Steigende Betriebskosten in Köln 2026

Die Rentabilität von Immobilien sinkt, durch die hohen Nebenkosten!

Für Immobilieneigentümer und Vermieter in Köln bringt das Jahr 2026 spürbare finanzielle Mehrbelastungen mit sich. Der Rat der Stadt Köln hat im Dezember 2025 eine deutliche Anhebung der Gebühren für Abwasser und Abfallentsorgung beschlossen. Diese Entscheidung, die kurz vor Weihnachten getroffen wurde, hat direkte Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnungen und die Kalkulation von Vorauszahlungen. Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern bedeutet dies nicht nur einen erhöhten administrativen Aufwand, sondern auch einen direkten Angriff auf die Bruttorendite ihrer Investitionen. Dieser Artikel analysiert die neuen Gebühren im Detail, beleuchtet die Gründe für die Erhöhungen und zeigt auf, wie Eigentümer durch gezielte Maßnahmen wie die Entsiegelung von Flächen aktiv Gegensteuern können, um die Kostenbelastung zu minimieren.

Die neuen Abwassergebühren 2026: Ein detaillierter Überblick

Zum 1. Januar 2026 werden die Abwassergebühren in Köln angepasst, eine Entscheidung, der der Rat der Stadt Köln zugestimmt hat. Die Anpassung betrifft sowohl das Schmutzwasser als auch das Niederschlagswasser. Die neuen Gebührensätze stellen sich wie folgt dar:

Die Gebühr für Schmutzwasser steigt von 1,63 Euro pro Kubikmeter (m³) im Jahr 2025 auf 1,76 Euro/m³ im Jahr 2026. Dies entspricht einer Erhöhung um 13 Cent pro Kubikmeter oder rund 8,0 Prozent.

Die Gebühr für Niederschlagswasser, die pro Quadratmeter (m²) versiegelter und an die Kanalisation angeschlossener Fläche berechnet wird, erhöht sich von 1,32 Euro/m² im Jahr 2025 auf 1,39 Euro/m² im Jahr 2026. Das ist ein Anstieg um 7 Cent pro Quadratmeter, was einer Steigerung von circa 5,3 Prozent entspricht.

Die Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB Köln) begründen die Notwendigkeit dieser Anpassungen mit mehreren Faktoren. Zum einen führen gestiegene Personalkosten, die zuletzt tarifbedingt um bis zu 7,8 Prozent zulegten, zu einem höheren Betriebsaufwand. Zum anderen sind die Schmutzwassermengen mit einem Rückgang von 2,2 Prozent rückläufig. Dies hat zur Folge, dass die fixen Kosten des Systems auf eine geringere Menge an Kubikmetern verteilt werden müssen, was die Gebühr pro Einheit verteuert. Zusätzlich schlagen sich höhere Zinskosten unmittelbar in der Gebührenkalkulation nieder. Laut Ulrike Franzke, Vorständin der StEB Köln, sichern diese Anpassungen die Funktionsfähigkeit eines für die Stadt unverzichtbaren Systems. Um die Belastung für die Bürgerinnen und Bürger zu begrenzen, nehmen die StEB Köln bewusst eine Gebührenunterdeckung von rund 28 Millionen Euro in Kauf. Trotz der Erhöhung bleibt Köln im Vergleich zu anderen Großstädten in Nordrhein-Westfalen im unteren Gebührenbereich.

Doppelte Belastung: Auch die Müllgebühren steigen 2026 kräftig an

Parallel zur Erhöhung der Abwassergebühren müssen sich die Kölnerinnen und Kölner auch auf deutlich höhere Müllgebühren einstellen. Für das Jahr 2026 ist eine durchschnittliche Steigerung von 12,37 Prozent vorgesehen. Die Erhöhung variiert je nach Größe und Art des Abfallbehälters und reicht von knapp 6 Prozent bis über 15 Prozent.

Konkret bedeutet dies beispielsweise für den Teilservice, bei dem die Tonne selbst an die Straße gestellt wird: Eine 60-Liter-Tonne kostet künftig 428,76 Euro pro Jahr (vorher 382,58 Euro), und eine 120-Liter-Tonne schlägt mit 645,98 Euro zu Buche (vorher 553,17 Euro). Im Vollservice, bei dem die Abfallwirtschaftsbetriebe (AWB) die Tonnen aus dem Haus holen, steigen die Kosten für eine 120-Liter-Tonne von 659,52 Euro auf 755,71 Euro.

