Die Grundbuch-Falle zum 31.12.2025: Wichtige Frist für Wohnungseigentümer

Die WEG-Reform von 2020 hat eine Menge Veränderungen mit sich gebracht, doch eine der am meisten unterschätzten ist die Übergangsfrist, die am 31. Dezember 2025 endgültig ausläuft.

Ab dem 1. Januar 2026 verlieren bestimmte Alt-Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ihre Bindungswirkung gegenüber neuen Eigentümern, wenn sie nicht rechtzeitig im Grundbuch eingetragen sind – ein Umstand, der Verkauf, Finanzierung und den langfristigen Werterhalt von Eigentumswohnungen erheblich beeinträchtigen kann. Viele Verkäufer und Käufer unterschätzen diese Frist und geraten dadurch in eine echte Grundbuch-Falle, die teure Nachbesserungen oder sogar Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen könnte.

Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das überarbeitete Wohnungseigentumsgesetz, das zahlreiche Regelungen moderner und flexibler gestaltet hat.

Eine der zentralen Neuerungen betrifft Beschlüsse, die Rechte Dritter berühren – etwa Sondernutzungsrechte an Stellplätzen oder Gärten, genehmigte Baumaßnahmen, abweichende Kostenverteilungsschlüssel oder Vorkaufsrechte –, denn diese sind gegenüber neuen Eigentümern nur noch wirksam, wenn sie ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG neu), während früher die bloße Aufnahme in die Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft ausreichte.

Die Übergangsfrist bis 31.12.2025

Für Alt-Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 gefasst wurden, gibt es eine großzügige Übergangsregelung, die sie bis Ende 2025 auch ohne Eintragung im Grundbuch gegenüber neuen Eigentümern wirksam lässt.

Diese Frist endet jedoch unwiderruflich, und ab dem 1. Januar 2026 gilt die harte Linie: Ohne Grundbucheintragung haben solche Beschlüsse keine Bindungswirkung mehr für den neuen Käufer, der sie dann einfach ignorieren könnte.

Welche Alt-Beschlüsse sind von der Grundbuch-Falle betroffen?

Die Übergangsfrist der WEG-Reform läuft am 31. Dezember 2025 ab, sodass danach Alt-Beschlüsse aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020, die Rechte oder Pflichten einzelner Eigentümer oder der gesamten Gemeinschaft betreffen, nur noch gegenüber neuen Käufern gelten, wenn sie ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind.

Ohne diese Eintragung verlieren sie ihre Schutzwirkung vollständig – der neue Eigentümer ist nicht gebunden und kann sie außer Kraft setzen. In fast jeder älteren Wohnungseigentümergemeinschaft schlummern solche Beschlüsse, die nun akut gefährdet sind. Hier die häufigsten Kategorien, jeweils mit drei konkreten Beispielen, die in der Praxis besonders oft vorkommen:

Sondernutzungsrechte

Der Klassiker: Ein Eigentümer erhält das alleinige Nutzungsrecht an einem Gemeinschaftsteil. Ohne Grundbucheintragung kann der neue Käufer das Recht ab 2026 aufheben.

Beispiel 1: Ein Tiefgaragenstellplatz wird per Beschluss von 2008 einem bestimmten Wohnungseigentümer zugewiesen. Der neue Käufer der Wohnung ohne diesen Stellplatz könnte den Platz dann selbst beanspruchen.

Beispiel 2: Ein Gartenanteil hinter dem Haus wird einer Erdgeschosswohnung als Sondernutzungsrecht überlassen (z. B. für Terrasse und Beet).

Beispiel 3: Ein Dachboden- oder Kellerabteil wird exklusiv einem Eigentümer zur Nutzung übertragen, obwohl es Gemeinschaftseigentum ist.

Abweichende Kostenverteilungsschlüssel

Beschlüsse, die von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen, sind besonders gefährdet.

Beispiel 1: Die Heizkosten werden per Alt-Beschluss nur auf die oberen Etagen umgelegt, weil die Erdgeschosswohnungen eine eigene Gasheizung haben.

Beispiel 2: Die Kosten für den Aufzug trägt nur ein Teil der Eigentümer, da einige Wohnungen im Vorderhaus keinen Zugang haben.

Beispiel 3: Fassaden- oder Dachkosten werden ungleich verteilt, weil bestimmte Einheiten (z. B. Gewerbe) einen höheren Anteil übernehmen sollen.

