewertet Ihr Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude neu. In Nordrhein-Westfalen, das dem Bundesmodell folgt, geschieht dies für Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren. Hier fließen Faktoren wie der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, eine statistische Nettokaltmiete, die Gebäudeart und das Baujahr ein. Ziel ist es, einen möglichst realitätsnahen Wert der Immobilie abzubilden. Dieser Schritt wurde durch das Bundesverfassungsgericht erzwungen, da die alten Einheitswerte von 1964 als verfassungswidrig eingestuft wurden (Quelle: Haus & Grund).
2. Anwendung der Steuermesszahl: Der eben ermittelte Grundsteuerwert wird anschließend mit einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert. Diese wurde im Zuge der Reform für Wohngrundstücke auf 0,31 Promille (0,00031) gesenkt, um die durch die Neubewertung gestiegenen Immobilienwerte teilweise zu kompensieren (Quelle: PandoTax). Das Ergebnis dieser Multiplikation ist der Grundsteuermessbetrag.

Wichtig zu verstehen ist: Die Stadt Köln hat auf die Höhe Ihres individuellen Grundsteuermessbetrags keinerlei Einfluss. Dieser wird allein von der Landesfinanzverwaltung festgelegt und ist für die Kommune bindend. Er repräsentiert den steuerlichen "Rohwert" Ihrer Immobilie. Sie als Eigentümer haben diesen Bescheid im Laufe des Jahres 2025 vom Finanzamt erhalten.

Die zweite Komponente: Der Hebesatz

Der Hebesatz ist die Stellschraube, mit der die Kommune – in diesem Fall die Stadt Köln – ihre Einnahmen aus der Grundsteuer steuert. Er ist ein Prozentsatz, der vom Stadtrat festgelegt wird und für alle Grundstücke des Typs B (bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen) im gesamten Stadtgebiet einheitlich gilt. Die Stadt multipliziert den vom Finanzamt übermittelten Grundsteuermessbetrag mit diesem Hebesatz, um die finale, von Ihnen zu zahlende Jahresgrundsteuer zu ermitteln.

Genau hier liegt der Kern der aktuellen Entwicklung. Während Ihr Grundsteuermessbetrag für die nächsten Jahre konstant bleibt (bis zur nächsten Hauptfeststellung), hat sich der Multiplikator, der Hebesatz, dramatisch verändert:

• Bis 2024: Der Hebesatz B betrug 515 %.
• Für das Jahr 2025: Der Rat senkte den Hebesatz auf 475 %, um die Reform "aufkommensneutral" zu gestalten.
• Ab dem Jahr 2026: Der Rat hat den Hebesatz auf 550 % angehoben.

Diese Anhebung von 475 % auf 550 % entspricht einer relativen Steigerung des Satzes um über 15,7 %. Diese prozentuale Erhöhung schlägt direkt auf Ihre bisherige, nach neuem Recht berechnete Grundsteuer durch. Die politische Entscheidung, diesen Hebel zu betätigen, ist eine direkte Reaktion auf die angespannte Haushaltslage der Stadt und markiert eine Abkehr von der ursprünglichen Absicht, die Gesamtbelastung für die Bürgerschaft stabil zu halten.

Der Multiplikator-Effekt

Entwicklung des Grundsteuer-Hebesatzes B in Köln (2024 – 2026+)

Die fiskalische Kehrtwende

Nach einer kurzen Entlastungsphase im Jahr 2025 führt die Anhebung auf 550 % im Jahr 2026 zu einer realen Mehrbelastung, die das Niveau von 2024 deutlich übersteigt.

Wachstum 2025 -> 2026 + 15,8 %

Relativer Anstieg des Hebesatzes innerhalb eines Jahres.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Berechnen Sie Ihre Mehrbelastung

Mit dem Wissen um die beiden Komponenten können Sie nun ganz einfach Ihre persönliche Mehrbelastung für das Jahr 2026 ausrechnen. Alles, was Sie dazu benötigen, ist ein einziges Dokument: der "Bescheid über den Grundsteuermessbetrag", den Sie von Ihrem Finanzamt erhalten haben.