Als Hauptgründe für diese drastische Verteuerung nennt die Stadt Köln ebenfalls höhere Personalkosten, steigende Logistikkosten und vor allem eine massive Preissteigerung bei der Verbrennung von Restmüll. Der Preis hierfür klettert um 30,5 Prozent von 154,05 Euro auf 200,97 Euro pro Tonne. Ein wesentlicher Treiber ist die von der Bundespolitik eingeführte CO2-Abgabe für die Restabfallverbrennung, die 2026 von 55 Euro auf 65 Euro pro Tonne ansteigt. Diese Kostensteigerungen werden direkt an die Gebührenzahler weitergegeben.

Auswirkungen auf die Bruttorendite und Kritik von Eigentümerverbänden

Für Vermieter sind diese Gebührenerhöhungen mehr als nur ein Ärgernis. Sie stellen einen direkten Angriff auf die Wirtschaftlichkeit ihrer Immobilien dar. Während umlagefähige Nebenkosten an die Mieter weitergereicht werden können, erfordert dies eine Anpassung der Vorauszahlungen und eine transparente Abrechnung, was oft zu Diskussionen und administrativem Mehraufwand führt. Die steigende "zweite Miete" kann zudem die Attraktivität einer Wohnung auf dem Markt mindern und die Neuvermietung erschweren.

Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein kritisiert die geplanten Erhöhungen scharf. Er argumentiert, dass die erheblichen Mehrbelastungen sowohl Immobilieneigentümer als auch Mieter treffen und die Nebenkosten zu einem wesentlichen Treiber der Mietsteigerungen werden. Der Verein fordert seit Jahren, die Quersubventionierung anderer städtischer Reinigungsleistungen über die Gebühren zu beenden. Es sei paradox, dass private Vermieter durch Instrumente wie die Mietpreisbremse reguliert werden, während es für die Entwicklung der von der Stadt selbst verantworteten Mietnebenkosten keine bremsende Wirkung gebe.

Experten-Kniff: So senken Sie aktiv die Niederschlagswassergebühr

Während die Schmutzwasser- und Müllgebühren kaum beeinflussbar sind, bietet die Niederschlagswassergebühr einen direkten Hebel für Eigentümer, um Kosten zu senken. Die Gebühr bemisst sich nach der Größe der versiegelten Fläche auf einem Grundstück, von der Regenwasser in die öffentliche Kanalisation gelangt. Durch Maßnahmen zur Entsiegelung kann diese Fläche und damit die Gebühr reduziert werden. Die Abwassergebührensatzung der Stadt Köln sieht hierfür explizite Regelungen vor.

Eine der effektivsten Methoden ist die Begrünung von Dächern. Laut § 3 der Satzung kann die Niederschlagswassergebühr bei einer intensiven Dachbegrünung um 70 Prozent reduziert werden. Bei einer extensiven Dachbegrünung ist eine Minderung um 40 Prozent möglich. Der Nachweis erfolgt in der Regel durch eine Bestätigung des Herstellers.

Eine weitere Möglichkeit ist die Verwendung von wasserdurchlässigen Materialien für befestigte Flächen wie Wege, Zufahrten oder Stellplätze. Die Satzung gewährt eine Gebührenminderung um 50 Prozent für Flächen, die mit zertifiziertem Ökopflaster, Rasengittersteinen, unverfugtem Pflaster, Schotter oder Kies befestigt sind. Auch hier ist ein entsprechender Nachweis zu erbringen.