Vorkaufsrechte und Nutzungsbeschränkungen

Regelungen, die den freien Verkauf oder die Nutzung einschränken, verlieren ohne Eintragung ihre Bindung.

Beispiel 1: Die Gemeinschaft hat ein Vorkaufsrecht bei Verkauf einer Wohnung zu einem festgelegten Preis.

Beispiel 2: Eine Wohnung darf nur zu Wohnzwecken genutzt werden – Gewerbe (z. B. Praxis oder Büro) ist ausgeschlossen.

Beispiel 3: Ferienvermietung oder Kurzzeitvermietung (Airbnb) wird per Beschluss verboten.

Bauliche Veränderungen und Gestattungen

Erlaubnisse für individuelle Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Beispiel 1: Ein Eigentümer darf einen Balkon anbauen oder eine Loggia verglasen.

Beispiel 2: Die Installation einer Markise oder Satellitenschüssel an der Fassade wird genehmigt.

Beispiel 3: Der Einbau einer Ladestation für E-Autos im Gemeinschaftshof wird einem bestimmten Eigentümer gestattet.

Unsere Meinung zu den betroffenen Beschlüssen

Diese Alt-Beschlüsse finden sich in fast jeder Wohnungseigentümergemeinschaft aus den 1990er- oder 2000er-Jahren, und ohne rechtzeitige Eintragung ins Grundbuch bis Ende 2025 drohen Eigentümern beim Verkauf erhebliche Nachteile, die von Finanzierungsproblemen bis zu Rechtsstreitigkeiten reichen können.

Weihofen Immobilien rät dringend: Prüfen Sie daher Ihre Beschluss-Sammlung möglichst bald – je früher Sie handeln, desto einfacher und günstiger lässt sich alles regeln.

Was passiert, wenn die Frist versäumt wird?

Ab 2026 ist ein neuer Käufer nicht mehr an nicht eingetragene Alt-Beschlüsse gebunden, was zu erheblichen Konflikten führen kann.

Beispiel: Ein Stellplatz wurde per Beschluss aus dem Jahr 2010 einem bestimmten Eigentümer zugewiesen, aber ohne Eintragung ins Grundbuch – der neue Käufer kann diesen Beschluss einfach ignorieren, den Platz selbst nutzen oder anders vergeben. Der Verkäufer haftet dann oft für den entgangenen Nutzungswert oder muss Schadensersatz zahlen, während Banken in solchen unsicheren Fällen die Finanzierung ablehnen und der gesamte Verkauf platzen kann.

Warum jetzt handeln?

Die Eintragung solcher Beschlüsse ins Grundbuch erfordert einen neuen Eigentümerbeschluss mit qualifizierter Mehrheit sowie notarielle Beurkundung, was Monate dauern und spürbare Kosten für Notar und Grundbuchamt verursachen kann.

Wer bis Ende 2025 nichts unternimmt, riskiert teure Nachholaktionen unter Zeitdruck oder sogar Rechtsstreitigkeiten mit neuen Eigentümern. Viele Verwalter und Eigentümer sind sich dieser Frist noch gar nicht bewusst – ein Verkauf im Jahr 2026 kann dann völlig überraschend scheitern.

Praktische Schritte für Eigentümer und Verkäufer

Prüfen Sie zunächst die Beschluss-Sammlung Ihrer WEG auf relevante Alt-Beschlüsse, fordern Sie beim Verwalter eine aktuelle Auflistung an und lassen Sie von einem Notar oder Fachanwalt klären, welche Beschlüsse tatsächlich eintragungsbedürftig sind.

Bringen Sie das Thema in der nächsten Eigentümerversammlung ein, stimmen Sie über die Eintragung ab und verteilen Sie die Kosten fair über die Gemeinschaft – ein vergleichsweise kleiner Preis für langfristige Rechtssicherheit und Werterhalt.

Nicht warten bis 2026

Die Grundbuch-Falle zum 31. Dezember 2025 ist ein unterschätztes Risiko, das viele Eigentümer teuer zu stehen kommen könnte, wenn sie die Übergangsfrist der WEG-Reform verpassen.

Wer jetzt aktiv wird und relevante Alt-Beschlüsse ins Grundbuch eintragen lässt, vermeidet Haftungsrisiken, Verkaufsblockaden und mögliche Wertverluste. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Verwalter oder einem WEG-Spezialisten – die Zeit bis Ende 2025 ist knapp, und rechtzeitiges Handeln schützt am besten!