Fallbeispiele: So teuer wird es in den Kölner Veedeln

Um die abstrakten Zahlen greifbar zu machen, wenden wir die Berechnungsformel auf typische Wohnsituationen in Köln an. Die Beispiele basieren auf Annahmen und Referenzdaten aus den bereitgestellten Quellen, die eine realistische Einschätzung der Belastungen ermöglichen. Sie verdeutlichen, dass die absolute Mehrbelastung direkt von der Höhe des Grundsteuermessbetrags und damit vom Wert der Immobilie abhängt.

Beispiel 1: Typisches Einfamilienhaus in guter Lage (z.B. Rodenkirchen)

Einem Bericht der Rundschau-Online zufolge würde ein Einfamilienhaus, für das bisher 600 Euro Grundsteuer pro Jahr anfielen, künftig mit knapp 695 Euro belastet (Quelle: Rundschau Online). Wir können diese Annahme nutzen, um die Berechnung nachzuvollziehen.

• Annahme: Bisherige Jahresgrundsteuer (Basis 2025) = 600 €.
• Schritt 1 (Rückrechnung): Ermittlung des Grundsteuermessbetrags.
  600 € / 4,75 = 126,32 €
  Der zugrundeliegende Messbetrag für dieses Einfamilienhaus beträgt also rund 126,32 €.
• Schritt 2: Berechnung der neuen Steuer (ab 2026).
  126,32 € × 5,50 = 694,76 €
• Schritt 3: Ermittlung der jährlichen Mehrbelastung.
  694,76 € - 600 € = 94,76 €

Ergebnis: Der Eigentümer dieses Einfamilienhauses in Rodenkirchen muss ab 2026 mit einer jährlichen Mehrbelastung von rund 95 Euro rechnen. Dies entspricht einer Steigerung von fast 16 %. Auf den Monat umgelegt sind das knapp 8 Euro zusätzlich.

Beispiel 1: Einfamilienhaus

Standort: Gute Lage (z.B. Rodenkirchen)

Steigerung ~ 15,8 %

Berechnungs-Logik (Drei-Schritt-Verfahren)

1

Rückrechnung Messbetrag (Basis 2025) 600 € / 4,75 = 126,32 €

2

Anwendung Hebesatz 2026 126,32 € × 5,50 = 694,76 €

3

Jährliche Mehrbelastung 94,76 €

Neue Jahressteuer ab 2026: 694,76 €

Belastung pro Monat (alt) 50,00 €

Belastung pro Monat (neu) 57,90 €

Zusätzlicher Liquiditätsbedarf: ~ 7,90 € / Monat

Datenquelle: Berechnungsmodell basierend auf Rundschau Online & Ratsbeschluss Stadt Köln.

Beispiel 2: Reihenhaus in mittlerer Lage (z.B. Zollstock)

Die Nutzeranfrage erwähnt eine Mehrbelastung von ca. 140 € für ein Reihenhaus in Zollstock. Dieses Beispiel ist besonders interessant, da es eine höhere Belastung als im ersten Beispiel impliziert, was auf einen höheren Immobilienwert (und damit Messbetrag) hindeutet.

• Annahme: Jährliche Mehrbelastung = 140 €.
• Schritt 1 (Rückrechnung): Ermittlung des Grundsteuermessbetrags.
  Die Mehrbelastung ergibt sich aus Messbetrag × 0,75. Wir stellen die Formel um:
  140 € / 0,75 = 186,67 €
  Der Grundsteuermessbetrag für dieses Reihenhaus muss also 186,67 € betragen.
• Schritt 2: Berechnung der bisherigen und neuen Steuer.
  Bisherige Steuer (2025): 186,67 € × 4,75 = 886,68 €
  Neue Steuer (ab 2026): 186,67 € × 5,50 = 1.026,69 €
• Schritt 3: Überprüfung der Mehrbelastung.
  1.026,69 € - 886,68 € = 140,01 €

Ergebnis: Das Beispiel ist konsistent. Ein Reihenhaus in einer soliden Lage wie Zollstock, das einen relativ hohen Grundsteuerwert aufweist, erfährt eine jährliche Mehrbelastung von exakt 140 Euro. Die Gesamtsteuerlast steigt hier auf über 1.000 Euro pro Jahr.

