Der Starkregen-Check für Kölner Immobilien: Gefahrenkarten und ihre Auswirkungen

Nach den schweren Starkregenereignissen der letzten Jahre haben die Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB) detaillierte Starkregengefahrenkarten veröffentlicht.

Diese interaktiven Karten zeigen, wo in Köln Überflutungen durch Starkregen drohen – ein unverzichtbares Tool für Eigentümer, Käufer und Makler. Besonders in südlichen Stadtteilen wie Rodenkirchen oder entlang des Randkanals können hohe Risiken den Immobilienwert spürbar mindern und Versicherungsprämien in die Höhe treiben.

Was zeigen die Starkregengefahrenkarten der StEB?

Die Karten simulieren Überflutungstiefen und Fließwege für verschiedene Starkregenszenarien – von mittleren Ereignissen, die statistisch alle 30 Jahre vorkommen, bis zu extremen, die alle 200 Jahre erwartet werden.

Sie berücksichtigen Gelände, Kanalisation und Versickerungsmöglichkeiten. Köln war 2017 die erste Großstadt mit solchen Karten – seit 2025 gibt es eine neue 3D-Version für eine noch bessere Visualisierung und genauere Einschätzung.

Wie lesen Sie die Karte? Der Wasser-Risiko-Check

Geben Sie Ihre Adresse einfach auf der interaktiven Karte ein: Starkregengefahrenkarten der StEB Köln.

Die Karte zeigt farblich codierte Wassertiefen – blau für niedrig, rot für hoch – sowie Fließpfade. Ergänzend bietet der Wasser-Risiko-Check individuelle Empfehlungen für Schutzmaßnahmen. Mehr Infos finden Sie hier: Überflutungsgefahrenkarten der StEB.

Spezielle Risiken in Rodenkirchen und am Randkanal

Rodenkirchen und die Bereiche entlang des Randkanals gelten als besonders anfällig für Starkregenfolgen.

Tieflagen und die Nähe zum Rhein verstärken die Auswirkungen erheblich. Historische Ereignisse – etwa die Überschwemmungen 2013 oder die extremen Regenfälle 2021 – haben hier zu massiven Kellerüberschwemmungen und tagelangen Straßensperren geführt.

Die aktuellen Gefahrenkarten der StEB markieren in diesen Zonen oft mittlere bis hohe Gefährdung, wobei Wasserstände von über 50 cm durchaus möglich sind und erhebliche Schäden an Gebäuden und Infrastruktur verursachen können.

Der merkantile Minderwert bei Starkregenrisiken: Wie Überflutungsgefahren den Immobilienwert in Köln mindern

Der merkantile Minderwert – auch marktmäßiger Minderwert genannt – beschreibt den dauerhaften Wertverlust einer Immobilie, der allein durch ein bekanntes, objektives Risiko entsteht, selbst wenn noch kein Schaden eingetreten ist.

Käufer berücksichtigen bei der Preisbildung höhere Versicherungsprämien, notwendige Schutzmaßnahmen, mögliche Reparaturkosten und die psychologische Belastung, in einer risikobehafteten Lage zu wohnen. In Köln spielen die Starkregengefahrenkarten der StEB eine zentrale Rolle: Liegt ein Objekt in einer roten oder dunkelblauen Zone, wirkt sich das spürbar auf den erzielbaren Verkaufspreis aus.

Wie entsteht der merkantile Minderwert?

Der Minderwert ergibt sich aus der objektiven Marktreaktion: Käufer vergleichen risikobehaftete mit vergleichbaren, risikofreien Objekten und verlangen einen Abschlag.

Gutachter ermitteln ihn durch Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren. Typische Faktoren sind höhere Elementarschaden-Versicherungstarife (oft 50–200 Prozent Aufschlag), Kosten für Rückstauschutz oder Kellerabdichtung und die eingeschränkte Vermarktbarkeit. Psychologische Aspekte – schlicht die Angst vor Überschwemmung – verstärken den Effekt zusätzlich.

Abschlagshöhe im Kölner Markt

In Köln schätzen Sachverständige den merkantilen Minderwert bei Starkregenrisiken je nach Gefährdungsstufe zwischen 2 und 15 Prozent.

