Die 25%-Preisklausel im neuen Geldwäschegesetz: Verschärfte Meldepflichten ab 2025

Seit der Novelle des Geldwäschegesetzes (GwG) im Jahr 2025 müssen Notare bei jedem Immobilienverkauf genau hinschauen, ob der vereinbarte Kaufpreis mehr als 25 Prozent vom geschätzten Marktwert nach oben oder unten abweicht, und in solchen Fällen entsteht automatisch eine Meldepflicht als möglicher Geldwäscheverdacht an die Financial Intelligence Unit (FIU).

Viele private Verkäufer – besonders bei Übertragungen in der Familie, günstigen Verkäufen an Bekannte oder scheinbar harmlosen Schnäppchen – kennen diese Regel oft gar nicht und stolpern dadurch unversehens in eine bürokratische Falle, die den gesamten Verkaufsprozess verzögern oder komplizieren kann.

Die neue 25%-Preisklausel: Was genau gilt?

§ 43 Abs. 2 GwG verpflichtet Notare und andere Beteiligte wie Makler dazu, bei "auffälligen Preisgestaltungen" eine Verdachtsmeldung abzugeben, wobei die Schwelle von 25 Prozent Abweichung vom Verkehrswert als klarer Indikator dient.

Der Notar muss den Marktwert selbst schätzen oder auf ein Gutachten zurückgreifen, und die Regel greift bei allen Immobilientransaktionen – egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück – sowie unabhängig davon, ob der Käufer ein Familienmitglied, eine Privatperson oder ein Investor ist.

Wann liegt eine meldepflichtige Abweichung vor?

Eine Meldung wird fällig, sobald der Kaufpreis deutlich unter dem Marktwert liegt – etwa bei getarnter Schenkung oder Steuerumgehung – oder aber weit darüber, was auf mögliche Zuführung von Schwarzgeld hindeuten könnte.

Beispiele machen es greifbar: Eine Wohnung mit realistischem Marktwert von 400.000 Euro wird für 290.000 Euro an das eigene Kind verkauft (minus 27,5 Prozent) – das löst einen Verdachtsfall aus. Oder ein Haus wechselt für 600.000 Euro den Besitzer, obwohl der Verkehrswert bei 450.000 Euro liegt (plus 33 Prozent) – ebenfalls meldepflichtig, weil die Abweichung die Schwelle überschreitet.

Der Ablauf bei einer Verdachtsmeldung

Der Notar übermittelt die Meldung elektronisch direkt an die FIU, ohne die Beteiligten zunächst darüber zu informieren, damit die Prüfung unbeeinflusst ablaufen kann.

Die FIU analysiert den Fall und leitet ihn bei Bedarf an Staatsanwaltschaft oder Finanzamt weiter, was den Verkaufsprozess erheblich verzögern kann, weil Banken bei laufenden Ermittlungen oft Zahlungen blockieren und den Abschluss des Vertrags vorübergehend unmöglich machen. Im schlimmsten Fall drohen steuerliche Nachforderungen oder sogar strafrechtliche Konsequenzen, wenn Unregelmäßigkeiten festgestellt werden.

Betroffene Szenarien: Familieninterne Verkäufe und Schnäppchen

Eltern, die ihre Immobilie günstig an Kinder übertragen möchten – etwa zur Altersvorsorge oder als frühe Erbschaftsplanung –, laufen besonders häufig in diese Falle, weil ein Preis deutlich unter Marktwert schnell als verdeckte Schenkung interpretiert wird, was nicht nur Schenkungsteuer auslöst, sondern auch die 25%-Preisklausel aktiviert und eine Meldung nach sich zieht.

Schnäppchenjäger, die eine sanierungsbedürftige Immobilie weit unter Wert erwerben, riskieren ähnliche Prüfungen, während umgekehrt überhöhte Preise bei Investoren oder Dritten schnell den Verdacht auf Zuführung von Schwarzgeld wecken können.

Wie vermeiden Sie die Meldepflicht?

Gestalten Sie den Kaufpreis möglichst nah am realistischen Marktwert, sodass die Abweichung maximal 25 Prozent beträgt, und lassen Sie ein unabhängiges Gutachten erstellen, etwa durch einen zertifizierten Sachverständigen oder seriöse Online-Tools.

Bei familiären Übertragungen kombinieren Sie Verkauf und Schenkung offen, zahlen die Schenkungsteuer ordnungsgemäß und dokumentieren die Preisbildung transparent – etwa durch Nachweise über Sanierungsbedarf oder familiäre Motive. Wählen Sie einen erfahrenen Notar, der Sie frühzeitig auf Risiken hinweist und den Prozess sicher begleitet.

Praktische Tipps für Verkäufer und Käufer

Fordern Sie schon vor der Beurkundung eine fundierte Marktwertschätzung an, nutzen Sie dafür Gutachter der Industrie- und Handelskammer oder zertifizierte Sachverständige, und beziehen Sie bei familiären Übertragungen unbedingt einen Steuerberater ein, um Schenkung- und Erbschaftsteuer optimal zu planen.

Informieren Sie sich gründlich über die aktuelle GwG-Novelle – viele Notare bieten hierzu Beratung an und helfen, Fallstricke zu umgehen.

Unser Rat: Transparenz schützt vor Überraschungen

Die 25%-Preisklausel im Geldwäschegesetz 2025 dient als effektives Werkzeug gegen illegale Finanzströme, trifft jedoch auch völlig redliche Privatverkäufe, die oft unerwartet in den Fokus geraten.

Wer den Preis realistisch und gutachterlich abgesichert gestaltet, vermeidet unnötige Verdachtsmeldungen an die FIU und hält den Prozess reibungslos. Gerade bei familiären Verkäufen oder echten Schnäppchen zahlt sich eine frühzeitige Beratung aus – so bleibt der Immobilientransfer sicher, steuerkonform und ohne böse Überraschungen.