Beispiel 3: Eigentumswohnung in einem beliebten Veedel (z.B. Ehrenfeld)

Auch für eine typische Eigentumswohnung lässt sich die Belastung kalkulieren. Die Rundschau-Online nennt als Beispiel eine Wohnung, für die bisher 200 Euro Grundsteuer anfielen, mit einer zukünftigen Mehrbelastung von rund 32 Euro (Quelle: Rundschau Online).

• Annahme: Bisherige Jahresgrundsteuer (Basis 2025) = 200 €.
• Schritt 1 (Rückrechnung): Ermittlung des Grundsteuermessbetrags.
  200 € / 4,75 = 42,11 €
  Der Messbetrag für diese Wohnung liegt bei ca. 42,11 €.
• Schritt 2: Berechnung der neuen Steuer (ab 2026).
  42,11 € × 5,50 = 231,61 €
• Schritt 3: Ermittlung der jährlichen Mehrbelastung.
  231,61 € - 200 € = 31,61 €

Ergebnis: Der Eigentümer einer durchschnittlichen Wohnung in Ehrenfeld muss mit einer zusätzlichen jährlichen Belastung von rund 32 Euro rechnen. Auch wenn der absolute Betrag geringer erscheint, ist die prozentuale Steigerung mit ebenfalls fast 16 % identisch.

Auswirkungen auf Mieter: Die Umlage auf die Nebenkosten

Die beschlossene Grundsteuererhöhung ist keineswegs nur ein Thema für Immobilieneigentümer. Durch die gesetzlichen Regelungen zur Umlage von Betriebskosten wird sie zeitversetzt, aber vollständig bei den Mieterinnen und Mietern in Köln ankommen. Dies ist ein entscheidender Punkt, der die soziale Dimension der Hebesatzerhöhung unterstreicht.

Die rechtliche Grundlage hierfür ist unmissverständlich. Die Grundsteuer wird in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) unter dem Punkt "Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks" explizit als umlagefähiger Posten aufgeführt. Voraussetzung ist lediglich, dass die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, was in den allermeisten Standardmietverträgen der Fall ist (Quelle: fachanwalt.de). Der Vermieter ist berechtigt, 100 % der an die Stadt gezahlten Grundsteuer auf die Mieter umzulegen, in der Regel verteilt nach dem Anteil der Wohnfläche.

Was bedeutet das konkret für Mieter?

1. Zeitversetzte Belastung: Die Erhöhung gilt für das Kalenderjahr 2026. Das bedeutet, sie wird erstmals in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2026 auftauchen, die Mieter in der Regel im Laufe des Jahres 2027 erhalten.
2. Nachzahlung oder höhere Vorauszahlungen: Mieter werden die Erhöhung entweder in Form einer Nachzahlung für das Jahr 2026 spüren oder – was wahrscheinlicher ist – der Vermieter wird nach Erhalt des neuen Grundsteuerbescheids für 2026 die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen anpassen, um eine hohe Nachforderung am Jahresende zu vermeiden.
3. Beispielrechnung für eine Mietwohnung: Nehmen wir die Eigentumswohnung aus Beispiel 3 mit einer Mehrbelastung von 32 Euro pro Jahr. Für den Mieter dieser Wohnung bedeutet dies eine Erhöhung der monatlichen Nebenkosten um ca. 2,67 Euro. Auch wenn dies nach einem kleinen Betrag klingt, summiert er sich und kommt zu anderen Kostensteigerungen hinzu. Für Mieter größerer Wohnungen oder in teureren Lagen fällt die Erhöhung entsprechend höher aus.

Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer macht die Hebesatz-Entscheidung zu einer Maßnahme, die die Wohnkosten für alle Kölner erhöht und damit die Debatte um bezahlbaren Wohnraum in der Stadt weiter anheizt. Kritiker befürchten, dass dies insbesondere Haushalte mit geringerem Einkommen zusätzlich belastet (Quelle: Antenne NRW).

