Die 25%-Preisklausel im neuen Geldwäschegesetz: Verschärfte Meldepflichten ab 2025

Seit der Novelle des Geldwäschegesetzes (GwG) im Jahr 2025 müssen Notare bei Immobilienverkäufen prüfen, ob der vereinbarte Kaufpreis mehr als 25 Prozent vom geschätzten Marktwert abweicht – nach oben oder unten. Liegt eine solche Abweichung vor, entsteht eine Meldepflicht als potenzieller Geldwäscheverdacht an die Financial Intelligence Unit (FIU). Viele private Verkäufer, insbesondere bei familiären Übertragungen oder Schnäppchenverkäufen, kennen diese Regel nicht und geraten unbewusst in eine bürokratische Falle.

Die neue 25%-Preisklausel: Was genau gilt?

§ 43 Abs. 2 GwG verpflichtet Notare und andere Verpflichtete (z. B. Makler), bei "auffälligen Preisgestaltungen" eine Verdachtsmeldung abzugeben. Die Schwelle von 25 Prozent Abweichung vom Verkehrswert gilt als Indikator. Der Notar muss den Marktwert eigenständig schätzen oder auf Gutachten zurückgreifen. Die Regel gilt für alle Immobilientransaktionen – ob Wohnung, Haus oder Grundstück – und unabhängig vom Käufer (Privatperson, Familie oder Investor).

Wann liegt eine meldepflichtige Abweichung vor?

Eine Meldung ist erforderlich, wenn der Kaufpreis entweder deutlich unter (z. B. Schenkungstäuschung, Steuerumgehung) oder über (z. B. Schwarzgeldzuführung) dem Marktwert liegt. Beispiele: Eine Wohnung mit Marktwert 400.000 € wird für 290.000 € an das Kind verkauft (minus 27,5 %) – Verdachtsfall. Oder ein Haus wird für 600.000 € verkauft, obwohl der Wert bei 450.000 € liegt (plus 33 %) – ebenfalls meldepflichtig.

Der Ablauf bei einer Verdachtsmeldung

Der Notar gibt die Meldung elektronisch an die FIU ab – ohne den Beteiligten zunächst zu informieren. Die FIU prüft und leitet ggf. an Staatsanwaltschaft oder Finanzamt weiter. Der Verkauf kann verzögert werden, da Banken bei laufenden Ermittlungen Zahlungen blockieren. Im Worst-Case drohen steuerliche Nachforderungen oder strafrechtliche Konsequenzen.

Betroffene Szenarien: Familieninterne Verkäufe und Schnäppchen

Eltern, die ihre Immobilie günstig an Kinder übertragen wollen (z. B. zur Altersvorsorge oder Erbschaftsplanung), geraten oft in die Falle. Ein Preis unter Marktwert wird als verdeckte Schenkung gewertet – Schenkungsteuer fällt an, und die 25%-Preisklausel löst eine Meldung aus. Schnäppchenjäger, die eine Sanierungsruine unter Wert kaufen, riskieren ebenfalls Prüfungen. Umgekehrt können überhöhte Preise bei Investoren Schwarzgeldverdacht auslösen.

Wie vermeiden Sie die Meldepflicht?

Halten Sie den Kaufpreis möglichst nahe am Marktwert (max. 25 % Abweichung). Lassen Sie ein unabhängiges Gutachten erstellen (z. B. durch Sachverständigen oder Online-Tool). Bei familiären Verkäufen: Kombinieren Sie Verkauf mit Schenkung und zahlen Sie Schenkungsteuer offen. Dokumentieren Sie die Preisbildung transparent (z. B. Sanierungsbedarf, familiäre Gründe). Wählen Sie einen erfahrenen Notar, der frühzeitig warnt.

Praktische Tipps für Verkäufer und Käufer

Fordern Sie vor der Beurkundung eine Marktwertschätzung an. Nutzen Sie Gutachter der Industrie- und Handelskammer oder zertifizierte Sachverständige. Bei familiären Übertragungen: Steuerberater einbeziehen, um Schenkung- und Erbschaftsteuer optimal zu planen. Informieren Sie sich über die aktuelle GwG-Novelle – viele Notare bieten Beratung an.

Unser Rat: Transparenz schützt vor Überraschungen

Die 25%-Preisklausel im Geldwäschegesetz 2025 ist ein wirksames Instrument gegen illegale Finanzströme, trifft aber auch redliche Privatverkäufe. Wer den Preis realistisch gestaltet und gutachterlich absichert, vermeidet unnötige Verdachtsmeldungen an die FIU. Besonders bei familiären Verkäufen oder Schnäppchen lohnt eine frühzeitige Beratung – so bleibt der Immobilientransfer reibungslos und rechtssicher.