Besonders relevant für viele Grundstücke ist die Umwandlung von Schottergärten in Grünflächen. Ein Schottergarten gilt als vollständig versiegelte Fläche. Die Umgestaltung in eine bepflanzte Fläche ist nicht nur ökologisch wertvoll, sondern auch finanziell attraktiv. Der Umbau kann in Eigenregie erfolgen: Zuerst wird geprüft, ob unter dem Schotter eine wasserundurchlässige Folie oder ein Vlies liegt, welches entfernt werden muss. Anschließend wird eine Schicht Sand (ca. 5 cm) und Kompost (ca. 2 cm) auf den Schotter aufgebracht und tief mit dem vorhandenen Schotter vermischt. So entsteht ein magerer, trockener Standort, der ideal für viele Wildblumen und Stauden ist. Nach dem Harken der Fläche kann die Bepflanzung erfolgen. Alternativ kann der Schotter komplett entfernt und durch Mutterboden ersetzt werden.

Zusätzlich fördert die Stadt Köln im Rahmen des Programms "GRÜN hoch 3" die Anschaffung und den Einbau von Regenwasserspeichern wie Zisternen. Der Zuschuss beträgt 50 Prozent der förderfähigen Kosten. Wird das gesammelte Regenwasser für die Toilettenspülung oder die Waschmaschine genutzt, reduziert dies die Schmutzwassermenge und somit auch die Schmutzwassergebühr. Ein Überlauf der Zisterne, der nicht in den Kanal, sondern in eine Versickerungsanlage mündet, kann ebenfalls zu einer Reduzierung der Niederschlagswassergebühr führen.

Der rechtliche Rahmen: Die Abwassergebührensatzung 2026

Die rechtliche Grundlage für die Erhebung der Gebühren ist die "Satzung des Kommunalunternehmens Stadtentwässerungsbetriebe Köln, AöR über die Erhebung der Gebühren für die Entwässerung der Grundstücke", die auf Basis des Kommunalabgabengesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (KAG NRW) erlassen wird. Die am 17. Dezember 2025 öffentlich bekannt gemachte Satzung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft.

Gemäß § 4 der Satzung sind die Grundstückseigentümer die Gebührenschuldner. Bei einem Eigentumswechsel geht die Gebührenpflicht auf den neuen Eigentümer über. Die Gebührenbescheide werden in der Regel von der Stadt Köln im Namen der StEB Köln erstellt und können mit dem städtischen Grundbesitzabgabenbescheid verbunden werden.

Die Berechnungsgrundlage für das Schmutzwasser (§ 3) ist besonders interessant: Hier wird die Wassermenge herangezogen, die im sogenannten "Schmutzwassereinleitungsjahr" verbraucht wurde. Für die Veranlagung 2026 ist dies der Zeitraum von September 2024 bis August 2025. Wassermengen, die nachweislich nicht in die Kanalisation eingeleitet wurden (z.B. für die Gartenbewässerung), können auf Antrag über einen geeichten Wasserzähler abgesetzt werden. Dies stellt einen weiteren, wenn auch kleineren Hebel zur Kostensenkung dar.

Fazit und Handlungsempfehlungen für Kölner Vermieter

Die deutlichen Erhöhungen der Abwasser- und Müllgebühren in Köln für 2026 stellen eine erhebliche finanzielle Belastung dar und schmälern die Rendite von Immobilieninvestments. Vermieter sollten jetzt proaktiv handeln. Der erste Schritt ist die umgehende Überprüfung und Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen für die Mieter, um hohe Nachzahlungen am Ende der Abrechnungsperiode zu vermeiden. Eine offene Kommunikation über die Gründe der Erhöhung, gestützt auf die öffentlichen Beschlüsse der Stadt, kann dabei helfen, das Verständnis der Mieter zu fördern.

Langfristig sollten Eigentümer jedoch strategische Investitionen in Betracht ziehen, um die Betriebskosten dauerhaft zu senken. Die Entsiegelung von Flächen ist hier das wirksamste Instrument. Die Umwandlung von versiegelten Zufahrten, die Begrünung von Dächern oder die Anlage von Gärten anstelle von Schotterflächen reduzieren nicht nur die Niederschlagswassergebühr, sondern steigern auch den Wert und die Attraktivität der Immobilie. Angesichts von Förderprogrammen wie "GRÜN hoch 3" ist der finanzielle Anreiz für solche ökologisch sinnvollen Maßnahmen zusätzlich erhöht. Die Bewältigung der "zweiten Miete" wird zunehmend zu einem entscheidenden Faktor für den Erfolg einer Immobilieninvestition in Köln.