Hintergründe der Entscheidung: Vom Versprechen der Neutralität zur Haushaltskrise

Die abrupte Kehrtwende in der Kölner Grundsteuerpolitik – von einer Entlastung im Jahr 2025 zu einer deutlichen Belastung ab 2026 – ist kein Zufall. Sie ist das Ergebnis eines komplexen Zusammenspiels aus den unvorhergesehenen Effekten der Grundsteuerreform, einer dramatisch angespannten Haushaltslage und politischem Pragmatismus, der frühere Wahlversprechen in den Hintergrund rückt.

Die Kehrtwende: Wie die "Aufkommensneutralität" gekippt wurde

Um die Entscheidung vom Dezember 2025 zu verstehen, muss man ein Jahr zurückblicken. Am 12. Dezember 2024 beschloss der Kölner Rat, den Hebesatz für die Grundsteuer B für das Jahr 2025 von 515 % auf 475 % zu senken. Dieser Schritt war eine direkte politische Reaktion auf die Ergebnisse der Grundsteuerreform. Die Finanzämter hatten im Laufe des Jahres 2024 die Grundstücke neu bewertet, was insbesondere bei Wohnimmobilien in vielen Fällen zu deutlich höheren Grundsteuerwerten führte. Hätte die Stadt den alten Hebesatz von 515 % beibehalten, hätte dies für viele Bürger eine massive Steuererhöhung bedeutet und der Stadt erhebliche Mehreinnahmen beschert.

Die Politik, allen voran die damaligen Bündnispartner, wollte genau das vermeiden und dem Prinzip der "Aufkommensneutralität" folgen. Dieses Prinzip besagt, dass die Kommune ihre Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer stabil halten soll (Quelle: Stadt Köln). Die Senkung auf 475 % war das Ergebnis einer Kalkulation, die auf Basis der bis dahin vorliegenden Daten der Finanzverwaltung davon ausging, mit diesem Satz das bisherige Steueraufkommen von rund 237 Millionen Euro weiterhin zu erzielen. Dieser Schritt wurde als Signal an die Bürger verstanden, die durch die Reform ohnehin verunsichert waren.

Doch die Realität des Jahres 2025 zeichnete ein anderes Bild. Im Laufe des Jahres stellte sich heraus, dass die Einnahmen aus der Grundsteuer B hinter den Erwartungen zurückblieben. Statt der prognostizierten 237 Millionen Euro rechnete die Stadtkämmerei nur noch mit rund 230 Millionen Euro – ein Defizit von sieben Millionen Euro allein aus dieser Steuerquelle. Die Verwaltung erklärte dies mit "weiterhin nicht abgeschlossenen und im Jahresverlauf sukzessive von den Finanzämtern nach unten korrigierten Grundstücksbewertungen" (Quelle: Rundschau Online). Der für die Aufkommensneutralität berechnete Hebesatz von 475 % erwies sich aus Sicht des Finanzdezernats als "inzwischen zu niedrig". Das Versprechen der Neutralität war an der komplexen Realität der Datenerhebung und -korrektur gescheitert und hatte ein unerwartetes Loch in den städtischen Haushalt gerissen.

Kölns angespannte Haushaltslage als Treiber

Das Einnahmedefizit bei der Grundsteuer traf auf eine ohnehin prekäre Finanzsituation der Stadt Köln. Wenige Wochen vor der Entscheidung zur Steuererhöhung musste Stadtkämmerin Dörte Diemert eine Haushaltssperre verhängen. Der Grund: Für das Haushaltsjahr 2025 steuerte die Stadt auf ein Rekorddefizit von 582 Millionen Euro zu (Quelle: Rundschau Online). Diese dramatische Entwicklung rief auch die Aufsichtsbehörde auf den Plan. Die Bezirksregierung Köln hatte den Doppelhaushalt 2025/2026 nur unter der strengen Auflage genehmigt, dass die Stadt "weitere Konsolidierungsmaßnahmen" ergreift. Dies umfasste explizit sowohl die Senkung von Ausgaben als auch die Erhöhung von Einnahmen, insbesondere durch Steuern.