In gelb/orangen Zonen (geringes bis mittleres Risiko) liegt der Abschlag meist bei 2–7 Prozent. In roten Zonen (hohes Risiko, Wassertiefen über 50 cm) sind 8–15 Prozent realistisch. Bei realen Vorschäden – etwa nach den Fluten 2021 – können es 20 Prozent und mehr werden. Banken berücksichtigen dies bei der Beleihung – der Beleihungswert sinkt entsprechend.

Beispiel 1: Reihenhaus in Rodenkirchen

Ein Reihenhaus aus den 1970er Jahren in Rodenkirchen-Sürth mit 140 m² Wohnfläche liegt in einer roten Starkregenzone (simulierte Wassertiefe bis 80 cm).

Vergleichbare Objekte in risikofreier Lage erzielen 750.000 Euro. Das risikobehaftete Haus wird trotz guter Substanz nur für 650.000–680.000 Euro angeboten. Der merkantile Minderwert beträgt hier ca. 10–13 Prozent (70.000–100.000 Euro). Käufer fordern zusätzlich Nachlässe für Rückstauschutz.

Beispiel 2: Eigentumswohnung entlang des Randkanals

Eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss in Weiß am Randkanal zeigt mittleres Risiko (gelb/orange Zone).

Marktwert vergleichbarer Wohnungen oberhalb: 400.000 Euro. Die EG-Wohnung erzielt nur 360.000–370.000 Euro – ein Abschlag von 7–10 Prozent. Der Käufer kalkuliert höhere Versicherung (Elementarschaden ca. 800 Euro/Jahr extra) und psychologische Belastung ein.

Beispiel 3: Einfamilienhaus in Poll

Ein freistehendes Haus in Poll mit Keller liegt in einer Zone mit hohem Fließpfad-Risiko.

Ohne Vorschäden, aber rote Markierung in der Karte. Vergleichswert risikofrei: 900.000 Euro. Tatsächlich verkauft für 810.000 Euro – merkantiler Minderwert von ca. 10 Prozent (90.000 Euro). Der Gutachter begründet dies mit eingeschränkter Finanzierbarkeit und höheren Schutzmaßnahmenkosten.

Rechtliche und praktische Aspekte

Der Minderwert ist kein Sachmangel, sondern ein Marktrisiko – der Verkäufer muss ihn nicht aktiv offenlegen, sollte aber auf Anfrage die Gefahrenkarten nennen.

Verschweigen kann jedoch zu Haftung führen. Gutachten – etwa von TÜV oder DEKRA – quantifizieren den Abschlag exakt.

Nützliche Links

Prüfen Sie selbst das Risiko Ihrer Immobilie: Interaktive Starkregengefahrenkarten der StEB Köln.

Mehr zum Thema Elementarschaden und Minderwert: GDV-Infoseite zu Elementarschäden.

Unsere Meinung

Der merkantile Minderwert durch Starkregenrisiken ist in Köln real und spürbar – besonders in südlichen Veedeln wie Rodenkirchen oder entlang des Randkanals.

Eigentümer sollten das Risiko kennen, Schutzmaßnahmen ergreifen und bei Verkauf realistische Preise ansetzen. Käufer nutzen die Karten als Verhandlungsargument – Transparenz schafft Fairness auf dem Markt.

Auswirkungen auf den Kölner Markt

Käufer fragen heute gezielt nach Risikokarten – ein "rotes" Grundstück erschwert Verkauf und Finanzierung. Banken fordern höhere Eigenmittel oder lehnen Kredite ab. In Rodenkirchen sinken Preise in Risikolagen spürbar, während geschützte Höhenlagen profitieren.

Praktische Tipps für Eigentümer

Prüfen Sie Ihre Adresse auf der Karte. Investieren Sie in Schutz (Rückstauklappen, Pumpen) – das mindert Risiken und steigert Wert. Offenlegung ist Pflicht: Verschweigen kann zu Haftung führen. Holen Sie ein Gutachten ein, um Minderwert zu quantifizieren.

Unsere Empfehlung

Die Starkregengefahrenkarten der StEB sind ein Muss für jeden Immobilienentscheid in Köln. Sie schaffen Transparenz, warnen vor Risiken und beeinflussen Werte – besonders in Rodenkirchen. Wer früh prüft und vorsorgt, schützt nicht nur sein Haus, sondern auch seinen Geldbeutel.