Die Grundbuch-Falle zum 31.12.2025: Wichtige Frist für Wohnungseigentümer

Die WEG-Reform von 2020 hat viele Veränderungen gebracht – eine der unterschätztesten ist die Übergangsfrist zum 31. Dezember 2025. Ab dem 1. Januar 2026 verlieren bestimmte Alt-Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ihre Wirkung gegenüber neuen Eigentümern, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind. Das kann Verkauf, Finanzierung und Werterhalt von Eigentumswohnungen massiv beeinträchtigen. Viele Verkäufer und Käufer stehen vor einer echten Grundbuch-Falle.

Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das neue Wohnungseigentumsgesetz. Eine zentrale Neuerung: Beschlüsse, die Rechte Dritter betreffen (z. B. Sondernutzungsrechte, Baumaßnahmen, Kostenverteilungsschlüssel oder Vorkaufsrechte), sind gegenüber neuen Eigentümern nur wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG neu). Vorher genügte die Eintragung in der Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft.

Die Übergangsfrist bis 31.12.2025

Für Alt-Beschlüsse (vor dem 1. Dezember 2020 gefasst) gilt eine großzügige Übergangsregelung: Sie bleiben bis Ende 2025 auch ohne Grundbucheintragung gegenüber neuen Eigentümern wirksam. Diese Frist läuft jedoch unwiderruflich ab. Ab 2026 gilt die strenge Regel: Keine Eintragung = keine Bindung für den neuen Käufer.

Welche Alt-Beschlüsse sind von der Grundbuch-Falle betroffen?

Die Übergangsfrist der WEG-Reform endet am 31. Dezember 2025. Danach sind Alt-Beschlüsse (vor dem 1. Dezember 2020 gefasst), die Rechte oder Pflichten einzelner Eigentümer oder der Gemeinschaft regeln, nur noch gegenüber neuen Käufern wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Ohne Eintragung verlieren sie ihre Schutzwirkung – der neue Eigentümer kann sie ignorieren. In fast jeder älteren Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es solche Beschlüsse. Hier die häufigsten Kategorien mit jeweils drei konkreten Beispielen:

Sondernutzungsrechte

Der Klassiker: Ein Eigentümer erhält das alleinige Nutzungsrecht an einem Gemeinschaftsteil. Ohne Grundbucheintragung kann der neue Käufer das Recht ab 2026 aufheben.

Beispiel 1: Ein Tiefgaragenstellplatz wird per Beschluss von 2008 einem bestimmten Wohnungseigentümer zugewiesen. Der neue Käufer der Wohnung ohne diesen Stellplatz könnte den Platz dann selbst beanspruchen.

Beispiel 2: Ein Gartenanteil hinter dem Haus wird einer Erdgeschosswohnung als Sondernutzungsrecht überlassen (z. B. für Terrasse und Beet).

Beispiel 3: Ein Dachboden- oder Kellerabteil wird exklusiv einem Eigentümer zur Nutzung übertragen, obwohl es Gemeinschaftseigentum ist.

Abweichende Kostenverteilungsschlüssel

Beschlüsse, die von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen, sind besonders gefährdet.

Beispiel 1: Die Heizkosten werden per Alt-Beschluss nur auf die oberen Etagen umgelegt, weil die Erdgeschosswohnungen eine eigene Gasheizung haben.

Beispiel 2: Die Kosten für den Aufzug trägt nur ein Teil der Eigentümer, da einige Wohnungen im Vorderhaus keinen Zugang haben.

Beispiel 3: Fassaden- oder Dachkosten werden ungleich verteilt, weil bestimmte Einheiten (z. B. Gewerbe) einen höheren Anteil übernehmen sollen.

Vorkaufsrechte und Nutzungsbeschränkungen

Regelungen, die den freien Verkauf oder die Nutzung einschränken, verlieren ohne Eintragung ihre Bindung.

Beispiel 1: Die Gemeinschaft hat ein Vorkaufsrecht bei Verkauf einer Wohnung zu einem festgelegten Preis.

Beispiel 2: Eine Wohnung darf nur zu Wohnzwecken genutzt werden – Gewerbe (z. B. Praxis oder Büro) ist ausgeschlossen.

Beispiel 3: Ferienvermietung oder Kurzzeitvermietung (Airbnb) wird per Beschluss verboten.

Bauliche Veränderungen und Gestattungen

Erlaubnisse für individuelle Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Beispiel 1: Ein Eigentümer darf einen Balkon anbauen oder eine Loggia verglasen.

Beispiel 2: Die Installation einer Markise oder Satellitenschüssel an der Fassade wird genehmigt.

Beispiel 3: Der Einbau einer Ladestation für E-Autos im Gemeinschaftshof wird einem bestimmten Eigentümer gestattet.

Fazit zu den betroffenen Beschlüssen

Diese Alt-Beschlüsse sind in fast jeder WEG aus den 1990er- oder 2000er-Jahren vorhanden. Ohne Eintragung ins Grundbuch bis Ende 2025 riskieren Eigentümer erhebliche Nachteile beim Verkauf. Prüfen Sie Ihre Beschluss-Sammlung – je früher, desto besser!

Was passiert, wenn die Frist versäumt wird?

Ein neuer Käufer ist ab 2026 nicht mehr an nicht eingetragene Alt-Beschlüsse gebunden. Beispiel: Ein Stellplatz wurde per Beschluss von 2010 einem Eigentümer zugewiesen – ohne Grundbucheintrag. Der neue Käufer kann diesen Platz ignorieren oder selbst nutzen. Der Verkäufer haftet dann oft für den entgangenen Nutzungswert oder muss Schadensersatz leisten. Banken lehnen Finanzierungen ab, wenn Unsicherheiten bestehen – der Verkauf platzt.

Warum jetzt handeln?

Die Eintragung solcher Beschlüsse ins Grundbuch erfordert einen neuen Eigentümerbeschluss mit qualifizierter Mehrheit und notarielle Beurkundung. Das dauert Monate und kostet Geld (Notar, Grundbuchamt). Wer bis Ende 2025 nichts unternimmt, riskiert teure Nachholungen oder Rechtsstreitigkeiten. Viele Verwalter und Eigentümer wissen noch nichts von dieser Frist – ein Verkauf 2026 kann überraschend scheitern.

Praktische Schritte für Eigentümer und Verkäufer

Prüfen Sie die Beschluss-Sammlung Ihrer WEG auf relevante Alt-Beschlüsse. Fordern Sie beim Verwalter eine aktuelle Auflistung an. Lassen Sie vom Notar oder einem Fachanwalt klären, welche Beschlüsse eintragungsbedürftig sind. Bringen Sie das Thema in der nächsten Eigentümerversammlung ein und beschließen Sie die Eintragung. Die Kosten werden über die Gemeinschaft verteilt – ein kleiner Preis für Rechtssicherheit.

Unser Rat: Nicht warten bis 2026

Die Grundbuch-Falle zum 31.12.2025 ist ein verstecktes Risiko, das viele Eigentümer teuer zu stehen kommen kann. Wer jetzt die Übergangsfrist der WEG-Reform nutzt und relevante Alt-Beschlüsse ins Grundbuch eintragen lässt, vermeidet Haftungsrisiken, Verkaufsprobleme und Wertverluste. Sprechen Sie mit Ihrem Verwalter oder einem WEG-Spezialisten – die Zeit drängt!