Vor diesem Hintergrund wurde die Anhebung der Grundsteuer B für die Stadtverwaltung und die sie tragenden politischen Fraktionen zu einem scheinbar unausweichlichen Instrument. Die Erhöhung auf 550 % soll laut städtischer Prognose jährliche Mehreinnahmen von rund 22,3 Millionen Euro generieren. In der offiziellen Mitteilung der Stadt heißt es, diese zusätzlichen Erträge könnten "den massiven Handlungsdruck im städtischen Haushalt ab 2026 etwas abmildern, um anderenfalls drohende Einschnitte – etwa im sozialen Bereich – zu vermeiden sowie dringend notwendige Maßnahmen zu finanzieren" (Quelle: t-online.de). Als konkretes Beispiel für zu finanzierende Maßnahmen wurde wiederholt die Sicherheit und die Verlagerung des Drogenkonsumraums am Neumarkt genannt.

Die Stadtspitze argumentiert also mit einer Notwendigkeit zur Haushaltskonsolidierung und zur Sicherung sozialer und sicherheitsrelevanter städtischer Leistungen. Die Erhöhung sei, so die Verteidigungslinie, das kleinere Übel im Vergleich zu einem "Kahlschlag bei den freiwilligen Leistungen" (Quelle: Focus Online).

Politischer Wortbruch und Kritik

Die Entscheidung ist politisch hochbrisant, da sie im klaren Widerspruch zu früheren Versprechen steht. Sowohl der neu gewählte Oberbürgermeister Torsten Burmester (SPD) als auch die CDU hatten in ihren Wahlprogrammen und im Wahlkampf versprochen, die Wohnkosten nicht weiter zu belasten und für stabile Steuern zu sorgen. Die CDU hatte sogar explizit eine "Entlastung der Wohngrundstücke" in Aussicht gestellt (Quelle: Express.de). Dass nun ausgerechnet diese beiden Parteien, gemeinsam mit den Grünen und Volt, die massive Erhöhung beschlossen haben, wird von der Opposition und Teilen der Öffentlichkeit als klarer Wortbruch gewertet.

CDU-Fraktionschef Bernd Petelkau verteidigte die Kehrtwende mit dem Verweis auf die Haushaltsnotlage und die Notwendigkeit, soziale Strukturen und Sicherheitsmaßnahmen zu finanzieren. Auch OB Burmester argumentierte, ohne die Nutzung dieses "Hebels" blieben nur "dramatische Kürzungen". Dennoch bleibt der Vorwurf des gebrochenen Wahlversprechens im Raum und beschädigt die politische Glaubwürdigkeit.

Die Oppositionsparteien im Stadtrat – FDP, Linke und AfD – stimmten gegen die Erhöhung. Darüber hinaus gibt es in Bürgerkommentaren und sozialen Medien laute Kritik, die der Stadtverwaltung "Verschwendung und Unfähigkeit" vorwirft und die Begründung, mit dem Geld den Drogen-Hotspot am Neumarkt "aufzuhübschen", als Vorwand ansieht, um die unpopuläre Maßnahme zu rechtfertigen (Quelle: Antenne NRW). Die Debatte zeigt eine tiefe Kluft zwischen der von der Verwaltung dargestellten haushalterischen Notwendigkeit und dem Empfinden vieler Bürger, für eine verfehlte Finanzpolitik zur Kasse gebeten zu werden.

Handlungsleitfaden für Vermieter: Die Grundsteuererhöhung rechtssicher umlegen

Für die rund 300.000 Immobilieneigentümer in Köln, von denen ein Großteil als Vermieter agiert, stellt sich nach dem Beschluss zur Hebesatzerhöhung eine zentrale Frage: Wie kann und muss diese Kostensteigerung rechtssicher an die Mieter weitergegeben werden? Eine korrekte Vorgehensweise ist entscheidend, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden und für Transparenz zu sorgen. Dieser Leitfaden bietet eine praxisorientierte Hilfestellung.

Die rechtliche Grundlage: § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter ist im deutschen Mietrecht klar und eindeutig geregelt. Die maßgebliche Vorschrift ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV), auf die in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verwiesen wird. In § 2 BetrKV findet sich eine detaillierte Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten.

Gleich an erster Stelle unter § 2 Nr. 1 BetrKV werden die "laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks" genannt, wozu "namentlich die Grundsteuer" gehört. Damit ist die gesetzliche Grundlage für die Umlagefähigkeit zweifelsfrei gegeben. Die Grundsteuer ist kein Teil der Miete selbst, sondern eine Nebenkostenposition, die der Eigentümer zwar an die Kommune abführt, aber vom Mieter zurückfordern darf, sofern dies vertraglich vereinbart ist (Quelle: fachanwalt.de).

Die entscheidende Voraussetzung für die Umlage ist eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung. In der Praxis bedeutet dies:

• Der Mietvertrag muss eine Klausel enthalten, die den Mieter zur Tragung der Betriebskosten verpflichtet.
• Eine pauschale Formulierung wie "Der Mieter trägt die Betriebskosten" oder ein direkter Verweis auf § 2 BetrKV ist in der Regel ausreichend. Es ist nicht erforderlich, jeden einzelnen Kostenpunkt aufzuzählen.
• Ist im Mietvertrag keine Regelung zur Umlage der Betriebskosten enthalten, gilt eine Inklusivmiete als vereinbart, und die Grundsteuer kann nicht umgelegt werden. Dies ist bei modernen Mietverträgen jedoch die absolute Ausnahme.

Wichtig ist auch die Abgrenzung: Während die laufende Grundsteuer umlagefähig ist, gilt dies nicht für die einmalig anfallende Grunderwerbsteuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird.

Checkliste für die korrekte Umlage der erhöhten Grundsteuer 2026

Um die Erhöhung der Grundsteuer ab 2026 korrekt und transparent an Ihre Mieter weiterzugeben, sollten Sie die folgenden Schritte beachten. Eine proaktive und saubere Vorgehensweise stärkt das Vertrauensverhältnis und minimiert das Risiko von Widersprüchen gegen die Nebenkostenabrechnung.

Köln im Vergleich: Wie "moderat" ist die Erhöhung wirklich?

Das Finanzdezernat der Stadt Köln bezeichnete die Anhebung auf 550 Prozent als "im kommunalen Vergleich moderat" (Quelle: Rundschau Online). Doch wie zutreffend ist diese Einschätzung? Eine Einordnung des neuen Kölner Hebesatzes im Kontext anderer Großstädte in Nordrhein-Westfalen und Deutschland liefert ein differenziertes Bild und zeigt die unterschiedlichen finanzpolitischen Strategien der Kommunen im Umgang mit der Grundsteuerreform.

Einordnung innerhalb von NRW und Deutschland

Mit einem Hebesatz von 550 % positioniert sich Köln ab 2026 im Mittelfeld der großen deutschen Städte, verlässt aber die Gruppe der vergleichsweise günstigeren Kommunen. Der Vergleich zeigt, dass es eine erhebliche Bandbreite bei den Hebesätzen gibt, die die unterschiedlichen finanziellen Nöte und politischen Prioritäten der Städte widerspiegelt.

Günstigere Großstädte: Köln liegt nun deutlich über der Landeshauptstadt Düsseldorf (440 %) und auch über Städten wie Stuttgart (historisch niedrig) und Leipzig. Der Abstand zu Düsseldorf, dem traditionellen Rivalen, vergrößert sich damit spürbar.

Mittelfeld: Köln rückt näher an Städte wie Essen (655 %) und Dortmund (610 %) heran, die traditionell höhere Hebesätze haben, um ihre strukturellen Haushaltsprobleme zu bewältigen.

Teurere Metropolen: Von den Spitzenreitern wie Berlin (810 %), Frankfurt am Main (855 %) oder München (824 %) ist Köln aber weiterhin entfernt. Diese Städte nutzen die Grundsteuer noch intensiver zur Finanzierung ihrer Haushalte.

Vergleich zum Umland: Im direkten Kölner Umland ist das Bild extrem heterogen. Während einige Kommunen wie Hürth (446 %) günstiger bleiben, gibt es extreme Ausreißer wie Niederkassel (1.010 %) oder Monheim (1.000 %), die ihre Bürger und Unternehmen weitaus stärker belasten (Quelle: Rundschau Online).

Die Einschätzung "moderat" ist also eine Frage der Perspektive. Im Vergleich zu den teuersten Städten Deutschlands mag der Satz moderat erscheinen. Im Vergleich zum direkten Konkurrenten Düsseldorf und im Lichte der jüngsten Kehrtwende von einer Senkung zu einer Erhöhung wirkt er jedoch alles andere als zurückhaltend. Die Erhöhung signalisiert, dass Köln sich finanzpolitisch eher in die Gruppe der strukturschwachen Ruhrgebietsstädte einreiht als in die der prosperierenden Metropolen Süddeutschlands.

Interkommunaler Hebesatz-Vergleich

Einordnung der Stadt Köln nach der Anhebung auf 550 % ab 2026

Metropolen-Ranking (Hebesatz B)

Frankfurt / Berlin / München 810% - 855%

Essen / Dortmund 610% - 655%

KÖLN (ab 2026) 550%

Düsseldorf 440%

Blick ins Umland

1.010%

Niederkassel

1.000%

Monheim

550%

Köln

446%

Hürth

Fazit: Köln verliert den Anschluss an das steuerlich attraktive Düsseldorf, bleibt aber gegenüber Extremstandorten wie Niederkassel vergleichsweise moderat.

Die Option der differenzierten Hebesätze: Kölns Sonderweg

Ein besonders interessanter Aspekt im interkommunalen Vergleich ist eine spezielle Regelung in Nordrhein-Westfalen. Der Landtag hat den Kommunen mit dem "Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz (NWGrStHsG)" die Möglichkeit eingeräumt, zwei verschiedene Hebesätze für die Grundsteuer B festzulegen: einen für Wohngrundstücke und einen für Nichtwohn- bzw. Geschäftsgrundstücke (Quelle: Finanztip).

Der Hintergrund dieser Regelung war die Erkenntnis, dass das Bundesmodell bei einem einheitlichen Hebesatz tendenziell zu einer überproportionalen Belastung von Wohneigentum und einer Entlastung von Gewerbeimmobilien führt. Die Differenzierung soll den Kommunen ein Instrument an die Hand geben, diese Verschiebung politisch zu steuern – zum Beispiel, um das Wohnen gezielt zu entlasten und das Gewerbe stärker an der Finanzierung zu beteiligen.

Viele Städte in NRW, darunter Dortmund und Essen, haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und höhere Hebesätze für Geschäftsgrundstücke beschlossen. Köln hat sich – zumindest bisher – bewusst dagegen entschieden und behält einen einheitlichen Hebesatz von 550 % für beide Grundstücksarten bei. Diese Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen:

• Relative Entlastung für Gewerbe: Für Gewerbetreibende in Köln ist dies eine gute Nachricht. Sie werden im Vergleich zu Wohnimmobilien nicht stärker belastet, was die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts stärken kann. In Städten mit differenzierten Sätzen sieht sich das Gewerbe oft mit deutlich höheren Hebesätzen konfrontiert.
• Relative Mehrbelastung für Wohnen: Im Umkehrschluss bedeutet der einheitliche Hebesatz, dass die Last zur Schließung der Haushaltslöcher gleichmäßig verteilt wird und damit das Wohnen in Köln stärker belastet wird, als es bei einer Differenzierung der Fall wäre. Die Politik hat hier also bewusst darauf verzichtet, die Wohnbevölkerung zu schützen und stattdessen auf eine Gleichbehandlung von Wohnen und Gewerbe gesetzt.

Diese strategische Entscheidung, auf eine Differenzierung zu verzichten, ist ein weiterer wichtiger Baustein zum Verständnis der aktuellen Kölner Grundsteuerpolitik. Sie zeigt, dass neben der reinen Einnahmengenerierung auch standortpolitische Überlegungen eine Rolle spielten, deren Konsequenzen nun von allen Eigentümern und Mietern von Wohnraum getragen werden.

Zusammenfassung und Checkliste: Ihre nächsten Schritte

Die Entscheidung des Kölner Stadtrats vom Dezember 2025 ist ein einschneidendes Ereignis für die Finanzplanung aller Kölner Haushalte. Die Erhöhung des Grundsteuer-B-Hebesatzes auf 550 % ab dem 1. Januar 2026 ist beschlossene Sache und beendet die kurze Phase der "Aufkommensneutralität". Sie führt unweigerlich zu einer spürbaren Mehrbelastung für alle Eigentümer und, über die Nebenkostenabrechnung, auch für alle Mieter. Angesichts dieser neuen Realität ist proaktives Handeln und eine gute Vorbereitung entscheidend. Dieser abschließende Abschnitt fasst die wichtigsten Erkenntnisse zusammen und gibt Ihnen eine konkrete Checkliste an die Hand.

Die konkreten Auswirkungen der Grundsteuer-B-Erhöhung in Köln ab 2026

Ab dem 1. Januar 2026 wird Ihre jährliche Grundsteuer B spürbar ansteigen, da der Kölner Stadtrat den Hebesatz von 475 % auf 550 % angehoben hat. Dieser Leitfaden fasst die Berechnung und die wichtigsten Handlungsschritte für Sie zusammen.

Ihr persönlicher Grundsteuer-Rechner für 2026 (Kurzform)

Folgen Sie diesen drei Schritten, um Ihre exakte jährliche Mehrbelastung zu ermitteln:

Schritt 1: Finden Sie Ihren Grundsteuermessbetrag [A]
Dieser Wert steht auf dem "Bescheid über den Grundsteuermessbetrag", den Sie vom Finanzamt erhalten haben. Notieren Sie diesen Betrag in Euro.

Schritt 2: Berechnen Sie die neue Jahressteuer [C]
Formel: Grundsteuermessbetrag [A] × 5,50 = Neue Jahressteuer [C].

Schritt 3: Berechnen Sie die jährliche Mehrbelastung [D]
Formel: Grundsteuermessbetrag [A] × 0,75 = Jährliche Mehrbelastung [D]. (Differenz zwischen dem neuen 550%-Satz und dem alten 475%-Satz).

Konkretes Fallbeispiel: Reihenhaus in Köln-Zollstock

Annahme: Ein Reihenhaus in Zollstock mit einem Grundsteuermessbetrag von 186,67 €.

• Bisherige Steuer (2025): 186,67 € × 4,75 = 886,68 €
• Neue Steuer (ab 2026): 186,67 € × 5,50 = 1.026,69 €
• Jährliche Mehrbelastung: 1.026,69 € - 886,68 € = 140,01 €

Checkliste für Eigentümer und Vermieter

Wenn Sie Selbstnutzer sind:

1. Bescheid 2026 prüfen: Kontrollieren Sie den neuen Grundsteuerbescheid der Stadt Köln, der Anfang 2026 eintrifft, mit der hier gezeigten Berechnung.
2. Budget anpassen: Planen Sie die jährliche Mehrbelastung fest in Ihr Haushaltsbudget für 2026 und die Folgejahre ein.

Wenn Sie Vermieter sind:

1. Mietvertrag prüfen: Stellen Sie sicher, dass die Umlage der "Betriebskosten" oder namentlich der "Grundsteuer" vertraglich vereinbart ist.
2. Vorauszahlung anpassen: Informieren Sie Ihre Mieter nach Erhalt des neuen Bescheids schriftlich über eine angemessene Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung, um hohe Nachforderungen zu vermeiden.
3. Nebenkostenabrechnung 2026 vorbereiten: Setzen Sie in der Abrechnung, die Sie 2027 erstellen, den neuen, erhöhten Grundsteuerbetrag für das gesamte Jahr 2026 an. Fügen Sie eine Kopie des Bescheids als Nachweis bei, um für Transparenz zu sorgen.

Grundsteuer-Reform 2025/2026

Hebesatz-Entwicklung Köln und interkommunaler Vergleich

Entwicklung Hebesatz B (Köln)

Städtevergleich (Hebesatz ab 2026)

Beispiel: EFH Rodenkirchen

600 € Basis (Stand 2025)

+ 95 € Mehrbelastung

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695 € Gesamt (2026)

Stadthaushalt: Grundsteuer B

Tatsächliche Einnahmen 2025:

230 Mio. €

Die Prognose lag ursprünglich bei 237 Mio. €. Das Delta von 7 Mio. € erklärt unter anderem den Druck auf die Hebesätze ab 2026.